Kategoria: Kaupunkisuunnittelu

Asuntotonttien vuokrauksen yleiset periaatteet

Kaupunkiym­päristölau­takun­nal­la on pitkä lista. Yritän ehtiä tehdä postauk­sen koko lis­tas­ta huomen­na,  mut­ta käsit­te­len nyt vain ton­tin­vuokrauk­sen periaatteita.

Lähtöko­htana on, että ton­tit luovute­taan markki­nahin­taan. Se on hyvä lähtöko­h­ta eri­tyis­es­ti, kun kun­ta­lakikin sitä vaatii. Tämä merk­it­see myös sitä, että kaupun­gin ton­tin­vuokraus­tu­lot nou­se­vat merkit­tävästi. Tämä ei tee asumis­es­ta kalli­im­paa, mikä voi yllät­tää Helsin­gin Sanomien pääkir­joit­ta­jan. Asun­to­jen kysyn­tä ja tar­jon­ta määräävät asumisen hin­nan. Helsin­ki rak­en­taa liian vähän asun­to­ja ja on tehnyt liian hyvää kaupunkia, joten liian moni halu­aa liian har­voihin asun­toi­hin. Sik­si asum­i­nen on kallista. Täl­lä päätök­sel­lä tuos­ta rahapo­tista ohjataan enem­män kaupungille ja vähem­män mui­hin taskui­hin. Kaupun­ki käyt­tää toiv­ot­tavasti ne rahat asun­to­tuotan­non lisäämiseen.

Tuot­to­tavoite

Tuot­to­tavoite on asun­to­ton­teil­la 4 %/vuosi (reaa­liko­rko) ja asum­ista palvelevil­la ton­teil­la 5 %/vuosi. Nämä tuot­to­tavoit­teet ovat epäre­al­is­tisen korkei­ta. Se ei joh­da siihen, että vuokrat oli­si­vat liian korkei­ta, vaan siihen, että jos tont­ti joskus kuitenkin myy­dään, se myy­dään liian hal­val­la. Jos myisimme kort­telista yhden ton­tin huu­tokaup­pahin­taan ja yrit­täisimme sen jäl­keen vuokra­ta lop­ut vuo­sivuokral­la, joka on 4% tuos­ta hin­nas­ta, emme saisi tont­te­ja vuokratuk­si. (Ter­veisiä muuten Van­taan seu­rakun­tay­htymälle, #Lehti­saari)

Perustelu­muis­tios­sa san­o­taan, että tuot­to­tavoit­teen alen­t­a­mi­nen alen­taisi vuokria. Ei kausali­teet­ti noin päin mene.

Pel­lon arvo riip­puu sen tuot­ta­mas­ta vil­jasa­dos­ta. Jos tuot­to­tavoitet­ta nos­te­taan, vil­jasadot eivät kas­va vaan pel­lon pääo­maar­vo las­kee. Sama kos­kee tont­te­ja. Markki­navuokra seu­raa ton­tin tuot­ta­mas­ta hyödys­tä ja ton­tin arvo las­ke­taan tästä hyödys­tä jaka­mal­la se tuot­to­tavoit­teel­la. Jos tuot­to­tavoite on 4 pros­ent­tia, ton­tin arvo on vuo­tu­inen hyö­ty ker­rot­tuna 25:llä, jos 2 %, hin­ta on tuot­to x 50.

Asiantun­ti­jan päät­tämä ”markki­nahin­ta”

Ton­tin arvo määritel­lään niin, että puoluee­ton arvioi­ja määrää sen tai käytetään ulkop­uolisen arvioi­jan hyväksymää hin­noit­telumallia. Tätä hallinnol­lista hin­taa kut­su­taan hämäävästi markkinahinnaksi.
[KORJAUS 22.10.2020. Olin ymmärtänyt tämän väärin. Kovan rahan ton­tit tulleen pääsään­töis­es­ti kil­pailut­ta­maan. Tämä arvioon perus­tu­va hin­ta kos­kee sään­nel­työ tuotan­toa, esimerkik­si ARA-tont­te­ja ja Hitas-tontteja]

Kom­ment­ti: Minä luulin, että näis­sä piti pää­tyä huu­tokaup­pahin­toi­hin. Sen voisi toteut­taa vuokra­ton­teil­lakin niin, että kiin­nitetään vuokra ja huu­tokau­pataan vuokra­sopimus. Näin pitäisi tehdä varsinkin, kun myöhem­min tätä kyn­nys­ra­haa pide­tään yht­enä vai­h­toe­htona, mut­ta ilman kilpailutusta.

Kun markki­nahin­ta ei perus­tu kil­pailu­un, kuka val­it­see onnel­liset ton­tin saajat?

Olin joskus tarkas­tus­valiokun­nan puheen­jo­hta­ja. Koulu­tuk­ses­sa meille täh­den­net­ti­in, ettei mei­dän tehtävänämme ei ole met­sästää rosvo­ja vaan tun­nistaa kor­rup­ti­olle alt­ti­it tilanteet. Raken­nus­li­ik­keen ja puolueet­toman arvioi­jan yhteistyö voisi olla hyvinkin tuottoisaa.

Asum­ista palvel­e­vat tontit

Asum­ista palvel­e­van ton­tin arvo on pääsään­töis­es­ti puo­let asun­to­ton­tin arvosta.

Kom­ment­ti: Yhtä hyvin olisi voitu sanoa, että arvo on sama, mut­ta tuot­to­tavoite 2,5 %.

Pysäköin­ti­ton­tit ovat liki ilmaisia. Vuokra on nykyra­has­sa noin euro neliöltä paikas­ta riip­pumat­ta. Asun­to­ton­tin vuokra on jotain noin 60 €/m2, olet­taen että raken­nu­soikeu­den arvo noin 1000€/k‑m2 ja tont­tite­hokku­us 1,5. Pysäköimistä sub­ven­toidaan todel­la rajusti.

Vuokra-aika

Yleen­sä 80 vuotta.

Kom­ment­ti: Olisi hyvä määrätä vuokraoikeu­den päät­tymisa­janko­htaan kaupungille velvol­lisu­us lunas­taa raken­nus sen teknis­es­tä arvos­ta, jos sopimus­ta ei jatke­ta. Jokin oikeustur­va vuokralaisel­lakin on oltava.

Eri hallinta­muodoille annet­ta­vat alennukset

Alen­nuk­sia ei anneta kuin ARA-tuotan­nolle,. Ara-tont­tien osalta val­ti­olli­nen ARA päät­tää Helsingis­sä perit­tävistä vuokrista.

Kom­ment­ti: Olisi parem­pi per­iä markki­navuokrat myös ARA-vuokrat­aloista ja tukea niis­sä asu­via pien­i­t­u­loisia asum­istuel­la, mut­ta tämä on iäisyysasia.

Hitas-tuotan­to

Hitas-ton­teista ei enää annet­taisi alen­nus­ta pait­si, että ”tont­tien osalta kiin­nitetään markki­na-arvon mah­dol­lis­tamis­sa rajois­sa eri­ty­istä huomio­ta hin­noit­telun kohtuullisuuteen”.

Kom­ment­ti: Ilman tuo­ta lisäys­tä Hitas-asun­toa ei kan­nat­taisi ostaa. Naa­pu­ri­ton­til­ta saisi kovan rahan asun­non samaan hin­taan ilman jälleen­myyn­ti­hin­nan sään­te­lyä. Tai jos naa­pu­ri­ton­tin vapaara­hoit­teinen asun­to on kalli­impi, tont­te­ja ei ole hin­noitel­tu markkinaehtoisesti.

Tapa se on tämäkin lopet­taa Hitas.

Maan­vuokran ennakkomaksu

Ton­tin arvos­ta voidaan per­iä korkein­taan 1/3 ennakko­mak­suna, joka ote­taan huomioon vuokrassa.

Kom­ment­ti: Kun vuokras­sa tuo tuot­to­vaa­timus on perin korkea, kan­nat­taa aina mak­saa tuo 1/3. Pank­ki ei ota lainas­ta 4 %, ei eri­tyis­es­ti reaa­liko­rkona. Tämä ennakko­mak­su pitäisi kil­pailut­taa, jot­ta saisimme ton­tin­lu­ovu­tuk­sen oikeasti markki­nae­htoisek­si eikä vain leik­isti. Siis kiin­nitetään vuokra ja käy­dään kil­pailu kynnysrahasta.

Maan­vuokran taso­tark­istus vuokrakau­den akana

Taso­tark­istus tehdään noin 20 vuo­den välein. Tark­istus sido­taan asuntohintaindeksiin.

Kom­ment­ti: Ei sitä voi sitoa koko kaupun­gin indek­si­in. Kan­takaupungis­sa asun­to­jen reaal­i­hin­nat ovat nousseet kaksinker­taisik­si 30 vuodessa ja eräis­sä lähiöis­sä tuskin lainkaan. On käytet­tävä alueel­lisia indek­se­jä. On tuos­sa kaavas­sa muu­takin tuu­naamista. Jos talo mak­saa 4 000 €/asuntoneliö ja asun­not 5 000 €/asuntoneliö, ton­tin arvo on 1 000 €/asuntoneliö. Jos asun­to­jen hin­ta nousee 6 000 euroon eli 20 %, ton­tin arvo ei nouse 1 200 euroon vaan  2000 euroon. Ihan näinkään sitä ei ole kohtu­ullista laskea, mut­ta jotain siltä väliltä.

Eräis­sä tapauk­sis­sa tark­istusa­janko­h­ta voitaisi­in sopia johonkin ton­tin arvoa muut­tavaan toim­intaan. Esimerkik­si Kru­unuvuoren­ran­nas­sa vuokra voisi nous­ta, kun ratik­ka aloit­taa – tai siis olla siihen asti yhtä hal­pa kuin jos­sain syr­jäisessä lähiössä.

 

Helsingin pitää vaatia parempia asuntopoliittisia välineitä (2) Asumistuki

Kuu­lun niihin, joiden mielestä suo­raan pien­i­t­u­loisille suu­naat­tu asum­is­tu­ki on parem­pi tapa tukea pien­i­t­u­lois­t­en asum­ista kuin seinille suun­nat­tu tuki, jon­ka toiv­otaan pain­ot­tuvan pien­i­t­u­lois­t­en hyväksi.

ARA-asumiseen liit­tyy monia ongelmia. Esimerkik­si luk­i­tus­vaiku­tus. Edullis­es­ta asun­nos­ta n pidet­tävä kiin­ni, vaik­ka olo­suh­teet muut­tuvat, esimerkik­si työ­paik­ka muut­tuu muualle tai per­heen koko muut­tuu. Tiedän, että ARA-kan­nan sisäl­lä voi anomuk­ses­ta onnis­tua muut­ta­maan muualle, mut­ta ei se niin kitka­ton­ta ole. Luk­i­tus­vaiku­tus on vihe­liäi­nen hait­ta. Se ei näy mis­sään tilas­tois­sa, mut­ta hyv­in­voin­tia se heikentää.

Ehdo­tus gradun­tek­i­jän tutkimusaiheeksi 

Kan­nat­taisi ver­ra­ta vapaara­hoit­tei­sis­sa vuokra-asun­nois­sa asu­vien ja ARA-asun­nois­sa asu­vien työ­matko­jen pitu­ut­ta, tietysti tulota­so vakioiden. Työ­matkan pitu­us ei ole ain­oa asun­non opti­maal­liseen sijaiti­in vaikut­ta­va seik­ka. Siihen vaikut­ta­vat myös ystävien, suku­lais­ten ja maan­mi­esten asuin­paikat, mut­ta työ­paik­ka on mitat­tavis­sa.  Yhdys­val­loista on tästä asi­as­ta tutkimuk­sia. Jois­sakin kaupungeis­sa on sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa ja toi­sis­sa taas ei ole. Niis­sä, jois­sa on, työ­matkat ovat pidem­piä. Yhdys­val­tain olo­suh­teet ovat kuitenkin perin toisen­laisia, joten niitä tulok­sia ei oikein voi soveltaa Suomeen.

Isom­pi ongel­ma ARA-asun­nois­sa suh­teessa asum­is­tu­keen on sen kohtaan­to eri tulolu­okki­in. Asum­is­tu­ki kohdis­tuu selvästi parem­min pienituloisiin.

Huo­mat­takoon, että ARA:n vuokratu­ki ja asum­is­tuke eivät sul­je pois toisi­aan. Merkit­tävä osa asum­istuen saa­jista asuu ARA-asunnossa.

Asum­istuen väitetään nos­ta­van vuokrata­soa. Niin se nos­taakin. Kaik­ki tavat rai­va­ta asun­tokan­nas­sa tilaa pien­i­t­u­loisille tarkoit­ta­vat, että muille jää vähem­män asun­to­ja tavoiteltavak­si, ja se nos­taa muiden mak­samia hin­to­ja ja vuokria. Se, että osa asun­tokan­nas­ta varataan ARA-asun­noik­si, nos­taa niitä aivan yhtä paljon – itse asi­as­sa vähän enem­män, kos­ka tukea val­uu pien­i­t­u­lois­t­en ohi myös muille ja kos­ka ARA-asun­nois­sa asu­taan väl­jem­min. Väl­jem­pi asum­i­nen on itse asi­as­sa yksi sen julk­i­lausu­tu­ista päämääristä.

Asum­istuen vuokrakat­to on epäre­al­is­tisen matala

Asum­is­tuke kor­vaa niin matalia vuokria, ettei sel­l­aisia ole tar­jol­la kuin lähin­nä suku­lais­ten väli­sis­sä vuokra­suhteis­sa. Yksinäiselle henkilölle korkein sal­lit­tu vuokra Helsingis­sä on 520 euroa. Jos on tarpeek­si pien­i­t­u­loinen, tästä mak­se­taan 80 %, eli korkein­taan asum­is­tukea voi saa­da 416 euroa. Jos vuokra on yli 520 euroa, ero­tus on mak­set­ta­va kokon­aan itse.  Niin­pä asum­is­tuke ei nos­ta vuokria sen enem­pää kuin nos­taisi, jos työ­markki­natu­ki olisi 416 euroa korkeampi, eikä asum­ista tuet­taisi lainkaan.

Kan­nat­taa käy­dä vaik­ka Oikotiel­lä kat­so­mas­sa, mil­lainen tar­jona Helsingis­sä on 520 euron tai sitä halvem­mista vuokra-asun­noista. Satol­la näyt­tää ole­van tar­jol­la joitakin soluasuntoja.

Neli­henkisen per­heen kohdal­la hyväksytään 1020 euron vuokria. Sil­lä hin­nal­la asun­to­ja on kohtu­ullis­es­ti saatavilla.

Käytän­nössä val­taosa perus­tur­van varas­sa ole­vista helsinkiläi­sistä saa ensisi­jaisen tur­van eli työ­markki­nat­uen (tai sairaus­päivära­han) ja asum­istuen lisäk­si toimeen­tu­lo­tukea. Toimeen­tu­lotues­sa asum­is­menoik­si hyväksytään silmää räpäyt­tämät­tä 694 euroa ja ne hyvitetään kokon­aan. Jos siis onnis­tuu tin­kimään vuokran 694 eurosta 650 euroon, toimeen­tu­lo­tu­ki piene­nee 46 eurol­la. Tosin kan­nat­taa silti tin­kiä, kos­ka aina­han voi saa­da töitä jol­loin toimeen­tu­lo­tu­ki lakkaa. Lisäk­si puo­let toimeen­tu­lotuen saa­jista saa kor­vaus­ta rajaa korkeam­mista asum­is­menoista, kos­ka noin halpo­ja vuokra-asun­to­ja ei ole. Käytän­nössä piik­ki on auki. Peri­aat­teessa pitää yrit­tää löytää halvem­pi asun­toa, mut­ta naa­purikun­tan ei ole velvol­lisu­ut­ta muut­taa. Se osa on varat­tu pienipalkkaisille.

Vaik­ka asum­is­tu­ki ei juuri nos­ta vuokria, toimeen­tu­lo­tu­ki kyl­lä nos­taa, kos­ka vuokranko­ro­tus menee monil­la kokon­aan Kelan maksettavaksi.

Ensis­jainen tur­va ei saisi olla mata­lampi kuin viimesijainen

Tämä ei kuitenkaan ole asian huonoin puoli. Kun ensisi­jainen tuki, työ­markki­natu­ki + asum­is­tu­ki, ovat niin matalia, että perus­tur­vaa pitää jok­seenkin aina täy­den­tää toimeen­tu­lotuel­la, se tuhoaa kaik­ki ensisi­jaiseen tur­vaan huolel­la sisään leiv­o­tut kan­nus­timet työn­tekoon. Jos saa toimeen­tu­lo­tukea, ei kan­na­ta ottaa vas­taan pieni­palkkaista työtä.

Ei ole mitään järkeä siinä, että ensisi­jainen tur­va on mata­lampi kuin viime­si­jainen tur­va. Viime­si­jainen tur­va on tarkoitet­tu niihin ”orpo sokea kom­pas­tui sirkke­li­in” ‑tilanteisi­in, joi­ta mikään sosi­aal­i­tur­va­jär­jestelmä ei osaa ottaa huomioon.

Varsi­naisen asum­istuen hyväksymiä vuokria pitäisi nos­taa Helsingis­sä merkit­tävästi, jot­ta saisimme työn­netyk­si toimeen­tu­lotuen rooli­in, johon se kuuluu.

Asum­is­tu­keen use­ampi taitekohta

Asum­istues­sa voisi myös olla use­ampia vuokrakat­to­ja. Nyt on vain yksi kat­to, johon asti vuokras­ta hyväksytään tuen piiri­in 80 %, sen jäl­keen ei euroakaan. Voisi olla raja, johon asti vuokra hyväksytään sat­apros­ent­tis­es­ti ja sen yli menevältä osalta vaik­ka 60 % ja uusi taiteko­h­ta, jon­ka yli menevästä vuokras­ta kor­vataan 30 % ja niin edelleen. Itse asi­as­sa kaareutu­va funk­tio voisi olla parem­pi kuin täl­lainen kul­mit­tainen, mut­ta se taitaa olla juris­tille liian vaikeaa.

Jos asum­istuen hyväksymät vuokrat oli­si­vat real­is­tisem­pia, voisi toimeen­tu­lo­tu­ki vas­taavasti kor­va­ta korkein­ta asum­is­meno­ja vain lyhytaikaisesti.

Jos ARA-asun­nos­sa asu­van köy­hän asum­is­tu­ki nousisi näin vaik­ka sadal­la eurol­la voisi vuokrakin nous­ta sadal­la eurol­la. Pien­i­t­u­loiset ARA-asun­nos­sa asu­vat eivät häviäisi mitään, mut­ta suu­rit­u­loiset, joille ARA-asun­not eivät ole tarkoitet­tu­ja, kyl­lä häviäi­sivät.  Näin koituvil­la vuokrat­u­lois­sa voisi rahoit­taa nyky­istä parem­paa asum­is­tukea. Miten tämä käytän­nössä tehtäisi­in, jääköön kansane­dus­ta­jien huolek­si. He saa­vat siitä palkkaa. Lak­er­ja pitäisi muuttaa.

 

Keskustavisio (2) Millaiset työpaikat kuuluvat keskustaan?

Helsin­gin keskus­ta on hyvä paik­ka työ­paikoille kahdes­ta eri syystä

  • Keskus­ta – tarkem­min sanoen osa siitä – on seudun parhait­en joukkoli­iken­teel­lä saavutet­tavis­sa ole­va paik­ka. Joskus HSL:n sivuil­la oli mat­ka-aikakart­ta, jos­ta saat­toi laskea mat­ka-ajan eri puo­lil­ta seu­tua annet­tuun pis­teeseen. Valitet­tavasti en tätä eri­no­maista työkalua sieltä enää löytänyt.
  • Yri­tyk­set hyö­tyvät kasautu­mise­duista. Tiede­tään, että yri­tys­ten tuot­tavu­us nousee, kun saman alan yri­tyk­siä toimii lähel­lä toisiaan.

Virkamiehet tois­ta­vat mielel­lään, että seudun tuot­tavim­mat työ­paikat ovat Helsin­gin keskus­tas­sa. Sik­si työ­paikoille on rai­vat­ta­va sieltä tilaa. Minus­ta tässä väit­teessä on kehäpäätelmän makua. Kun seudun kalleim­mat toimi­s­toneliöt ovat keskus­tas­sa, siel­lä voi olla vain hyvin tuot­tavia yri­tyk­siä. Muil­la ei ole varaa.

Tuos­ta havain­nos­ta ei voi päätel­lä, että sijain­ti keskus­tas­sa on tehnyt niistä tuot­tavampia eikä siis sitäkään, että tilan raivaami­nen toimis­toille lisäk­si näin yri­tys­ten tuot­tavu­ut­ta ja kansan­talouden menestystä.

Se voi silti olla tot­ta, mut­ta tämä kos­kee vain osaa yrityksistä.

Kasaus­tu­mise­dus­ta hyö­tyy vain osa yrityksistä

Työ­matkan help­poud­es­ta hyö­tyvät kaik­ki yri­tyk­set, mut­ta keskus­tan tuomista kasaus­tu­mise­duista hyö­tyy merkit­tävästi vain osa yrityksistä.

Nyt seu­raa raju yksinker­tais­tus. Jaan yri­tyk­set niihin, jot­ka hyö­tyvät kasautu­mise­duista keskus­tas­sa ja niihin, jot­ka eivät hyödy.

Aloi­tan jälkimmäisestä.

Viras­tom­ainen työ­paik­ka, johon saavu­taan aamul­la klo 8, puur­re­taan työpöy­dän ääressä, käy­dään syömässä työ­paikkaruokalas­sa klo 12 ja pois­tu­taan työ­paikalta suo­raan koti­in klo 16 käymät­tä ker­taakaan talon ulkop­uolel­la. Kasautu­mise­tu­jen kannal­ta täl­lainen työ­paik­ka voisi olla mis­sä vain. Henkilökun­nan vai­va­ton pääsy työ­paikalle on sille ain­oa hyö­ty sijain­nista keskustassa.

Toisen­laises­sa työ­paikas­sa oma toimis­to on lähin­nä vain tukiko­h­ta, jos­sa piipahde­taan ja jos­sa on sil­loin täl­löin fir­man sisäisiä palavere­ja. Työpäivän aikana on monia tapaamisia talon ulkop­uolel­la. Täl­laisen yri­tyk­sen kan­nat­taa sijai­ta 15 min­uutin kaupungis­sa, jos­sa pääsee kävellen useimpi­in rel­e­vant­tei­hin kohteisi­in ja jos­sa voi syn­tyä vahin­gos­sa myös antoisia sat­un­naisia kohtaamisia.

Nyt voi tul­la väärä tuomio, mut­ta väitän. ettei Enso-Gutzeitin tuot­tavu­ut­ta nos­ta paljonkaan se, että sil­lä on pramea pääkont­tori Kata­janokalla. Sta­tus­ta se toki antaa.

Nokian kaltainen itseri­it­toinen yri­tys, jol­la on kit­saat omis­ta­jat, voi sijai­ta melkein mis­sä tahansa, jopa Karakalliossa.

Olen part­ne­r­i­na Board­man Oy:ssä, joka on erän­lainen yri­tysjo­hdon aat­teelli­nen koulu­tus- ja men­toroin­ti yri­tys. Se sijait­si aiem­min Tapi­o­las­sa, mut­ta muut­ti sieltä Kamp­pi­in. Muut­to Kamp­pi­in keskelle kaikkea nos­ti sen toimin­nan aivan uuteen lentoon. Sen tuot­tavu­ut­ta sijain­ti keskus­tas­sa nos­ti siis val­tavasti. Yri­tyk­sessä on vain muu­ta­ma työn­tek­i­jä, mut­ta sen tilois­sa kohtaa kym­meniä ihmisiä päivittäin.

Start upil­la ei ole varaa toimis­toon ydinkeskustassa 

Eniten kon­tak­tien help­poud­es­ta hyö­ty­i­sivät alku­vai­heessa ole­van start upit. Niil­lä taas on har­voin taloudel­lisia mah­dol­lisuuk­sia toimis­toon ydinkeskus­tas­sa. Kun Berli­inis­sä oli aluk­si kaik­ki hal­paa, sinne syn­tyi todel­la elävä start up ‑tihen­tymä. Se alkoi men­estyä liiankin hyvin ja nyt ovat neliöt hinnoissaan

Erit­täin hyvä han­ke tässä mielessä on Mar­i­an val­taisa start up ‑keskus, ei huip­pu­paikalla työ­matko­ja ajatellen, mut­ta kon­tak­tien kannal­ta hyvä. Luulen myös, että Vallilan alueelle on nouse­mas­sa inno­vati­ivis­ten yri­tys­ten tihen­tymä ihan ilman kaupun­gin opas­tus­ta. Se ei kuu­lu samaan 15 min­uutin kaupunki­in keskus­tan kanssa, mut­ta se voi muo­dostaa oman.

Markki­nat vai virkamiehet portinvartioina?

Keskus­tavi­sios­sa san­o­taan, että kos­ka parhait­en saavutet­taville paikoille eivät pääse kaik­ki, kaupun­gin on pri­or­isoita­va. (Keskus­tavi­sion tiedos­to­muo­to on sel­l­ainen, ettei siinä voi käyt­tää hakua, enkä enää löy­dä tarkkaa sana­muo­toa.) Vaik­ka pidän KYMPin virkamiehiä huip­pu­osaa­ji­na, tätä tehtävää en heille antaisi. Kaik­ki hyö­tyvät henkilökun­nan hel­pos­ta pääsys­tä työ­paikoilleen, mut­ta vain osa hyö­tyy keskus­tan tar­joamista kon­tak­teista ja kasautu­mise­duista. Jotenkin uskon tässä markki­noi­hin enem­män kuin virkami­esten ere­htymät­tömyy­teen. Yri­tys, joka hyö­tyy eri­tyisen paljon sijain­nista keskus­tas­sa, tietää sen parhait­en itse ja mak­saa siitä vähän mui­ta enem­män. Jos kysytään, kuka halu­aa ton­tin keskus­tas­ta hal­val­la, kaik­ki osta­vat kätensä.

Val­it­si­jana kaupun­ki var­maankin pain­ot­taisi myös yhteisövero­tu­lo­ja. Näin ei pitäisi tehdä, mut­ta kun naa­purikaupun­git niin tekevät, on Helsinginkin tehtävä. Ter­ve­hdyt­täisi tilan­net­ta, jos yhteisöverot pitäisi jaet­taisi­in seudun kun­nille asukaslu­vun suh­teessa, mut­ta sil­loin keskuskaupunkien on saata­va jokin kor­vaus maan osoit­tamis­es­ta työpaikoille.

Kaup­pa antaa tilaa muille toiminnoille? 

Erikoiskaup­pa siir­tyy vauhdil­la net­ti­in. Tämä on isku Helsin­gin keskustalle, mut­ta se voi olla myös voimavara. Vapau­tu­uhan suuri määrä hyvää tilaa muulle toiminnalle.

Raken­netaan ylöspäin?

Me olemme joskus vuon­na 2011 päät­täneet, että keskus­tas­sa ei sal­li­ta muu­ta korkeaa rak­en­tamista kuin kirkon­tor­nit ja Hotel­li Tornin luvat­toman rakennuksen.

En ole var­ma, että tämä oli viisas päätös. En ole eri­tyisen innos­tunut korkeista torneista esikaupunkialueil­la, mut­ta keskus­tas­sa niistä olisi toisaal­ta ilmeistä hyö­tyä, kos­ka niiden avul­la keskus­taan mah­tu­isi sekä enem­män toimis­to­ja että enem­män asukkai­ta. Olen aika var­ma, että tule­vat sukupol­vet tule­vat kor­jaa­maan tämän erehdyksemme.

Torneista saa myös kau­ni­in, mut­ta se mak­saa. Esikaupunkei­hin ei sik­si saa­da kau­ni­ita torne­ja, mut­ta keskus­tas­sa niiden talous kestää visuaal­isia vaa­timuk­sia paremmin.

Mut­ta onko niinkään itses­tään selvää, että keskus­tas­sa pitäisi pri­or­isoi­da toimis­to­ja asun­to­jen sijaan?

 

 

Helsingin keskustavisio

Kaupunkiym­päristölau­takun­nan listal­la on Helsin­gin keskus­tavi­sio. Miten keskus­taa tule­vaisu­udessa kehitetään. Val­ta­van tärkeä asia.

Min­un on vaikea lukea visiotek­ste­jä. Van­ha hyvä viisaus on, että jos jostain kan­nan­oto­s­ta ei voi olla erim­ieltä, koko kan­nan­ot­to on turha. Jos tätä nou­datet­taisi­in, ja itses­tään selvä liirum­laarum pois­tet­taisi­in, 43-sivuinen visiopa­peri ohen­tu­isi merkittävästi.

Visios­sa tavoit­teena on jatkos­sakin säi­lyt­tää Helsin­gin keskus­ta Suomen toimin­nal­lis­es­ti monipuolise­na pääkeskuksena.

Joskus 15 vuot­ta sit­ten en pitänyt mitenkään itses­tään­selvyytenä, että Helsin­gin keskus­ta säi­lyt­tää ase­maansa edes pääkaupunkiseudun sisäl­lä. Kuvit­telin, että Van­taa ja Espoo rak­en­ta­vat sille kil­paile­via, monipuolisia ja helpom­min saavutet­tavia kil­pail­i­joi­ta. Eri­tyis­es­ti Espool­la oli edel­ly­tyk­set rak­en­taa metro­radan var­teen jotain todel­la hienoa.

Nyt on käynyt ilmi, että Espoo ja Van­taa eivät halun­neet tart­tua tähän tilaisu­u­teen vaan rak­en­ta­vatkin per­in­teisiä radan­var­ren lähiöitä, jois­sa kaupunki­mais­ten palvelu­jen sijas­ta on amerikkalaisen kaupun­gin repub­likaanivyöhyk­keeltä tut­tu shop­ping mall ja jos­sa katu­jen sijas­ta on teitä ja jalankulkuym­päristö on kaiken kaikki­aan ankea.

Helsin­gin keskus­tan tule­vaisu­us  on siis pelastettu.

Haastei­ta keskus­tan elin­voimaisu­udelle antaa erikoiskau­pan siir­tymi­nen net­ti­in. Tosin se haas­taa myös Van­taan ja Espoon automar­ketit. Jos asi­aa ajat­telee posi­ti­ivis­es­ti, keskus­tas­ta löy­tyy jatkos­sa paljon tilaa kaik­keen muuhun kivaan.

Kaikki­han me tiedämme, että visio tarkoit­taa harhanäkyä, joka saavute­taan uskon­nol­lises­sa hurmok­ses­sa tai huumei­den avulla.

Tästäkin huoli­mat­ta ajat­telin muu­ta­man postauk­sen ver­ran käsitel­lä visio­ta ja visioi­da vähän itsekin.

Kaupunkiympäristölautakunnan lista 22.9.2020

Pöy­dältä:

Kon­tu­lan, Mel­lun­mäen ja Vesalan ker­rostaloaluei­den täydennysrakentaminen

Näille alueille tarvit­taisi­in vähän gen­tri­fikaa­tio­ta. Hyvin tärkeä asia.

Savonkadun alueen varaami­nen NCC:lle

Selostet­tu aiemmin.

Kaupun­ki laajenee.

AM-ohjel­ma

Tästä olen tehnyt use­am­man postauksen

Talousarvio ja taloussuunnitelmaesitys

Tässä pitäisi taa­ta, että asun­to­tuotan­toa palvel­e­vat investoin­nit ovat riit­täväl­lä tasol­la. Ne eivät ole meno­ja, kos­ka ton­tin luovu­tuk­ses­ta saadaan rahat takaisin. Kalasa­ta­man ja Pasi­lan välistä ratikkaa ei saisi viivästää ja Kru­unuratikan aikataulu on turvattava.

UUDET ASIAT

Radiokatu 15 ja 20 asemakaava

Tämä oli meil­lä maalisku­us­sa. Nyt ilman sen suurem­pia muu­tok­sia eteen­päin. Tuhat uut­ta asukasta.

Kru­unuvuorentan­nan keskus­tako­rt­telin asemakaava

Tämä oli meil­lä 15.11. Ei suuria muu­tok­sia. ker­rosneliöitä 40 000 ja uusia asukkai­ta 450.

Mia Haglundin val­tu­us­toaloi­ta Vaasankadun muut­tamis­es­ta pihakaduksi

Hyvä aja­tus. Katu on kuitenkin juuri kun­nos­tet­tu, joten viras­to ei puol­la rak­en­tamista uud­estaan. Kallios­sa voisi puo­let kaduista muut­taa pihakaduik­si. Autoille riit­täisi joka toinen katu läpi­a­joa varten.

 

Mitä tehdä Hitas-järjestelmälle?

Heti aluk­si halu­an sanoa, että minus­ta asun­topoli­ti­ikkaa ei pidä antaa markki­navoimille niin, että ihmiset aset­tuisi­vat asumaan kukin oman tulolu­okkansa alueille. Mis­sä näin on tehty, on lop­putu­lok­se­na ollut kaupungi­nosia, jonne poli­isi ei uskalla enää men­nä, ja yhteiskun­talu­okkien välistä kas­vavaa vihaa ja menetet­tyjä nuo­ria. Helsin­gin asun­tomarkki­noil­la on tehtävä tilaa eri tulolu­okille ja eri ikäisille ja myös lap­siper­heille, jot­ka markki­navoimat työn­täi­sivät muuten asumaan jon­nekin kaupun­gin ulkopuolelle.

Nyt meil­lä ovat vas­takkain ne, jot­ka halu­a­vat vara­ta kaupun­gin rikkaille ja tuho­ta tavat edis­tää sosi­aal­isia näköko­htia asun­topoli­ti­ikas­sa ja toiset, jot­ka lin­noit­tau­tu­vat van­hoi­hin keinoi­hin pohti­mat­ta sitä, ovatko ne enää asianmukaisia.

Kun yrit­tää esit­tää välineistön uud­is­tamista, tulee väk­isin leimatuk­si tuo­hon ensim­mäiseen joukkoon, joka halu­aa häätää köy­hät ja lap­siper­heet pois kaupungista. Täl­läkin riskil­lä yritän sanoa, että tuo välineistä pitäisi uud­is­taa perinpohjaisesti.

Asun­to-ohjel­mae­si­tyk­sen mukaan Helsin­gin asun­to­tuotan­non hallinta­jakau­ma on seuraavanlainen:

  • Pitkäaikainen ARA-vuokra-asun­not 25 %. Tähän kuu­lu­vat myös muun muas­sa opiske­li­ja-asun­not, joten varsi­naisia ARA-vuokra-asun­to­ja on noin 20 %
  • Pitkäaikaises­ti sään­nel­lyt asum­isoikeusasun­not 10 %
  • Välimuo­to: lyhy­taikaises­ti sään­nel­lyt ARA-vuokra-asun­not ja Hitas-asun­not 20 %
  • Säätelemätön asun­to­tuotan­to, vuokra- ja omis­tusasun­not 45 %

Aloi­tan Hitas-sääntelystä.

(Hitas on Helsingis­sä käytössä ole­va asun­to­jen hin­ta- ja laatu­ta­son valvon­ta­jär­jestelmä, jos­sa asun­non saa ostaa peri­aat­teessa rak­en­tamiskus­tan­nuk­sil­la (sisältäen pienen voiton) mut­ta samal­la sen myyn­ti­hin­taa säädel­lään seu­raa­vat 30 vuot­ta, jon­ka jäl­keen asun­non saa myy­dä joskus jopa huo­mat­taval­la voitolla.)

Kan­natin sitä 1980-luvul­la voimakkaasti. Sil­loin asun­to­lainan sai kahdek­sak­si vuodek­si, kun oli ensin säästänyt etukä­teen puo­let. Jos meil­lä olisi ollut vain kovan rahan omis­tusasun­to­ja ja ARA-asun­to­ja, kaupunki­in oli­si­vat päässeet vain rikkaat ja köy­hät, mut­ta ei ketään siltä väliltä. Hitas-asun­to oli nuorelle lap­siper­heelle tie asumiseen Helsingissä.

Nyt asun­tomarkki­nat ovat aivan toisen­laiset eikä Hitas-sään­te­lyä voi puo­lus­taa enää oikein mitenkään. Se menet­ti viimeisenkin jär­jen­hi­tusen, kun päätet­ti­in, että hin­tasään­nöste­ly lop­puu 30 vuo­den kulut­tua talon valmis­tu­mis­es­ta. Tämä tarkoit­taa, että kalleim­mil­la alueil­la 20 vuot­ta van­ha asun­to kan­nat­taa pitää vaik­ka tyhjänä kymme­nen vuot­ta ennem­min kuin myy­dä se säädel­tyyn hin­taan. Hita­sis­sa on paljon muitakin huono­ja puo­lia, esimerkik­si vah­va luk­i­tus­vaiku­tus, joka saa ihmiset asumaan epä­tarkoituk­sen­mukai­sis­sa asun­nois­sa. Varsi­naista köy­häi­na­pua ei ole myy­dä 700 000 euron asun­toa 500 000 eurol­la sille, jol­la on varaa mak­saa se 500 000 euroa. Tätä lis­taa Hitasin vioista voisi jatkaa paljon pidem­mä’lle, mut­ta antaa kokoomus­lais­ten tehdä se.

Kokoomus on siis oike­as­sa siinä, että Hitas pitää lopet­taa, mut­ta taaskaan heil­lä ei ole esit­tää mitään tilalle. Välimuo­toa tarvi­taan, jot­ta köy­hien ja rikkaiden ohel­la myös keski­t­u­loiset voisi­vat asua kaupungis­samme. Tämän ongel­man me olemme per­i­neet 1980-luvul­ta. Niin ei tule käymään, että hitas vain lopete­taan ja kor­vataan kovan rahan omistusasunnoilla.

Minä alka­isin tuot­taa kaupun­gin omis­tamia kovan­ra­han vuokra-asun­to­ja, joiden vuokrat oli­si­vat lähel­lä markki­navuokria, mut­ta ei sen­tään mitään Kojamo-tason huip­pu­vuokria. Tämä tar­jon­ta tulisi kor­vaa­maan muinaisia vaku­u­tusy­htiöi­den vuokrat­alo­ja. Vähän alle markki­nahin­nan niin, että saa pysyviä asukkaita.

Pitkäaikainen, tur­vat­tu vuokra-asun­to on hyvää asun­topoli­ti­ikkaa jo sinänsä.

Mik­si näin? Mik­si ei vain jae­ta tont­te­ja yksi­ty­isille vuokranan­ta­jille, vaik­ka tuolle maini­t­ulle ay-liik­keen rahantekokoneelle?

Markki­na­t­aloudessa korkean hin­nan, tässä tapauk­ses­sa korkean vuokran, pitäisi houkutel­la lisää tar­jon­taa. Helsin­gin asun­to­tuotan­nos­sa minimitek­i­jä on tont­ti eikä raken­nus. Vuokranan­ta­jien suuret voitot eivät muu­tu tont­ti­maak­si, mut­ta kaupun­gin saa­mat voitot voisi­vat muuttuakin.

Jos markki­nat toimi­si­vat oikein, eri­laisille kojamoille ei syn­ty­isi jät­tivoit­to­ja, vaan ne siir­ty­i­sivät korkei­den tontinvuorien/hintojen kaut­ta kaupungille, ja syn­nyt­täi­sivät näin uusia tont­te­ja, mut­ta markki­nat eivät toi­mi oikein. Tämän näkee vuokrat­aloy­htiöi­den tulok­sista. Mik­si näin on, en tiedä.

Niin­pä on parem­pi, että voitot, jot­ka tehdään rak­en­ta­mal­la kaupun­gin maalle, rikas­tut­ta­vat kaupunkia. Tästä syn­tyvät voitot pitää käyt­tää tont­ti­tar­jon­nan lisäämiseen ja vuokrat­alo­jen rak­en­tamiseen. Nyt ne rahat menevät aivan vääri­in taskuihin.

Nämä kaupun­gin vuokrat­alot voisi toteut­taa asun­to-osakey­htiöinä niin, että niistä myytäisin asun­to­ja myös omis­tusasun­noik­si. Minus­ta on hyvä, että talois­sa on eri­laisia asukkai­ta. Kos­ka val­tion veropoli­ti­ik­ka suosii omis­tusasum­ista, pitäisi näitä asun­to­ja myös voi­da lunas­taa omik­si – käypään hin­taan tietysti.

Mainitsin jo, että tähän kaupun­gin kovan rahan vuokra-asun­to-osu­u­teen voisi liit­tää Hitas-asun­to­jen lisäk­si myös osan kovan rahan tuotan­nos­ta, siis nämä kovan rahan vuokrat­alot.  Siirtäisin siihen myös nuo lyhyen hin­tasään­te­lyn ARA-asun­not, kos­ka ne eivät sovi Helsinki­in. Ne ovat suo­ranainen lahjoi­tus asun­to­jen omis­ta­jille, jot­ka voivat löy­dä rahoik­si 10 tai 20 vuo­den kulut­tua. Niihin voisi siirtää myös siivun varsi­nais­es­ta 40 vuo­den ARA-tuotan­nos­ta, minkä peruste­len seu­raavas­sa kirjoituksessa.

Siis­pä vaviskaa: seu­raavak­si kir­joi­tan ARA-asunnoista.

Helsingin on kiihdytettävä asuntotuotantoa

Helsingis­sä käsitel­lään maankäytön ja asumisen ohjel­maa. Se on äärim­mäisen merkit­tävä paperi, joka säteilee vähän kaik­keen, mitä Helsingis­sä tapahtuu.

Olen esi­tyk­seen pet­tynyt. Pitkään on puhut­tu siitä, että asun­topoli­it­tista välineistöämme pitäisi mod­ernisoi­da ja että eri­tyis­es­ti Hitas-tuotan­non tilalle pitäisi kehit­tää parem­min toimi­va välimuodon ratkaisu. Kaiken tämämn piti tapah­tua AM-ohjel­man käsit­telyssä, mut­ta ei siitä ole esi­tyk­sessä jälkeäkään.

Tässä kir­joituk­ses­sa keski­tyn vain asun­to­tuotan­non määrään. Tähän välineistöön paneudun seu­raavas­sa kir­joituk­ses­sa, mil­loin sen nyt vaan ehdin raapustamaan.

Ei ole mitään tapaa pois­taa asun­top­u­laa, jos­sa ei raken­net­taisi paljon uusia asun­to­ja. Kaik­ki muu on hölmöläis­ten peiton jatkamista. Tietysti voimme tehdä kaupungista niin huonon, ettei siinä halu­ta asua, mut­ta en nyt paneudu tähän vai­h­toe­htoon sen tarkem­min. Mikko Alat­a­lo on tosin ehdot­tanut tätäkin, tarkoit­taen tosin Tamperetta.

Asun­to-ohjel­mas­sa asun­torak­en­tamisen volyy­mi pide­tään 7 000 asun­nos­sa uusia asun­to­ja tai asun­noik­si muutet­tavia mui­ta raken­nuk­sia. On siihen sen­tään lisät­ty sana ”vähin­tään” ker­tomas­sa, että yli saa mennä.

Tämä on liian vähän. Määrää pitäisi lisätä 10 000 asun­nol­la vuosit­tain, ellei nopeam­minkin. Jos kat­somme, miten muut kas­va­vat kaupun­git maail­mal­la ovat pystyneet asun­to­tuotan­toa lisäämään, pitäisi Helsingis­säkin pystyä paljon parempaan.

Nyt pitää puhua rahas­ta. Suuri syy siihen, ettei kaupun­ki luovu­ta tont­te­ja nopeam­min on raha, eikä nyt puhuta mus­teen ostamis­es­ta kaavoit­ta­jan kynään. Ton­tit pitää saat­taa raken­nuskelpoisek­si rak­en­ta­mal­la tiet, viemärit, vesi­jo­hdot, ratikkalin­jat ynnä muu­ta. Uudet asukkaat tarvit­se­vat koulu­raken­nuk­sia ja päiväkote­ja ja kaikkea muu­ta kun­nan vas­tu­ul­la ole­vaa. Vajaa kymme­nen vuot­ta sit­ten kysyin kaupun­gin rahakirstun valvo­jil­ta, paljonko kymme­nen edel­lisen vuo­den aikana on ollut kasvu­un liit­tyviä investoin­te­ja. Sil­loin sain luvun, joka vas­tasi 750 €/k‑m2 Luku on sen jäl­keen var­maankin kas­vanut. Täy­den­nys­rak­en­t­a­mi­nen tulee kaupungille halvem­mak­si, kos­ka voi tukeu­tua ole­mas­sa ole­vaan infraan ja kouluihin.

Tuon mukaan 7 000 asun­non asun­to­tuotan­to vaatii kaupungilta investoin­te­ja noin 400 M€ ja 10 000 asun­non tuot­ta­mi­nen noin 600 M€. (Asun­non koko 75 k‑m2 eli noin 60 m².)

Kalasa­ta­mas­sa myy­dään tässä lau­takun­nan kok­ouk­ses­sa tont­ti hin­taan 1200 €/k‑m2, mut­ta tämä ei kuvaa tilan­net­ta koko kaupun­gin alueel­la ja se kuvaa vain kovan rahan tont­te­ja. Kasvun kiihdyt­tämi­nen tulee kaupungille kalli­ik­si, mut­ta ei tolkut­toman kalli­ik­si, kos­ka Helsin­ki on viisaasti han­kkin­ut kaavoitet­tavaa tont­ti­maa­ta itselleen. Näin kaupun­gin maan­omis­ta­jana saa­mat tulot peit­tävät suuren osan kasvun aiheut­tamista investoineista, vaan ei niitä kaikkia.

Lau­takun­ta käsit­telee myös bud­jet­tiesi­tys­tä. Infrain­vestoin­te­ja on vähen­net­ty niin, että se tulee hait­taa­maan asun­to­tuotan­toa aikaa myöten. Näin ei pitäisi tehdä. Päin­vas­toin, kun rak­en­t­a­mi­nen muual­la hidas­tuu, Helsin­gin tulisi houkutel­la vapau­tu­vaa kap­a­siteet­tia rak­en­ta­maan Helsinkiä.

On jatku­vasti kiis­tel­ty siitä, tukeeko kaupun­ki ARA-tuotan­ta vai onko se itsen­sä kus­tan­ta­maa. Jos kat­somme pelkkää taloa ja uno­hdamme ton­tin, ei tue. Olen­naista kuitenkin on, ettei ARA-tuotan­to osal­lis­tu yllä mainit­tui­hin infra- ja muiden investoin­tien rahoit­tamiseen kuin hyvin vähäiseltä osalta. Niin­pä, mitä suurem­pi on ARA-tuotan­non osu­us, sitä pienem­pään asun­to­tuotan­toon kaupungilla on varaa.

Nyt esite­tyssä ohjel­mas­sa eri­laisia ARA-asun­to­ja on 35 % asun­to­tuotan­nos­ta, eli 2 450 asun­toa vuodessa, jos tuotan­to on 7000 as/vuosi.

Mikko Särelä on esit­tänyt, että kiin­nitetään tuo 2 450 asun­to­ja ja nos­te­taan asun­to­tuotan­to 10 000 asun­toon lisäämäl­lä kovan rahan tuotan­non määrää. ARA-asun­to­ja tulee tässä vai­h­toe­hdos­sa yhtä paljon, mut­ta asun­top­u­la helpot­tuu 3 000 asun­non ver­ran. Voit­ta­jia tässä oli­si­vat ne pieni­pakkaiset, jot­ka eivät ole riit­tävän pieni­palkkaisia tai onnekkai­ta päästäk­seen ARA-asun­toon, sil­lä he ovat asun­top­u­lan varsi­naisia mak­sajia. Tämän peruste­len seu­raavas­sa kirjoituksessani.

 

 

 

 

Kaupunkiympäristölautakunnan lista 15.9.2020

Mikko Särelä menee lau­takun­taan, minä keski­tyn Ver­den lanseer­aamiseen, joten kom­men­toin lis­taa kursorisesti.

Viime tiis­tain kok­ouk­ses­sa asi­at pan­ti­in pöy­dälle tai hyväksyt­ti­in sel­l­aise­naan. Etelä-Sata­man alueen varaamis­es­ta laatu- ja kon­sep­tik­il­pailua varten. Vasem­mis­toli­it­to olisi halun­nut, että ennen kokon­aisu­u­den kil­pailu­tus­ta pitäisi jär­jestää arkkite­htik­il­pailu design-museosta eikä toisin päin. En voin­ut kan­nat­taa esi­tys­tä. Miten jär­jestää arkkite­htik­il­pailu raken­nuk­ses­ta, jos­ta ei tiede­tä, mihin se tulee?

Län­si-Helsin­gin raitiotei­den yleissuunnitelma

Kokoomus pyysi pöy­dälle, kos­ka on tul­lut uusia yhtey­de­not­to­ja asi­as­ta. En tiedä, mis­tä on kyse, mut­ta olen huolestunut.

Kon­tu­lan, Mel­lun­mäen ja Vesalan ker­rostaloaluei­den täy­den­nys­rak­en­tamien yleisperiaatteet

On hyvä että näitä tiivis­tetään ja samal­la yritetään vähän nos­taa alueen sosi­aal­ista sta­tus­ta, tuot­taa siis sopi­vas­sa määrin gen­tri­fikaa­tio­ta. Min­ua tässä häir­it­si se, että tärkeim­mät toimen­piteet ovat muual­la kuin maankäytössä, vaik­ka maankäyt­tökin on tärkeässä roolis­sa. Tässä tarvit­taisi­in kaupunkiso­si­olo­gian osaamista, ei sel­l­aista höt­töä, että simp­sal­abim! Kon­tu­las­ta tulee uusi Kallio.

Kaupunginkanslias­sa onkin kaupunki­u­ud­is­tus­pro­jek­ti. Asial­la ei siis ole tarkoi­tus vai­va­ta luot­ta­mus­miehiä, vaik­ka tehtävät valin­nat ovat mitä poliittisimpia.

Jos tänne halu­taan saa­da keskilu­okkaa, on käytet­tävä lahjon­taa: edullisia tont­te­ja omis­tusasun­to­tuotan­toon. Maan­myyn­ti­t­u­loista on vähän tin­git­tävä. Mielu­um­min ilman Hitas-ehto­ja, kos­ka Hitas-ehto on riip­pa, joka alen­taa sitä hin­taa, joka asun­nos­ta kan­nat­taa mak­saa. (Olete­taan, että hin­nannnousun odotusar­vo on nol­la. Jos asun­to­jen hin­nat laske­vat, joutuu kär­simään sen nahois­saan, ja jos ne nou­se­vat, nousu leikataan pois. Niin­pä Hitas-asunon kohdal­la odotusar­vo on negatiivinen.)

Jus­si Chy­de­niuk­sen val­tu­us­toalue Pirkkolan urheilupuis­ton parkkikentistä

Tämä on raivos­tut­ta­va asia. Keskus­puis­to on tuol­la kapeim­mal­la kohdal­laan niin haavoit­tu­va, että parkkiken­tän alle jäävä maa on tosi­asi­as­sa niin arvokas­ta, että parkkipaikat pitäisi lait­taa maan alle. Näin ei kuitenkaan voi­da tehdä, kos­ka tuo han­ke ei sen jäl­keen olisi taloudel­lis­es­ti toteut­tamiskelpoinen. Siitä tulee kan­nat­ta­va vas­ta, kun se saa ilmaisek­si käyt­töön­sä hehtaarin maa­ta pysäköin­ti­in. Arrgh!

Savonkadun alueen varaami­nen NCC:lle

Aikanaan kaupun­ki päät­tyi Alp­pi­las­sa ja välis­sä oli tyhjää ja sit­ten alkoi Pasi­lan puu­taloalue. Puu­taloalue on nyt kor­vat­tu vähän tehokkaam­mal­la rak­en­tamisel­la, mut­ta tuo välialue on pysynyt välialueena. Nyt ylileveä Savonkatu kaven­netaan ja säästyvä maa ote­taan hyö­tykäyt­töön. Alueelle raken­netaan run­saasti lisää, 160 000 k‑m2 tai laa­jem­min tarkastel­tuna peräti 300 000 k‑m2. Sitä, mitä aluet­ta jälkim­mäi­nen luku tarkoit­taa, en oikein hahmota.

Todet­takoon, että 160 00k‑m2 tarkoit­taa 4 000 asukas­ta tai 10 000 työ­paikkaa tai jotain näi­den lineaarikombinaatiota.

Tässä pain­ote­taan työ­paikko­ja, joka on ymmär­ret­tävää alueen hyvän saavutet­tavu­u­den kannal­ta. Niitä, jot­ka pää­sevät tänne alle 30 min­uutin joukkoli­iken­nematkalla on todel­la paljon. Tätä perus­teel­laan myön näin: Elinkei­nop­o­li­ti­ikan tavoit­teena on, että yksi­tyisen sek­torin työ­paikkamäärä kas­vaa pitkäl­lä aikavälil­lä vähin­tään yhtä nopeasti kuin asukasluku. Tuon tavoit­teen saavut­ta­mi­nen ei edel­lytä yhdenkään toimi­s­toneliön rak­en­tamista pitkään aikaan, kos­ka toimis­tois­sa tulee ole­maan puo­let vähem­män tilaa kuin vielä kymme­nen vuot­ta sit­ten. Niihin siis mah­tuu tuplas­ti enti­nen työ­paikkamäärä. Tämä on kuitenkin hyvä paik­ka toimistoille.

Esi­tys­listal­la ker­rot­ti­in, että alueesta oli kiin­nos­tunut myös toinen raken­nus­li­ike. Näitä kil­pailutet­ti­in ja NCC:n suun­nitel­mat oli­vat parem­pia. Listal­la ei näy kumpaakaan, ei NCC:n alus­tavaa suun­nitel­maa eikä sitä toista. Lau­takun­nan kok­ouk­ses­sa toiv­ot­tavasti esitellään.

AM-ohjel­ma 2020

Teen tästä eril­lisen postauk­sen, jos vain ehdin. Todet­takoon, että ohjel­mas­sa asun­to­tuotan­to olisi edelleen ”vähin­tään” 7 000 asun­toa vuodessa. Lukuisi­in vaa­timuk­si­in rak­en­taa enem­män ei siis ole vastattu.

Kun olemme keskustelleet asun­topoli­it­tisen välineistön (ARA-asun­not, Hitas) van­hen­tuneisu­ud­es­ta, on vas­tat­tu, että asi­aan palataan AM-ohjel­mas­sa. Nyt niihin ei ole mitään muutosta.

Lau­takun­nan talousarvioe­hdo­tus ja talous­su­un­nitel­ma vuosille 2021–23.

Tästä teen eril­lisen postauk­sen, jos Verde-kiireiltä ehdin.

Ton­tin myymi­nen Kalasatamassa

Vuokrat­tuun tont­ti­in liit­tyy osto-optio, jota ton­tin halti­ja tietysti käyt­tää.   Käyt­tää tietysti, kos­ka kaupun­ki käyt­tää aivan liian korkeaa korkokan­taa ton­tin­vuokris­sa (4 %, ja huom! reaa­liko­rko). Tämän seu­rauk­se­na myyn­ti­hin­nat ovat liian matalia.

Tont­tin koko on 720 m² ja raken­nu­soikeus 1200 k‑m2. Raken­nu­soikeu­den hin­naksi tulee siten 1 284 euroa ja muun Suomen parem­min ymmärtämäk­si hehtaar­i­hin­naksi 21,4 miljoon­aa euroa. Myyn­ti­hin­ta on kovin mata­la, minkä voi nähdä siitä, mil­lä hin­nal­la asun­to­ja alueel­la myydään.

 

 

Kaupunkiympäristölautakunnan kokous 8.9.2020

Iso­ja asioi­ta täl­lä kertaa.

Län­si-Helsin­gin raitiotei­den yleissuunnitelma

Vihd­in­tien bule­vardin ratikkalin­ja, joka kul­kee Munkkiniemen ja Pitäjän­mäen liiken­neympyrän kaut­ta Vihd­in­tielle, edelleen Pohjois-Haa­gan ase­malle ja sieltä Kan­nelmä­keen kaup­pakeskus Kaaren luo. Eteläpäässä raken­netaan Töölöön uusi ratikkay­hteys Töölön Urheiluhallil­ta Topeliuk­senkat­ua Kamp­pi­in ja sieltä Fredrikinkat­ua pitkin Bule­vardille. Aaj­tuk­se­na on ollut, että pikaratik­ka kulk­isi Man­ner­heim­inti­etä ja nelosen ratik­ka Topeliuk­senkat­ua. Tämä ei kuitenkaan ole vielä päätös, vaan asia tutk­i­taan edelleen.

Tästä on tul­lut paljon vas­tus­tavaa pos­tia. Osit­tain se ker­too, että kaupun­ki on epäon­nis­tunut täysin ker­tomaan, mitä se on tekemässä ja miksi.

Munkkiniemeläiset eivät halua, ettei Nelosel­la pääse Stock­kalle. Otta­mat­ta kan­taa siihen, kuin­ka toden­näköis­es­ti Stoc­ka on ole­mas­sa sil­loin, kun kiskot ovat valmi­ina, on todet­ta­va, että Fredrikinkadun ratikkapysäk­ki on alle 400 metrin päässä Stock­alta. On myös san­ot­tu, että eikö se pikaratik­ka voisi men­nä sei­so­maan niiden auto­jono­jen keskelle  Fredrikinkadulle. Tässä ei oikein ymmär­retä, että tämä Vihd­in­tien ratik­ka on paljon suurem­pi liiken­nevä­line kuin nelo­nen, joten jos jonkun pitää kär­siä auto­jen etu­jen puo­lus­tamis­es­ta, se on nelo­nen. Huonon kom­mu­nikoin­nin tili­in menee kysymys, miten se pikaratik­ka voi kulkea siel­lä hitait­ten kympin ratikoiden joukos­sa? Tehdäänko sille omat kiskot?

Mut­ta tiedän, että se sat­tuu, että tut­tu ratikkare­it­ti muut­tuu. Jos nelo­nen kulk­isi Topeliuk­senkat­ua ja sitä siir­ret­täisi­in Man­ner­heim­intieltä, sitä nousisi aivan saman­lainen haloo: mei­dän on päästävä Kampin kauppakeskukseen!

Haa­galaiset eivät halua koko pikaratikkaa, kos­ka se vaaran­taa Riis­tovuoren puis­ton. Tämä on vähän han­kala kysymys, johon var­maankin etsitään kohtu­ulli­nen ratkaisu. Huonon ymmär­ryk­sen puolelle menee se, että mik­si pitää olla pikaratik­ka. Ihmisethän pää­sevät nopeam­min junal­la rautatiease­malle. Muuten käyt­täkööt bus­sia. Bule­var­di­en syvin ole­mus ei ole oikein välit­tynyt eikä se, kuin­ka paljon lisää asun­to­ja ratik­ka mah­dol­lis­taa. On myös san­ot­tu, ettei Helsinki­in pidä rak­en­taa enää lisää asun­to­ja, joten koko ratik­ka on turha.

Ratikka­su­un­nitel­man huonoi­hn puoli­in kuu­luu se, ettei uskalleta tehdä iso­ja ratkaisu­ja. Niin­pä Fredal­la ratik­ka seisoo ruuhkissa auto­jen keskel­lä. Omat kai­stat edel­lyt­täi­sivät autoli­iken­teen ohjaamista käyt­tämään mui­ta katuja.

Töölössä ratikkakisko­jen tieltä pois­tuu autopaikko­ja, jot­ka kor­vataan vinopy­säköin­nil­lä Töölön kaduil­la. Jalankulkuym­päristö ja katuku­va heikke­nee olen­nais­es­ti ja lume­nau­raus käy liki mah­dot­tomak­si. Alueelle raken­net­tu pysäköin­ti­laitos seisoo tyhjänä.

Han­kkeenkus­tan­nus on 160 miljoon­aa euroa ja han­kkeeseen liit­tyvien niiden investoin­tien hin­ta on noin 260 M€. Yhteiskun­nalli­nen hylöty/kustannussuhde on vaa­ti­mat­tomat 0,79. Mik­si ihmeessä tätä suuret­ta las­ke­taan, kos­ka se ei sovel­lu lainkaan kaupungeis­sa käytet­täväk­si. Lasken­takaavas­ta puut­tuvat kokon­aan ratikan lisäämä maankäytön lisäys, siis se seik­ka, jon­ka takia näitä raken­netaan. Kan­nat­taisi mielu­um­min laskea, paljonko se nos­taa reitin var­rel­la ole­vien tont­tien ja asun­to­jen arvoa.

Iso ja merkit­tävä hanke.

Läm­pöku­ja 6: pel­let­tiläm­pökeskuk­sen mah­dol­lis­ta­ma ase­makaa­va Patolassa

Olen tässä asi­as­sa jäävi Helenin hal­li­tuk­sen puheen­jo­hta­jana. Ei ole lainkaan var­maa, että tähän koskaan raken­netaan läm­pökeskus­ta, mut­ta kaa­va tarvi­taan var­muu­den vuok­si. Minä ainakaan ei mitenkään fani­ta puun polt­toa. Kun kaik­ista kaavoista valite­taan, kaa­vat pitää tehdä hyvis­sä ajois­sa var­muu­den vuoksi.

Ham­maslääketi­eteen kam­pus tekee tilaa 2500 asukkaalle

Tässä raken­netaan Man­ner­heim­intien bule­var­dia. Tämä oli meil­lä 19.11.2019, eikä siihen ole tehty merkit­täviä muu­tok­sia. Pienen kun­nan ver­ran asuntoja.

Saukonkadun kort­teli­in asuntoja

Tähän piti tul­la venei­den korkeasäi­ly­ty­s­paikko­ja (siis jonkin­lainen talvisäi­ly­tys­torni) mut­ta han­kkeelle ei löy­tynyt totyeut­ta­jaa, joen kort­teli­in raken­netaan asun­to­ja vajaalle 500 hen­gelle. Tämä oli meil­lä 25.5. 2020 ja on nyt palan­nut lausun­tok­ier­rokselta. Ei olen­naisia muu­tok­sia. Asuinko­rt­telin tehokku­us muki­in menevät 4,0. Ker­rosko­rkeus 6 – 13.

Kon­tu­lan ja Mel­lun­mäen ja Vesalan täy­den­nys­rak­en­tamisen suunnitteluperiaatteet

Itä-Helsin­ki on raken­net­tu skan­daal­i­mais­esen har­vasti, eli maa­ta ja luon­toa tarpeet­tomasti rak­en­tamisen alle uhrat­en. Nyt on tarkoi­tus tiivistää. Se on han­kalaa purka­mat­ta van­ho­ja taloja.

Tarkoi­tus on samal­la paran­taa alueen sta­tus­ta. Selostabn tarkem­min, kun olen kuul­lut esit­te­lyn. Mate­ri­aalia oli niin paljon, että sitä oli vaikea sulat­taa. Menee tänään pöydälle.

Laa­jasa­lon ratikkako­rt­telien asemakaava

Tämä oli mer­il­lä 25.2.2020 ja on tul­lut nyt lausun­noil­ta. Kort­telin rak­en­tamis­te­hokku­us ylit­tää selvästi ympäröivän alueen, kuten ylit­tää kaik­ki muukin ratikkalin­ja var­relle raken­net­ta­va. On posi­ti­ivista, että ratikka­hallin päälle raken­netaan asun­to­ja. Paljon on tul­lut pos­tia siitä, että varikko äitäisi rak­en­taa muualle, esimerkik­si johtaa tätä varten kiskot Roi­hu­pel­toon. Mak­saisi aika paljon.

Lausun­to Jus­si Chy­de­niuk­sen aloit­teesta sijoit­taa Pirkkolan kiis­tel­lyn hallin parkkiken­tän sijoit­tamisek­si muualle ja pienentämisestä.

Tämä var­maankin pan­naan pöy­dälle. Hal­li vielä menisi, mut­ta hehtaarin parkkikent­tä on vähän ikävä.

 

 

Rakennuslupien myöntäminen nettobudjetointiin

Jouduin taas kor­vat punaise­na kuun­tele­maan sinän­sä oikeutet­tua val­i­tus­ta raken­nuslupi­en hitaas­ta käsit­telystä Helsingis­sä. Täl­lä ker­taa kyseessä oli omakoti­talon rak­en­ta­ja, jon­ka pro­jek­ti­in tulee kuukausien lykkäys lupakäsit­telijän kesälo­man ja työru­uhkan takia.

Valit­ta­ja on oike­as­sa. Tämä on aivan tolku­ton­ta. Seli­tyk­sek­si voisi sanoa, että kun kaupungilla on liian vähän rahaa, se joutuu val­it­se­maan, palkataanko väkeä päivähoitoon vai käsit­telemään raken­nuslu­pia, mut­ta ei se näin ole. Raken­nuslupi­en käsit­te­ly mak­saa itse itsen­sä, ellei tuo­ta jopa vähän voit­toa. Kaupun­ki ei siis säästä mitään vaan pikem­minkin menet­tää tulo­ja sil­lä, että raken­nuslu­pia pide­tään saa­mas­sa valohoitoa.

Ongel­man ydin on väärässä bud­je­toin­ti­tavas­sa. Täl­laisen itsen­sä rahoit­ta­van palve­lu­tuotan­non pitäisi olla net­to­bud­je­toitua. Jos se olisi, toimi­ala voisi palkata lupakäsit­telijöitä tarpeel­lisen määrän ja rahoit­taa sen lupa­mak­suil­la. Nyt nuo mak­sut menevät kaupun­gin poh­jat­tomaan kas­saan ja bud­jetin laati­jat osoit­ta­vat käsit­te­lyyn virko­ja kit­saasti, kos­ka kaikesta pitää säästää. Myös bud­jetin laadin­nas­sa on liian vähän väkeä. Sik­si tehdään näin epäop­ti­maal­isia henkilöstömitoituksia.

Kun­nan ei pidä toimia kuin yri­tys, mut­ta juuri tässä asi­as­sa toim­imi­nen kuin yri­tys johtaisi parem­paan lopputulokseen.