Avainsana: Maanvuokrat

Kaupunkiym­päristölau­takun­nal­la on pitkä lista. Yritän ehtiä tehdä postauk­sen koko lis­tas­ta huomen­na,  mut­ta käsit­te­len nyt vain ton­tin­vuokrauk­sen periaatteita.

Lähtöko­htana on, että ton­tit luovute­taan markki­nahin­taan. Se on hyvä lähtöko­h­ta eri­tyis­es­ti, kun kun­ta­lakikin sitä vaatii. Tämä merk­it­see myös sitä, että kaupun­gin ton­tin­vuokraus­tu­lot nou­se­vat merkit­tävästi. Tämä ei tee asumis­es­ta kalli­im­paa, mikä voi yllät­tää Helsin­gin Sanomien pääkir­joit­ta­jan. Asun­to­jen kysyn­tä ja tar­jon­ta määräävät asumisen hin­nan. Helsin­ki rak­en­taa liian vähän asun­to­ja ja on tehnyt liian hyvää kaupunkia, joten liian moni halu­aa liian har­voihin asun­toi­hin. Sik­si asum­i­nen on kallista. Täl­lä päätök­sel­lä tuos­ta rahapo­tista ohjataan enem­män kaupungille ja vähem­män mui­hin taskui­hin. Kaupun­ki käyt­tää toiv­ot­tavasti ne rahat asun­to­tuotan­non lisäämiseen.

Tuot­to­tavoite

Tuot­to­tavoite on asun­to­ton­teil­la 4 %/vuosi (reaa­liko­rko) ja asum­ista palvelevil­la ton­teil­la 5 %/vuosi. Nämä tuot­to­tavoit­teet ovat epäre­al­is­tisen korkei­ta. Se ei joh­da siihen, että vuokrat oli­si­vat liian korkei­ta, vaan siihen, että jos tont­ti joskus kuitenkin myy­dään, se myy­dään liian hal­val­la. Jos myisimme kort­telista yhden ton­tin huu­tokaup­pahin­taan ja yrit­täisimme sen jäl­keen vuokra­ta lop­ut vuo­sivuokral­la, joka on 4% tuos­ta hin­nas­ta, emme saisi tont­te­ja vuokratuk­si. (Ter­veisiä muuten Van­taan seu­rakun­tay­htymälle, #Lehti­saari)

Perustelu­muis­tios­sa san­o­taan, että tuot­to­tavoit­teen alen­t­a­mi­nen alen­taisi vuokria. Ei kausali­teet­ti noin päin mene.

Pel­lon arvo riip­puu sen tuot­ta­mas­ta vil­jasa­dos­ta. Jos tuot­to­tavoitet­ta nos­te­taan, vil­jasadot eivät kas­va vaan pel­lon pääo­maar­vo las­kee. Sama kos­kee tont­te­ja. Markki­navuokra seu­raa ton­tin tuot­ta­mas­ta hyödys­tä ja ton­tin arvo las­ke­taan tästä hyödys­tä jaka­mal­la se tuot­to­tavoit­teel­la. Jos tuot­to­tavoite on 4 pros­ent­tia, ton­tin arvo on vuo­tu­inen hyö­ty ker­rot­tuna 25:llä, jos 2 %, hin­ta on tuot­to x 50.

Asiantun­ti­jan päät­tämä ”markki­nahin­ta”

Ton­tin arvo määritel­lään niin, että puoluee­ton arvioi­ja määrää sen tai käytetään ulkop­uolisen arvioi­jan hyväksymää hin­noit­telumallia. Tätä hallinnol­lista hin­taa kut­su­taan hämäävästi markkinahinnaksi.
[KORJAUS 22.10.2020. Olin ymmärtänyt tämän väärin. Kovan rahan ton­tit tulleen pääsään­töis­es­ti kil­pailut­ta­maan. Tämä arvioon perus­tu­va hin­ta kos­kee sään­nel­työ tuotan­toa, esimerkik­si ARA-tont­te­ja ja Hitas-tontteja]

Kom­ment­ti: Minä luulin, että näis­sä piti pää­tyä huu­tokaup­pahin­toi­hin. Sen voisi toteut­taa vuokra­ton­teil­lakin niin, että kiin­nitetään vuokra ja huu­tokau­pataan vuokra­sopimus. Näin pitäisi tehdä varsinkin, kun myöhem­min tätä kyn­nys­ra­haa pide­tään yht­enä vai­h­toe­htona, mut­ta ilman kilpailutusta.

Kun markki­nahin­ta ei perus­tu kil­pailu­un, kuka val­it­see onnel­liset ton­tin saajat?

Olin joskus tarkas­tus­valiokun­nan puheen­jo­hta­ja. Koulu­tuk­ses­sa meille täh­den­net­ti­in, ettei mei­dän tehtävänämme ei ole met­sästää rosvo­ja vaan tun­nistaa kor­rup­ti­olle alt­ti­it tilanteet. Raken­nus­li­ik­keen ja puolueet­toman arvioi­jan yhteistyö voisi olla hyvinkin tuottoisaa.

Asum­ista palvel­e­vat tontit

Asum­ista palvel­e­van ton­tin arvo on pääsään­töis­es­ti puo­let asun­to­ton­tin arvosta.

Kom­ment­ti: Yhtä hyvin olisi voitu sanoa, että arvo on sama, mut­ta tuot­to­tavoite 2,5 %.

Pysäköin­ti­ton­tit ovat liki ilmaisia. Vuokra on nykyra­has­sa noin euro neliöltä paikas­ta riip­pumat­ta. Asun­to­ton­tin vuokra on jotain noin 60 €/m², olet­taen että raken­nu­soikeu­den arvo noin 1000€/k‑m² ja tont­tite­hokku­us 1,5. Pysäköimistä sub­ven­toidaan todel­la rajusti.

Vuokra-aika

Yleen­sä 80 vuotta.

Kom­ment­ti: Olisi hyvä määrätä vuokraoikeu­den päät­tymisa­janko­htaan kaupungille velvol­lisu­us lunas­taa raken­nus sen teknis­es­tä arvos­ta, jos sopimus­ta ei jatke­ta. Jokin oikeustur­va vuokralaisel­lakin on oltava.

Eri hallinta­muodoille annet­ta­vat alennukset

Alen­nuk­sia ei anneta kuin ARA-tuotan­nolle,. Ara-tont­tien osalta val­ti­olli­nen ARA päät­tää Helsingis­sä perit­tävistä vuokrista.

Kom­ment­ti: Olisi parem­pi per­iä markki­navuokrat myös ARA-vuokrat­aloista ja tukea niis­sä asu­via pien­i­t­u­loisia asum­istuel­la, mut­ta tämä on iäisyysasia.

Hitas-tuotan­to

Hitas-ton­teista ei enää annet­taisi alen­nus­ta pait­si, että ”tont­tien osalta kiin­nitetään markki­na-arvon mah­dol­lis­tamis­sa rajois­sa eri­ty­istä huomio­ta hin­noit­telun kohtuullisuuteen”.

Kom­ment­ti: Ilman tuo­ta lisäys­tä Hitas-asun­toa ei kan­nat­taisi ostaa. Naa­pu­ri­ton­til­ta saisi kovan rahan asun­non samaan hin­taan ilman jälleen­myyn­ti­hin­nan sään­te­lyä. Tai jos naa­pu­ri­ton­tin vapaara­hoit­teinen asun­to on kalli­impi, tont­te­ja ei ole hin­noitel­tu markkinaehtoisesti.

Tapa se on tämäkin lopet­taa Hitas.

Maan­vuokran ennakkomaksu

Ton­tin arvos­ta voidaan per­iä korkein­taan 1/3 ennakko­mak­suna, joka ote­taan huomioon vuokrassa.

Kom­ment­ti: Kun vuokras­sa tuo tuot­to­vaa­timus on perin korkea, kan­nat­taa aina mak­saa tuo 1/3. Pank­ki ei ota lainas­ta 4 %, ei eri­tyis­es­ti reaa­liko­rkona. Tämä ennakko­mak­su pitäisi kil­pailut­taa, jot­ta saisimme ton­tin­lu­ovu­tuk­sen oikeasti markki­nae­htoisek­si eikä vain leik­isti. Siis kiin­nitetään vuokra ja käy­dään kil­pailu kynnysrahasta.

Maan­vuokran taso­tark­istus vuokrakau­den akana

Taso­tark­istus tehdään noin 20 vuo­den välein. Tark­istus sido­taan asuntohintaindeksiin.

Kom­ment­ti: Ei sitä voi sitoa koko kaupun­gin indek­si­in. Kan­takaupungis­sa asun­to­jen reaal­i­hin­nat ovat nousseet kaksinker­taisik­si 30 vuodessa ja eräis­sä lähiöis­sä tuskin lainkaan. On käytet­tävä alueel­lisia indek­se­jä. On tuos­sa kaavas­sa muu­takin tuu­naamista. Jos talo mak­saa 4 000 €/asuntoneliö ja asun­not 5 000 €/asuntoneliö, ton­tin arvo on 1 000 €/asuntoneliö. Jos asun­to­jen hin­ta nousee 6 000 euroon eli 20 %, ton­tin arvo ei nouse 1 200 euroon vaan  2000 euroon. Ihan näinkään sitä ei ole kohtu­ullista laskea, mut­ta jotain siltä väliltä.

Eräis­sä tapauk­sis­sa tark­istusa­janko­h­ta voitaisi­in sopia johonkin ton­tin arvoa muut­tavaan toim­intaan. Esimerkik­si Kru­unuvuoren­ran­nas­sa vuokra voisi nous­ta, kun ratik­ka aloit­taa – tai siis olla siihen asti yhtä hal­pa kuin jos­sain syr­jäisessä lähiössä.