Kategoria: asuntopoltiikka

8. Urbaanit mukavuudet

Suomen kielessä ei ole vaki­in­tunut­ta vastinet­ta englan­ninkieliselle käsit­teelle urban ameni­ty, jota käytetään paljon englan­ninkielisessä kaupunkien kehit­tämistä koskevas­sa kir­jal­lisu­udessa. Tämä on oireel­lista, sil­lä jos asialle ei ole nimeä, sitä ei osa­ta ajatel­la tai ei siitä ainakaan voi­da puhua. Perus­tu­uhan ajat­telu suurelta osin kieleen.

Oxford Dic­tio­nary määrit­tää sanan ameni­ty tarkoit­ta­maan paikan tai olo­suh­teen miel­lyt­tävyyt­tä. Urban ameni­ty on paikkaan liit­tyvä mieli­hyvää tuot­ta­va asia – kau­nis puis­to, rantarait­ti, kau­ni­isti laat­takivistä raken­net­tu käve­lykatu. Se voi tarkoit­taa myös pikaratikkay­hteyt­tä. Se tarkoit­taa asi­aa, joka tekee alueesta houkut­tel­e­van asua tai oleil­la. Kysymys voi olla myös kau­pal­li­sista palveluista, jol­loin posi­ti­ivi­nen ulkois­vaiku­tus perus­tuu kulut­ta­jan yli­jäämään[1]. Vilkkaan rav­in­to­lakadun läheisyys hyödyt­tää asukkai­ta kulut­ta­jan yli­jäämän kaut­ta, vaik­ka rav­in­to­las­sa käymi­nen on mak­sullista. Jat­ka lukemista “8. Urbaan­it mukavuudet”

7. Alueen optimaalinen tehokkuus

 

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si . Sekä  kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Palataan kysymyk­seen, kuin­ka tiivi­isti parhaat alueet kan­nat­taa korkein­taan rak­en­taa, jot­ta ne eivät menisi pilalle.

Saman­lainen opti­moin­tion­gel­ma syn­tyy siitä, paljonko suosi­t­ulle hiekkaran­nalle kan­nat­taa päästää auringonpalvo­jia kau­ni­ina kesäpäivänä. Har­vaan asu­tus­sa Suomes­sa täl­laista ongel­maa ei juuri ole. Sik­si ran­nat ovat meil­lä ilmaisia, mut­ta väkirikkaam­mis­sa mais­sa ran­nalle voi olla tuli­joi­ta enem­män kuin sinne kun­nol­la mah­tuu. Jos vain pieni määrä pääsee ran­nalle, näil­lä etuoikeute­tu­il­la on kivaa, mut­ta kokon­aishyö­ty on vähäi­nen, kos­ka hyö­tyjiä on niin vähän. Jos päästetään enem­män, viihty­isyys ran­nal­la vähe­nee, mut­ta yhteen­las­ket­tu hyö­ty kas­vaa, kos­ka hyö­tyjiä on enem­män. Lop­ul­ta kokon­aishyö­tykin kään­tyy tun­gok­sen takia lasku­un. Tuli­joiden määrä kan­nat­taa raja­ta määrään, joka mak­si­moi tuli­joiden kokon­aishyö­dyn. Samal­la se mak­si­moi myös lip­putu­lot. Jos ranta on mak­su­ton, tuli­joi­ta tulee lisää, kunnes hyö­ty ran­nalle tulosta las­kee tun­gok­sen takia nol­laan ja nol­laan las­kee myös koet­tu kokon­aishyö­ty.[1]

Jat­ka lukemista “7. Alueen opti­maa­li­nen tehokkuus”

6. Parannusten kapitalisoituminen maan arvoon

Tek­stiä on muokat­tu saadun palaut­teen perus­teel­la. Muokkauk­set kur­si­ivil­la noin viikon ajan.

Yksi talousti­eteen hyödyl­li­sistä käsit­teistä on hyö­dyn tai hai­tan kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen hintaan.

Jos investoidaan jonkin alueen hyväk­si rak­en­ta­mal­la sinne vaikka­pa uusi ratikkay­hteys tai kau­nis puis­to, investoin­ti hyödyt­tää alueel­la asu­via, mut­ta sen seu­rauk­se­na asun­noista alueel­la tulee halut­tavampia ja niiden hin­nat ja vuokrat nou­se­vat. Hin­to­jen nousua kut­su­taan hyö­dyn kap­i­tal­isoi­tu­misek­si. Voit­ta­jia ovat alueen maan­omis­ta­jat ja ne, jot­ka omisti­vat asun­non alueel­la ennen tehtyjä investoin­te­ja. Jos kaupun­ki omis­taa maan vielä rak­en­ta­mat­toma­l­la alueel­la, hyö­ty kaupun­gin tekemästä investoin­nista tulee kaupungille. Raken­ne­tu­il­la alueil­la hyö­ty tulee asun­to­jen omis­ta­jille ja joskus paljon myöhem­min vuokran­tark­istus­vai­heessa maan omistajalle. 

Jos asukkaan koke­ma hyö­ty jostain paran­nuk­ses­ta on x €/vuosi tämä kap­i­tal­isoituu hänen asun­ton­sa arvoon kaa­van arvon­lisäys = X/r euroa, mis­sä r on oletet­tu pitkän ajan reaalikorko.

Tätä kir­joitet­taes­sa Kru­unuvuoren rantaan tehdään kallista ratikkasil­taa. Se on jo nos­tanut asun­to­jen hin­to­ja vaiku­tusalueel­la merkit­tävästi. Samoin se on nos­tanut kaupun­gin omis­ta­man maan arvoa. Kaupun­ki hyö­tyy omis­ta­mansa maan arvon nousus­ta siltä osin kuin tont­te­ja ei ole vielä myy­ty tai vuokrat­tu, mut­ta ole­mas­sa ole­vien asun­to­jen arvon­nousu menee lahjoituk­se­na asun­to­jen omis­ta­jille, sil­lä ei ole mekanis­mia, jol­la se saataisi­in rahoit­ta­maan investoin­te­ja. Moni asia olisi parem­min, jos täl­lainen mekanis­mi olisi. Jat­ka lukemista “6. Paran­nusten kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen maan arvoon”

5. Rakennettakoon lisää sinne, missä asunnot ovat kalliita

Sinne kan­nat­taa rak­en­taa, mis­sä asum­i­nen on kallista ottaen tietysti huomioon olo­suhteista johtu­vat erot raken­nuskus­tan­nuk­sis­sa. Näin tuote­taan asum­ista, jota ihmiset halu­a­vat enem­män kuin sitä on tarjolla.

Mut­ta eikö tämä tarkoi­ta, että raken­netaan vain rikkaille ja että asumis­es­ta tulee entistä kalli­im­paa?  Ei tarkoi­ta kumpaakaan.

Jos uudet asun­not raken­netaan halu­tu­im­mille ja siten kalleim­mille alueille, nämä asun­not pää­tyvät lähin­nä varakkaille, ellei tähän puu­tu­ta sosi­aalisen asun­to­tuotan­non keinoin. Se ei kuitenkaan tarkoi­ta, että rikkail­la olisi tämän jäl­keen enem­män asun­to­ja, sil­lä tuskin he ovat olleet ennen asun­not­to­mia. He luop­u­vat van­hoista asun­nois­taan ja niihin muut­taa vähän vähem­män varakkai­ta, näi­den asun­toi­hin taas vähän varat­tomampia ja niin edelleen. Tässä pitkässä muut­toketjus­sa kaikkien asum­is­ta­so para­nee. Samal­la kun asun­to­ja on hyvil­lä paikoil­la tar­jol­la aiem­paa enem­män, asun­to­jen hin­ta hyvil­lä alueil­la ale­nee, eikä sinne päästäk­seen tarvitse olla enää yhtä varakas kuin ennen. Mut­ta ei tässä kaik­ki. Muut­toketjun ansioista asumisen hin­ta ale­nee kaikil­la alueil­la, sekä halu­tu­im­mil­la että vähem­män halu­tu­il­la – siis ale­nee suh­teessa siihen, mitä se olisi ilman tätä rak­en­tamista. Hin­nat voivat tietysti nous­ta muista syistä, mut­ta ilman tätä rak­en­tamista ne nousi­si­vat vielä enem­män. Heik­ki A. Loikka­nen on osoit­tanut, että keskelle kaupunkia rak­en­t­a­mi­nen alen­taa asun­to­jen hin­to­ja kaikil­la etäisyyk­sil­lä keskus­tas­ta. [Lähde?] Jat­ka lukemista “5. Raken­net­takoon lisää sinne, mis­sä asun­not ovat kalliita”

Vajaakäyttöiset teollisuustontit eivät sovi keskeisille paikoille

Ruot­salainen kansan­puolue oli tehnyt val­tu­us­tossa ryh­mäaloit­teen teol­lisu­us­ton­teista pien­te­ol­lisu­udelle, joiden puolue kat­soi vaaran­tuneen, kun asum­i­nen on naker­tanut teol­lisu­udelle varat­tu­ja aluei­ta. Sanoin vas­tus­ta­vani aja­tus­ta. Kos­ka puhuin pelkkien ran­skalais­ten viivo­jen poh­jal­ta, tämä tek­sti ei vas­taa täysin sitä, mitä puhuin val­tu­us­tossa. Niin kuin osasin arva­ta, puheeni herät­ti suuresti pahennusta.

Puheen­vuoroni

Mehän kaik­ki kan­natamme tääl­lä hyviltä kuu­lostavia tavoit­tei­ta, vaik­ka ne oli­si­vat ris­tiri­itaisia keskenään. Minä en kan­na­ta tämän aloit­teen tavoitteita.

Helsin­ki ei pääsään­töis­es­ti ole oikea paik­ka teol­lisu­udelle luku­un otta­mat­ta sel­l­aista tuotan­toa ja varas­toin­tia, joka on tarpeelli­nen kaupun­gin toimin­nal­lisu­udelle. Jat­ka lukemista “Vajaakäyt­töiset teol­lisu­us­ton­tit eivät sovi keskeisille paikoille”

Puheenvuoroni AM-ohjelmasta

Helsin­gin kaupung­in­val­tu­us­to käsit­teli eilen AM-ohjel­maa. Tässä puheen­voroni hie­man stil­isoitu­na ja täydennettynä.

***

Halu­an kiit­tää AM-ohjel­man tek­i­jäitä hyvästä raportista. Se oli todel­la hyvin tehty ja informatiivinen.

Hurraa, asuntoja saa halvemmalla!

Helsin­gin San­omista saimme tänään lukea, että asun­to­jen hin­to­jen alen­e­m­i­nen on pysähtynyt, mut­ta pääkaupunkiseu­tu ja eri­tyis­es­ti Helsin­ki on ollut pet­tymys. En ole lainkaan pet­tynyt, pikem­minkin iloinen ja ylpeä. Me olemme pyrki­neet toim­i­maan kohtu­ut­to­mia asum­is­meno­ja vas­taan. Sik­si asun­to­ja on raken­net­tu niin paljon ja se on toimin­ut. Tämä on onnis­tu­mi­nen, ei mikään pet­tymys. Mitenkään liian hal­paa ei asum­i­nen edelleenkään ole.

Huol­ta tuot­taa, että nyt asun­to­tuotan­to kyykkää. Kaupun­gin tulee estää kyykkäämi­nen. On tul­ta­va vas­taan tont­tien hin­nois­sa ja vuokris­sa ehdol­la, että rak­en­t­a­mi­nen aloite­taan määräa­jas­sa. Näin on ymmärtääk­seni tehtykin. Tosin emme ole saa­neet lukea Hesarin sivuil­ta tästä merkit­tävästä asun­topoli­it­tis­es­ta päätöksestä.

Vuokralta omaksi

Uute­na asiana ollaan otta­mas­sa käyt­töön vuokra­ta omak­si ‑malli. Pidän tätä hyvänä, mut­ta näen pienen mörön, joka vaati­nee vielä mallin hiomista. Jat­ka lukemista “Puheen­vuoroni AM-ohjelmasta”

Markkinaehtoinen pysäköinti säästäisi kymmeniä miljoonia vuodessa

Palaan vielä ker­ran pysäköin­ti­in. Yritän seu­raavas­sa ker­toa, mik­si markki­namekanis­mi tuot­taisi pysäköin­ti­in paljon järkeväm­män ja ennen kaikkea halvem­man ratkaisun kun nykyi­nen normio­h­jaus ja mik­si se tek­isi Helsingistä parem­man paikan asua. Kysymys on huo­mat­tavas­ta rahamäärästä. Vuosit­tain voisi säästyä kym­meniä miljoo­nia euroja.

Helsingis­sä oli vuo­den lop­ul­la rek­isteröi­tynä 339400 autoa, joista liiken­nekäytössä oli 253 000. Lop­ut 76 400 autoa ovat pois­sa liiken­nekäytöstä, siis ”sei­so­mas­sa”. Pysäköin­ti­ti­laa ajoy­hteyksi­neen tarvi­taan autoa kohden noin 30 neliötä, joten nuo 340 000 autoa tarvit­se­vat parkki­ti­laa noin tuhat hehtaaria eli kymme­nen neliök­ilo­metriä. Pelkästään nuo sei­so­mas­sa ole­vat autot tarvit­se­vat pysäköin­ti­ti­laa kak­sisa­taa hehtaaria. Jos autoa käytetään työ­matkoi­hin, se tarvit­see toisen pysäköin­tipaikan työ­paikan luona. Kaupunki­maa on kallista ainakin vai­h­toe­htoiskus­tan­nus­mielessä eli siis sitä ajatellen, mihin sitä maa-alaa voisi muuten käyttää.

Suu­ru­us­lu­okas­ta ker­too jotain se, että jos tuhat hehtaaria peit­et­täisi­in kolmik­er­roksisil­la raken­nuk­sil­la, niis­sä mah­tu­isi asumaan 750 000 henkeä. Tämä on tarkoitet­tu vain suu­ru­us­lu­okan kuvaamiseen. Pysäköin­tiken­tille ei voi rak­en­taa talo­ja niiden koko lev­ey­deltä, ja osa autopaikoista on talo­jen alla ja pysäköin­tilu­olis­sa. Jat­ka lukemista “Markki­nae­htoinen pysäköin­ti säästäisi kym­meniä miljoo­nia vuodessa”

Uusi hyvinvointivaltio 8: Asumisen tuki

Pitäisikö kasvukeskuk­sis­sa mak­saa korkeampia palkko­ja, kos­ka asum­i­nen on niis­sä huo­mat­tavasti kalli­im­paa, vai pitäisikö tehdä niin kuin nyt tehdään, eli tukea asumisen hin­taa ARA-poli­ti­ikalla ja asum­istuel­la, jot­ta pienem­mäl­läkin pal­ka­lla tulisi toimeen?

Tietyssä mielessä asum­is­tu­ki on työ­nan­ta­jien sub­ven­toimista kaupungeis­sa. Yhdys­val­lois­sa, jos­sa asum­is­tukea ei mak­se­ta, pien­im­mät palkat ovat selvästi korkeampia siel­lä, mis­sä asum­i­nen on kalli­im­paa, esimerkik­si Kali­for­ni­as­sa. Niin­pä Eteläran­ta suh­tau­tuu esimerkik­si ARA-asun­toi­hin huo­mat­ta­van myönteisesti.

Yhden ihmisen muut­ta­mi­nen Helsinki­in edel­lyt­tää noin 200 000 euron investoin­tia.  Yli puo­let tästä johtuu asun­to­jen rak­en­tamis­es­ta, lop­ut ovat kun­tien ja yksi­ty­is­ten infra­struk­tu­uri- ja palveluin­vestoin­te­ja. Arvio on omani kymme­nen vuo­den takaa ja se perus­tui Helsin­gin bud­jetin analysoin­ti­in. Toden­näköis­es­ti sum­ma on sen jäl­keen noussut.

On erään­lainen markki­navääristymä, että tuo­ta menoa tue­taan verovaroin. Jos ei tuet­taisi, työn hin­ta olisi Helsingis­sä korkeampi ja moni yri­tys sijoit­taisi työ­paikkansa Helsin­gin ulkop­uolel­la, joko muualle Suomeen tai vaikka­pa Viroon. Jat­ka lukemista “Uusi hyv­in­voin­ti­val­tio 8: Asumisen tuki”

Uusi hyvinvointivaltio 5: täydentävät tulonsiirrot

Kaik­ki maat pystyvät työl­listämään hyvin koulute­tut ja muuten halu­tut työn­tek­i­jät. Erot syn­tyvät siinä joukos­sa, joka ei ole työ­markki­noil­la yhtä halut­tua. Kaik­ki moder­nit teol­lisu­us­maat, jot­ka ovat onnis­tuneet saavut­ta­maan korkean työl­lisyy­den, sub­ven­toi­vat taval­la tai toisel­la pieni­palkkaisia työn­tek­i­jöitä, siis vähem­män halut­tua työvoimaa.

Tukimuodot ovat hyvin eri­laisia ja maid­en­sa näköisiä, ja niil­lä on usein myös mui­ta tavoitteita.

Yhdys­val­lois­sa on vero­hyvi­tysjär­jestelmä, Sak­sas­sa mini­jo­bit, Ruot­si käyt­tää paljon rahaa palkkatu­keen ja työl­listää työt­tömät nuoret kun­ti­in, Ran­skas­sa val­tio tulee työ­nan­ta­jia vas­taan sosi­aal­i­tur­va- ja eläke­mak­su­is­sa min­imi­palkan tasol­la ja niin edelleen.

Asumisen tukeminen

Hyvin yleinen pieni­palkkaisten tukimuo­to on sub­ven­toitu tai markki­nahin­noista irrotet­tu asum­i­nen. Siihen toisaal­ta liit­tyy vähä­varais­ten asut­ta­mi­nen omi­in asun­toi­hin­sa ja kaupungi­nosi­in­sa, mis­sä on ongelmia itsessään. Edulli­nen asum­i­nen toisaal­ta tekee työ­nan­ta­jille mah­dol­lisek­si mak­saa pienem­piä palkko­ja. Suomes­sa ARA-asum­i­nen on suun­nilleen ain­oa sosi­aa­li­nen tukimuo­to, jota työ­nan­ta­ja­jär­jestöt vil­pit­tömästi kan­nat­ta­vat. Jat­ka lukemista “Uusi hyv­in­voin­ti­val­tio 5: täy­den­tävät tulonsiirrot”

Ketkä pääsevät kaupunkiin?

Parikym­men­tä vuot­ta sit­ten Euroopan suuret kaupun­git tem­pau­tu­i­v­at nopeaan kasvu­un. Imuun tart­tui myös Helsin­ki, jos­sa seudun väk­iluku on kas­vanut jo 330 000 asukkaal­la. Monis­sa kas­vavis­sa kaupungeis­sa asumisen hin­ta on nous­sut tuskallisesti.

Helsingis­sä asum­i­nen on kallis­tunut vähem­män, kos­ka asun­to­tuotan­toa on pystyt­ty lisäämään. Asukkaat tosin eivät ole tästä päät­täjiä kiit­täneet. Nyt asun­to­tuotan­to jumit­taa, vaik­ka väk­iluku kas­vaa entistä nopeam­min. Pian rak­en­ta­mat­ta jääneitä asun­to­ja tarvit­taisi­in. Rak­en­ta­jat ovat palan­neet koti­mai­hin­sa ja saat­ta­vat jäädä sinne.

Suh­dan­nevai­hte­lut ovat markki­na­t­alouden vit­saus, jota vas­taan viisas val­tion toimii. Helsin­ki on jotain tehnytkin. Asun­to­tuotan­to kyykkää Helsingis­sä paljon vähem­män kuin seudun muis­sa kunnissa.

Jos kaik­ki halukkaat eivät mah­du, miten val­i­taan ne onnekkaat, jot­ka pää­sevät kaupunki­in? Jat­ka lukemista “Ketkä pää­sevät kaupunkiin?”