6. Parannusten kapitalisoituminen maan arvoon

Tek­stiä on muokat­tu saadun palaut­teen perus­teel­la. Muokkauk­set kur­si­ivil­la noin viikon ajan.

Yksi talousti­eteen hyödyl­li­sistä käsit­teistä on hyö­dyn tai hai­tan kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen hintaan.

Jos investoidaan jonkin alueen hyväk­si rak­en­ta­mal­la sinne vaikka­pa uusi ratikkay­hteys tai kau­nis puis­to, investoin­ti hyödyt­tää alueel­la asu­via, mut­ta sen seu­rauk­se­na asun­noista alueel­la tulee halut­tavampia ja niiden hin­nat ja vuokrat nou­se­vat. Hin­to­jen nousua kut­su­taan hyö­dyn kap­i­tal­isoi­tu­misek­si. Voit­ta­jia ovat alueen maan­omis­ta­jat ja ne, jot­ka omisti­vat asun­non alueel­la ennen tehtyjä investoin­te­ja. Jos kaupun­ki omis­taa maan vielä rak­en­ta­mat­toma­l­la alueel­la, hyö­ty kaupun­gin tekemästä investoin­nista tulee kaupungille. Raken­ne­tu­il­la alueil­la hyö­ty tulee asun­to­jen omis­ta­jille ja joskus paljon myöhem­min vuokran­tark­istus­vai­heessa maan omistajalle. 

Jos asukkaan koke­ma hyö­ty jostain paran­nuk­ses­ta on x €/vuosi tämä kap­i­tal­isoituu hänen asun­ton­sa arvoon kaa­van arvon­lisäys = X/r euroa, mis­sä r on oletet­tu pitkän ajan reaalikorko.

Tätä kir­joitet­taes­sa Kru­unuvuoren rantaan tehdään kallista ratikkasil­taa. Se on jo nos­tanut asun­to­jen hin­to­ja vaiku­tusalueel­la merkit­tävästi. Samoin se on nos­tanut kaupun­gin omis­ta­man maan arvoa. Kaupun­ki hyö­tyy omis­ta­mansa maan arvon nousus­ta siltä osin kuin tont­te­ja ei ole vielä myy­ty tai vuokrat­tu, mut­ta ole­mas­sa ole­vien asun­to­jen arvon­nousu menee lahjoituk­se­na asun­to­jen omis­ta­jille, sil­lä ei ole mekanis­mia, jol­la se saataisi­in rahoit­ta­maan investoin­te­ja. Moni asia olisi parem­min, jos täl­lainen mekanis­mi olisi.

Tuoreen Eetu Kau­ri­an Turun yliopis­tossa tekemän talousti­eteen alan väitöskir­jan mukaan[1] Raide-Jok­eri on nos­tanut vaiku­tus­pi­iris­sään ole­vien asun­to­jen arvoa noin puolel­la mil­jardil­la eurol­la jo ennen yhtey­den valmis­tu­mista. Sum­ma on suurem­pi kuin alueen rak­en­t­a­mi­nen mak­soi. Tätä olen­naisem­paa kuitenkin on, että rata tekee mah­dol­lisek­si rak­en­taa radan vaiku­tus­pi­iri­in asun­not kym­me­nille tuhan­sille ihmisille. Väitöskir­jan mukaan Raide-Jok­eri on selvästi kan­nat­ta­va investoin­ti, kun sen hyö­tyjä ver­rataan kustannuksiin.

Myös huonon­nuk­set tai kalli­it kaavamääräyk­set kap­i­tal­isoitu­vat maan arvoon. Jos rak­en­tamiskus­tan­nuk­sia nos­te­taan kaa­va- tai muil­la määräyk­sil­lä taval­la, joka ei vas­taavasti lisää asun­to­jen arvoa, tämä ei laske raken­nus­li­ik­keen voit­toa vaan kaupun­gin ton­tista saa­maa hin­taa. Niin­pä esteet­tömyys­määräys­ten tai kan­nat­ta­mat­tomien autopaikko­jen mak­sa­ja on ton­tin omis­ta­ja, ei raken­nus­li­ike eivätkä tule­vat asukkaat. Helsingis­sä sovel­let­tu asun­to­jen pin­ta-alasään­te­ly, jol­la yritetään estää liial­lista yksiöi­den rak­en­tamista, koituu kaupun­gin, ei raken­nus­li­ikkei­den tap­piok­si. Kär­si­jöitä ovat tietysti kaupun­gin rin­nal­la yksi­tyiset maan­omis­ta­jat, mut­ta Helsingis­sä raken­nus­maas­ta val­taosa on kaupun­gin omistamaa.

Hie­man yksinker­tais­te­tun teo­ri­an mukaan asun­to­jen tai tont­tien yhteen­las­ket­tu hin­to­jen nousu ker­too, kuin­ka paljon hyö­tyä toimen­piteestä on. Kun nykynäkymien mukaan Laa­jasa­los­sa tulisi ole­maan jatkos­sa noin 1,3 miljoon­aa ker­rosneliömetriä asun­topin­ta-alaa, pitäisi 326 miljoo­nan euron investoin­nin raitio­vaunusil­taan nos­taa asun­to­jen arvoa siel­lä noin 250 eurol­la neliö, jot­ta han­ke olisi kan­nat­ta­va.  Näin näyt­tää käyvän. Siir­tyy­hän Laa­jasa­lo sil­lan ansios­ta taval­laan lähem­mäs keskus­taa. Hin­to­jen nousu tosin näkyy vain vapaara­hoit­teises­sa kan­nas­sa, mut­ta voimme hyvin olet­taa, että ARA-asukkaat hyö­tyvät ratikkay­htey­destä yhtä paljon. Asun­to­jen hin­to­jen nousu antaa kuvan hyö­dyn suu­ru­us­lu­okas­ta, mut­ta se aliarvioi hyö­tyjä, kos­ka kaik­ki hyödyt eivät kohdis­tu Laa­jasa­lon asukkaisi­in. Siitä hyö­tyvät myös metro­matkus­ta­jat vähem­män täy­teen ahdet­tuina vaun­uina välil­lä Herttoniemi–Hakaniemi. Keskus­tan ase­ma kohe­nee paran­tuneen saavutet­tavu­u­den ansios­ta. Autoil­i­jat hyö­tyvät vähem­män ruuhkaisi­na katu­ina. Ilmas­to kiit­tää, kun dieselil­lä ja ben­si­inil­lä kulke­vat ajoneu­vot kor­vau­tu­vat sähköl­lä kulkevil­la ratikoilla.

Peri­aate hyö­dyn kap­i­tal­isoi­tu­mis­es­ta hin­toi­hin kos­kee myös tilan­net­ta, jos­sa ton­tin vuokra alit­taa markki­navuokran. Kun Helsin­ki tark­isti markki­nahin­noista jäl­keen jääneitä ton­tin­vuokria, moni valit­ti, että se karkot­taa pien­i­t­u­loiset asun­noista. Tämä saat­toi koskea asun­to­jen nyky­isiä halti­joi­ta, mut­ta ei tule­via. Mitä halvem­pi on maan­vuokra, sitä korkeampi on asun­non myyn­ti­hin­ta. Korkeat hin­nat kar­si­vat pien­i­t­u­loisia asukkai­ta tehokkaam­min kuin korkea ton­tin vuokra.

Vas­taavasti kiin­teistöveron koro­tus alen­taa asun­to­jen hin­to­ja. Tähän palaamme myöhemmin.

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä.

[1] Essays in Urban Eco­nom­ics, Eetu Kau­ria, Turun yliopis­ton julka­isu­ja, Aar­ja E osa 117, Eco­nom­i­ca, Turku 2024

16 vastausta artikkeliin “6. Parannusten kapitalisoituminen maan arvoon”

  1. Jos kaupun­ki omis­taa maan, hyö­ty kaupun­gin tekemästä investoin­nista tulee kaupungille. 

    Tämä koh­ta kaipaa huomio­ta. Sehän kumo­taan jo vähän aiem­min kun san­o­taan että hyö­ty tulee pait­si maan omis­ta­jalle myös kiin­teistö­jen omis­ta­jille. Tämä pätee myös vuokra­tont­tei­hin. Asi­aa käsitel­läänt tarkem­min seu­raavas­sa kap­paleessa, mut­ta se ei poista tämän lain­auk­sen harhaan­jo­htavu­ut­ta. Itsel­läni se aiheut­ti lähin­nä pään­raapimista että mihin täl­läi­nen radikaali väite perus­tuu esim. vuokra­tont­tien osalta mis­sä kaupun­ki omis­taa maan mut­ta joku muu siinä ole­via kiin­teistöjä. Itse lait­taisin ehkä näin:

    Jos kaupun­ki omis­taa maan, hyö­ty kaupun­gin tekemästä investoin­nista tulee kaupungille. Tai näin ainakin olisi loogista, mut­ta täl­lä het­kel­lä kaupun­ki pitkälti lahjoit­taa investoin­tien­sa tuot­ta­maa arvon­nousua kyseis­ten aluei­den yksi­ty­isille kiinteistönomistajille. 

    Vastaa

    2. Kaupungilta ton­tin vuokran­nut ei omista kiin­teistöä, vaan vuokramiehel­lä on hallintaoikeus — ei omis­tu­soikeut­ta. Raken­nuk­set eivät ole kiin­teistöjä, eli raken­nuk­sen voi jois­sain tapauk­sis­sa omis­taa irtaime­na omaisuute­na omis­ta­mat­ta maapohjaa.

      Vastaa

  2. Minä en täysin pääse jyvälle hyö­dyn kap­i­tal­isoi­tu­mis­es­ta näis­sä liiken­nein­vestoin­neis­sa. Osmon jutus­sa on vain ”sivu­lauseessa” esitet­ty aja­tus ”hyödys­tä”. Minus­ta on huono tulk­in­ta jostain hyödys­tä, jos se tulee pääasi­as­sa omaisu­u­den arvon nousus­ta. Minus­ta hyö­ty on konkreet­ti­nen tulo­jen nousu tai meno­jen väheneminen.
    Tulee mieleen keskus­ta-asum­i­nen. Useille ain­oa siitä tule­va hyö­ty on asun­non hin­nan nousu. Mut­ta sitä ei voi hyö­dyn­tää jokapäiväisessä elämässä.

    Vastaa

      1. Minä ymmärän, että hyödytön investoin­ti ei nos­ta maan arvoa.
        Minä halu­aisin kuitenkin tiedon lop­ullis­es­ta hyödys­tä. Sel­l­ainen tun­tuu aidol­ta hyödyltä, että saadaan raken­net­tua paljon lisää asun­to­ja järkevän liiken­ney­htey­den varrelle.
        Mut­ta sel­l­ainen hyö­ty, joka kap­i­tal­isoituu maan arvoon, ja sitä kaut­ta ulos­mi­tataan koko hyö­ty, ei tun­tu­isi ole­van hyö­ty ollenkaan asukkaiden kannalta.

  3. Kiin­teistöveron tarkoi­tuskaan ei ole siirtää arvon­nousua kun­nalle eikä tätä voi­da mitenkään saavut­taa manip­u­loimal­la veroa tai sen määräy­tymis­pe­rustei­ta. Sitä varten on ole­mas­sa toinen vero: raken­nuslu­paa edel­lyt­tävästä rak­en­tamis­es­ta aiheutu­va ARVONLISÄVERO.

    Kun­ta on joka tapauk­ses­sa oma­l­la alueel­laan ylin raken­nut­ta­ja eikä ilman sen lupaa mitään raken­neta. Uud­is­rak­en­tamis­es­ta aiheutu­van veron tuot­to kuu­luu kun­nalle vaik­ka val­tio oikeudet­tomasti vaikkakin lail­lis­es­ti ottaa sen itselleen.

    Mik­si van­ho­jen asukkaiden pitäisi mak­saa omis­tuk­sen­sa arvon­nousus­ta? He ovat veron­sa mak­sa­neet sil­loin, kun osti­vat kiin­teistön ja otta­neet itselleen sen riskin, että kiin­teistön arvo tule­vaisu­udessa tulee joko laske­maan tai nouse­maan. Kiin­teistöveroa kun­ta perii alueen infra­struk­tu­urin ylläpitämistä verten.

    Entä miten olisi avoin ja rehelli­nen kaavoitus­päätösten huu­tokaup­pa. — Ei siis raken­nuslupi­en, jot­ka myön­netään kaa­van sal­limis­sa rajois­sa. — Johan täl­läkin het­kel­lä kaavoitus­päätösten osta­jat, raken­nus­li­ik­keet, käyvät lahjuk­sil­la ja puoluer­a­hoituk­sel­la kaup­paa kaavoitus­päätök­sistä. — Eikö tätä kau­pan­tekoa voitaisi nos­taa nos­taa julkisek­si ja rehellisek­si toimin­naksi? — Raken­nus­li­ikkeille kaavapäätök­set ovat joka tapauk­ses­sa vain kauppatavaraa.

    Kaavoitus­päätösten huu­tokaup­pa sal­lisi myös rak­en­tamista vas­tus­tavien taho­jen osal­lis­tu­misen kaavapäätök­si­in: he vain ostaisi­vat kaa­van puis­tolle ja jos eivät raken­na sitä puis­toa [10] vuo­den kulues­sa, jär­jestetään uusi huu­tokaup­pa. — Eri­tyi­nen merk­i­tys olisi sil­lä, että myös kaavoitus­päätösten täy­den­nyk­set ja muu­tok­set, pien­im­mätkin, huu­tokau­pataan yleisölle.

    Vastaa

    1. Mik­si arvon­nousua, joka aiheutuu raidey­htey­den rak­en­tamis­es­ta, ei saisi per­iä rahoit­ta­maan tuo­ta raideyhteyttä?
      Ton­tin vuokras­ta ei mak­se­ta arvonlisäveroa.

      Vastaa

      1. Ton­tin omis­ta­ja voi aina korot­taa vuokria ilman mitäään perustel­tu­ja syitä. Tämä varoituk­sek­si niille jot­ka kuvitt­tel­e­vat että tont­tivuokrat ovat ikuisu­u­teen asti halpo­ja ja jonkun vira­nomaisen säätelemiä (esim case Lehtisaari).

        Olen samoil­la lin­joil­la K‑Veikon kanssa että van­ho­jen aluei­den asukkai­ta ei pidä ran­gaista yliko­rkeil­la kiin­teistöveron koro­tuk­sil­la jos se koro­tu­s­paine ei johdu jostain suuren luokan katas­trofin uhas­ta tyyli­in merive­den pin­nan nousu use­al­la metril­lä tai sota.

        Hänen ehdot­ta­maa huu­tokaup­paa tai “arvon­lisäveroa” uusien aluei­den infran ja mukavu­ushyödykkei­den rahoit­tamisek­si pitää sen­si­jaan ottaa rahoi­tus­mah­dol­lisuuk­si­in mukaan. Sil­loin alueelle muut­ta­va asukas mak­saa ne asun­non hinnassa.

        Raidey­htey­det ja muut isot infra­hankkeet pitää koko kun­nan mak­saa, ei vain yksit­täis­ten aluei­den. Niiden toteu­tu­saikataulut venyy aina niin pitkik­si että hyö­ty niistä ei real­isoidu siinä ajas­sa kuin kus­tan­nuk­set syn­tyvät, ja osa asukkaista ehtii ennen valmis­tu­mista jo muut­taa muualle tai “toiseen hiippakuntaan”. 

        Pienem­piä infra­hankkei­ta, esim maaseudun vesi­huoltoa varten, voidaan perus­taa kyläko­htaisia osuuskuntia.

      2. Raidey­htey­den kus­tan­nus per­itään lipun hinnassa.

        Teil­lä siel­lä edis­tyk­sessä on sosial­isti­nen jär­jestelmä, jos­sa kun­nan kus­tan­nuk­sel­la siir­rel­lään työvoimaa paikas­ta toiseen ja maan omis­taa kun­ta. Min­ul­la ei ole mitään ratkaisumallia näi­hin ongelmi­in niin että itse sosial­is­mi­in ei kosketa.

        Kaiken­laiset hallinnol­lisin toimen­pitein tehdyt kor­jauk­set aiheut­ta­vat vain vielä suurem­pia ja ennal­ta arvaa­mat­to­mia kus­tan­nuk­sia jos­sain toisaalla.

        Onko tarkoituk­se­na, että asukkaiden pitäisi saa­da hal­pa [raidekul­je­tus] kiin­teistön omis­ta­jien kus­tan­nuk­sel­la? Lähtöko­htais­es­ti kokon­aistalouden kus­tan­nuk­set pitäisi laskea siten, että hallinnol­lisin toimin asete­tut kus­tan­nusvääristymät oikaistaan. Kuten tässä olen tuonut esille.

      3. On talous­te­o­reet­tis­es­ti väärin per­iä raideli­iken­teen kus­tan­nus lipun hin­nas­sa, kos­ka matkan kus­tan­nuk­set ovat pääsään­töis­es­ti kiin­teitä ja lisä­matkus­ta­jas­ta ei koidu juuri lainkaan kustannuksia.

      4. Vielä täs­men­nän kommenttiani.

        Kaupun­gin joukkoli­iken­teelle anta­ma tuki kap­i­tal­isoituu asun­to­jen hin­toi­hin ja vuokrata­soon. Asukkaat mak­sa­vat vuokras­sa sen edun jon­ka he saa­vat alen­net­tuina matkalippuina.

        Tilan­net­ta on kuitenkin poli­it­tis­es­ti mah­do­ton muut­taa, kos­ka asun­to­jen omis­ta­ji­na on paljon puoluei­den, ammat­tili­it­to­jen ja varakkaiden säätiöi­den omis­tamia asuin­talo­ja. Näil­lä on sen ver­ran lob­bausvoimaa, että jo köy­hem­män päätä huimaa.

        Peri­aat­teessa kaik­ki tuet­tu toim­inta kap­i­tal­isoituu jonkun hyväk­si, ja tuo joku ei ole tavalli­nen kansalainen. Ääries­imerk­ki tuen kanavoimis­es­ta pääomapi­irien tasku­un on KELA:n mak­sama asum­is­tu­ki. PROXY-TUKI. Siinä KELA:n virkail­i­jat hyvin tarkkaan ja todis­tuk­sia vaa­tien vah­ti­vat, ettei vaan tuki mene asukkaalle itselleen: tuen­saa­jan on todis­tet­ta­va lähet­täneen­sä tuen edelleen pääo­man omis­ta­jalle tai muuten menet­tää tuen ja rahat per­itään takaisin vaik­ka olisi kyseisen ajan oikeasti asunut asun­nos­sa, jos­sa asumiseen tuki on myönnetty.

      5. Kul­loisetkin talous­teo­ri­at edis­tävät aina sitä kan­taa, mitä yliopis­to­jen rahoit­ta­jat halu­a­vat. — Mut­ta min­un esi-isäni pyy­dys­tivät juok­se­mal­la jäniksiä kiin­ni, pal­jain jaloin ja metrin lumi­hanges­sa, eikä siihen mitään talous­te­o­ri­oi­ta tarvittu.

    2. Vielä pari aja­tus­ta tästä mie­lenki­in­tois­es­ta aiheesta.

      Jos tarkastel­laan vain keskus­taa ja yhtä lähiötä, jos­sa on yksi metroase­ma. Jos ase­mal­ta keskus­taan tehtävien matko­jen hin­taa nos­te­taan, se alen­taa lähiön vuokria, mut­ta VASTAAVALLA MÄÄRÄLLÄ KESKUSTAN VUOKRAT NOUSEVAT. Jos matkan hin­taa las­ke­taan tapah­tuu päinvastainen.

      Mielestäni matko­jen hin­noit­telu on jotenkin van­hanaikainen. Siinä mitataan matkaa metrim­i­tal­la ja siitä päätel­lään “kohtu­ulli­nen hin­ta”. Kun taas matkus­ta­ja mit­taa kyy­din arvon AIKAPREFERENSSILLÄ. Lyhem­mästäkin matkas­ta hän on valmis mak­samaan enem­män, jos se on nopeampi.

      Mikä olisi sit­ten oikea hin­noit­telumalli? Ainakaan se ei löy­dy van­hoil­la kaavoil­la: “Lope­ta turha lenkkeily! Nyt lenkkibus­simme vievät sin­ut nopeasti ja tur­val­lis­es­ti lenkkipol­un päästä päähän. Satoi tai pais­toi!” — “Täl­lä viikol­la potku­lau­dan vuokra kau­pan päälle bus­si­matkan ostajalle!”

      Aikapref­er­enssi on myös merkit­tävä syy keskus­tan kalli­im­mille asun­noille. Jokaisel­la on oma henkilöko­htainen hin­ta oma­lle ajalleen, jon­ka hän on valmis mak­samaan ENEMMÄN kyy­din hin­nas­ta, jos se on nopeampi.

      Muitakin pref­er­ensse­jä on. Vaikka­pa bile-pref­er­enssi: keskus­tas­sa asu­va voi käyt­tää bilet­tämiseen senkin ajan, jon­ka lähiöläi­nen istuu metrossa.

      Vastaa

  4. Helsin­gin Kru­unuvuoren ratikkasil­ta­hake aloitet­ti­in sil­lä tavoit­teel­la, että ratikalla pääsee Var­tiosaaren kaut­ta Itäkeskukseen.
    Yleiskaavaa joudut­ti­in kuitenkin muut­ta­maan eikä Var­tiosaaren kaupunki­mainen rak­en­t­a­mi­nen nyt toteudukaan.
    Sil­tain­vestoin­ti ei näin enää näyt­täy­dy taloudel­lis­es­ti järkevänä.
    Jos tässä elin­vu­osia vielä riit­täisi, olisi kiin­nos­tavaa nähdä, mitä Helsin­gin itäisen ran­nikkoalueen kaavoituk­ses­sa vielä tapahtuu…

    Vastaa

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.