Puheenvuoroni AM-ohjelmasta kaupunginvaltuustossa

On sanot­tu, että kun Hel­sin­gin asu­kas­lu­vun kas­vu on hie­man hidas­tu­nut kii­vaim­mis­ta ajois­ta, asun­to­tuo­tan­toa pitää vähen­tää. Hidas­tu­mi­ses­sa on kyse asu­mis­väl­jyy­den kas­vus­ta ruo­ka­kun­tien pie­ne­mi­sen ja ahtaas­ti asu­mi­sen vähen­tyes­sä. Kun asun­to­kan­taan mah­tuu enna­koi­tua vähem­män asuk­kai­ta, eikö se ole pikem­min syy asun­to­tuo­tan­non lisäämiseen.

Hel­sin­gis­sä asu­mi­nen kor­kea hin­ta on suu­ri yhteis­kun­nal­li­nen ongel­ma. Tätä ongel­maa voi yrit­tää kor­ja­ta siten, että aute­taan joi­ta­kin onnel­li­sia asu­maan hal­vem­mal­la, mikä tar­koit­taa, että mui­den kan­nal­ta hin­ta vain nousee, tai niin, että pyri­tään alen­ta­maan asu­mi­sen hin­taa yleisesti.

Pidän jäl­kim­mäis­tä stra­te­gi­aa parem­pa­na ja kes­ki­tyn sik­si siihen.

Vaik­ka täs­sä ohjel­mas­sa varo­vai­ses­ti lisä­tään asun­to­tuo­tan­non mää­rää, sil­ti Hel­sin­gis­sä raken­ne­taan sel­väs­ti lii­an vähän. Syy­nä tähän on, ettei kau­pun­gil­la ole varaa nii­hin inves­toin­tei­hin, joi­ta asun­to­tuo­tan­non lisää­mi­nen edellyttää.

Vaik­ka korot ovat huo­mat­ta­van alhaal­la, vuo­krat ovat nous­seet asun­to­jen hin­to­ja nopeam­min. Luu­li­si nol­la­kor­ko­jen aikaan käy­vän toi­sin päin. Kor­keat vuo­krat tar­koit­ta­vat, että ammat­ti­mai­set vuo­kra-asun­to­ja tar­joa­vat kiin­teis­töyh­tiöt ovat erit­täin kan­nat­ta­via. Tilan­ne on osoi­tus mer­kit­tä­väs­tä mark­ki­na­puut­tees­ta. Sen seu­rauk­se­na moni, eri­tyi­ses­ti nuo­ri hel­sin­ki­läi­nen mak­saa asu­mi­ses­taan aivan lii­kaa. Samal­la se tar­koit­taa, että asun­to­pu­lan vuok­si rahaa vir­taa aivan vää­riin taskuihin

Tämä saa minut ajat­te­le­maan HITAS-tuo­tan­non kor­vaa­mi­ses­ta vähän toi­sel­la taval­la kuin muut, oma val­tuus­to­ryh­mä­ni mukaan luettuna.

En kor­vai­si sitä uudel­la koh­tuu­hin­tai­sel­la omis­tusa­su­mis­mal­lil­la kah­des­ta syystä.

Mikä tapa hyvän­sä tar­jo­ta omis­tusa­sun­to­ja alle mark­ki­na­hin­nan tar­koit­taa mer­kit­tä­vää pää­oma­lah­joi­tus­ta. Jos jae­taan kym­me­nien tuhan­sien pää­oma­lah­jo­ja, haluk­kai­ta otta­jia tulee ole­maan pal­jon enem­män kuin tar­jol­la ole­via asun­to­ja ja jou­du­taan taas arvon­taan tai johon­kin muu­hun tapaan vali­ta onnek­kaat osta­jat. Hitas-jär­jes­tel­män ongel­mis­ta ei pää­se eroon sil­lä, että muu­te­taan sen nimi.

Toi­nen syy on mai­nit­tu mark­ki­na­puu­te. Meil­lä on suu­rem­pi puu­te vuo­kra-asun­nois­ta kuin omis­tusa­sun­nois­ta. Sik­si minus­ta Hel­sin­gin tuli­si tuot­taa suun­nil­leen mark­ki­naeh­toi­sia vuo­kra-asun­to­ja. Nämä voi­si­vat olla entis­ten vakuu­tus­yh­tiöi­den vuo­kra-asun­to­jen tapaan sen ver­ran alle mark­ki­na­hin­nan, että vuo­kra­suh­teis­ta tuli­si pit­kä­ai­kai­sia ja turvallisia.

Vuo­kra-asun­to­jen omis­ta­mi­nen tuot­taa nyt mer­kit­tä­viä raha­vir­to­ja vää­riin tas­kui­hin. Nämä kau­pun­gin vuo­kra-asun­not tuot­tai­si­vat myös mer­kit­tä­viä tulo­ja. Ne tulee suun­na­ta asun­to­tuo­tan­non lisää­mi­seen, nii­hin infrain­ves­toin­tei­hin, joi­hin nyt ei ole rahaa..

Näin mene­tel­len nämä kau­pun­gin mark­ki­na­hin­tai­set vuo­kra-asun­not eivät mer­kit­se lot­to­voit­toa niil­le onnek­kail­le, jot­ka nii­hin pää­se­vät, vaan pyr­ki­vät paran­ta­maan kaik­kien tilan­net­ta asuntomarkkinoilla.

 

= = =

Tämä on puheen­vuo­ro, jon­ka olin kir­joit­ta­nut kuvi­tel­len, että puheen­vuo­ron pituus on nel­jä minuut­tia, mut­ta se oli­kin lyhen­net­ty kah­den minuu­tin puheen­vuo­rok­si. Jou­duin siis pitä­mään tämän lyhennettynä.

AM-ohjel­ma on asu­mi­sen ja sii­hen liit­ty­vän maan­käy­tön toteu­tus­oh­jel­ma, joka oli Hel­sin­gin kau­pun­gin­val­tuus­ton käsit­te­lys­sä 11.11.2020.

 

 

 

11 vastausta artikkeliin “Puheenvuoroni AM-ohjelmasta kaupunginvaltuustossa”

  1. Vaik­ka korot ovat huo­mat­ta­van alhaal­la, vuo­krat ovat nous­seet asun­to­jen hin­to­ja nopeam­min. Luu­li­si nol­la­kor­ko­jen aikaan käy­vän toi­sin päin. Kor­keat vuo­krat tar­koit­ta­vat, että ammat­ti­mai­set vuo­kra-asun­to­ja tar­joa­vat kiin­teis­töyh­tiöt ovat erit­täin kan­nat­ta­via. Tilan­ne on osoi­tus mer­kit­tä­väs­tä markkinapuutteesta.”

    Kyse ei vält­tä­mät­tä ole mark­ki­noi­den puut­tees­ta, eikä var­sin­kaan auto­maat­ti­ses­ti osoi­tus sel­lai­ses­ta. Tuo sama ilmiö että vuo­krat ovat nous­seet asun­to­jen hin­to­ja nopeam­min on vii­me vuo­si­na esiin­ty­nyt myös pk-seu­dun ulko­puo­li­ses­sa Suo­mes­sa: Lah­des­sa, Lap­peen­ran­nas­sa, Oulus­sa, Rova­nie­mel­lä, Salos­sa ja vaik­ka kuin­ka mones­sa pie­nes­sä kun­nas­sa­kin. Niis­tä osas­sa asun­to­jen hin­nat ovat jopa las­ke­neet, mut­ta vuo­krat sil­ti nousseet.

    Nol­la­ko­rot ovat ehkä jopa yksi aju­ri täl­le kehi­tyk­sel­le. Kun korot ovat hal­po­ja, asun­to­si­joit­ta­jien kan­nat­taa inves­toi­da van­hoi­hin asun­toi­hin­kin, jos sitä kaut­ta saa lisät­tyä asun­non tuot­to­ja eli vuo­kria. Van­hois­sa asun­nois­sa usein riit­tää vapaa­ta vakuusar­voa­kin, jon­ka avul­la remont­te­ja saa pank­ki­lai­noin tee­tet­tyä. Talo­yh­tiöi­den on kan­nat­ta­nut teh­dä samoin. Se on lisän­nyt edel­leen laa­tu­te­ki­jöi­tä ja samal­la vuo­kria. Vuo­krat ovat tilas­tois­sa nous­seet kovem­min niis­sä kun­nis­sa, jois­sa on remon­toi­tu talo­yh­tiöi­den tilin­pää­tös­ten mukaan enem­män van­ho­ja talo­yh­tiöi­tä. Yksi sel­lai­nen kun­ta on ollut vii­me vuo­si­na Helsinki.

    Kiin­teis­tö­si­joi­tus­yh­tiöi­den kan­nat­ta­vuus on vaih­te­le­vaa. On yhtiöi­tä, kuten maan suu­rin yksi­tyi­nen vuo­kra­ta­lo­yh­tiö Koja­mo, joka saa lai­naa jopa alle 2 pro­sen­tin korol­la. Iso osa kiin­teis­tö­si­joi­tus­yh­tiöis­tä on kui­ten­kin Ova­ron tyyp­pi­siä, jot­ka saa­vat lai­naa esi­mer­kik­si 4–5 pro­sen­tin kes­ki­ko­rol­la (yhtiön pörs­si­tie­dot­tei­den mukaan). Kun vuo­kra­sal­kun tuot­to­kin on ollut vii­me vuo­si­na noin 4–5 pro­sent­tia, on ope­ra­tii­vi­nen tulos ollut jo useam­man vuo­den ajan Ova­rol­la hei­koh­ko, kos­ka lai­no­jen korot syö­vät vuo­kra­tuo­tot. Leh­dis­tös­sä huo­mio­ta saa­nut Icon mak­soi noin 10 pro­sen­tin kor­ko­ja kes­ke­ne­räi­sis­tä pro­jek­teis­taan. Sitä ei pidet­ty poik­keuk­sel­li­se­na, kos­ka vas­taa­via kor­ko­ja ovat jou­tu­neet mak­sa­maan monet muut­kin raken­nut­ta­jat. Sen koh­dal­la ris­ki vaan jäi sit­ten sijoit­ta­jien käsiin, ja kon­kurs­si­pe­siä tuli mon­ta. Pan­kit näke­vät asun­to­si­joit­ta­jis­sa yleen­sä ris­ke­jä. Var­sin­kin kes­ke­ne­räi­siin raken­nus­pro­jek­tei­hin sijoit­ta­vis­sa asun­to­si­joit­ta­jis­sa. Lähin­nä vain isoim­mat ja vaka­va­rai­sim­mat toi­mi­jat (mukaan lukien kun­nal­li­set lai­na­ta­kauk­set omaa­vat vuo­kra­ta­lo­yh­tiöt) sekä yksit­täi­siä asun­to­ja omis­ta­vat koti­ta­lou­det saa­vat hal­paa lai­naa. Nol­la­kor­ko kes­kus­pan­kis­sa ei tar­koi­ta nol­la­kor­koa kai­kil­la asun­to­si­joit­ta­jil­la, vaan kor­ko­mark­ki­nat ovat erit­täin eriy­ty­neet sen mukaan, kuka lai­naa hakee.

    1. Mut­ta un kau­pun­ki saa rahaa nega­tii­vi­sel­la reaa­li­ko­rol­la, eikä kau­pun­ki ole sil­loin hyvä omis­ta­ja vuokrataloille?

      1. Osmo Soi­nin­vaa­ra: Mut­ta un kau­pun­ki saa rahaa nega­tii­vi­sel­la reaa­li­ko­rol­la, eikä kau­pun­ki ole sil­loin hyvä omis­ta­ja vuokrataloille?

        Kyl­lä kau­pun­ki voi olla hyvä omis­ta­ja vuo­kra­ta­loil­le. Kau­pun­ki pys­tyi­si saa­maan hel­pos­ti aika hyvät­kin vuo­kra­tuo­tot, jos ottai­si kun­nol­la lai­naa nega­tii­vi­sel­la reaa­li­ko­rol­la ja alkai­si teh­dä lähes mark­ki­na­hin­taan vuo­kria peri­viä vuo­kra-asun­to­ja, ja pys­tyi­si vas­ta­pai­nok­si ehkä las­ke­maan sen tuo­mien tuot­to­jen ansios­ta kun­nal­lis­ve­roa. Siis voi­si teh­dä ei-ARA-tuo­tan­toa, ja periä vuo­kra­na esim. mark­ki­na­hin­ta ‑5 % tai ‑10 %„ mikä voi­si sit­ten ison toi­mi­jan toi­me­na alkaa ohja­ta mark­ki­na­vuo­krien­kin kehi­tys­tä koh­tuu­hin­tai­sem­paan suuntaan.

  2. Kyl­lä, lisää kau­pun­gin vuo­kra-asun­to­ja. Mut­ta ei ole lähel­lä­kään riit­tä­vä ratkaisu.

    Sitä ei myös­kään ole puhe vapaa­ra­hoit­tei­sen tuo­tan­non val­ta­vas­ta lisää­mi­ses­tä. Siis lisää­mi­ses­tä niin pal­jon, että tar­jon­ta ylit­täi­si kysyn­nän ja pai­nai­si siten hin­nat las­kuun. Ei tule onnis­tu­maan, raken­nus­liik­keet eivät tuo­hon läh­den mukaan vaan rajoit­tai­si­vat aloituksia.

    Mut­ta­mut­ta, jos­pa vuo­kra­tuo­tan­non lisäk­si raken­net­tai­siin vain hin­ta­sään­nös­tel­ty­jä omis­tusa­sun­to­ja. Hin­ta­sään­nös­te­ly voi­si olla ikui­nen jol­loin takla­taan pika­voi­tot koko­naan. Ton­tin vuo­kra mark­ki­na­pe­rus­tai­nen ilman tukea. Olen­nai­nen etu hitak­ses­ta on ollut uusien asun­to­jen myyn­ti­hin­nan eli raken­nus­liik­kei­den kat­tei­den koh­tuul­lis­ta­mi­nen. Tämä säi­lyi­si em. hin­ta­sään­nös­tel­lys­sä mallissa.

    Raken­nus­leh­den tuo­re sel­vi­tys raken­nus­liik­kei­den kat­teis­ta: tör­keän suu­ria. Kau­pun­gin on asi­aan tartuttava.

    https://www.rakennuslehti.fi/2019/04/uusissa-asunnoissa-huimat-katteet-helsingissa-rakentajien-voitot-jopa-useita-tuhansia-euroja-neliolta/

  3. Jos pää­set vai­kut­ta­maan sii­hen mil­lai­nen Hitas 2.0:sta tulee, niin ehdo­tan seuraavaa:

    Hitas 2.0 toteu­te­taan niin, että kau­pun­ki raken­taa oma­tuo­tan­to­na sen ver­ran asun­to­ja, että vuo­sit­tai­nen asun­to­ta­voi­te (nyt 8000) täyttyy. 

    Jos mark­ki­naeh­toi­ses­ti tuon ver­ran syn­tyy, kau­pun­ki ei raken­na yhtään. Jos yksi­tyi­set vetä­vät lii­nat kiin­ni, niin kau­pun­ki raken­taa enem­män — tar­vit­taes­sa vaik­ka sen 8000. Vaik­ka vuo­kral­le, tai kau­pun­ki voi myy­dä asun­not mark­ki­na­hin­taan -> ei suur­ta mer­ki­tys­tä kum­min päin tai mis­sä suhteessa..

    Tämä luo yksi­tyi­sil­le tilan­teen, jos­sa lii­no­jen kiin­ni vetä­mi­ses­tä ei hyö­dy nykyi­sis­sä mitoin.

    1. Amos Aho­la: Jos mark­ki­naeh­toi­ses­ti tuon ver­ran syn­tyy, kau­pun­ki ei raken­na yhtään. Jos yksi­tyi­set vetä­vät lii­nat kiin­ni, niin kau­pun­ki raken­taa enem­män – tar­vit­taes­sa vaik­ka sen 8000. Vaik­ka vuo­kral­le, tai kau­pun­ki voi myy­dä asun­not mark­ki­na­hin­taan -> ei suur­ta mer­ki­tys­tä kum­min päin tai mis­sä suhteessa..

      Oli­si­ko tuo luku val­mis­tu­via asun­to­ja vai aloi­tuk­sia vai raken­nus­lu­pa­ha­ke­muk­sia? Jos kyse on val­mis­tu­vis­ta asun­nois­ta, ei saman vuo­den aika­na ole mah­dol­lis­ta käy­tän­nös­sä saa­da yhtäk­kiä lisät­tyä val­mis­tu­via asun­to­ja samal­le vuo­del­le. Ker­ros­ta­lois­sa kes­tää kes­ki­mää­rin noin 2 vuot­ta raken­nus­lu­pa­ha­ke­muk­sen jät­tä­mi­ses­tä käyttöönottoon.

  4. Jos kau­pun­gin asun­to­tuo­tan­toa jo nyt hidas­taa inves­toin­ti­ra­joi­te, miten kau­pun­gin oli­si mah­dol­lis­ta lisä­tä vuo­kra-asun­to­jen tuo­tan­toa? Asun­to­tuo­tan­to vaa­tii kui­ten­kin suu­rem­mat inves­toin­nit kuin tonttituotanto.

    1. Jos kau­pun­gin asun­to­tuo­tan­toa jo nyt hidas­taa inves­toin­ti­ra­joi­te, miten kau­pun­gin oli­si mah­dol­lis­ta lisä­tä vuo­kra-asun­to­jen tuo­tan­toa? Asun­to­tuo­tan­to vaa­tii kui­ten­kin suu­rem­mat inves­toin­nit kuin tonttituotanto.

      Kau­pun­gin inves­tin­ti­ra­joi­te ei hidas­ta myös­kään Helein inves­toin­te­ja. Tai­ka­sa­na on osakeyhtiö.

  5. Asun­to­jen vuo­krat nouse­vat, kos­ka sopi­muk­siin on lei­vot­tu koro­tusau­to­maat­te­ja “vuo­kraa nos­te­taan vuo­sit­tain indek­sin mukaan +2%, kui­ten­kin vähin­tään 2%”. Vuo­kra­lai­sel­la ei ole mah­dol­li­suut­ta neu­vo­tel­la hin­nas­ta, mut­ta ei myös­kään talou­del­lis­ta ymmär­rys­tä sii­hen, vrt. pika­vi­pit. Niin­pä indek­sieh­to pitäi­si sal­lia vain jos sii­nä ei ole lisäyk­siä eikä minimikorotusta

  6. Talous­sa­no­mien mukaan Hel­sin­gin muut­to­voit­to Suo­men sisäl­lä on ollut tam­mi-syys­kuus­sa 2020 yhteen­sä 108 hen­keä: https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000007613835.html
    Tam­pe­reel­la vas­taa­va luke­ma on ollut yli 1900 sama­na aika­na. Luvuis­sa ei ole muka­na muut­to­voit­toa ulko­mail­ta. Asun­to­tar­jon­ta lie­nee kas­va­nut Hel­sin­gis­sä mer­kit­tä­väs­ti tuo­na aika­na, ottaen huo­mioon suu­ren asun­to­ra­ken­ta­mi­sen mää­rän alu­eel­la, ja muut­to­voi­ton olen­nai­sen pie­ne­ne­mi­sen. Tuol­lai­sen tilas­to­kään­teen on pak­ko näkyä tyh­jien asun­to­jen osuu­den kas­vu­na jossakin.

    Kävin kiin­nos­tuk­ses­ta läpi Koja­mon vii­mei­sim­män osa­vuo­si­kat­sauk­sen. Var­maan juu­ri pk-seu­dun muut­to­voi­ton hii­pu­mi­nen alku­vuon­na 2020 selit­tää sitä, mik­si Koja­mol­la pit­kään kor­keal­la pysy­neet talou­del­li­set vuo­krausas­teet oli­vat las­ke­neet 5.11.2020 jul­kais­tus­sa osa­vuo­si­kat­sauk­ses­sa 0,8 % vii­me vuodest:a 97,1 pro­sen­tis­ta 96,3 pro­sent­tiin. Tyh­jien asun­to­jen mää­rä Koja­mol­la oli kas­va­nut kol­man­nel­la vuo­si­nel­jän­nek­sel­lä 2020 noin 250–300 asun­nol­la vuo­den 2019 vas­taa­vaan ajan­koh­taan näh­den. Nii­den mää­rään ei las­ke­ta mukaan remon­tis­sa ole­via asun­to­ja, vaan vain ne tyh­jät asun­not, jot­ka ovat tar­jol­la vuo­kral­le. Koja­mon tus­kin kan­nat­taa kui­ten­kaan alkaa alen­ta­maan vuo­kria, vaik­ka tyh­jien asun­to­jen osuus kas­vaa­kin, kos­ka tuot­to on täl­lä het­kel­lä parem­pi, jos pitää yllä kor­keam­paa hin­ta­ta­soa, vaik­ka sii­tä seu­rai­si­kin tyh­jien asun­to­jen osuu­den kasvua.

  7. Hesa­ris­sa oli just jut­tu asun­to­jen hin­ta­ke­hi­tyk­ses­tä eri alueil­la Hel­sin­gis­sä. Mm. Kon­tu­las­sa asun­to­jen hin­nat eivät ole nous­seet ja lääk­keek­si moi­seen ehdo­tet­tiin­kin uus­tuo­tan­toa, jos­sa neliö­hin­nat ovat pal­jon alu­een nykyi­siä hin­to­ja kal­liim­pia. Uudet asun­not mak­sai­si­vat ehkä n.4–5000€/m2, joka hei­jas­tui­si nos­ta­vas­ti myös alu­een van­ho­jen asuntojen(2480€/m2) hintoihin.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.