Avainsana: vuokrasäännöstely

21. Kuka pääsee kaupunkiin?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Miten vali­ta ne, jot­ka pää­sevät kaupunki­in asumaan, kun men­estyvi­in kaupunkei­hin pyrkii muut­ta­maan enem­män asukkai­ta kuin sinne mah­tuu, eikä asun­to­tuotan­toa saa­da nos­te­tuk­si kas­va­van kysyn­nän vauhdissa,

Mak­sukyky ratkaisee, jos ei tehdä mitään. Mon­en mielestä näin tulee ollakin, kos­ka he usko­vat, että suu­rit­u­loiset hyödyt­tävät kaupunkia eniten.

Eniten kaupun­ki kuitenkin hyö­tyy luo­vas­ta luokas­ta ja luo­va luok­ka kaupungista. Lon­toon ase­ma Bri­tann­ian talouden moot­to­ri­na on heiken­tynyt, kos­ka rikkaat työn­tävät luo­vaa luokkaa ulos kaupungista. Lon­toon erikoisuute­na on, että nämä rikkaat ovat tule­vat usein ulko­mail­ta, eivätkä ole muut­ta­mas­sa kaupunki­in pysyvästi. Jat­ka lukemista “21. Kuka pääsee kaupunkiin?”

Berliinin vuokrasäännöstely

Berli­i­ni on lehti­ti­eto­jen mukaan päät­tänyt aset­taa kaupunki­in vuokrasään­nöste­lyn ennen vuot­ta 2014 raken­net­tui­hin asun­toi­hin. (Helsin­gin Sanomat (7.1.2020), Vuokralais­ten val­lanku­mous.) Toiv­ot­tavasti tämän päätök­sen kaikki­naiset vaiku­tuk­set tutk­i­taan kun­nol­la, kos­ka kyseessä on merkit­tävä yhteiskun­nalli­nen koe.

Tyy­tymät­tömyy­den vuokrien nopeaan nousu­un ymmärtää. Sak­so­jen yhdis­tymisen jäl­keen Berli­in­istä tuli muut­to­tap­piokaupun­ki, jonne tuli tois­tasa­taatuhat­ta tyhjää asun­toa. Sen ansios­ta se oli hyvin hal­pa sekä asukkaille että uusille start­up-yri­tyk­sille. Nyt Berli­i­ni vetää puoleen­sa asukkai­ta ja yri­tyk­siä. Tilan yli­tar­jon­ta on kadon­nut. Sekä toimis­to­jen että asun­to­jen vuokrat nou­se­vat nopeasti. Markki­noiden viesti on, että rupusak­ki voisi muut­taa muualle ja tehdä tilaa uuden talouden sankareille. Tämä herät­tää ymmär­ret­tävää tyy­tymät­tömyyt­tä tai suo­ranaista raivoa.

Lehti­tiedoista ei kun­nol­la käy ilmi, mitä Berli­inis­sä oikein suun­nitel­laan, sil­lä tuskin he ovat tietämät­tömiä vuokrasään­nöste­lyn ongelmista. Helsin­gin Sanomien artikke­lis­sa käytet­ti­in niin paljon pal­sta­ti­laa asian tari­nal­lis­tamiseen, ettei fak­toille jäänyt oikein tilaa. Sak­salaiset ovat aika prag­maat­tista porukkaa, joten uskon, että heil­lä on käsi­tys siitä, miten vuokrasään­nöste­lyn karikot vältetään.

Vuokrasään­nöste­lyn pahim­pana puole­na on, ettei vuokranan­ta­jal­la ole mitään kan­nustin­ta pitää kiin­teistöistä huol­ta, vaan niiden kan­nat­taa antaa rapis­tua, kunnes ne saa purkaa. Tämä näkyi eri puolel­la Euroop­paa kaupunkien rän­sistymisenä sodan­jälkeis­inä vuosina.

Ruot­salainen vasem­mis­to­lainen talousti­eteil­i­jä Assar Lind­beck kir­joit­ti vuon­na 1971, että ”vuokrasään­nöste­ly näyt­tää eräin paikoin ole­van pom­mit­tamista luku­un otta­mat­ta tehokkain tois­taisek­si tun­ne­tu­ista tavoista tuho­ta kaupun­ki”.[1] Viet­namin ulko­min­is­teri Nguyen co Thach pani vielä parem­mak­si. Hän on sanonut, että amerikkalaiset eivät onnis­tuneet tuhoa­maan Hanoi­ta pom­mikoneil­laan, mut­ta viet­nami­laiset ovat onnis­tuneet siinä itse tiukalla vuokrasäännöstelyllä.

Lehti­ti­eto­jen mukaan Berli­inin kat­tovuokra määräy­tyy muun muas­sa alueen sijain­nin ja asun­non kun­non perus­teel­la. Tähän voi olla leiv­ot­tuna sisään kan­nustin remon­toi­da asun­to­ja parem­pikun­toisik­si. Tai ehkä heil­lä on sama por­saan­reikä kuin oli aikanaan Suomen vuokrasään­nöstelyssä, jon­ka mukaan asun­non rak­en­tamisvuote­na pidet­ti­in kiin­teistön perusko­r­jausvuot­ta. Jos Berli­inis­sä toim­i­taan samoin, perusko­r­jaa­mal­la talo pääsee eroon koko vuokrasäännöstelystä.

Toinen ongel­ma vuokrasään­nöstelyssä on, että se tuhoaa asun­tomarkki­nat. Näin on käynyt Tukhol­mas­sa, jos­sa lail­lista asun­toa joutuu odot­ta­maan 10 – 20 vuot­ta. Täl­lai­sis­sa olois­sa ei tietenkään voi kovin dynaami­nen talous toimia. Ei kukaan voi perus­taa yri­tys­tä kaupunki­in, jos­ta sen työn­tek­i­jät eivät voi saa­da asun­toa kuin vuosien kuluttua.

Tukhol­man ovat pelas­ta­neet pimeät asun­tomarkki­nat. Hal­van vuokra-asun­non joskus kauan sit­ten saa­neet vuokraa­vat niitä pimeästi eteen­päin huo­mat­taval­la voitol­la. Laiton­ta, mut­ta siihen ei puu­tu­ta, kos­ka se on välttämätöntä.

Vuokrasään­nöste­ly tuot­taa asun­tomarkki­noille myös voimakkaan luk­i­tus­vaiku­tuk­sen. Kun per­hekoko muut­tuu tai työ­paik­ka siir­tyy kaupun­gin toiselle laidalle, on vaikea muut­taa sopi­vam­paan asun­toon, kos­ka niitä ei ole tarjolla.

Berli­inis­sä asun­tomarkki­noiden paisun­tasäil­iök­si on varat­tu vuo­den 2013 jäl­keen raken­netut asun­not eli kuusi asun­to­jen vuosik­er­taa. Voisi ennus­taa, että näi­den asun­to­jen vuokrat nou­se­vat pil­vi­in, jos Berli­inin yri­tys­toimin­nan kova kasvu jatkuu.

Uusien asun­to­jen korkeat vuokrat voivat kan­nus­taa myös rak­en­ta­maan uusia asun­to­ja. Se on hyvä, sil­lä kuten jokainen ymmärtää, asun­to­jen puut­teeseen aut­taa lop­ul­ta vain niiden rak­en­t­a­mi­nen. Tämä kuitenkin vain sil­lä edel­ly­tyk­sel­lä, että saadaan sijoit­ta­jat luot­ta­maan siihen, ettei vuokrakat­to lev­iä uudem­pi­in asuntoihin.

Jos asun­tomarkki­nat lukki­u­tu­vat, se merk­it­see vakavaa iskua Berli­inin hakeu­tuville yrityksille.

Kat­so­taan, kun­ka käy. Toiv­ot­tavasti tämän vaiku­tuk­set tutk­i­taan kattavasti.

 

 

[1] The Polit­i­cal Econ­o­my of the New Left : An Out­sider’s View (1971), p. 39

 

Jos olisi vuokrasäännöstely, ei olisi punavihreää Kalliota

Onko asun­topoli­it­ti­nen ajat­telumme liian yksinker­taista? Vält­tääk­semme seg­re­gaa­tio­ta saatamme siinä sivut­ta tuho­ta kaupun­gin elin­voimaisu­ut­ta, kos­ka oma­leimaiset asuinalueet tekevät kaupungista kaupungin.

Sosi­olo­gi Erik Allardt sanoi aikanaan, että asuinaluei­den eri­lais­tu­mi­nen on hyväk­si niin kauan kuin väl­tetään varsi­nais­ten slum­mien aiheut­ta­mi­nen, kos­ka saman­henkiset tule­vat parem­min toimeen saman­henkisten kanssa.

Har­val­la helsinkiläisel­lä on varaa asun­toon Kaivopuios­tossa, mut­ta siitä ei ole syn­tynyt suur­ta val­i­tus­ta. Sitä on pidet­ty luon­nol­lise­na asiana. Paljon vakavam­pana pide­tään sitä, että asumisen kalleus sul­kee mon­elta pääsyn hip­ste­rien Kallioon osal­lisek­si elämän­muo­toon, johon niin vah­vasti kokee henkises­ti kuuluvansa.

Moni haikailee vuokrasään­nöste­lyn perään, jot­ta hänel­lä olisi varaa muut­taa unelmien­sa Kallioon.

Vuokrasään­nöste­lyn olois­sa hänelle var­maankin todel­la olisi varaa asun­toon Kallios­sa, mut­ta tuskin hän silti sinne pää­sisi. Kallion asun­to­ja jonot­taisi moni muukin. Jonot voisi­vat olla vuosien pituisia.

Ehkä hän ei sil­loin edes halu­aisi Kallioon, sil­lä jos Kallios­sa olisi lähin­nä vain sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa, siitä ei olisi koskaan tul­lut sel­l­aista hip­ste­ri­aluet­ta kuin se on nyt. Asukkaat oli­si­vat suun­nilleen saman­laisia kuin ovat taval­li­sis­sa vuokrat­alo­val­tai­sis­sa lähiöissä.

Sään­nöstel­ty­jen asun­tomarkki­noiden ongel­ma on asukkaan vähäi­nen mah­dol­lisu­us vaikut­taa siihen, mihin pää­tyy asumaan. Ei vapail­la markki­noil­lakaan pääse sinne, minne halu­aa, kos­ka mak­sukyky tulee vas­taan. Min­ul­la esimerkik­si ei ole varaa asun­toon Kaivopuis­tossa, mut­ta jokainen voi kuitenkin oman mak­sukykyn­sä rajois­sa vaikut­taa siihen, mihin halu­aa asumaan. Kun ihmiset ovat yleen­sä tekemi­sis­sä suun­nilleen samaan tulo­ryh­mään kuu­lu­vien kanssa, on varaa asua kaverei­den kanssa samas­sa kaupungi­nosas­sa. Asum­is­tu­ki vielä tasoit­taa lähtöko­htia asuntomarkkinoilla.

Kahdes­ta yhtä kalli­ista kaupungi­nosas­ta voi vali­ta sen, mitä pitää parem­pana ja mak­saa siitä vähän enem­män. Vapaat markki­nat suo­si­vat henkises­ti eri­lais­tunei­ta asuinaluei­ta. Ne taas ovat yksi kaupun­gin luovu­u­den läh­es vält­tämät­tömistä edel­ly­tyk­sistä. Helsin­ki ei olisi Helsin­ki ilman Kallion ja Vallilan punav­ihreää kuplaa.

Kaik­ki osa­puo­let kär­si­sivät, jos punav­ihreän Kumpu­lan ja kokoomus­laisen Pak­i­lan asukkaat sekoitet­taisi­in keskenään mielivaltaisesti.

Ennen kallion henkil­stä kukois­tus­ta oli Punavuori, mut­ta ei ole enää. Punavuor­fen kas­vanut suo­sio karkot­ti sieltä juuri sen, mikä teki siitä suosi­tun. Luo­va luok­ka on vetäy­tynyt ja luovut­tanut Punavuoren ylem­män keskilu­okan taviksille.Näin kävi 1960-luvul­la kukois­ta­neelle Green­wich Vil­lag­elle ja näin käy myös Kalli­olle. Pain­opiste on jo siir­tymässä kohti Vallilaa. Luovien pöhinä­paikko­jen elinkaari on lyhyt.

Allardtin teesistä pitää muis­taa myös se lop­pu. On väl­tet­tävä asuinaluei­ta, joiden sosi­aa­li­nen taso keski­t­u­loil­la ja koulu­tusas­teel­la mitat­tuna las­kee liian alas.Segregaation tor­jun­nas­sa tulisi estää yksipuolis­es­ti köy­hien aluei­den syn­ty, mut­ta tärkeim­mät toimet on suun­nat­tu estämään uusien yksipuolis­es­ti rikaiden aluei­den synty.

Siitä ehkä joskus toiste.