Kategoria: Talous ja kaupunki

9 Hyötyvätkö asukkaat mitään paremmasta kaupungista?

Jos kaik­ki asunalueelle tehtävät paran­nuk­set kap­i­tal­isoitu­vat tont­tien hin­toi­hin ja vuokri­in, eikö se tarkoi­ta, etteivät asukaat hyödy niistä mitään? Joutu­vathan he mak­samaan alueen paran­tu­mis­es­ta niin paljon, että se neu­tral­isoi hei­dän saa­mansa hyö­dyn. Ain­oa, joka hyö­tyy, on ton­tin omis­ta­ja. Suun­nilleen näin kävisi, jos paran­nuk­sia tehtäisi­in vain yhdel­lä alueel­la. Siitä yhdestä ja ain­oas­ta tulisi aiem­paa halu­tumpi ja asumis­es­ta siel­lä tulisi kalli­im­paa. Jos sen sijaan paran­nuk­sia tehdään kaikkial­la, halut­tu­jen aluei­den määrä lisään­ty­isi, mikä leikkaisi hin­nan nousua. Jos paran­nuk­sia tehtäisi­in kaikkial­la muual­la kuin yhdel­lä alueel­la, sen yhden alueen arvo vas­taavasti lask­isi. Jat­ka lukemista “9 Hyö­tyvätkö asukkaat mitään parem­mas­ta kaupungista?”

8. Urbaanit mukavuudet

Suomen kielessä ei ole vaki­in­tunut­ta vastinet­ta englan­ninkieliselle käsit­teelle urban ameni­ty, jota käytetään paljon englan­ninkielisessä kaupunkien kehit­tämistä koskevas­sa kir­jal­lisu­udessa. Tämä on oireel­lista, sil­lä jos asialle ei ole nimeä, sitä ei osa­ta ajatel­la tai ei siitä ainakaan voi­da puhua. Perus­tu­uhan ajat­telu suurelta osin kieleen.

Oxford Dic­tio­nary määrit­tää sanan ameni­ty tarkoit­ta­maan paikan tai olo­suh­teen miel­lyt­tävyyt­tä. Urban ameni­ty on paikkaan liit­tyvä mieli­hyvää tuot­ta­va asia – kau­nis puis­to, rantarait­ti, kau­ni­isti laat­takivistä raken­net­tu käve­lykatu. Se voi tarkoit­taa myös pikaratikkay­hteyt­tä. Se tarkoit­taa asi­aa, joka tekee alueesta houkut­tel­e­van asua tai oleil­la. Kysymys voi olla myös kau­pal­li­sista palveluista, jol­loin posi­ti­ivi­nen ulkois­vaiku­tus perus­tuu kulut­ta­jan yli­jäämään[1]. Vilkkaan rav­in­to­lakadun läheisyys hyödyt­tää asukkai­ta kulut­ta­jan yli­jäämän kaut­ta, vaik­ka rav­in­to­las­sa käymi­nen on mak­sullista. Jat­ka lukemista “8. Urbaan­it mukavuudet”

7. Alueen optimaalinen tehokkuus

 

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si . Sekä  kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Palataan kysymyk­seen, kuin­ka tiivi­isti parhaat alueet kan­nat­taa korkein­taan rak­en­taa, jot­ta ne eivät menisi pilalle.

Saman­lainen opti­moin­tion­gel­ma syn­tyy siitä, paljonko suosi­t­ulle hiekkaran­nalle kan­nat­taa päästää auringonpalvo­jia kau­ni­ina kesäpäivänä. Har­vaan asu­tus­sa Suomes­sa täl­laista ongel­maa ei juuri ole. Sik­si ran­nat ovat meil­lä ilmaisia, mut­ta väkirikkaam­mis­sa mais­sa ran­nalle voi olla tuli­joi­ta enem­män kuin sinne kun­nol­la mah­tuu. Jos vain pieni määrä pääsee ran­nalle, näil­lä etuoikeute­tu­il­la on kivaa, mut­ta kokon­aishyö­ty on vähäi­nen, kos­ka hyö­tyjiä on niin vähän. Jos päästetään enem­män, viihty­isyys ran­nal­la vähe­nee, mut­ta yhteen­las­ket­tu hyö­ty kas­vaa, kos­ka hyö­tyjiä on enem­män. Lop­ul­ta kokon­aishyö­tykin kään­tyy tun­gok­sen takia lasku­un. Tuli­joiden määrä kan­nat­taa raja­ta määrään, joka mak­si­moi tuli­joiden kokon­aishyö­dyn. Samal­la se mak­si­moi myös lip­putu­lot. Jos ranta on mak­su­ton, tuli­joi­ta tulee lisää, kunnes hyö­ty ran­nalle tulosta las­kee tun­gok­sen takia nol­laan ja nol­laan las­kee myös koet­tu kokon­aishyö­ty.[1]

Jat­ka lukemista “7. Alueen opti­maa­li­nen tehokkuus”

6. Parannusten kapitalisoituminen maan arvoon

Tek­stiä on muokat­tu saadun palaut­teen perus­teel­la. Muokkauk­set kur­si­ivil­la noin viikon ajan.

Yksi talousti­eteen hyödyl­li­sistä käsit­teistä on hyö­dyn tai hai­tan kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen hintaan.

Jos investoidaan jonkin alueen hyväk­si rak­en­ta­mal­la sinne vaikka­pa uusi ratikkay­hteys tai kau­nis puis­to, investoin­ti hyödyt­tää alueel­la asu­via, mut­ta sen seu­rauk­se­na asun­noista alueel­la tulee halut­tavampia ja niiden hin­nat ja vuokrat nou­se­vat. Hin­to­jen nousua kut­su­taan hyö­dyn kap­i­tal­isoi­tu­misek­si. Voit­ta­jia ovat alueen maan­omis­ta­jat ja ne, jot­ka omisti­vat asun­non alueel­la ennen tehtyjä investoin­te­ja. Jos kaupun­ki omis­taa maan vielä rak­en­ta­mat­toma­l­la alueel­la, hyö­ty kaupun­gin tekemästä investoin­nista tulee kaupungille. Raken­ne­tu­il­la alueil­la hyö­ty tulee asun­to­jen omis­ta­jille ja joskus paljon myöhem­min vuokran­tark­istus­vai­heessa maan omistajalle. 

Jos asukkaan koke­ma hyö­ty jostain paran­nuk­ses­ta on x €/vuosi tämä kap­i­tal­isoituu hänen asun­ton­sa arvoon kaa­van arvon­lisäys = X/r euroa, mis­sä r on oletet­tu pitkän ajan reaalikorko.

Tätä kir­joitet­taes­sa Kru­unuvuoren rantaan tehdään kallista ratikkasil­taa. Se on jo nos­tanut asun­to­jen hin­to­ja vaiku­tusalueel­la merkit­tävästi. Samoin se on nos­tanut kaupun­gin omis­ta­man maan arvoa. Kaupun­ki hyö­tyy omis­ta­mansa maan arvon nousus­ta siltä osin kuin tont­te­ja ei ole vielä myy­ty tai vuokrat­tu, mut­ta ole­mas­sa ole­vien asun­to­jen arvon­nousu menee lahjoituk­se­na asun­to­jen omis­ta­jille, sil­lä ei ole mekanis­mia, jol­la se saataisi­in rahoit­ta­maan investoin­te­ja. Moni asia olisi parem­min, jos täl­lainen mekanis­mi olisi. Jat­ka lukemista “6. Paran­nusten kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen maan arvoon”

5. Rakennettakoon lisää sinne, missä asunnot ovat kalliita

Sinne kan­nat­taa rak­en­taa, mis­sä asum­i­nen on kallista ottaen tietysti huomioon olo­suhteista johtu­vat erot raken­nuskus­tan­nuk­sis­sa. Näin tuote­taan asum­ista, jota ihmiset halu­a­vat enem­män kuin sitä on tarjolla.

Mut­ta eikö tämä tarkoi­ta, että raken­netaan vain rikkaille ja että asumis­es­ta tulee entistä kalli­im­paa?  Ei tarkoi­ta kumpaakaan.

Jos uudet asun­not raken­netaan halu­tu­im­mille ja siten kalleim­mille alueille, nämä asun­not pää­tyvät lähin­nä varakkaille, ellei tähän puu­tu­ta sosi­aalisen asun­to­tuotan­non keinoin. Se ei kuitenkaan tarkoi­ta, että rikkail­la olisi tämän jäl­keen enem­män asun­to­ja, sil­lä tuskin he ovat olleet ennen asun­not­to­mia. He luop­u­vat van­hoista asun­nois­taan ja niihin muut­taa vähän vähem­män varakkai­ta, näi­den asun­toi­hin taas vähän varat­tomampia ja niin edelleen. Tässä pitkässä muut­toketjus­sa kaikkien asum­is­ta­so para­nee. Samal­la kun asun­to­ja on hyvil­lä paikoil­la tar­jol­la aiem­paa enem­män, asun­to­jen hin­ta hyvil­lä alueil­la ale­nee, eikä sinne päästäk­seen tarvitse olla enää yhtä varakas kuin ennen. Mut­ta ei tässä kaik­ki. Muut­toketjun ansioista asumisen hin­ta ale­nee kaikil­la alueil­la, sekä halu­tu­im­mil­la että vähem­män halu­tu­il­la – siis ale­nee suh­teessa siihen, mitä se olisi ilman tätä rak­en­tamista. Hin­nat voivat tietysti nous­ta muista syistä, mut­ta ilman tätä rak­en­tamista ne nousi­si­vat vielä enem­män. Heik­ki A. Loikka­nen on osoit­tanut, että keskelle kaupunkia rak­en­t­a­mi­nen alen­taa asun­to­jen hin­to­ja kaikil­la etäisyyk­sil­lä keskus­tas­ta. [Lähde?] Jat­ka lukemista “5. Raken­net­takoon lisää sinne, mis­sä asun­not ovat kalliita”

4. Nopeasti muuttuneet preferenssit

Heik­ki von Hertzenin kir­ja Koti vaiko kasar­mi lap­sillemme on vaikut­tanut suo­ma­laiseen kaupunki­rak­en­tamiseen ehkä enem­män kuin mikään muu teos. Sen kan­nes­sa on varoituk­se­na dys­toop­pinen mus­tavalkoinen kuva var­jois­es­ta, kuilumais­es­ta umpiko­rt­telin pihas­ta ja sen vai­h­toe­htona aurinkoinen värilli­nen kuva väljästä asuinalueesta, jos­sa pienen lapset kir­mail­e­vat niityl­lä. Kuvan voi nähdä esimerkik­si tästä. Seu­raa­vat 50 vuot­ta kaupungeis­sa pyrit­ti­in kohden kan­siku­van ihanteel­lista asuinaluet­ta. Tämä pyrkimys syn­nyt­ti luon­non­läheiset met­sälähiöt, joista tyyp­pies­imerkkeinä oli­vat aikanaan Tapi­o­la, Vuosaari ja Pihlajamäki.

Kan­nen synkeä piha on Tun­turikadul­la Etu-Töölössä. Asun­toneliön hin­nat liikku­vat Etu-Töölössä nyky­isin 7500 eurosta ylöspäin. Met­sälähiöistä asun­to­ja saa paljon halvem­mal­la. Näin ei ole ollut aina. Vielä 1960-luvul­la Helsin­gin Kru­u­nun­haas­ta sai asun­to­ja halvem­mal­la kuin Espoon Tapi­o­las­ta. Hertzenin kir­jan kan­siku­van piha oli tuol­loin todel­lakin huono ympäristö lapselle. Asum­i­nen keskus­tan tun­tu­mas­sa oli epäter­veel­listä taloko­htaisen kok­siläm­mi­tyk­sen, roskan­polt­tou­u­nien ja pakokaa­su­jen vuok­si. Auringonva­l­on puute aiheut­ti riisi­tau­tia lap­sille. Keskus­tan tun­tu­mas­sa asuvil­la eli­na­jan odote oli mui­ta huonom­pi ja ben­si­in­istä peräisi ole­va lyi­jy alen­si sille altistunei­den las­ten kog­ni­ti­ivisia kykyjä. Nämä keskus­tas­ta ulos työn­tävät tek­i­jät ovat pois­tuneet kaukoläm­mön, roskan­polt­tou­u­nien kiel­lon, lyi­jyt­tömän ben­si­inin ja katalysaat­tor­ei­den ansios­ta – ja kos­ka kaupunkisu­un­nit­telus­sa on havah­dut­tu hal­lit­se­mat­toman autoilun hait­toi­hin. Riisi­tau­ti on kadon­nut tyystin, kos­ka D‑vitamiinia saa nyky­isin jopa maitoon lisät­tynä. Nyt varoite­taan pikem­minkin auringon tuot­ta­mas­ta ihosyöpäriskistä. Jat­ka lukemista “4. Nopeasti muut­tuneet preferenssit”

3. Hinta onnistumisen mittarina

Ekon­o­mistille asun­to­jen markki­nahin­ta on osoi­tus asun­non ja sen sijain­nin hyvyy­destä. Korkea hin­ta onnis­tu­misen mit­ta­ri­na on ris­tiri­itainen asia, sil­lä onhan asumisen kallis­tu­mi­nen sinän­sä ikävä asia. Asi­at eivät kuitenkaan ole eri­tyisen hyvin siel­lä, mis­sä asum­i­nen on eri­tyisen hal­paa ja asun­to­jen arvo las­kee kohti nol­laa niin, ettei niitä kan­na­ta edes perusko­r­ja­ta. Jos asun­not ovat halpo­ja kokon­aisen kaupun­gin alueel­la, kaupun­ki on toden­näköis­es­ti muut­to­tap­pioaluet­ta. Jos asun­not ovat yksit­täisessä kaupungi­nosas­sa halvem­pia kuin muual­la samas­sa kaupungis­sa, se ei mairit­tele tätä kaupungi­nosaa; sinne ei halu­ta, vaan sinne joudutaan.

Määräy­tyessään vapaasti asun­to­jen hin­nat ker­to­vat asuinalueen halut­tavu­ud­es­ta. Tätä vas­taan on vaikea väit­tää. Jos henkilö on valmis mak­samaan enem­män saman­lais­es­ta asun­nos­ta alueel­la A kuin alueel­la B, hän var­maankin pitää aluet­ta A itselleen parem­pana. Jat­ka lukemista “3. Hin­ta onnis­tu­misen mittarina”

2. Ulkoisvaikutusten viidakko

Elämme markki­na­t­aloudessa, jon­ka toim­inta perus­tuu suureen määrään itsenäisiä toim­i­joi­ta. Nämä tekevät päätök­sen­sä omaa etu­aan ajatellen, mut­ta markki­na­t­alouden ”näkymätön käsi” ohjaa toim­intaa kokon­aisu­u­den kannal­ta opti­maalis­es­ti tai ainakin sinne päin. On run­saasti eri­laisia markki­navirheitä, joiden vuok­si markki­na­t­alous ei toi­mi niin hyvin kuin pitäisi. Sik­si julkisen val­lan tehtävänä on ohja­ta talout­ta markki­navirheitä korjaamalla.

Tämä päätösten perus­tu­mi­nen ”omaan etu­un” on tuot­tanut sen väärinkäsi­tyk­sen, ettei omaa etua pun­nites­sa oltaisi lainkaan altru­is­tisia. Riip­puu ihmisen omas­ta luon­teesta, kuin­ka itsekkäästi hän ajat­telee. Har­va on täysin itsekäs, mut­ta kaikkea ei voi pan­na ihmis­ten epäit­sekkyy­den varaan; jär­jestelmän on varaudut­ta­va siihenkin, että jotkut todel­la ovat itsekkäitä.

Tämän kir­jan kannal­ta olen­nainen markki­navirhe ovat ulkois­vaiku­tuk­set eli toisille osa­puo­lille tai yleiselle edulle aiheutu­vat kus­tan­nuk­set tai hyödyt, jot­ka eivät näy hin­tamekanis­mis­sa. Hyvä esimerk­ki negati­ivis­es­ta ulkois­vaiku­tuk­ses­ta on fos­si­ilis­ten polt­toainei­den käytöstä aiheutu­va ilmas­ton­muu­tos. Fos­si­ilis­ten polt­toainei­den käyt­tö on hal­paa, kos­ka niiden käyt­täjä ei joudu mak­samaan siitä haitas­ta, jon­ka hän aiheut­taa ilmas­tolle. Tämän oikaisemisek­si per­itään hiiliv­ero­ja tai vaa­di­taan osta­maan päästöoikeuk­sia. Toimii: päästö­jen hin­noit­telu on jo nyt saanut aikaan sen, että sähkön­tuotan­to on Suomes­sa läh­es päästötön­tä, vaik­ka muuten ilmas­ton­muu­tok­sen tor­jun­nas­sa on pitkä tie edessä. Jat­ka lukemista “2. Ulkois­vaiku­tusten viidakko”

1. Johdanto

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Olen ollut yhteen­sä 16 vuot­ta Helsin­gin kaupunkisu­un­nit­telus­ta vas­taavis­sa lau­takun­nis­sa, joista kahdek­san vuot­ta kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­nan vara­puheen­jo­hta­jana. Toisaal­ta min­ul­la on ekon­o­mistik­oulu­tus ja olen yhä vierail­i­jana Aal­to-yliopis­ton talousti­eteen laitok­sel­la. Mon­et suun­nit­telukysymyk­set näyt­tävät ekon­o­mistin silmin hyvin eri­laiselta kuin suun­nit­teli­jan silmin. Talous­teo­ria tar­joaisi kaupunkisu­un­nit­telun val­in­toi­hin tehokkai­ta työkalu­ja, joi­ta kaupunkisu­un­nit­telus­sa ei yleen­sä tun­neta eikä sik­si käytetä, vaik­ka pitäisi.

Moni var­maankin ajat­telee, että ekon­o­misti ratkai­sisi asi­at oikeis­to­laisem­min, mut­ta niin se ei pääsään­töis­es­ti ole. Moni ratkaisu olisi päin­vas­toin vasem­mis­to­laisem­pi. Ekon­o­mistin mukaan ei ole esimerkik­si oikein vara­ta arvokas­ta keskeis­es­ti sijait­se­vaa kaupunki­maa­ta tehot­tomaan omako­ti­a­sumiseen tai golfkentäksi.

Kaupunkielämä on yhtä ulkois­vaiku­tusten sekamel­skaa. Jokaisen tekemiset vaikut­ta­vat mui­hin. Sik­si lib­er­al­isti­nen ”kukin tehköön mitä halu­aa” ‑ajat­telu ei oikein sovi kaupunkielämään. Jat­ka lukemista “1. Johdanto”

Talous ja kaupunki

Olen kir­joitel­lut hil­jak­seen kir­jaa, jos­sa käsit­te­len kaupunkisu­un­nit­telua ja kaupunkien kehi­tys­tä talous­teo­ri­an näkökul­mas­ta. Se on nyt vai­heessa, jos­ta en oikein pääse yksin eteen­päin. Tek­stistä on myöskään tuskin tulos­sa kir­jaa, joka kan­nat­taa painaa, sil­lä aihep­i­iri ei vedonne kovin suuri­in kansan­joukkoi­hin. Niin­pä päätin julka­ista tek­stin täl­lä blogillani jo luon­non­va­i­heessa tavoit­teena joukkois­taa tek­stin jalost­a­mi­nen. Alan siis julk­istaa kesken­eräistä kir­jaa muu­ta­man tuhan­nen merkin palasi­na parin kol­men postauk­sen viikkovauhdilla.

Toivon kom­ment­te­ja ja lisäy­se­hdo­tuk­sia. Otan vapau­den muut­taa myös jo julka­istu­ja osia kom­ment­tien ja vinkkien perus­teel­la. Eri­tyis­es­ti olen kiitolli­nen kuva-ehdo­tuk­sista, kos­ka ne eivät ole osaamisaluettani.

Jos tämä kuitenkin pää­tyy joskus kir­jak­si, pidän tek­i­jänoikeudet itsel­läni ja tyy­dyn vain kiit­tämään huomioon otet­tu­jen kom­ment­tien tek­i­jöitä olet­taen, että kom­men­toi­jia on paljon. Tilanne on toinen, jos jonkun kom­men­toi­jan kon­tribuu­tio on merkittävä.

Olen avan­nut uuden kat­e­go­ri­an “Talous ja kaupun­ki”, jon­ka alle lai­tan tähän han­kkeeseen liit­tyvät postauk­set. Kat­e­go­ri­an voi ava­ta oikeas­ta palk­ista, aivan sen alaosas­ta.  Näin saa luet­telon kaik­ista postauksista.

Seu­raa­va luku tästä