29. Eriytyminen ei ole vain paha asia

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.

Äärimmilleen yksinkertaistettu ratkaisu segregaation välttämiseksi olisi taas arpoa asunnot, tosin tietysti niin, että ruokakunnan koko otetaan huomioon. Silloin ei tulisi rikkaiden ja köyhien asuinalueita. Mutta olisiko se hyvä? Silloin ei olisi myöskään hipstereiden Kalliota eikä punavihreää Kumpulaa. Palaamme taas kysymykseen preferenssierojen sivuttamisen tuottamasta hyvinvointitappiosta.

Suomen historian arvostetuin sosiologi Erik Allardt piti asuinalueiden erilaistumista hyvänä asiana. Elämästä tulee yhteisöllisempää, kun suunnilleen samoja elämänarvoja arvostavat asuvat toistensa naapureina. Naapurien kanssa ei ole juuri tekemisissä, jos he ovat keskenään kovin erilaisia. Tämän mukaan hipstereiden Kallio ja punavihreä Kumpula ovat siis hyvä asia, kuten myös porvarien Pakila.  Allardtin mukaan on kuitenkin syytä pitää huolta, ettei minkään alueen sosiaalinen taso mene liian alas, ettei synny köyhyystaskuja tai slummeja. Köyhyystaskujen syntyminen on segregaatio-ongelmien keskipisteessä. Jatka lukemista ”29. Eriytyminen ei ole vain paha asia”

28. Asumispreferenssit

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.

Kun hyvin sijaitsevia asuntoja on vähän, miten asukkaat niihin valitaan järkevästi ja oikeudenmukaisesti? Asiassa ei olisi ongelmaa, jos kaikkien asumispreferenssit olisivat samat. Jos vaikka asunnot arvottaisiin, toisilla olisi huonompi ja toisilla parempi arpaonni, mutta hyvinvointia ei tuhottaisi. Tosin olisi ehkä oikeudenmukaisempaa, että halutummasta asunnosta joutuisi maksamaan enemmän kuin vähemmän halutusta, jolloin arpaonnen merkitys vähän lievenisi, mutta tämä on oma kysymyksensä, jota hankaloittaa se, että toisilla on enemmän rahaa kuin toisilla. Palataan tähän myöhemmin.

Arpominen muuttuu huonoksi menetelmäksi, kun otetaan huomioon, että ihmiset haluavat eri asioita. Ristiin menevät toiveet voivat johtua työpaikan sijainnista, ystävien ja sukulaisten asuinpaikasta tai vaikka siitä, että yhdet arvostavat luonnonläheisyyttä ja toiset urbaania pöhinää. Toiset haluavat asua kerrostalossa ja toiset taas eivät. Jotkut arvostavat tietynlaisten ihmisten naapuruutta. Niinpä yhdet päätyvät asumaan punavihreään Kumpulaan ja toiset porvareiden Pakilaan. Jos henkilö arvotaan hänen kannaltaan väärään asuntoon tai väärään kaupunginosaan, syntyy hyvinvointitappio. Tappion voi arvioida rahassa sen perusteella, paljonko kaksi asunnonostajaa maksaisivat enemmän, jos saisivat ristiin toisilleen määrätyt asunnot. Esimerkiksi jos A on saanut asunnon 1 ja B asunnon 2 ja molemmat maksaisivat heille määrätyistä asunnoista 250 000. A olisi kuitenkin halunnut asunnon 2 ja B asunnon 1. He maksaisivat molemmat 300 000 euroa, jos saisivat haluamansa asunnot.  Vaihdosta syntyisi 100 000 euron hyvinvointihyöty. Näin laskien preferenssien sivuuttamisesta johtuvat menetykset voivat olla huomattavan suuria. Jatka lukemista ”28. Asumispreferenssit”

27. Asuntojen hintasäännöstely

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.

Ekonomistit vastustavat varsin laajasti kaikenlaista asuntojen hintasäännöstelyä. Tähän on useita syitä, jotka vahvistavat toistensa merkitystä. Hintasäännöstelyn puolesta sanotaan, että se tekee kaikille mahdolliseksi päästä asumaan. Argumentti on virheellinen, koska asumiseen tarvitaan ennen kaikkea asuntoja ja tontteja, eikä hintasäännöstely tuo niitä lisää vaan saattaa jopa vähentää tarjontaa, jolloin entistä harvempi pääsee kaupunkiin asukkaaksi.  Mutta hintasäännöstely merkitsee, että kaikki voivat elätellä toivoa.

Hintasäännöstelyn ongelmana ovat asuntojonot kaikkine harmeineen, mutta ennen kaikkea, että se johtaa heikompaan laatuun ja ankeampaan ympäristöön. Jatka lukemista ”27. Asuntojen hintasäännöstely”

26. Myydä vai vuokrata maata?

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.

Jos kaupunki kaavoittaa omistamaansa maata, pitäisikö sen luovuttaa tontit tämän jälkeen myymällä vai vuokraamalla? Myynnistä saa tuloa heti, vuokratulo taas tuottaa kaupungille pysyvän ja ennustettavan tulovirran. Jos vuokra on neljä prosenttia tontin myyntihinnasta, vuokraaminen on kaupungille edullisempaa, jos kaupungin omista lainoistaan maksama reaalikorko on alle neljä prosenttia. Tämä kuitenkin edellyttäen, että kaupungin taloudellinen tilanne on niin hyvä, ettei velan määrä vaikuta sen lainojen korkoon. Koska vuokra on sidottu hintaindeksiin, tuottoprosenttia tulee verrata reaalikorkoon eli nimelliskoron ja inflaation erotukseen. Laskelmassa on lisäksi otettava huomioon, että jos kaupunki myy tontit, se saa niistä jatkossa kiinteistöveroa. Yleensä kaupunki saa lainaa halvemmalla kuin asunnonostaja, jolloin kaupungilla on suhteellinen etu omistamiseen. Se puoltaa tonttien vuokraamista.

Jos tontit vuokrataan, vuokraa voidaan määräajoin tarkistaa ylöspäin, jos maan arvo on noussut ja alaspäin, jos se on jostain syystä laskenut.

Myydessään tonttimaan kaupunki saa itselleen siihen asti toteutuneen maan arvonnousun, mutta ei sen jälkeistä arvonnousua. Helsingin kalleimmilla alueilla asuntojen hinnat ovat nimellisesti kolminkertaistuneet kolmessakymmenessä vuodessa. Tämä arvonnousu on mennyt lähes kokonaan noiden asuntojen onnekkaille omistajille. Myös vuokratessa maata arvonnousu jää aluksi asukkaille itselleen, kunnes vuokraa joskus tarkistetaan. Helsingissä tämä vuokrantarkistus tapahtuu 60 vuoden kuluttua, mutta se voi olla silloin todella suuri, jopa kymmenkertainen. Kiinteistövero sen sijaan seuraa tai sen ainakin pitäisi seurata alueen arvon kehitystä jatkuvasti. Jatka lukemista ”26. Myydä vai vuokrata maata?”

25. Suunnitelmataloudesta markkinatalouteen

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.

Suuren maaltapaon vuosina kaupunkien rakentaminen oli valtava kansallinen ponnistus. Siinä käytetyt menettelytavat olivat sen ajan hengen mukaisia. Nyt ne olisivat lainvastaisia.

Yhteiskunta teki valtavan ponnistuksen rakentaakseen asuntoja pienituloisille. Hyvätuloiset houkuteltiin asuntosäästäjiksi anteliailla veroeduilla. Kulutuserot pysyivät tuloeroja pienempinä, koska hyvätuloisilta meni paljon rahaa asuntolainojen korkoihin ja lyhennyksiin. Nyt omistusasuminen vastaavasti lisää kulutuseroja yli viisikymppisten keskuudessa, kun asuntolainansa jo maksaneet keskimäärin varakkaat omistusasujat maksavat pelkkää yhtiövastiketta ja heitä keskimäärin pienituloisemmat korkeaa vuokraa. Jatka lukemista ”25. Suunnitelmataloudesta markkinatalouteen”

24. Lisää kaupunkia alakeskuksiin!

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.

Asuntojen hinnoista voimme päätellä, että yhä useampi haluaisi asua kaupunkimaisesti, mielellään lähellä keskustaa. Vastaan tulee pula tonttimaasta. Keskustan tuntumassa olevat alueet ovat jo täyteen rakennettuja, erityisesti niiden mielestä, jotka siellä jo nyt asuvat.

Miksi kaupunkimaista asumista ei voisi rakentaa keskustojen ulkopuolelle kuten Wienissä ja Kööpenhaminassa on tehty? Eikö nukkumalähiöiden sijasta voisi olla vireitä pikkukaupunkeja, jotka olisi kytketty raideliikenteellä toisiinsa? Tällainen on erityisen suosittua Saksassa. Jatka lukemista ”24. Lisää kaupunkia alakeskuksiin!”

23. Nimbyt kaupungistumisen jarruna

Kalifornia on tai ainakin on ollut USA:n vetovoimaisin osavaltio. Sen väkiluku on kasvanut nopeasti, minkä vuoksi Kaliforniassa on asuntokriisiksi kutsuttu paha asuntopula. Asuminen on kallista, asunnottomia ja asuntovaunuissa asuvia on paljon ja osavaltion köyhyysaste on korkein USA:n osavaltioiden keskuudessa, vaikka Kalifornia on kansantuotteella henkeä kohden mitattuna Yhdysvaltain rikkain osavaltio .

Disneylandin työntekijät uhkasivat lakolla heinäkuussa 2024, koska palkka ei riittänyt asumiseen kalliissa Kaliforniassa. Lakko vältettiin huomattavilla palkankorotuksilla, jotka muun muassa nostivat yhtiön maksaman minimipalkan 24 dollariin tunnilta, eli runsaaseen 3700 euroon kuukaudessa, jos työaika on 40 tuntia viikossa.

Asumisen kalleus on johtanut yrityksissä palkkakustannusten nousuun. Yrityksiä ja väestöä on alkanut siirtyä Texasiin, joka on nousemassa menestyksen kärkeen Yhdysvalloissa. Väestö ikääntyy monin paikoin, koska nuoret eivät enää mahdu osavaltioon. Jatka lukemista ”23. Nimbyt kaupungistumisen jarruna”

22. Markkinat hoitavat?

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.

Entä jos antaisimme vain markkinoiden hoitaa asuntokysymyksen? Kun asunnot ovat kalliita, niitä kannattaa rakentaa lisää ja lopulta tarjonta riittää tyydyttämään kysynnän.

Tämä toimii periaatteessa, mutta aikajänne on aivan liian pitkä. Tavallisilla hyödykemarkkinoilla kysynnän ja tarjonnan tasapainottuminen vie muutaman vuoden, kaupunkien asuntomarkkinoilla siihen voi mennä kymmeniä vuosia tai se ei tasapainotu koskaan. Parempaa tulevaisuutta odoteltaessa asumisen kalleus muodostuu monelle elinaikaiseksi taakaksi. Lisäksi pullonkaulana ei ole talojen rakentaminen vaan rakennuskelpoiset tontit halutuilla sijainneilla. Rakennuskapasiteettia syntyisi kyllä lisää.

Onneksi kaupunkeihin muuttoon liittyy inertiaa. Vaikka lopulliseen tasapainotilaan on matkaa, asuntotuotanto voi pysyä muutoksen tahdissa, niin kuin se on pysynyt Oulussa ja Jyväskylässä. Se on pysynyt suhteellisen hyvin myös Helsingin seudulla, johon on rakennettu määrätietoisesti lisää. Asumisen hinta on noussut, mutta ei läheskään niin paljon kuin vastaavissa eurooppalaisissa kasvukeskuksissa. Viime aikoina asumisen reaalihinta on jopa laskenut, mitä voi pitää harvinaisena onnistumisen merkkinä asuntopolitiikan osalta. Kaupungin vetovoimaa se ei mairittele. Jatka lukemista ”22. Markkinat hoitavat?”

21. Kuka pääsee kaupunkiin?

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki, ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.

Miten valita ne, jotka pääsevät kaupunkiin asumaan, kun menestyviin kaupunkeihin pyrkii muuttamaan enemmän asukkaita kuin sinne mahtuu, eikä asuntotuotantoa saada nostetuksi kasvavan kysynnän vauhdissa,

Maksukyky ratkaisee, jos ei tehdä mitään. Monen mielestä näin tulee ollakin, koska he uskovat, että suurituloiset hyödyttävät kaupunkia eniten.

Eniten kaupunki kuitenkin hyötyy luovasta luokasta ja luova luokka kaupungista. Lontoon asema Britannian talouden moottorina on heikentynyt, koska rikkaat työntävät luovaa luokkaa ulos kaupungista. Lontoon erikoisuutena on, että nämä rikkaat ovat tulevat usein ulkomailta, eivätkä ole muuttamassa kaupunkiin pysyvästi. Jatka lukemista ”21. Kuka pääsee kaupunkiin?”

20. Kaavoitus luo kohtuuttomia pikavoittoja

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.

(Tässä luvussa esitän vanhoja muistinvaraisia tietoja eri maiden tavoista leikata ansiotonta arvonnousua. Toivoisin apua väitteiden vahvistamisessa  tai kumoamisessa.)

Olin vuosituhannen vaihteessa Helsingin kaupungin tarkastuslautakunnan puheenjohtaja. Lautakunnalle annetussa koulutuksessa tähdennettiin, ettei korruption vastustamisessa tärkeintä ole valvonta vaan korruptiolle altistavien tilanteiden tunnistaminen ja poistaminen.

Kaavoituksessa saatetaan nostaa jonkun maaomaisuuden arvo pilviin samalla kun toisen maan arvo kaavoituksen tuloksena jopa laskee. Joku huono-onninen joutuu luovuttamaan maata radan alle melko muodollista korvausta vastaan, kun toinen saa aseman omistamansa maan viereen. Rantatontti Katajanokalla on tuhat kertaa kalliimpi kuin vastaava rantatontti Inkoossa. Ero ei johdu eroista itse tontissa vaan siitä, että toisen ympärille on rakennettu kaupunki toisin kuin Inkoossa.

Maatalousmaan arvoa voi sen omistaja nostaa raivaamalla peltoa ja hoitamalla sitä hyvin. Hyöty tästä kuuluu silloin omistajalle. Kaupunkimaan arvonnousu sen sijaan on seurausta sen ympärille rakentuneesta kaupungista. Tätä kutsutaan ansiottomaksi arvonnousuksi. Ansioton arvonnousu koskee lähinnä kaupunkimaata, mutta lievemmässä muodossa tietysti myös maaseututaajamia. Kyllä maaseudullakin ohi kulkeva tie nostaa tien varrella olevan kaupan kannattavuutta ja tielinjan oikaisu voi vastaavasti viedä kaupalta jokseenkin kaikki asiakkaat. Jatka lukemista ”20. Kaavoitus luo kohtuuttomia pikavoittoja”