Puheenvuoroni AM-ohjelmasta kaupunginvaltuustossa

11 vastausta artikkeliin “Puheenvuoroni AM-ohjelmasta kaupunginvaltuustossa”

1. “Vaik­ka korot ovat huo­mat­ta­van alhaal­la, vuokrat ovat nousseet asun­to­jen hin­to­ja nopeam­min. Luulisi nol­lako­rko­jen aikaan käyvän toisin päin. Korkeat vuokrat tarkoit­ta­vat, että ammat­ti­maiset vuokra-asun­to­ja tar­joa­vat kiin­teistöy­htiöt ovat erit­täin kan­nat­tavia. Tilanne on osoi­tus merkit­tävästä markkinapuutteesta.”

   Kyse ei vält­tämät­tä ole markki­noiden puut­teesta, eikä varsinkaan automaat­tis­es­ti osoi­tus sel­l­ais­es­ta. Tuo sama ilmiö että vuokrat ovat nousseet asun­to­jen hin­to­ja nopeam­min on viime vuosi­na esi­in­tynyt myös pk-seudun ulkop­uolises­sa Suomes­sa: Lahdessa, Lappeen­ran­nas­sa, Oulus­sa, Rovaniemel­lä, Salos­sa ja vaik­ka kuin­ka mon­es­sa pienessä kun­nas­sakin. Niistä osas­sa asun­to­jen hin­nat ovat jopa laske­neet, mut­ta vuokrat silti nousseet.

   Nol­lako­rot ovat ehkä jopa yksi ajuri tälle kehi­tyk­selle. Kun korot ovat halpo­ja, asun­tosi­joit­ta­jien kan­nat­taa investoi­da van­hoi­hin asun­toi­hinkin, jos sitä kaut­ta saa lisät­tyä asun­non tuot­to­ja eli vuokria. Van­hois­sa asun­nois­sa usein riit­tää vapaa­ta vaku­usar­voakin, jon­ka avul­la remont­te­ja saa pankki­lain­oin teetet­tyä. Taloy­htiöi­den on kan­nat­tanut tehdä samoin. Se on lisän­nyt edelleen laatutek­i­jöitä ja samal­la vuokria. Vuokrat ovat tilas­tois­sa nousseet kovem­min niis­sä kun­nis­sa, jois­sa on remon­toitu taloy­htiöi­den tilin­päätösten mukaan enem­män van­ho­ja taloy­htiöitä. Yksi sel­l­ainen kun­ta on ollut viime vuosi­na Helsinki.

   Kiin­teistösi­joi­tusy­htiöi­den kan­nat­tavu­us on vai­htel­e­vaa. On yhtiöitä, kuten maan suurin yksi­tyi­nen vuokrat­aloy­htiö Kojamo, joka saa lainaa jopa alle 2 pros­entin korol­la. Iso osa kiin­teistösi­joi­tusy­htiöistä on kuitenkin Ovaron tyyp­pisiä, jot­ka saa­vat lainaa esimerkik­si 4–5 pros­entin keskiko­rol­la (yhtiön pörssi­tiedot­tei­den mukaan). Kun vuokrasalkun tuot­tokin on ollut viime vuosi­na noin 4–5 pros­ent­tia, on oper­ati­ivi­nen tulos ollut jo use­am­man vuo­den ajan Ovarol­la heikohko, kos­ka lain­o­jen korot syövät vuokratuo­tot. Lehdis­tössä huomio­ta saanut Icon mak­soi noin 10 pros­entin korko­ja kesken­eräi­sistä pro­jek­teis­taan. Sitä ei pidet­ty poikkeuk­sel­lise­na, kos­ka vas­taavia korko­ja ovat joutuneet mak­samaan mon­et muutkin raken­nut­ta­jat. Sen kohdal­la ris­ki vaan jäi sit­ten sijoit­ta­jien käsi­in, ja konkurssipesiä tuli mon­ta. Pankit näkevät asun­tosi­joit­ta­jis­sa yleen­sä riske­jä. Varsinkin kesken­eräisi­in raken­nus­pro­jek­tei­hin sijoit­tavis­sa asun­tosi­joit­ta­jis­sa. Lähin­nä vain isoim­mat ja vakavaraisim­mat toim­i­jat (mukaan lukien kun­nal­liset lainatakauk­set omaa­vat vuokrat­aloy­htiöt) sekä yksit­täisiä asun­to­ja omis­ta­vat koti­taloudet saa­vat hal­paa lainaa. Nol­lako­rko keskus­pankissa ei tarkoi­ta nol­lako­rkoa kaikil­la asun­tosi­joit­ta­jil­la, vaan korko­markki­nat ovat erit­täin eriy­tyneet sen mukaan, kuka lainaa hakee.

   Vastaa

   1. Mut­ta un kaupun­ki saa rahaa negati­ivisel­la reaa­liko­rol­la, eikä kaupun­ki ole sil­loin hyvä omis­ta­ja vuokrataloille?

      Vastaa

      1. Osmo Soin­in­vaara: Mut­ta un kaupun­ki saa rahaa negati­ivisel­la reaa­liko­rol­la, eikä kaupun­ki ole sil­loin hyvä omis­ta­ja vuokrataloille?

         Kyl­lä kaupun­ki voi olla hyvä omis­ta­ja vuokrat­aloille. Kaupun­ki pysty­isi saa­maan hel­posti aika hyvätkin vuokratuo­tot, jos ottaisi kun­nol­la lainaa negati­ivisel­la reaa­liko­rol­la ja alka­isi tehdä läh­es markki­nahin­taan vuokria periv­iä vuokra-asun­to­ja, ja pysty­isi vastapain­ok­si ehkä laske­maan sen tuomien tuot­to­jen ansios­ta kun­nal­lisveroa. Siis voisi tehdä ei-ARA-tuotan­toa, ja per­iä vuokrana esim. markki­nahin­ta ‑5 % tai ‑10 %„ mikä voisi sit­ten ison toim­i­jan toime­na alkaa ohja­ta markki­navuokrienkin kehi­tys­tä kohtu­uhin­taisem­paan suuntaan.

2. Kyl­lä, lisää kaupun­gin vuokra-asun­to­ja. Mut­ta ei ole lähel­läkään riit­tävä ratkaisu.

   Sitä ei myöskään ole puhe vapaara­hoit­teisen tuotan­non val­tavas­ta lisäämis­es­tä. Siis lisäämis­es­tä niin paljon, että tar­jon­ta ylit­täisi kysyn­nän ja painaisi siten hin­nat lasku­un. Ei tule onnis­tu­maan, raken­nus­li­ik­keet eivät tuo­hon läh­den mukaan vaan rajoit­taisi­vat aloituksia.

   Mut­ta­mut­ta, jospa vuokratuotan­non lisäk­si raken­net­taisi­in vain hin­tasään­nöstel­tyjä omis­tusasun­to­ja. Hin­tasään­nöste­ly voisi olla ikuinen jol­loin tak­lataan pikavoitot kokon­aan. Ton­tin vuokra markki­nape­rus­tainen ilman tukea. Olen­nainen etu hitak­ses­ta on ollut uusien asun­to­jen myyn­ti­hin­nan eli raken­nus­li­ikkei­den kat­tei­den kohtu­ullis­t­a­mi­nen. Tämä säi­ly­isi em. hin­tasään­nöstellyssä mallissa.

   Raken­nusle­hden tuore selvi­tys raken­nus­li­ikkei­den kat­teista: törkeän suuria. Kaupun­gin on asi­aan tartuttava.

   https://www.rakennuslehti.fi/2019/04/uusissa-asunnoissa-huimat-katteet-helsingissa-rakentajien-voitot-jopa-useita-tuhansia-euroja-neliolta/

   Vastaa

3. Jos pääset vaikut­ta­maan siihen mil­lainen Hitas 2.0:sta tulee, niin ehdotan seuraavaa:

   Hitas 2.0 toteutetaan niin, että kaupun­ki rak­en­taa omatuotan­tona sen ver­ran asun­to­ja, että vuosit­tainen asun­to­tavoite (nyt 8000) täyttyy. 

   Jos markki­nae­htois­es­ti tuon ver­ran syn­tyy, kaupun­ki ei raken­na yhtään. Jos yksi­tyiset vetävät liinat kiin­ni, niin kaupun­ki rak­en­taa enem­män — tarvit­taes­sa vaik­ka sen 8000. Vaik­ka vuokralle, tai kaupun­ki voi myy­dä asun­not markki­nahin­taan -> ei suur­ta merk­i­tys­tä kum­min päin tai mis­sä suhteessa..

   Tämä luo yksi­ty­isille tilanteen, jos­sa liino­jen kiin­ni vetämis­es­tä ei hyödy nyky­i­sis­sä mitoin.

   Vastaa

   1. Amos Aho­la: Jos markki­nae­htois­es­ti tuon ver­ran syn­tyy, kaupun­ki ei raken­na yhtään. Jos yksi­tyiset vetävät liinat kiin­ni, niin kaupun­ki rak­en­taa enem­män – tarvit­taes­sa vaik­ka sen 8000. Vaik­ka vuokralle, tai kaupun­ki voi myy­dä asun­not markki­nahin­taan -> ei suur­ta merk­i­tys­tä kum­min päin tai mis­sä suhteessa..

      Olisiko tuo luku valmis­tu­via asun­to­ja vai aloituk­sia vai raken­nuslu­pa­hake­muk­sia? Jos kyse on valmis­tu­vista asun­noista, ei saman vuo­den aikana ole mah­dol­lista käytän­nössä saa­da yhtäkkiä lisät­tyä valmis­tu­via asun­to­ja samalle vuodelle. Ker­rostalois­sa kestää keskimäärin noin 2 vuot­ta raken­nuslu­pa­hake­muk­sen jät­tämis­es­tä käyttöönottoon.

      Vastaa

4. Jos kaupun­gin asun­to­tuotan­toa jo nyt hidas­taa investoin­ti­ra­joite, miten kaupun­gin olisi mah­dol­lista lisätä vuokra-asun­to­jen tuotan­toa? Asun­to­tuotan­to vaatii kuitenkin suurem­mat investoin­nit kuin tonttituotanto.

   Vastaa

   1. Jos kaupun­gin asun­to­tuotan­toa jo nyt hidas­taa investoin­ti­ra­joite, miten kaupun­gin olisi mah­dol­lista lisätä vuokra-asun­to­jen tuotan­toa? Asun­to­tuotan­to vaatii kuitenkin suurem­mat investoin­nit kuin tonttituotanto.

      Kaupun­gin investin­ti­ra­joite ei hidas­ta myöskään Helein investoin­te­ja. Taikasana on osakeyhtiö.

      Vastaa

5. Asun­to­jen vuokrat nou­se­vat, kos­ka sopimuk­si­in on leiv­ot­tu koro­tusautomaat­te­ja “vuokraa nos­te­taan vuosit­tain indeksin mukaan +2%, kuitenkin vähin­tään 2%”. Vuokralaisel­la ei ole mah­dol­lisu­ut­ta neu­votel­la hin­nas­ta, mut­ta ei myöskään taloudel­lista ymmär­rystä siihen, vrt. pikavip­it. Niin­pä indek­siehto pitäisi sal­lia vain jos siinä ei ole lisäyk­siä eikä minimikorotusta

   Vastaa

6. Talous­sanomien mukaan Helsin­gin muut­tovoit­to Suomen sisäl­lä on ollut tam­mi-syysku­us­sa 2020 yhteen­sä 108 henkeä: https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000007613835.html
   Tam­pereel­la vas­taa­va luke­ma on ollut yli 1900 samana aikana. Luvuis­sa ei ole mukana muut­tovoit­toa ulko­mail­ta. Asun­to­tar­jon­ta lie­nee kas­vanut Helsingis­sä merkit­tävästi tuona aikana, ottaen huomioon suuren asun­torak­en­tamisen määrän alueel­la, ja muut­tovoiton olen­naisen pienen­e­misen. Tuol­laisen tilas­tokään­teen on pakko näkyä tyhjien asun­to­jen osu­u­den kasvu­na jossakin.

   Kävin kiin­nos­tuk­ses­ta läpi Koja­mon viimeisim­män osavu­osikat­sauk­sen. Var­maan juuri pk-seudun muut­tovoiton hiipumi­nen alku­vuon­na 2020 selit­tää sitä, mik­si Kojamol­la pitkään korkeal­la pysyneet taloudel­liset vuokrausas­teet oli­vat laske­neet 5.11.2020 julka­istus­sa osavu­osikat­sauk­ses­sa 0,8 % viime vuodest:a 97,1 pros­en­tista 96,3 pros­ent­ti­in. Tyhjien asun­to­jen määrä Kojamol­la oli kas­vanut kol­man­nel­la vuosineljän­nek­sel­lä 2020 noin 250–300 asun­nol­la vuo­den 2019 vas­taavaan ajanko­htaan näh­den. Niiden määrään ei las­ke­ta mukaan remon­tis­sa ole­via asun­to­ja, vaan vain ne tyhjät asun­not, jot­ka ovat tar­jol­la vuokralle. Koja­mon tuskin kan­nat­taa kuitenkaan alkaa alen­ta­maan vuokria, vaik­ka tyhjien asun­to­jen osu­us kas­vaakin, kos­ka tuot­to on täl­lä het­kel­lä parem­pi, jos pitää yllä korkeam­paa hin­tata­soa, vaik­ka siitä seu­raisikin tyhjien asun­to­jen osu­u­den kasvua.

   Vastaa

7. Hesaris­sa oli just jut­tu asun­to­jen hin­take­hi­tyk­ses­tä eri alueil­la Helsingis­sä. Mm. Kon­tu­las­sa asun­to­jen hin­nat eivät ole nousseet ja lääk­keek­si moi­seen ehdotet­ti­inkin uus­tuotan­toa, jos­sa neliöhin­nat ovat paljon alueen nyky­isiä hin­to­ja kalli­impia. Uudet asun­not mak­saisi­vat ehkä n.4–5000€/m2, joka hei­jas­tu­isi nos­tavasti myös alueen van­ho­jen asuntojen(2480€/m2) hintoihin.

   Vastaa