Avainsana: Ara-asunnot

Puheenvuoroni AM-ohjelmasta

Helsin­gin kaupung­in­val­tu­us­to käsit­teli eilen AM-ohjel­maa. Tässä puheen­voroni hie­man stil­isoitu­na ja täydennettynä.

***

Halu­an kiit­tää AM-ohjel­man tek­i­jäitä hyvästä raportista. Se oli todel­la hyvin tehty ja informatiivinen.

Hurraa, asuntoja saa halvemmalla!

Helsin­gin San­omista saimme tänään lukea, että asun­to­jen hin­to­jen alen­e­m­i­nen on pysähtynyt, mut­ta pääkaupunkiseu­tu ja eri­tyis­es­ti Helsin­ki on ollut pet­tymys. En ole lainkaan pet­tynyt, pikem­minkin iloinen ja ylpeä. Me olemme pyrki­neet toim­i­maan kohtu­ut­to­mia asum­is­meno­ja vas­taan. Sik­si asun­to­ja on raken­net­tu niin paljon ja se on toimin­ut. Tämä on onnis­tu­mi­nen, ei mikään pet­tymys. Mitenkään liian hal­paa ei asum­i­nen edelleenkään ole.

Huol­ta tuot­taa, että nyt asun­to­tuotan­to kyykkää. Kaupun­gin tulee estää kyykkäämi­nen. On tul­ta­va vas­taan tont­tien hin­nois­sa ja vuokris­sa ehdol­la, että rak­en­t­a­mi­nen aloite­taan määräa­jas­sa. Näin on ymmärtääk­seni tehtykin. Tosin emme ole saa­neet lukea Hesarin sivuil­ta tästä merkit­tävästä asun­topoli­it­tis­es­ta päätöksestä.

Vuokralta omaksi

Uute­na asiana ollaan otta­mas­sa käyt­töön vuokra­ta omak­si ‑malli. Pidän tätä hyvänä, mut­ta näen pienen mörön, joka vaati­nee vielä mallin hiomista. Jat­ka lukemista “Puheen­vuoroni AM-ohjelmasta”

Oden vaaliohjelma (10) Helsinki tuottamaan markkinaehtoisia vuokra-asuntoja

Kun Jätkäsaa­reen raken­netaan 1 500 ARA-asun­toa ja kun näi­den vuokra alit­taa markki­navuokrata­son 500 eurol­la asun­toa kohden, ARA-asukkaiden saa­ma hyö­ty on vuodessa yhdek­sän miljoon­aa euroa. Posi­ti­iviseen diskrim­i­naa­tioon käytet­tävät rahat kohden­tu­vat minus­ta itse ongel­maan tehokkaammin.

Näitä raho­ja ei voi kuitenkaan ver­ra­ta. Vaik­ka ARA-asukkaat hyö­tyvät yhdek­sän miljoon­aa, kaupun­ki ei menetä tont­ti­t­u­loina yhdek­sää miljoon­aa vaan olen­nais­es­ti vähemmän.

Tämä tarkoit­taa, että kaupun­ki saa tont­tivuokria kovan rahan vuokra-asun­noista liian vähän. Miten näin voi olla, vaik­ka vuokrat kil­pailute­taan? Jat­ka lukemista “Oden vaalio­hjel­ma (10) Helsin­ki tuot­ta­maan markki­nae­htoisia vuokra-asuntoja”

Miksi kalliille tonteille Jätkäsaareen rakennetaan ARA-asuntoja?

Ilman kohtu­uhin­taisia asun­to­ja pieni­palkkaiset eivät pysty­isi asumaan Helsin­gin seudul­la. Kau­pan­myyjiä ja perushoita­jia kuitenkin tarvi­taan, joten heille pitäisi mak­saa parem­min. Kohtu­uhin­taiset asun­not ovatkin ain­oa sosi­aal­ituen muo­to, jota Eteläran­ta vaatii lisää.

Markki­nae­htoinen asun­topoli­ti­ikkaa ei siis pois­taisi pieni­palkkaisia Helsin­gin seudul­ta, mut­ta häätäisi hei­dät radan­var­silähiöi­hin kuten Pari­i­sis­sa on tapahtunutkin.

Ruotsin esimerk­ki osoit­taa, kuin­ka kalli­ik­si käy eristää köy­hät ja maa­han­muut­ta­jat omi­in lähiöi­hin­sä. Seg­re­gaa­tion tor­jun­ta on kallista, mut­ta kan­nat­taa silti.

ARA-asukkaan saa­ma etu on Jätkäsaa­res­sa noin 500 €/kk suurem­pi kuin syr­jem­mäl­lä. Entä, jos hän ottaisi mielu­um­min tuon 500 €/kk rahana ja tyy­ty­isi asun­toon halvem­mas­sa kaupungi­nosas­sa? Vain hän­tä ajatellen se olisi järkevää, mut­ta seg­re­gaa­tio­ta ajatellen ei.

Ekon­o­mistit suo­si­vat asum­is­tukea ARA-poli­ti­ikan sijaan. Tulo­jen noustes­sa asum­is­tu­ki lop­puu, mut­ta ARA-asun­toon saa jäädä. Asum­is­tu­ki kohdis­tuu paljon parem­min, mut­ta heiken­tää juuri sik­si työn­teon kannustimia.

Hyvil­lä paikoil­la sijait­se­vat ARA-asun­not siir­tyvät hil­jak­seen hyvä­tu­loisille. Tulo­jen nous­tua muute­taan pois huonos­ta ARA-asun­nos­ta, hyviltä paikoil­ta ei muute­ta. Huoneen­vuokralaista löy­tyneen por­saan­reiän turvin asun­non voi siirtää myös lapsilleen.

Luk­i­tus­vaiku­tus kuu­luu ARA-poli­ti­ikan huonoi­hin puoli­in. Asun­nos­ta kan­nat­taa pitää kiin­ni, vaik­ka se olisi väärän kokoinen ja vaik­ka olisi siir­tynyt töi­hin toiselle puolelle kaupunkia.

Eikö asum­is­tu­ki nos­ta vuokria? Tehdään tilaa pien­i­t­u­loisille asun­tokan­nas­sa miten tahansa, muiden kil­pail­tavak­si jää asun­to­ja vähem­män ja vuokrat nou­se­vat. Myös ARA-poli­ti­ik­ka nos­taa markkinavuokria.

Seg­re­gaa­tion tor­jun­ta puhuu ARA-poli­ti­ikan puoles­ta. Asum­is­tu­ki hyvit­tää vuokras­ta euromääräis­es­ti yhtä paljon mis­sä päin kaupunkia hyvän­sä. Jos vuokra on Jätkäsaa­res­sa 500 euroa korkeampi kuin syr­jem­mäl­lä, asum­i­nen Jätkäsaa­res­sa tulee asum­is­tukea saavalle 500 euroa kuus­sa kalli­im­mak­si. ARA-vuokris­sa tätä eroa ei ole.

Rak­en­ta­mal­la ARA-asun­to­ja myös kalli­ille alueille tor­ju­taan sosi­aal­ista eriy­tymistä. VATT:n tutkimuk­sen mukaan ARA-poli­ti­ik­ka kuitenkin edis­tää seg­re­gaa­tio­ta. ARA-asun­nos­sa asu­va köy­hä asuu toden­näköisem­min pien­i­t­u­lois­t­en asuinalueel­la kuin yksi­tyisessä vuokra-asun­nos­sa asum­istuen turvin asu­va köy­hä. Tämä johtuu van­hoista syn­neistä – kaupun­gin vuokra-asun­not keskitet­ti­in aikanaan tiet­ty­i­hin kaupungi­nosi­in – mut­ta myös siitä, että kalli­il­la asuinalueil­la olevil­la ARA-asun­noil­la on taipumus pää­tyä hyvä­tu­loisille asukkaille.

Markki­navuokrat ovat Jätkäsaa­res­sa yli kymme­nen euroa korkeam­mat kuin ARA-vuokrat. Näin lask­ien Jätkäsaaren ARA-asukkaiden saa­ma etu lähe­nee sataa miljoon­aa euroa vuodessa alueen valmistuttua.

Ero kaupun­gin saamis­sa ton­tin­vuokris­sa on kuitenkin vain mur­to-osa tästä. On hyvä kysymys, mihin tasku­un ero­tus menee ja mik­si kaupun­ki saa kovan rahan vuokra-asun­to­jen ton­teista niin vähän vuokrat­u­lo­ja. Tätä vas­ten ARA-poli­ti­ik­ka näyt­tääkin julkisen talouden kannal­ta kus­tan­nuste­hokkaal­ta taval­ta tukea pien­i­t­u­lois­t­en asumista.

Asum­is­tu­ki olisi seg­re­gaa­tio­ta luku­un otta­mat­ta kaikil­la tavoin ratio­naalisem­pi kuin kohtu­uhin­tais­ten asun­to­jen tuottaminen.

Asum­istuen hyväksymät enim­mäisvuokrat ovat Helsingis­sä korkeam­mat kuin muual­la. Eivätkö ne voisi ero­ta myös kaupungi­nosit­tain? Näin edis­tet­täisi­in sosi­aal­ista sekoit­tumista myös van­has­sa vapaara­hoit­teises­sa asun­tokan­nas­sa, väl­tyt­täisi­in luk­i­tus­vaiku­tuk­selta ja kun­nioite­taan pien­i­t­u­lois­t­en oikeut­ta päät­tää itse siitä, mis­sä asuu. Rikkaat ja köy­hät voisi­vat elää sekaisin samoissa rapuissa.

= = = = =

Kir­joi­tus on julka­istu kolumn­i­na Talouselämä-lehdessä

 

 

 

Ara- ja Hitas-asuntojen tilalle kaupungin kovan rahan vuokra-asuntoja

Sään­nöstel­lyt markki­nat toimi­vat, kun asun­to­ja on tarpeeksi

On paljon hyviä esimerkke­jä siitä, kuin­ka sosi­aa­li­nen asun­to­tuotan­to on rauhoit­tanut ison euroop­palaisen kaupun­gin asun­toti­lanteen niin, että kaik­ki asu­vat kohtu­ullisin kus­tan­nuksin. Näille yhteistä on se, että asun­to­tuotan­to on pysynyt kaupun­gin kasvun tahdis­sa, mitä taas edesaut­taa se, ettei kaupun­ki kas­va kovin nopeasti. Jos taas asun­to­tuotan­to pysyy kaupun­gin kasvun tahdis­sa, markki­nae­htoiset ratkaisutkin toimi­vat hyvin. Asun­topoli­tik­ka toimii, kun asun­to­ja on tarpeek­si ja vain silloin

Asun­top­u­la ja hin­tasään­nöstel­ty asum­i­nen eivät sovi oikein yhteen. Joko asun­toa joutuu jonot­ta­maan tolkut­toman kauan tai sit­ten niukku­u­den jakamiseen on löy­tynyt jokin epävi­ralli­nen tapa. Tukhol­mas­sa lap­si pan­naan asun­to­jonoon jo syn­tyessään ja kos­ka edullisia asun­to­ja keskus­tas­sa ei riitä kaikille, poli­it­ti­nen eli­it­ti on päät­tänyt, että kansa naut­tii niistä edus­ta­jien­sa väl­i­tyk­sel­lä.  Muiden on tyy­dyt­tävä lail­lisu­u­den raja­mail­la ole­vi­in pimeisi­in markkinoihin.

Ara-poli­ti­ikan mak­sa­vat ne pien­i­t­u­loiset, jot­ka eivät ARA-asun­toa saa

Sil­loin kun on asun­top­u­laa, niin kuin Helsingis­sä on, ARA-poli­ti­ik­ka hyödyt­tää niitä, jot­ka asun­non onnis­tu­vat saa­maan ja hait­taa kaikkia mui­ta, eri­tyis­es­ti niitä pien­i­t­u­loisia, jot­ka eivät saa, kos­ka ARA:n ansios­ta kaikkien muiden vuokrat nou­se­vat. Tukhol­mas­sa tämä näkyy eri­tyisen voimakkaasti. Asun­to­jen hin­nat vapail­la markki­noil­la ovat paljon korkeampia kuin Helsingissä.

Kuvitelka­amme, että meil­lä olisi ensin tilanne, jos­sa kaiken tuloisia ihmisiä asuu sekaisin tois­t­en­sa joukos­sa, osa omis­tusasun­nois­sa, osa vuokral­la ja niin, että osa vuokral­la asu­vista saa asum­is­tukea helpot­ta­maan korkean vuokran mak­samista.  Sit­ten joku, kut­sukaamme hän­tä vaik­ka nim­imerkik­si Nalle, sanoisi, että mik­si nuo köy­hät ovat mei­dän kun­non ihmis­ten talois­sa rap­pu­ja likaa­mas­sa ja asun­to­jen arvoa alen­ta­mas­sa? Eikö ole paras rak­en­taa köy­hille omat eril­liset talot ja eristää hei­dät sinne toisi­aan häir­it­semään? Jokainen näk­isi osoit­teesta, kuka mak­saa asumisen­sa itse ja kenen asum­ista yhteiskun­nan tulee tukea. Pitäisimme ehdo­tus­ta törkeänä, mut­ta nyt me innokkaasti tuemme nim­imerk­ki Nallen ajatusta.

ARA-asun­toi­hin liit­tyy vielä voimakas luk­i­tus­vaiku­tus. Kuin on edullisen asun­non ker­ran saanut, siinä on asut­ta­va, vaik­ka se olisi väärän kokoinen ja sijait­sisi väärässä paikas­sa. Tätä voi yrit­tää eri­laisil­la asun­non vai­h­to­jär­jeste­ly­il­lä, mut­ta kun toiset asun­not ovat selvästi edullisem­pia kuin toiset, tämäkään ei oikein toi­mi. Sään­nöstel­lyt asun­tomarkki­nat johta­vat pidem­pi­in työmatkohin

Tämän takia minä en voi ymmärtää, mik­si on niin paljon parem­pi tukea pien­i­t­u­loisia anta­mal­la heille hal­vat asun­not sen sijaan, että hei­dän vuokraansa tuet­taisi­in asum­istuel­la. Luulen, että tähän käytän­töön on päädyt­ty, kos­ka se näyt­tää halvem­mal­ta. Jos luovu­taan 300 euron tulosta, se ei näy kaupun­gin eikä val­tion bud­jetis­sa kun taas jos asum­ista tue­taan 300 eurol­la, se vaatii oman menomo­mentin, jota kauhistella.

Kun Helsingis­sä ARA-vuokrat ovat 6- 10 € neliötä halvem­pia kuin vapaara­hoit­teiset vuokrat, jostakin se raha on pois. Yhteen­sä tuo tuki vapaisi­in vuokrin ver­rat­tuna on jotain neljän­nesmil­jardin luokkaa käyt­täen tuke­na kuut­ta euroa neliöltä kuus­sa. Käytän­nössä tuki ei ole läh­eskään näin suuri, kos­ka jos poli­ti­ikas­ta luovut­taisi­in, vapaiden markki­noiden vuokrat lask­i­si­vat huomattavasti.

Kun raken­netaan uusia ARA-asun­to­ja, niiden halpu­us on seu­raus­ta kahdes­ta läh­teestä. Kaupun­ki luop­uu tont­ti­t­u­loista ja van­hat ARA-asukkaat sub­ven­toi­vat uusia vuokran­tasauk­sen kautta.

Kun kaupun­ki saa ton­teista vähem­män rahaa, sil­lä on vähem­män rahaa investoi­da uusien asun­toaluei­den infraan ja palvelui­hin eli se joutuu hidas­ta­maan asun­to­tuotan­toa. Tämä vain pahen­taa asum­isti­lan­net­ta, kos­ka pohjim­mil­laan asumisen korke­as­sa hin­nas­sa on kyse siitä että asun­to­ja on liian vähän, eikä se ratkea kuin lisää asun­to­ja rakentamalla.

On tietysti kol­maskin taho, asun­tosi­joit­ta­jat. VVO yrit­ti piiloutua julk­isu­udelta muut­ta­mal­la nimen­sä Kojamok­si. Nämä entisen yleishyödyl­liset vuokrat­aloy­htiöt, jot­ka nyt pyrkivät häpeämät­tä mak­si­moimaan tulon­sa, ovat silmi­in­pistävän hyvin men­estyviä. Min­ulle se ker­too siitä, että ne ovat saa­neet kaupungilta ton­tit liian halvalla.

Joku voi sanoa, että ei asun­non­vuokraa­jien suuria voit­to­ja pidä kauhis­tel­la, kos­ka suuret voitot houkut­tel­e­vat lisä tar­jon­taa. Pul­lonkaulana ei ole talo vaan tont­ti. Suuria tulo­ja pitäisi ohja­ta siihen, että tont­ti­tar­jon­ta lisään­tyy, siis kaupungille.

Tilanne on kaikkea muu­ta kuin tyy­dyt­tävä, kun yhteiskun­ta tukee toimeen­tu­lotuen hölmöil­lä sään­nöil­lä vuokrien nousua ja hyö­ty tästä menee yksi­ty­isi­in taskui­hin. Jos kil­pailu toimisi parem­min, vapaara­hoit­teiset vuokra-asun­not eivät halpenisi ainakaan heti, mut­ta tulot korkeas­ta asumis­es­ta tuli­si­vat kaupungille. Jos kaupun­ki olisi reilu ja viisas, se käyt­täisi nämä tulot asun­to­tar­jon­nan lisäämiseen ja tätä kaut­ta asumisen hin­nan alen­tamiseen. Siitä hyö­ty­i­sivät kaikki.

Teo­ri­as­sa tämän pitäisi onnis­tua per­imäl­lä ton­teista niin paljon, ettei asun­tosi­joit­tamisel­la tien­aisi kohtu­ut­tomasti, mut­ta jostain syys­tä tämä ei toimi.

Sik­si perus­taisin kaupun­gin oman vuokra-asun­toy­htiön, jon­ka osu­us uus­tuotan­nos­ta olisi selvästi suurem­pi kuin ARA:n nykyi­nen 20 pros­entin osu­us. Tämä vuokraisi asun­to­ja markki­nahin­taan tarkoituk­se­na tar­jon­nan avul­la painaa markki­nahin­taa alas.  Aivan niin suo­laisia vuokria ei perit­täisi, kuin nämä yleishyödyl­li­sistä eri­ty­ishyödyl­lisik­si muut­tuneet yhtiöt peri­sivät. Vuokrata­so olisi sel­l­ainen, jol­la tähdätään pitkäaikaisin vuokra­suhteisi­in, mut­ta asun­to­ja ei tarvit­sisi jonottaa.

Tämä vuokra-asun­toy­htiö tuot­taisi huo­mat­tavaa voit­toa – niin kuin nämä eri­ty­ishyödyl­liset vuokra-asun­toy­htiötkin nyt tuot­ta­vat. Sen tuo­ton kaupun­ki kor­vamerk­it­sisi asum­is­tar­jon­nan lisäämiseen.

Kaupun­gin vuokraki­in­teistöt pitäisi perus­taa asun­to-osakey­htiöik­si, jot­ta asun­to­ja voitaisi­in myy­dä vuokralaisille. Mei­dän veropoli­tikkamme on säädet­ty niin, että omis­tusasun­to­tien valin­nut tulee elämän­sä aikana mak­sa­neek­si asumis­es­taan selvästi vähem­män kuin vuokra-asun­nois­sa asu­va. Tämän halvem­man asum­is­muodon pitäisi olla myös pien­i­t­ulis­ten tavoitelta­vana. Sik­si näitä asun­to­ja pitäisi myy­dä asukkaille.

Kun osa asun­noista jopa tapauk­ses­sa myytäisi­in, niitä voitaisi­in myy­dä heti talon valmis­tut­tuakin, jol­loin eril­lis­es­tä Hitas-poli­ti­ikas­ta voitaisi­in luopua.

Siis ei tont­te­ja kovan rahan vuokrat­aloille. Kaupun­ki rak­en­takoon itse vuokrat­alo­tuotan­toa, joka vuokrat­taisi­in markki­navuokran pin­taan aset­tuvil­la vuokril­la. Tulot kor­vamerkit­täisin tar­jon­nan lisäämiseen. Päämääränä olisi painaa markki­navuokria tar­jon­nan lisäämisel­lä alas!

= = = =

Muuten olen sitä mieltä, että jos ARA-asun­nos­sa asu­van tulot merkit­tävästi nou­se­vat, vuokran pitäisi nous­ta lähelle kaupungi­nosan markki­navuokraa. Se tietysti edel­lyt­tää lainmuutosta.

Ara-asunnoista asumistukeen

Kuvitelka­amme, että Helsin­gin asun­tokur­ju­ut­ta yritet­täisi­in kor­ja­ta korote­tul­la asum­istuel­la, joka olisi 300 euroa kuus­sa tavanomaista asum­is­tukea suurem­pi. Kos­ka rahaa ei riitä kaikille, sen piiri­in otet­taisi­in vuosit­tain tuhat koti­talout­ta, joiden val­in­ta­pe­rustei­ta ei julk­istet­taisi. Oikeus korotet­tuun tukeen säi­ly­isi, vaik­ka tulot nousisivat.

Ara-asun­not toimi­vat juuri näin. Tuki on Helsin­gin olois­sa huo­mat­ta­van suuri, sen piiri­in pääsee vain pieni osa halukkaista ja oikeus Ara-asun­toon säi­lyy, vaik­ka tulot nou­se­vat. Asun­to on vält­tämät­tömyys, jon­ka sivistynyt yhteiskun­ta tur­vaa niillekin, jot­ka eivät pysty sitä itse rahoit­ta­maan. Vähä­varaisia on tuet­ta­va raaoil­la asun­tomarkki­noil­la, mut­ta ovatko Ara-asun­not oikea keino? Jat­ka lukemista “Ara-asun­noista asumistukeen”

Hajahuomioita AM-ohjelmasta (1)

Olen tehnyt reunahuomioi­ta asun­to-ohjel­malu­on­nok­seen. Yleisen avoimuu­den nimis­sä käyn niitä tässä läpi. Mielip­i­teet ovat siis omi­ani eivätkä vält­tämät­tä edus­ta aina vihrei­den kantaa.

Asun­to­tuotan­non määrä s. 5–6

Kaupun­ki luovut­taa tont­te­ja vähin­tään 360 000 k‑m2 (= 9 000 asukas­ta), kaavoite­taan vähin­tään 562 500 k‑m2 (=14 000 asukas­ta) ja asun­to­tuotan­to on 5500 asun­toa (=9 900 asukas­ta). Pitäisi nos­taa asun­to­tuotan­to nopeasti 10 000 asun­toon, jot­ta asun­tomarkki­nat saataisi­in sosi­aalis­es­ti hyväksyt­tävään tasapainoon.

Hallinta­muo­to­jakau­ma

25 % ara-vuokra-asun­to­ja, joista 300 opiskelija-asuntoja
35 % välimuotoa,
40 % kovan rahan tuotantoa

Minus­ta tämä hallinta­muo­to­jakau­ma on van­hanaikainen ja paikalleen jämähtänyt keino pyrk­iä sosi­aalis­es­ti kestävään asun­topoli­ti­ikkaan. Pitäisi rak­en­taa säätelemätön­tä tuotan­toa, vara­ta siitä osa kaupungille vuokra-asun­noik­si, joiden vuokraan ei sisäl­ly tukea, ja tämän kan­nan sisäl­lä tukea vuokran alen­nuksin pien­i­t­u­loisia niin kauan kuin nämä ovat pien­i­t­u­loisia. Asun­toti­lanteen helpot­tamisen pitäisi koskea kaikkia samas­sa ase­mas­sa ole­via tas­a­puolis­es­ti eikä sat­tuman­varais­es­ti vain niitä onnekkai­ta, jot­ka pää­sevät tue­tun asumisen piiri­in.  Pitäisi tukea ihmisiä eikä seiniä, mut­ta toteut­taa noi­ta markki­nae­htoisia vuokra-asun­to­tuotan­toa kaupun­gin toimes­ta, kos­ka tässä asun­topoli­it­tises­sa epä­tas­apain­oti­lanteessa julk­ista rahaa valuisi turhan paljon vääri­in taskui­hin. Jat­ka lukemista “Hajahuomioi­ta AM-ohjel­mas­ta (1)”