9 Hyötyvätkö asukkaat mitään paremmasta kaupungista?

Jos kaik­ki asunalueelle tehtävät paran­nuk­set kap­i­tal­isoitu­vat tont­tien hin­toi­hin ja vuokri­in, eikö se tarkoi­ta, etteivät asukaat hyödy niistä mitään? Joutu­vathan he mak­samaan alueen paran­tu­mis­es­ta niin paljon, että se neu­tral­isoi hei­dän saa­mansa hyö­dyn. Ain­oa, joka hyö­tyy, on ton­tin omis­ta­ja. Suun­nilleen näin kävisi, jos paran­nuk­sia tehtäisi­in vain yhdel­lä alueel­la. Siitä yhdestä ja ain­oas­ta tulisi aiem­paa halu­tumpi ja asumis­es­ta siel­lä tulisi kalli­im­paa. Jos sen sijaan paran­nuk­sia tehdään kaikkial­la, halut­tu­jen aluei­den määrä lisään­ty­isi, mikä leikkaisi hin­nan nousua. Jos paran­nuk­sia tehtäisi­in kaikkial­la muual­la kuin yhdel­lä alueel­la, sen yhden alueen arvo vas­taavasti laskisi. 

Näin markki­na­t­alous yleen­säkin toimii. Jos yri­tys paran­taa myymien­sä tuot­tei­den laat­ua, se voi kyl­lä aluk­si myy­dä niitä kalli­im­mal­la mut­ta vain niin kauan, kunnes kil­pail­i­jatkin paran­ta­vat omi­aan. Lop­putu­lok­se­na kehi­tys kään­tyy kulut­ta­jan eduksi.

Kun­nan pitäisi toimia niin, että maan arvo nousee yhteen­las­ket­tuna, mut­ta näin se ei lyhyt­näköisyy­dessään aina ymmär­rä toimia.

Joku Helsin­gin kaavoituk­ses­ta valit­ta­va kir­joit­ti min­ulle, että Lon­toos­sa on paljon enem­män viher­aluei­ta kuin Helsingis­sä. Väite on ehdot­tomasti väärä. Sen sijaan, että olisin lähet­tänyt hänelle hänen väit­teen­sä kumoavia tilas­to­ja, mietin, mis­tä moinen käsi­tys voi olla peräisin. Minus­takin oli nimit­täin tun­tunut siltä ollessani Lon­toos­sa kielikursseilla.

Käsi­tys puis­to­jen run­saud­es­ta saat­taa johtua siitä, että har­vat puis­tot on sijoitet­tu Lon­toos­sa niin, että reit­ti kul­kee usein pienen puis­ton läpi kävel­lessä metroase­malle tai minne nyt onkin menos­sa. Niin­pä min­ullekin on Lon­toos­sa muis­tiku­vana paljon matkan var­relle osunei­ta pieniä viehät­täviä puis­to­ja. Meil­lä on enem­män viher­aluei­ta, mut­ta ne on sijoitet­tu syr­jem­mälle arvokas­ta raken­nus­maa­ta säästäen. Se ei ole maan arvon maksimointia.

Helsin­gin seudun radan­var­silähiöt ovat silmis­säni joukko menetet­tyjä mah­dol­lisuuk­sia. Pääradan var­rel­la onnis­tunei­ta ovat vain Ker­a­va, Jär­ven­pää, Hyvinkää, Riihimä­ki ja Hämeen­lin­na – jot­ka kaik­ki ovat itsenäisiä kaupunkeja.

Itsenäisen kaupun­gin parhaal­la paikalla on jotain raati­huoneen­torin kaltaista. Radan­var­silähiön parhai­ta tont­te­ja ei ole haaskat­tu moi­seen, vaan ne on raken­net­tu täy­teen. Pahim­mil­laan keskeisel­lä paikalla on suuri parkkikent­tä palvele­mas­sa liityn­täpysäköin­tiä. Viher­alueet ovat kallista maa­ta säästäen sijoitet­tu alueen laidalle. Maan yhteen­las­ket­tua arvoa mak­si­moi­va viisas kaavoit­ta­ja olisi toimin­ut toisin ja tehnyt lähiöistä pieniä kaupunke­ja. On keskitet­ty yksit­täis­ten tont­tien arvon mak­si­moimiseen, vaik­ka olisi pitänyt mak­si­moi­da koko alueen arvo ja viihtyisyys.

Investoin­nit urbaanei­hin mukavuuk­si­in nos­ta­vat maan arvoa vaiku­tus­pi­iris­sään. Eräs tapa arvioi­da investoin­nin kan­nat­tavu­ut­ta onkin ver­ra­ta sen kus­tan­nuk­sia maan arvon nousu­un. Investoin­ti on kan­nat­taa, jos maan arvo nousee investoin­nin ver­ran – tai las­kee sen ver­ran vähemmän.

En tarkoi­ta, että tämä olisi kri­teeri kaikkien urbaanien mukavuuk­sien tuot­tamiselle. Esimerkik­si kansal­lista suur­mi­estä voi muis­taa pat­saal­la, vaik­ka se ei nos­taisinkaan ympäröivien tont­tien arvoa. Päin­vas­tainen sen sijaan pitää paikkansa. Jos urbaani mukavu­us nos­taa maan arvoa enem­män kuin oman kus­tan­nuk­sen­sa ver­ran, se pitäisi ehdot­tomasti toteut­taa. Palaamme myöhem­min siihen, kenen tämä kuu­luisi maksaa.

Kysymys­tä urbaanin mukavu­u­den hin­nas­ta suh­teessa maan yhteen­las­ket­tuun arvoon jatkan käsiteltäessä raideli­iken­teen investointeja.

(Huo­maan, että min­ul­la on tässä vähän tekemistä jäsen­te­lyn kanssa. Osa tästä tek­stistä pitäisi sisäl­lyt­tää edel­liseen luku­un. Kos­ka jo julka­isin edel­lisen, kor­jaan jäsen­te­lyn myöhemmin.)

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä.

13 vastausta artikkeliin “9 Hyötyvätkö asukkaat mitään paremmasta kaupungista?”

  1. Olet taas asioiden ytimessä. Mainio kirjoitussarja!

    Eikö ilmeinen jatkokysymys tähän ole: voisiko yhden maan­omis­ta­jan malli toimia esimerkik­si kaupungi­nosan tasolla?

    Taho han­kkisi raaka­maan, kaavoit­taisi, raken­nut­taisi liiken­nein­fran ja mak­saisi ulkoishaitoista (ruuh­ka, melu, näkymät) ja palveluista ympäröivälle kun­nalle. Sit­ten myisi/vuokraisi ton­tit jne. Tässä mallis­sa olisi nähdäk­seni aika hyvin mah­dol­lista hal­li­ta ulkois­vaiku­tuk­sia. Raken­nut­ta­jal­la olisi selkeä intres­si luo­da hyvää kaupunkia, kos­ka kuten kir­joi­tat se mak­si­moi maan arvon.

    Olisi kiin­nos­ta­va har­joi­tus jo ihan sen takia, että opit­taisi­in mil­lainen kaupunki­rakenne on sijoit­ta­jan Excelis­sä paras. 

    Vaikea nähdä mik­si ei toimisi, jos pelisään­nöt ovat selvät. (Laki ei tietysti ihan mah­dol­lista tätä vielä).

    Mis­sä voisi kokeilla?

    Vastaa

    2. Eivätkö Espoon ker­rostalolähiöt aikanaan syn­tyneet juuri noin, ns. aluer­ak­en­tamisko­hteina? Ei niistä nyt mitään val­ta­van arvokkai­ta men­estyk­siä tullut.

      Vastaa

      1. Aluer­ak­en­tamis­es­ta kir­joi­tan myöhem­mis­sä osis­sa. Sanon jo nyt, ettei se ollut sitä, mis­tä tässä on ollut puhet­ta ja tapah­tui kovin toisen­lai­sis­sa olosuhteissa.

      2. Parem­pi ver­tailuko­h­ta olisi var­maan Kulosaari. Sinne vedet­ti­in spo­rakin yksi­tyisel­lä rahal­la. Sil­loin pake­toiti­in infran ja asumisen rak­en­t­a­mi­nen yhdek­si kau­pal­lisek­si kokon­aisu­udek­si. Jos Aktiebo­laget Brändö Vil­las­tad yhä omis­taisi saaren siel­lä olisi nyt taa­tusti pääosin tiivistä korttelikaupunkia.

        60–70 ‑luvul­la ei ollut toimivia asun­tomarkki­noin­ta eikä aluer­ak­en­tamisen ulkoishait­to­ja (Län­siväylä) laskutet­tu raken­nut­ta­jil­ta. Nuo myös raken­net­ti­in ihan älyt­tömi­in paikkoi­hin. Käsit­tääk­seni nois­sa busi­ness-casen lasken­ta perus­tui sik­si suorien kus­tan­nusten minimointiin. 

        Sys­teemin tulee mak­si­moi­da maan arvoa, ei min­i­moi­da rak­en­tamisen kustannuksia.

      3. Espoon Olar­ia on pidet­ty aluer­ak­en­tamisen men­estyk­senä. Tietysti se jakaa mielip­iteitä kanssa.

  2. Tuo Lon­too/Helsin­ki-fiilis voinee syn­tyä siitä, että Lon­toos­sa ne puis­tot ovat hoidet­tu­ja ja miel­lyt­täviä oleske­lu­tilo­ja. Helsin­ki on kyl­lä täyn­nä vihreää lentokoneesta kat­soen, mut­ta se vihreä on käytän­nössä hoita­m­a­ton­ta pusikkoa ja punkkini­it­tyä, jos­sa ei tee mieli viet­tää aikaa. Ja lisää olemme saa­mas­sa, kun Kai­vokatu muut­tuu havain­neku­vis­sa bor­re­lioosini­ityk­si. Autoil­ta vapau­tu­va tila voitaisi­in käyt­tää myös Espa-tyyp­piseen hoidet­tuun urbaani­in puis­toon. Mut­ta kun sen hoit­a­mi­nen maksaa.

    Vastaa

    1. Suo­ma­laiset halu­a­vat “luon­non­ti­las­sa ole­via met­siä” puis­to­jen sijaan.

      Vastaa

    2. Lon­toos­sa jos menee vähän vähem­män tur­istien suo­sios­sa ole­vaan puis­toon huo­maa nopeasti ole­vansa narkkarien paratiisissa.

      Vastaa

  3. Minus­ta Osmo näyt­tää edus­ta­van lin­jaa, jos­sa asioi­ta arvoste­taan niiden var­al­lisu­usar­vo­jen pohjalta.
    Minä yritän yleen­sä arvioi­da tulovir­taa jostain investoin­nista. Tulovir­ta on kuitenkin se, joka ihmisiä elättää.
    Muutenkin tämä var­al­lisu­usar­vo­jen korost­a­mi­nen on outoa, kun vero­tuk­ses­sa ei ole omaisu­usveroa, mut­ta tulovero on.

    Vastaa

    1. Lue koh­ta kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen. Sijain­nin tuot­ta­ma “tulovir­ta” kap­i­tal­isoituu var­al­lisu­udek­si. “Tulovir­ta” voi koos­t­ua miel­lyt­tävyy­destä tai suju­vista liikenneyhteyksistä.

      Vastaa

  4. Olar­ista: asuimme siel­lä nuore­na per­heenä muu­ta­man vuo­den 90-luvun alus­sa ennen muut­toa Tapi­o­laan. Arkkite­hti Järvisen suun­nit­telemat Van­han Olar­in ker­rostalot, eri­tyis­es­ti asun­not, ovat hieno­ja ja alue alun­perin hyvin suun­nitel­tu. Jopa lähikaup­pa sin­nit­teli vielä sil­loin pienessä ostoskeskuk­ses­sa. Sit­ten palve­lut siir­tyivät Kuit­in­mäen kaut­ta Isoon ome­naan. Lamavu­osi­na ker­rostaloalueen ilme vähän painui, mut­ta on taas 2000-luvul­la kohen­tunut. Alku­peräi­nen idea lähipalveluista ei ole koulu­ja ja päiväkote­ja luku­unot­ta­mat­ta pysynyt.
    Parem­min lie­nee arvon­sa säi­lyt­tänyt Arjat­sa­lon Puo­liku­ulle Kuit­in­mä­keen 70–80-lukujen tait­teessa rak­en­ta­ma hie­man ylel­lisem­pi­en keltati­ilis­ten pienker­rostalo­jen alue.

    Vastaa

  5. Miten Ala-Malmin tori eroaa kes­ki-euroop­palais­es­ta raatihuoneentorista?

    Vas­taus ei ole kaavoitus

    Vastaa

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.