26. Myydä vai vuokrata maata?

26 vastausta artikkeliin “26. Myydä vai vuokrata maata?”

1. “Yleen­sä kaupun­ki saa lainaa halvem­mal­la kuin asun­non osta­ja, jol­loin kaupungilla on suh­teelli­nen etu omistamiseen.”

   Tuli­pas tyh­mä olo, kun en ole tätä aikaisem­min ajatel­lut. Sama taitaa päteä omis­tamiseen yleisemminkin.

   Vastaa

   1. Ei kaik­keen omis­tamiseen, kos­ka kaupun­ki on jois­sakin asiois­sa huono omistaja.

      Vastaa

      1. Kom­ment­ti­na Soin­in­vaar­alle että mis­sä tilanteeseen kaupun­ki olisi huono omis­ta­ja? Pitäisikö esimerkik­si kaupun­ki vas­ta­ta Seurasaaren museo alueesta varsinkin kun se on nyt sul­jet­tu tois­taisek­si? Helsingis­sä on usei­ta his­to­ri­al­lisia kohtei­ta kuten Aino Acht­en huvi­la tai Cyg­naeuk­sen gal­le­ria jot­ka ovat tyhjil­lään. Pitäisikö kaupun­gin vas­ta­ta niiden toiminnasta?

      2. Helsin­ki on ollut huono omis­ta­ja raken­nuk­sille ja päästänyt ne rapis­tu­maan. Kaupun­ki ei voi ottaa vas­tu­ulleen val­tion menoja.

   2. Asun­to­lainan mar­gin­aali yksi­tyiselle on tyyp­il­lis­es­ti jotain 0.6 % luokkaa. Aika mar­gin­aa­li­nen hyö­ty tuos­sa kaupungilla saavutettavissa.

      Vastaa

   3. Julkisel­la sek­to­ril­la on tosi­aan etu omis­tamiseen tuol­ta osin. Lisäk­si “vasem­mal­la” moni ajat­telee, että yksi­ty­i­somis­teisen ja julk­i­somis­teisen yri­tys­toimin­nan olen­nainen ero on se, että yksi­ty­i­somis­teisen mah­dol­liset voitot menevät “hukkaan” (=pienelle omis­ta­japorukalle ehkä ulko­maille), kun taas julk­i­somis­teisen yri­tyk­sen mah­dol­liset voitot jäävät hyödyt­tämään meitä kaikkia veron­mak­sajia. Tuo ajat­telu pätee. Kuitenkin, itse uskon EVAn rapor­tis­sa “Laiska jät­tiläi­nen” lis­tat­tui­hin tee­sei­hin: julkises­sa omis­ta­jao­h­jauk­ses­sa on väistämät­tä laatuon­gelmia, jot­ka ovat suurem­pia kuin yllälis­tatut julk­i­somis­teisu­u­den “edut”. Suomes­sa julki­nen sek­tori on kan­sain­välis­es­ti ver­taillen erit­täin äver­iäs ja on suuromis­ta­jana melkein kaikissa suuryri­tyk­sis­sämme. Suomen kehi­tys ja tila todis­taa, että suuri julki­nen omis­tus elinkei­noelämässä ei takaa hyvää tuot­tavu­us- ja elin­ta­soke­hi­tys­tä. Itse uskon, että suuri julk­i­somis­teisu­us on juurisyy Suomen heikkoon tuot­tavu­us- ja elintasokehitykseen.

      Vastaa

      1. Suomes­sa julki­nen sek­tori on kan­sain­välis­es­ti ver­taillen erit­täin äver­iäs ja on suuromis­ta­jana melkein kaikissa suuryri­tyk­sis­sämme. Suomen kehi­tys ja tila todis­taa, että suuri julki­nen omis­tus elinkei­noelämässä ei takaa hyvää tuot­tavu­us- ja elin­ta­soke­hi­tys­tä. Itse uskon, että suuri julk­i­somis­teisu­us on juurisyy Suomen heikkoon tuot­tavu­us- ja elintasokehitykseen. 

         Mie­lenki­in­toista että päädymme samas­ta asi­as­ta aikalail­la vas­takkaiseen ana­lyysi­in. Suo­mi nousi käsit­tämät­tömän nopeasti köy­hästä agraariy­hteiskun­nas­ta maail­man vau­raimpi­en maid­en joukkoon, ja se tehti­in samal­la kun Suo­mi siir­tyi talous­lib­er­al­is­mista nyt nähtävään malli­in mis­sä julkisel­la sek­to­ril­la on näp­pin­sä pelis­sä vähän joka­paikas­sa. Myös rahoittamassa/omistamassa yri­tyk­siä ja niiden kasvua.

         Eli vähänkään his­to­ri­al­lista per­spek­ti­iviä otta­mal­la oma näkökul­mani on että suuri julk­i­somis­teisu­us on yksi syy Suomen raketino­maisen hyvään tuot­tavu­us- ja elintasokehitykseen.

         Kumpi lie meistä sit­ten oike­as­sa. Ehkä kumpikin. Min­ua viisaam­mat rak­en­takoot sil­lan näi­den kah­den näke­myk­semme välille.

2. Vuokra­tont­ti­jär­jestelmä kehit­tyi oletet­tavasti alku­un Vallilan-Käpylän kaltaisi­in tarpeisi­in, jois­sa kaupun­ki jär­jesti tont­te­ja pel­lol­ta edullisen asumisen tarpeisi­in pien­i­t­u­loisille. Jär­jestelmää ei edelleenkään pitäisi soveltaa kuin poikkeustapauk­si­in. On pelot­tavaa, että näinkin kom­mu­nisti­nen jär­jestelmä pysyy hengis­sä muuten melko vapaas­sa kaupungis­sa. Lie­neekö val­lan­hi­mon lisäk­si todel­li­nen syy mainit­se­masi pelko kiin­teistövero­jen val­u­mis­es­ta maakun­taan? Nykysys­tee­mis­sä kaupun­ki virkamiehi­neen ja poli­itikkoi­neen sanelee, mitä raken­netaan ja miltä sen täy­tyy näyt­tää. Luot­to oman sys­teemin kom­pe­tenssi­in on vahva.

   Asukkaat eivät voi lunas­taa vuokra­tont­ti­aan ja kaupun­ki kek­sii mieli­v­al­tais­es­ti mihin vuokra perus­tuu. Esimerkkinä van­hoil­la alueil­la, jois­sa vuokria juuri korotet­ti­in, uut­ta mak­sua mak­se­taan myös sel­l­aisil­ta por­taiden, ulko­seinän ja kel­lar­ien neliöme­treiltä, jot­ka eivät olisi uud­isko­hteis­sa raken­nu­soikeudel­lista ker­rosalaa. Lisäk­si pien­taloista kerätään jostain syys­tä suurem­paa neliöhin­taa, vaik­ka kohde olisi kuin­ka pienel­lä ton­til­la tai tehokas. Val­lan­pitäjien mieli­v­al­ta on oikukas ja vuokra­ton­teil­la hyvin epä­tasa-arvoinen suh­teessa omis­tusko­hteisi­in. Toivon todel­la, että kurssi joskus kään­ty­isi niin, että yhtiöil­lä olisi mah­dol­lisu­us han­kkia maat itselleen, ja alkaa kan­taa kiin­teistöveroa tasaverois­es­ti muiden kanssa.

   Vastaa

3. Miten valmi­ik­si raken­ne­tu­il­la alueil­la “maan arvon­nousu” mitataan? Kun täy­teen raken­net­tu­jen aluei­den talo­jen alla olevil­la ton­teille ei ole ole­mas­sa markki­naa, tässä on siir­ryt­ty puhu­maan asun­to­jen hin­noista. Kun kaupungilla ei ole oikeut­ta per­iä myyn­tivoit­toveroa eikä var­al­lisu­usveroa, on tässä lähdet­ty per­imään “tont­ti­maan arvon­nousua” ton­tin­vuokrien kaut­ta. Jos Munkkivuoreen raken­netaan pikaraiti­otie tai muu­ta “urbaa­nia mukavaa”, minkälainen yksit­täisen tont­ti­maan arvon­nousu tästä seu­raa? Kaupun­ki kaavot­ta­ja­mo­nop­o­li­na ryhtyy siis pelaa­maan ton­tin­vuokrapeliä? “Tont­tien vuokraa voidaan määräa­join tark­istaa ylöspäin, jos maan arvo on nous­sut, ja alaspäin jos se on laskenut”. Mikä instanssi tämän imag­inäärisen arvon­nousun määrit­telee ja miten se tapahtuu?
   “Jos maa on yksi­tyisessä omis­tuk­ses­sa, arvon­nousu kohdis­tuu lähtöko­htais­es­ti lahjoituk­se­na omis­ta­jille”. Ja tämä esitetään myöhem­min syynä päät­täjien mah­dol­liselle halut­to­muudelle investoi­da yhteen yksit­täiseen kaupungi­nosaan. Mik­si lail­lisel­la, markki­nahin­taisel­la kau­pal­la aikanaan oste­tun ton­tin kau­pan jälkeinen arvon­nousu kuu­luisi mak­set­tavak­si kaupungille? Tai asun­non? Sik­sikö, että kaupung­in­val­tu­us­to on päät­tänyt myöhem­min rak­en­taa alueelle leikkipuis­ton, raiti­o­tien tai muun yhtey­den, jon­ka kus­tan­nuk­set asukkaat mak­sa­vat kunnallisveroissa.
   Kaupun­ki ovat kaupunki­laiset itse, jot­ka vuosit­tain bud­jetis­sa päät­tävät kun­nal­lisveros­ta, jota kerätään kaupun­gin palveluista ja investoin­neista ker­tyvien kulu­jen mak­samiseen. Kaik­ki kaupunki­laiset ovat keskenään tasaveroises­sa ase­mas­sa, ja investoin­nit kyl­lä päätetään asukkaiden tarpei­den ja resurssien raameis­sa. Näin oli ainakin ennen.
   Koko tämä ajat­telu määrit­telemät­tömästä maan arvon­nousus­ta ja siitä muka seu­raavas­ta asun­to­jen hin­to­jen nousus­ta, joka on muka lahjoi­tus “näille onnekkaille”, on aika harhaista ja kyynistä vuokrakiskon­taa, joka ei kestä lain­mukaista tarkastelua ollenkaan. Kaik­ki asun­to­jen tai aluei­den hin­to­jen vai­hte­lut eivät johdu pelk­istä raiteista, ja jo kun­nal­lis­la­ki edel­lyt­tää, että asuinalueil­la on liikku­misy­htey­det ja muut palve­lut leikkipuis­toi­neen. Nämä asukkaiden yhteis­es­ti tekemät päätök­set eivät ole “lahjoituk­sia”, joi­ta tulisi ton­tin­vuokril­la per­iä takaisin. Käsit­tämätön­tä ajattelua.

   Vastaa

   1. Näin on. Maavuokran tai kiin­teistöveron nos­to van­hoil­ta asukkail­ta maan arvon­nousu­un vedoten ei kestä mitään laillisuustarkastelua.

      Iso­ja liiken­nehankkei­ta pitäisi Helsin­gin kokoises­sa kaupungis­sa pystyä rahoit­ta­maan myös keräämäl­lä autoil­i­joi­ta ruuh­ka- tai tiemaksuja.

      Vastaa

   2. Esimerkik­si Yhdys­val­lois­sa se tehdään niin, että tont­ti­maan arvo päätel­lään asun­to­jen hin­noista ja kiin­teistövero perus­tuu ton­tin arvoon.

      Vastaa

      1. USA kel­paa var­maan mallik­si meille asum­isjär­jeste­lyis­sä, yksi­ty­isautoilu­un perus­tu­va hajaut­tu kaupunki­rakenne, ja köy­hät työssäkäyvät asu­vat trailerparkeissa.

4. Mik­si lail­lisel­la, markki­nahin­taisel­la kau­pal­la aikanaan oste­tun ton­tin kau­pan jälkeinen arvon­nousu kuu­luisi mak­set­tavak­si kaupungille? 

   Blo­gisti esit­ti ajatuk­sen että ton­tin arvon­nousu ei suurelta osin aiheudu ton­ti­nos­ta­jan tekemistä investoin­neista tai paran­nustöistä, vaan (i) kaupun­gin muo­dos­tu­misen ylipään­sä tuot­tamista kasaan­tu­mishyödy­istä; ja (ii) kaupun­gin ehkä tekemistä investoin­neista tämän nimeno­maisen ton­tin lähistöille, kaikkien kun­nal­lisveron mak­sajien pus­sista. Sil­loin lail­lis­es­ti, oikeu­den­mukaises­ti [*] säädetyl­lä kiin­teistöverol­la voisi jakaa molem­mat hyödyt kaikille kaupunki­laisille. Kiin­teistövero on maail­mal­la melko yleinen ja monin paikoin USAs­sa määrältään suurikin.

   Tai asun­non? Sik­sikö, että kaupung­in­val­tu­us­to on päät­tänyt myöhem­min rak­en­taa alueelle leikkipuis­ton, raiti­o­tien tai muun yhtey­den, jon­ka kus­tan­nuk­set asukkaat mak­sa­vat kunnallisveroissa.

   Juuri sik­si. Asukkaathan saa­vat myös sen ton­tista mak­set­ta­van kiin­teistöveron tuo­ton, alen­tuneen kun­nal­lisveron muo­dos­sa. Nyt investoin­nin hyö­ty vain jakaan­tuu kaikille kaupunki­laisille eikä pelkästään ton­tin omis­ta­jalle ja hänen lähinaapureilleen. 

   Kiin­teistöveron tuot­toa­han ei vede­tä alas mis­tään kul­tais­es­ta ves­san­pön­töstä, eikä sitä käytetä val­tu­utet­tu­jen orgioi­hin ja juominkei­hin. Toki jos kiin­teistöveron keräys- ja hallinnoin­tikus­tan­nuk­set veisivät kovin suuren osan veron tuo­to­s­ta, kokon­ais­sum­man kannal­ta kan­nat­taisi ehkä pikem­min jät­tää vero keräämät­tä ja ton­tin arvon­nousu vähän epäreilusti ton­tin omis­ta­jalle, ja luot­taa että keskimäärin ja pitkässä juok­sus­sa arvon­nousut jakaan­tu­vat tasan kaikille kaupunki­laisille. Kokon­ais­sum­man lisäk­si pelis­sä kuitenkin ovat myös kan­nus­teet mihin osaansa tai toim­intoon­sa kaupun­ki investoi.

   [*] Yritin sym­metris­es­ti käyt­tää ter­miä ‘markki­nahin­tainen’, mut­ta vaatisi hie­man pohd­in­taa mitä markki­nahin­tainen kiin­teistövero tarkoit­taa, jos on edes mah­dolli­nen. Sik­si ‘oikeu­den­mukainen’, vaik­ka se huono ter­mi mielestäni onkin.

   Vastaa

5. Kiin­teistövero tuot­taa kyl­lä rahaa muillekin kuin kaupungeille, vaik­ka voimala-aluei­den verot jätet­täisi­inkin pois laskuista.

   Uuden­maan osu­us kiin­teistövero­jen tuo­to­s­ta on samaa tasoa kuin maakun­nan osu­us Suomen brut­tokansan­tut­teesta, joten kiin­teistöverot eivät ole mitenkään pain­ot­tuneet tänne.

   Maaseudul­la kiin­teistövero­ja tuot­ta­vat vak­i­tu­is­ten asuinki­in­teistö­jen lisäk­si kesämök­it, joiden vero­pros­ent­ti on selvästi korkeampi kuin vak­i­tu­is­ten asuinkiinteistöjen.

   Met­sä­maa on vapautet­tu kiin­teistöveros­ta, mut­ta vas­taavasti met­sän myyn­ti­tuo­toista pitää mak­saa pääo­mat­uloveroa. Vaik­ka vero meneekin ensin kokon­aan val­ti­olle, sen kun­tako­htainen tuot­to ote­taan huomioon las­ket­taes­sa veron kun­tao­su­u­den jyvi­tyspros­ent­te­ja, joten kun­nat saa­vat oman alueen­sa met­sien tuo­to­s­ta merkit­tävän osuuden.

   Vastaa

6. Soin­in­vaara:

   “Kiin­teistövero osal­lis­tuu kun­tien väliseen vero­tu­lo­jen tasauk­seen luku­un otta­mat­ta vesi- ja tuulivoimaloiden kiin­teistövero­ja. Ne ovat merkit­tävä tulolähde joillekin maalaiskun­nille, kun taas tont­ti­maan kiin­teistövero tuot­taa rahaa lähin­nä vain kaupunkikun­nille eri­tyis­es­ti kos­ka maa- ja met­sä­talous­maas­ta ei per­itä kiin­teistöveroa. Kaupun­ki joutuu mak­samaan 18,5 pros­ent­tia saamis­taan kiin­teistö­tu­lois­taan vero­tu­lo­jen tasauk­seen. Tont­tien vuokrat­u­lot kaupun­ki saa pitää kokon­aan. Tässä on ilmeinen epäjohdonmukaisuus.”

   Tuos­sa on epäjo­hdon­mukaisu­us. Todet­takoon kuitenkin, että vesi- ja tuulivoimaloiden kiin­teistöverot ovat kokon­aiski­in­teistöveroista val­takun­nal­lis­es­ti ainakin tois­taisek­si vielä aika pieniä, kos­ka ei näis­sä voimalois­sa kovin iso­ja raken­nuk­sia yleen­sä ole — ja että molem­pi­in liit­tyy iso­ja merkit­täviä alueel­lisia ulkoishait­to­ja. Vesivoimakun­nat ovat menet­täneet joken­sa, ja korkeisi­in tuulivoimaloiden liit­tyy merkit­täviä maise­mavaiku­tuk­sia. Tuuli- ja aurinkovoimaan liit­tyvä kiin­teistöveron kokon­ais­määrä Suomes­sa on noin 40 miljoon­aa euroa vuodessa. Voimalate­knolo­giaa ei kiin­teistöverote­ta arvol­laan, vaan esim. tuulivoimalas­ta verote­taan kiin­teistönä vain sen jalkaa. Ydin­voimalois­sa kiin­teistöverot ovat jo merkit­tävää kokolu­okkaa, mut­ta niitä on aika vähän. Niiden kiin­teistövero­tu­lo­ja osin tasataan.

   Sekä vesi- että tuulivoiman osalta syytä huomioi­da myös vero­tuk­sen kokon­aisu­us. Yhteisövero on usein euromääräis­es­ti isom­pia asia ener­giantuotan­nos­sa kuin kiin­teistövero, ja yhteisöverotet­ta­vat voitot siir­retään usein muuhun kun­taan verotet­tavak­si kuin mis­sä vesivoima tai tuulivoima sijait­see. Esim. Kemi­jo­ki Oy:n vesivoiman tuo­tot yhteisverote­taan pääkaupunkiseudulle, kos­ka Kemi­jo­ki Oy myy tuot­ta­mansa sähkön noin 1 sentin kilo­wat­ti­tun­ti­hin­nal­la pääkaupunkiseudul­la sijait­seville yhtiöille, tyyli­in For­tum tai UPM — ja yhteisövero­tuo­tot esim. Lapis­sa tehdys­tä vesivoimalas­ta mak­se­taankin merkit­tävältä osin voima­la­paikkakun­tien ulkop­uolelle. Tuulivoiman ja vesivoiman kiin­teistöveron tasauk­sen ulkop­uolelle jät­tämi­nen liit­tyy kai osin myös siihen, että aika moni paikalli­nen kun­ta ei saa yhteisövero­tuot­toa näistä voimaloista nykyään enää ollenkaan, eikä pysyviä työ­paikko­jakaan niistä, kun sekä tuuli- että vesivoimaloiden ylläpi­to tapah­tuu nykyään pääsään­töis­es­ti etähallinnalla.

   Vastaa

7. No voisi esimerkik­si Hart­wall areenan purkaa ja rak­en­taa siihen asun­to­ja — paljon mah­tuu, raide jo on ja myös on ratik­ka lähellä. 

   Vas­taavia aluei­ta on paljon, Man­ner­heim­intien mökkikylät, Tal­in mökkikylät, Laut­tasaaren kär­jen hökke­lit, jne 

   Seurasaa­reenkin mah­tuu keskelle asun­to­ja — Ne voisi velvoit­taa mak­samaan avus­tus­ta jot­ta saaren ulkoilu­o­sio pysyy auki 

   Maa­ta on kyl­lä — jos vain joku mak­saisi asumisen ja rak­en­tamisen kustannukset.

   Vastaa

8. Lehti­saari on äärim­mäi­nen esimerk­ki syistä, jon­ka takia en ikinä osta asun­toa joka on vuokra­ton­til­la. Kun talo on raken­net­tu, vuokran tarkas­tuk­sille vuokrakau­den lop­pues­sa ei tun­nu ole­van mitään rajoit­tei­ta. Talon siirtämi­nen pois on har­voin vai­h­toe­hto. Helsin­ki on tähän asti mielestäni aika perustel­lusti nos­tanut vuokria, vaik­ka näistä aina vään­netäänkin raflaavia otsikoi­ta. Mikään ei kuitenkaan takaa, että sama jatkuu. Vaalit on neljän vuo­den välein, ja uusi val­tu­us­to tekee uddet päätökset.

   Vastaa

9. “Helsin­gin kalleim­mil­la alueil­la asun­to­jen hin­nat ovat nimel­lis­es­ti kolminker­tais­tuneet kolmes­sakymme­nessä vuodessa. Tämä arvon­nousu on men­nyt läh­es kokon­aan noiden asun­to­jen onnekkaille omistajille.”

   Kuu­lostaa hienol­ta mut­ta sitä se ei todel­lisu­udessa ole. 3‑kertaistuminen 30 vuodessa tarkoit­taa 3.79% vuosit­taista tuot­toa jos­ta inflaa­tio vie noin puo­let. Suo­ma­laiset osak­keet tuot­taa his­to­ri­al­lis­es­ti noin 7% ja korkosi­joituk­setkin 3%. Suomes­sa siis ei kan­na­ta ostaa asun­toa ja pitää sitä tyhjil­lään arvon­nousua odotel­lessa, varsinkin kun vastik­keet vie täm­möisen “sijoituk­sen” vah­vasti pakkasen puolelle.

   Min­ul­lakin on asun­non arvo kolminker­tais­tunut (tai ehkä ylikin, en tiedä mikä se hin­tata­so täs­mälleen nyt on) n 30 vuodessa. Sent­tiäkään tästä ei näy pankki­tilil­läni. Eikä näykään kos­ka oma asun­to ei ole tyyp­illi­nen sijoi­tus jon­ka voi myy­dä ja sit­ten kylpeä kahi­sevas­sa. Jokaisen pitää asua jos­sakin koko ajan niin tämän myy­dessäni joudun osta­maan uuden asun­non. Kyseessä on siis käytän­nössä hyödykkei­den vai­h­tokaup­pa. Siitä voi jäädä muu­ta­ma killin­ki tilil­leni, tai ehkä joudun mak­samaan jotain ylimääräistä mut­ta mis­tään “arvon­nousus­ta” en pääse nauttimaan.

   Vastaa

10. Joo kai te talon kallis­tuneet nimellisesti
    Kattoremontti
    Ikkunoiden vaihto
    Putkiremppa
    Asun­cion uusi keittiö 

    Omis­tusasum­i­nen on nimel­lis­es­ti hal­paa joo vaan real­i­ty on maa maata

    Vastaa

11. Tässäkin keskustelus­sa on nos­tet­tu esille aja­tus, että vuokra­ton­til­la ole­vaa asun­toa ei kan­na­ta ostaa mis­sään nimessä. Väit­teestä voi olla eri mieltä, mut­ta se ker­too siitä, että vuokra­tont­ti koetaan riskiksi.

    Eikö tämä koet­tu ris­ki alen­na ihmis­ten mak­suhalukku­ut­ta asun­nos­ta ja sitä kaut­ta maan arvoa: tuot­taa hyv­in­voin­ti­tap­pi­o­ta lisään­tyneen riskin kautta?!

    Se että ris­ki ei olisi todel­li­nen (koskaan ei ole taidet­tu ton­tin­vuokra­sopimuk­sia jät­tää uusi­mat­ta) ei auta. Itse asi­as­sa vuokra­ton­tit lienevät tämän huolen vuok­si lisäk­si kroonis­es­ti alihinnoiteltuja…

    Väit­teeni on, että tämä riskitek­i­jä ja hin­noit­telu­on­gel­ma on vaiku­tuk­seltaan isom­pi kuin kaupun­gin vs. asun­nonos­ta­jan korkoero.

    Sik­si kaupun­gin ehkä kuitenkin kan­nat­taisi myy­dä tontit.

    Vastaa

    1. Onko Helsingillä siis ongel­ma että vuokra­ton­tit jäävät tyhjilleen?

       Vastaa

    2. Van­taan seu­rakun­tay­htymän toimet Lehti­saa­res­sa oli­vat suo­ras­taan törkeitä. Sel­l­ainen pitäisi kieltää lain­säädän­nöl­lä. Kaupun­ki ei toi­mi vuokranan­ta­jana noin eikä voikaan toimia.

       Vastaa

       1. Pääki­ista ratkaisti­in seu­rakun­nan hyväk­si hov­ioikeudessa, tietääk­seni. Riidas­sa oli kyse siitä, onko kiin­teistön omis­ta­jal­la oikeus määrätä ton­tin vuokra van­han sopimuk­sen pää­tyt­tyä. Lop­putu­los oli, että on, mikä ei voin­ut tul­la yllä­tyk­senä kellekään. Lisäk­si oikeus vahvisti, että maan­vuokrala­ki ajaa vuokra­sopimuk­sen ohi, mikä on yhtä lail­la selvää. Asukkaat mak­soi­vat riidan kolmel­la taval­la: oikeusku­lut, asun­to­jen hin­nat lask­i­vat ja asumisku­lut nousi­vat. Asumisku­lu­jen nousu on syy asun­to­jen hin­to­jen lasku­un. Vai­h­toe­hto olisi ollut antaa seu­rakun­nan kor­va­ta asun­to­jen käypä arvo.
          Tämän kaiken Osmo tietää, kos­ka olen sen täältä oppin­ut. Törkeys jäi epä­selväk­si, ehkä voisit sen selit­tää. Varsinkin kun se pitäisi lain­säädän­nöl­lä estää.

       2. Seu­rakun­tay­htymä nos­ti maan­vuokran tasolle, jol­la se ei saisi mitenkään tyhjää tont­tia vuokratuk­si — niitä tyhjiä tont­te­ja siel­lä kai yhä oli, muta pysyvåät tyhjinåä, kos­ka seu­rakun­ta olisi hävin­nyt tämän oikeu­denkäyn­nin jos olisi samanaikaises­ti vuokran­nut tont­te­ja halvem­mal­la. Seeru­rakun­tay­htymä otti taval­laan tont­geil­la ole­vat raken­nuk­set pant­ti­vangik­seen. Laki­in tarvit­taisin kohtu­ullisu­us­vaa­timus ja tuomiois­tu­imi­in talout­ta ymmärtäviä jäseniä.

12. Jos vuokrasopimuksen/kaupan osa­puo­let ovat ratio­naal­isia ja ennakoi­vat arvon­muu­tok­set keskimäärin oikein, vuokrauk­sen ja myyn­nin pitäisi kaiketi olla ekvi­va­lent­te­ja tapo­ja: kaup­pahin­ta vas­taa odote­tun vuokravir­ran nyk­yarvoa. Epä­var­muus on tietysti merkit­tävää ja riskit jakau­tu­vat näis­sä sopimus­muodois­sa eri tavoin, kuten kuvaat. Käsit­telet lähin­nä maan arvon nousua ja sen odotus­ta, joka kap­i­tal­isoituu käsi­tyk­seen maan arvos­ta. Mut­ta riskiä on kaiketi toiseenkin suun­taan — jos Golf-vir­ta katkeaa ja ilmas­to kylme­nee rajusti näil­lä lev­eysasteil­la tai jos meren pin­ta nousee ennakoitua enemmän. 

    Esille otta­masi kiin­teistöveron tasaus luo käsit­tääk­seni todel­lisen epäsym­me­tri­an, joka puoltaa vuokraamista. 

    Välimuo­tona käytetään maail­mal­la ja meil­läkin vuokra­sopimuk­sia, jois­sa kil­pailute­taan kyn­nys­ra­ha vuokra­sopimuk­sen saamisesta.

    Vastaa

13. Ehkä seu­rakun­ta uskoi, että ton­til­la ja sille raken­netul­la talol­la on yhteise­t­ua, jol­la voi perustel­la korkeam­man vuokran. Vähän samal­la taval­la kuin auton koril­la ja moot­to­ril­la yhdessä paketis­sa voi olla saatavis­sa parem­pi vuokratuot­to kuin osil­la erik­seen. Lisään vielä, että vuokralaiset oli­si­vat tietääk­seeni saa­neet lisäk­si kor­vauk­sen tule­vista tuo­toista, jon­ka talon rak­en­t­a­mi­nen on mah­dol­lis­tanut. Ajatuk­se­na on se, että vuokralaisel­la olisi syy kehit­tää kiin­teistön arvoa omil­la toimil­la ilman, että vuokra-ajan jäl­keen omis­ta­ja kerää kaik­ki hyödyt.

    Vastaa