Asuntotonttien vuokrauksen yleiset periaatteet

Kaupunkiym­päristölau­takun­nal­la on pitkä lista. Yritän ehtiä tehdä postauk­sen koko lis­tas­ta huomen­na,  mut­ta käsit­te­len nyt vain ton­tin­vuokrauk­sen periaatteita.

Lähtöko­htana on, että ton­tit luovute­taan markki­nahin­taan. Se on hyvä lähtöko­h­ta eri­tyis­es­ti, kun kun­ta­lakikin sitä vaatii. Tämä merk­it­see myös sitä, että kaupun­gin ton­tin­vuokraus­tu­lot nou­se­vat merkit­tävästi. Tämä ei tee asumis­es­ta kalli­im­paa, mikä voi yllät­tää Helsin­gin Sanomien pääkir­joit­ta­jan. Asun­to­jen kysyn­tä ja tar­jon­ta määräävät asumisen hin­nan. Helsin­ki rak­en­taa liian vähän asun­to­ja ja on tehnyt liian hyvää kaupunkia, joten liian moni halu­aa liian har­voihin asun­toi­hin. Sik­si asum­i­nen on kallista. Täl­lä päätök­sel­lä tuos­ta rahapo­tista ohjataan enem­män kaupungille ja vähem­män mui­hin taskui­hin. Kaupun­ki käyt­tää toiv­ot­tavasti ne rahat asun­to­tuotan­non lisäämiseen.

Tuot­to­tavoite

Tuot­to­tavoite on asun­to­ton­teil­la 4 %/vuosi (reaa­liko­rko) ja asum­ista palvelevil­la ton­teil­la 5 %/vuosi. Nämä tuot­to­tavoit­teet ovat epäre­al­is­tisen korkei­ta. Se ei joh­da siihen, että vuokrat oli­si­vat liian korkei­ta, vaan siihen, että jos tont­ti joskus kuitenkin myy­dään, se myy­dään liian hal­val­la. Jos myisimme kort­telista yhden ton­tin huu­tokaup­pahin­taan ja yrit­täisimme sen jäl­keen vuokra­ta lop­ut vuo­sivuokral­la, joka on 4% tuos­ta hin­nas­ta, emme saisi tont­te­ja vuokratuk­si. (Ter­veisiä muuten Van­taan seu­rakun­tay­htymälle, #Lehti­saari)

Perustelu­muis­tios­sa san­o­taan, että tuot­to­tavoit­teen alen­t­a­mi­nen alen­taisi vuokria. Ei kausali­teet­ti noin päin mene.

Pel­lon arvo riip­puu sen tuot­ta­mas­ta vil­jasa­dos­ta. Jos tuot­to­tavoitet­ta nos­te­taan, vil­jasadot eivät kas­va vaan pel­lon pääo­maar­vo las­kee. Sama kos­kee tont­te­ja. Markki­navuokra seu­raa ton­tin tuot­ta­mas­ta hyödys­tä ja ton­tin arvo las­ke­taan tästä hyödys­tä jaka­mal­la se tuot­to­tavoit­teel­la. Jos tuot­to­tavoite on 4 pros­ent­tia, ton­tin arvo on vuo­tu­inen hyö­ty ker­rot­tuna 25:llä, jos 2 %, hin­ta on tuot­to x 50.

Asiantun­ti­jan päät­tämä ”markki­nahin­ta”

Ton­tin arvo määritel­lään niin, että puoluee­ton arvioi­ja määrää sen tai käytetään ulkop­uolisen arvioi­jan hyväksymää hin­noit­telumallia. Tätä hallinnol­lista hin­taa kut­su­taan hämäävästi markkinahinnaksi.
[KORJAUS 22.10.2020. Olin ymmärtänyt tämän väärin. Kovan rahan ton­tit tulleen pääsään­töis­es­ti kil­pailut­ta­maan. Tämä arvioon perus­tu­va hin­ta kos­kee sään­nel­työ tuotan­toa, esimerkik­si ARA-tont­te­ja ja Hitas-tontteja]

Kom­ment­ti: Minä luulin, että näis­sä piti pää­tyä huu­tokaup­pahin­toi­hin. Sen voisi toteut­taa vuokra­ton­teil­lakin niin, että kiin­nitetään vuokra ja huu­tokau­pataan vuokra­sopimus. Näin pitäisi tehdä varsinkin, kun myöhem­min tätä kyn­nys­ra­haa pide­tään yht­enä vai­h­toe­htona, mut­ta ilman kilpailutusta.

Kun markki­nahin­ta ei perus­tu kil­pailu­un, kuka val­it­see onnel­liset ton­tin saajat?

Olin joskus tarkas­tus­valiokun­nan puheen­jo­hta­ja. Koulu­tuk­ses­sa meille täh­den­net­ti­in, ettei mei­dän tehtävänämme ei ole met­sästää rosvo­ja vaan tun­nistaa kor­rup­ti­olle alt­ti­it tilanteet. Raken­nus­li­ik­keen ja puolueet­toman arvioi­jan yhteistyö voisi olla hyvinkin tuottoisaa.

Asum­ista palvel­e­vat tontit

Asum­ista palvel­e­van ton­tin arvo on pääsään­töis­es­ti puo­let asun­to­ton­tin arvosta.

Kom­ment­ti: Yhtä hyvin olisi voitu sanoa, että arvo on sama, mut­ta tuot­to­tavoite 2,5 %.

Pysäköin­ti­ton­tit ovat liki ilmaisia. Vuokra on nykyra­has­sa noin euro neliöltä paikas­ta riip­pumat­ta. Asun­to­ton­tin vuokra on jotain noin 60 €/m2, olet­taen että raken­nu­soikeu­den arvo noin 1000€/k‑m2 ja tont­tite­hokku­us 1,5. Pysäköimistä sub­ven­toidaan todel­la rajusti.

Vuokra-aika

Yleen­sä 80 vuotta.

Kom­ment­ti: Olisi hyvä määrätä vuokraoikeu­den päät­tymisa­janko­htaan kaupungille velvol­lisu­us lunas­taa raken­nus sen teknis­es­tä arvos­ta, jos sopimus­ta ei jatke­ta. Jokin oikeustur­va vuokralaisel­lakin on oltava.

Eri hallinta­muodoille annet­ta­vat alennukset

Alen­nuk­sia ei anneta kuin ARA-tuotan­nolle,. Ara-tont­tien osalta val­ti­olli­nen ARA päät­tää Helsingis­sä perit­tävistä vuokrista.

Kom­ment­ti: Olisi parem­pi per­iä markki­navuokrat myös ARA-vuokrat­aloista ja tukea niis­sä asu­via pien­i­t­u­loisia asum­istuel­la, mut­ta tämä on iäisyysasia.

Hitas-tuotan­to

Hitas-ton­teista ei enää annet­taisi alen­nus­ta pait­si, että ”tont­tien osalta kiin­nitetään markki­na-arvon mah­dol­lis­tamis­sa rajois­sa eri­ty­istä huomio­ta hin­noit­telun kohtuullisuuteen”.

Kom­ment­ti: Ilman tuo­ta lisäys­tä Hitas-asun­toa ei kan­nat­taisi ostaa. Naa­pu­ri­ton­til­ta saisi kovan rahan asun­non samaan hin­taan ilman jälleen­myyn­ti­hin­nan sään­te­lyä. Tai jos naa­pu­ri­ton­tin vapaara­hoit­teinen asun­to on kalli­impi, tont­te­ja ei ole hin­noitel­tu markkinaehtoisesti.

Tapa se on tämäkin lopet­taa Hitas.

Maan­vuokran ennakkomaksu

Ton­tin arvos­ta voidaan per­iä korkein­taan 1/3 ennakko­mak­suna, joka ote­taan huomioon vuokrassa.

Kom­ment­ti: Kun vuokras­sa tuo tuot­to­vaa­timus on perin korkea, kan­nat­taa aina mak­saa tuo 1/3. Pank­ki ei ota lainas­ta 4 %, ei eri­tyis­es­ti reaa­liko­rkona. Tämä ennakko­mak­su pitäisi kil­pailut­taa, jot­ta saisimme ton­tin­lu­ovu­tuk­sen oikeasti markki­nae­htoisek­si eikä vain leik­isti. Siis kiin­nitetään vuokra ja käy­dään kil­pailu kynnysrahasta.

Maan­vuokran taso­tark­istus vuokrakau­den akana

Taso­tark­istus tehdään noin 20 vuo­den välein. Tark­istus sido­taan asuntohintaindeksiin.

Kom­ment­ti: Ei sitä voi sitoa koko kaupun­gin indek­si­in. Kan­takaupungis­sa asun­to­jen reaal­i­hin­nat ovat nousseet kaksinker­taisik­si 30 vuodessa ja eräis­sä lähiöis­sä tuskin lainkaan. On käytet­tävä alueel­lisia indek­se­jä. On tuos­sa kaavas­sa muu­takin tuu­naamista. Jos talo mak­saa 4 000 €/asuntoneliö ja asun­not 5 000 €/asuntoneliö, ton­tin arvo on 1 000 €/asuntoneliö. Jos asun­to­jen hin­ta nousee 6 000 euroon eli 20 %, ton­tin arvo ei nouse 1 200 euroon vaan  2000 euroon. Ihan näinkään sitä ei ole kohtu­ullista laskea, mut­ta jotain siltä väliltä.

Eräis­sä tapauk­sis­sa tark­istusa­janko­h­ta voitaisi­in sopia johonkin ton­tin arvoa muut­tavaan toim­intaan. Esimerkik­si Kru­unuvuoren­ran­nas­sa vuokra voisi nous­ta, kun ratik­ka aloit­taa – tai siis olla siihen asti yhtä hal­pa kuin jos­sain syr­jäisessä lähiössä.

 

Helsingin pitää vaatia parempia asuntopoliittisia välineitä (1)

Kaupunkiym­päristölau­takun­ta päästi AM-ohjel­man (asumisen ja maankäytön ohjel­ma) eteen­päin. Lau­takun­ta antoi siitä yksimielisen lausun­non. Lausun­toon laitet­ti­in toisin sanoen vain asi­at, joista olti­in yksimielisiä eikä san­ot­tu mitään siitä, mis­tä ei oltu. Varsi­nainen ryh­mien väli­nen käden­vään­tö käy­dään kaupung­in­hal­li­tus­vai­heessa tai peräti valtuustossa.

Poh­jae­si­tyk­sessä asun­to­ja oli tarkoi­tus tehdä vuosit­tain 7000, lausun­tomme mukaan määrä pitäisi nos­taa 8000:een vuodes­ta 2023 alkaen.

Varsi­nainen riita käy­dään tule­vien asun­to­jen hallinta­muo­to­jakau­mas­ta, siitä, paljonko on ARA-asun­to­ja, asum­isoikeusasun­to­ja, Hitas-asun­to­ja ja kovara­han asun­to­ja ja niin edelleen. Kokoomus halu­aa tietysti kovan­ra­han asun­to­ja ja vasem­mis­to ARA-asuntoja.

Minä en jak­sa niin innos­tua tuos­ta hallinta­muo­to­jakau­mas­ta. Kaik­ki rak­en­t­a­mi­nen hyödyt­tää niitä pieni­palkkaisia, jot­ka nyt joutu­vat työpäivän päät­teek­si matkus­ta­maan vas­ten tah­toaan jon­nekin Riihimäelle tai muuten kauas.

Pieni­palkkaiset ovat niitä, jot­ka nyt kar­si­u­tu­vat Helsin­gin asun­tomarkki­noil­ta, elleivät ole tarpeek­si pieni­palkkaisia tai onnekkai­ta saadak­seen ARA-asun­non. Vaik­ka tehtäisi­in lisää kalli­ita kovan rahan asun­to­ja rikkaille, lop­ulli­nen hyö­tyjä olisi pieni­palkkainen, sil­lä asun­to­ja ei tule rikkaille lisää. Asun­not­to­muus on rikkaiden kesku­udessa san­gen harv­inaista. Kun rikas muut­taa uuteen asun­toon­sa joku muut­taa hänen van­haan asun­ton­sa, joku taas tämän asun­toon ja niin edelleen. Ketjun päässä joku pieni­palkkainen saa asun­non Helsingistä.

Toki tässä voi olla siir­tymää eri tulolu­okkien välil­lä yli kun­nan rajan, mut­ta seudullis­es­ti se menee suun­nilleen näin.

Riihimäeltä pen­delöivä perushoita­ja ei hyödy Helsin­gin ARA-tuotan­nos­ta, kos­ka hän ei siihen pääse. Hänel­lähän on jo asun­to eikä hän edes ole helsinkiläi­nen, vaik­ka on töis­sä Helsingis­sä. Helsinkiläisyyt­tä ei saisi ottaa huomioon, mutta…

Puolen miljoo­nan euron Hitas-asun­not Jätkäsaa­res­sa houkut­tel­e­vat rikkai­ta naa­purikun­nista Helsinki­in. Puolel­la miljoon­al­la saa Tapi­o­las­ta isom­man asun­non kuin Jätkäsaares­ta, pait­si jos voit­taa arpa­jai­sis­sa Hitas-asun­non Jätkäsaares­ta. Oikeas­t­aan siis kokoomuk­sen olisi syytä suosia kalli­ita Hitas-asun­to­ja kalli­il­la alueil­la Helsingis­sä, mut­ta kan­nat­taako vihrei­den ja vasemmiston?

Tarvi­taan notkeampia välineitä

Keskustelu asun­to­jen hallinta­muo­to­jakau­mas­ta on turhaut­tavaa, kos­ka hyviä ratkaisu­ja ei ole. Käytet­tävis­sä ole­va välineistö on suun­nitel­tu aivan toisen­laisi­in olo­suhteisi­in. Kun Helsin­gin osauus maan asun­to­tuotan­nos­ta ja ennen kaikkea asumisen ongelmista on varsin suuri, olisi kohtu­ullista, että Helsin­ki saisi käyt­töön­sä parem­min paikallisi­in olo­suhteisi­in sopi­van välineistön.

Miten aute­taan perushoita­jaa asumaan lähel­lä työaikkaansa?

Kaik­ista asun­noista kohtuuhintaisia?

Jos kaik­ki asun­not oli­si­vat kohtu­uhin­taisia, kuten moni unek­sii, kaik­ki eivät saisi kohtu­uhin­taista asun­toa, vaan pää­si­sivät asun­to­jonoon. Tukhol­mas­sa kohtu­uhin­taista asun­toa joutuu jonot­ta­maan yli kymme­nen vuot­ta. Niin­pä siel­lä ovat laa­jat pimeät markki­nat – onnek­si ovat, kos­ka eihän siitä mitään tulisi, jos kaupunki­in työn perässä muut­ta­va jou­tu­isi asumaan teltas­sa kymme­nen vuot­ta. Jos asun­to­ja on liian vähän, niukku­ut­ta jae­taan joko korkeal­la hin­nal­la tai hyvin pitkil­lä jonoil­la. Jonot ovat vielä pahempi vai­h­toe­hto, kos­ka ne tuhoa­vat kaupun­gin toimivu­u­den. Mitä iloa on hal­vas­ta asun­nos­ta, johon ei pääse asumaan?

Ain­oa toimi­va lääke asumisen kalleu­teen on rak­en­taa lisää asun­to­ja – tai tehdä kaupungista niin huono ja epämiel­lyt­tävä, ettei sinne halu­ta muuttaa.

Työ­suhdea­sun­not?

Näitä oli ennen, mut­ta näistä on nyt luovut­tu. Jos työ­nan­ta­ja han­kkii työn­tek­i­jälle asun­non ja vuokraa sen tälle 400 euroa markki­navuokraa halvem­mal­la, mik­si hän ei yhtä hyvin voisi korot­taa palkkaa 400 eurolla?

Tyh­mään kysymyk­seen on yksinker­tainen vas­taus tai oikeas­t­aan kak­si: Vero­tus – palka­s­ta pitää mak­saa veroa, mut­ta vuokranalen­nuk­ses­ta ei tarvitse, ellei vuokra ali­ta vero­hal­li­tuk­sen normi­avuokraa.  Toisek­si jos palkkaa korotet­taisi­in, sitä pitäisi korot­taa myös niiltä, joil­la on kaupun­gin ARA-asun­to (jon­ka vuokra sivu­men­nen sanoen alit­taa tuon vero­hal­li­tuk­sen normivuokran, mut­ta tästä edus­ta ei tarvitse mak­saa veroa).

Työ­suhdea­sun­non ongel­ma on sen sidos työ­suh­teeseen. Työ­nan­ta­ja saa oivan otteen työn­tek­i­jästä, joka ei voi vai­h­taa työ­paikkaa, kos­ka jou­tu­isi ulos asun­nos­ta.  Aikamoista työ­paikkak­iusaamista siis kan­nat­taa sietää.  Työ­suhdea­sun­not ovat sec­ond best ‑ratkaisu, joil­la on merkit­täviä hait­tavaiku­tuk­sia, kos­ka ne kahlit­se­vat työn­tek­i­jän mah­dol­lisu­ut­ta päät­tää siitä, mis­sä asuu. Työ­suhdea­sun­not ovat siel­lä mis­sä ovat, vaik­ka ne oli­si­vat puoli­son työ­matkan kannal­ta aivan väärässä paikassa.

Asum­is­tu­ki

Eri­lai­sista sec­ond best ‑ratkaisu­ista asum­is­tu­ki on ekon­o­mistien mielestä vähiten huono. Sen turvin perushoita­ja ei kuitenkaan pysty muut­ta­maan Riihimäeltä työ­paikkansa lähelle Helsinki­in, kos­ka asum­is­tu­ki kor­vaa vain niin matalia vuokria, ettei sel­l­aisia Helsingis­sä juuri ole kuin suku­lais­ten väli­sis­sä vuokra­sopimuk­sis­sa. Itse asi­as­sa asum­istuen tarkoituk­se­na on tukea niitä työt­tömiä tai pieni­palkkaisia, jot­ka eivät pysty mak­samaan vuorkaansa ARA-talois­sa. Asum­istuel­la pitäisi olla tääl­lä aivan toisen­laiset ehdot. Kir­joi­tan asi­as­ta oman postauksen.

Parem­mat palkat

Jos kallista asum­ista ei tuet­taisi Helsingis­sä, pieni­palkkaisille olisi mak­set­ta­va Helsingis­sä parem­paa palkkaa. Oikeas­t­aan siis tulisieluisen kom­mu­nistin pitäisi vas­tus­taa sekä asum­is­tukea että ARA-asun­to­ja tuke­na, jos­ta hyö­tyvät vain itarat riistopalkko­ja mak­sa­vat työnantajat.

En ole lainkaan yllät­tynyt, että Eteläran­nas­sa, jos­sa yleen­sä suh­taudu­taan pidät­tyväis­es­ti eri­laisi­in sosi­aal­i­tuki­in, kan­nate­taan avoimesti kohtu­uhin­taista asuntotuotantoa.

Jos Helsingis­sä pitäisi mak­saa muu­ta maa­ta korkeam­paa palkkaa, se kan­nus­taisi yri­tyk­siä siirtämään niin paljon työ­paikko­ja kuin mah­dol­lista maakun­ti­in. Tämä voisi jopa vähän helpot­taa asun­top­u­laa Helsingissä.

Sen jäl­keen meil­lä olisi Helsingis­sä paljon onnekkai­ta entisiä pieni­palkkaisia, jot­ka kutienkin asu­vat edullis­es­ti ARA-asun­nos­sa, mut­ta saa­vat palkkaa, jon­ka on tarkoi­tus kor­va­ta markki­navuokran tasoista asum­ista.   Ja sit­ten niitä toisia, jot­ka mak­sa­vat markki­nae­htoista vuokraa.

Eri­ar­voista tietysti on sekin, että jotkut ovat per­i­neet suvus­sa kulke­van asun­non ja toiset eivät. En nyt kuitenkaan aloi­ta keskustelua asun­to­tu­lon vero­tuk­ses­ta, vak­ka mieli tekisi.

On hyvin vaikea ylipään­sä hah­mot­taa oikeu­den­mukaista ja tas­a­puolista ratkaisua olo­suhteis­sa, jois­sa osa asukkaista saa seini­in sidot­tua tukea asumiskus­tan­nuk­si­in­sa ja osa ei saa, oli se sit­ten aliv­erotet­tu omis­tusasun­to tai ARA-asunto.

Yhteiskun­nan omis­ta­ma laa­ja vuokra-asuntokanta

Kroonisen asun­top­u­lan olois­sa – ja se jatkuu Helsingis­sä jok­seenkin lop­ut­tomi­in – on perustel­tua, että yhteiskun­ta, mielel­lään kaupun­ki, omis­taa suuren osan asun­tokan­nas­ta, paljon suurem­man kuin Helsin­ki nyt omis­taa Hekan kautta.

Jos meil­lä ei olisi markki­na­pu­ut­tei­ta, yhteiskun­nan omis­tamista ei tähän väli­in tarvit­taisi, mut­ta markki­na­pu­ut­teista ei päästä näköjään eroon. Hypo-pankin Ari Pau­na on laskenut, että Koja­mon liikevoit­to asun­toa kohden on 600 €/kk. Aika paljon siis. Liikevoitos­ta sen pitää tietysti mak­saa korot. Juuri äsket­täin kuu­den kuukau­den heli­bor las­ki alle ‑0,5 pros­entin. En tiedä, mil­lä hin­nal­la Kojamo saa lainaa, mut­ta Helsin­ki saisi aika hal­val­la. Nämä markki­navirheet ohjaa­vat kallista asumis­es­ta ker­tyvän tulovir­ran aivan vääri­in taskui­hin, kun sen pitäisi ohjau­tua asun­to­tuotan­non pul­lonkaulo­jen, lähin­nä siis asum­ista ja tont­tien valmis­tus­ta palvel­e­van infran rak­en­tamiseen. Jos Björn Wahlroos omis­taisi Koja­mon, vasem­mistop­uolueet kiin­nit­täi­sivät katk­er­aa huomio­ta sen suuri­in voittoihin

Jot­ta asun­tomarkki­nat ylipään­sä voisi­vat toimia oikein, hin­to­jen nousun pitäisi syn­nyt­tää lisää asun­to­tuotan­toa, mut­ta miten se voisi syn­nyt­tää, kun kaupun­ki päät­tää AM-ohjel­mas­saan, mon­tako asun­toa kaupunki­in rakennetaan?

Yhteiskun­nan omis­ta­man asun­tokan­nan pitäisi olla jok­seenkin markki­nahin­taista, kos­ka muuten päädyt­täisi­in vain pitki­in asun­to­jonoi­hin. Sosi­aal­isin perustein vuokras­ta pitäisi saa­da alennusta.

Tähän päästäisi­in esimerkik­si niin, että perusvuokra olisi ARA-hin­taista, mut­ta asukkaan tulo­jen noustes­sa vuokra nousisi kohti markki­nahin­taa. Tai sit­ten perusvuokra olisi markki­nahin­taista ja pien­i­t­u­loisia tuet­taisi­in asum­istuel­la, jon­ka siis pitäisi kor­va­ta olen­nais­es­ti korkeampia vuokria kuin nykyi­nen asum­is­tu­ki kor­vaa. Kum­mas­takaan ei pitäisi tulle veroseu­raa­muk­sia, sil­lä eihän hal­vas­ta ARA-asun­nos­takaan tarvitse mak­saa veroa.

Asum­is­tu­ki olisi tulo­jen mukaan määräy­tyvää vuokraa kätevämpi, mut­ta sitä pitäisi sil­loin mak­saa myös yksi­ty­isi­in vuokra-asun­toi­hin, minkä ainakin jotkut väit­tävät nos­ta­van vuokrata­soa. Pitäisi min­i­moi­da se rahavir­ta, joka asun­top­u­las­ta val­uu vääri­in taskuihin.

Jos meil­lä olisi laa­ja yhteiskun­nan omis­ta­ma vuokra-asun­tokan­ta, ei olisi myöskään taloko­htaista seg­re­gaa­tio­ta, vaan eri tulolu­okki­in kuu­lu­vat asu­isi­vat tois­t­en­sa naa­pureina samoissa rapuissa.

Myös parem­pia palkkoja

Kokon­aan asumisen kalleut­ta ei tarvitse pieni­palkkaisille kom­pen­soi­da, Myös pieni­palkkaisten palkko­ja pitäisi  Helsingis­sä korot­taa osana markki­noiden normalisoitumista.

Lake­ja pitää muuttaa

Ei tarvitse sanoa, että laki estää sen, mitä olen tässä kaavail­lut. Tiedän sen itsekin. Huoneen­vuokrala­ki esimerkik­si ei tunne palkanko­ro­tus­ta perus­teena nos­taa vuokraa.

Minä esitänkin, että lake­ja pitäisi muuttaa.

Tarvit­taisi­in aivan toisen­lainen asun­topoli­it­ti­nen välineistö Helsinki­in. Se, mitä olen tässä kaavail­lut, on vain yksi vai­h­toe­hto. Joku var­maankin kek­sii parem­man, mut­ta nykyi­nen välineistö on lähin­nä pöhkö.

Jos vuokra ARA-asun­nos­sa riip­puisi tuloista (tai vuokrat oli­si­vat markki­nahin­taisia ja niitä tuet­taisi­in uuden­laisel­la asum­istuel­la) ja niitä osoitet­taisin tas­a­puolois­es­ti eri tulolu­okki­in kuu­luville, kan­nat­taisin ARA-asun­to­jen osu­u­den nos­tamista 50 pros­ent­tin tai jopa yli.

 

Kallis asuminen on kaupungin menestyksen vääjäämätön seuraus

Vietin tämän päivän Dipolis­sa kuun­tele­mas­sa luen­to­ja kestävästä kaupungis­tu­mis­es­ta. Kuul­tu sai min­ut vaku­ut­tuneek­si, että on eet­ti­nen velvol­lisuuteni kir­joit­taa, mitä ajat­te­len asumisen koho­vas­ta hin­nas­ta, vaik­ka tästä asi­as­ta oikeas­t­aan kan­nat­taa pitää suun­sa kiin­ni, ellei halua lausua suosit­tu­ja epätotuuksia.

Asumisen korkea hin­ta on väistämätön, kos­ka se tas­apain­ot­taa kaupunkien kasvun asun­tokan­nan mukaiseksi.

Meneil­lään on kaikkial­la maail­mas­sa nopea muut­to suuri­in ja men­estyvi­in kaupunkei­hin. Tämä väestön pakkau­tu­mi­nen niihin olisi vielä paljon nopeam­paa, jos talois­sa olisi pyörät. Kun ei ole, muut­to karah­taa kiin­ni asun­top­u­laan ja asun­top­u­la tarkoit­taa, että asun­noista tulee men­estyvis­sä kaupungeis­sa kalli­ita. Kir­jas­saan Tri­umf of the city Edward Glaeser sanoo, että asumisen hin­ta halu­tuis­sa kaupungeis­sa nousee niin suurek­si, että samas­ta työstä tulot asumiskus­tan­nuk­sil­la vähen­net­tynä ovat pienem­mät kuin vähem­män suo­sio­tuis­sa kaupungeis­sa. Jos näin ei olisi, vähem­män suosi­tu­il­ta alueil­ta pyrit­täisi­in muut­ta­maan suosi­tu­ille alueille. Asumisen hin­ta tas­apain­ot­taa muut­toli­ik­keen sen kokoisek­si että se mah­tuu tar­jol­la ole­vaan asun­tokan­taan. Jos asumisen hin­taa alen­netaan, mut­ta­jia tulee lisää ja hin­ta nousee uudestaan.

Tämän seu­rauk­se­na asumisen hin­ta on nous­sut men­estyvis­sä kaupungeis­sa huo­mat­tavasti tulo­ja nopeam­min. Helsingis­sä, Turus­sa ja Tam­pereel­la nousu on ollut kuudessa vuodessa liki 20 % suh­teessa tuloi­hin. Tämä on kuitenkin pien­tä oikeisi­in suurkaupunkei­hin ver­rat­tuna. Niis­sä asumisen hin­ta on jopa kaksinkertaistunut.

On paljon esimerkke­jä kaupungeista, jot­ka ovat ratkaisseet asumisen esimerkil­lis­es­ti. Asun­not ovat edullisia ja niitä riit­tää kaikille. Niitä on Suomes­sakin kymmenittäin.Näitä kaupunke­ja yhdis­tää laske­va asukasluku.

Osaamis­in­ten­si­ivis­ten alo­jen keskit­tymi­nen on väistämätöntä

Luovien korkean osaamisen työ­paikko­jen keskit­tymi­nen on ilmiö, jolle ei mitään voi. Se on eden­nyt myös erit­täin pitkälle. Itse olen seu­ran­nut indikaat­to­ri­na 25–34 vuo­ti­aiden aka­teemisen lop­pututkin­non suorit­tanei­den sijoit­tumista maas­sa. Heistä puo­let asuu Helsin­gin seudul­la ja 75 % viiden tärkeim­män yliopis­toseu­tukun­nan alueel­la. Lop­ut 67 seu­tukun­taa jaka­vat keskenään 25 %.

Mei­dän ongel­mamme on se, että paljon koulute­tu­ista nuoris­tamme suun­taa oikeisi­in suurkaupunkei­hin pitkin maail­maa, joten edes kepu­lais­ten ei kan­na­ta haaveil­la yliopis­tokaupunkien kasvun suitsimisesta.

Estetään asumisen hin­nan­nousu säännöstelyllä?

Jos muut­topainet­ta ei tas­apain­ote­ta asumisen hin­nal­la, se tas­apain­ote­taan jonoil­la. Ams­ter­damis­sa sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon on 15 vuo­den jono. Tukhol­mas­sa se on samaa luokkaa. Jos kaik­ki asum­i­nen olisi hin­tasään­nöstel­tyä eikä mitään pimeitä markki­noi­ta olisi, kaupun­ki taan­tu­isi. Ei tulisi mitään siitä, että uuden työn­tek­i­jän rekry­toimi­nen kestää yli kymme­nen vuot­ta. Jos se työvoima, jota kaupungis­sa eri­tyis­es­ti tarvi­taan, ei pysty ohit­ta­maan jonos­sa, on se sama kuin jos kaupun­gin kasvu kiellettäisiin.

Lisäk­si, jos asum­i­nen ei saisi mak­saa enem­pää, olisi myös vaikeaa löytää rahaa asun­tokan­nan kas­vat­tamiseen. Tähän kysymyk­seen palaan lopussa.

Niis­säkin kaupungeis­sa, jot­ka ovat panos­ta­neet sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon, on sen rin­nal­la vapaiden markki­noiden asun­tokan­ta. On pakko olla.

Sosi­aa­li­nen ja markki­nae­htoinen rinnan?

Euroop­palai­sis­sa teol­lisu­uskaupungeis­sa on per­in­teis­es­ti ollut halpo­ja vuokra-asun­to­ja teol­lisu­ustyöläisille omis­sa kaupungi­nosis­saan. Ne ovat olleet yhteiskun­nan tuki teol­lisu­udelle. Por­var­it ovat asuneet muualla.

On hyvin suosit­tua ajatel­la, että helpotamme asum­isti­lan­net­ta edes joidenkin kohdal­la rak­en­ta­mal­la kohtu­uhin­taisia asun­to­ja. Aja­tus on houkut­tel­e­va, mut­ta ei eri­tyisen tasa-arvoinen, kos­ka se saa samas­sa ase­mas­sa ole­vat henkilöt keskenään täysin eri­ar­voiseen ase­maan. Toinen saa hal­van asun­non ja toinen joutuu raadol­lisille markki­noille. Tästä poli­ti­ikas­ta kär­sivät eri­tyis­es­ti ne pieni­palkkaiset, jot­ka eivät onnis­tu ARA-asun­toa saa­maan, kos­ka hei­dän asumisku­lun­sa vas­taavasti kasvavat.

ARA-poli­tik­ka koki vaka­van kolauk­sen, kun ay-liik­keen omis­ta­ma VVO ja lähin­nä eläkey­htiöi­den omis­ta­ma Sato pani­vat sosi­aalisen asun­tokan­tansa lihoiksi.

Viime aikoina kas­va­va ARA-kan­ta on Helsingis­sä men­nyt enem­män kuin kokon­aan ulko­maalais­peräiselle väestölle, sil­lä syn­type­r­äi­sistä suo­ma­lai­sista näis­sä asun­nois­sa asuu aiem­paa harvem­pi. (Tämä tieto on peräisin kyseisessä sem­i­naaris­sa esi­in­tyneen Timo Kauppisen/THL kalvoista.) Tämän poli­ti­ikan seu­rauk­se­na ulko­maalaisväestö eris­tetään omi­in taloi­hin­sa ja omi­in kaupunginosiinsa.

Pien­i­t­u­loisia pitää raadol­lisil­la asun­tomarkki­noil­la avus­taa, mut­ta asum­is­tu­ki sopii tähän paljon parem­min kuin sama tuki seinien kaut­ta annet­tuna. Se kohdis­tuu huo­mat­tavasti parem­min tarpeen mukaan, se kohtelee kaikkia samas­sa ase­mas­sa asu­via samal­la taval­la ja kun­nioit­taa itse kunkin halua hakeu­tua asumaan sinne minne halu­aa. Ja sok­e­ri­na poh­jal­la. ARA-poli­ti­ik­ka edis­tää seg­re­gaa­tio­ta voimakkaam­min kuin yksi­tyiset vuokra­markki­nat yhdis­tet­tynä asum­is­tu­keen. Eikä tämä koske vain ulkomaalaisväestöä.

Asumisen korkean hin­nat tuot­ta­mat tulot on ohjat­ta­va asun­to­tuotan­non nopeuttamiseen.

Nyt suu­tu­tan sit­ten loputkin.

Emme voi mitään sille, että men­estyvis­sä kaupungeis­sa asum­i­nen on kallista. Yhden meno on kuitenkin toisen tulo. Kallis asum­i­nen syn­nyt­tää suuren tulovir­ran jon­nekin. Asumisen korkean hin­nat aiheut­tamia tulo­ja ei saa päästää vääri­in taskui­hin. Sen ei pidä men­nä Kojamolle eikä Satolle, ei raken­nus­li­ikkeille eikä ansiot­tom­i­na voit­toina min­un­laisille, jot­ka ovat onnis­tuneet osta­maan asun­non oikea-aikaises­ti. Eikä myöskään asuntosijoittajille

Asun­to­tuotan­non pul­lonkaula on toisaal­ta rak­en­tamiska­p­a­siteetin puute ja toisaal­ta pula sopivista ton­teista. Asun­to­tuotan­non pul­lonkaulo­ja pitää avar­taa. En puu­tu tässä siihen, kos­ka se ei kuu­lu osaamisalueisiini.

Toinen ongel­ma on puute kaavoite­tu­ista ja raken­nuskelpoi­sista ton­teista.  Se ei johdu siitä, että kaupungeil­la ei olisi varaa ostaa mustet­ta kaavoit­ta­jan kynään vaan siitä, ettei niil­lä ole varaa kaupun­gin kasvun tuot­tami­in investoin­tei­hin. Vuosi­na 2005–2015 asukaslu­vun kasvu tuot­ti Helsin­gin kaupungille inve­ston­ti­tarpei­ta noin 30 000 euroa uut­ta asukas­ta kohden. Kun yksi uusi asukas vei keskimäärin 40 k‑m2, tarkoit­taa tämä, että kaupun­gin pitäisi saa­da raken­nus­maas­ta 750 €/k‑m2, jot­ta kasvu rahoit­taisi itsen­sä. Mitä ilmeisem­min tuo 30 000 euroa/ asukas on sit­tem­min kas­vanut, kos­ka edullis­es­ti raken­net­ta­va tont­ti­maa on loppunut.

Kaupun­gin ei pitäisi antaa tont­ti­maas­ta mitään alen­nuk­sia, kos­ka ne eivät siir­ry asukkaille vaan jäävät raken­nus­li­ikkei­den kas­saan. Raken­nusle­hden mukaan raken­nus­li­ik­keet ovat tehneet kovaa katet­ta – yli 1000 €/k‑m2 eri puo­lil­la Helsinkiä. Tämä tarkoit­taa, että kaupun­ki (ja VR) on antanut tont­te­ja aivan liian halvalla.

On san­ot­tu, että jos ton­tit ovat liian kalli­ita, rak­en­t­a­mi­nen tyre­htyy. Sik­si ne pitääkin huu­tokau­pa­ta. Huu­tokaup­pahin­ta on hin­ta, jol­la tont­ti menee kaupaksi.

Täysi hin­ta pitäisi saa­da siis kaikesta. Sik­si lopet­taisin älyt­tömät Hitas-arpa­jaiset enkä rak­en­taisi myöskään sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa, vaan tuk­isin pien­i­t­u­loisia asumistuella.

Kos­ka en halua rahan val­u­van myöskään Kojamolle enkä muille pörssiy­htiöille, panisin pystyy kaupun­gin oman vapaara­hoit­teisen asun­to­tuotan­non, jon­ka vuokrata­so olisi lähel­lä markki­navuokraa. Näin syn­nytet­täisi­in pitkäaikaisia vuokra-asun­to­ja ja tur­val­lisia asun­to­ja. Köy­hiä, työt­tömiä ja maa­han­muut­ta­jia ei tarvit­sisi asut­taa eril­lisi­in taloi­hin, vaan näis­sä kaupun­gin vapaa rahan vuokra-asun­nois­sa voisi asua ketä vain.

Kun nyt olen astunut kaikille muille varpaille, astun vielä omil­leni. Ostin vai­moni kanssa asun­non Kata­janokalta vuon­na 1997 ja myimme sen viime vuon­na kolminker­taisel­la hin­nal­la. Hin­nan nousus­ta ei ollut min­ulle mitään hyö­tyä, kos­ka uuden asun­non hin­ta oli nous­sut yhtä paljon.

( Juhana Var­tia­nen, ei tästä ei voi per­iä myyn­tivoiton veroa, kos­ka sil­loin asu­isin yhä Kata­janokalla. Vero pitää per­iä sit­ten, kun myyn­ti­hin­taa ei käytetä uuden ostamiseen. Mut­ta sil­loin se myös pitäisi per­iä. Nythän sen saa viedä verot­ta mukanaan Floridaan.)

Mut­ta me, jot­ka ymmär­simme ostaa asun­non ajois­sa, emme joudu mak­samaan asumisen kallis­tu­mis­es­ta. Ymmär­rän nuorem­pi­en ikälu­okkien katkeru­u­den. Pitäisi per­iä huo­mat­tavasti korkeam­paa kiin­teistöveroa, ei raken­nuk­ses­ta vaan ton­tista. Sil­loin tämä menisi sosi­aalis­es­ti oikeudenmukaisemmin.

Kaupungille täl­lainen asun­topoli­ti­ik­ka tuot­taisi huo­mat­ta­vat tulot, jot­ka pitäisi käyt­tää asun­to­tuotan­non huo­mat­tavaan nopeut­tamiseen. Asun­to­tuotan­non huo­mat­ta­va nopeut­ta­mi­nen on ain­oa toimi­va tie.

6 Asum­istuen sijas­ta korkeampia palkkoja

Ilman sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa ja asum­is­tukea pääkaupunkiseudul­la ei voisi elää kau­pan kas­san tuloil­la. Ei siinä kuitenkaan niin kävisi, ettei alueel­la olisi kaup­po­ja. Kau­pan myyjille pitäisi mak­saa korkeam­paa palkkaa. Jos näin tehtäisi­in, alim­mat palkat nousi­si­vat Helsingis­sä huo­mat­tavasti ja paljon työ­paikko­ja ja tuotan­toa siir­ty­isi muut­to­tap­pioalueille, mikä voisi tehdä hyvää alueel­liselle tas­apain­olle. Täl­lainen muu­tos olisi kuitenkin hyvin mon­isyi­nen enkä sik­si ehdo­ta kuin tämän tutkimista. Tämä olisi kuitenkin keino tasoit­taa asumisen hin­nan­nousua tuke­mal­la muun Suomen kehitystä.

Työt­tömiä ei kuitenkaan pidä karkot­taa muut­to­tap­piokun­ti­in, kos­ka sieltä he nyt ainakaan eivät työtä löytäisi.

 

= = =

Ai niin. Kos­ka keskusta­laiset tietysti taas mar­mat­ta­vat, että asum­is­tu­ki on tulon­si­ir­to Helsingille, niin sovi­taan, että asum­is­tuki­menot, siis ne kaik­ki, siir­retään kun­nan menoik­si. Sil­loinn kun­ta saisi myös joidenkin rajoi­tusten puittgeis­sa päät­tää asum­istuen säännöistä.

=  = =

Sit­ten on vielä kysymys seg­re­gaa­tion tor­jun­nas­ta ja asunaluei­den hin­to­jen eriy­tymis­es­tä. Niistä joskus toiste.