Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.
Ekonomistit vastustavat varsin laajasti kaikenlaista asuntojen hintasäännöstelyä. Tähän on useita syitä, jotka vahvistavat toistensa merkitystä. Hintasäännöstelyn puolesta sanotaan, että se tekee kaikille mahdolliseksi päästä asumaan. Argumentti on virheellinen, koska asumiseen tarvitaan ennen kaikkea asuntoja ja tontteja, eikä hintasäännöstely tuo niitä lisää vaan saattaa jopa vähentää tarjontaa, jolloin entistä harvempi pääsee kaupunkiin asukkaaksi. Mutta hintasäännöstely merkitsee, että kaikki voivat elätellä toivoa.
Hintasäännöstelyn ongelmana ovat asuntojonot kaikkine harmeineen, mutta ennen kaikkea, että se johtaa heikompaan laatuun ja ankeampaan ympäristöön.
Kun asuntojen hinta määräytyy vapaasti, syntyy markkinat myös laadulle ja kaupunkikuvalle. Jos hinta on kiinnitetty ja kaikki mitä rakennetaan menee kaupaksi, kannattaa tinkiä laadusta ja rakentaa mahdollisimman halvalla. Hintasäännöstelty sosiaalinen asuntotuotanto on tuottanut eri puolilla Eurooppaa tylsää kaupunkiympäristöä. Tämä on yksi selitys 1960- ja 70-lukujen harmaalle betonibrutalismille.
Jos asunnon ostajilla on mahdollisuus maksaa enemmän hyvästä laadusta ja kauneudesta, he tai ainakin suuri osa heistä myös maksavat. The Economist referoi muutama vuosi sitten tutkimusta, jonka mukaan perinteisen arkkitehtuurin mukaisista asunnoista ollaan valmiit maksamaan 15 % enemmän verrattuna nykyiseen tasapaksuun arkkitehtuuriin. Tässä tutkimuksessa hyvää arkkitehtuuria edustivat siis kuningas Charlesin kantaa mukaillen perinteisen tyylin mukaiset talot, mutta mitä ilmeisemmin sama tulos olisi saatu myös laadukkaista nykyaikaista julkisivuista. Niiden tutkiminen empiirisesti on vain vaikeampaa, koska hyvä laatu on vaikeampi määritellä kvantitatiivisesti regressiomalliin selittäjäksi kuin perinteinen arkkitehtuuri. Viisitoista prosenttia asunnon hinnasta on paljon. Sillä rahalla kohentaa julkisivua oikein kunnolla.
Luonto ja evoluutio antavat esimerkin vastaavasta. Osa kasveista on tuulipölytteisiä, osa hyönteispölytteisiä. Tuuli osuu kaikkiin kasveihin samalla tavalla, joten tuulipölytteinen ei voi vaikuttaa siihen mitenkään. Hyönteispölytteisen on houkuteltava hyönteinen luokseen. Tuulipölytteiset ovat rationaalisia mutta näyttävät tylsiltä, hyönteispölytteiset synnyttävät kukkaloiston, joka miellyttää ihmisenkin silmää, vaikka kohteena eivät ole ihmiset vaan hyönteiset. Kukkien upeimmat kuviot jäävät ihmiseltä näkemättä, sillä hyönteiset silmät näkevät aallonpituuksia, joita ihminen ei näe.
Pahinta jälkeä tekee vuokrasäännöstely. Jos hyvästä ja huonosta asunnosta saa saman säädellyn vuokran, vuokranantaja ei hyödy mitään asuntojen pitämisestä kunnossa. Kun vuokra on ulkoa asetettu, kunnossapito ei lisää tuloja – tämä edellyttäen, että asunnoista on niin paljon pulaa, että huonompikin kelpaa edes jollekin. Asuntokanta jää rempalleen ja rapistuu lopulta korjauskelvottomaksi. Näin on käynyt monessa eurooppalaisessa kaupungissa. Gunnar Myrdal on todennut, että vuokrasäännöstely on ollut tietyissä länsimaissa ehkä pahin esimerkki rohkeuden ja näkemyksen puutteessa tehdystä hallitusten huonosta suunnittelusta. Ruotsalainen sosiaalidemokraattinen taloustieteilijä Assar Lindbeck on sanonut, että vuokrasäännöstely on sotaa lukuun ottamatta tehokkain tapa tuhota kaupunkeja. Vietnamin ulkoministeri Nguyễn Cơ Thạch on pannut vielä paremmaksi sanomalla, että amerikkalaiset eivät onnistuneet tuhoamaan Hanoita pommikoneillaan, mutta rauhan tultua he ovat tuhonneet sitä itse ankaralla vuokrasäännöstelyllä.
On parempia ja huonompia tapoja säädellä vuokria. ARA-asuntojen vuokrat ovat kustannusperusteisia. Se ei estä asuntojen kunnostusta, koska remonttien kustannukset saa periä korkeampina vuokrina. Viisas vuokrayhtiön hallitus pitää asunnot kohtuullisessa kunnossa. Asukkaat, erityisesti iäkkäämmät asukkaat, kuitenkin vastustavat kiinteistön kunnostusta, koska se nostaa heidän vuoriaan, vaikka talo pysyisi ilman sitäkin asuttavana heidän aikansa.
Helsingin Hitas-sääntelyssä haluttiin säännellä yhtä aikaa hintaa ja laatua, mikä oli teoreettisesti oikein. Alkuaikoina elettiin suuren kaupunkiin muuton aikaa ja uhkana olisi ollut, että huonompikin menisi kaupaksi, joten hinnan sääntely ilman laadun sääntelyä olisi laskenut laatua. Sen jälkeen elintaso on noussut ja sen mukana asukkaiden vaatimukset. Säännöstelemättömässä tuotannossa on rakennettu parempaa, koska ostajat ovat olleet valmiita maksamaan paremmasta enemmän. Hitaksen puitteissa paremmasta maksaminen ei toimi.
On siis mahdollista yhdistää kelvollinen laatu asuntojen hintojen ja vuokrien sääntelyyn. Säännöstelyn ei siis tarvitse merkitä kaupungin tuhoamista, josta Asser Lindbeck on varoittanut. Tämä ei kuitenkaan poista hinta- ja vuokrasäännöstelyn toista ongelmaa, asumispreferenssien huomiotta jättämistä asuntoja jaettaessa.
Seuraava luku tästä
Kirjan alkuun tästä
Soininvaaralle kommenttina että tuo Vietnamin ulkoministerin kommentista on 35 vuotta ja se on vuodelta 1989 kun hän kritisoi sosialismin romantiikka jota Vietnamissa oli harjoitettu 14 vuotta Vietnamin sodan jälkeen. Paradoksi on siinä että etelän Saigon säästyi myös sosialismin aikakaudella kuin pohjoisen Hanoi ja nyt Saigon on maan taloudellinen keskus. Saigon ja Hanoi ovat monessa yhteydessä hyvä vertailu kohde yhden maan sisällä jossa oli myös kaksi järjestelmää.
Mielenkiintoinen seikka (tai väite) joka osui silmään eräässä Javier Milei:n hallinnon tuloksiin liittyneessä keskustelussa:
Buenos Aires:issa on kova pula asunnoista, koska sijoitusasuntojen omistajat eivät laita niitä vuokralle, halutessaan vältää erilaisia harmeja joita vuokralaisista aiheutuu: rikkoutumisia, asunnon kulumista, vuokrabyrokratian kanssa kamppailua ylipäänsä ja erityisesti jos kohdalle osuu ns. hankala vuokralainen. Sen sijaan tyhjätkin sijoitusasunnot toimivat säästöpossuna maassa jota riivaa sitkeä inflaatio.
Vuokrasäännöstely on pahentanut tilannetta. Tämä siis Argentiinan perinteisessä menossa, ja keskustelussa oli kyse ovatko Milein kovat otteet muuttamassa tai muuttaneet tilannetta.
Eräs kommentaattori kertoi että Espanjassa olisi vuokrasäännöstelyn suhteen vastaava tilanne. Uuden vuokralaisen ottaja joutuu sitoutumaan vuokralaiseen 5 vuodeksi, minä aikana vuokraa ei ole lupa korottaa yli virallisen inflaation. Samana ajanjaksona omistajalla ei ole oikeutta päästä asuntoon, ellei hän sovi asiasta vuokralaisen kanssa, sama se vaikka vuokralainen olisi pistämässä asuntoa päreiksi.
En tiedä pitävätkö väitteet paikkansa, mutta jos pitävät niin siinäpä selviä kannusteita pitää sijoitusasunto tyhjillään. Blogistin esimerkin tyyliin Leningradilaisista tomaateista: ne olivat kyllä halpoja, mutta niitä ei ollut.
Ilmiö ei ole aivan vieras meilläkään. Mitä arvostetumpi alue, sitä isompi osuus asunnoista on tyhjillään “Uusi ilmiö yleistyy Helsingissä: arvoalueiden asunnoista tyhjillään 10–30 prosenttia ja suunta ylöspäin – “Eliitin ooppera-asuntoja”, tulkitsee ekonomisti”:
https://yle.fi/a/3–12371198
Ilmiö epäilemättä korreloi paljon eriarvoisuuden kanssa. Jos on ökyrikas, niin miksikäs ei ostella loma-asuntoja vähän sieltä täältä jos niissä silloin tällöin tulee käytyä, tai tarjota kavereille vierasmajoitukseen tarvittaessa. Tai vaikka etukäteen ostaa lapsille opiskelu-asunnoksi. Tai tosiaan inflaatiosuojattuna assettina, eritoten jos kaupunki aluetta kehittäessään lahjoittaa arvonnousuaan asuntojen omistajille. Kun varallisuutta on tarpeeksi, ei maksa vaivaa edes vuokrata sitä odotellessa kuten kuvaat, kyllähän siitä vuokrauksesta on aina harmia ja lisätyötä.
Toki ilmiötä epäilemättä voi pahentaa vaikkapa huonosti tehdyin vuokrasääntelytoimin kuten kuvaat, mutta juuriongelma on kuitenkin lopulta eriarvoisuus. Suuri eriarvoisuus johtaa tälläisiin tilanteisiin rajallisten resurssien kanssa, jollaisia ovat erityisesti juurikin asunnot halutuilta alueilta.
Mielestäni tyhjiä asuntoja pitäisi verottaa paljon rajummin kuin asumiskäytössä. Parasta yksityiskohtaista mallia tähän en osaa nyt äkikseltään sanoa.
Kiinteistöveroa olisi syytä nostaa kaikilta.
Tästäpä assosiaatio, jos oikein muistan, väitteeseen Graebertin kirjassa ‘Debt — the first 5000 years”. Sen mukaan iso tekijä varhaiskeskiajan pysähtyneisyydessä oli että maksuvälineiksi oli tarjolla lähinnä Rooman ajan kolikkoja, joita ei enää lyöty lisää. Kun nämä kolikot päätyivät hamstrattuina erilaisten ruhtinaiden aarrekammioihin, ruhtinaat saivat pelkästään kultansa päällä istumalla omistukseensa keskimääräisen talouskasvun. Talouskasvu toki ei tuolloin hääppöistä ollut, osittain erikoistumisen ja työnjaon vaikeuden vuoksi maksuvälineiden ollessa niukasti saatavilla.
Se että kulta hamstrataan arvon säilyttäjäksi, sen sijaan että sitä käytettäisiin ‘oikeaan tarkoitukseensa’ vaihdon välineenä ja arvon mittana kaupankäynnissä — tämä muistuttaa paljon sitä kuinka Buenos Airesin asuntoja voi hamstrata arvon säilyttäjäksi, sen sijaan että asuntoja käytettäisiin oikeaan tarkoitukseensa asumiseen ja taloudellisen toimeliaisuuden lisäämiseen [*].
[*] Ainakin niin kauan kuin ihmisiä vielä tarvitaan taloudellisessa toimeliaisuudessa.
Tästä kerrotaan jo raamatussa: ei pidä kaivaa leiviskäänsä maahan.
@Ossi S.
Miksi pitää rangaista sitä että asuu omassa talossa?
Omakotitalossa asuvakin kulkee julkisilla ja polkupyörällä ihan mielellään. Ja kuluttaa kohtuullisesti. Mutta että pitäisi asua koko elämänsä kuppasissa, anteeksi vaan, sitä ne ovat, vuokrakämpissä ei kiitos!
Kiinteistövero on hyvä vero, koska sillä se ei juurikaan vääristä kannustimia. Asunnot eivät vähene, vaikka kiinteistövero olisi korkeampi.
@Saaresoja
Asunnot eivät vähene mutta asukkaat voivat vähetä jos kiinteistöveroa korotetaan kohtuuttomasti. Omilla säästöillä ja ahkeruudella asuntonsa ostaneet perheet pois ja tilalle biljonäärejä.
Eipäs nyt liioitoitella. Merkittävä osa, ellei jopa enemmistö, Helsingin asuntotonteista on kaupungin vuokratontteja. Kiinteitögveroa ei nosteta käyvän vuokran tasolle. Niillä vuokratonteilla olevissa asunnossakin on asukkaita
Tuo kappale tuuli- ja hyönteispölytteisistä kasveista tuntui minusta irralliselta ja ylimääräiseltä. Se kyllä jossain mielessä sivuaa aihetta, mutta ei auta ymmärtämään sitä paremmin.
Se, että asuntojen rakentamista tuetaan, ei tee seumisesta yhtään halvempaa. Se vain tarkoittaa että joku toinen (veronmaksajat) osallistuvat hankkeeseen.
Kuten olet aiemmin kirjoittanut, on terveempää auttaa ihmistä kuin organisaatiota. Markkinatalouden pitäisi ohjata myös laadukkaampaan asuntotuotantoon, mutta siinäkin on poikkeuksia eikä niistä koskaan pääse eroon.
ARA-tuotanto on tavallaan lohduttavaa, koska se lienee lähes ainoaa rakennustoimintaa kerrostaloille vuonna 2024. En tiedä mikä olisi sitten paras malli kokonaisuuden kannalta, mutta ARA-asunnot eivät välttämättä olleet korkojen noustua niitä edullisia asuntoja, joita alunperin tavoiteltiin
Kyllä Helingissä rakennetaan muitakin kerrostaloja kuin ARA-taloja.
Ok.
Assar (ei Asser) Lindbeck erosi sosiaalidemokraateista näyttävästi Ruotsin vuoden 1982 valtiopäivävaalien alla protestiksi puolueen ajamille palkansaajarahastoille, eikä tietääkseni liittynyt mihinkään muuhun puolueeseen. 1990-luvulla hän mm. toimi Carl Bildtin oikeistohallituksen talouspoliittisena neuvonantajana ja johti sen reaktiona talouskriisiin nimittämää Lindbeckin komissiota.
Tommi Uschanoville kommenttina että Carl Bildtin hallitus lakkautti palkansaajarahasto vuonna 1993 eikä sosiaalidemokraatit ole palauttaneet niitä takaisin