21. Kuka pääsee kaupunkiin?

Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki, ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.

Miten valita ne, jotka pääsevät kaupunkiin asumaan, kun menestyviin kaupunkeihin pyrkii muuttamaan enemmän asukkaita kuin sinne mahtuu, eikä asuntotuotantoa saada nostetuksi kasvavan kysynnän vauhdissa,

Maksukyky ratkaisee, jos ei tehdä mitään. Monen mielestä näin tulee ollakin, koska he uskovat, että suurituloiset hyödyttävät kaupunkia eniten.

Eniten kaupunki kuitenkin hyötyy luovasta luokasta ja luova luokka kaupungista. Lontoon asema Britannian talouden moottorina on heikentynyt, koska rikkaat työntävät luovaa luokkaa ulos kaupungista. Lontoon erikoisuutena on, että nämä rikkaat ovat tulevat usein ulkomailta, eivätkä ole muuttamassa kaupunkiin pysyvästi. Jatka lukemista ”21. Kuka pääsee kaupunkiin?”

Berliinin vuokrasäännöstely

Berliini on lehtitietojen mukaan päättänyt asettaa kaupunkiin vuokrasäännöstelyn ennen vuotta 2014 rakennettuihin asuntoihin. (Helsingin Sanomat (7.1.2020), Vuokralaisten vallankumous.) Toivottavasti tämän päätöksen kaikkinaiset vaikutukset tutkitaan kunnolla, koska kyseessä on merkittävä yhteiskunnallinen koe.

Tyytymättömyyden vuokrien nopeaan nousuun ymmärtää. Saksojen yhdistymisen jälkeen Berliinistä tuli muuttotappiokaupunki, jonne tuli toistasataatuhatta tyhjää asuntoa. Sen ansiosta se oli hyvin halpa sekä asukkaille että uusille startup-yrityksille. Nyt Berliini vetää puoleensa asukkaita ja yrityksiä. Tilan ylitarjonta on kadonnut. Sekä toimistojen että asuntojen vuokrat nousevat nopeasti. Markkinoiden viesti on, että rupusakki voisi muuttaa muualle ja tehdä tilaa uuden talouden sankareille. Tämä herättää ymmärrettävää tyytymättömyyttä tai suoranaista raivoa.

Lehtitiedoista ei kunnolla käy ilmi, mitä Berliinissä oikein suunnitellaan, sillä tuskin he ovat tietämättömiä vuokrasäännöstelyn ongelmista. Helsingin Sanomien artikkelissa käytettiin niin paljon palstatilaa asian tarinallistamiseen, ettei faktoille jäänyt oikein tilaa. Saksalaiset ovat aika pragmaattista porukkaa, joten uskon, että heillä on käsitys siitä, miten vuokrasäännöstelyn karikot vältetään.

Vuokrasäännöstelyn pahimpana puolena on, ettei vuokranantajalla ole mitään kannustinta pitää kiinteistöistä huolta, vaan niiden kannattaa antaa rapistua, kunnes ne saa purkaa. Tämä näkyi eri puolella Eurooppaa kaupunkien ränsistymisenä sodanjälkeisinä vuosina.

Ruotsalainen vasemmistolainen taloustieteilijä Assar Lindbeck kirjoitti vuonna 1971, että ”vuokrasäännöstely näyttää eräin paikoin olevan pommittamista lukuun ottamatta tehokkain toistaiseksi tunnetuista tavoista tuhota kaupunki”.[1] Vietnamin ulkoministeri Nguyen co Thach pani vielä paremmaksi. Hän on sanonut, että amerikkalaiset eivät onnistuneet tuhoamaan Hanoita pommikoneillaan, mutta vietnamilaiset ovat onnistuneet siinä itse tiukalla vuokrasäännöstelyllä.

Lehtitietojen mukaan Berliinin kattovuokra määräytyy muun muassa alueen sijainnin ja asunnon kunnon perusteella. Tähän voi olla leivottuna sisään kannustin remontoida asuntoja parempikuntoisiksi. Tai ehkä heillä on sama porsaanreikä kuin oli aikanaan Suomen vuokrasäännöstelyssä, jonka mukaan asunnon rakentamisvuotena pidettiin kiinteistön peruskorjausvuotta. Jos Berliinissä toimitaan samoin, peruskorjaamalla talo pääsee eroon koko vuokrasäännöstelystä.

Toinen ongelma vuokrasäännöstelyssä on, että se tuhoaa asuntomarkkinat. Näin on käynyt Tukholmassa, jossa laillista asuntoa joutuu odottamaan 10 – 20 vuotta. Tällaisissa oloissa ei tietenkään voi kovin dynaaminen talous toimia. Ei kukaan voi perustaa yritystä kaupunkiin, josta sen työntekijät eivät voi saada asuntoa kuin vuosien kuluttua.

Tukholman ovat pelastaneet pimeät asuntomarkkinat. Halvan vuokra-asunnon joskus kauan sitten saaneet vuokraavat niitä pimeästi eteenpäin huomattavalla voitolla. Laitonta, mutta siihen ei puututa, koska se on välttämätöntä.

Vuokrasäännöstely tuottaa asuntomarkkinoille myös voimakkaan lukitusvaikutuksen. Kun perhekoko muuttuu tai työpaikka siirtyy kaupungin toiselle laidalle, on vaikea muuttaa sopivampaan asuntoon, koska niitä ei ole tarjolla.

Berliinissä asuntomarkkinoiden paisuntasäiliöksi on varattu vuoden 2013 jälkeen rakennetut asunnot eli kuusi asuntojen vuosikertaa. Voisi ennustaa, että näiden asuntojen vuokrat nousevat pilviin, jos Berliinin yritystoiminnan kova kasvu jatkuu.

Uusien asuntojen korkeat vuokrat voivat kannustaa myös rakentamaan uusia asuntoja. Se on hyvä, sillä kuten jokainen ymmärtää, asuntojen puutteeseen auttaa lopulta vain niiden rakentaminen. Tämä kuitenkin vain sillä edellytyksellä, että saadaan sijoittajat luottamaan siihen, ettei vuokrakatto leviä uudempiin asuntoihin.

Jos asuntomarkkinat lukkiutuvat, se merkitsee vakavaa iskua Berliinin hakeutuville yrityksille.

Katsotaan, kunka käy. Toivottavasti tämän vaikutukset tutkitaan kattavasti.

 

 

[1] The Political Economy of the New Left : An Outsider’s View (1971), p. 39

 

Jos olisi vuokrasäännöstely, ei olisi punavihreää Kalliota

Onko asuntopoliittinen ajattelumme liian yksinkertaista? Välttääksemme segregaatiota saatamme siinä sivutta tuhota kaupungin elinvoimaisuutta, koska omaleimaiset asuinalueet tekevät kaupungista kaupungin.

Sosiologi Erik Allardt sanoi aikanaan, että asuinalueiden erilaistuminen on hyväksi niin kauan kuin vältetään varsinaisten slummien aiheuttaminen, koska samanhenkiset tulevat paremmin toimeen samanhenkisten kanssa.

Harvalla helsinkiläisellä on varaa asuntoon Kaivopuiostossa, mutta siitä ei ole syntynyt suurta valitusta. Sitä on pidetty luonnollisena asiana. Paljon vakavampana pidetään sitä, että asumisen kalleus sulkee monelta pääsyn hipsterien Kallioon osalliseksi elämänmuotoon, johon niin vahvasti kokee henkisesti kuuluvansa.

Moni haikailee vuokrasäännöstelyn perään, jotta hänellä olisi varaa muuttaa unelmiensa Kallioon.

Vuokrasäännöstelyn oloissa hänelle varmaankin todella olisi varaa asuntoon Kalliossa, mutta tuskin hän silti sinne pääsisi. Kallion asuntoja jonottaisi moni muukin. Jonot voisivat olla vuosien pituisia.

Ehkä hän ei silloin edes haluaisi Kallioon, sillä jos Kalliossa olisi lähinnä vain sosiaalista asuntotuotantoa, siitä ei olisi koskaan tullut sellaista hipsterialuetta kuin se on nyt. Asukkaat olisivat suunnilleen samanlaisia kuin ovat tavallisissa vuokratalovaltaisissa lähiöissä.

Säännösteltyjen asuntomarkkinoiden ongelma on asukkaan vähäinen mahdollisuus vaikuttaa siihen, mihin päätyy asumaan. Ei vapailla markkinoillakaan pääse sinne, minne haluaa, koska maksukyky tulee vastaan. Minulla esimerkiksi ei ole varaa asuntoon Kaivopuistossa, mutta jokainen voi kuitenkin oman maksukykynsä rajoissa vaikuttaa siihen, mihin haluaa asumaan. Kun ihmiset ovat yleensä tekemisissä suunnilleen samaan tuloryhmään kuuluvien kanssa, on varaa asua kavereiden kanssa samassa kaupunginosassa. Asumistuki vielä tasoittaa lähtökohtia asuntomarkkinoilla.

Kahdesta yhtä kalliista kaupunginosasta voi valita sen, mitä pitää parempana ja maksaa siitä vähän enemmän. Vapaat markkinat suosivat henkisesti erilaistuneita asuinalueita. Ne taas ovat yksi kaupungin luovuuden lähes välttämättömistä edellytyksistä. Helsinki ei olisi Helsinki ilman Kallion ja Vallilan punavihreää kuplaa.

Kaikki osapuolet kärsisivät, jos punavihreän Kumpulan ja kokoomuslaisen Pakilan asukkaat sekoitettaisiin keskenään mielivaltaisesti.

Ennen kallion henkilstä kukoistusta oli Punavuori, mutta ei ole enää. Punavuorfen kasvanut suosio karkotti sieltä juuri sen, mikä teki siitä suositun. Luova luokka on vetäytynyt ja luovuttanut Punavuoren ylemmän keskiluokan taviksille.Näin kävi 1960-luvulla kukoistaneelle Greenwich Villagelle ja näin käy myös Kalliolle. Painopiste on jo siirtymässä kohti Vallilaa. Luovien pöhinäpaikkojen elinkaari on lyhyt.

Allardtin teesistä pitää muistaa myös se loppu. On vältettävä asuinalueita, joiden sosiaalinen taso keskituloilla ja koulutusasteella mitattuna laskee liian alas.Segregaation torjunnassa tulisi estää yksipuolisesti köyhien alueiden synty, mutta tärkeimmät toimet on suunnattu estämään uusien yksipuolisesti rikaiden alueiden synty.

Siitä ehkä joskus toiste.