Pitäisikö meidän siirtyä markkinaehtoisempaan asuntotuotantoon?
Asuntotuotannon sisällön suhteen markkinatalous toimii kohtalaisen hyvin: tuotetaan sitä, mitä asukkaat haluavat joko ostaa tai vuokrata. Sen sijaan asuntotuotannon volyymista päättämiseen markkinat eivät sovellu juuri lainkaan. Markkinoiden tuottaman vaihtelun sijaan asuntotuotannon määrä kannattaa pitää kasvukeskuksissa suunnilleen vakiona valtion ja kuntien keinoin. Siellä missä väki vähenee, ei uusia asuntoja tarvita.
Tosin ei tuotannon laadunkaan ohjaaminenkaan ei aina suju markkinoilta kunnolla, mistä kielii liiallinen yksiöiden rakentaminen esimerkiksi Espoon Suomenojalla ja Vantaan Kivistössä. Kun tuotannosta päätettiin, yksiöiden markkinahinta oli kova, mutta kun yksiöt olivat muutaman vuoden kuluttua valmiit, niitä olikin tuotettu liika. Ongelma tunnetaan nimellä cobweb-teoria tai sikasykli. Yrityksissä tarvittaisiin viisaampia päättäjiä.
Suurkaupungistuminen
Vuosituhannen vaihteen tienoilla käynnistyi kaikkialla Euroopassa voimakas muutto suuriin kaupunkeihin, erityisesti maiden pääkaupunkeihin. Esimerkiksi Wienin asukasluku kasvoi 25 vuodessa noin 500 000 hengellä. Otan Wienin esimerkiksi, koska tarkoitukseni on palata siihen myöhemmässä kirjoituksessaHelsingin seudulla kasvu nopeus oli tätäkin nopeampaa sekä absoluuttisesti että suhteessa, 573 000 henkeä 25 vuodessa. Tosin tässä verrataan koko seutua Wienin kaupunkiin, mutta toisaalta Wien on asukasluvultaan Helsingin seutua suurempi.
Suomessa muutto kolmeen merkittävimpään kasvukeskukseen on yhä kiihtynyt. Helsingin, Turun ja Tampereen seutukuntien väkiluku on kasvanut viime vuosina jo yli 30 000 asukkaalla vuodessa. Se ennustaa yli 300 000 asukkaat lisäystä kymmenessä vuodessa.
Muualla Euroopassa asuntojen hinnat on nousseet pilviin väkiluvun kasvun yllätettyä päättäjät. Asuntojen hinnat ja vapaiden markkinoiden vuokrat ovat yli kaksinkertaistuneet. Helsinki on poikkeus eurooppalaisten pääkaupunkien joukossa. On meilläkin asuminen muuttunut vähän kalliimmaksi, mutta hinnat ja vuokrat ovat reaalisesti noin vuoden 2015 tasossa. Tästähän asuntosijoittajat marmattavat.
Helsinki on siis onnistunut asuntopolitiikassaan ja kaavoituksessa verrokkikaupunkeihin nähden erinomaisesti. Otan tästä kunnian suurelta osin Helsingin vihreille, jotka painostivat kaupunkisuunnitteluvirastoa nopeuttamaan asuntojen kaavoitusta ja tonttien luovuttamista rakentamiseen sekä kaavojen tiivistämistä. Äänestäjät eivät tästä juuri palkinneet. Jos heillä olisi tarkasteltavanaan kaksi vaihtoehtoista historiaa, toisessa hitaampi kaavoitus ja kaksinkertaistunut asumisen hinta, useimmat varmaankin pitävät toteutunutta kehitystä parempana kuin asuntokurjuuden vaihtoehtoa, mutta rakentamisen ja asumisen hinnan välistä yhteyttä ei oikein hahmoteta.
Asuntotuotanto kannattaisi pitää vakaana
Helsingin seudulle odotetaan seuraavan kymmenen vuoden aikana 150 000 – 200 000 asukkaan lisäystä. Heille tarvitaan asuntoja ja paljon.
Viimeaikainen kehitys on huonoa mainosta markkinoille. Asuntotuotanto on lähes pysähtynyt Helsinkiä lukuun ottamatta. Helsingissäkin asuntotuotanto on vähentynyt noin kolmanneksella, Espoossa ja Vantaalla se on enemmän kuin puolittunut. Olemassa olevaa rakennuskapasiteettia menee hukkaan. Se on vähän kuin juoksuttaisi vettä ohi voimalaitoksen. Kalusto seisoo käyttämättömänä, rakentajat palaavat kotimaihinsa ja suomalaiset rakentajat vaihtavat alaa. Tuotannon käynnistäminen uudestaan on hankalaa ja kallista.
Suhdannevaihtelut ovat tyypillinen markkinavirhe. Niiden torjuminen on julkisen vallan tehtävä. Intialainen talousnobelisti Amartya Sen on kirjoittanut, että hänelle taloustiede on oppi markkinavirheistä ja niiden korjaamisesta. Siksi hän ei oikein ymmärrä niitä, joiden mielestä markkinat ovat aina oikeassa. Näitä naiivin markkinauskoisia näyttää olevan nykyinen hallitus pullollaan.
Asuntotuotantoa kannattaa tukea
Asuminen on välttämättömyys. Asuntojen tarjonta reagoi hintojen nousuun todella huonosti, mikä tarkoittaa, että kysynnän kasvu nostaa hintoja huomattavan paljon, siis esimerkiksi kaksinkertaistaa sen. Sama tarkoittaa, että asuntotuotannon jouduttaminen sitä tukemalla alentaa asumisen hintaa huomattavasti; se ei laske vain tuettujen asumisen hintaa vaan alentaa sitä myös vanhoissa asunnoissa. Yksi euro uhrattuna tuotantotukeen alentaa asumisen hintaa kaikilta kaupunkilaisilta yhteensä monta euroa. Se on siis kaupunkilaisilta hyvä investointi.
Tosin osa kaupunkilaisista hyötyy asumisen kalleudesta.
Asian voi nähdä toisinkin. Jostain syystä Helsingin Sanomat näkevät asian niin, että asiat ovat sitä paremmin mitä kalliimpaa asuminen on. Kummallinen kanta lehdeltä. Itse näen asian täysin päinvastoin. Se, että asuminen on kallista, on yksi syy talouden kasvun puutteeseen. Muu kotimainen kysyntä sakkaa, kun rahat menevät asumiseen, .
On ymmärrettävää, että asuntosijoittajat haluavat suuria tuloja. Viimeksi sunnuntaina 16.8. Helsingin Sanomissa yksi asuntosijoittaja kirjoitti, kuinka väärin olisi julkisin varoin tuettu asuntotuotanto.
Helsinki on pitänyt asuntotuotannon jonkinlaisessa vauhdissa tinkimällä tonttien hinnoista ja vuokrista. Espoossa ja Vantaalla edes maan hinnan alentaminen nollaan ei riittäisi. Käypä keino olisi puuttua rakentamisen arvonlisäveroon laskemalla sitä suhdannekuopan aikana ja nostamalla rakentamisen uhatessa ylikuumentua. Suora subventiokaan ei oisi huono juttu. Mikä raja se nolla on asunnon hinnan alentamiselle?
Miten asuntotuotantoa kannattaa tukea? Siitä seuraavassa postauksessa.
Haluaisin liittää samaan lauseeseen asuntopolitiikasta puhuttaessa hinnan ja määrän lisäksi niiden laadun. Uusien asuntojen laadulliset tekijät ovat laskeneet liian paljon tällä vuosituhannella. Lähes poikkeuksetta kaikki uudet rakennukset ovat huonohkolle tontilleen turboahdettuja betonitaloja, joiden hämäristä kämpistä ei ole kunnon näkymää tai luontoyhteyttä, asunnon sisäisestä tilallisesta laadusta puhumattakaan. Kaavoitustoimi yrittää ”laatua” pakottamalla taloihin tiilipintoja, tai kadun varren pesukone-/pyöränäyttelyitä, vailla oikeaa uskallusta vaatia kapeaa runkoa tai ajatella kerrallaan muuta, kuin yhden tyyppistä kortteliratkaisua. Valitettava tosiasia on, että Suomen markkinoilla ei ole tällä hetkellä kovin hyviä uusia asuntoja. Sellaisen haluava joutuu pientaloon tai pienten postinumeroaluiden vanhoihin osakekiinteistöihin. Poikkeuksena vanhoissa lähiöissä voi löytää vielä varsin miellyttäviä ja inhimillisiä asumisratkaisuja. Keskinkertaisen tai huonon (asunto)rakentamisen yhteyttä ajallemme niin yleiseen merkityksettömyyden kokemukseen sietäisi tutkia.
Soininvaara kirjoitti:
“Asuntotuotannon sisällön suhteen markkinatalous toimii kohtalaisen hyvin: tuotetaan sitä, mitä asukkaat haluavat joko ostaa tai vuokrata. Sen sijaan asuntotuotannon volyymista päättämiseen markkinat eivät sovellu juuri lainkaan.”
Olen eri mieltä. Jos markkinoilla olisi kysyntää vaikkapa ylimmän kerroksen asunnoista etelän suuntaan 16-kerroksisissa taloissa, mutta heikosti kysyntää saman talon 2. kerroksen asunnoista pohjoiseen, niin ei markkina pysty tuottamaan tarpeiden mukaista tuotantoa. Asuntomarkkina on siitä outo, että sisällöllisesti mm. ilmansuuntien ja korkeuserojen takia asunnot ovat yksilötasolla väistämättä myös erilaisia, toisin kuin jos tuottaa vaikka identtisiä kännyköitä, joissa mikrosijainnilla ei ole samanlaista merkitystä.
Suomessa ei ole kovin montaa toimijaa, jotka osaisivat analysoida markkinakysyntää ihan oikeasti. Suurin osa rakennusliikkeistä on pieniä toimijoita ilman yhtään data-analyytikkoa, jotka arvailevat sitä, mitä kysyntä sisällöllisesti ehkä on siinä kohtaa kun talo valmistuu. Mutta tietoa siitä on tosi huonosti, että millä perusteilla ihmiset ihan oikeasti asuntoja valitsevat. Markkina toimii niin, että jotain tehdään, ja sitten katsotaan, meneekö se kaupaksi siinä sijainnissa niillä ominaisuusilla ja niillä hinnoilla. Varaukset menevät toisinpäin, eli ensin menevät alihinnoitellut asunnot, sitten markkinahintaiset ja lopuksi rakentajan käsiin jäävät pyynniltään ylihintaiset, jotka se myy sitten lopulta usein alennuksin pois. Harva rakennusliike osaa kerrostalon sisäistä asuntojen hinnoittelua kovin hyvin, koska eivät ne tiedä kovin hyvin, millä perustein ihmiset asuntoja oikeasti valitsevat, ja mikä niistä on arvokasta ja mikä ei.
Vastaava ongelma on vuokra-asunnoissa. Jos vuokrakerrostalossa hinnoiteltaisiin vaikka neliöhinnaltaan kaikki asunnot samoiksi, osa on silloin halpoja markkinavuokraan nähden ja osa ylihintaisia — sillä asukkaat usein arvostavat enemmän esim. ylimpiä kerroksia, hyviä näköaloja ja hiljaisuutta, ja tasaneliöhinnoittelussa nuo ominaisuudet eivät tule huomioiduiksi.
Soininvaara väitti:
“Käypä keino olisi puuttua rakentamisen arvonlisäveroon laskemalla sitä suhdannekuopan aikana ja nostamalla rakentamisen uhatessa ylikuumentua. Suora subventiokaan ei oisi huono juttu. Mikä raja se nolla on asunnon hinnan alentamiserlle?”
En tiedä, oletko miettinyt ehdotusta kuinka pitkälle. Kirjanpitopuolta ehdotus ainakin työllistäisi ja juristeja. Muistuu mieleen se tilanne kun ALV nousi 24 %:sta 25,5 %:iin. Verokonsulteilla oli silloin rakennusalalla töitä, kun firmat etsivät ja löysivät kikkakolmosia ja ‑nelosia siihen, miten asiakasmaksut saadaan laitettua mahdollisimman pitkään 24 prosentin verokannalla etenkin kotitalousasiakkaiden osalta, ja menot puolestaan vähennettyä sillä korkeammalla alvilla, ja oman käytön alvit toki haluttiin optimoida myös. Se oli käsittämättömän monimutkainen verotusvyyhti, joka työllisti todella paljon verotusasiantuntijoita, kun riippuen pienistä yksityiskohdista sai käyttää jossain tilanteessa 24 prosentin verokantaa, ja joskus taas oli pakko käyttää 25,5 prosentin verokantaa. Monessa firmassa oli laajat koulutukset taloushallinnolle arvonlisäveromuutokseen liittyneestä vero-optimoinnista, koska pienillä detaljitason valinnoilla saattoi siinä firma tienata tai menettää isoja summia. Rakentamistöissä oli työn tilauspäivät, työn toteutusajankohta, laskun lähetyspäivä jne., ja sitten piti setviä sitä, että kuinka pitkään sen jälkeen alvikannalla laskun sai laillisesti vielä lähettää vanhan alemman alvikannan mukaan, kun alv oli jo vaihtunut. Siihen oli monimutkaiset verokonsulttien ohjeistukset, miten asiaa sai kikkailla laillisesti erilaisissa tilanteissa, joista joihinkin itsekin törmäsin.
Rakennusprojektiin liittyy tyypillisesti tuhansia tai jopa kymmeniä tuhansia laskurivejä, joista kaikissa on jokin ALV-kanta. Jos alv-kannat vaihtuvat kovin usein, siitä tulee melkoista kirjanpidollista lisätyötä, mikäli niistä ainakin merkitykselliset rivit pyritään vielä vero-optimoimaankin. Sitä ei moni tajua, että monessa firmoista joka ainoan tuotteen ALV-kantavalinta syötetään laskuihin viime kädessä käsin, koska ALV-mahdollisuuksia on monta, ja että siitä aiheutuu valtava työ aina jos ALV-kanta vaihtuu. Yhden alv-kannan maat, jotka eivät verokantaa suuremmin muuttele, ovat kirjanpidon järjestämisen osalta paljon halvempia maita toimia kuin Suomi, jossa ALV-kantoja on tällä hetkellä käytännössä 5 (arvonlisäveroton, 0 %, 10 %, 13,5 % ja 25,5 %), joista jokin pitää valita kirjanpidossa jokaisen syötetyn erän yhteyteen.
Arvonlisäveroon liittyvästä käsittelystä aiheutuu valistuneiden arvausten mukaan mahdollisesti jopa miljardiluokan hallinnollinen kustannus suomalaisille organisaatioille vuosittain. Organisaatioiden ALV-velvollisuusraja 20 000 euroa vuodessa on Suomessa eurooppalaisittain erittäin matala.
Jatkan vielä hiukan arvonlisäverotuksesta. Esimerkiksi monella toimittajalla lehdistössä on toistuvasti ihan väärä käsitys siitä, ja kuvitelma, että alv menisi aina myyntihinnasta. Suomen lain mukaanhan kiinteistön tai osakkeiden myynti ei ole arvonlisäverotuksen kohde. Mutta arvonlisäverotuksen piiriin on säädetty rakentamispalveluluiden oma käyttö. Toisin kuin moni kuvittelee, grynderitoimintaa harjoittavat rakentajat maksavat arvonlisäveroa Suomessa rakentamiskuluistaan, mutta eivät kaupan myyntihinnasta, kun kaupassa myydään itse asiassa osakkeita. Tuosta johtuen grynderien kannattaa minimoida omien ostojensa ALVit, mikä onnistuu Helsingissäkin muun ohella välttelemällä Suomen 25,5 %:n alvia omissa menoissa, ja ostamalla rakennustuotteita ulkomailta halvemmalla alvilla. Virosta on tuotu todella paljon rakennustuotteita Suomeen vuosien varrella, ja Viron alemman verotuksen hyödyntäminen oli yksi keino, jolla rakennustuotannon kustannuksia pitkään alennettiin. Suomalaista rakentamista on viime aikoina entisestään kallistanut myös se, että Viro nosti arvonlisäveronsa 24 prosenttiin kesällä 2025, mikä on vähentänyt rakennustuotteiden sieltä kuskauksen kannattavuutta. Nyt veroeroa on vain 1,5 prosenttiyksikköä Suomen arvonlisäveroon 25,5 %.
Rakentamisen arvonlisäveroasioista voi lukea verottajan ohjeita esim. tästä:
https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/77184/rakentamispalvelun-myynti-ja-oma-kaytto-arvonlisaverotuksessa2/#3‑rakentamispalvelun-oma‑k%C3%A4ytt%C3%B6
Onko siis hyvä asia, että asuntomarkkinat on jäässä?
Kun puhutaan asuntojen hinnoista Suomessa, tai edes näiden kasvukeskusten hinnoista, pääasialliset tekijät ovat nuo:
- Yleinen 20 vuoden kasvun puute ja ostovoiman heikkeneminen.
— Venäjän vaikutus, esim. monet venäläiset ostivat asuntoja ennen sotaa, turisteja liikkui myös Helsingissä aivan eri tavalla.
— Korkojen nousu ajoi monet rakennusfirmat konkurssiin ja säikäytti asuntojen ostajat.
— Hallituksen asumistuen leikkaukset pudottivat vuokria ja muuttivat monet sijoitusasunnot kannattamattomaksi nykyisillä koroilla.
— Useimmissa muissa Euroopan maissa asuntolainojen korot ovat kiinteitä 10–30 vuoden ajalle sidottuja. Suomessa EKPn koronnostot ovat olleet myrkkyä asuntomarkkinoille.
“Useimmissa muissa Euroopan maissa asuntolainojen korot ovat kiinteitä 10–30 vuoden ajalle sidottuja. Suomessa EKPn koronnostot ovat olleet myrkkyä asuntomarkkinoille.”
Tämä on erittäin tärkeä huomio. Ainakin Saksassa ja Ranskassa tyypillisimmät asuntolainat ovat kiinteällä korolla.
Tässä on yksi selitys, miksi EKP:n korkopolitiikka on ollut niin paha myrkky meidän kotimaiselle kysynnälle. Käytännössä korot ovat pakottaneet asuntoja ostaneita keski- ja hyvätuloisia kiristämään kulutusta (yleensä lapsiperheitä, joilla on korkeat todelliset tarpeet kulutukselle), samalla kun pienituloisten kulutuskykyä hallitus on erittäin tehokkaasti hillinnyt.
Tulevaisuudessa Suomen politiikassa tämä käytäntö asuntolainojen korolle pitäisi saada yhteneväksi keski-euroopan kanssa, mutta kun näen kuinka täällä ei juuri kukaan asiantuntija, virkamies tai poliitikko puhu asiasta, joudun päättelemään että:
1) mitään muutosta tule tapahtumaan (pankkien edut???)
2) meidän eliitti ja päättäjät ovat vain järkyttävän tyhmiä. En oikeasti ymmärrä mitä niillä isoilla korvauksilla tekee jos minkäänlainen kokonaisanalyysi tai systeemiajattelu ei onnistu, vai palkataanko tuonne vain kavereiden kavereita ja sukulaisia? Kuvastaa erinomaisesti suomalaisen “meritokratian” ja koulutusjärjestelmän epäonnistumista.
Muista että nuo kiinteät korot ovat keskimäärin vaihtuvia korkoja korkeammat vähän niin kuin pörssisähkö ja pysyvästi korkeampi sähkön hinta. Suhdannepoliittisesti ne tietysti ovat terveemmät. En ole vähään aikaan ostanut asuntoa, muitta silloin joskus pankin valikoimaan kuului myös kiinteästi kallis asuntolaina.
Osmo kirjoitti:
“Muista että nuo kiinteät korot ovat keskimäärin vaihtuvia korkoja korkeammat vähän niin kuin pörssisähkö ja pysyvästi korkeampi sähkön hinta. Suhdannepoliittisesti ne tietysti ovat terveemmät.”
Taloussanomien tutkiva journalisti puolestaan on selvittänyt asiaa Suomen Pankin asiakirjoista, ja tullut tulokseen:
“Vertailu paljastaa suomalaisille tylyn tosiasian: Keski-Euroopan kiinteäkorkoiset asuntolainat ovat olleet vaihtuvakorkoisia lainoja edullisempia – ja voivat pysyä sellaisina koko laina-ajan.”
https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000011289775.html
Jutun mukaan keski-Euroopassa on paljon menneinä vuosina otettuja 10–20 vuoden lainoja, joissa korko on paljon nykyistä korkotasoa alempi. Esimerkiksi 20 vuotinen laina 1 %:n korolla on aika kiva asia nykyisessä korkoympäristössä. Eurooppalaisilla taloyhtiöillä on sellaista lainakantaa, Suomessa korkeakorkoista. Jo se nostaa monen muun maan pääkaupungin taloyhtiöiden arvoja, että niillä on paljon uusia lainoja halvempia lainoja taseissaan.
Ei nykyäänkään mikään estä Suomessa ottamasta tai tarjoamasta kiinteäkorkoista asuntolainaa. Jotkut pankit tarjoavatkin noita, mutta ei asunnonostajia kiinnosta.
“Ei nykyäänkään mikään estä Suomessa ottamasta tai tarjoamasta kiinteäkorkoista asuntolainaa. Jotkut pankit tarjoavatkin noita, mutta ei asunnonostajia kiinnosta.”
Nykyään kiinteistä korkoja tarjotaan taas suomalaispankeistakin, mutta ei tarjottu silloin kun korot olivat nollassa tai 1 %:ssa. Eikä niissä lainoissa suomalaispankkien korot ole kilpailukykyisiä muiden euromaiden korkoihin nähden nytkään, kun niissä lainoissa kilpailu ei jotenkin toimi tällä hetkellä Suomessa. Silloin ei saanut pankista 1 ja 3 kuukauden euriboriin sidottuja lainojakaan. Pankki myi monelle asiakaalle pelkästään 12 kuukauden euriboriin sidottua lainaa. Se oli ota tai jätä, kun muusta ei annettu tarjousta edes pyydettäessä. Lisäksi pankit myivät ns. korkokattoja eli eräänlaisia hintavia vakuutuksia 12 kuukauden euriborin sopimuksen päälle, joista ne saivat paljon paremman katteen kuin kiinteän koron lainoista.
“Nykyään kiinteistä korkoja tarjotaan taas suomalaispankeistakin, mutta ei tarjottu silloin kun korot olivat nollassa tai 1 %:ssa.”
Kyllä tarjottiin. Niitä kutsuttiin korkoputkilainoiksi. Itsellänikin on ihan suomalaisesta pankista 6 vuotta sitten otettu asuntolaina jonka viitekorko on max 1,3 %. Oikein hyvä diili, vaikka aivan aluksi vähän kaduttikin että maksanko sen pari prosentin kymmenystä liikaa aitoon nollakorkoon verrattuna.
“Muista että nuo kiinteät korot ovat keskimäärin vaihtuvia korkoja korkeammat vähän niin kuin pörssisähkö ja pysyvästi korkeampi sähkön hinta.”
Valtiovarainministeriön kovapalkkaiset virkamiehet tekivät työtä käskettyä ja vaihtoivat nollakorkoiset valtiolainat muuttuvakorkoisiksi; paljonko halvemmaksi tulee maksaa 4–5 prosentin korkoja miljardilainasta kuin nollakorkoa? Osaatko Osmo laskea?
Kiitos jakamisesta kirjoittaja “-”
Suomessa vain lainamarkkinat eivät toimi läheskään niin hyvin keski-eurooppaan verrattuna, tämä todistaa sen. Tämä kääntyy pankkien eduksi ja kuluttajien ja kansantalouden tappioksi.
Elina Pylkkänen nostikin jo tuoreessa HS:n artikkelissa esiin sen, että Suomessa pankkien voitot ovat suuret ja tappiot pienet.
Sitten vielä kaikille muistutuksena: EKP säätelee korkopolitiikkaa Saksan ja Ranskan ja muiden isojen maiden mukaan. Tämä tarkoittaa sitä, että se joutuu kääntämään ohjauskorkoa korkeammalle saadakseen koronnostoilla ohjausvaikutusta, sillä keski-euroopan kiinteäkorkoisten lainojen vuoksi ohjaus välittyy talouteen eri tavalla kuin täällä meillä Suomessa vaihtuvakorkoisten lainojen vuoksi.
Selkosuomeksi tämä tarkoittaa sitä, että Suomen markkinoiden lainapolitiikka altistaa meidät liian suurelle EKP:n ohjauskoron ohjausvaikutukselle. Tämä seikka sitten tuntuu olevan monelle suomalaiselle, varsinkin eliitille ja päättäjille joiden sopisi asia ymmärtää, aivan mahdotonta käsittää. Lisäksi asuntolainat ja taloyhtiö/taloyhteisölainat muodostavat jonkin 50–70% koko Suomen lainakannasta ja suuri osa näistä ilmeisesti vaihtuvakorkoisia.
https://www.verkkouutiset.fi/a/asuntomarkkinoilla-avautuu-nyt-ostajan-paikka/
“Korkotaso vaikuttaa Suomessa asuntomarkkinoihin nopeasti, sillä noin 95 prosenttia asuntolainakannasta on sidottu euribor-korkoihin. Kiinteäkorkoisten tai pankkien omiin viitekorkoihin sidottujen lainojen osuus on noin viisi prosenttia.
Suomalaiset asuntovelalliset ovat hyötyneet vaihtuvista koroista pitkällä aikavälillä. Suomen Pankin lukujen mukaan asuntolainakannan keskikorko oli vuosina 2003–2023 Suomessa keskimäärin 2,28 prosenttia, kun euroalueella vastaava korko oli 3,42 prosenttia.”
Tuo viimeinen huomio keskikorosta on vähän hölmö kun tottakai lähes 10 vuotta kestänyt erittäin matalien korkojen aika vetää keskikorkoa alas ja samoin EU-alueella kiinteäkorot vetävät keskikorkoa ylös.
EKP tosin silti aina säätelee korkopolitiikkansa 100% muista syistä kuin Suomen lainamarkkinoiden vuoksi, mikä on se selvästi kaikkein hankalin asia ymmärtää. Eikä Suomen matalat korot 2003–2023 aikajaksolla paljon lämmitä kun tietää miten hyvin huonosti talous veti 2010–2018.
Asuntolainojen korot olivat pitkään, melkein vuosikymmenen nollassa tai jopa negatiivisia. Sitten ne nousivat pankin marginaalien kassa jopa yli neljään. Jos nuorella lapsiperheellä on vaikkapa 200000€ lainaa, nousivat koronhoitokulut lähes nollasta yli 8000 euroon vuodessa. Venäjän hyökkäys ja EKP:n koronnosto vuonna 2022 ovat siis ne suurimmat syyt Suomen taloustilanteeseen. Moni muu Euroopan maa ei ole noita shokkeja erityisesti kokenut.
Konkurssiin menneet rakennusfirmat valittivat kaikki samaa, olivat tottuneet nollakorkoihin ja sitten kun kysyntä pysähtyi, korot nousivat, materiaalikustannukset nousivat, rahavirrat pysähtyivät ja menot jatkoivat kasvua niin moni pitkän linjan yrityskin meni konkurssiin.
Ja monet nuoret, jotka ottivat 2015–2022 välillä suuria asuntolainoja ovat nyt enemmän pulassa kuin varoissaan. Itse toki ostin useamman asunnon jo vuosikymmeniä sitten, ehdin maksaa ne pitkälti nollakorkojen aikana ja voin hyvin elää pääomatuloilla. Mutta ymmärrän että nuorempia tuo ei nyt lohduta että meillä vähän vanhemmille ehti kertyä varallisuutta.
Suomen tulisi pikkuhiljaa siirtyä EU nettomaksajasta EU nettosaajaksi, ja jatkaa rajua julkisten kulujen karsintaa. Mutta arvelen että vasta IMF tulee sen tekemään, kuten Kreikalle tehtiin.
“Suomen tulisi pikkuhiljaa siirtyä EU nettomaksajasta EU nettosaajaksi, ja jatkaa rajua julkisten kulujen karsintaa. Mutta arvelen että vasta IMF tulee sen tekemään, kuten Kreikalle tehtiin.”
Suomen on erittäin vaikea siirtyä EU-nettosaajaksi. Suomella on ensinnäkin EU-jäsenyyssopimuksensa mukaisesti ollut koko jäsenyytensä ajan korotettu jäsenmaksu sen takia, että Ahvenanmaalla on verottomuussääntöjä, joita muualla EU:ssa ei ole, ja Suomen EU-jäsenyyssopimuksen mukaan Suomen valtio maksaa kaikki siihen liittyvät veromenetykset EU:lle. Ahvenanmaalle ostettiin myönteinen EU-jäsenyyskansanäänestystulos valtion rahalla, jota valtio maksaa joka vuosi edelleen, ja maksaa loputtomiin jatkossakin, ellei joskus tilannetta päätetä muuttaa. Näin on tehty jo yli 30 vuotta. EU-jäsenmaksut peritään erityisesti virallisen BKT:n ja ALV-veropohjan mukaan. Suomella on poikkeuksellisen laaja arvonlisäveropohja (mm. ALV-velvollisuuden raja on yrityksillä vain 20 000 euroa, siinä missä monessa muussa maassa se on paljon korkeampi, ja ALVittomiksi on säädetty paljon vähemmän tuotteita kuin muissa maissa), ja etelä-Euroopassa virallinen BKT näkyy todellista alempana laajemman ns. harmaan talouden takia, mikä tilanne suhteessa myös korottaa Suomen EU-jäsenmaksuja.
En nyt muista enää mistä tämän käsityksen olen saanut ja varmaan riippuu vähän valtiostakin eli vallitsevasta säännöstöstä, mutta kiinteä korkokin saattaa tuottaa lukitusvaikutuksen. Asuntoa vaihtaessa pankki ei välttämättä suostukaan siihen, että vanha, alhaisella kiinteällä korolla myönnetty laina jää voimaan ja sille vain vaihdetaan vakuus vaan pitäisi neuvotella samalla myös uusi laina. Niinpä asuntoa ei periaatteessa kannata vaihtaa.
Tuo on täysin totta, USA:ssa (missä myös kiinteäkorkoiset lainat ovat tyypillisiä) on nyt ollut paljon esimerkkejä siitä kun vanha asuntolaina on kiinteässä matalassa korossa niin osa ei halua muuttaa koska tällöin korko nousee, juuri kuten sanoit. Toki osa ei halua muuttaa senkään vuoksi, että asuntojen hinnat ovat kuopassa, eli siitä omasta ei saada niin paljon kuin pitäisi — arvohan on laskenut!
Tämä lukitusvaikutus ei kuitenkaan aiheuta samanlaista kulutusshokkia kuin mitä meidän talouteen on tullut. Lisäksi lukitusvaikutuksen ei pitäisi olla kovin suuri jos velkaa on ehditty lyhentää jo paljon, kyllä jokainen ymmärtää, että 50k € 5% korolla on ihan eri asia kuin 200k € 5% korolla. Asunnon laskenut hinta ja suuri jäljellä oleva lainapääoma (eli myyntihinta saattaa olla paljon matalampi kuin ostohinta, jolloin myyjä kokee, että myy suurella tappiolla asunnon) todennäköisesti aiheuttaa suurempia lukitusvaikutuksia kuin pelkkä korko.
Suomen vaihtuvakorkoisia lainoja (ero keski-eurooppaan) ja tiukkaa lainanmaksua (ero Ruotsiin) suosiva politiikka ei ole nyt kyllä valitettavasti näyttöjen perusteella realisoitunut dynaamisena ja kilpailukykyisenä taloutena.
Ja nythän on vielä huvittavinta, että täällä halutaan siirtää velkaantumisen painopistettä julkiselta yksityiselle, mutta ei kuitenkaan haluta että yksityiset ihmiset ottavat velkaa, tästä huolehtii FiVa ja valtio politiikallaan (sijoitusasuntojen ja omistusasuntojen räikeän epäreilu verokohtelu).
Mutta jäävuori lähestyy ja vaihtoehtoja ei ole vaikka mitään ei ole edes vielä kokeiltu (Vihriälä jo esittekin kovempia korjauksia eläkejärjestelmään, mutta näistä kieltäydytään kategorisesti). Tämä on suoraan sanottuna erinomaista huvia katsoa suomalaisen eliitin ja asiantuntijoiden räpiköintiä, ainoa mitä keksivät on aina piiskata pienituloisia ja jotain veroprosenttien hienosäätöä, mitään isoja korjausliikkeitä ei mietitä, valmistella tai varsinkaan yritetä. Kokoomus ei onnistunut suurista puheista huolimatta edes kopioimaan Ruotsin mallia, melkoista kykypuolueen toimintaa jos ei osata edes valmista vastausta kopioida puoliksi.
Suomen asuntomarkkinassa on nähdäkseni kaksi isoa kannustinongelmaa. Ensimmäinen on omistusasumisen massiivinen verotuki (tämän vuoden talousarviossa 5 miljardia euroa), joka tehokkaasti heikentää asuntomarkkinan dynamiikkaa, etenkin yhdistettynä varainsiirtoveroon. Toinen on asunto-osakeyhtiöjärjestelmä, jossa yhden osakkeen efektiivinen hinta on satoja tuhansia euroja. Tämä tekee asuntosijoittamisesta hirveän paljon kankeampaa, etenkin jälleen kerran yhdistettynä varainsiirtoveroon.
Nämä kaksi yhdessä johtaa siihen, että uuden asuinkerrostalon rahoittamiseksi täytyy jostain löytää riittävä määrä yleensä yksityishenkilöitä, joilla on halu ja kyky tehdä satojen tuhansien suuruinen kertasijoitus yhteen kohteeseen, ilman minkäänlaista hajauttamista. Lienee sanomattakin selvää, että tämä on suhteellisen vaikeaa, erityisesti matalasuhdanteessa. Sivuvaikutuksena tästä on sitten rakentamisen laadun heikkoudet, kun tällä sattumanvaraisella joukolla yksityishenkilöitä ei ole minkäänlaista tosiasiallista mahdollisuutta valvoa rakentamisen laatua. Ja kun grynderi pesee kätensä talosta heti kun on saanut osakkeet myytyä, ei silläkään ole oikein kannustimia kestävän arvon rakentamiseen; informaatioepäsymmetria grynderin ja asunnonostajan välillä on niin suuri.
Tilanne olisi paljon parempi jos asunnot omistettaisiin ihan normaalin osinkoa maksavan pörssiyhtiön kautta, ja asukkaat maksaisivat asumisestaan vuokraa. Pörssiasunto-osakeyhtiö pystyisi keräämään rahoitusta huomattavan paljon tehokkaammin, siihen sijoittaminen olisi monin tavoin riskittömämpää ja helpompaa kuin kokonaisten osakehuoneistojen ostaminen, ja yhtenä ammattimaisena omistajaorganisaationa sillä olisi huomattavasti hajanaista yksityishenkilöjoukkoa parempi kyky rakennuttaa kestävästi arvokkaita taloja ja toisaalta hyödyntää suhdannevaihtelua toiminnassaan.
Nykyisen verotuksen olosuhteissa tässä ei tietenkään olisi kenellekään yhtään mitään taloudellista järkeä.
Mikä massiivinen verotuki omistusasumisessa on? Kansainvälisessä vertailussa korkeat varainsiirtoverot? Kiinteistöverot? Se ‚että vain sijoitusasunnoista saa verovähentää korkomenot, mutta itse asutuista omistusasunnoista ei? Maailman yksi korkeimmista arvonlisäveroista asumismenoissa? Vähintään 2 vuotta asutun asunnon myyntivoiton verottomuus ja vastaavasti myyntitappioiden verovähennyskelvottomuus, josta moni alenevien hintojen asuntojen kuntien asukas on kärsinyt, ja nyt kun asuntojen hinnat ovat tippuneet kaupungeissa viime vuodet, aika moni muukin? Taivaalta satavasta vedestä perittävät hulevesimaksut, jotka peritään riippumatta siitä, onko tontin läheltä hulevesien poisohjausta julkisen sektorin järjestämänä vai ei? Vai verotuki sitä koskien, että Suomessa ei omistusasujia veroteta ulkoilman hengittämisestä?
Suomessa luovuttiin asuntotulon verotuksesta 30 vuotta sitten. Se on se suuri verottomuus.
Soininvaara kirjoitti:
“Suomessa luovuttiin asuntotulon verotuksesta 30 vuotta sitten. Se on se suuri verottomuus.”
Aikoinaan verotettiin kalleimmissa asunnoissa asumisesta. Asuntotulosta verotettiin asuntotulon verotuksen loppuvaiheessa siltä osin kuin asunnon laskennallinen arvo ylitti vakituisissa asuinrakennuksissa 440 000 markkaa ja muissa kuin vakituisen asumisen rakennuksissa 90 000 markkaa. 440 000 markkaa edusti silloin monessa kunnassa suuren hyväkuntoisen omakotitalon hintaa. Suurin osa asunnoista oli sitä rajaa halvempia. Kyse oli tosiasiassa varallisuusverosta. Sittemmin tehtiin nykyinen kiinteistövero, johon asuntotulon vero sulautettiin. Kyse ei ollut siitä, että verotuksesta luovuttiin, vaan arvo-asuntoomistuksiin kohdistuneen verotuksen sulauttamisesta osaksi kiinteistöveroa.
Tästä löytyy vanha eduskunnan asiakirja asiasta: https://www.eduskunta.fi/fi/asiat-ja-aanestykset/valtiopaivaasiat/HE%20188%2F1990%20vp
Esityksessä todettiin, että asuntotulon veroa maksavia oli sen lakiuudistuksen jälkeen noin 50 000 (ilman inflaation takia tehtyjä korotuksia määrä olisi kohonnut 100 000:een) ja valtio keräsi sillä verolla verotuloa 75 miljoonaa markkaa vuodessa (ilman inflaation takia tehtyä rajamuutosta se olisi kohonnut 120 miljoonaan markkaan). Nuo siis silloisia markkoja, eivät euroja. Inflaatiota huomioimatta 75 miljoonaa markkaa olisi noin 13 miljoonaa euroa. Mutta inflaatiotakin on toki ollut sen jälkeen. Kyse oli joka tapauksessa valtiontalouden kannalta pienehköstä, varakkaimmille suunnatusta verosta, jonka rajoja inflaation johdosta aina joidenkin vuosien välein päivitettiin, ettei verotus laajenisi muillekin kovin laajaksi kuin kaikkein asuntovarakkaimmille.
Vertailun vuoksi voisi todeta, että kiinteistöveroa toimeenpannaan nykyisin noin 2,4 miljardilla eurolla vuodessa.
Haluat sanoa siis, että omistusasumista tuettiin jo silloin.
Jos asut vuokralla, vuokranantajasi maksaa vuokratulostaan veroa. Asumistapahtumasta menee siis veroa valtiolle, joten vuokra-asumista rasittaaa vero. Jos asut asunnossa itse veroa ei mene. Siksi omistusasuminen on pitkässä juoksussa sen veron verran edullisempaa.
Jos Tampereella kaikki asuisivat vuokralla ja Turussa kaikki omissa asunnoissaan, valtio tienaisi tamperelaisista paljon enemmän kuin turkulaisista.
Jos henkilöt A ja B asuisivat omissa asunnoissaan toistensa työpaikkojen naapureina ja päättäisivät vaihtaa asuntoja niin, että menevät toistensa asuntoihin vuokralle ja maksaisivat ristiin yhtä korkeaa vuokraa, molemmat häviäisivät vuokratulon verotuksen verran.
Asuntojen omistus on BKT:sta noin 6 %. Se koostuu vuokratulosta ja oman asunnon asuntotulosta, joka jälkimmäinen on kuitenkin veropton.
Ratkaisu vuokra-asumista syrjivään verotukseen olisi saataa joko asuntotulo verolliseksi tai vuokratulo verottomaksi.
Jonkun asian verottamatta jättäminen ei ole tukea, erityisesti sitä ei ole kuvitteellisen tulon verottamatta jättäminen.
Muuten Sveitsissä verotettiin asumistuloa, mutta nyt siitä ollaan luopumassa. Asumistulon verotus johtaa asuntojen hintojen nousuun koska lopulta asunto vuokrataan pankilta henkilökohtaisesti ikuisen asuntolainan muodossa jotta lainakulut voi vähentää asumistulosta. Toki omaisuusvero tuo vielä oman lisänsä tähän keplotteluun.
Jos päätetään, että minä saan verovapauden kaikkiin tuloihini ja muut maksavat veroja entiseen tahtiin, on se minun mielestäni minun tukemistani.
Ei omistusasumisen verotuesta tarvitse tapella, se on ihan omana rivinään Valtionvarainministeriön talousarvioesityksessä, kohdassa “arvio ansio- ja pääomatuloverotuksen verotuista”. Sieltä kaksi riviä, laskennallisen asuntotulon verovapaus 5 000 miljoonaa, ja oman asunnon myyntivoiton verovapaus 2 500 miljoonaa.
Tietysti voit väittää, että valtionvarainministeriö ei osaa laskea, mutta se on sitten jo vähän eri luokan syytös.
arkkitehti,
Sijoitusyhtiöiden omistamissa taloyhtiöissä on korkeammat korot, koska pankit tietoperustaisesti tietävät niiden lainojen olevan riskialttiimpia kuin hajaantuneen omistuksen suoraan omistetuissa taloyhtiöissä. Taloyhtiöissä on yleensä liki ilmaiseksi toimivat hallitukset ja hyvin sivutoiminen isännöitsijä, joka voi hoitaa 50 muutakin taloyhtiötä. Hallintokulujen rakenne on omistustaloyhtiöissä yleensä matalampi kuin sijoitustaloyhtiöissä etenkin siksi, että asukkaat seuraavat aktiivisesti erilaisia vikoja ja raportoivat niistä paljon aktiivisemmin kuin ei-omistajat.
Pörssissä on pari kiinteistösijoitusyhtiötä, joiden omistajaksi ja joiden omistamien asuntojen asukkaaksi pääsee kuka tahansa. Niihin sijoittaminen ei ole kuitenkaan keskimäärin ollut riskittömämpää kuin yksittäiseen asunto-osakkeeseen sijoittaminen. Karuin esimerkki asiasta lienee Orava, joka oli aikoinaan pörssin tunnetuin asuntosijoitusyhtiö ja melkein onnistui menemään konkurssiin, kun sen oman toiminnan menot ylittivät sen vuokratulot. Yhtiö sittemmin muutti nimensä, ja myi kaikki asunnot pois. Pörssin myöhemmän asuntosijoitusyhtiötulokkaan Kojamon kurssi oli vuonna 2022 ylimmillään yli 21 eurossa per osake, ja nyt se on alle 8 euroa. Eli osakekurssi on reilusti yli puolittunut huipustaan. Asunto-osakkeiden hinnat eivät ainakaan isommissa kaupungeissa heilu yhtä rajusti kuin asuntosijoituspörssiyhtiöiden kurssit. Se etu toki pörssiosakkeessa on, että omistuksesta pääsee nopeasti eroon ainakin johonkin hintaan, eli omaisuus on likvidimpää. Mutta omistamiseen liittyy monia muitakin riskejä, kuten vaikkapa liiketilaomistamisen lisäksi asunto-omaisuuden kehitystä myös tehneen pörssiyhtiö Cityconin lähihistoriasta näkee.
arkkitehti kirjoitti:
“Sivuvaikutuksena tästä on sitten rakentamisen laadun heikkoudet, kun tällä sattumanvaraisella joukolla yksityishenkilöitä ei ole minkäänlaista tosiasiallista mahdollisuutta valvoa rakentamisen laatua. Ja kun grynderi pesee kätensä talosta heti kun on saanut osakkeet myytyä, ei silläkään ole oikein kannustimia kestävän arvon rakentamiseen; informaatioepäsymmetria grynderin ja asunnonostajan välillä on niin suuri.”
Itse asiassa keskimäärin se sattumanvaraisesti valikoitunut yksityishenkilöiden joukko, jolla on pääosa omaisuudestaan kohteessa kiinni ja valtavat henkilökohtaiset intressit löytää virheet ajoissa ja reklamoida niistä, valvoo huomattavasti enemmän rakentamisen laatua kuin sijoitusyhtiön kiinteistömanageri, jolla on hoidettavanaan 50–200 muutakin kohdetta, eikä lainkaan henkilökohtaista intressiä virheiden löytämiseen. Ammattivastaanottaja tutii kohdetta paikan päällä tyypillisesti enintään pari tuntia, ja poistuu paikalta. Ei siinä ehdi montaa asiaa nähdä. Asukasomistajat voivat olla paikalla 7 päivänä viikossa yli 300 päivää vuodesta, ja tutkia joka ainoan luukun takana olevan tilanteen, kiipeillä yläpohjaan katsomaan eristämisen mahdolliset puutteet, joihin omistajaa edustavat ammattilaiset usein eivät vaivaudu edes kurkkaamaan kun pääsy sinne on yleensä hankala, ja tarkastukset kohdistetaan helposti päästäviin paikkoihin jne.
Omistustaloyhtiöissä puutelistat voivat olla monisatakohtaisia, joskus peräti jopa yli tuhatkohtaisia (joissa listaa voi pidentää sekin, että jokin toistuva vika on lueteltu liki joka huoneiston tai huoneen osalta). Ammattilaisella ei ole aikaa tehdä niin perusteellisia listoja, vaan ammattilaisen tekemät puutelistat ovat yleensä enintään kymmeniä kohtia pitkiä. Toki ei-ammattilaisten listoilla voi olla monta sellaistakin asiaa, jotka eivät ole valmistajan vastuulla, jos ei tunneta sitä, mikä on vastuutaso (esim. seinien vinouteen liittyvät reklamaatiot harvoin johtavat korjaamiseen). Mutta laadunvalvonnan perusteellisuus on huomattavasti syvempää yleensä pääosan omaisuudestaan kohteeseen kiinni laittaneiden henkilöomistajien tehdessä valvontaa kuin jos omistaja on sijoitusyhtiö, jossa laatua valvovalla työntekijällä ei ole kohteessa omaa omaisuutta kiinni senttiäkään, mutta työtehtäviä on enemmän kuin ehtisi tehdä erilaisissa kohteissa.
Päällepäin näkyvien virheiden reklamointi on häviävän pieni osa laadunvalvontaa. Se todellinen kestävä laatu tehdään suunnitteluvaiheessa, kun määritellään elinkaari ja valitaan käytettävät ratkaisut. On täysin sama löytääkö asukas asunnostaan sata repsottavaa listaa ja puutteellista silikonisaumaa, jos rakennukseen on tehty suunnitelmien mukaisesti halvimmat mahdolliset perusratkaisut joiden korjaaminen on mahdotonta. Niihin suunnitelmiin kun yksittäisen osakehuoneiston ostajalla ei ole mitään sananvaltaa, mutta kokonaisen talon rakennuttajalla on.
Tässä on se informaatioepäsymmetria. Asukas näkee kyllä maalipinnan virheet, mutta todellinen laatu on maalipinnan alla piilossa.
Kokonaisten talojen osalta iso osa kaupoista tehdään ilman tilaajan syvällisempää suunnittelunohjausta teknisissä ratkaisuissa. Isojen kaupunkien vuokrataloyhtiöissä on suunnittelun ohjausta, monissa asuntorahastoissa ei. Moni taloista myydään sijoitusfirmoille ja sijoitusrahastoille siinä kohtaa kun kohde on jo suunniteltu ja rakenteilla. Harvassa ovat rakennuttajat, jotka muutattavat suunnitelmia kalliimmiksi sellaistem asioiden osalta, jotka eivät näy ulospäin. Ammattitilaajatkin usein koittavat päinvastoin löytää säästöjä, jos pystyvät.
Halvat perusratkaisut ovat usein kestävyydeltään koeteltuja ja käyviksi tunnettuja. Ne ovat halpoja isojen valmistusmäärien takia. Isompi riski on innovatiivisissa uutuuksissa, joista ei ole paljoa kokemusta ennestään. Vaikkapa innovatiivisista vedeneristysratkaisuista on aika paljon huonoja kokemuksia.
Markkinaehtoinen asuntopolitiikka?
Pitäisikö meidän siirtyä markkinaehtoisempaan asuntotuotantoon?
Kaupunkisuunnitteluvirasto hoitaa ammattitaitoisesti asuntojen kaavoitusta ja tonttien luovuttamista rakentamiseen
Pitääkö asuntotuotantoa tukea, koska asuminen on välttämättömyys. Helsinki tukee, ARA, ja tinkimällä tonttien hinnoista ja vuokrista.
Järjestelmä vetoaa asunnon tarpeen kiireellisyyteen. Kuitenkin asunnossa asutaan seuraavat 50 vuotta. Jotkut kehuu, kuinka 3 peräkkäistä sukupolvea, he kaikki saavat asua omassa, tuetussa asunnossa. Joku kehuu, että sai asumisoikeusasunnon mieleiseltä, kalliilta paikalta, kun jonotti 27 vuotta.
Onko asunnot oikealla kohderyhmällä. Järjestelmä on voimakkaasti eriarvoistava piilotukineen.
Jo 1900 – luvun alussa syntyneet, toiset valitsivat omistusasumisen ja toiset vuokra-asumisen. Kun 1950–1960 luvun aikana alkoi suuri ryntäys kaupungin vuokra-asuntoihin, lähiöihin, niin samoilla palkkatasoilla olevat jakaantuivat omistusasuntoihin (vähän pienempiin) ja tuettuihin vuokra-asuntoihin (suurempiin) ja se on jatkunut.
Olisiko nyt aika kohdistaa nämä tuetut asunnot kiireellisesti tarvitsijoille 1–3 vuoden ajaksi, kunnes saavat asiansa järjestykseen. Kukaan ei saa elää turvattomassa, väkivaltaisessa kodissa.
Osan asunnoista voisi kohdistaa kotiapua tarvitseville, ”kotiaputaloina”.
Kansalaisten kehnoon ostovoimaan vaikuttaa asumisen hinnan lisäksi jatkuva palkkamaltti, jolla kansalaisia velvoitetaan osallistumaan vientiyritysten kilpailukykyyn (ja tietysti sijoittajille 13 mrd € / v).
Täällä halutaan sellaista ihmettä kuin palkkamaltti ja asumisen kustannusten jatkuva nousu. Sijoittajien edut menevät aina tavallisen kansalaisen etujen edelle.