Markkinaehtoinen asuntopolitiikka?

Pitäisikö mei­dän siir­tyä markki­nae­htoisem­paan asuntotuotantoon?

Asun­to­tuotan­non sisäl­lön suh­teen markki­na­t­alous toimii kohta­laisen hyvin: tuote­taan sitä, mitä asukkaat halu­a­vat joko ostaa tai vuokra­ta. Sen sijaan asun­to­tuotan­non volyymista päät­tämiseen markki­nat eivät sovel­lu juuri lainkaan. Markki­noiden tuot­ta­man vai­htelun sijaan asun­to­tuotan­non määrä kan­nat­taa pitää kasvukeskuk­sis­sa suun­nilleen vakiona val­tion ja kun­tien keinoin. Siel­lä mis­sä väki vähe­nee, ei uusia asun­to­ja tarvita.

Tosin ei tuotan­non laadunkaan ohjaami­nenkaan ei aina suju markki­noil­ta kun­nol­la, mis­tä kielii liialli­nen yksiöi­den rak­en­t­a­mi­nen esimerkik­si Espoon Suomeno­jal­la ja Van­taan Kivistössä. Kun tuotan­nos­ta päätet­ti­in, yksiöi­den markki­nahin­ta oli kova, mut­ta kun yksiöt oli­vat muu­ta­man vuo­den kulut­tua valmi­it, niitä olikin tuotet­tu liika. Ongel­ma tun­netaan nimel­lä cob­web-teo­ria tai sikasyk­li.  Yri­tyk­sis­sä tarvit­taisi­in viisaampia päättäjiä.

Suurkaupungistuminen

Vuosi­tuhan­nen vai­h­teen tienoil­la käyn­nistyi kaikkial­la Euroopas­sa voimakas muut­to suuri­in kaupunkei­hin, eri­tyis­es­ti maid­en pääkaupunkei­hin. Esimerkik­si Wienin asukasluku kasvoi 25 vuodessa noin 500 000 hen­gel­lä. Otan Wienin esimerkik­si, kos­ka tarkoituk­seni on pala­ta siihen myöhem­mässä kir­joituk­ses­sa­Helsin­gin seudul­la kasvu nopeus oli tätäkin nopeam­paa sekä absolu­ut­tis­es­ti että suh­teessa, 573 000 henkeä 25 vuodessa. Tosin tässä ver­rataan koko seu­tua Wienin kaupunki­in, mut­ta toisaal­ta Wien on asukaslu­vul­taan Helsin­gin seu­tua suurempi.

Suomes­sa muut­to kolmeen merkit­tävim­pään kasvukeskuk­seen on yhä kiihtynyt. Helsin­gin, Turun ja Tam­pereen seu­tukun­tien väk­iluku on kas­vanut viime vuosi­na jo yli 30 000  asukkaal­la vuodessa. Se ennus­taa yli 300 000 asukkaat lisäys­tä kymme­nessä vuodessa.

Muual­la Euroopas­sa asun­to­jen hin­nat on nousseet pil­vi­in väk­ilu­vun kasvun yllätet­tyä päät­täjät. Asun­to­jen hin­nat ja vapaiden markki­noiden vuokrat ovat yli kaksinker­tais­tuneet. Helsin­ki on poikkeus euroop­palais­ten pääkaupunkien joukos­sa. On meil­läkin asum­i­nen muut­tunut vähän kalli­im­mak­si, mut­ta hin­nat ja vuokrat ovat reaalis­es­ti noin vuo­den 2015 tasos­sa. Tästähän asun­tosi­joit­ta­jat marmattavat.

Helsin­ki on siis onnis­tunut asun­topoli­ti­ikas­saan ja kaavoituk­ses­sa ver­rokkikaupunkei­hin näh­den eri­no­mais­es­ti. Otan tästä kunn­ian suurelta osin Helsin­gin vihreille, jot­ka pain­os­ti­vat kaupunkisu­un­nit­telu­vi­ras­toa nopeut­ta­maan asun­to­jen kaavoitus­ta ja tont­tien luovut­tamista rak­en­tamiseen sekä kaavo­jen tiivistämistä. Äänestäjät eivät tästä juuri palkin­neet. Jos heil­lä olisi tarkastelta­vanaan kak­si vai­h­toe­htoista his­to­ri­aa, toises­sa hitaampi kaavoitus ja kaksinker­tais­tunut asumisen hin­ta, useim­mat var­maankin pitävät toteu­tunut­ta kehi­tys­tä parem­pana kuin asun­tokur­ju­u­den vai­h­toe­htoa, mut­ta rak­en­tamisen ja asumisen hin­nan välistä yhteyt­tä ei oikein hahmoteta.

Asuntotuotanto kannattaisi pitää vakaana

Helsin­gin seudulle odote­taan seu­raa­van kymme­nen vuo­den aikana 150 000 – 200 000 asukkaan lisäys­tä. Heille tarvi­taan asun­to­ja ja paljon.

Viimeaikainen kehi­tys on huonoa main­os­ta markki­noille. Asun­to­tuotan­to on läh­es pysähtynyt Helsinkiä luku­un otta­mat­ta. Helsingis­säkin asun­to­tuotan­to on vähen­tynyt noin kol­man­nek­sel­la, Espoos­sa ja Van­taal­la se on enem­män kuin puolit­tunut. Ole­mas­sa ole­vaa raken­nuska­p­a­siteet­tia menee hukkaan. Se on vähän kuin juok­sut­taisi vet­tä ohi voimalaitok­sen. Kalus­to seisoo käyt­tämät­tömänä, rak­en­ta­jat palaa­vat koti­mai­hin­sa ja suo­ma­laiset rak­en­ta­jat vai­h­ta­vat alaa. Tuotan­non käyn­nistämi­nen uud­estaan on han­kalaa ja kallista.

Suh­dan­nevai­hte­lut ovat tyyp­illi­nen markki­navirhe. Niiden tor­ju­mi­nen on julkisen val­lan tehtävä. Intialainen talous­no­belisti Amartya Sen on kir­joit­tanut, että hänelle taloustiede on oppi markki­navirheistä ja niiden kor­jaamis­es­ta. Sik­si hän ei oikein ymmär­rä niitä, joiden mielestä markki­nat ovat aina oike­as­sa. Näitä nai­ivin markkin­auskoisia näyt­tää ole­van nykyi­nen hal­li­tus pullollaan.

Asuntotuotantoa kannattaa tukea

Asum­i­nen on vält­tämät­tömyys. Asun­to­jen tar­jon­ta reagoi hin­to­jen nousu­un todel­la huonos­ti, mikä tarkoit­taa, että kysyn­nän kasvu nos­taa hin­to­ja huo­mat­ta­van paljon, siis esimerkik­si kaksinker­tais­taa sen. Sama tarkoit­taa, että asun­to­tuotan­non joudut­ta­mi­nen sitä tuke­mal­la alen­taa asumisen hin­taa huo­mat­tavasti; se ei laske vain tuet­tu­jen asumisen hin­taa vaan alen­taa sitä myös van­hois­sa asun­nois­sa. Yksi euro uhrat­tuna tuotan­to­tu­keen alen­taa asumisen hin­taa kaik­il­ta kaupunki­laisil­ta yhteen­sä mon­ta euroa. Se on siis kaupunki­laisil­ta hyvä investointi.

Tosin osa kaupunki­lai­sista hyö­tyy asumisen kalleudesta.

Asian voi nähdä toisinkin. Jostain syys­tä Helsin­gin Sanomat näkevät asian niin, että asi­at ovat sitä parem­min mitä kalli­im­paa asum­i­nen on. Kum­malli­nen kan­ta lehdeltä. Itse näen asian täysin päin­vas­toin. Se, että asum­i­nen on kallista, on yksi syy talouden kasvun puut­teeseen. Muu koti­mainen kysyn­tä sakkaa, kun rahat menevät asumiseen, .

On ymmär­ret­tävää, että asun­tosi­joit­ta­jat halu­a­vat suuria tulo­ja. Viimek­si lauan­taina 15.8. Helsin­gin Sanomis­sa yksi asun­tosi­joit­ta­ja kir­joit­ti, kuin­ka väärin olisi julk­isin varoin tuet­tu asuntotuotanto.

Helsin­ki on pitänyt asun­to­tuotan­non jonkin­laises­sa vauhdis­sa tin­kimäl­lä tont­tien hin­noista ja vuokrista. Espoos­sa ja Van­taal­la edes maan hin­nan alen­t­a­mi­nen nol­laan ei riit­täisi. Käypä keino olisi puut­tua rak­en­tamisen arvon­lisäveroon laske­mal­la sitä suh­dan­nekuopan aikana ja nos­ta­mal­la rak­en­tamisen uhates­sa yliku­umen­tua. Suo­ra sub­ven­tiokaan ei oisi huono jut­tu. Mikä raja se nol­la on asun­non hin­nan alentamiserlle?

Miten asun­to­tuotan­toa kan­nat­taa tukea? Siitä seu­raavas­sa postauksessa.