Berliini on lehtitietojen mukaan päättänyt asettaa kaupunkiin vuokrasäännöstelyn ennen vuotta 2014 rakennettuihin asuntoihin. (Helsingin Sanomat (7.1.2020), Vuokralaisten vallankumous.) Toivottavasti tämän päätöksen kaikkinaiset vaikutukset tutkitaan kunnolla, koska kyseessä on merkittävä yhteiskunnallinen koe.
Tyytymättömyyden vuokrien nopeaan nousuun ymmärtää. Saksojen yhdistymisen jälkeen Berliinistä tuli muuttotappiokaupunki, jonne tuli toistasataatuhatta tyhjää asuntoa. Sen ansiosta se oli hyvin halpa sekä asukkaille että uusille startup-yrityksille. Nyt Berliini vetää puoleensa asukkaita ja yrityksiä. Tilan ylitarjonta on kadonnut. Sekä toimistojen että asuntojen vuokrat nousevat nopeasti. Markkinoiden viesti on, että rupusakki voisi muuttaa muualle ja tehdä tilaa uuden talouden sankareille. Tämä herättää ymmärrettävää tyytymättömyyttä tai suoranaista raivoa.
Lehtitiedoista ei kunnolla käy ilmi, mitä Berliinissä oikein suunnitellaan, sillä tuskin he ovat tietämättömiä vuokrasäännöstelyn ongelmista. Helsingin Sanomien artikkelissa käytettiin niin paljon palstatilaa asian tarinallistamiseen, ettei faktoille jäänyt oikein tilaa. Saksalaiset ovat aika pragmaattista porukkaa, joten uskon, että heillä on käsitys siitä, miten vuokrasäännöstelyn karikot vältetään.
Vuokrasäännöstelyn pahimpana puolena on, ettei vuokranantajalla ole mitään kannustinta pitää kiinteistöistä huolta, vaan niiden kannattaa antaa rapistua, kunnes ne saa purkaa. Tämä näkyi eri puolella Eurooppaa kaupunkien ränsistymisenä sodanjälkeisinä vuosina.
Ruotsalainen vasemmistolainen taloustieteilijä Assar Lindbeck kirjoitti vuonna 1971, että ”vuokrasäännöstely näyttää eräin paikoin olevan pommittamista lukuun ottamatta tehokkain toistaiseksi tunnetuista tavoista tuhota kaupunki”.[1] Vietnamin ulkoministeri Nguyen co Thach pani vielä paremmaksi. Hän on sanonut, että amerikkalaiset eivät onnistuneet tuhoamaan Hanoita pommikoneillaan, mutta vietnamilaiset ovat onnistuneet siinä itse tiukalla vuokrasäännöstelyllä.
Lehtitietojen mukaan Berliinin kattovuokra määräytyy muun muassa alueen sijainnin ja asunnon kunnon perusteella. Tähän voi olla leivottuna sisään kannustin remontoida asuntoja parempikuntoisiksi. Tai ehkä heillä on sama porsaanreikä kuin oli aikanaan Suomen vuokrasäännöstelyssä, jonka mukaan asunnon rakentamisvuotena pidettiin kiinteistön peruskorjausvuotta. Jos Berliinissä toimitaan samoin, peruskorjaamalla talo pääsee eroon koko vuokrasäännöstelystä.
Toinen ongelma vuokrasäännöstelyssä on, että se tuhoaa asuntomarkkinat. Näin on käynyt Tukholmassa, jossa laillista asuntoa joutuu odottamaan 10 – 20 vuotta. Tällaisissa oloissa ei tietenkään voi kovin dynaaminen talous toimia. Ei kukaan voi perustaa yritystä kaupunkiin, josta sen työntekijät eivät voi saada asuntoa kuin vuosien kuluttua.
Tukholman ovat pelastaneet pimeät asuntomarkkinat. Halvan vuokra-asunnon joskus kauan sitten saaneet vuokraavat niitä pimeästi eteenpäin huomattavalla voitolla. Laitonta, mutta siihen ei puututa, koska se on välttämätöntä.
Vuokrasäännöstely tuottaa asuntomarkkinoille myös voimakkaan lukitusvaikutuksen. Kun perhekoko muuttuu tai työpaikka siirtyy kaupungin toiselle laidalle, on vaikea muuttaa sopivampaan asuntoon, koska niitä ei ole tarjolla.
Berliinissä asuntomarkkinoiden paisuntasäiliöksi on varattu vuoden 2013 jälkeen rakennetut asunnot eli kuusi asuntojen vuosikertaa. Voisi ennustaa, että näiden asuntojen vuokrat nousevat pilviin, jos Berliinin yritystoiminnan kova kasvu jatkuu.
Uusien asuntojen korkeat vuokrat voivat kannustaa myös rakentamaan uusia asuntoja. Se on hyvä, sillä kuten jokainen ymmärtää, asuntojen puutteeseen auttaa lopulta vain niiden rakentaminen. Tämä kuitenkin vain sillä edellytyksellä, että saadaan sijoittajat luottamaan siihen, ettei vuokrakatto leviä uudempiin asuntoihin.
Jos asuntomarkkinat lukkiutuvat, se merkitsee vakavaa iskua Berliinin hakeutuville yrityksille.
Katsotaan, kunka käy. Toivottavasti tämän vaikutukset tutkitaan kattavasti.
[1] The Political Economy of the New Left : An Outsider’s View (1971), p. 39