Kaupunkisuunnittelu, Talouspolitiikka, _

Puheenvuoroni AM-ohjelmasta kaupunginvaltuustossa

On sanottu, että kun Helsingin asukasluvun kasvu on hieman hidastunut kiivaimmista ajoista, asuntotuotantoa pitää vähentää. Hidastumisessa on kyse asumisväljyyden kasvusta ruokakuntien pienemisen ja ahtaasti asumisen vähentyessä. Kun asuntokantaan mahtuu ennakoitua vähemmän asukkaita, eikö se ole pikemmin syy asuntotuotannon lisäämiseen.

Helsingissä asuminen korkea hinta on suuri yhteiskunnallinen ongelma. Tätä ongelmaa voi yrittää korjata siten, että autetaan joitakin onnellisia asumaan halvemmalla, mikä tarkoittaa, että muiden kannalta hinta vain nousee, tai niin, että pyritään alentamaan asumisen hintaa yleisesti.

Pidän jälkimmäistä strategiaa parempana ja keskityn siksi siihen.

Vaikka tässä ohjelmassa varovaisesti lisätään asuntotuotannon määrää, silti Helsingissä rakennetaan selvästi liian vähän. Syynä tähän on, ettei kaupungilla ole varaa niihin investointeihin, joita asuntotuotannon lisääminen edellyttää.

Vaikka korot ovat huomattavan alhaalla, vuokrat ovat nousseet asuntojen hintoja nopeammin. Luulisi nollakorkojen aikaan käyvän toisin päin. Korkeat vuokrat tarkoittavat, että ammattimaiset vuokra-asuntoja tarjoavat kiinteistöyhtiöt ovat erittäin kannattavia. Tilanne on osoitus merkittävästä markkinapuutteesta. Sen seurauksena moni, erityisesti nuori helsinkiläinen maksaa asumisestaan aivan liikaa. Samalla se tarkoittaa, että asuntopulan vuoksi rahaa virtaa aivan vääriin taskuihin

Tämä saa minut ajattelemaan HITAS-tuotannon korvaamisesta vähän toisella tavalla kuin muut, oma valtuustoryhmäni mukaan luettuna.

En korvaisi sitä uudella kohtuuhintaisella omistusasumismallilla kahdesta syystä.

Mikä tapa hyvänsä tarjota omistusasuntoja alle markkinahinnan tarkoittaa merkittävää pääomalahjoitusta. Jos jaetaan kymmenien tuhansien pääomalahjoja, halukkaita ottajia tulee olemaan paljon enemmän kuin tarjolla olevia asuntoja ja joudutaan taas arvontaan tai johonkin muuhun tapaan valita onnekkaat ostajat. Hitas-järjestelmän ongelmista ei pääse eroon sillä, että muutetaan sen nimi.

Toinen syy on mainittu markkinapuute. Meillä on suurempi puute vuokra-asunnoista kuin omistusasunnoista. Siksi minusta Helsingin tulisi tuottaa suunnilleen markkinaehtoisia vuokra-asuntoja. Nämä voisivat olla entisten vakuutusyhtiöiden vuokra-asuntojen tapaan sen verran alle markkinahinnan, että vuokrasuhteista tulisi pitkäaikaisia ja turvallisia.

Vuokra-asuntojen omistaminen tuottaa nyt merkittäviä rahavirtoja vääriin taskuihin. Nämä kaupungin vuokra-asunnot tuottaisivat myös merkittäviä tuloja. Ne tulee suunnata asuntotuotannon lisäämiseen, niihin infrainvestointeihin, joihin nyt ei ole rahaa..

Näin menetellen nämä kaupungin markkinahintaiset vuokra-asunnot eivät merkitse lottovoittoa niille onnekkaille, jotka niihin pääsevät, vaan pyrkivät parantamaan kaikkien tilannetta asuntomarkkinoilla.

 

= = =

Tämä on puheenvuoro, jonka olin kirjoittanut kuvitellen, että puheenvuoron pituus on neljä minuuttia, mutta se olikin lyhennetty kahden minuutin puheenvuoroksi. Jouduin siis pitämään tämän lyhennettynä.

AM-ohjelma on asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma, joka oli Helsingin kaupunginvaltuuston käsittelyssä 11.11.2020.

 

 

 

11 thoughts on “Puheenvuoroni AM-ohjelmasta kaupunginvaltuustossa

  1. ”Vaikka korot ovat huomattavan alhaalla, vuokrat ovat nousseet asuntojen hintoja nopeammin. Luulisi nollakorkojen aikaan käyvän toisin päin. Korkeat vuokrat tarkoittavat, että ammattimaiset vuokra-asuntoja tarjoavat kiinteistöyhtiöt ovat erittäin kannattavia. Tilanne on osoitus merkittävästä markkinapuutteesta.”

    Kyse ei välttämättä ole markkinoiden puutteesta, eikä varsinkaan automaattisesti osoitus sellaisesta. Tuo sama ilmiö että vuokrat ovat nousseet asuntojen hintoja nopeammin on viime vuosina esiintynyt myös pk-seudun ulkopuolisessa Suomessa: Lahdessa, Lappeenrannassa, Oulussa, Rovaniemellä, Salossa ja vaikka kuinka monessa pienessä kunnassakin. Niistä osassa asuntojen hinnat ovat jopa laskeneet, mutta vuokrat silti nousseet.

    Nollakorot ovat ehkä jopa yksi ajuri tälle kehitykselle. Kun korot ovat halpoja, asuntosijoittajien kannattaa investoida vanhoihin asuntoihinkin, jos sitä kautta saa lisättyä asunnon tuottoja eli vuokria. Vanhoissa asunnoissa usein riittää vapaata vakuusarvoakin, jonka avulla remontteja saa pankkilainoin teetettyä. Taloyhtiöiden on kannattanut tehdä samoin. Se on lisännyt edelleen laatutekijöitä ja samalla vuokria. Vuokrat ovat tilastoissa nousseet kovemmin niissä kunnissa, joissa on remontoitu taloyhtiöiden tilinpäätösten mukaan enemmän vanhoja taloyhtiöitä. Yksi sellainen kunta on ollut viime vuosina Helsinki.

    Kiinteistösijoitusyhtiöiden kannattavuus on vaihtelevaa. On yhtiöitä, kuten maan suurin yksityinen vuokrataloyhtiö Kojamo, joka saa lainaa jopa alle 2 prosentin korolla. Iso osa kiinteistösijoitusyhtiöistä on kuitenkin Ovaron tyyppisiä, jotka saavat lainaa esimerkiksi 4-5 prosentin keskikorolla (yhtiön pörssitiedotteiden mukaan). Kun vuokrasalkun tuottokin on ollut viime vuosina noin 4-5 prosenttia, on operatiivinen tulos ollut jo useamman vuoden ajan Ovarolla heikohko, koska lainojen korot syövät vuokratuotot. Lehdistössä huomiota saanut Icon maksoi noin 10 prosentin korkoja keskeneräisistä projekteistaan. Sitä ei pidetty poikkeuksellisena, koska vastaavia korkoja ovat joutuneet maksamaan monet muutkin rakennuttajat. Sen kohdalla riski vaan jäi sitten sijoittajien käsiin, ja konkurssipesiä tuli monta. Pankit näkevät asuntosijoittajissa yleensä riskejä. Varsinkin keskeneräisiin rakennusprojekteihin sijoittavissa asuntosijoittajissa. Lähinnä vain isoimmat ja vakavaraisimmat toimijat (mukaan lukien kunnalliset lainatakaukset omaavat vuokrataloyhtiöt) sekä yksittäisiä asuntoja omistavat kotitaloudet saavat halpaa lainaa. Nollakorko keskuspankissa ei tarkoita nollakorkoa kaikilla asuntosijoittajilla, vaan korkomarkkinat ovat erittäin eriytyneet sen mukaan, kuka lainaa hakee.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Osmo Soininvaara: Mutta un kaupunki saa rahaa negatiivisella reaalikorolla, eikä kaupunki ole silloin hyvä omistaja vuokrataloille?

        Kyllä kaupunki voi olla hyvä omistaja vuokrataloille. Kaupunki pystyisi saamaan helposti aika hyvätkin vuokratuotot, jos ottaisi kunnolla lainaa negatiivisella reaalikorolla ja alkaisi tehdä lähes markkinahintaan vuokria periviä vuokra-asuntoja, ja pystyisi vastapainoksi ehkä laskemaan sen tuomien tuottojen ansiosta kunnallisveroa. Siis voisi tehdä ei-ARA-tuotantoa, ja periä vuokrana esim. markkinahinta -5 % tai -10 %,, mikä voisi sitten ison toimijan toimena alkaa ohjata markkinavuokrienkin kehitystä kohtuuhintaisempaan suuntaan.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Kyllä, lisää kaupungin vuokra-asuntoja. Mutta ei ole lähelläkään riittävä ratkaisu.

    Sitä ei myöskään ole puhe vapaarahoitteisen tuotannon valtavasta lisäämisestä. Siis lisäämisestä niin paljon, että tarjonta ylittäisi kysynnän ja painaisi siten hinnat laskuun. Ei tule onnistumaan, rakennusliikkeet eivät tuohon lähden mukaan vaan rajoittaisivat aloituksia.

    Muttamutta, jospa vuokratuotannon lisäksi rakennettaisiin vain hintasäännösteltyjä omistusasuntoja. Hintasäännöstely voisi olla ikuinen jolloin taklataan pikavoitot kokonaan. Tontin vuokra markkinaperustainen ilman tukea. Olennainen etu hitaksesta on ollut uusien asuntojen myyntihinnan eli rakennusliikkeiden katteiden kohtuullistaminen. Tämä säilyisi em. hintasäännöstellyssä mallissa.

    Rakennuslehden tuore selvitys rakennusliikkeiden katteista: törkeän suuria. Kaupungin on asiaan tartuttava.

    https://www.rakennuslehti.fi/2019/04/uusissa-asunnoissa-huimat-katteet-helsingissa-rakentajien-voitot-jopa-useita-tuhansia-euroja-neliolta/

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Jos pääset vaikuttamaan siihen millainen Hitas 2.0:sta tulee, niin ehdotan seuraavaa:

    Hitas 2.0 toteutetaan niin, että kaupunki rakentaa omatuotantona sen verran asuntoja, että vuosittainen asuntotavoite (nyt 8000) täyttyy.

    Jos markkinaehtoisesti tuon verran syntyy, kaupunki ei rakenna yhtään. Jos yksityiset vetävät liinat kiinni, niin kaupunki rakentaa enemmän – tarvittaessa vaikka sen 8000. Vaikka vuokralle, tai kaupunki voi myydä asunnot markkinahintaan -> ei suurta merkitystä kummin päin tai missä suhteessa..

    Tämä luo yksityisille tilanteen, jossa liinojen kiinni vetämisestä ei hyödy nykyisissä mitoin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Amos Ahola: Jos markkinaehtoisesti tuon verran syntyy, kaupunki ei rakenna yhtään. Jos yksityiset vetävät liinat kiinni, niin kaupunki rakentaa enemmän – tarvittaessa vaikka sen 8000. Vaikka vuokralle, tai kaupunki voi myydä asunnot markkinahintaan -> ei suurta merkitystä kummin päin tai missä suhteessa..

      Olisiko tuo luku valmistuvia asuntoja vai aloituksia vai rakennuslupahakemuksia? Jos kyse on valmistuvista asunnoista, ei saman vuoden aikana ole mahdollista käytännössä saada yhtäkkiä lisättyä valmistuvia asuntoja samalle vuodelle. Kerrostaloissa kestää keskimäärin noin 2 vuotta rakennuslupahakemuksen jättämisestä käyttöönottoon.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Jos kaupungin asuntotuotantoa jo nyt hidastaa investointirajoite, miten kaupungin olisi mahdollista lisätä vuokra-asuntojen tuotantoa? Asuntotuotanto vaatii kuitenkin suuremmat investoinnit kuin tonttituotanto.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Jos kaupungin asuntotuotantoa jo nyt hidastaa investointirajoite, miten kaupungin olisi mahdollista lisätä vuokra-asuntojen tuotantoa? Asuntotuotanto vaatii kuitenkin suuremmat investoinnit kuin tonttituotanto.

      Kaupungin investintirajoite ei hidasta myöskään Helein investointeja. Taikasana on osakeyhtiö.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Asuntojen vuokrat nousevat, koska sopimuksiin on leivottu korotusautomaatteja ”vuokraa nostetaan vuosittain indeksin mukaan +2%, kuitenkin vähintään 2%”. Vuokralaisella ei ole mahdollisuutta neuvotella hinnasta, mutta ei myöskään taloudellista ymmärrystä siihen, vrt. pikavipit. Niinpä indeksiehto pitäisi sallia vain jos siinä ei ole lisäyksiä eikä minimikorotusta

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Taloussanomien mukaan Helsingin muuttovoitto Suomen sisällä on ollut tammi-syyskuussa 2020 yhteensä 108 henkeä: https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000007613835.html
    Tampereella vastaava lukema on ollut yli 1900 samana aikana. Luvuissa ei ole mukana muuttovoittoa ulkomailta. Asuntotarjonta lienee kasvanut Helsingissä merkittävästi tuona aikana, ottaen huomioon suuren asuntorakentamisen määrän alueella, ja muuttovoiton olennaisen pienenemisen. Tuollaisen tilastokäänteen on pakko näkyä tyhjien asuntojen osuuden kasvuna jossakin.

    Kävin kiinnostuksesta läpi Kojamon viimeisimmän osavuosikatsauksen. Varmaan juuri pk-seudun muuttovoiton hiipuminen alkuvuonna 2020 selittää sitä, miksi Kojamolla pitkään korkealla pysyneet taloudelliset vuokrausasteet olivat laskeneet 5.11.2020 julkaistussa osavuosikatsauksessa 0,8 % viime vuodest:a 97,1 prosentista 96,3 prosenttiin. Tyhjien asuntojen määrä Kojamolla oli kasvanut kolmannella vuosineljänneksellä 2020 noin 250-300 asunnolla vuoden 2019 vastaavaan ajankohtaan nähden. Niiden määrään ei lasketa mukaan remontissa olevia asuntoja, vaan vain ne tyhjät asunnot, jotka ovat tarjolla vuokralle. Kojamon tuskin kannattaa kuitenkaan alkaa alentamaan vuokria, vaikka tyhjien asuntojen osuus kasvaakin, koska tuotto on tällä hetkellä parempi, jos pitää yllä korkeampaa hintatasoa, vaikka siitä seuraisikin tyhjien asuntojen osuuden kasvua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Hesarissa oli just juttu asuntojen hintakehityksestä eri alueilla Helsingissä. Mm. Kontulassa asuntojen hinnat eivät ole nousseet ja lääkkeeksi moiseen ehdotettiinkin uustuotantoa, jossa neliöhinnat ovat paljon alueen nykyisiä hintoja kalliimpia. Uudet asunnot maksaisivat ehkä n.4-5000€/m2, joka heijastuisi nostavasti myös alueen vanhojen asuntojen(2480€/m2) hintoihin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.