Suomen kielessä ei ole vakiintunutta vastinetta englanninkieliselle käsitteelle urban amenity, jota käytetään paljon englanninkielisessä kaupunkien kehittämistä koskevassa kirjallisuudessa. Tämä on oireellista, sillä jos asialle ei ole nimeä, sitä ei osata ajatella tai ei siitä ainakaan voida puhua. Perustuuhan ajattelu suurelta osin kieleen.
Oxford Dictionary määrittää sanan amenity tarkoittamaan paikan tai olosuhteen miellyttävyyttä. Urban amenity on paikkaan liittyvä mielihyvää tuottava asia – kaunis puisto, rantaraitti, kauniisti laattakivistä rakennettu kävelykatu. Se voi tarkoittaa myös pikaratikkayhteyttä. Se tarkoittaa asiaa, joka tekee alueesta houkuttelevan asua tai oleilla. Kysymys voi olla myös kaupallisista palveluista, jolloin positiivinen ulkoisvaikutus perustuu kuluttajan ylijäämään[1]. Vilkkaan ravintolakadun läheisyys hyödyttää asukkaita kuluttajan ylijäämän kautta, vaikka ravintolassa käyminen on maksullista.
Paras kuulemani suomennus termille on Mikko Särelän esittämä urbaanit mukavuudet. Se ei vastaa täsmälleen englannin kielistä termiä, mutta käytän sitä tässä kirjassa, kun en parempaakaan keksi.
Englanninkielisessä kirjallisuudella urban amenityllä saatetaan tarkoittaa myös miellyttävää ilmastoa, lentokenttää tai yliopistoa. Nämä ovat koko kaupungin vetovoimatekijöitä ja niitä koskevat eri lainalaisuudet. Tässä kirjassa rajaan termin urbaanit mukavuudet kuvaamaan tekijöitä, jotka lisäävät asuinalueen houkuttelevuutta suhteessa saman metropolialueen muihin alueisiin, siis erotuksena koko kaupungin vetovoimatekijöistä.
On vaikeata löytää rahaa urbaaneihin mukavuuksiin, koska kyse on positiivisista ulkoisvaikutuksista, joista ei yleensä voi rahastaa siitä hyötyviä. Taloustieteen termein ne ovat julkishyödykkeitä. Siksi kaupunkitilan heikko laatu on usein räikeässä ristiriidassa asuntojen korkeaan sisäiseen laatuun nähden. Asunnossa saattaa olla kaunis parkettilattia, mutta talon edustan jalkakäytävän asfaltti on rumasti paikattua sen sijaan, että jalkakäytävät olisi rakennettu kauniisti kivilaatoista. Tavoiteltaessa asumisympäristöltään hyviä kaupunkeja kysymys urbaanien mukavuuksien rahoituksesta on ratkaisevan tärkeää. Periaatteessa julkishyödykkeiden rahoitus on kaupunkien vastuulla, mutta nekin toimivat tiukan budjettirahoituksen alaisina. Asia, jolla ei ole edes nimeä, ei ole ajatuksissa päällimmäisenä. Urbaanit mukavuudet voivat tuottaa kaupungille myös tuloja sekä houkuttelemalla hyvätuloisia asukkaita että nostamalla maan arvoa ja sitä kautta kaupungin saamia maanvuokratuloja ja kiinteistöveroja.
Käsittelen seuraavassa puistoja edustamassa urbaaneja mukavuuksia. Miten kaupungeissa syntyisi puistoille rahoitus markkinaehtoisesti?
Jos jokaisella maapalalla on oma omistaja, markkinaehtoisesti ei synny yhtään puistoa elleivät tonttien omistajat liittoudu keskenään. Puisto nostaa sitä ympäröivien tonttien arvoa, mutta ei tuota taloudellista hyötyä sille, joka omistaa juuri tuon puistoksi muutettavan tontin. Jos kaupunkirakentaminen tapahtuu täysin markkinaehtoisesti, jokainen tontti rakennetaan. Näin käy hyvin sijaitsevilla alueilla. Kaupunkien laidoilla tilanne on toinen. Rakennusoikeuden arvo voi siellä painua nollaan, jolloin rakentaminen ei kannata. Keskityn tässä keskeisesti sijaitseviin alueihin. Niissä kaikki tontit rakennettaisiin, jos jokainen tontinomistaja saisi rakentaa niin kuin parhaaksi näkee. Lopputulos olisi huono ajatellen sekä asukkaiden viihtyvyyttä että alueen yhteenlaskettua maan arvoa. Esimerkkejä tällaisen virheen tehneistä kaupungeista löytyy paljon.
Asian muuttuu toisenlaiseksi, jos suurella alueella on vain yksi omistaja. Tämän kannattaa rakentaa tarpeellinen määrä puistoja ja toreja ja kaikkea muuta kivaa, joka saa asukkaat viihtymään, koska näin alueen yhteenlaskettu arvo kasvaa. Etelä-Euroopan lomakohteista löytyy yhden omistajan toteuttamia taajamia, joiden lopputulos on varsin hyvä. Toisin kuin Helsingissä, jalkakäytävätkin on laatoitettu kauniisti.
Jos maaomaisuus on hajautunut niin, että jokaisella tontilla on eri omistaja, vastuu puistojen toteuttamisesta siirtyy kunnalle. Puisto parantaa asukkaiden viihtyisyyttä. Ajatellaan, että kaikkia asukkaita edustavan kunnan pitäisi ostaa maa puistoa varten. Näin ajattelevat erityisesti tontinomistajat.
Toisinkin voisi ajatella. Puisto nostaa sen läheisyydessä olevien tonttien arvoa. Asukkaat kyllä hyötyvät puistosta, mutta vastaavasti he joutuvat maksamaan enemmän asumisestaan. Hyöty menee tontin omistajille, jotka voivat toki olla myös alueen asukkaita. Tuntuisi luonnolliselta, että tonttien omistajat rahoittaisivat omaisuutensa arvoa nostavan investoinnin yhteisvastuullisesti sen sijaan, että kunta rahoittaa sen verotuloilla ja lahjoittaa hyödyn tonttien omistajille. Huomattakoon, että hyöty menee kokonaisuudessaan tonttien tai asuntojen nykyisille omistajille. Kun asunto joskus myydään, myös uusi asukas kokee mielihyvää puistosta, mutta joutuu toisaalta maksamaan asunnosta enemmän sen vanhalle omistajalle.
Ongelma ratkeaisi, jos meillä olisi tonteille korkea kiinteistövero, joka määräytyisi tonttien todellisen arvon perusteella. Silloin kunta saisi panostuksensa puistaan ajan myötä takaisi lisääntyneillä kiinteistöverotuotoilla.
Miten urbaanit mukavuudet saadaan rahoitetuksi, on hyvän kaupungin syntymisen kannalta ensiarvoinen asia. Jos umpisolmua ei saada ratkaistuksi, urbaaneja mukavuuksia ei toteuteta ja kaupungista tulee huono ja tylsä. Palaamme tähän asiaan monta kertaa myöhemmin.
Seuraava luku tästä.
Kirjan alkuun tästä.
[1] Kuluttajan ylijäämä tarkoittaa, että kuluttaja saa jonkin asian halvemmalla kuin olisi enimmäishinta, jonka hän voisi siitä maksaa. Erotus on kuluttajalle tulevaa hyötyä eli kuluttajan ylijäämää. Hän siis hyötyy tarjonnan olemassaolosta. Mitään hyötyä hänelle ei olisi palvelusta, joka on hinnoiteltu niin kalliiksi, ettei hänelle tulisi mieleenkään ostaa sitä. Joukkoliikenteen hyöty kuluttajalle on sitä suurempi mitä halvempi se on.
Suomessa meillä on ehkä turhan rajoittunut käsitys siitä, mitä alueellinen itsehallinto tarkoittaa. Siis meillä on kuntia, jotka esimerkiksi keräävät kiinteistöveron ja huolehtivat puistoista.
Monessa muussa maassa esiintyy kunnan (tai piirikunnan) sisällä autonomisia alueita, joskus useammassakin tasossa . Niillä voi olla oma poliisi, vartiointi, jätehuolto, koulupiiri ja kiinteistöverotusoikeus. Yhdysvalloissa lähiöissä on tyypillistä, että niillä on omaa hallintoa ja ne keräävät tontinomistajilta kiinteistöveroja (joissain tapauksissa jäsenmaksuja). Näillä rahoilla pidetään sitten yllä yhteisiä alueita, esimerkiksi puistoja tai alueen raja-aitaa. Tontin omistajien motiivi maksaa lähipuiston ylläpidosta on oman talon arvon säilyminen.
Helsingin kokoisessa kylässä halukkuus maksaa kiinteistöveroa on jo huonompi. Laajasalolaisen talon arvoa tuskin hirveästi nostaa metroaseman rakentaminen Koivusaareen.
Nimimerkki iValolle kommenttina että tuskin Helsingin kokonainen kaupunki liian pieni että se voitaisiin pilkkoa erillisiin itsehallintoalueisiin. Jos Pääkaupunkiseudulle luodaan yhteinen metropolihallinto olisi nämä kaupunkipiirit välttämättömiä. Itse en usko että metropolihallinto olisi enään mahdollista. Lontoossa on kaupunkipiireistä mutta Englannin vaalijärjestelmä suosii järjestelmään jossa yksi puolue voi kontrolloida valtuusto joka tekisi alatason päätöksiä toisin Suomessa jossa on toisenlainen vaalijärjestelmä.
Jossain historian vaiheessa Helsinkiin yritettiin perustaa kaupunginosahallintoja, mutta tämä jäi kokeiluksi. Joku täällä ehkä tuntee asiaa paremmin? Arvaukseni on, että kokeilu epäonnistui, koska koko verotusoikeus jäi kaupungille, samoin kaikki säätely- ja virkapäätökset?
iValo: “Yhdysvalloissa lähiöissä on tyypillistä, että niillä on omaa hallintoa ja ne keräävät tontinomistajilta kiinteistöveroja (joissain tapauksissa jäsenmaksuja).”
Puhutko tässä HOA:sta (homeowner association)? Internetissä näkyy jatkuvasti jenkkien valitusta siitä, miten HOA:t toimivat.
HOA on yleisin muoto. Niistä tosiaan voi lukea loputtomasti valituksia, mikä ei olekaan ihme, kun naapuriston pitää päättää asioista keskenään. Monella asuinalueella on syntynyt kyttäysmentaliteettia, jossa puututaan jopa hoitamattomiin etupihoihin ja julkisivuihin, koska ne laskevat koko alueen talojen arvoa.
Erittäin varakkaiden ihmisten asuinalueet muodostava joskus myös itsenäisiä kuntia (Inc.), joka on ollut perinteisesti piirikunnasta erottuneen kaupungin formaali status maassa.
Osmo: “Asian muuttuu toisenlaiseksi, jos suurella alueella on vain yksi omistaja. Tämän kannattaa rakentaa tarpeellinen määrä puistoja ja toreja ja kaikkea muuta kivaa, joka saa asukkaat viihtymään, koska näin alueen yhteenlaskettu arvo kasvaa.”
USA:ssa on myös historiallisia esimerkkejä siitä, että alueen rakentaja tekee sinne myös ratikat, vaikka niiden operoiminen on tappiollista, koska se nostaa alueen hintoja niin paljon.
Myös Suomessa harjoitettiin aluerakentamista 60–70 luvuilla. Niitä ei tyypillisesti pidetä parhaiten onnistuneina alueina.
Aluerakentaminen oli sodan jälkeisessä pääomaniukkuudessa ainoa tapa saada lähiöitä sadoille tuhansille rakennetuksi. Rakennusfirmoilla oli rahaa ja riskinottokykyä, maajusseilla oli maata mutta kunnilla ei ollut mitään.
Aluerakentaminen on kunnan tilaus ja sitä saa mitä tilaa. Varsinaisia itsellisiä yrityksiä olivat Tapiola ja Vuosaari ja tietyssä mielessä myös Kulosaari.
On myös olemassa yksityisiä puistoja, tai ainakin on ollut. Lontooseen rakennettiin viktoriaanisena aikana yksityisiä puistoja, niihin pääsi vain ne jotka asuivat ympäröivissä taloissa. En tiedä mikä niiden tilanne nyt on. Osa ehkä pysyy kiinni yleisöltä, osa on avoinna.
Silfverbergille kommenttina että kävin Lontoossa vuonna 2016 jossa eräällä asuinalueella oli yksityinen puisto jossa oli aidat ja portti joka sai avaimella auki. Puistoa ei saanut käyttää muut kuin kompleksin asukkaat.
Lontoossa on edelleen yksityisiä puistoja, eniten, kuinka ollakaan Kensingtonissa ja Chelseassa. Samoin niitä on Yhdysvalloissa.
Berliinissä umpikortteleiden sisällä on usein puisto, joka ymmärtääkseni on vain korttelin asukkaiden käytössä.
Osmon mainitteman Berliinin lisäksi puistoja on umpikortteleiden sisällä Köpiksessä.. siellä siis kaupunki hääti jollain säädöksillä autoparkkeja pois umpikortteleiden pihoista joksus toistakytävuottasitten ja nyt onkin kiva kattella googlemäpsin ilmakuvia köpiksestä kun umpikortteleiden keskellä on vihreetä.. nurtsia ja puita ja puistoa asukkaille…
“Miten kaupungeissa syntyisi puistoille rahoitus markkinaehtoisesti?”
Ihan hauska pähkinä — Jätkäsaaren Rokkiparkki on kaupungin omistama yhtiö, joka on pakkomyyty alueen asunto-osakehtiöille maksat, tai itket ja maksat periaatteella.
Samalla tavalla puistot voisi yhtiöittää puistoa ympäröiville taloille, jotka kustantavat vastikkeessa puiston ylläpidon, mutta tällöin tulisi toki kiusaus vetää aidat puiston ympärille. Siksi tarvittaisiin joku mekanismi, jolla puistoyhtiö voi saada tuloja muista puiston käyttäjistä — joko heiltä itseltään, tai helpommin, kaupungilta.
Esim. Hyväntoivonpuistoon ei olisi kovin suuri investointi asentaa kävijät laskevat webbikamerat, ja kaupunki voisi maksaa tämän mukaan x senttiä per kävijä.
Mutta en ole kyllä yhtään varma olisiko koko “operaatio” tämän väärti. Sama asia olisi helpompi ratkoa maaverotuksella (Henry George), jossa yksi parametri on etäisyys lähimpään puistoon. Toinen parametri on etäisyys joukkoliikenteeseen. Kolmas rakennusoikeuden määrä.
Soininvaaralle kysymys miten muka Vuosaari olisi ollut itsellinen yritys? Tapiolan rakensi useat eri säätiöt ja yhdistykset ja Kulosaari olisi kokonaan yksityinen osakeyhtiö nimeltään AB Brändö Villa. Myös Kaunainen oli osakeyhtiö nimeltään AB Grankulla . Nämä Kaunainen, Kulosaari järjestelyt johtuvat siitä että kyseiset osakeyhtiöt ostivat ne maat jotka olivat tulloin Kulosaarta ja Kauniasta.
Vuosaaren rakentaminen oli Asuntosäätiön hanke. Helsingin maalaiskunnalla ei ollut rahkeita hankkeeseen, joten Asuntosäätiö rakensi sen kokonaan, jopa sillan Vuosaareen. Kun Vuosaari liitettiin Helsinkiin vuonna 1966, kaupunki otti ohjat.
Myin onneksi kämpän sieltä ennenkuin kalifaatti(vai kaupunkiko siellä riehuu) otti enempää ohjia…
Soininvaaralle kommenttina että en muistanut sitä että Vuosaari oli aikoinaan Helsingin maalaiskunnan osa. Sen tiedän että suuressa kuntaliitossa vuodelta 1946 liitettiin Helsingin maalaiskunnasta useita alueita Helsinkiin.
“Niissä kaikki tontit rakennettaisiin, jos jokainen tontinomistaja saisi rakentaa niin kuin parhaaksi näkee. Lopputulos olisi huono sekä ajatellen asukkaiden viihtyvyyttä että ajatellen alueen yhteenlaskettua maan arvoa. Esimerkkejä tällaisen virheen tehneistä kaupungeista löytyy paljon.”
Olisi mukava kuulla, mitkä näitä virheitä tehneet kaupungit ovat.
Esimerkiksi Napolissa minulle tuli tunne, että vähän olisi voinut rajoittaa korttelien ahtamista täyteen.
Soininvaaralle kommenttina että eikös Napolin korttelit tehtiin ennen kuin autot yleistyivät? Napoli on paljon vanhempi kaupunki kuin Helsinki. Onko modernina aikana tehty kaupunginosia jossa ei olisi mahdollista ollekkaan kulkea autolla? Singapore on ehkä ainoa kaupunkivaltio joka rajoittaa autoilua mutta siihen on omat syynsä. Singaporen malli ei toimisi Suomessa koska Singapore ei ole samalla tavalla demokratia kuin Suomi.
Ei Rahul, kaikki paha ei johdu autoista.
Soininvaaralle kommenttina että en tarkoittanut että autot olisivat pahoja ja julkinen liikenne olisi hyvä. Onko mahdollista että toteuttaa utopistisiä autottomia kaupunkeja tai kaupunginosia?
Huolissaan kannattaa olla heistä, jotka eivät pidä varautumista tarpeellisena tai eivät ole siitä lainkaan kiinnostuneita. Tutkimusten mukaan asumismuodolla on merkitystä. Näyttää siltä, että kerrostaloissa asuvien ihmisten varautuminen on muita vähäisempää.
Tämä liity elämäntapaan: kaupungissa tottuu siihen, että kaikki palvelut ovat helposti saatavilla. Lisäksi nuoremmat ihmiset eivät ensimmäisenä kartuta kotivaraa, kun he muuttavat ensiasuntoihinsa.
Kriisitilanteissa mahdollisimman monen tulisi olla omatoiminen, että viranomaiset voisivat keskittyä auttamaan kaikista heikoimmassa asemassa olevia – kuten heitä, jotka eivät yksin kodissaan pärjää. Liikkuminen on turvattava ja autossa on oltava bensat.
Helsinki on siis heikoilla jäillä
Osmo:
“Miten kaupungeissa syntyisi puistoille rahoitus markkinaehtoisesti?
Tuntuisi luonnolliselta, että tonttien omistajat rahoittaisivat omaisuutensa arvoa nostavan investoinnin yhteisvastuullisesti sen sijaan, että kunta rahoittaa sen verotuloilla ja lahjoittaa hyödyn tonttien omistajille. Huomattakoon, että hyöty menee kokonaisuudessaan tonttien tai asuntojen nykyisille omistajille. Kun asunto joskus myydään, myös uusi asukas kokee mielihyvää puistosta, mutta joutuu toisaalta maksamaan asunnosta enemmän sen vanhalle omistajalle.”
Kiinnostavaa pohdintaa. Lukiessa jäin miettimään kahta asiaa.. 1) Tonttien omistajat eivät ole homogeenin ryhmä, vaan mahdollisuudet ja kiinnostukset rahoittaa puistoinvestointia lienevät hyvinkin vaihtelevia.
2) Eri tonttien omistajat hyötyvät puistoinvestoinnista eri tavoilla. Tällöin kysymys ei ole pelkästään puistoa reunustavista tonteista, vaan myös muista esim. kävelyetäisyyksillä puistosta sijaitsevista tonteista. Hyötyyn perustuvien investointiosuuksien omistajakohtainen määrittely ei liene ihan yksinkertainen asia.
Tonttien omistajapohjainen rahoitus on myös aika herkkä vapaamatkustamisen mahdollisuudelle. Jos riittävän moni osallistuu, niin minun ei tarvitse osallistua, mutta saan silti puiston hyödyt.
Tänäänkin Hesarissa taas valtava Tampere-buffi https://www.hs.fi/feature/art-2000010671171.html
Näitä tulee Hesariiin jatkuvana virtana ja nimenomaan vertailuna Helsinkiin.
Kiinnostaakin:
— onko Tampere todellakin noin paljon parempi kaupunki, ja millä mittareilla
‑miksi HS buffaa tätä.…meemiä? Vaiko tosiasiaa?
‑onko taustalla asuntorakennuttajien taitava lobby tms.
ja
‑jos TRE todellakin voittaa stadin asumisen paikkana, niin miten näin on päässyt käymään, sillä onhan TRE pikkukaupunki taigalla Helsinkiin verrattuna edelleen
Itse tiedän että esim. Tampere on hyvä kaupunki edelleen mm. autoilijoille toisin kuin Helsinki. Ja samalla siellä myös hyvin toimiva joukkoliikenne. Keskusta on vireä ja elävä ja edelleen selvästi Tampereen ydin, jossa ihmiset kohtaavat. Tässä Helsinki ei ole onnistunut. Keskustamme näyttää ja tulee näyttämään rakennustyömaalta vielä pitkään (seuraavaksi Hakaniemi).
Suomeksi: kuka h‑tti stadia oikein suunnittelee ja päin p‑settä?