Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.
Entä jos antaisimme vain markkinoiden hoitaa asuntokysymyksen? Kun asunnot ovat kalliita, niitä kannattaa rakentaa lisää ja lopulta tarjonta riittää tyydyttämään kysynnän.
Tämä toimii periaatteessa, mutta aikajänne on aivan liian pitkä. Tavallisilla hyödykemarkkinoilla kysynnän ja tarjonnan tasapainottuminen vie muutaman vuoden, kaupunkien asuntomarkkinoilla siihen voi mennä kymmeniä vuosia tai se ei tasapainotu koskaan. Parempaa tulevaisuutta odoteltaessa asumisen kalleus muodostuu monelle elinaikaiseksi taakaksi. Lisäksi pullonkaulana ei ole talojen rakentaminen vaan rakennuskelpoiset tontit halutuilla sijainneilla. Rakennuskapasiteettia syntyisi kyllä lisää.
Onneksi kaupunkeihin muuttoon liittyy inertiaa. Vaikka lopulliseen tasapainotilaan on matkaa, asuntotuotanto voi pysyä muutoksen tahdissa, niin kuin se on pysynyt Oulussa ja Jyväskylässä. Se on pysynyt suhteellisen hyvin myös Helsingin seudulla, johon on rakennettu määrätietoisesti lisää. Asumisen hinta on noussut, mutta ei läheskään niin paljon kuin vastaavissa eurooppalaisissa kasvukeskuksissa. Viime aikoina asumisen reaalihinta on jopa laskenut, mitä voi pitää harvinaisena onnistumisen merkkinä asuntopolitiikan osalta. Kaupungin vetovoimaa se ei mairittele.
Kunnalle kasvu tulee kalliiksi. Sen on rakennettava kadut, puistot, vesi-, viemäri- ja sähköjohdot, koulut ja päiväkodit sekä ratikkakiskot. Urbaaneista mukavuuksistakin olisi hyvä huolehtia. Vaikka rakentaminen olisi rakennusyhtiöille kannattavaa, kaupungeilla ei ole varaa luovuttaa tontteja rakennettavaksi nopeammassa tahdissa tai kaavoittaa niitä yksityiselle maalle. Ongelma on Suomessa vielä suurempi kuin muualla, koska toisin kuin useimmissa muissa eurooppalaisissa maissa, valtio on sysännyt kaupunkien kasvun vaatimat infrainvestoinnit lähinnä kaupunkien itsensä maksettavaksi.
Helsingissä on arvioitu, että jokainen uusi asukas aiheuttaa kunnalle 30 000 euron investointitarpeen. Tämä on suullinen tieto Helsingin virkamiehiltä noin 15 vuoden takaa. Tieto voi olla jo vanhentunut. Ilmeisesti kustannukset ovat pikemminkin kasvaneet kuin vähentyneet. Olisin kiinnostunut, jos jollakin on tästä asiasta uudempaa tai syvällisemmin tutkittua tietoa. Vuoden 2023 väkiluvun kasvu oli Helsingissä 11 000 asukasta, joten tämän perusteella lasku Helsingin veronmaksajille olisi yli 300 miljoonaa euroa. Jos tämä pitäisi rahoittaa kunnallisverosta, pitäisi kunnallisveroa nostaa liki kahdella prosenttiyksiköllä.
Iskua vaimentaa huomattavasti se, että Helsinki on hankkinut pääosan rakennettavasta tonttimaasta itselleen. Kun uusi asukas vie tilaa noin 40 kerrosneliötä, kaupunki pääsee investointien osalta omilleen, jos se saa luovutettavasta tontista 750 €/ k-m2. Keskustan tuntumassa tämä onnistuu, mutta ei lähiöissä. Kaavoitettaessa yksityiselle maalle kaupunki voi rahastaa osa kaavoitushyödystä itselleen – tätä perustellaan juuri noilla kasvun vaatimilla investoinneilla – mutta 750 €/k-m2 ei onnistu mitenkään. Siksi kunnallistalouden rajat pakottavat hidastamaan kaavoitusta. Kansantalous kärsii ja asuntoa tarvitsevat kärsivät.
Espoo ei ole hankkinut maata Helsingin tapaan. Syynä tähän on olleet jopa ideologiset syyt. Niinpä kaupungin on huomattavasti vaikeampi rahoittaa kaupungin kasvua. Nopeasti kasvava Espoo velkaantuu vauhdilla.
Vaikka keksittäisiin keinot rahoittaa kaupungin kasvu, ongelmaksi jää, ettei maata ole halutuimmilla alueilla tarpeeksi. Kaupungin laidoilla olisi tilaa, mutta uudet asukkaat eivät sinne halua eikä sellainen asuminen tarjoa niitä kasautumishyötyjä, joiden takia kaupunkeihin muutetaan.
Miksi sitten HSL tukee enemmän mitä kauempana asut?
Keskusta kallis ja periferia halpa lippu
Koska HSL:n hallitus on näin päättänyt. Ympäryskunnat haluavat peräti tasatariffia niin, että lyhyt matka ratikalla maksaa yhtä paljon kuin matka Helsingistä Keravalle.
Ja koska Helsingin virkamiehistö kokee, ettei se voi opastaa HSL:n helsinkiläisiä hallitusjäseniä. Ilmeisesti jäsenten pitäisi itse osata pyytää opastusta, mutta ne eivät ymmärrä sitä tai niitä ei kiinnosta. Kyllähän tuohon saisi muutoksen, jos se hallitus omaksuisi muun kuin kumileimasimen roolin.
Kukin puolue opastaa omia hallitusjäseniään. Eivät he kantojaan hatusta vedä.
Soininvaaralle kysymys että M
miksi Helsingin edustajat eivät vaatineet erillistä lippua A-vyöhykkeelle? Nythän luodaan uusi E-vyöhyke joka halkaisee Tuusulan ja Sipoon kahtia ja siihen kuuluu myös Järvenpää. Eikös olisi järkevämpää yhdistää vyöhykkeitä?
Rahul Somani: ”miksi Helsingin edustajat eivät vaatineet erillistä lippua A-vyöhykkeelle?”
Vähintään kahden vyöhykkeen liput ovat järkevämpiä. Silloin ei tule kalliita lyhyitä matkoja vyöhykkeiden rajojen lähelle.
Jos jotain tuon suuntaista haluaisi, olisi esim ehkä halvempi ratikkalippu siihen parempi väline.
”Eikös olisi järkevämpää yhdistää vyöhykkeitä?”
Päinvastoin. Mitä enemmän vyöhykkeitä on, sitä tarkemmin lipun hinta korreloi matkan pituuden kanssa. Tähän on toki vastapainona se, ettei systeemi saa olla liian monimutkainen.
Markkinat eivät hoida, koska maankäyttö estää ns. market entryn.
Vaikka haluaisit rakentaa miljardilla asuntoja Helsinkiin, se ei onnistuisi, koska rakennusyhtiöt istuvat jo kaavoitettujen rakentamattomien tonttien päällä, eivätkä suostu niitä sinulle myymään. Saisit kunnianhimoiseen rakennusprojektiisi pari hassua tonttia jostain periferiasta parin vuoden päästä.
Samaisilla rakennusyhtiöillä on myös taseessaan valmiita asuntoja, joiden myyntihinta kärsisi siitä, jos he itse rakentaisivat lisää asuntoja. Näinpä olemme (taas) tilanteessa, jossa ei rakenneta.
Tälle ongelmalle on (ainakin) kaksi ratkaisua:
1) Poistetaan market entryn esteet, ts. vapautetaan kaavoitus. Näin löytyy aina paikka, jonne rakentaa.
2) Julkinen rakentaminen. Jos julkinen uhkaisi rakentaa aina sen verran asuntoja kuin yksityinen päättää jättää rakentamatta, ei yksityisen kannattaisi jättää rakentamatta.
Nuo rakennusfirmathan ovat juuri osoitus siitä etteivät markkinat kykene hoitamaan asuntokysymyksiä. Siksi markkinoille ei pidä antaa ainakaan enempää valtaa jos halutaan että asuntotuotanto palvelee yhteiskuntaa ja sen kokonaisetua. Markkinat eivät toimi kokonaisetua ajaen, vaan ajaen jokaisen toimijan omaa etua. Markkinauskovaiset ovat vaan luoneet uskonsa tueksi käsitteen näkymättömästä kädestä, jollaa he yrittävät perustella markkinoiden hoitavan kaiken kunhan markkinoille annetaan täysi vapaus kaikkeen. Humppuukiahan se on mutta sopii hyvin itsekkääseen edunajamiseen, mihin näkymätön käsikin pohjautuu.
Julkisen sektorin paine rakentamiseen tavalla tai toisella on kyllä tarpeen, mutta on todella vaikea kuvitella että vapauttamalla kaavoitus rakentaminen saataisiin palvemaan yhteistä etua. Vaikka se palvelisikin
rakentajien etua, niin se ei todellakaan tarkoita että se samalla palvelisi yhteiskunnan kokonaisetua. Kannattaa aina pitää mielessä , että markkinat ovat kyllä hyvä renki, mutta huono isäntä.
Kaavoituksen vapauttamisella tarkoitetaan ilmeisesti Keskustapuistoa.
Kaavoituksen vapauttamisella tarkoitetaan sitä, että rakennusoikeuden määrää ja käyttötarkoitusmuutoksia pienemmän haitan suuntaan ei rajoiteta rakentamiseen tarkoitetuilla tonteilla.
Jotenkin tuntui yksipuoliselta tämä Osmon kirjoitus. Siinä otetaan perusfaktaksi, että kaupunkiasuminen pelastaa Suomen.
Todellisuudessa periferiasta kaupunkiin muuttava on valtava tappio sikäläiselle kunnalle. Ja muuttajalle jää vielä riipaksi entinen nolla-arvoinen asunto kiinteistöveroineen.
Ennenmuinoin Keskusta ajoi hajasijoitusta. Taisi kaatua eliitin haluun asua yhdessä. Silloinhan ei ole paljoa kontaktia siihen todellisuuteen mihin päätöksien kohteet joutuvat. Lobbarit on luotu paikkaamaan tätä aukkoa.
Bc kk lipulla ei kannata käydä a vyöhykkeellä. Kallista! Pitäkää ratikkanne.
Kommenttina Pertti Salomaalle olet oikeassa siinä että A-vyöhykeläiset käyvät harvoin C-vyöhykkeellä mutta moni BC- vyöhykeläinen käy töissä A vyöhykkeellä enemmän kuin A-vyöhykkeläiset BC-vyöhykkeelle.
”Asumisen reaalihinta on laskenut”
Kaikki osat sisältää tällaisia heittoja ilman mitään lähdettä tai perusteluita. Tuskin kukaan asunto velallinen joka vertaa tämän hetken korkomenojaan nollakorkojen aikaisiin on samaa mieltä. Tai Hekan kymmenien prosenttien vuokrankorotuksia saava. Tai no, asumistukiahan sopiikin sitten leikata kun asumiskulut on laskeneet. Ota nyt vakuudeksi vielä rätinkisi neljän lapsen työttömästä yksinhuoltajasta.
Ehkä Helsingin pitäisi hieman höllätä otettaan eikä syrjäyttää yksityistä rahaa niin järjestelmällisesti. Esim. minä olen rakentanut (yhdessä vesiosuuskunnan kanssa) yksityisen vesi- ja viemäriverkoston. Kuinka suuri osa Helsingin vesi- ja viemäriverkostosta on yksityistä? Veikkaan 0,0%. Elon Musk rakentaa Texasissa syrjäseudulle kokonaista taajamaa: kadut, puistot, vesi-, viemäri- ja sähköjohdot, koulut ja päiväkodit, ratikkakiskot ja urbaanit mukavuudet. Monessa paikassa aivan normaali business: ala-asteen rakentaminen ja operoiminen yksityisellä rahalla ei Suomessa edes juolahda kenenkään mieleen. Julkinen sektori kiuhukoot investointien rahoitusongelmaliemessään. Itse se on soppansa keittänyt. Markkinoista on otettu niskalenkki, kuten J.Katainen taisi muinoin luvata.
Entisenä helsinkiläisenä en voi olla kauhistelematta sitä intoa, jolla kaupunki raivaa ja tuhoaa luontoaan, metsiään ja maisemakohteitaan. Perussyy lienee tilan saaminen asuntorakentamiselle ja siihen liittyvälle liikenteelle.
Yhtälöhän toimii samaan tapaan kuin aerosolipakkaus. Kun painetta vähennetään päästämällä ponnekaasua ulos, lisää sisällä olevasta nesteestä kaasuuntuu, ja tasapainotilassa paine onkin vakiintunut entiselleen.
Asuttamistilanteessa kaupunkiin muuttaa yhä uutta väkeä sitä mukaa kuin asuntoja valmistuu, ja asuntopula jatkuu entisellään. Näin on jatkunut ainakin ne viimeiset kuusi vuosikymmentä, joina asiaa olen seurannut.
Suomessa riittää tilaa kaikille tänne tuleville. Miksi kaikkien pitäisi ahtautua Helsingin niemelle tai sen satelliittilähiöihin? Verotulot ovat tietysti yksi syy. Vastapainona ovat kuitenkin muuttoliikkeen aiheuttamat progressiivisesti lisääntyvät kustannukset.
Tässä taitaisi olla kylliksi
vaaliteemaakin. Mikä on tämän kaupungin idea, päämäärä, strateginen tavoite? Mitä kaupunkilaiset haluavat? Slummien metropolin vai asukkaiden viihtyisän kotikaupungin?
.
700 €/kem2 on mennyt rikki yksityisten välisissä kaupoissa Vantaan Myyrmäessä ja Espoon Kiviruukissa. Miksi kerrostalotonttikauppojen hinnat laahaavat Stadissa? Ei tuota eroa selitä pelkästään naapurikaupunkien pienempi asuntojen keskikoko.
Seitsemänsataaeuroa/kem2 ei ole erityisen paljon. Jätkäsaaressa se on pitkälti toista tonnia ja Katajanokalla yhdessä kaupassa 2 500€.