14. Pientaloja vai kerrostaloja?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

Pääsään­töis­es­ti tar­jol­la ole­vat ton­tit pitäisi ohja­ta siihen käyt­tö­tarkoituk­seen, jos­sa niistä mak­se­taan eniten. Sehän tarkoit­taa, että niistä on eniten hyö­tyä siinä käytössä. Täl­löin tosin las­ke­taan vain hyö­tyä käyt­täjälle itselleen, ei mah­dol­lisia ulkoisia hyö­tyjä ja hait­to­ja. Kos­ka kaupunkielämä on täyn­nä ulkois­vaiku­tuk­sia, voi olla perustel­tua poike­ta tästä järjestyk­ses­tä, mut­ta se pitäisi perustel­la avoimesti. Jos perustelu ei kestä päivän­val­oa, se on toden­näköis­es­ti huono. Tarkaste­len jatkos­sa sitä, pitääkö ton­tit antaa asumiseen, toimis­toik­si vai teol­lisu­us­ton­teik­si, mut­ta aloite­taan kysymyk­ses­tä, että jos ton­tit osoite­taan asumiseen, pitääkö ne osoit­taa ker­ros- vai pientalorakentamiseen.

Tässäkin pitäisi rahan ratkaista. Jos ton­tista mak­se­taan enem­män ker­rostaloille kuin pien­taloille kaavoitet­tuna, ne pitäisi kaavoit­taa ker­rostaloik­si. Jat­ka lukemista “14. Pien­talo­ja vai kerrostaloja?”

13. Suhteellinen etu

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Suh­teelli­nen etu kuu­luu talousti­eteen keskeisi­in käsit­teisi­in. Se on niin tehokas ajat­telun apu­vä­line myös talous­teo­ri­an ulkop­uolel­la, että se pitäisi opet­taa koulus­sa aivan kaikille matem­ati­ikan yhteydessä.

Talousti­eteen oppikir­jois­sa suh­teelli­nen etu opete­taan yleen­sä käyt­täen esimerkkinä pel­lon tuot­toa. Jos hehtaar­ituot­to vehnää vil­jeltäessä on pel­lol­la A 2000 kiloa ja pel­lol­la B 3000 kiloa, vehnän vil­jeli­jä ajat­telee, että hänen pitää saa­da käyt­töön­sä pel­to B, kos­ka sil­lä hehtaarisato on suurin. Mut­ta jos pitää vil­jel­lä myös kau­raa ja kaurasato on pel­lol­la A 1000 kiloa ja pel­lol­la B 2000 kiloa, eli pel­lol­la B myös kaurasato on suurin. Pel­lol­la B on suh­teelli­nen etu kau­ran vil­je­lyyn, kos­ka kaurasato on sil­lä kaksinker­tainen pel­toon A ver­rat­tuna, mut­ta vain vehnän kohdal­la vain puoli­tois­tak­er­tainen. Saman voi sanoa niin, että pel­lol­la A menetetään 300 vehnäk­iloa vas­taan 150 kiloa kau­raa, mut­ta pel­lol­la B 200 kiloa kau­raa. Pel­lol­la B on suh­teelli­nen etu kau­ran vil­je­lyyn ja pel­lol­la A vehnän viljelyyn.

Suh­teelli­nen etu on keskeinen käsite ulko­maankaup­pateo­ri­as­sa: maan kan­nat­taa erikois­tua siihen tuotan­toon, johon sil­lä on suh­teelli­nen etu. Ter­mi sopii kuitenkin hyvin myös sen pohtimiseen, mitä mil­läkin ton­til­la kan­nat­taa kaupungis­sa tehdä.

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä

12. Nostaako kallis tontti asumisen hintaa?

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Kalli­ille ton­tille ei voi syn­tyä halpo­ja asun­to­ja. Raken­nus­li­ik­keen on saata­va uusista asun­noista niiden osta­jil­ta raken­nuskus­tan­nuk­set ja ton­tin hin­ta sekä niiden päälle vielä kohtu­ulli­nen yrit­täjävoit­to. Muuten ei kan­na­ta rak­en­taa. Kalli­il­la ton­til­la ei siis voi olla halpo­ja asun­to­ja, ellei raken­nus­li­ike ole arvioin­ut tilan­net­ta pahasti väärin.

Kään­teinen ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Vaik­ka arvokas tont­ti myy­dään raken­nus­li­ik­keelle hal­val­la, asun­noista ei tule halpo­ja. Asun­not myy­dään eniten tar­joav­ille eikä tämä hin­ta riipu siitä, paljonko raken­nus­li­ike on mak­sanut ton­tista eikä edes siitä, kuin­ka kalli­ik­si rak­en­tamien on tul­lut. Jat­ka lukemista “12. Nos­taako kallis tont­ti asumisen hintaa?”

11. Kaupunkien välinen muuttopaine

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä  kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Asumisen hin­ta ker­too myös kaupunkien halut­tavu­ud­es­ta asuinkaupunk­i­na. Jos saman­laisen asun­non vuokra kaupungis­sa A on 1200 €/kk ja kaupungis­sa B 900 €/kk ja henkilö val­it­see silti kaupun­gin A, hänel­lä on jokin syy pitää A:ta parem­pana itselleen. Juuri hänen kohdal­laan siihen voi olla eri­tyi­nen syy, vaikka­pa työ­paik­ka opet­ta­jana, mut­ta täl­lainen hin­taero ei voi olla pysyvä, ellei kaupun­ki A olisi jostain syys­tä keskimäärin vetovoimaisem­pi.  Juuri sik­si muut­to­tap­pioalueil­la asun­not ovat halpo­ja ja kasvukeskuk­sis­sa kalliita.

Asun­to­jen hin­taerot kahlit­se­vat muut­topainei­ta aluei­den välil­lä vähän niin kuin pato kah­den vesistön välillä.

Asum­i­nen on selvästi kalli­im­paa Helsingis­sä kuin Tam­pereel­la, vaik­ka monis­sa selvi­tyk­sis­sä on todet­tu Tam­pereen ole­van Helsinkiä halu­tumpi asuinkaupunk­i­na. Jat­ka lukemista “11. Kaupunkien väli­nen muuttopaine”

10. Naapuruston merkitys

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki, ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä  kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

***

Aluei­den hin­taerot eivät riipu vain itse alueen fyy­si­sistä olo­suhteista. Myös naa­pureil­la on merk­i­tys­tä. Asun­not ovat varakkaiden asuinalueil­la kalli­impia kuin niiden objek­ti­ivisia olo­suhtei­ta ajatellen pitäisi olla, kos­ka asun­non osta­jat ovat halukkai­ta mak­samaan mielei­sistään naa­pureista. Samas­ta syys­tä vuokrat­alo­val­taisil­la alueil­la kovan rahan asun­not ovat nor­maalia halvem­pia. Michelle Oba­ma kuvasi muis­tel­makir­jas­saan Min­un tari­nani, miten mustien muut­ta­mi­nen Chicagon keskilu­okkaisille asuinalueille sai aikaan valkoisen keskilu­okan paon alueelta ja hin­to­jen rom­ah­tamisen. Hyv­in­voivan keskilu­okan ennakkolu­u­loisu­ud­es­ta on vaikea puhua, kos­ka se tulk­i­taan ilmiön hyväksymisek­si. On kuitenkin eri asia tun­nus­taa jokin asia reali­teetik­si kuin hyväksyä se eet­tis­es­ti oikeak­si. Tässä esimerkissä he tosin saa­vat ran­gais­tuk­sen­sa: menet­tävät paljon rahaa myy­dessään asun­ton­sa hal­val­la. Jat­ka lukemista “10. Naa­pu­rus­ton merkitys”

9 Hyötyvätkö asukkaat mitään paremmasta kaupungista?

Jos kaik­ki asunalueelle tehtävät paran­nuk­set kap­i­tal­isoitu­vat tont­tien hin­toi­hin ja vuokri­in, eikö se tarkoi­ta, etteivät asukaat hyödy niistä mitään? Joutu­vathan he mak­samaan alueen paran­tu­mis­es­ta niin paljon, että se neu­tral­isoi hei­dän saa­mansa hyö­dyn. Ain­oa, joka hyö­tyy, on ton­tin omis­ta­ja. Suun­nilleen näin kävisi, jos paran­nuk­sia tehtäisi­in vain yhdel­lä alueel­la. Siitä yhdestä ja ain­oas­ta tulisi aiem­paa halu­tumpi ja asumis­es­ta siel­lä tulisi kalli­im­paa. Jos sen sijaan paran­nuk­sia tehdään kaikkial­la, halut­tu­jen aluei­den määrä lisään­ty­isi, mikä leikkaisi hin­nan nousua. Jos paran­nuk­sia tehtäisi­in kaikkial­la muual­la kuin yhdel­lä alueel­la, sen yhden alueen arvo vas­taavasti lask­isi. Jat­ka lukemista “9 Hyö­tyvätkö asukkaat mitään parem­mas­ta kaupungista?”

8. Urbaanit mukavuudet

Suomen kielessä ei ole vaki­in­tunut­ta vastinet­ta englan­ninkieliselle käsit­teelle urban ameni­ty, jota käytetään paljon englan­ninkielisessä kaupunkien kehit­tämistä koskevas­sa kir­jal­lisu­udessa. Tämä on oireel­lista, sil­lä jos asialle ei ole nimeä, sitä ei osa­ta ajatel­la tai ei siitä ainakaan voi­da puhua. Perus­tu­uhan ajat­telu suurelta osin kieleen.

Oxford Dic­tio­nary määrit­tää sanan ameni­ty tarkoit­ta­maan paikan tai olo­suh­teen miel­lyt­tävyyt­tä. Urban ameni­ty on paikkaan liit­tyvä mieli­hyvää tuot­ta­va asia – kau­nis puis­to, rantarait­ti, kau­ni­isti laat­takivistä raken­net­tu käve­lykatu. Se voi tarkoit­taa myös pikaratikkay­hteyt­tä. Se tarkoit­taa asi­aa, joka tekee alueesta houkut­tel­e­van asua tai oleil­la. Kysymys voi olla myös kau­pal­li­sista palveluista, jol­loin posi­ti­ivi­nen ulkois­vaiku­tus perus­tuu kulut­ta­jan yli­jäämään[1]. Vilkkaan rav­in­to­lakadun läheisyys hyödyt­tää asukkai­ta kulut­ta­jan yli­jäämän kaut­ta, vaik­ka rav­in­to­las­sa käymi­nen on mak­sullista. Jat­ka lukemista “8. Urbaan­it mukavuudet”

7. Alueen optimaalinen tehokkuus

 

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si . Sekä  kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita. 

Palataan kysymyk­seen, kuin­ka tiivi­isti parhaat alueet kan­nat­taa korkein­taan rak­en­taa, jot­ta ne eivät menisi pilalle.

Saman­lainen opti­moin­tion­gel­ma syn­tyy siitä, paljonko suosi­t­ulle hiekkaran­nalle kan­nat­taa päästää auringonpalvo­jia kau­ni­ina kesäpäivänä. Har­vaan asu­tus­sa Suomes­sa täl­laista ongel­maa ei juuri ole. Sik­si ran­nat ovat meil­lä ilmaisia, mut­ta väkirikkaam­mis­sa mais­sa ran­nalle voi olla tuli­joi­ta enem­män kuin sinne kun­nol­la mah­tuu. Jos vain pieni määrä pääsee ran­nalle, näil­lä etuoikeute­tu­il­la on kivaa, mut­ta kokon­aishyö­ty on vähäi­nen, kos­ka hyö­tyjiä on niin vähän. Jos päästetään enem­män, viihty­isyys ran­nal­la vähe­nee, mut­ta yhteen­las­ket­tu hyö­ty kas­vaa, kos­ka hyö­tyjiä on enem­män. Lop­ul­ta kokon­aishyö­tykin kään­tyy tun­gok­sen takia lasku­un. Tuli­joiden määrä kan­nat­taa raja­ta määrään, joka mak­si­moi tuli­joiden kokon­aishyö­dyn. Samal­la se mak­si­moi myös lip­putu­lot. Jos ranta on mak­su­ton, tuli­joi­ta tulee lisää, kunnes hyö­ty ran­nalle tulosta las­kee tun­gok­sen takia nol­laan ja nol­laan las­kee myös koet­tu kokon­aishyö­ty.[1]

Jat­ka lukemista “7. Alueen opti­maa­li­nen tehokkuus”

6. Parannusten kapitalisoituminen maan arvoon

Tek­stiä on muokat­tu saadun palaut­teen perus­teel­la. Muokkauk­set kur­si­ivil­la noin viikon ajan.

Yksi talousti­eteen hyödyl­li­sistä käsit­teistä on hyö­dyn tai hai­tan kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen hintaan.

Jos investoidaan jonkin alueen hyväk­si rak­en­ta­mal­la sinne vaikka­pa uusi ratikkay­hteys tai kau­nis puis­to, investoin­ti hyödyt­tää alueel­la asu­via, mut­ta sen seu­rauk­se­na asun­noista alueel­la tulee halut­tavampia ja niiden hin­nat ja vuokrat nou­se­vat. Hin­to­jen nousua kut­su­taan hyö­dyn kap­i­tal­isoi­tu­misek­si. Voit­ta­jia ovat alueen maan­omis­ta­jat ja ne, jot­ka omisti­vat asun­non alueel­la ennen tehtyjä investoin­te­ja. Jos kaupun­ki omis­taa maan vielä rak­en­ta­mat­toma­l­la alueel­la, hyö­ty kaupun­gin tekemästä investoin­nista tulee kaupungille. Raken­ne­tu­il­la alueil­la hyö­ty tulee asun­to­jen omis­ta­jille ja joskus paljon myöhem­min vuokran­tark­istus­vai­heessa maan omistajalle. 

Jos asukkaan koke­ma hyö­ty jostain paran­nuk­ses­ta on x €/vuosi tämä kap­i­tal­isoituu hänen asun­ton­sa arvoon kaa­van arvon­lisäys = X/r euroa, mis­sä r on oletet­tu pitkän ajan reaalikorko.

Tätä kir­joitet­taes­sa Kru­unuvuoren rantaan tehdään kallista ratikkasil­taa. Se on jo nos­tanut asun­to­jen hin­to­ja vaiku­tusalueel­la merkit­tävästi. Samoin se on nos­tanut kaupun­gin omis­ta­man maan arvoa. Kaupun­ki hyö­tyy omis­ta­mansa maan arvon nousus­ta siltä osin kuin tont­te­ja ei ole vielä myy­ty tai vuokrat­tu, mut­ta ole­mas­sa ole­vien asun­to­jen arvon­nousu menee lahjoituk­se­na asun­to­jen omis­ta­jille, sil­lä ei ole mekanis­mia, jol­la se saataisi­in rahoit­ta­maan investoin­te­ja. Moni asia olisi parem­min, jos täl­lainen mekanis­mi olisi. Jat­ka lukemista “6. Paran­nusten kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen maan arvoon”

5. Rakennettakoon lisää sinne, missä asunnot ovat kalliita

Sinne kan­nat­taa rak­en­taa, mis­sä asum­i­nen on kallista ottaen tietysti huomioon olo­suhteista johtu­vat erot raken­nuskus­tan­nuk­sis­sa. Näin tuote­taan asum­ista, jota ihmiset halu­a­vat enem­män kuin sitä on tarjolla.

Mut­ta eikö tämä tarkoi­ta, että raken­netaan vain rikkaille ja että asumis­es­ta tulee entistä kalli­im­paa?  Ei tarkoi­ta kumpaakaan.

Jos uudet asun­not raken­netaan halu­tu­im­mille ja siten kalleim­mille alueille, nämä asun­not pää­tyvät lähin­nä varakkaille, ellei tähän puu­tu­ta sosi­aalisen asun­to­tuotan­non keinoin. Se ei kuitenkaan tarkoi­ta, että rikkail­la olisi tämän jäl­keen enem­män asun­to­ja, sil­lä tuskin he ovat olleet ennen asun­not­to­mia. He luop­u­vat van­hoista asun­nois­taan ja niihin muut­taa vähän vähem­män varakkai­ta, näi­den asun­toi­hin taas vähän varat­tomampia ja niin edelleen. Tässä pitkässä muut­toketjus­sa kaikkien asum­is­ta­so para­nee. Samal­la kun asun­to­ja on hyvil­lä paikoil­la tar­jol­la aiem­paa enem­män, asun­to­jen hin­ta hyvil­lä alueil­la ale­nee, eikä sinne päästäk­seen tarvitse olla enää yhtä varakas kuin ennen. Mut­ta ei tässä kaik­ki. Muut­toketjun ansioista asumisen hin­ta ale­nee kaikil­la alueil­la, sekä halu­tu­im­mil­la että vähem­män halu­tu­il­la – siis ale­nee suh­teessa siihen, mitä se olisi ilman tätä rak­en­tamista. Hin­nat voivat tietysti nous­ta muista syistä, mut­ta ilman tätä rak­en­tamista ne nousi­si­vat vielä enem­män. Heik­ki A. Loikka­nen on osoit­tanut, että keskelle kaupunkia rak­en­t­a­mi­nen alen­taa asun­to­jen hin­to­ja kaikil­la etäisyyk­sil­lä keskus­tas­ta. [Lähde?] Jat­ka lukemista “5. Raken­net­takoon lisää sinne, mis­sä asun­not ovat kalliita”