Kategoria: Kaupunkisuunnittelu

Kaupunkiympäristölautakunnan lista 1.12.2020

Lau­takun­nan kol­man­nek­si viimeinen kok­ous ennen vuodenvaihdetta.

Han­nu Oskalan aloite lähili­iken­teen asemien vas­tu­iden selvittämisestä

Vas­tuu asi­as­ta kuu­luu VR:lle, Väylävi­ras­tolle, Senaat­tiki­in­teistölle KYMP-toimi­alal­la ja HKL:lle eli ei siis kenellekään. Lop­putu­lok­se­na paikat ovat remp­sal­laan, liuku­por­taat eivät toi­mi ja asemien ympäristöt joutomaata.

Kätev­in­tä olisi, että Helsin­gin kaupun­ki ottaisi se hal­tu­un­sa, mut­ta mil­lä hin­nal­la, negati­ivisel­la vai posi­ti­ivisel­la? Voisi ajatel­la, että hoito­vas­tu­un siirtämis­es­tä nyt ei pitäisi ainakaan mak­saa, mut­ta val­tio voi olla asi­as­ta toista mieltä. Ties vaik­ka kaupun­ki kek­sisi asemille kan­nat­tavaa liike­toim­intaa ja niiden ympäristön joutomaille rakentamista.

Enson uusi pääkont­tori Kata­janokan laiturille

 

 

 

 

 

Tämä on kyl­lä hieno ja paran­taa Kata­janokkaan melkois­es­ti. Ranta avau­tuu yleisölle ja ilmeis­es­ti raken­nuk­sen alak­er­takin. Ihmette­len vain, mitä museovi­ras­ton sal­li­maa toim­intaa tulee Enson van­haan pääkont­tori­in, siihen Alvar Aal­lon suun­nit­tele­maan sokeripalaan.

Ihan riida­ton­ta tämä ei ole ollut eikä ole vieläkään. Ensin Sata­ma halusi vara­ta raken­nuk­sen ja ran­nan välisen alueen rekkali­iken­teelle. Siitä on nyt luovut­tu, mut­ta seu­raavak­si he halu­a­vat aida­ta ran­nan, jot­ta ris­teilyaluk­set voisi­vat käyt­tää sitä lai­turi­naan. EU-määräys­ten mukaan nimit­täin ran­nan on sil­loin olta­va sul­jet­tu. Aja­tus on aivan tolku­ton. Sata­ma saa var­maankin jotain tulo­ja ris­teilyaluk­sista, mut­ta muu­ta hyö­tyä niistä ei olekaan. Joku saat­taa ostaa jäätelön kaup­pa­torin kioskista. Lentoli­iken­teen hiil­i­jalan­jäl­ki on pien­tä ver­rat­tuna ris­teily­matkus­ta­ji­in. Aivan tolku­ton aja­tus pila­ta koko ranta niiden takia.

Kaupungilla kul­kee huhu, että kokoomus tuk­isi sata­man vaa­timus­ta aida­ta ranta ris­teilyalus­ten käyt­töön. Vaikea uskoa, ovathan sen­tään kun­tavaalit tulossa.

Roi­hu­vuoren raken­netun ympäristön täy­den­tämisen suunnitteluperiaatteet

Kaupun­ki pyrkii kohen­ta­maan Itä-Helsin­gin sosi­aal­ista sta­tus­ta täy­den­nys­rak­en­tamisel­la. Lähöistä nimit­täin tulee toimi­vampia ja asuinalueina halu­tumpia tiivistämisen kaut­ta, vaik­ka ei se lau­takun­taan tule­van nim­by-palaut­teen perus­teel­la siltä tunnukaan.

Roi­hu­vuoren osalta negati­ivista palautet­ta on tul­lut suh­teel­lisen vähän, osit­tain sen vuok­si, että tiivistys­su­un­nitel­mat ovat hyvin maltil­lisia ja osit­tain sik­si, että keskilu­okkaistu­mi­nen on Roi­hu­vuores­sa jo muutenkin kovas­sa vauhdis­sa. Joitain arvokkai­ta aluei­ta halu­aisi paikalli­nen koke­musasiantun­ti­jamme Tuo­mas Ranta­nen kuitenkin säi­lyt­tää Tuhki­mon­tien alueella.

Tiedän, että van­han­mallisen talon rak­en­t­a­mi­nen on pahin­ta, mitä maail­mas­sa voi arkkite­hdin mielestä tehdä. Ruskea­suol­la näin on kuitenkin pystyt­ty hyvin ele­gan­tisti tuo­maan ton­tille talo lisää kokon­aisu­ut­ta rikko­mat­ta. Eikö tätä voisi harki­ta Roihuvuoressakin?

Kaupunkiym­päristölau­takun­nan esi­tys tont­tien varaamis­es­ta asun­to­hankkei­ta varten

Vaik­ka kaavavaran­toa on, tont­te­ja ei saa­da luovute­tuk­si aivan niin paljon kun on tavoite, kos­ka niitä ei ole saat­u­raken­nuskelpoisek­si. Ei siis ole ollut tarpeek­si rahaa infrain­vestoin­te­hin. Arggh! Jos KYMP-toimi­ala olisi osakey­htiö, se investoisi hul­lun lail­la asun­to­tont­tei­hin ja rahoit­taisi sen tont­tien myyn­ti- ja vuokraustuloilla.

Itse luovu­tus­pe­ri­aat­teista ei ole ollut muu­ta nuri­naa kuin, että tässä luovute­taan kump­panu­uskaavoitus­ta varten alue Kulosaaren sil­laan eteläpuolelta Kulosaaren päästä. Siihen on tarkoi­tus tehdä täyt­tö­maalle suurehko asuinalue. Kulosaare­laiset pelkäävät, että sinne tulee vuokra-asun­to­ja, ja kalo­jen ystävät, että kalat eivät osaa uida Van­taan­jo­keen, jos reit­tiä kaven­netaan. Vesioikeus aikanaan kumosi 20 vuot­ta sit­ten täyt­tölu­van täl­lä alueel­la, mut­ta sil­loin toisel­la ran­nal­la toi­mi satama.

Mikko Särelä on esit­tänyt, että jalankulkuy­hteys alueelta Kalasa­ta­maan on nyt kelvo­ton. Eipä siel­lä jalankulk­i­joi­ta juuri koskaan näekään. Yksi ratkaisu olisi kevyen liiken­teen sil­ta uudelta alueelta Kalasa­ta­maan, Kulosaaren sil­lan eteläpuolelle.

Maapoli­it­tis­ten lin­jausten 2. osa.

Nämä ovat tärkeitä papere­i­ta. Rapor­toin tästä, kun olen kuul­lut esit­te­lyn. Jää nimit­täin satavar­masti pöydälle.

Kaupun­ki halu­aisi tiivistää lähiöitä, mut­ta paikalli­nen vas­tus­tus on usein kovaa. Nyt lääk­keek­si näytetään otet­ta­van lahjon­ta – arvon­nousus­ta annetaan nyky­isille asukkaille aiem­paa enem­män, mikä on aivan perustelua.

Raken­nuskiel­lon jatkami­nen kantakaupungissa

Kan­takaupun­gin alueil­la halu­taan jatkaa raken­nuskiel­toa, jos­sa kiel­letään ensim­mäisen ker­roksen liike- ja toimis­to­huoneis­to­jen muut­tamien asun­noik­si. Tämä kivi­jalka­kaup­po­jen suo­jelu on sym­pa­at­tista, mut­ta sille ei tietenkään kaavoit­ta­jakaan voi mitään, että kaup­pa siir­tyy net­ti­in ja kaup­patilo­jen tarve pienenee.

Kadus­ta tulee todel­la tyl­sä ilman näyteikkunoi­ta. Siitä voi käy­dä vaku­ut­ta­mas­sa itseään, vaik­ka Matinkylässä, tuos­sa Espoon suures­sa menete­tyssä mahdollisuudessa.

Tämä asia ei liity toimis­toraken­nusten suo­jelu­un. Peri­aatet­ta, että kaupun­ki pyrkii pitämään kan­takaupun­gin toimis­toista kiin­ni kynsin ham­pain, kan­nat­taisi kyl­lä pohtia. Nyt kun etä­työsken­te­ly on opit­tu, toimis­toti­lan tarve piene­nee kym­meniä pros­ent­te­ja eli sato­ja tuhan­sia neliöme­tre­jä. Jäl­jelle jäävät vain hyvien joukkoli­iken­ney­hteyk­sien päässä ole­vat toimis­tot eikä näitä ole Bule­vardin eteläpuolella.

Tähän var­maankin palataan kun­tavaalien jälkeen.

Laskeeko asuntorakentaminen asuntojen hintoja?

Tarkoituk­seni on kir­joit­taa muu­ta­ma artikke­li asumis­es­ta Helsin­gin val­tu­us­tossa hyväksy­tyn asumisen ja maakäytön ohjel­man eli AM-ohjel­man tiimoil­ta. En osal­lis­tunut asi­as­ta keskustelu­un val­tu­us­ton istun­nos­sa luku­un otta­mat­ta ennal­ta laa­dit­tua puheen­vuoroani, kos­ka kah­den min­uutin puheen­vuoroil­la pystyy lähin­nä vain nälvimään, kuten myös tapah­tui. Kom­men­toin keskustelus­sa esitet­tyjä väit­teitä täl­lä blogilla.

Aloi­tan väit­teestä, että asun­to­jen rak­en­tamisel­la ei ole vaiku­tus­ta asumisen hin­taan. Näin san­ot­ti­in keskustelus­sa mon­een ker­taan. Radios­sa sen oli ennen ohjel­man käsit­te­lyä esit­tänyt demarien Karin Taipale. Väite on niin häkel­lyt­tävä, että siihen on äkkiseltään vaikea sanoa mitään. Kir­joi­tan tässä asun­to­jen hin­noista. Vuokrista jatkan ehkä toises­sa postauksessa.

Asun­to­jen korkea hin­ta johtuu siitä, että asun­to­ja on liian vähän. Siel­lä mis­sä asun­to­ja on yli tarpeen, niiden hin­ta tup­paa laske­maan. Voiko joku oikeasti olla tästä eri mieltä tai kuvitel­la, että asun­top­u­laa voitaisi­in helpot­taa rak­en­ta­mat­ta asuntoja?

Keskustelus­sa tois­tet­ti­in mon­een ker­taan, että hin­nat ovat nousseet, vaik­ka on raken­net­tu lisää, joten lisärak­en­t­a­mi­nen ei vaiku­ta hintoihin.

Hin­nat voivat nous­ta, vaik­ka raken­netaan lisää, jos raken­netaan liian vähän lisää. Isoista kasvukeskuk­sista Helsingis­sä on raken­net­tu vähiten suh­teessa asukasluku­un, vaik­ka Helsin­ki on kaupungeista se, johon olisi suh­teessa eniten tuli­joi­ta. Jos rak­en­tamista lisätään, hin­nat nou­se­vat ainakin vähem­män kuin jos ei lisättäisi.

Helsingis­sä asun­to­jen hin­taa nos­taa urbaanin asumisen kas­vanut suo­sio. Helsin­gin seudun asukkaista aiem­paa use­ampi halu­aa asua Helsingis­sä ja on valmis mak­samaan aiem­paa enem­män päästäk­seen helsinkiläisek­si suh­teessa siihen, että asu­isi muual­la seudul­la. Tästähän mei­dän pitäisi olla ylpeitä, mut­ta tietysti se nos­taa ikävästi asun­to­jen hin­to­ja Helsingissä.

Asum­is­pref­er­ens­seis­sä on tapah­tunut jyrkkä ja nopea muu­tos. Vuon­na 2005 Helsin­gin seudun asukaslu­vun kasvus­ta meni kehyskun­ti­in puo­let, nyt enää 10 %. Sama maail­man­laa­juinen ilmiö nos­taa asun­to­jen hin­to­ja Tam­pereen keskus­tas­sa suh­teessa Tam­pereen lähiöi­hin. Kaikissa suuris­sa suo­ma­lai­sis­sa kaupungeis­sa Oulua luku­un otta­mat­ta keskus­ta-asun­to­jen hin­nat ovat nousseet suh­teessa lähiöi­hin ja kaupunkia ympäröivään republikaanivyöhykkeeseen.

Helsingis­sä kan­takaupun­gin suo­sio­ta on lisän­nyt se, että olemme paran­ta­neet asumisen laatua.Tässä mielessä tietysti vihreät ovat syyl­lisiä asun­to­jen kallis­tu­miseen, mut­ta esit­tääkö joku vakavis­saan, että pitää tehdä huonoa asuinympäristöä, jot­ta hin­nat laskisivat?

Vaik­ka viimeaikainen asun­to­tuotan­non lisäys pääkaupunkiseudul­la ei ole laskenut asun­to­jen hin­to­ja Vallilas­sa, se on laskenut niitä monin paikoin Helsin­gin seutua.

Tuor­eim­mat vuosi­ti­las­tot ovat vuodelta 2019. Asun­to­jen reaal­i­hin­ta on laskenut kehyskun­nis­sa ja monin paikoin pääkaupunkiseudun kun­nis­sa. Helsingis­sä on kymme­nen postinu­meroaluet­ta, jois­sa reaal­i­hin­ta on laskenut vuosien 2015 ja 2019 välil­lä. Espoos­sa ja Van­taal­la niitä on suh­teessa enem­män, kehyskun­nista puhumattakaan.

Tämä menee juuri niin kuin teo­ria sanoo. Kun raken­netaan lisää, asun­to­jen hin­nat laske­vat suh­teessa siihen, mitä niille tapah­tu­isi, jos ei raken­net­taisi lisää. Lasku on euromääräis­es­ti yhtä suuri kaikil­la alueil­la, jol­loin se on suh­teessa suurem­pi halvoil­la alueilla.

Aja­tus euromääräis­es­ti yhtä suures­ta vaiku­tuk­ses­ta perus­tuu siihen, että asumis­es­ta halu­tul­la alueel­la suos­tu­taan mak­samaan tiet­ty euromäärä suh­teessa asumiseen vähem­män halu­tul­la alueel­la. Sik­si euromääräiset erot pysyvät ennal­laan, jol­loin hin­ta las­kee halvoil­la alueil­la suh­teessa enem­män kuin kalliilla.

Mut­ta onhan euromääräi­nen ero kas­vanut Haku­ni­lan ja Ullan­lin­nan välil­lä? Se taas johtuu pitkään jatkuneesta trendis­tä, joka suosii keskus­ta­maista asum­ista. Ero olisi kas­vanut myös ilman lisärakentamista.

Mata­lat korot sotke­vat asi­aa. Jos ollaan valmi­it mak­samaan vaik­ka 500 €/kk siitä, että voi asua Kallios­sa Haku­ni­lan sijaan, ero asun­non hin­to­jen välil­lä kas­vaa, kun korot laskevat.

Jos ei ole krant­tu kaupungi­nosan suh­teen, asun­non saa Helsin­gin seudul­ta nyt halvem­mal­la kuin viisi vuot­ta sit­ten, vaik­ka muu­ta väitetään. Asun­nos­ta trendikkäältä alueelta taas joutuu mak­samaan entistä enemmän.

Kun raken­netaan lisää asun­to­ja kan­takaupunki­in, se voi todel­la nos­taa niiden hin­taa kan­takaupungis­sa. Jos nyt joidenkin mielestä elämä kan­takaupungis­sa on mie­lenki­in­toisem­paa kuin muual­la, lisärak­en­t­a­mi­nen voi tehdä siitä entistä mie­lenki­in­toisem­paa. Lisää asukkai­ta tarkoit­taa siis entistä parem­paa asuinympäristöä. Ei tätä kuitenkaan kan­na­ta vas­tus­taa asun­to­jen hin­take­hi­tyk­sen nimis­sä. Vaik­ka asun­noista kan­takaupungis­sa tulee entistäkin arvokkaampia, sen ulkop­uolel­la niistä tulee vas­taavasti edullisempia.

Sama pätee lähiöis­sä. Pari vuot­ta sit­ten Arvopa­per­ile­hdestä oli sijoi­tusvink­ki, että sijoi­tusasun­to kan­nat­taa ostaa lähiöistä, jonne on kaavoitet­tu lisää. Lisärak­en­t­a­mi­nen tietää alueen palve­lu­ta­son nousua, parem­pia joukkoli­iken­ney­hteyk­siä ja niin edelleen. Lähiöi­den tiivistämi­nen siis tekee niistä siis houkut­tel­e­vampia. Tästä on paljon näyt­töä, vaik­ka kaupunkiym­päristölau­takun­taan tulev­as­ta nim­by-posteista voisi kuvitel­la aivan muuta.

Lopuk­si pieni varoi­tus: Kun asun­top­u­la joskus helpot­taa – mitä var­maankin kaik­ki halu­a­vat – vähem­män suosi­tu­il­la alueil­la hin­nat laske­vat suh­teessa eniten. Tässä on suuri seg­re­gaa­tion ris­ki. Siitä toises­sa postauksessa.

Puheenvuoroni AM-ohjelmasta kaupunginvaltuustossa

On san­ot­tu, että kun Helsin­gin asukaslu­vun kasvu on hie­man hidas­tunut kiivaim­mista ajoista, asun­to­tuotan­toa pitää vähen­tää. Hidas­tu­mises­sa on kyse asum­isväljyy­den kasvus­ta ruokakun­tien piene­misen ja ahtaasti asumisen vähen­tyessä. Kun asun­tokan­taan mah­tuu ennakoitua vähem­män asukkai­ta, eikö se ole pikem­min syy asun­to­tuotan­non lisäämiseen.

Helsingis­sä asum­i­nen korkea hin­ta on suuri yhteiskun­nalli­nen ongel­ma. Tätä ongel­maa voi yrit­tää kor­ja­ta siten, että aute­taan joitakin onnel­lisia asumaan halvem­mal­la, mikä tarkoit­taa, että muiden kannal­ta hin­ta vain nousee, tai niin, että pyritään alen­ta­maan asumisen hin­taa yleisesti.

Pidän jälkim­mäistä strate­giaa parem­pana ja keski­tyn sik­si siihen.

Vaik­ka tässä ohjel­mas­sa varovais­es­ti lisätään asun­to­tuotan­non määrää, silti Helsingis­sä raken­netaan selvästi liian vähän. Syynä tähän on, ettei kaupungilla ole varaa niihin investoin­tei­hin, joi­ta asun­to­tuotan­non lisäämi­nen edellyttää.

Vaik­ka korot ovat huo­mat­ta­van alhaal­la, vuokrat ovat nousseet asun­to­jen hin­to­ja nopeam­min. Luulisi nol­lako­rko­jen aikaan käyvän toisin päin. Korkeat vuokrat tarkoit­ta­vat, että ammat­ti­maiset vuokra-asun­to­ja tar­joa­vat kiin­teistöy­htiöt ovat erit­täin kan­nat­tavia. Tilanne on osoi­tus merkit­tävästä markki­na­pu­ut­teesta. Sen seu­rauk­se­na moni, eri­tyis­es­ti nuori helsinkiläi­nen mak­saa asumis­es­taan aivan liikaa. Samal­la se tarkoit­taa, että asun­top­u­lan vuok­si rahaa vir­taa aivan vääri­in taskuihin

Tämä saa min­ut ajat­tele­maan HITAS-tuotan­non kor­vaamis­es­ta vähän toisel­la taval­la kuin muut, oma val­tu­us­to­ryh­mäni mukaan luettuna.

En kor­vaisi sitä uudel­la kohtu­uhin­taisel­la omis­tusasum­is­mallil­la kahdes­ta syystä.

Mikä tapa hyvän­sä tar­jo­ta omis­tusasun­to­ja alle markki­nahin­nan tarkoit­taa merkit­tävää pääo­ma­lahjoi­tus­ta. Jos jae­taan kym­me­nien tuhan­sien pääo­ma­lahjo­ja, halukkai­ta otta­jia tulee ole­maan paljon enem­män kuin tar­jol­la ole­via asun­to­ja ja joudu­taan taas arvon­taan tai johonkin muuhun tapaan vali­ta onnekkaat osta­jat. Hitas-jär­jestelmän ongelmista ei pääse eroon sil­lä, että muute­taan sen nimi.

Toinen syy on mainit­tu markki­na­puute. Meil­lä on suurem­pi puute vuokra-asun­noista kuin omis­tusasun­noista. Sik­si minus­ta Helsin­gin tulisi tuot­taa suun­nilleen markki­nae­htoisia vuokra-asun­to­ja. Nämä voisi­vat olla entis­ten vaku­u­tusy­htiöi­den vuokra-asun­to­jen tapaan sen ver­ran alle markki­nahin­nan, että vuokra­suhteista tulisi pitkäaikaisia ja turvallisia.

Vuokra-asun­to­jen omis­t­a­mi­nen tuot­taa nyt merkit­täviä rahavir­to­ja vääri­in taskui­hin. Nämä kaupun­gin vuokra-asun­not tuot­taisi­vat myös merkit­täviä tulo­ja. Ne tulee suun­na­ta asun­to­tuotan­non lisäämiseen, niihin infrain­vestoin­tei­hin, joi­hin nyt ei ole rahaa..

Näin menetellen nämä kaupun­gin markki­nahin­taiset vuokra-asun­not eivät merk­itse lot­tovoit­toa niille onnekkaille, jot­ka niihin pää­sevät, vaan pyrkivät paran­ta­maan kaikkien tilan­net­ta asuntomarkkinoilla.

 

= = =

Tämä on puheen­vuoro, jon­ka olin kir­joit­tanut kuvitellen, että puheen­vuoron pitu­us on neljä min­u­ut­tia, mut­ta se olikin lyhen­net­ty kah­den min­uutin puheen­vuoroksi. Jouduin siis pitämään tämän lyhennettynä.

AM-ohjel­ma on asumisen ja siihen liit­tyvän maankäytön toteu­tu­so­hjel­ma, joka oli Helsin­gin kaupung­in­val­tu­us­ton käsit­telyssä 11.11.2020.

 

 

 

Rastilan rantaa ei rakenneta

Kaupunkiym­päristölau­takun­nan listal­la oli kak­si isoa Vuosaar­ta koske­vaa asi­aa, Var­tiokylän­lah­den suun­nit­telu­pe­ri­aat­teet ja Meri-Rasti­lan län­siosan asemakaava.

Var­tiokylän­lahdelle suun­nitelti­in mit­tavaa rak­en­tamista kolmelle alueelle, Rasti­lan rantaan, Rasti­lan leir­in­täalueelle ja lah­den toiselle puolelle Puoti­lan rantaan.

Näistä Rasti­lan ran­nan rak­en­t­a­mi­nen on ollut pitkän riidan alainen. Siitä tehti­in osayleiskaa­va, joka läpäisi val­tu­us­ton äänestyspäätöksellä.

Asukkaat veto­si­vat päät­täji­in, että tiivistäkää mielu­um­min Meri-Rasti­laa. Nyt tämä tiivistämi­nen on toteu­tu­mas­sa. Itse asi­as­sa sil­lä saadaan huo­mat­tavasti enem­män asun­to­ja kuin oli kaavail­tu Rastilanrantaan.

Pienenä yllä­tyk­senä lau­takun­ta oli yksimieli­nen siitä, että näis­sä olois­sa Rasti­lan­ran­ta voidaan jät­tää viher­alueek­si, korkein­taan Meri-Rasti­lantien var­relle voi lait­taa vähän talo­ja. Esit­telijä tote­si kuitenkin, ettei lau­takun­ta voi antaa osayleiskaa­van vas­taista suun­nit­telu­o­hjet­ta, mis­sä hän oli tietysti juridis­es­ti oike­as­sa. Niin­pä pää­timme raja­ta alueen kokon­aan suun­nitel­man ulkop­uolelle. Samaa asi­aa se tarkoit­taa, mut­ta juridis­es­ti tämän pitää men­nä niin, että muute­taan yleiskaavaa ennen ase­makaavaa tai puistosuunnitelmaa.

Halu­ja oli ottaa pois myös rak­en­t­a­mi­nen Rasti­lan leir­in­täalueelle. Siinä oli sama ongel­ma. Siitä päätet­ti­in niin ikään yksimielis­es­ti, että aluet­ta kehitetään matkailu­alueena kunnes leir­in­täalueelle löy­de­tään uusi paikka.

Puoti­lan ran­nan rak­en­t­a­mi­nen sen sijaan hyväksyt­ti­in, vaik­ka joitakin veneen­säi­ly­ty­s­paikko­ja siinäkin tietysti menee.

Tämän päätök­sen hengessä Meri-Rasti­lan län­siosan kaa­va hyväksyt­ti­in keskusteluit­ta. Siinä päätet­ti­in 2 400 ihmisen asun­noista yhdel­lä nui­jan kopautuksella.

Olen tästä päätök­ses­tä todel­la tyy­tyväi­nen. En vain sen vuok­si, että vihreät ovat vas­tus­ta­neet Rasti­lan­ran­nan rak­en­tamista koko ajan. Hyvää oli myös vuorovaiku­tus asukkaiden kanssa – siis raken­nu­soikeu­den siirtämi­nen Meri-Rasti­lan sisälle. Se oli asukkail­ta hyvä ehdotus.

Asuntotonttien vuokrauksen yleiset periaatteet

Kaupunkiym­päristölau­takun­nal­la on pitkä lista. Yritän ehtiä tehdä postauk­sen koko lis­tas­ta huomen­na,  mut­ta käsit­te­len nyt vain ton­tin­vuokrauk­sen periaatteita.

Lähtöko­htana on, että ton­tit luovute­taan markki­nahin­taan. Se on hyvä lähtöko­h­ta eri­tyis­es­ti, kun kun­ta­lakikin sitä vaatii. Tämä merk­it­see myös sitä, että kaupun­gin ton­tin­vuokraus­tu­lot nou­se­vat merkit­tävästi. Tämä ei tee asumis­es­ta kalli­im­paa, mikä voi yllät­tää Helsin­gin Sanomien pääkir­joit­ta­jan. Asun­to­jen kysyn­tä ja tar­jon­ta määräävät asumisen hin­nan. Helsin­ki rak­en­taa liian vähän asun­to­ja ja on tehnyt liian hyvää kaupunkia, joten liian moni halu­aa liian har­voihin asun­toi­hin. Sik­si asum­i­nen on kallista. Täl­lä päätök­sel­lä tuos­ta rahapo­tista ohjataan enem­män kaupungille ja vähem­män mui­hin taskui­hin. Kaupun­ki käyt­tää toiv­ot­tavasti ne rahat asun­to­tuotan­non lisäämiseen.

Tuot­to­tavoite

Tuot­to­tavoite on asun­to­ton­teil­la 4 %/vuosi (reaa­liko­rko) ja asum­ista palvelevil­la ton­teil­la 5 %/vuosi. Nämä tuot­to­tavoit­teet ovat epäre­al­is­tisen korkei­ta. Se ei joh­da siihen, että vuokrat oli­si­vat liian korkei­ta, vaan siihen, että jos tont­ti joskus kuitenkin myy­dään, se myy­dään liian hal­val­la. Jos myisimme kort­telista yhden ton­tin huu­tokaup­pahin­taan ja yrit­täisimme sen jäl­keen vuokra­ta lop­ut vuo­sivuokral­la, joka on 4% tuos­ta hin­nas­ta, emme saisi tont­te­ja vuokratuk­si. (Ter­veisiä muuten Van­taan seu­rakun­tay­htymälle, #Lehti­saari)

Perustelu­muis­tios­sa san­o­taan, että tuot­to­tavoit­teen alen­t­a­mi­nen alen­taisi vuokria. Ei kausali­teet­ti noin päin mene.

Pel­lon arvo riip­puu sen tuot­ta­mas­ta vil­jasa­dos­ta. Jos tuot­to­tavoitet­ta nos­te­taan, vil­jasadot eivät kas­va vaan pel­lon pääo­maar­vo las­kee. Sama kos­kee tont­te­ja. Markki­navuokra seu­raa ton­tin tuot­ta­mas­ta hyödys­tä ja ton­tin arvo las­ke­taan tästä hyödys­tä jaka­mal­la se tuot­to­tavoit­teel­la. Jos tuot­to­tavoite on 4 pros­ent­tia, ton­tin arvo on vuo­tu­inen hyö­ty ker­rot­tuna 25:llä, jos 2 %, hin­ta on tuot­to x 50.

Asiantun­ti­jan päät­tämä ”markki­nahin­ta”

Ton­tin arvo määritel­lään niin, että puoluee­ton arvioi­ja määrää sen tai käytetään ulkop­uolisen arvioi­jan hyväksymää hin­noit­telumallia. Tätä hallinnol­lista hin­taa kut­su­taan hämäävästi markkinahinnaksi.
[KORJAUS 22.10.2020. Olin ymmärtänyt tämän väärin. Kovan rahan ton­tit tulleen pääsään­töis­es­ti kil­pailut­ta­maan. Tämä arvioon perus­tu­va hin­ta kos­kee sään­nel­työ tuotan­toa, esimerkik­si ARA-tont­te­ja ja Hitas-tontteja]

Kom­ment­ti: Minä luulin, että näis­sä piti pää­tyä huu­tokaup­pahin­toi­hin. Sen voisi toteut­taa vuokra­ton­teil­lakin niin, että kiin­nitetään vuokra ja huu­tokau­pataan vuokra­sopimus. Näin pitäisi tehdä varsinkin, kun myöhem­min tätä kyn­nys­ra­haa pide­tään yht­enä vai­h­toe­htona, mut­ta ilman kilpailutusta.

Kun markki­nahin­ta ei perus­tu kil­pailu­un, kuka val­it­see onnel­liset ton­tin saajat?

Olin joskus tarkas­tus­valiokun­nan puheen­jo­hta­ja. Koulu­tuk­ses­sa meille täh­den­net­ti­in, ettei mei­dän tehtävänämme ei ole met­sästää rosvo­ja vaan tun­nistaa kor­rup­ti­olle alt­ti­it tilanteet. Raken­nus­li­ik­keen ja puolueet­toman arvioi­jan yhteistyö voisi olla hyvinkin tuottoisaa.

Asum­ista palvel­e­vat tontit

Asum­ista palvel­e­van ton­tin arvo on pääsään­töis­es­ti puo­let asun­to­ton­tin arvosta.

Kom­ment­ti: Yhtä hyvin olisi voitu sanoa, että arvo on sama, mut­ta tuot­to­tavoite 2,5 %.

Pysäköin­ti­ton­tit ovat liki ilmaisia. Vuokra on nykyra­has­sa noin euro neliöltä paikas­ta riip­pumat­ta. Asun­to­ton­tin vuokra on jotain noin 60 €/m2, olet­taen että raken­nu­soikeu­den arvo noin 1000€/k‑m2 ja tont­tite­hokku­us 1,5. Pysäköimistä sub­ven­toidaan todel­la rajusti.

Vuokra-aika

Yleen­sä 80 vuotta.

Kom­ment­ti: Olisi hyvä määrätä vuokraoikeu­den päät­tymisa­janko­htaan kaupungille velvol­lisu­us lunas­taa raken­nus sen teknis­es­tä arvos­ta, jos sopimus­ta ei jatke­ta. Jokin oikeustur­va vuokralaisel­lakin on oltava.

Eri hallinta­muodoille annet­ta­vat alennukset

Alen­nuk­sia ei anneta kuin ARA-tuotan­nolle,. Ara-tont­tien osalta val­ti­olli­nen ARA päät­tää Helsingis­sä perit­tävistä vuokrista.

Kom­ment­ti: Olisi parem­pi per­iä markki­navuokrat myös ARA-vuokrat­aloista ja tukea niis­sä asu­via pien­i­t­u­loisia asum­istuel­la, mut­ta tämä on iäisyysasia.

Hitas-tuotan­to

Hitas-ton­teista ei enää annet­taisi alen­nus­ta pait­si, että ”tont­tien osalta kiin­nitetään markki­na-arvon mah­dol­lis­tamis­sa rajois­sa eri­ty­istä huomio­ta hin­noit­telun kohtuullisuuteen”.

Kom­ment­ti: Ilman tuo­ta lisäys­tä Hitas-asun­toa ei kan­nat­taisi ostaa. Naa­pu­ri­ton­til­ta saisi kovan rahan asun­non samaan hin­taan ilman jälleen­myyn­ti­hin­nan sään­te­lyä. Tai jos naa­pu­ri­ton­tin vapaara­hoit­teinen asun­to on kalli­impi, tont­te­ja ei ole hin­noitel­tu markkinaehtoisesti.

Tapa se on tämäkin lopet­taa Hitas.

Maan­vuokran ennakkomaksu

Ton­tin arvos­ta voidaan per­iä korkein­taan 1/3 ennakko­mak­suna, joka ote­taan huomioon vuokrassa.

Kom­ment­ti: Kun vuokras­sa tuo tuot­to­vaa­timus on perin korkea, kan­nat­taa aina mak­saa tuo 1/3. Pank­ki ei ota lainas­ta 4 %, ei eri­tyis­es­ti reaa­liko­rkona. Tämä ennakko­mak­su pitäisi kil­pailut­taa, jot­ta saisimme ton­tin­lu­ovu­tuk­sen oikeasti markki­nae­htoisek­si eikä vain leik­isti. Siis kiin­nitetään vuokra ja käy­dään kil­pailu kynnysrahasta.

Maan­vuokran taso­tark­istus vuokrakau­den akana

Taso­tark­istus tehdään noin 20 vuo­den välein. Tark­istus sido­taan asuntohintaindeksiin.

Kom­ment­ti: Ei sitä voi sitoa koko kaupun­gin indek­si­in. Kan­takaupungis­sa asun­to­jen reaal­i­hin­nat ovat nousseet kaksinker­taisik­si 30 vuodessa ja eräis­sä lähiöis­sä tuskin lainkaan. On käytet­tävä alueel­lisia indek­se­jä. On tuos­sa kaavas­sa muu­takin tuu­naamista. Jos talo mak­saa 4 000 €/asuntoneliö ja asun­not 5 000 €/asuntoneliö, ton­tin arvo on 1 000 €/asuntoneliö. Jos asun­to­jen hin­ta nousee 6 000 euroon eli 20 %, ton­tin arvo ei nouse 1 200 euroon vaan  2000 euroon. Ihan näinkään sitä ei ole kohtu­ullista laskea, mut­ta jotain siltä väliltä.

Eräis­sä tapauk­sis­sa tark­istusa­janko­h­ta voitaisi­in sopia johonkin ton­tin arvoa muut­tavaan toim­intaan. Esimerkik­si Kru­unuvuoren­ran­nas­sa vuokra voisi nous­ta, kun ratik­ka aloit­taa – tai siis olla siihen asti yhtä hal­pa kuin jos­sain syr­jäisessä lähiössä.

 

Helsingin pitää vaatia parempia asuntopoliittisia välineitä (2) Asumistuki

Kuu­lun niihin, joiden mielestä suo­raan pien­i­t­u­loisille suu­naat­tu asum­is­tu­ki on parem­pi tapa tukea pien­i­t­u­lois­t­en asum­ista kuin seinille suun­nat­tu tuki, jon­ka toiv­otaan pain­ot­tuvan pien­i­t­u­lois­t­en hyväksi.

ARA-asumiseen liit­tyy monia ongelmia. Esimerkik­si luk­i­tus­vaiku­tus. Edullis­es­ta asun­nos­ta n pidet­tävä kiin­ni, vaik­ka olo­suh­teet muut­tuvat, esimerkik­si työ­paik­ka muut­tuu muualle tai per­heen koko muut­tuu. Tiedän, että ARA-kan­nan sisäl­lä voi anomuk­ses­ta onnis­tua muut­ta­maan muualle, mut­ta ei se niin kitka­ton­ta ole. Luk­i­tus­vaiku­tus on vihe­liäi­nen hait­ta. Se ei näy mis­sään tilas­tois­sa, mut­ta hyv­in­voin­tia se heikentää.

Ehdo­tus gradun­tek­i­jän tutkimusaiheeksi 

Kan­nat­taisi ver­ra­ta vapaara­hoit­tei­sis­sa vuokra-asun­nois­sa asu­vien ja ARA-asun­nois­sa asu­vien työ­matko­jen pitu­ut­ta, tietysti tulota­so vakioiden. Työ­matkan pitu­us ei ole ain­oa asun­non opti­maal­liseen sijaiti­in vaikut­ta­va seik­ka. Siihen vaikut­ta­vat myös ystävien, suku­lais­ten ja maan­mi­esten asuin­paikat, mut­ta työ­paik­ka on mitat­tavis­sa.  Yhdys­val­loista on tästä asi­as­ta tutkimuk­sia. Jois­sakin kaupungeis­sa on sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa ja toi­sis­sa taas ei ole. Niis­sä, jois­sa on, työ­matkat ovat pidem­piä. Yhdys­val­tain olo­suh­teet ovat kuitenkin perin toisen­laisia, joten niitä tulok­sia ei oikein voi soveltaa Suomeen.

Isom­pi ongel­ma ARA-asun­nois­sa suh­teessa asum­is­tu­keen on sen kohtaan­to eri tulolu­okki­in. Asum­is­tu­ki kohdis­tuu selvästi parem­min pienituloisiin.

Huo­mat­takoon, että ARA:n vuokratu­ki ja asum­is­tuke eivät sul­je pois toisi­aan. Merkit­tävä osa asum­istuen saa­jista asuu ARA-asunnossa.

Asum­istuen väitetään nos­ta­van vuokrata­soa. Niin se nos­taakin. Kaik­ki tavat rai­va­ta asun­tokan­nas­sa tilaa pien­i­t­u­loisille tarkoit­ta­vat, että muille jää vähem­män asun­to­ja tavoiteltavak­si, ja se nos­taa muiden mak­samia hin­to­ja ja vuokria. Se, että osa asun­tokan­nas­ta varataan ARA-asun­noik­si, nos­taa niitä aivan yhtä paljon – itse asi­as­sa vähän enem­män, kos­ka tukea val­uu pien­i­t­u­lois­t­en ohi myös muille ja kos­ka ARA-asun­nois­sa asu­taan väl­jem­min. Väl­jem­pi asum­i­nen on itse asi­as­sa yksi sen julk­i­lausu­tu­ista päämääristä.

Asum­istuen vuokrakat­to on epäre­al­is­tisen matala

Asum­is­tuke kor­vaa niin matalia vuokria, ettei sel­l­aisia ole tar­jol­la kuin lähin­nä suku­lais­ten väli­sis­sä vuokra­suhteis­sa. Yksinäiselle henkilölle korkein sal­lit­tu vuokra Helsingis­sä on 520 euroa. Jos on tarpeek­si pien­i­t­u­loinen, tästä mak­se­taan 80 %, eli korkein­taan asum­is­tukea voi saa­da 416 euroa. Jos vuokra on yli 520 euroa, ero­tus on mak­set­ta­va kokon­aan itse.  Niin­pä asum­is­tuke ei nos­ta vuokria sen enem­pää kuin nos­taisi, jos työ­markki­natu­ki olisi 416 euroa korkeampi, eikä asum­ista tuet­taisi lainkaan.

Kan­nat­taa käy­dä vaik­ka Oikotiel­lä kat­so­mas­sa, mil­lainen tar­jona Helsingis­sä on 520 euron tai sitä halvem­mista vuokra-asun­noista. Satol­la näyt­tää ole­van tar­jol­la joitakin soluasuntoja.

Neli­henkisen per­heen kohdal­la hyväksytään 1020 euron vuokria. Sil­lä hin­nal­la asun­to­ja on kohtu­ullis­es­ti saatavilla.

Käytän­nössä val­taosa perus­tur­van varas­sa ole­vista helsinkiläi­sistä saa ensisi­jaisen tur­van eli työ­markki­nat­uen (tai sairaus­päivära­han) ja asum­istuen lisäk­si toimeen­tu­lo­tukea. Toimeen­tu­lotues­sa asum­is­menoik­si hyväksytään silmää räpäyt­tämät­tä 694 euroa ja ne hyvitetään kokon­aan. Jos siis onnis­tuu tin­kimään vuokran 694 eurosta 650 euroon, toimeen­tu­lo­tu­ki piene­nee 46 eurol­la. Tosin kan­nat­taa silti tin­kiä, kos­ka aina­han voi saa­da töitä jol­loin toimeen­tu­lo­tu­ki lakkaa. Lisäk­si puo­let toimeen­tu­lotuen saa­jista saa kor­vaus­ta rajaa korkeam­mista asum­is­menoista, kos­ka noin halpo­ja vuokra-asun­to­ja ei ole. Käytän­nössä piik­ki on auki. Peri­aat­teessa pitää yrit­tää löytää halvem­pi asun­toa, mut­ta naa­purikun­tan ei ole velvol­lisu­ut­ta muut­taa. Se osa on varat­tu pienipalkkaisille.

Vaik­ka asum­is­tu­ki ei juuri nos­ta vuokria, toimeen­tu­lo­tu­ki kyl­lä nos­taa, kos­ka vuokranko­ro­tus menee monil­la kokon­aan Kelan maksettavaksi.

Ensis­jainen tur­va ei saisi olla mata­lampi kuin viimesijainen

Tämä ei kuitenkaan ole asian huonoin puoli. Kun ensisi­jainen tuki, työ­markki­natu­ki + asum­is­tu­ki, ovat niin matalia, että perus­tur­vaa pitää jok­seenkin aina täy­den­tää toimeen­tu­lotuel­la, se tuhoaa kaik­ki ensisi­jaiseen tur­vaan huolel­la sisään leiv­o­tut kan­nus­timet työn­tekoon. Jos saa toimeen­tu­lo­tukea, ei kan­na­ta ottaa vas­taan pieni­palkkaista työtä.

Ei ole mitään järkeä siinä, että ensisi­jainen tur­va on mata­lampi kuin viime­si­jainen tur­va. Viime­si­jainen tur­va on tarkoitet­tu niihin ”orpo sokea kom­pas­tui sirkke­li­in” ‑tilanteisi­in, joi­ta mikään sosi­aal­i­tur­va­jär­jestelmä ei osaa ottaa huomioon.

Varsi­naisen asum­istuen hyväksymiä vuokria pitäisi nos­taa Helsingis­sä merkit­tävästi, jot­ta saisimme työn­netyk­si toimeen­tu­lotuen rooli­in, johon se kuuluu.

Asum­is­tu­keen use­ampi taitekohta

Asum­istues­sa voisi myös olla use­ampia vuokrakat­to­ja. Nyt on vain yksi kat­to, johon asti vuokras­ta hyväksytään tuen piiri­in 80 %, sen jäl­keen ei euroakaan. Voisi olla raja, johon asti vuokra hyväksytään sat­apros­ent­tis­es­ti ja sen yli menevältä osalta vaik­ka 60 % ja uusi taiteko­h­ta, jon­ka yli menevästä vuokras­ta kor­vataan 30 % ja niin edelleen. Itse asi­as­sa kaareutu­va funk­tio voisi olla parem­pi kuin täl­lainen kul­mit­tainen, mut­ta se taitaa olla juris­tille liian vaikeaa.

Jos asum­istuen hyväksymät vuokrat oli­si­vat real­is­tisem­pia, voisi toimeen­tu­lo­tu­ki vas­taavasti kor­va­ta korkein­ta asum­is­meno­ja vain lyhytaikaisesti.

Jos ARA-asun­nos­sa asu­van köy­hän asum­is­tu­ki nousisi näin vaik­ka sadal­la eurol­la voisi vuokrakin nous­ta sadal­la eurol­la. Pien­i­t­u­loiset ARA-asun­nos­sa asu­vat eivät häviäisi mitään, mut­ta suu­rit­u­loiset, joille ARA-asun­not eivät ole tarkoitet­tu­ja, kyl­lä häviäi­sivät.  Näin koituvil­la vuokrat­u­lois­sa voisi rahoit­taa nyky­istä parem­paa asum­is­tukea. Miten tämä käytän­nössä tehtäisi­in, jääköön kansane­dus­ta­jien huolek­si. He saa­vat siitä palkkaa. Lak­er­ja pitäisi muuttaa.

 

Keskustavisio (2) Millaiset työpaikat kuuluvat keskustaan?

Helsin­gin keskus­ta on hyvä paik­ka työ­paikoille kahdes­ta eri syystä

  • Keskus­ta – tarkem­min sanoen osa siitä – on seudun parhait­en joukkoli­iken­teel­lä saavutet­tavis­sa ole­va paik­ka. Joskus HSL:n sivuil­la oli mat­ka-aikakart­ta, jos­ta saat­toi laskea mat­ka-ajan eri puo­lil­ta seu­tua annet­tuun pis­teeseen. Valitet­tavasti en tätä eri­no­maista työkalua sieltä enää löytänyt.
  • Yri­tyk­set hyö­tyvät kasautu­mise­duista. Tiede­tään, että yri­tys­ten tuot­tavu­us nousee, kun saman alan yri­tyk­siä toimii lähel­lä toisiaan.

Virkamiehet tois­ta­vat mielel­lään, että seudun tuot­tavim­mat työ­paikat ovat Helsin­gin keskus­tas­sa. Sik­si työ­paikoille on rai­vat­ta­va sieltä tilaa. Minus­ta tässä väit­teessä on kehäpäätelmän makua. Kun seudun kalleim­mat toimi­s­toneliöt ovat keskus­tas­sa, siel­lä voi olla vain hyvin tuot­tavia yri­tyk­siä. Muil­la ei ole varaa.

Tuos­ta havain­nos­ta ei voi päätel­lä, että sijain­ti keskus­tas­sa on tehnyt niistä tuot­tavampia eikä siis sitäkään, että tilan raivaami­nen toimis­toille lisäk­si näin yri­tys­ten tuot­tavu­ut­ta ja kansan­talouden menestystä.

Se voi silti olla tot­ta, mut­ta tämä kos­kee vain osaa yrityksistä.

Kasaus­tu­mise­dus­ta hyö­tyy vain osa yrityksistä

Työ­matkan help­poud­es­ta hyö­tyvät kaik­ki yri­tyk­set, mut­ta keskus­tan tuomista kasaus­tu­mise­duista hyö­tyy merkit­tävästi vain osa yrityksistä.

Nyt seu­raa raju yksinker­tais­tus. Jaan yri­tyk­set niihin, jot­ka hyö­tyvät kasautu­mise­duista keskus­tas­sa ja niihin, jot­ka eivät hyödy.

Aloi­tan jälkimmäisestä.

Viras­tom­ainen työ­paik­ka, johon saavu­taan aamul­la klo 8, puur­re­taan työpöy­dän ääressä, käy­dään syömässä työ­paikkaruokalas­sa klo 12 ja pois­tu­taan työ­paikalta suo­raan koti­in klo 16 käymät­tä ker­taakaan talon ulkop­uolel­la. Kasautu­mise­tu­jen kannal­ta täl­lainen työ­paik­ka voisi olla mis­sä vain. Henkilökun­nan vai­va­ton pääsy työ­paikalle on sille ain­oa hyö­ty sijain­nista keskustassa.

Toisen­laises­sa työ­paikas­sa oma toimis­to on lähin­nä vain tukiko­h­ta, jos­sa piipahde­taan ja jos­sa on sil­loin täl­löin fir­man sisäisiä palavere­ja. Työpäivän aikana on monia tapaamisia talon ulkop­uolel­la. Täl­laisen yri­tyk­sen kan­nat­taa sijai­ta 15 min­uutin kaupungis­sa, jos­sa pääsee kävellen useimpi­in rel­e­vant­tei­hin kohteisi­in ja jos­sa voi syn­tyä vahin­gos­sa myös antoisia sat­un­naisia kohtaamisia.

Nyt voi tul­la väärä tuomio, mut­ta väitän. ettei Enso-Gutzeitin tuot­tavu­ut­ta nos­ta paljonkaan se, että sil­lä on pramea pääkont­tori Kata­janokalla. Sta­tus­ta se toki antaa.

Nokian kaltainen itseri­it­toinen yri­tys, jol­la on kit­saat omis­ta­jat, voi sijai­ta melkein mis­sä tahansa, jopa Karakalliossa.

Olen part­ne­r­i­na Board­man Oy:ssä, joka on erän­lainen yri­tysjo­hdon aat­teelli­nen koulu­tus- ja men­toroin­ti yri­tys. Se sijait­si aiem­min Tapi­o­las­sa, mut­ta muut­ti sieltä Kamp­pi­in. Muut­to Kamp­pi­in keskelle kaikkea nos­ti sen toimin­nan aivan uuteen lentoon. Sen tuot­tavu­ut­ta sijain­ti keskus­tas­sa nos­ti siis val­tavasti. Yri­tyk­sessä on vain muu­ta­ma työn­tek­i­jä, mut­ta sen tilois­sa kohtaa kym­meniä ihmisiä päivittäin.

Start upil­la ei ole varaa toimis­toon ydinkeskustassa 

Eniten kon­tak­tien help­poud­es­ta hyö­ty­i­sivät alku­vai­heessa ole­van start upit. Niil­lä taas on har­voin taloudel­lisia mah­dol­lisuuk­sia toimis­toon ydinkeskus­tas­sa. Kun Berli­inis­sä oli aluk­si kaik­ki hal­paa, sinne syn­tyi todel­la elävä start up ‑tihen­tymä. Se alkoi men­estyä liiankin hyvin ja nyt ovat neliöt hinnoissaan

Erit­täin hyvä han­ke tässä mielessä on Mar­i­an val­taisa start up ‑keskus, ei huip­pu­paikalla työ­matko­ja ajatellen, mut­ta kon­tak­tien kannal­ta hyvä. Luulen myös, että Vallilan alueelle on nouse­mas­sa inno­vati­ivis­ten yri­tys­ten tihen­tymä ihan ilman kaupun­gin opas­tus­ta. Se ei kuu­lu samaan 15 min­uutin kaupunki­in keskus­tan kanssa, mut­ta se voi muo­dostaa oman.

Markki­nat vai virkamiehet portinvartioina?

Keskus­tavi­sios­sa san­o­taan, että kos­ka parhait­en saavutet­taville paikoille eivät pääse kaik­ki, kaupun­gin on pri­or­isoita­va. (Keskus­tavi­sion tiedos­to­muo­to on sel­l­ainen, ettei siinä voi käyt­tää hakua, enkä enää löy­dä tarkkaa sana­muo­toa.) Vaik­ka pidän KYMPin virkamiehiä huip­pu­osaa­ji­na, tätä tehtävää en heille antaisi. Kaik­ki hyö­tyvät henkilökun­nan hel­pos­ta pääsys­tä työ­paikoilleen, mut­ta vain osa hyö­tyy keskus­tan tar­joamista kon­tak­teista ja kasautu­mise­duista. Jotenkin uskon tässä markki­noi­hin enem­män kuin virkami­esten ere­htymät­tömyy­teen. Yri­tys, joka hyö­tyy eri­tyisen paljon sijain­nista keskus­tas­sa, tietää sen parhait­en itse ja mak­saa siitä vähän mui­ta enem­män. Jos kysytään, kuka halu­aa ton­tin keskus­tas­ta hal­val­la, kaik­ki osta­vat kätensä.

Val­it­si­jana kaupun­ki var­maankin pain­ot­taisi myös yhteisövero­tu­lo­ja. Näin ei pitäisi tehdä, mut­ta kun naa­purikaupun­git niin tekevät, on Helsinginkin tehtävä. Ter­ve­hdyt­täisi tilan­net­ta, jos yhteisöverot pitäisi jaet­taisi­in seudun kun­nille asukaslu­vun suh­teessa, mut­ta sil­loin keskuskaupunkien on saata­va jokin kor­vaus maan osoit­tamis­es­ta työpaikoille.

Kaup­pa antaa tilaa muille toiminnoille? 

Erikoiskaup­pa siir­tyy vauhdil­la net­ti­in. Tämä on isku Helsin­gin keskustalle, mut­ta se voi olla myös voimavara. Vapau­tu­uhan suuri määrä hyvää tilaa muulle toiminnalle.

Raken­netaan ylöspäin?

Me olemme joskus vuon­na 2011 päät­täneet, että keskus­tas­sa ei sal­li­ta muu­ta korkeaa rak­en­tamista kuin kirkon­tor­nit ja Hotel­li Tornin luvat­toman rakennuksen.

En ole var­ma, että tämä oli viisas päätös. En ole eri­tyisen innos­tunut korkeista torneista esikaupunkialueil­la, mut­ta keskus­tas­sa niistä olisi toisaal­ta ilmeistä hyö­tyä, kos­ka niiden avul­la keskus­taan mah­tu­isi sekä enem­män toimis­to­ja että enem­män asukkai­ta. Olen aika var­ma, että tule­vat sukupol­vet tule­vat kor­jaa­maan tämän erehdyksemme.

Torneista saa myös kau­ni­in, mut­ta se mak­saa. Esikaupunkei­hin ei sik­si saa­da kau­ni­ita torne­ja, mut­ta keskus­tas­sa niiden talous kestää visuaal­isia vaa­timuk­sia paremmin.

Mut­ta onko niinkään itses­tään selvää, että keskus­tas­sa pitäisi pri­or­isoi­da toimis­to­ja asun­to­jen sijaan?

 

 

Helsingin keskustavisio

Kaupunkiym­päristölau­takun­nan listal­la on Helsin­gin keskus­tavi­sio. Miten keskus­taa tule­vaisu­udessa kehitetään. Val­ta­van tärkeä asia.

Min­un on vaikea lukea visiotek­ste­jä. Van­ha hyvä viisaus on, että jos jostain kan­nan­oto­s­ta ei voi olla erim­ieltä, koko kan­nan­ot­to on turha. Jos tätä nou­datet­taisi­in, ja itses­tään selvä liirum­laarum pois­tet­taisi­in, 43-sivuinen visiopa­peri ohen­tu­isi merkittävästi.

Visios­sa tavoit­teena on jatkos­sakin säi­lyt­tää Helsin­gin keskus­ta Suomen toimin­nal­lis­es­ti monipuolise­na pääkeskuksena.

Joskus 15 vuot­ta sit­ten en pitänyt mitenkään itses­tään­selvyytenä, että Helsin­gin keskus­ta säi­lyt­tää ase­maansa edes pääkaupunkiseudun sisäl­lä. Kuvit­telin, että Van­taa ja Espoo rak­en­ta­vat sille kil­paile­via, monipuolisia ja helpom­min saavutet­tavia kil­pail­i­joi­ta. Eri­tyis­es­ti Espool­la oli edel­ly­tyk­set rak­en­taa metro­radan var­teen jotain todel­la hienoa.

Nyt on käynyt ilmi, että Espoo ja Van­taa eivät halun­neet tart­tua tähän tilaisu­u­teen vaan rak­en­ta­vatkin per­in­teisiä radan­var­ren lähiöitä, jois­sa kaupunki­mais­ten palvelu­jen sijas­ta on amerikkalaisen kaupun­gin repub­likaanivyöhyk­keeltä tut­tu shop­ping mall ja jos­sa katu­jen sijas­ta on teitä ja jalankulkuym­päristö on kaiken kaikki­aan ankea.

Helsin­gin keskus­tan tule­vaisu­us  on siis pelastettu.

Haastei­ta keskus­tan elin­voimaisu­udelle antaa erikoiskau­pan siir­tymi­nen net­ti­in. Tosin se haas­taa myös Van­taan ja Espoon automar­ketit. Jos asi­aa ajat­telee posi­ti­ivis­es­ti, keskus­tas­ta löy­tyy jatkos­sa paljon tilaa kaik­keen muuhun kivaan.

Kaikki­han me tiedämme, että visio tarkoit­taa harhanäkyä, joka saavute­taan uskon­nol­lises­sa hurmok­ses­sa tai huumei­den avulla.

Tästäkin huoli­mat­ta ajat­telin muu­ta­man postauk­sen ver­ran käsitel­lä visio­ta ja visioi­da vähän itsekin.

Kaupunkiympäristölautakunnan lista 22.9.2020

Pöy­dältä:

Kon­tu­lan, Mel­lun­mäen ja Vesalan ker­rostaloaluei­den täydennysrakentaminen

Näille alueille tarvit­taisi­in vähän gen­tri­fikaa­tio­ta. Hyvin tärkeä asia.

Savonkadun alueen varaami­nen NCC:lle

Selostet­tu aiemmin.

Kaupun­ki laajenee.

AM-ohjel­ma

Tästä olen tehnyt use­am­man postauksen

Talousarvio ja taloussuunnitelmaesitys

Tässä pitäisi taa­ta, että asun­to­tuotan­toa palvel­e­vat investoin­nit ovat riit­täväl­lä tasol­la. Ne eivät ole meno­ja, kos­ka ton­tin luovu­tuk­ses­ta saadaan rahat takaisin. Kalasa­ta­man ja Pasi­lan välistä ratikkaa ei saisi viivästää ja Kru­unuratikan aikataulu on turvattava.

UUDET ASIAT

Radiokatu 15 ja 20 asemakaava

Tämä oli meil­lä maalisku­us­sa. Nyt ilman sen suurem­pia muu­tok­sia eteen­päin. Tuhat uut­ta asukasta.

Kru­unuvuorentan­nan keskus­tako­rt­telin asemakaava

Tämä oli meil­lä 15.11. Ei suuria muu­tok­sia. ker­rosneliöitä 40 000 ja uusia asukkai­ta 450.

Mia Haglundin val­tu­us­toaloi­ta Vaasankadun muut­tamis­es­ta pihakaduksi

Hyvä aja­tus. Katu on kuitenkin juuri kun­nos­tet­tu, joten viras­to ei puol­la rak­en­tamista uud­estaan. Kallios­sa voisi puo­let kaduista muut­taa pihakaduik­si. Autoille riit­täisi joka toinen katu läpi­a­joa varten.

 

Mitä tehdä Hitas-järjestelmälle?

Heti aluk­si halu­an sanoa, että minus­ta asun­topoli­ti­ikkaa ei pidä antaa markki­navoimille niin, että ihmiset aset­tuisi­vat asumaan kukin oman tulolu­okkansa alueille. Mis­sä näin on tehty, on lop­putu­lok­se­na ollut kaupungi­nosia, jonne poli­isi ei uskalla enää men­nä, ja yhteiskun­talu­okkien välistä kas­vavaa vihaa ja menetet­tyjä nuo­ria. Helsin­gin asun­tomarkki­noil­la on tehtävä tilaa eri tulolu­okille ja eri ikäisille ja myös lap­siper­heille, jot­ka markki­navoimat työn­täi­sivät muuten asumaan jon­nekin kaupun­gin ulkopuolelle.

Nyt meil­lä ovat vas­takkain ne, jot­ka halu­a­vat vara­ta kaupun­gin rikkaille ja tuho­ta tavat edis­tää sosi­aal­isia näköko­htia asun­topoli­ti­ikas­sa ja toiset, jot­ka lin­noit­tau­tu­vat van­hoi­hin keinoi­hin pohti­mat­ta sitä, ovatko ne enää asianmukaisia.

Kun yrit­tää esit­tää välineistön uud­is­tamista, tulee väk­isin leimatuk­si tuo­hon ensim­mäiseen joukkoon, joka halu­aa häätää köy­hät ja lap­siper­heet pois kaupungista. Täl­läkin riskil­lä yritän sanoa, että tuo välineistä pitäisi uud­is­taa perinpohjaisesti.

Asun­to-ohjel­mae­si­tyk­sen mukaan Helsin­gin asun­to­tuotan­non hallinta­jakau­ma on seuraavanlainen:

  • Pitkäaikainen ARA-vuokra-asun­not 25 %. Tähän kuu­lu­vat myös muun muas­sa opiske­li­ja-asun­not, joten varsi­naisia ARA-vuokra-asun­to­ja on noin 20 %
  • Pitkäaikaises­ti sään­nel­lyt asum­isoikeusasun­not 10 %
  • Välimuo­to: lyhy­taikaises­ti sään­nel­lyt ARA-vuokra-asun­not ja Hitas-asun­not 20 %
  • Säätelemätön asun­to­tuotan­to, vuokra- ja omis­tusasun­not 45 %

Aloi­tan Hitas-sääntelystä.

(Hitas on Helsingis­sä käytössä ole­va asun­to­jen hin­ta- ja laatu­ta­son valvon­ta­jär­jestelmä, jos­sa asun­non saa ostaa peri­aat­teessa rak­en­tamiskus­tan­nuk­sil­la (sisältäen pienen voiton) mut­ta samal­la sen myyn­ti­hin­taa säädel­lään seu­raa­vat 30 vuot­ta, jon­ka jäl­keen asun­non saa myy­dä joskus jopa huo­mat­taval­la voitolla.)

Kan­natin sitä 1980-luvul­la voimakkaasti. Sil­loin asun­to­lainan sai kahdek­sak­si vuodek­si, kun oli ensin säästänyt etukä­teen puo­let. Jos meil­lä olisi ollut vain kovan rahan omis­tusasun­to­ja ja ARA-asun­to­ja, kaupunki­in oli­si­vat päässeet vain rikkaat ja köy­hät, mut­ta ei ketään siltä väliltä. Hitas-asun­to oli nuorelle lap­siper­heelle tie asumiseen Helsingissä.

Nyt asun­tomarkki­nat ovat aivan toisen­laiset eikä Hitas-sään­te­lyä voi puo­lus­taa enää oikein mitenkään. Se menet­ti viimeisenkin jär­jen­hi­tusen, kun päätet­ti­in, että hin­tasään­nöste­ly lop­puu 30 vuo­den kulut­tua talon valmis­tu­mis­es­ta. Tämä tarkoit­taa, että kalleim­mil­la alueil­la 20 vuot­ta van­ha asun­to kan­nat­taa pitää vaik­ka tyhjänä kymme­nen vuot­ta ennem­min kuin myy­dä se säädel­tyyn hin­taan. Hita­sis­sa on paljon muitakin huono­ja puo­lia, esimerkik­si vah­va luk­i­tus­vaiku­tus, joka saa ihmiset asumaan epä­tarkoituk­sen­mukai­sis­sa asun­nois­sa. Varsi­naista köy­häi­na­pua ei ole myy­dä 700 000 euron asun­toa 500 000 eurol­la sille, jol­la on varaa mak­saa se 500 000 euroa. Tätä lis­taa Hitasin vioista voisi jatkaa paljon pidem­mä’lle, mut­ta antaa kokoomus­lais­ten tehdä se.

Kokoomus on siis oike­as­sa siinä, että Hitas pitää lopet­taa, mut­ta taaskaan heil­lä ei ole esit­tää mitään tilalle. Välimuo­toa tarvi­taan, jot­ta köy­hien ja rikkaiden ohel­la myös keski­t­u­loiset voisi­vat asua kaupungis­samme. Tämän ongel­man me olemme per­i­neet 1980-luvul­ta. Niin ei tule käymään, että hitas vain lopete­taan ja kor­vataan kovan rahan omistusasunnoilla.

Minä alka­isin tuot­taa kaupun­gin omis­tamia kovan­ra­han vuokra-asun­to­ja, joiden vuokrat oli­si­vat lähel­lä markki­navuokria, mut­ta ei sen­tään mitään Kojamo-tason huip­pu­vuokria. Tämä tar­jon­ta tulisi kor­vaa­maan muinaisia vaku­u­tusy­htiöi­den vuokrat­alo­ja. Vähän alle markki­nahin­nan niin, että saa pysyviä asukkaita.

Pitkäaikainen, tur­vat­tu vuokra-asun­to on hyvää asun­topoli­ti­ikkaa jo sinänsä.

Mik­si näin? Mik­si ei vain jae­ta tont­te­ja yksi­ty­isille vuokranan­ta­jille, vaik­ka tuolle maini­t­ulle ay-liik­keen rahantekokoneelle?

Markki­na­t­aloudessa korkean hin­nan, tässä tapauk­ses­sa korkean vuokran, pitäisi houkutel­la lisää tar­jon­taa. Helsin­gin asun­to­tuotan­nos­sa minimitek­i­jä on tont­ti eikä raken­nus. Vuokranan­ta­jien suuret voitot eivät muu­tu tont­ti­maak­si, mut­ta kaupun­gin saa­mat voitot voisi­vat muuttuakin.

Jos markki­nat toimi­si­vat oikein, eri­laisille kojamoille ei syn­ty­isi jät­tivoit­to­ja, vaan ne siir­ty­i­sivät korkei­den tontinvuorien/hintojen kaut­ta kaupungille, ja syn­nyt­täi­sivät näin uusia tont­te­ja, mut­ta markki­nat eivät toi­mi oikein. Tämän näkee vuokrat­aloy­htiöi­den tulok­sista. Mik­si näin on, en tiedä.

Niin­pä on parem­pi, että voitot, jot­ka tehdään rak­en­ta­mal­la kaupun­gin maalle, rikas­tut­ta­vat kaupunkia. Tästä syn­tyvät voitot pitää käyt­tää tont­ti­tar­jon­nan lisäämiseen ja vuokrat­alo­jen rak­en­tamiseen. Nyt ne rahat menevät aivan vääri­in taskuihin.

Nämä kaupun­gin vuokrat­alot voisi toteut­taa asun­to-osakey­htiöinä niin, että niistä myytäisin asun­to­ja myös omis­tusasun­noik­si. Minus­ta on hyvä, että talois­sa on eri­laisia asukkai­ta. Kos­ka val­tion veropoli­ti­ik­ka suosii omis­tusasum­ista, pitäisi näitä asun­to­ja myös voi­da lunas­taa omik­si – käypään hin­taan tietysti.

Mainitsin jo, että tähän kaupun­gin kovan rahan vuokra-asun­to-osu­u­teen voisi liit­tää Hitas-asun­to­jen lisäk­si myös osan kovan rahan tuotan­nos­ta, siis nämä kovan rahan vuokrat­alot.  Siirtäisin siihen myös nuo lyhyen hin­tasään­te­lyn ARA-asun­not, kos­ka ne eivät sovi Helsinki­in. Ne ovat suo­ranainen lahjoi­tus asun­to­jen omis­ta­jille, jot­ka voivat löy­dä rahoik­si 10 tai 20 vuo­den kulut­tua. Niihin voisi siirtää myös siivun varsi­nais­es­ta 40 vuo­den ARA-tuotan­nos­ta, minkä peruste­len seu­raavas­sa kirjoituksessa.

Siis­pä vaviskaa: seu­raavak­si kir­joi­tan ARA-asunnoista.