31. Lukitusvaikutus

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

==

Luk­i­tus­vaiku­tus on yksi asun­topoli­ti­ikan tavoista epäon­nis­tua. Luk­i­tus­vaiku­tus saa jatka­maan asum­ista väärän­laises­sa asun­nos­sa tai väärässä paikas­sa, vaik­ka tilanne edel­lyt­täisi muut­toa. Tämän merk­i­tys rahak­si muutet­tuna on melkoinen samoin kuin sen vaiku­tus kaupun­gin sisäisen liiken­teen määrään.

Jos on onnis­tunut saa­maan ARA-asun­non Jätkäsaares­ta ja saakin uuden työ­paikan Ker­aval­ta, ei kan­na­ta luop­ua asunos­ta Jätkäsaa­res­sa, vaan kan­nat­taa matkus­taa päivit­täin pitkä mat­ka Ker­avalle. Oikeus ARA-asun­toon Jätkäsaa­res­sa on niin arvokas asia, ettei siitä kan­nat­ta vähäis­es­tä syys­tä luop­ua. Asun­to Jätkäsaa­res­sa on arvokas myös omis­tusasu­jalle, mut­ta muut­taes­saan Ker­avalle ei tarvitse luop­ua ihan­nea­sun­nos­taan ilmaisek­si. Sen voi myy­dä ja ostaa huo­mat­tavasti halvem­man asun­non Ker­aval­ta. Samoin jos asuu asum­istuen avul­la Jätkäsaa­res­sa, säästää huo­mat­tavasti muut­ta­mal­la olen­nais­es­ti halvem­paan vuokra-asun­toon Ker­avalle sen sijaan, että käyt­tää päivit­täin puoli­toista tun­tia matkaan. Jat­ka lukemista “31. Lukitusvaikutus”

30. ARA-asuntoja vai asumistukea?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

= = =

Kuvitelka­amme, että meil­lä olisi asum­is­tuk­i­jär­jestelmä, joka takaa verot­tomana asum­is­tuke­na seit­semän euroa kuus­sa asuin­neliötä kohden siihen oikeute­tu­ille. Kos­ka rahaa ei riitä kaikille tarvit­seville, vain osa asum­is­tukikelpoi­sista saisi sen. Perustei­ta, joil­la nuo onnekkaat valit­taisi­in, ei ker­rot­taisi julk­isu­u­teen, kos­ka halu­taan säi­lyt­tää tapausko­htainen hark­in­ta. Kun asum­istuen on ker­ran saanut, oikeus siihen jatkuisi ikuis­es­ti, vaik­ka tulot kasvaisivat.

Tätä tuskin hyväksyt­täisi­in. Var­maankin vaa­dit­taisi­in niukko­jen tuki­ra­ho­jen jakamista tasais­es­ti kaikille tarvit­si­joille, eikä vain joillekin onnekkaille ja että tuki lop­puisi, kun tulot kas­va­vat tarpeeksi.

Talousti­eteil­i­jät vas­tus­ta­vat läh­es yksimielis­es­ti ARA-asun­to­jen ja HITAS-asun­to­jen rak­en­tamista. Pien­i­t­u­lois­t­en ja eri­tyis­es­ti pien­i­t­u­lois­t­en lap­siper­hei­den asum­ista tulee tukea, mut­ta asum­is­tu­ki on siihen parem­pi väline. Se menee selvästi parem­min maali­in, jos tarkoituk­se­na on tukea pien­i­t­u­loisia. Jat­ka lukemista “30. ARA-asun­to­ja vai asumistukea?”

29. Eriytyminen ei ole vain paha asia

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Äärim­milleen yksinker­tais­tet­tu ratkaisu seg­re­gaa­tion vält­tämisek­si olisi taas arpoa asun­not, tosin tietysti niin, että ruokakun­nan koko ote­taan huomioon. Sil­loin ei tulisi rikkaiden ja köy­hien asuinaluei­ta. Mut­ta olisiko se hyvä? Sil­loin ei olisi myöskään hip­sterei­den Kallio­ta eikä punav­ihreää Kumpu­laa. Palaamme taas kysymyk­seen pref­er­enssiero­jen sivut­tamisen tuot­ta­mas­ta hyvinvointitappiosta.

Suomen his­to­ri­an arvoste­tu­in sosi­olo­gi Erik Allardt piti asuinaluei­den eri­lais­tu­mista hyvänä asiana. Elämästä tulee yhteisöl­lisem­pää, kun suun­nilleen samo­ja elämä­nar­vo­ja arvosta­vat asu­vat tois­t­en­sa naa­pureina. Naa­purien kanssa ei ole juuri tekemi­sis­sä, jos he ovat keskenään kovin eri­laisia. Tämän mukaan hip­sterei­den Kallio ja punav­ihreä Kumpu­la ovat siis hyvä asia, kuten myös por­varien Pak­i­la.  Allardtin mukaan on kuitenkin syytä pitää huol­ta, ettei minkään alueen sosi­aa­li­nen taso mene liian alas, ettei syn­ny köy­hyys­tasku­ja tai slum­me­ja. Köy­hyys­tasku­jen syn­tymi­nen on seg­re­gaa­tio-ongelmien keskip­is­teessä. Jat­ka lukemista “29. Eriy­tymi­nen ei ole vain paha asia”

28. Asumispreferenssit

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Kun hyvin sijait­se­via asun­to­ja on vähän, miten asukkaat niihin val­i­taan järkevästi ja oikeu­den­mukaises­ti? Asi­as­sa ei olisi ongel­maa, jos kaikkien asum­is­pref­er­enssit oli­si­vat samat. Jos vaik­ka asun­not arvot­taisi­in, toisil­la olisi huonom­pi ja toisil­la parem­pi arpaon­ni, mut­ta hyv­in­voin­tia ei tuhot­taisi. Tosin olisi ehkä oikeu­den­mukaisem­paa, että halu­tum­mas­ta asun­nos­ta jou­tu­isi mak­samaan enem­män kuin vähem­män halu­tus­ta, jol­loin arpaon­nen merk­i­tys vähän lievenisi, mut­ta tämä on oma kysymyk­sen­sä, jota han­kaloit­taa se, että toisil­la on enem­män rahaa kuin toisil­la. Palataan tähän myöhemmin.

Arpomi­nen muut­tuu huonok­si menetelmäk­si, kun ote­taan huomioon, että ihmiset halu­a­vat eri asioi­ta. Ris­ti­in menevät toiveet voivat johtua työ­paikan sijain­nista, ystävien ja suku­lais­ten asuin­paikas­ta tai vaik­ka siitä, että yhdet arvosta­vat luon­non­läheisyyt­tä ja toiset urbaa­nia pöhinää. Toiset halu­a­vat asua ker­rostalos­sa ja toiset taas eivät. Jotkut arvosta­vat tietyn­lais­ten ihmis­ten naa­pu­ru­ut­ta. Niin­pä yhdet pää­tyvät asumaan punav­ihreään Kumpu­laan ja toiset por­varei­den Pak­i­laan. Jos henkilö arvotaan hänen kannal­taan väärään asun­toon tai väärään kaupungi­nosaan, syn­tyy hyv­in­voin­ti­tap­pio. Tap­pi­on voi arvioi­da rahas­sa sen perus­teel­la, paljonko kak­si asun­nonos­ta­jaa mak­saisi­vat enem­män, jos saisi­vat ris­ti­in toisilleen määrä­tyt asun­not. Esimerkik­si jos A on saanut asun­non 1 ja B asun­non 2 ja molem­mat mak­saisi­vat heille määrä­ty­istä asun­noista 250 000. A olisi kuitenkin halun­nut asun­non 2 ja B asun­non 1. He mak­saisi­vat molem­mat 300 000 euroa, jos saisi­vat halu­a­mansa asun­not.  Vai­h­dos­ta syn­ty­isi 100 000 euron hyv­in­voin­ti­hyö­ty. Näin lask­ien pref­er­enssien sivu­ut­tamis­es­ta johtu­vat mene­tyk­set voivat olla huo­mat­ta­van suuria. Jat­ka lukemista “28. Asumispreferenssit”

27. Asuntojen hintasäännöstely

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Ekon­o­mistit vas­tus­ta­vat varsin laa­jasti kaiken­laista asun­to­jen hin­tasään­nöste­lyä. Tähän on usei­ta syitä, jot­ka vahvis­ta­vat tois­t­en­sa merk­i­tys­tä. Hin­tasään­nöste­lyn puoles­ta san­o­taan, että se tekee kaikille mah­dol­lisek­si päästä asumaan. Argu­ment­ti on virheelli­nen, kos­ka asumiseen tarvi­taan ennen kaikkea asun­to­ja ja tont­te­ja, eikä hin­tasään­nöste­ly tuo niitä lisää vaan saat­taa jopa vähen­tää tar­jon­taa, jol­loin entistä harvem­pi pääsee kaupunki­in asukkaak­si.  Mut­ta hin­tasään­nöste­ly merk­it­see, että kaik­ki voivat elätel­lä toivoa.

Hin­tasään­nöste­lyn ongel­mana ovat asun­to­jonot kaikkine harmei­neen, mut­ta ennen kaikkea, että se johtaa heikom­paan laatu­un ja ankeam­paan ympäristöön. Jat­ka lukemista “27. Asun­to­jen hintasäännöstely”

26. Myydä vai vuokrata maata?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Jos kaupun­ki kaavoit­taa omis­ta­maansa maa­ta, pitäisikö sen luovut­taa ton­tit tämän jäl­keen myymäl­lä vai vuokraa­mal­la? Myyn­nistä saa tuloa heti, vuokrat­u­lo taas tuot­taa kaupungille pysyvän ja ennustet­ta­van tulovir­ran. Jos vuokra on neljä pros­ent­tia ton­tin myyn­ti­hin­nas­ta, vuokraami­nen on kaupungille edullisem­paa, jos kaupun­gin omista lain­ois­taan mak­sama reaa­liko­rko on alle neljä pros­ent­tia. Tämä kuitenkin edel­lyt­täen, että kaupun­gin taloudelli­nen tilanne on niin hyvä, ettei velan määrä vaiku­ta sen lain­o­jen korkoon. Kos­ka vuokra on sidot­tu hin­tain­dek­si­in, tuot­to­pros­ent­tia tulee ver­ra­ta reaa­liko­rkoon eli nimel­lisko­ron ja inflaa­tion ero­tuk­seen. Laskel­mas­sa on lisäk­si otet­ta­va huomioon, että jos kaupun­ki myy ton­tit, se saa niistä jatkos­sa kiin­teistöveroa. Yleen­sä kaupun­ki saa lainaa halvem­mal­la kuin asun­nonos­ta­ja, jol­loin kaupungilla on suh­teelli­nen etu omis­tamiseen. Se puoltaa tont­tien vuokraamista.

Jos ton­tit vuokrataan, vuokraa voidaan määräa­join tark­istaa ylöspäin, jos maan arvo on nous­sut ja alaspäin, jos se on jostain syys­tä laskenut.

Myy­dessään tont­ti­maan kaupun­ki saa itselleen siihen asti toteu­tuneen maan arvon­nousun, mut­ta ei sen jälkeistä arvon­nousua. Helsin­gin kalleim­mil­la alueil­la asun­to­jen hin­nat ovat nimel­lis­es­ti kolminker­tais­tuneet kolmes­sakymme­nessä vuodessa. Tämä arvon­nousu on men­nyt läh­es kokon­aan noiden asun­to­jen onnekkaille omis­ta­jille. Myös vuokrates­sa maa­ta arvon­nousu jää aluk­si asukkaille itselleen, kunnes vuokraa joskus tark­iste­taan. Helsingis­sä tämä vuokran­tark­istus tapah­tuu 60 vuo­den kulut­tua, mut­ta se voi olla sil­loin todel­la suuri, jopa kym­menker­tainen. Kiin­teistövero sen sijaan seu­raa tai sen ainakin pitäisi seu­ra­ta alueen arvon kehi­tys­tä jatku­vasti. Jat­ka lukemista “26. Myy­dä vai vuokra­ta maata?”

25. Suunnitelmataloudesta markkinatalouteen

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Suuren maal­ta­paon vuosi­na kaupunkien rak­en­t­a­mi­nen oli val­ta­va kansalli­nen pon­nis­tus. Siinä käyte­tyt menet­te­ly­ta­vat oli­vat sen ajan hen­gen mukaisia. Nyt ne oli­si­vat lainvastaisia.

Yhteiskun­ta teki val­ta­van pon­nis­tuk­sen rak­en­taak­seen asun­to­ja pien­i­t­u­loisille. Hyvä­tu­loiset houkutelti­in asun­tosäästäjik­si anteliail­la veroe­duil­la. Kulu­tuserot pysyivät tulo­ero­ja pienemp­inä, kos­ka hyvä­tu­loisil­ta meni paljon rahaa asun­to­lain­o­jen korkoi­hin ja lyhen­nyk­si­in. Nyt omis­tusasum­i­nen vas­taavasti lisää kulu­tusero­ja yli viisikymp­pis­ten kesku­udessa, kun asun­to­lainansa jo mak­sa­neet keskimäärin varakkaat omis­tusasu­jat mak­sa­vat pelkkää yhtiö­vastiket­ta ja heitä keskimäärin pien­i­t­u­loisem­mat korkeaa vuokraa. Jat­ka lukemista “25. Suun­nitel­mat­aloud­es­ta markkinatalouteen”

HSL on tuhon tiellä

Pidän harmil­lise­na, että HSL nos­ti lipun­hin­to­ja peräti kahdek­sal­la pros­en­til­la alku­vi­ikos­ta tiukan äänestyk­sen jälkeen.

Täl­lä ker­taa pääsyylli­nen oli maan hal­li­tus, joka päät­ti nos­taa joukkoli­iken­teen arvon­lisäveroa. Sen vuok­si yksistään tarvit­ti­in kuu­den pros­entin hin­nanko­ro­tus. Itse veron vaiku­tus oli 3,6 pros­ent­tia. Lop­pu joh­tui siitä, että koro­tus vähen­tää myyn­tiä hin­ta­jous­ton takia. Maan hal­li­tus on myös laskenut autoilun vero­ja, joten se siitä.

Paljon pahempaa on kutenkin tulossa.

Jat­ka lukemista “HSL on tuhon tiellä”

24. Lisää kaupunkia alakeskuksiin!

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Asun­to­jen hin­noista voimme päätel­lä, että yhä use­ampi halu­aisi asua kaupunki­mais­es­ti, mielel­lään lähel­lä keskus­taa. Vas­taan tulee pula tont­ti­maas­ta. Keskus­tan tun­tu­mas­sa ole­vat alueet ovat jo täy­teen raken­net­tu­ja, eri­tyis­es­ti niiden mielestä, jot­ka siel­lä jo nyt asuvat.

Mik­si kaupunki­maista asum­ista ei voisi rak­en­taa keskus­to­jen ulkop­uolelle kuten Wienis­sä ja Kööpen­ham­i­nas­sa on tehty? Eikö nukku­malähiöi­den sijas­ta voisi olla vire­itä pikkukaupunke­ja, jot­ka olisi kytket­ty raideli­iken­teel­lä toisi­in­sa? Täl­lainen on eri­tyisen suosit­tua Sak­sas­sa. Jat­ka lukemista “24. Lisää kaupunkia alakeskuksiin!”

23. Nimbyt kaupungistumisen jarruna

Kali­for­nia on tai ainakin on ollut USA:n vetovoimaisin osaval­tio. Sen väk­iluku on kas­vanut nopeasti, minkä vuok­si Kali­for­ni­as­sa on asun­tokri­isik­si kut­sut­tu paha asun­top­u­la. Asum­i­nen on kallista, asun­not­to­mia ja asun­to­vaunuis­sa asu­via on paljon ja osaval­tion köy­hyysaste on korkein USA:n osaval­tioiden kesku­udessa, vaik­ka Kali­for­nia on kansan­tuot­teel­la henkeä kohden mitat­tuna Yhdys­val­tain rikkain osavaltio .

Dis­ney­landin työn­tek­i­jät uhka­si­vat lakol­la heinäku­us­sa 2024, kos­ka palk­ka ei riit­tänyt asumiseen kalli­is­sa Kali­for­ni­as­sa. Lakko väl­tet­ti­in huo­mat­tavil­la palkanko­ro­tuk­sil­la, jot­ka muun muas­sa nos­ti­vat yhtiön mak­saman min­imi­palkan 24 dol­lari­in tun­nil­ta, eli run­saaseen 3700 euroon kuukaudessa, jos työai­ka on 40 tun­tia viikossa.

Asumisen kalleus on johtanut yri­tyk­sis­sä palkkakus­tan­nusten nousu­un. Yri­tyk­siä ja väestöä on alka­nut siir­tyä Tex­as­i­in, joka on nouse­mas­sa men­estyk­sen kär­keen Yhdys­val­lois­sa. Väestö ikään­tyy monin paikoin, kos­ka nuoret eivät enää mah­du osaval­tioon. Jat­ka lukemista “23. Nim­byt kaupungis­tu­misen jarruna”