Kategoria: asuntopoltiikka

27. Asuntojen hintasäännöstely

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Ekon­o­mistit vas­tus­ta­vat varsin laa­jasti kaiken­laista asun­to­jen hin­tasään­nöste­lyä. Tähän on usei­ta syitä, jot­ka vahvis­ta­vat tois­t­en­sa merk­i­tys­tä. Hin­tasään­nöste­lyn puoles­ta san­o­taan, että se tekee kaikille mah­dol­lisek­si päästä asumaan. Argu­ment­ti on virheelli­nen, kos­ka asumiseen tarvi­taan ennen kaikkea asun­to­ja ja tont­te­ja, eikä hin­tasään­nöste­ly tuo niitä lisää vaan saat­taa jopa vähen­tää tar­jon­taa, jol­loin entistä harvem­pi pääsee kaupunki­in asukkaak­si.  Mut­ta hin­tasään­nöste­ly merk­it­see, että kaik­ki voivat elätel­lä toivoa.

Hin­tasään­nöste­lyn ongel­mana ovat asun­to­jonot kaikkine harmei­neen, mut­ta ennen kaikkea, että se johtaa heikom­paan laatu­un ja ankeam­paan ympäristöön. Jat­ka lukemista “27. Asun­to­jen hintasäännöstely”

25. Suunnitelmataloudesta markkinatalouteen

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Suuren maal­ta­paon vuosi­na kaupunkien rak­en­t­a­mi­nen oli val­ta­va kansalli­nen pon­nis­tus. Siinä käyte­tyt menet­te­ly­ta­vat oli­vat sen ajan hen­gen mukaisia. Nyt ne oli­si­vat lainvastaisia.

Yhteiskun­ta teki val­ta­van pon­nis­tuk­sen rak­en­taak­seen asun­to­ja pien­i­t­u­loisille. Hyvä­tu­loiset houkutelti­in asun­tosäästäjik­si anteliail­la veroe­duil­la. Kulu­tuserot pysyivät tulo­ero­ja pienemp­inä, kos­ka hyvä­tu­loisil­ta meni paljon rahaa asun­to­lain­o­jen korkoi­hin ja lyhen­nyk­si­in. Nyt omis­tusasum­i­nen vas­taavasti lisää kulu­tusero­ja yli viisikymp­pis­ten kesku­udessa, kun asun­to­lainansa jo mak­sa­neet keskimäärin varakkaat omis­tusasu­jat mak­sa­vat pelkkää yhtiö­vastiket­ta ja heitä keskimäärin pien­i­t­u­loisem­mat korkeaa vuokraa. Jat­ka lukemista “25. Suun­nitel­mat­aloud­es­ta markkinatalouteen”

23. Nimbyt kaupungistumisen jarruna

Kali­for­nia on tai ainakin on ollut USA:n vetovoimaisin osaval­tio. Sen väk­iluku on kas­vanut nopeasti, minkä vuok­si Kali­for­ni­as­sa on asun­tokri­isik­si kut­sut­tu paha asun­top­u­la. Asum­i­nen on kallista, asun­not­to­mia ja asun­to­vaunuis­sa asu­via on paljon ja osaval­tion köy­hyysaste on korkein USA:n osaval­tioiden kesku­udessa, vaik­ka Kali­for­nia on kansan­tuot­teel­la henkeä kohden mitat­tuna Yhdys­val­tain rikkain osavaltio .

Dis­ney­landin työn­tek­i­jät uhka­si­vat lakol­la heinäku­us­sa 2024, kos­ka palk­ka ei riit­tänyt asumiseen kalli­is­sa Kali­for­ni­as­sa. Lakko väl­tet­ti­in huo­mat­tavil­la palkanko­ro­tuk­sil­la, jot­ka muun muas­sa nos­ti­vat yhtiön mak­saman min­imi­palkan 24 dol­lari­in tun­nil­ta, eli run­saaseen 3700 euroon kuukaudessa, jos työai­ka on 40 tun­tia viikossa.

Asumisen kalleus on johtanut yri­tyk­sis­sä palkkakus­tan­nusten nousu­un. Yri­tyk­siä ja väestöä on alka­nut siir­tyä Tex­as­i­in, joka on nouse­mas­sa men­estyk­sen kär­keen Yhdys­val­lois­sa. Väestö ikään­tyy monin paikoin, kos­ka nuoret eivät enää mah­du osaval­tioon. Jat­ka lukemista “23. Nim­byt kaupungis­tu­misen jarruna”

22. Markkinat hoitavat?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Entä jos antaisimme vain markki­noiden hoitaa asun­tokysymyk­sen? Kun asun­not ovat kalli­ita, niitä kan­nat­taa rak­en­taa lisää ja lop­ul­ta tar­jon­ta riit­tää tyy­dyt­tämään kysynnän.

Tämä toimii peri­aat­teessa, mut­ta aika­jänne on aivan liian pitkä. Taval­lisil­la hyödyke­markki­noil­la kysyn­nän ja tar­jon­nan tas­apain­ot­tumi­nen vie muu­ta­man vuo­den, kaupunkien asun­tomarkki­noil­la siihen voi men­nä kym­meniä vuosia tai se ei tas­apain­o­tu koskaan. Parem­paa tule­vaisu­ut­ta odoteltaes­sa asumisen kalleus muo­dos­tuu mon­elle eli­naikaisek­si taakak­si. Lisäk­si pul­lonkaulana ei ole talo­jen rak­en­t­a­mi­nen vaan raken­nuskelpoiset ton­tit halu­tu­il­la sijain­neil­la. Raken­nuska­p­a­siteet­tia syn­ty­isi kyl­lä lisää.

Onnek­si kaupunkei­hin muut­toon liit­tyy iner­ti­aa. Vaik­ka lop­ulliseen tas­apain­oti­laan on matkaa, asun­to­tuotan­to voi pysyä muu­tok­sen tahdis­sa, niin kuin se on pysynyt Oulus­sa ja Jyväskylässä. Se on pysynyt suh­teel­lisen hyvin myös Helsin­gin seudul­la, johon on raken­net­tu määräti­etois­es­ti lisää. Asumisen hin­ta on nous­sut, mut­ta ei läh­eskään niin paljon kuin vas­taavis­sa euroop­palai­sis­sa kasvukeskuk­sis­sa. Viime aikoina asumisen reaal­i­hin­ta on jopa laskenut, mitä voi pitää harv­inaise­na onnis­tu­misen merkkinä asun­topoli­ti­ikan osalta. Kaupun­gin vetovoimaa se ei mairit­tele. Jat­ka lukemista “22. Markki­nat hoitavat?”

21. Kuka pääsee kaupunkiin?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Miten vali­ta ne, jot­ka pää­sevät kaupunki­in asumaan, kun men­estyvi­in kaupunkei­hin pyrkii muut­ta­maan enem­män asukkai­ta kuin sinne mah­tuu, eikä asun­to­tuotan­toa saa­da nos­te­tuk­si kas­va­van kysyn­nän vauhdissa,

Mak­sukyky ratkaisee, jos ei tehdä mitään. Mon­en mielestä näin tulee ollakin, kos­ka he usko­vat, että suu­rit­u­loiset hyödyt­tävät kaupunkia eniten.

Eniten kaupun­ki kuitenkin hyö­tyy luo­vas­ta luokas­ta ja luo­va luok­ka kaupungista. Lon­toon ase­ma Bri­tann­ian talouden moot­to­ri­na on heiken­tynyt, kos­ka rikkaat työn­tävät luo­vaa luokkaa ulos kaupungista. Lon­toon erikoisuute­na on, että nämä rikkaat ovat tule­vat usein ulko­mail­ta, eivätkä ole muut­ta­mas­sa kaupunki­in pysyvästi. Jat­ka lukemista “21. Kuka pääsee kaupunkiin?”

18. Sallitaan kaikki mitä ei kielletä?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Niukan tont­ti­maan käytössä tulisi suosia suh­teel­lista etua eli kaavoit­taa kukin tont­ti siihen tarkoituk­seen, mihin se suh­teel­lisen edun peri­aat­teen mukaan parhait­en sopii. Kaupun­ki muut­tuu ja kehit­tyy kuitenkin koko ajan. Ei kestänyt kuin 30 vuot­ta, kun piilokont­to­rien jah­taamien muut­tui Helsin­gin keskus­tas­sa toimis­to­jen suo­jelemisek­si asumisen paineil­ta. Vielä 1980-luvul­la kiin­teistö­jen omis­ta­jat halu­si­vat muut­taa omis­tami­aan asun­to­ja toimis­toik­si ja nyt he halu­a­vat muut­taa toimis­to­ja asun­noik­si. Suh­teelli­nen etu on muut­tunut. Tässä muu­tok­ses­sa kaavoit­ta­ja on hel­posti aina vähän jäl­jessä ja tulee sik­si tah­tomat­taan jar­rut­ta­neek­si kehitystä.

Kaavoitus ei voi olla vapaa­ta, kos­ka esimerkik­si saas­tut­tavaa tehdas­ta ei voi rak­en­taa keskelle asuinaluet­ta. Entä jos kaavoituk­sel­la vain kiel­let­täisi­in toim­inta, joka ei ton­tille sovi, mut­ta sal­lit­taisi­in kaik­ki, mitä ei ole erik­seen kiel­let­ty? Räys­täsko­rkeu­den voi määrätä ja julk­i­sivunkin olisi hyvä sopia naa­pu­rus­toon, mut­ta seinien sisäl­lä saisi olla vapaasti vaikka­pa asun­to­ja, toimis­to­ja, majoi­tus­ta, kaup­po­ja tai auto­hal­li. Näin tont­tien omis­ta­jat voisi­vat reagoi­da muu­tok­si­in nopeasti ja ehkäpä ottaa kaavoit­ta­jaa parem­min huomioon, mikä tont­ti sopii asumiseen ja mikä toimis­tok­si ja kuin­ka pitkään. Jos muu­tos asun­nos­ta toimis­tok­si ja takaisin olisi vapaa­ta, raken­nus­su­un­nit­telus­sa otet­taisi­in parem­min huomioon mah­dol­lisu­us käyt­tö­tarkoituk­sen muu­tok­seen. Jat­ka lukemista “18. Sal­li­taan kaik­ki mitä ei kielletä?”

16. Teolliset työpaikat eivät sovi kalliille maalle

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

On aika esitel­lä yksi taloudelli­nen ter­mi lisää: vai­h­toe­htoiskus­tan­nus. Alueen varaami­nen tiet­tyyn tarkoituk­seen mak­saa vai­h­toe­htoiskus­tan­nuk­se­na sen tulon mene­tyk­sen, joka koetaan, kun sitä ei voi­da käyt­tää johonkin muuhun, jos­sa se tuot­taa parem­min. Aikanaan Helsin­gin sata­ma säi­lyt­ti tyhjiä kont­te­ja Helsin­gin ran­noil­la. Se oli hei­dän mielestään kan­nat­tavaa, kos­ka sata­malle kaavoitet­tu maa ei tuot­tanut mis­sään kaa­van­mukaises­sa käytössä sen parem­min. Vai­h­toe­htoiskus­tan­nus muo­dos­tuikin siitä käyt­tö­tarkoituk­ses­ta, mihin maa oli järkevää kaavoit­taa. Nyt ne alueet ovat asuinkäytössä, mikä on paljon kan­nat­tavam­paa kuin säi­lyt­tää tyhjiä kont­te­ja ihaile­mas­sa merinäköalaa.

Teol­lisu­us on per­in­teis­es­ti sijoitet­tu erilleen asumis­es­ta ja mielu­um­min tuulen ala­puolelle. Teol­lisu­us haisee, melu­aa ja tuot­taa raskas­ta liiken­net­tä – tai teki niin ainakin ennen. Kehit­tyvälle kaupungille teol­lisu­us kuitenkin on tai ainakin oli vält­tämät­tömyys, jolle oli pakko osoit­taa tilaa.  Nyky­isin teol­lisu­u­den ympäristöhai­tat ovat olen­nais­es­ti pienem­piä. Eril­lisiä teol­lisu­usaluei­ta pide­tään silti yhä yllä, eikä asum­ista ja teol­lisu­ut­ta juuri osoite­ta samoille alueille. Vaik­ka muut teol­lisu­u­teen liit­tyvät ongel­mat ovatkin pois­tuneet, raskas­ta liiken­net­tä se yhä syn­nyt­tää, eikä sitä halu­ta asuinkaduille. Jat­ka lukemista “16. Teol­liset työ­paikat eivät sovi kalli­ille maalle”

15. Toimistoja vai asuntoja keskustaan?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Helsin­gin keskus­tan tun­tu­mas­sa on suuri paine muut­taa toimis­to­ja asun­noik­si joko remon­toimal­la talo asun­noik­si tai purka­mal­la toimis­tot asuin­talon tieltä.

Vielä 1980-luvul­la kiin­teistön­o­mis­ta­jat halu­si­vat muut­taa asun­to­ja keskus­tan tun­tu­mas­sa toimis­toik­si. Syn­tyi piilokont­tori­jahti, jos­sa käräytet­ti­in luvat­ta toimis­toik­si muutet­tu­ja asuntoja.

Tässä välis­sä on muut­tunut paljon. Pääkaupunkiseudulle on tul­lut keskus­tan rin­nalle paljon hyviä toimis­toaluei­ta esimerkik­si Keilaniemeen, Pasi­laan, Ruo­ho­lah­teen, Kalasa­ta­maan ja Avi­apo­lik­seen. Toimis­tois­sa pin­ta-alan tarve on vähen­tynyt merkit­tävästi, kos­ka enää ei tarvitse olla omaa työhuonet­ta map­pi­hyl­lyi­neen. Ark­istot ovat nyt pil­vessä ja teknolo­gia on muut­tunut niin, että työti­laa tarvit­se­va voi ottaa käyt­tön­sä minkä tahansa vapaan työpöy­dän ja muut­taa salasanansa avul­la tietokoneen omak­seen. Etä­työ on vähen­tänyt toimis­toalan tarvet­ta. Jat­ka lukemista “15. Toimis­to­ja vai asun­to­ja keskustaan?”

14. Pientaloja vai kerrostaloja?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Pääsään­töis­es­ti tar­jol­la ole­vat ton­tit pitäisi ohja­ta siihen käyt­tö­tarkoituk­seen, jos­sa niistä mak­se­taan eniten. Sehän tarkoit­taa, että niistä on eniten hyö­tyä siinä käytössä. Täl­löin tosin las­ke­taan vain hyö­tyä käyt­täjälle itselleen, ei mah­dol­lisia ulkoisia hyö­tyjä ja hait­to­ja. Kos­ka kaupunkielämä on täyn­nä ulkois­vaiku­tuk­sia, voi olla perustel­tua poike­ta tästä järjestyk­ses­tä, mut­ta se pitäisi perustel­la avoimesti. Jos perustelu ei kestä päivän­val­oa, se on toden­näköis­es­ti huono. Tarkaste­len jatkos­sa sitä, pitääkö ton­tit antaa asumiseen, toimis­toik­si vai teol­lisu­us­ton­teik­si, mut­ta aloite­taan kysymyk­ses­tä, että jos ton­tit osoite­taan asumiseen, pitääkö ne osoit­taa ker­ros- vai pientalorakentamiseen.

Tässäkin pitäisi rahan ratkaista. Jos ton­tista mak­se­taan enem­män ker­rostaloille kuin pien­taloille kaavoitet­tuna, ne pitäisi kaavoit­taa ker­rostaloik­si. Jat­ka lukemista “14. Pien­talo­ja vai kerrostaloja?”

12. Nostaako kallis tontti asumisen hintaa?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Kalli­ille ton­tille ei voi syn­tyä halpo­ja asun­to­ja. Raken­nus­li­ik­keen on saata­va uusista asun­noista niiden osta­jil­ta raken­nuskus­tan­nuk­set ja ton­tin hin­ta sekä niiden päälle vielä kohtu­ulli­nen yrit­täjävoit­to. Muuten ei kan­na­ta rak­en­taa. Kalli­il­la ton­til­la ei siis voi olla halpo­ja asun­to­ja, ellei raken­nus­li­ike ole arvioin­ut tilan­net­ta pahasti väärin.

Kään­teinen ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Vaik­ka arvokas tont­ti myy­dään raken­nus­li­ik­keelle hal­val­la, asun­noista ei tule halpo­ja. Asun­not myy­dään eniten tar­joav­ille eikä tämä hin­ta riipu siitä, paljonko raken­nus­li­ike on mak­sanut ton­tista eikä edes siitä, kuin­ka kalli­ik­si rak­en­tamien on tul­lut. Jat­ka lukemista “12. Nos­taako kallis tont­ti asumisen hintaa?”