Kategoria: Talous ja kaupunki

19. Kiinteistökaupunki ja palvelukaupunki

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Nyt on aika nos­taa toinenkin jal­ka ilmaan.

Helsin­gin kaupun­gin maao­maisu­us on noin kymme­nen mil­jardin euron arvoinen. Tai voi olla kuu­den mil­jardin. Oireel­lista on, ettei sum­maa edes tiede­tä, en minä ainakaan tiedä.

Joskus viime vuosi­tuhan­nel­la eräs tut­ta­vani ehdot­ti, että kun­ta jaet­taisi­in palvelukun­taan ja kiin­teistökun­taan, joil­la olisi eri hallinto.  Pidin aja­tus­ta aivan pöhkönä enkä sitä sen enem­pää poht­in­ut. Nyt ole huo­man­nut, että asi­as­sa voisi olla itua. Tosin pitäisin molem­mat saman kaupung­in­val­tu­us­ton alaisu­udessa. Jat­ka lukemista “19. Kiin­teistökaupun­ki ja palvelukaupunki”

18. Sallitaan kaikki mitä ei kielletä?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Niukan tont­ti­maan käytössä tulisi suosia suh­teel­lista etua eli kaavoit­taa kukin tont­ti siihen tarkoituk­seen, mihin se suh­teel­lisen edun peri­aat­teen mukaan parhait­en sopii. Kaupun­ki muut­tuu ja kehit­tyy kuitenkin koko ajan. Ei kestänyt kuin 30 vuot­ta, kun piilokont­to­rien jah­taamien muut­tui Helsin­gin keskus­tas­sa toimis­to­jen suo­jelemisek­si asumisen paineil­ta. Vielä 1980-luvul­la kiin­teistö­jen omis­ta­jat halu­si­vat muut­taa omis­tami­aan asun­to­ja toimis­toik­si ja nyt he halu­a­vat muut­taa toimis­to­ja asun­noik­si. Suh­teelli­nen etu on muut­tunut. Tässä muu­tok­ses­sa kaavoit­ta­ja on hel­posti aina vähän jäl­jessä ja tulee sik­si tah­tomat­taan jar­rut­ta­neek­si kehitystä.

Kaavoitus ei voi olla vapaa­ta, kos­ka esimerkik­si saas­tut­tavaa tehdas­ta ei voi rak­en­taa keskelle asuinaluet­ta. Entä jos kaavoituk­sel­la vain kiel­let­täisi­in toim­inta, joka ei ton­tille sovi, mut­ta sal­lit­taisi­in kaik­ki, mitä ei ole erik­seen kiel­let­ty? Räys­täsko­rkeu­den voi määrätä ja julk­i­sivunkin olisi hyvä sopia naa­pu­rus­toon, mut­ta seinien sisäl­lä saisi olla vapaasti vaikka­pa asun­to­ja, toimis­to­ja, majoi­tus­ta, kaup­po­ja tai auto­hal­li. Näin tont­tien omis­ta­jat voisi­vat reagoi­da muu­tok­si­in nopeasti ja ehkäpä ottaa kaavoit­ta­jaa parem­min huomioon, mikä tont­ti sopii asumiseen ja mikä toimis­tok­si ja kuin­ka pitkään. Jos muu­tos asun­nos­ta toimis­tok­si ja takaisin olisi vapaa­ta, raken­nus­su­un­nit­telus­sa otet­taisi­in parem­min huomioon mah­dol­lisu­us käyt­tö­tarkoituk­sen muu­tok­seen. Jat­ka lukemista “18. Sal­li­taan kaik­ki mitä ei kielletä?”

17. Suunnittelijaa tarvitaan yhä

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Yllä olev­as­ta voisi kuvitel­la, että suosit­te­len kaupunkisu­un­nit­telun kor­vaamista hin­tamekanis­mil­la, johon julkisen val­lan on vain osat­ta­va ympätä ulkois­vaiku­tusten oikea hinnoittelu.

Kaupunkisu­un­nit­telu on niin mon­imutkaista, ettei mikään markki­noiden näkymätön käsi siitä selviä tai ainakin opti­maaliseen tulok­seen pää­tymi­nen veisi pitkään, jopa vuo­sisato­ja. Kaupunkisu­un­nit­telun on tun­nis­tet­ta­va eri­laiset tilatarpeet oike­as­sa suh­teessa ja siinä hin­tamekanis­mil­la on paljon ker­rot­tavaa. Sitä kan­nat­taisi kuun­nel­la herkäl­lä kor­val­la, mut­ta ei totel­la sokeasti. Jat­ka lukemista “17. Suun­nit­teli­jaa tarvi­taan yhä”

16. Teolliset työpaikat eivät sovi kalliille maalle

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

On aika esitel­lä yksi taloudelli­nen ter­mi lisää: vai­h­toe­htoiskus­tan­nus. Alueen varaami­nen tiet­tyyn tarkoituk­seen mak­saa vai­h­toe­htoiskus­tan­nuk­se­na sen tulon mene­tyk­sen, joka koetaan, kun sitä ei voi­da käyt­tää johonkin muuhun, jos­sa se tuot­taa parem­min. Aikanaan Helsin­gin sata­ma säi­lyt­ti tyhjiä kont­te­ja Helsin­gin ran­noil­la. Se oli hei­dän mielestään kan­nat­tavaa, kos­ka sata­malle kaavoitet­tu maa ei tuot­tanut mis­sään kaa­van­mukaises­sa käytössä sen parem­min. Vai­h­toe­htoiskus­tan­nus muo­dos­tuikin siitä käyt­tö­tarkoituk­ses­ta, mihin maa oli järkevää kaavoit­taa. Nyt ne alueet ovat asuinkäytössä, mikä on paljon kan­nat­tavam­paa kuin säi­lyt­tää tyhjiä kont­te­ja ihaile­mas­sa merinäköalaa.

Teol­lisu­us on per­in­teis­es­ti sijoitet­tu erilleen asumis­es­ta ja mielu­um­min tuulen ala­puolelle. Teol­lisu­us haisee, melu­aa ja tuot­taa raskas­ta liiken­net­tä – tai teki niin ainakin ennen. Kehit­tyvälle kaupungille teol­lisu­us kuitenkin on tai ainakin oli vält­tämät­tömyys, jolle oli pakko osoit­taa tilaa.  Nyky­isin teol­lisu­u­den ympäristöhai­tat ovat olen­nais­es­ti pienem­piä. Eril­lisiä teol­lisu­usaluei­ta pide­tään silti yhä yllä, eikä asum­ista ja teol­lisu­ut­ta juuri osoite­ta samoille alueille. Vaik­ka muut teol­lisu­u­teen liit­tyvät ongel­mat ovatkin pois­tuneet, raskas­ta liiken­net­tä se yhä syn­nyt­tää, eikä sitä halu­ta asuinkaduille. Jat­ka lukemista “16. Teol­liset työ­paikat eivät sovi kalli­ille maalle”

15. Toimistoja vai asuntoja keskustaan?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Helsin­gin keskus­tan tun­tu­mas­sa on suuri paine muut­taa toimis­to­ja asun­noik­si joko remon­toimal­la talo asun­noik­si tai purka­mal­la toimis­tot asuin­talon tieltä.

Vielä 1980-luvul­la kiin­teistön­o­mis­ta­jat halu­si­vat muut­taa asun­to­ja keskus­tan tun­tu­mas­sa toimis­toik­si. Syn­tyi piilokont­tori­jahti, jos­sa käräytet­ti­in luvat­ta toimis­toik­si muutet­tu­ja asuntoja.

Tässä välis­sä on muut­tunut paljon. Pääkaupunkiseudulle on tul­lut keskus­tan rin­nalle paljon hyviä toimis­toaluei­ta esimerkik­si Keilaniemeen, Pasi­laan, Ruo­ho­lah­teen, Kalasa­ta­maan ja Avi­apo­lik­seen. Toimis­tois­sa pin­ta-alan tarve on vähen­tynyt merkit­tävästi, kos­ka enää ei tarvitse olla omaa työhuonet­ta map­pi­hyl­lyi­neen. Ark­istot ovat nyt pil­vessä ja teknolo­gia on muut­tunut niin, että työti­laa tarvit­se­va voi ottaa käyt­tön­sä minkä tahansa vapaan työpöy­dän ja muut­taa salasanansa avul­la tietokoneen omak­seen. Etä­työ on vähen­tänyt toimis­toalan tarvet­ta. Jat­ka lukemista “15. Toimis­to­ja vai asun­to­ja keskustaan?”

14. Pientaloja vai kerrostaloja?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Pääsään­töis­es­ti tar­jol­la ole­vat ton­tit pitäisi ohja­ta siihen käyt­tö­tarkoituk­seen, jos­sa niistä mak­se­taan eniten. Sehän tarkoit­taa, että niistä on eniten hyö­tyä siinä käytössä. Täl­löin tosin las­ke­taan vain hyö­tyä käyt­täjälle itselleen, ei mah­dol­lisia ulkoisia hyö­tyjä ja hait­to­ja. Kos­ka kaupunkielämä on täyn­nä ulkois­vaiku­tuk­sia, voi olla perustel­tua poike­ta tästä järjestyk­ses­tä, mut­ta se pitäisi perustel­la avoimesti. Jos perustelu ei kestä päivän­val­oa, se on toden­näköis­es­ti huono. Tarkaste­len jatkos­sa sitä, pitääkö ton­tit antaa asumiseen, toimis­toik­si vai teol­lisu­us­ton­teik­si, mut­ta aloite­taan kysymyk­ses­tä, että jos ton­tit osoite­taan asumiseen, pitääkö ne osoit­taa ker­ros- vai pientalorakentamiseen.

Tässäkin pitäisi rahan ratkaista. Jos ton­tista mak­se­taan enem­män ker­rostaloille kuin pien­taloille kaavoitet­tuna, ne pitäisi kaavoit­taa ker­rostaloik­si. Jat­ka lukemista “14. Pien­talo­ja vai kerrostaloja?”

13. Suhteellinen etu

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Suh­teelli­nen etu kuu­luu talousti­eteen keskeisi­in käsit­teisi­in. Se on niin tehokas ajat­telun apu­vä­line myös talous­teo­ri­an ulkop­uolel­la, että se pitäisi opet­taa koulus­sa aivan kaikille matem­ati­ikan yhteydessä.

Talousti­eteen oppikir­jois­sa suh­teelli­nen etu opete­taan yleen­sä käyt­täen esimerkkinä pel­lon tuot­toa. Jos hehtaar­ituot­to vehnää vil­jeltäessä on pel­lol­la A 2000 kiloa ja pel­lol­la B 3000 kiloa, vehnän vil­jeli­jä ajat­telee, että hänen pitää saa­da käyt­töön­sä pel­to B, kos­ka sil­lä hehtaarisato on suurin. Mut­ta jos pitää vil­jel­lä myös kau­raa ja kaurasato on pel­lol­la A 1000 kiloa ja pel­lol­la B 2000 kiloa, eli pel­lol­la B myös kaurasato on suurin. Pel­lol­la B on suh­teelli­nen etu kau­ran vil­je­lyyn, kos­ka kaurasato on sil­lä kaksinker­tainen pel­toon A ver­rat­tuna, mut­ta vain vehnän kohdal­la vain puoli­tois­tak­er­tainen. Saman voi sanoa niin, että pel­lol­la A menetetään 300 vehnäk­iloa vas­taan 150 kiloa kau­raa, mut­ta pel­lol­la B 200 kiloa kau­raa. Pel­lol­la B on suh­teelli­nen etu kau­ran vil­je­lyyn ja pel­lol­la A vehnän viljelyyn.

Suh­teelli­nen etu on keskeinen käsite ulko­maankaup­pateo­ri­as­sa: maan kan­nat­taa erikois­tua siihen tuotan­toon, johon sil­lä on suh­teelli­nen etu. Ter­mi sopii kuitenkin hyvin myös sen pohtimiseen, mitä mil­läkin ton­til­la kan­nat­taa kaupungis­sa tehdä.

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä

12. Nostaako kallis tontti asumisen hintaa?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Kalli­ille ton­tille ei voi syn­tyä halpo­ja asun­to­ja. Raken­nus­li­ik­keen on saata­va uusista asun­noista niiden osta­jil­ta raken­nuskus­tan­nuk­set ja ton­tin hin­ta sekä niiden päälle vielä kohtu­ulli­nen yrit­täjävoit­to. Muuten ei kan­na­ta rak­en­taa. Kalli­il­la ton­til­la ei siis voi olla halpo­ja asun­to­ja, ellei raken­nus­li­ike ole arvioin­ut tilan­net­ta pahasti väärin.

Kään­teinen ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Vaik­ka arvokas tont­ti myy­dään raken­nus­li­ik­keelle hal­val­la, asun­noista ei tule halpo­ja. Asun­not myy­dään eniten tar­joav­ille eikä tämä hin­ta riipu siitä, paljonko raken­nus­li­ike on mak­sanut ton­tista eikä edes siitä, kuin­ka kalli­ik­si rak­en­tamien on tul­lut. Jat­ka lukemista “12. Nos­taako kallis tont­ti asumisen hintaa?”

11. Kaupunkien välinen muuttopaine

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä  kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Asumisen hin­ta ker­too myös kaupunkien halut­tavu­ud­es­ta asuinkaupunk­i­na. Jos saman­laisen asun­non vuokra kaupungis­sa A on 1200 €/kk ja kaupungis­sa B 900 €/kk ja henkilö val­it­see silti kaupun­gin A, hänel­lä on jokin syy pitää A:ta parem­pana itselleen. Juuri hänen kohdal­laan siihen voi olla eri­tyi­nen syy, vaikka­pa työ­paik­ka opet­ta­jana, mut­ta täl­lainen hin­taero ei voi olla pysyvä, ellei kaupun­ki A olisi jostain syys­tä keskimäärin vetovoimaisem­pi.  Juuri sik­si muut­to­tap­pioalueil­la asun­not ovat halpo­ja ja kasvukeskuk­sis­sa kalliita.

Asun­to­jen hin­taerot kahlit­se­vat muut­topainei­ta aluei­den välil­lä vähän niin kuin pato kah­den vesistön välillä.

Asum­i­nen on selvästi kalli­im­paa Helsingis­sä kuin Tam­pereel­la, vaik­ka monis­sa selvi­tyk­sis­sä on todet­tu Tam­pereen ole­van Helsinkiä halu­tumpi asuinkaupunk­i­na. Jat­ka lukemista “11. Kaupunkien väli­nen muuttopaine”

10. Naapuruston merkitys

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä  kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

***

Aluei­den hin­taerot eivät riipu vain itse alueen fyy­si­sistä olo­suhteista. Myös naa­pureil­la on merk­i­tys­tä. Asun­not ovat varakkaiden asuinalueil­la kalli­impia kuin niiden objek­ti­ivisia olo­suhtei­ta ajatellen pitäisi olla, kos­ka asun­non osta­jat ovat halukkai­ta mak­samaan mielei­sistään naa­pureista. Samas­ta syys­tä vuokrat­alo­val­taisil­la alueil­la kovan rahan asun­not ovat nor­maalia halvem­pia. Michelle Oba­ma kuvasi muis­tel­makir­jas­saan Min­un tari­nani, miten mustien muut­ta­mi­nen Chicagon keskilu­okkaisille asuinalueille sai aikaan valkoisen keskilu­okan paon alueelta ja hin­to­jen rom­ah­tamisen. Hyv­in­voivan keskilu­okan ennakkolu­u­loisu­ud­es­ta on vaikea puhua, kos­ka se tulk­i­taan ilmiön hyväksymisek­si. On kuitenkin eri asia tun­nus­taa jokin asia reali­teetik­si kuin hyväksyä se eet­tis­es­ti oikeak­si. Tässä esimerkissä he tosin saa­vat ran­gais­tuk­sen­sa: menet­tävät paljon rahaa myy­dessään asun­ton­sa hal­val­la. Jat­ka lukemista “10. Naa­pu­rus­ton merkitys”