12. Nostaako kallis tontti asumisen hintaa?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Kalli­ille ton­tille ei voi syn­tyä halpo­ja asun­to­ja. Raken­nus­li­ik­keen on saata­va uusista asun­noista niiden osta­jil­ta raken­nuskus­tan­nuk­set ja ton­tin hin­ta sekä niiden päälle vielä kohtu­ulli­nen yrit­täjävoit­to. Muuten ei kan­na­ta rak­en­taa. Kalli­il­la ton­til­la ei siis voi olla halpo­ja asun­to­ja, ellei raken­nus­li­ike ole arvioin­ut tilan­net­ta pahasti väärin.

Kään­teinen ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Vaik­ka arvokas tont­ti myy­dään raken­nus­li­ik­keelle hal­val­la, asun­noista ei tule halpo­ja. Asun­not myy­dään eniten tar­joav­ille eikä tämä hin­ta riipu siitä, paljonko raken­nus­li­ike on mak­sanut ton­tista eikä edes siitä, kuin­ka kalli­ik­si rak­en­tamien on tullut.

Kaupun­gin ei siis ole syytä myy­dä tai vuokra­ta omis­tami­aan tont­te­ja liian hal­val­la, mut­ta virhe on aset­taa hin­ta myös liian korkeak­si, jol­loin asun­not jäävät kokon­aan rak­en­ta­mat­ta. Yli­hin­noit­telu vähen­tää rak­en­tamista ja nos­taa tar­jon­nan vähen­e­misen kaut­ta asumisen hin­taa. Espoo yli­hin­noit­teli raken­nus­maa­mak­sun Suurpel­los­sa ja koko alueen rak­en­t­a­mi­nen pysähtyi. Se on hie­man eri asia kuin pyytää yli­hin­taa ton­tista, mut­ta vaiku­tus oli tässä tapauk­ses­sa sama. Kun alueen rak­en­t­a­mi­nen pysähtyy, sitä on vaikea käyn­nistää uud­estaan. Tur­val­lista on luovut­taa ton­tit tar­jouskil­pailun tai huu­tokau­pan avulla.

Huu­tokaup­pahin­ta on peri­aat­teessa korkein ton­tin hin­ta, jol­la asun­not vielä raken­netaan. Se ei vähen­nä asun­to­tuotan­toa, oli huu­tokau­pas­sa muo­dos­tu­va hin­ta kuin­ka korkea hyvänsä.

Yllä ole­va kos­kee markki­nahin­taista tuotan­toa. Kus­tan­nus­pe­rusteises­sa tuotan­nos­sa – esimerkik­si ARA- ja Hitas-asun­nois­sa– ton­tin hin­ta siir­tyy asumisen hin­taan. Hal­val­la luovutet­tu tont­ti todel­la las­kee asumiskustannuksia.

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä

19 vastausta artikkeliin “12. Nostaako kallis tontti asumisen hintaa?”

  1. Hyvä artikke­li Osmolta.
    Lop­puka­neet­ti tun­tuu kuitenkin yksioikoiselta.
    Jos oikein olen ymmärtänyt niin Helsin­ki on alka­nut korot­taa tont­tien vuokraansa johtuen, että tont­tien arvo on ollut alihinnoiteltu.
    Eikö kil­pailu­lain­säädän­nössä tätä kut­su­ta saalishinnoitteluksi?

      1. Olen tietoinen, että saal­is­tushin­noit­telu ter­miä käytetään lain­säädän­nössä kil­paile­vien fir­mo­jen kurittamisesta.
        Kulut­ta­jan kannal­ta on lop­putu­los tässä halpo­jen tont­tivuokrien tapauk­ses­sa sama kuin saal­ishin­noit­telus­sa: Aluk­si hal­paa, mut­ta sit­ten kun ei ole enää vai­h­toe­hto­ja, niin hin­to­ja nos­te­taan. Ton­tin omis­ta­jal­la on raken­nuk­sen valmis­tu­misen jäl­keen määräävä markki­na-ase­ma. Voi alkaa ”saal­is­ta­maan”.

  2. Noin­han asia on.

    Viimeis­es­tä kap­paleesta selviää se mik­si asumiskus­tan­nusten pitämisek­si kohtu­ullisi­na kaikille asun­non tarvit­si­joille tarvi­taan myös kus­tan­nus­pe­rusteista asun­to­tuotan­toa/-tar­jon­taa. Siihen liit­tyy myös se että kun­nan pitää sil­loin hin­noitel­la kus­tan­nus­pe­rusteisen tuotan­toon käytet­tävät ton­tit kus­tan­nus­pe­rusteis­es­ti eikä markkkinaperusteisesti.

    Toki jos pide­tään yrit­täjävoit­toa tärkeäm­pänä kuin kohtu­uhin­taisen asumisen takaamista kaikille, niin kaik­ki val­jaste­taan toim­i­maan markki­nae­htoidesti. Se taas tarkoit­taa sitä että jokainen osaop­ti­moi ja mak­si­moi oman voiton­sa kenenkään ajat­telemat­ta asi­aa yhteiskun­nan toimivu­u­den kannal­ta ja otta­mal­la vas­tu­u­ta siitä. Vai uskooko joku todel­la vieläkin että yhteiskun­ta ja sen kestävä kehi­tys voidaan rak­en­taa puh­taasti näkymät­tömän käden eli itsekkään eduna­jamisen varaan odotellen vain sen yleishyödyl­lisiä seu­rauk­sia. Ei kai sentään!

    .

  3. Tont­tien myymiseen liit­tyy oleel­lise­na osana etenkin juuri täl­lä het­kel­lä suh­dan­ner­iskien hallinta. Huu­tokaup­pahin­ta jäisi täl­lä het­kel­lä oleel­lisen mata­lak­si kun suh­danne on huono, mut­ta toisaal­ta tont­ti on hyödyk­keenä ns. ikuinen, jol­loin olisi erit­täin vas­tu­u­ton­ta toim­intaa kaupungilta antaa minkään neljän­nesvu­o­sisa­taa lyhyem­män suh­dan­teen vaikut­taa ton­tin luovutushintaan.

    Olisikin parem­pi, että kaupun­ki ottaisi omansa pois tont­tien arvon­nousus­ta kiin­teistöverol­la, ei pyrkimäl­lä mak­si­moimaan pis­temäistä tuot­toa myyn­ti­hetkel­lä. Kan­sain­välis­es­ti ver­taillen kevyt kiin­teistövero­tus yhdis­tet­tynä suosit­tui­hin vai­h­tu­vako­rkoisi­in lain­oi­hin tekee tont­ti­markki­nas­ta Suomes­sa ihan tolkut­toman volati­ilin suh­teessa siihen, minkälais­es­ta hyödyk­keestä oikeasti on kyse.

    Tont­ti­maan kiin­teistöveron muista eduista kil­paile­vi­in vero­tus­muo­toi­hin näh­den ei tarvitse täl­lä alustal­la kir­joit­taa sen enempää.

    1. Tomt­ti­maan kiin­teistöveron mieli­v­al­taisiöla koro­tul­siöla ei ole mitään mui­ta etu­ja kuin ajaa ihmisiä pois omis­tamis­taan asunnoistaan.

      1. Eivät asun­not kiin­teistöveron koro­tuk­sil­la tyhjene.

      2. Eivät ne tyh­jene vaan uusia asukkai­ta tulee haaskalle. Ei sel­l­aiseen “venäläiseen rulet­ti­in” pidä minkään vas­tu­ullista asum­is­poli­ti­ikkaa aja­van kun­nan ryhtyä.

      3. Ovatko uudet asukkaat jotenkin huonompia?

  4. Viimeiseen kap­paleeseen kaipaisi kyl­lä jotain lähdet­tä tai perustelua. ARA- ja Hitas-tuotan­non haas­teena on, että takaa­vat Helsingis­sä rak­en­ta­maan ryhtyvälle melko var­man ja vähäriskisen tuo­ton, jol­loin puh­taasti markki­nae­htoisen tuotan­non on tuotet­ta­va enem­män, jot­ta han­kkei­ta kan­nat­taa tehdä. Näin ollen ARA- ja Hitas syr­jäyt­tävät markki­nae­htoista tuotan­toa ja hidas­ta­vat rak­en­tamisen inno­vaa­tioi­ta, jol­loin ne nos­ta­vat markki­nae­htoisen uud­is­tuotan­non kus­tan­nuk­sia ja vähen­tävät uud­is­as­un­to­jen tar­jon­taa. Voi siis olla, että ARA- ja Hitas jopa nos­ta­vat asun­to­jen hintoja.

    1. Kyl­lä ilman muu­ta ARA ja Hitas nos­ta­vat vapaara­hoit­teisen asumisen hin­taa kuten kir­joi­tat. Olen­naisin syr­jäyt­tämis­vaiku­tus syn­tyy siitä, että merkit­tävä osa ton­teista kaavoite­taan tuet­tua asum­ista varten. Joskus mietin, että voiko tuo hin­to­jen tukem­i­nen olla sys­teemin tarkoituskin…

      Lisäk­si tuo bund­laus alen­taa tontinluovutustuloja.

      1. Tutk­i­ja Punavuores­ta vas­taakin alla hyvin siihen mik­si ARA ja Hita­sia tarvi­taan. Eivätkä ne nos­ta vapaara­hoit­teisen rak­en­tamisen hin­to­ja, vaik­ka jät­tävätkin kalli­in rak­en­tamisen vapaara­hoit­teis­es­ti hoidet­tavak­si. Jos kalli­in rak­en­tamisen hin­nat sit­ten nou­se­vat, niin se tapah­tuu sitten.markkinaehtoisesti. Eikö sit­ten niin saisikaan tapahtua?

        Ja kyl­lä ARAn sekä Hitasin tarkoi­tus on tukea sitä että asumisen hin­ta pysyy kohtu­ullise­na ja että asun­to­ja löy­tyy myös muille kuin
        keskimääräistä hyvä­tu­loisim­mille. Kan­nat­taa tutus­tua ARAn ja Hitasiin!

      2. Sitä ei kan­na­ta kiistää, että jos tiet­ty määrä asun­noista (ton­teista) varataan pien­i­t­u­loisille, muille jää vähem­män asun­to­ja tavoiteltavak­si ja hin­nat nou­se­vat. Maail­ma ei ole sel­l­ainen, että kaik­ki argu­men­tit ovat hyvien asioiden puolella.

      3. Tietenkin pien­i­t­u­loisille varatut asun­not ovat vain pien­i­t­u­loisille, mut­ta eihän se estä mui­ta rak­en­ta­mas­ta sel­l­aisia asun­to­ja kuin itse halu­aa ja kuin­ka hal­val­la tai kalli­il­la tahansa. Se ettei raken­neta hal­val­la on vain osoi­tus siitä kuin­ka vapaat markki­nat toimi­vat. Ne nimit­täin mak­si­moi­vat ensik­si voitot ja alen­ta­vat hin­to­ja vain “pakon” edessä. Ja kos­ka täy­del­liset markki­nat, joka loisi tuon “pakon”, ovat utopi­aa, niin halpo­je­jen asun­to­jen tuotan­toa ei kan­na­ta jät­tää puh­taasti markki­noiden armoille. Markkin­ausko­vais­ten on ehkä vaikea sitä ymmärtää, tai oikeam­min hyväksyä, kos­ka se veisi poh­jan hei­dän uskoltaan.

        Asia olisi tietysti toinen mikäli reaal­i­maail­ma toimisi kuten teo­ria johon markki­na­t­alouden opit perus­tu­vat. Vaik­ki täy­del­lis­ten kil­pailun malli on todel­lakin vain teo­reet­ti­nen, niin kum­masti sen poh­jal­ta luo­tu­ja teo­ri­oi­ta vaan yritetään tunkea reaal­i­maail­maan kuin ne oli­si­vat paras ratkaisu kaik­keen. Uskooko joku tosi­aan siihen että yhteiskun­ta voidaan rak­en­taa pelkästään ns. näkymät­tömän käden eli itsekkään eduna­jamisen varaan.

        Ja toki jos oikein filoso­foidaan, niin kaik­ki on pois joltakin!

  5. Hyviä huomioi­ta Soininvaaralta.

    Raken­nus­li­ik­keet rum­mut­ta­vat toisi­naan näke­mys­tään: uud­is­as­un­not ovat kalli­ita, kos­ka kaa­va vaatii väestön­suo­jia, yhteis­tilo­ja, esteet­tömyyt­tä, fil­larikel­lare­i­ta ja mil­loin mitäkin. Lop­ul­ta hin­noit­telun määrää kuitenkin kysyn­tä. Oikeas­t­aan uud­is­as­un­to­jen laatu­ta­soa tiput­ta­mal­la saisi lähtemään joitain sel­l­aisia kohtei­ta, joi­ta nyt ei kan­na­ta rak­en­taa kus­tan­nusten karates­sa yli osta­jien mak­suhalukku­u­den. Tämä ongel­ma koske­nee lähin­nä Kehä 3:n ulkop­uolista Suomea.

    Hitas- ja ARA-tuotan­to eivät nos­ta ”kovan rahan” tuotan­non hin­taa. Käsit­tääk­seni kum­matkin kil­pailute­taan yksit­täis­inä han­kkeina siten, että urakoit­si­jat tar­joa­vat suun­nitelmia (tai valmista taloa) mieleisel­lään neliöhin­nal­la, johon sisäl­tyy x% kate. Joku voit­taa kil­pailu­tuk­sen, ja diili hyväksytetään ARA:lla. Suh­dan­teesta riip­puen urakoit­si­joil­la saat­taa olla kiin­nos­tavam­paa tekemistä, jol­loin neliöhin­ta nousee korkeak­si. Tai nyt mata­la­suh­dan­teessa täl­laiset urakat taita­vat kiin­nos­taa, jol­loin neliöhin­nat jäävät mata­lik­si. Parem­pi rak­en­taa sel­l­aista, joka menee kau­pak­si, kuin ajaa yri­tyk­sen toim­inta alas parem­pia aiko­ja odottamaan.

    ARA:n ja Hitasin nerokku­us on ollut juuri siinä, että täl­lainen tuotan­to tasaa syk­lisen uud­is­raken­nus­te­ol­lisu­u­den suh­dan­tei­ta. Tästäkin näkökul­mas­ta tuotan­non alasajo suh­dan­teen poh­jal­la on hölmömpi homma.

  6. Hiukan pilkun­vi­ilaus­ta: tavanomaises­sa huu­tokau­pas­sa mak­set­ta­va hin­ta ei ole korkein hin­ta, jon­ka joku on valmis markki­noil­la mak­samaan. Se on hin­ta, joka ylit­tää toisek­si korkein­ta hin­taa tar­joa­maan valmi­in hin­nan. Voit­ta­van tar­jouk­sen tek­i­jä voi olla valmis mak­samaan enemmänkin.

    Täl­lä on tont­tien kaltaisia uni­ikke­ja omaisu­user­iä kau­pates­sa joskus enem­män kuin teo­reet­tista merk­i­tys­tä: joku poten­ti­aal­i­sista osta­jista on voin­ut kek­siä tavan, jol­la hyö­dyn­tää tont­tia parem­min kuin muut.

    Yri­tyskaupois­sa täl­laiset ns. strate­giset pre­emiot ovat joskus jopa kolminker­tais­ta­neet myytävän yri­tyk­sen hinnan.

    1. Tämän vuok­si onkin vain parem­pi verot­taa hyvän sijain­nin käyt­tökelpoista maata.

      Muuten­han joku saat­taa saa­da suh­tee­ton­ta etua omis­ta­mal­la hyvän ton­tin hyväl­lä paikalla, joka on ostet­tu tai jopa perit­ty edulliseen aikaan.

      Siinä on hyvä selit­tää muille markki­namekanis­mista ja hin­tao­h­jauk­ses­ta kun moni omis­ta­ja on näi­den mekanis­mien ulkop­uolel­la. Ja samas­ta syys­tä paljon maa-alaa on Helsingis­säkin todel­la tehot­tomas­sa käytössä eri­no­mais­ten yhteyk­sien vier­essä. Mikään mekanis­mi kun ei ohjaa omaisu­u­den­suo­jaa naut­ti­van maaomis­tuk­sen tehokas­ta käyttöä.

      1. Ainakin markki­na­t­alouden ihan­nemaas­sa eli Yhdys­val­lois­sa kiin­teistöverot ovat tyyp­il­lis­es­ti korkeita. 

        Kiin­teistövero on ainakin pakkol­u­nas­tus­ta parem­pi tapa ohja­ta maankäyttöä.

      2. IVal­olle.

        USA tekeekin monia asioi­ta todel­la hyvin, mut­ta kun kat­soo his­to­ri­aa niin moni USAn onnis­tu­mi­nen on jostain 1900–1960 luvun välistä eikä viime vuosil­ta. Moni näistä asioista ei vain ole sitä markkinaliberaalia/neoliberaalia pro­pa­gan­daa mitä moni oikeis­to­lainen tai jopa Nobelisti tar­joilee meille USAs­ta kopi­oitavak­si. Yleen­sä näitä kiin­nos­ta­vat ihan muiden vero­jen muu­tok­set kuin kiinteistöverot.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.