Jos kaikki asunalueelle tehtävät parannukset kapitalisoituvat tonttien hintoihin ja vuokriin, eikö se tarkoita, etteivät asukaat hyödy niistä mitään? Joutuvathan he maksamaan alueen parantumisesta niin paljon, että se neutralisoi heidän saamansa hyödyn. Ainoa, joka hyötyy, on tontin omistaja. Suunnilleen näin kävisi, jos parannuksia tehtäisiin vain yhdellä alueella. Siitä yhdestä ja ainoasta tulisi aiempaa halutumpi ja asumisesta siellä tulisi kalliimpaa. Jos sen sijaan parannuksia tehdään kaikkialla, haluttujen alueiden määrä lisääntyisi, mikä leikkaisi hinnan nousua. Jos parannuksia tehtäisiin kaikkialla muualla kuin yhdellä alueella, sen yhden alueen arvo vastaavasti laskisi.
Näin markkinatalous yleensäkin toimii. Jos yritys parantaa myymiensä tuotteiden laatua, se voi kyllä aluksi myydä niitä kalliimmalla mutta vain niin kauan, kunnes kilpailijatkin parantavat omiaan. Lopputuloksena kehitys kääntyy kuluttajan eduksi.
Kunnan pitäisi toimia niin, että maan arvo nousee yhteenlaskettuna, mutta näin se ei lyhytnäköisyydessään aina ymmärrä toimia.
Joku Helsingin kaavoituksesta valittava kirjoitti minulle, että Lontoossa on paljon enemmän viheralueita kuin Helsingissä. Väite on ehdottomasti väärä. Sen sijaan, että olisin lähettänyt hänelle hänen väitteensä kumoavia tilastoja, mietin, mistä moinen käsitys voi olla peräisin. Minustakin oli nimittäin tuntunut siltä ollessani Lontoossa kielikursseilla.
Käsitys puistojen runsaudesta saattaa johtua siitä, että harvat puistot on sijoitettu Lontoossa niin, että reitti kulkee usein pienen puiston läpi kävellessä metroasemalle tai minne nyt onkin menossa. Niinpä minullekin on Lontoossa muistikuvana paljon matkan varrelle osuneita pieniä viehättäviä puistoja. Meillä on enemmän viheralueita, mutta ne on sijoitettu syrjemmälle arvokasta rakennusmaata säästäen. Se ei ole maan arvon maksimointia.
Helsingin seudun radanvarsilähiöt ovat silmissäni joukko menetettyjä mahdollisuuksia. Pääradan varrella onnistuneita ovat vain Kerava, Järvenpää, Hyvinkää, Riihimäki ja Hämeenlinna – jotka kaikki ovat itsenäisiä kaupunkeja.
Itsenäisen kaupungin parhaalla paikalla on jotain raatihuoneentorin kaltaista. Radanvarsilähiön parhaita tontteja ei ole haaskattu moiseen, vaan ne on rakennettu täyteen. Pahimmillaan keskeisellä paikalla on suuri parkkikenttä palvelemassa liityntäpysäköintiä. Viheralueet ovat kallista maata säästäen sijoitettu alueen laidalle. Maan yhteenlaskettua arvoa maksimoiva viisas kaavoittaja olisi toiminut toisin ja tehnyt lähiöistä pieniä kaupunkeja. On keskitetty yksittäisten tonttien arvon maksimoimiseen, vaikka olisi pitänyt maksimoida koko alueen arvo ja viihtyisyys.
Investoinnit urbaaneihin mukavuuksiin nostavat maan arvoa vaikutuspiirissään. Eräs tapa arvioida investoinnin kannattavuutta onkin verrata sen kustannuksia maan arvon nousuun. Investointi on kannattaa, jos maan arvo nousee investoinnin verran – tai laskee sen verran vähemmän.
En tarkoita, että tämä olisi kriteeri kaikkien urbaanien mukavuuksien tuottamiselle. Esimerkiksi kansallista suurmiestä voi muistaa patsaalla, vaikka se ei nostaisinkaan ympäröivien tonttien arvoa. Päinvastainen sen sijaan pitää paikkansa. Jos urbaani mukavuus nostaa maan arvoa enemmän kuin oman kustannuksensa verran, se pitäisi ehdottomasti toteuttaa. Palaamme myöhemmin siihen, kenen tämä kuuluisi maksaa.
Kysymystä urbaanin mukavuuden hinnasta suhteessa maan yhteenlaskettuun arvoon jatkan käsiteltäessä raideliikenteen investointeja.
(Huomaan, että minulla on tässä vähän tekemistä jäsentelyn kanssa. Osa tästä tekstistä pitäisi sisällyttää edelliseen lukuun. Koska jo julkaisin edellisen, korjaan jäsentelyn myöhemmin.)
Seuraava luku tästä.
Kirjan alkuun tästä.
Olet taas asioiden ytimessä. Mainio kirjoitussarja!
Eikö ilmeinen jatkokysymys tähän ole: voisiko yhden maanomistajan malli toimia esimerkiksi kaupunginosan tasolla?
Taho hankkisi raakamaan, kaavoittaisi, rakennuttaisi liikenneinfran ja maksaisi ulkoishaitoista (ruuhka, melu, näkymät) ja palveluista ympäröivälle kunnalle. Sitten myisi/vuokraisi tontit jne. Tässä mallissa olisi nähdäkseni aika hyvin mahdollista hallita ulkoisvaikutuksia. Rakennuttajalla olisi selkeä intressi luoda hyvää kaupunkia, koska kuten kirjoitat se maksimoi maan arvon.
Olisi kiinnostava harjoitus jo ihan sen takia, että opittaisiin millainen kaupunkirakenne on sijoittajan Excelissä paras.
Vaikea nähdä miksi ei toimisi, jos pelisäännöt ovat selvät. (Laki ei tietysti ihan mahdollista tätä vielä).
Missä voisi kokeilla?
Olen tulossa tähän myöhemmin. Kruunuvuorenranta olisi pitänyt yhtiöittää.
Eivätkö Espoon kerrostalolähiöt aikanaan syntyneet juuri noin, ns. aluerakentamiskohteina? Ei niistä nyt mitään valtavan arvokkaita menestyksiä tullut.
Aluerakentamisesta kirjoitan myöhemmissä osissa. Sanon jo nyt, ettei se ollut sitä, mistä tässä on ollut puhetta ja tapahtui kovin toisenlaisissa olosuhteissa.
Parempi vertailukohta olisi varmaan Kulosaari. Sinne vedettiin sporakin yksityisellä rahalla. Silloin paketoitiin infran ja asumisen rakentaminen yhdeksi kaupalliseksi kokonaisuudeksi. Jos Aktiebolaget Brändö Villastad yhä omistaisi saaren siellä olisi nyt taatusti pääosin tiivistä korttelikaupunkia.
60–70 ‑luvulla ei ollut toimivia asuntomarkkinointa eikä aluerakentamisen ulkoishaittoja (Länsiväylä) laskutettu rakennuttajilta. Nuo myös rakennettiin ihan älyttömiin paikkoihin. Käsittääkseni noissa business-casen laskenta perustui siksi suorien kustannusten minimointiin.
Systeemin tulee maksimoida maan arvoa, ei minimoida rakentamisen kustannuksia.
Espoon Olaria on pidetty aluerakentamisen menestyksenä. Tietysti se jakaa mielipiteitä kanssa.
Tuo Lontoo/Helsinki-fiilis voinee syntyä siitä, että Lontoossa ne puistot ovat hoidettuja ja miellyttäviä oleskelutiloja. Helsinki on kyllä täynnä vihreää lentokoneesta katsoen, mutta se vihreä on käytännössä hoitamatonta pusikkoa ja punkkiniittyä, jossa ei tee mieli viettää aikaa. Ja lisää olemme saamassa, kun Kaivokatu muuttuu havainnekuvissa borrelioosiniityksi. Autoilta vapautuva tila voitaisiin käyttää myös Espa-tyyppiseen hoidettuun urbaaniin puistoon. Mutta kun sen hoitaminen maksaa.
Suomalaiset haluavat “luonnontilassa olevia metsiä” puistojen sijaan.
Lontoossa jos menee vähän vähemmän turistien suosiossa olevaan puistoon huomaa nopeasti olevansa narkkarien paratiisissa.
Minusta Osmo näyttää edustavan linjaa, jossa asioita arvostetaan niiden varallisuusarvojen pohjalta.
Minä yritän yleensä arvioida tulovirtaa jostain investoinnista. Tulovirta on kuitenkin se, joka ihmisiä elättää.
Muutenkin tämä varallisuusarvojen korostaminen on outoa, kun verotuksessa ei ole omaisuusveroa, mutta tulovero on.
Lue kohta kapitalisoituminen. Sijainnin tuottama “tulovirta” kapitalisoituu varallisuudeksi. “Tulovirta” voi koostua miellyttävyydestä tai sujuvista liikenneyhteyksistä.
Olarista: asuimme siellä nuorena perheenä muutaman vuoden 90-luvun alussa ennen muuttoa Tapiolaan. Arkkitehti Järvisen suunnittelemat Vanhan Olarin kerrostalot, erityisesti asunnot, ovat hienoja ja alue alunperin hyvin suunniteltu. Jopa lähikauppa sinnitteli vielä silloin pienessä ostoskeskuksessa. Sitten palvelut siirtyivät Kuitinmäen kautta Isoon omenaan. Lamavuosina kerrostaloalueen ilme vähän painui, mutta on taas 2000-luvulla kohentunut. Alkuperäinen idea lähipalveluista ei ole kouluja ja päiväkoteja lukuunottamatta pysynyt.
Paremmin lienee arvonsa säilyttänyt Arjatsalon Puolikuulle Kuitinmäkeen 70–80-lukujen taitteessa rakentama hieman ylellisempien keltatiilisten pienkerrostalojen alue.
Miten Ala-Malmin tori eroaa keski-eurooppalaisesta raatihuoneentorista?
Vastaus ei ole kaavoitus