Hitas

Minä ja Hitas

Olen kirjoittamassa muistelmiani. Alun perin erään tunnetun kirjoittajan piti kirjoittaa minusta elämäkerta, mutta hän sai muuta duunia ja luopui projektista. Sen jälkeen päätin hylätä ajatuksen elämänkerrasta ja kirjoittaa muistelmani. Muistelmat ovat aivan eri asia kuin elämänkerta. Kirjassa on myös tekstiä Hitas-järjestelmästä. Julkaisen nyt tässä, koska asia on toivottavasti menettänyt jo ajankohtaisuutensa, kun muistelmani valmistuvat.

Kannatin aikanaan Hitas-politiikkaa, koska Helsinki oli vahvasti jakautumassa köyhien (ARA-asunnot) ja rikkaiden (kovan rahan asunnot) kaupungiksi. Halusin puolustaa keskituloisia, jotka olivat liian rikkaita saadakseen ARA-asunnon ja liian köyhiä ostaakseen kovan rahan omistusasunnon. Asuntolainassa, jos sellaisen ylipäänsä sai, oli kova korko ja lyhyt laina-aika, viisi tai kahdeksan vuotta. Vuokrasäännöstelyn vuoksi kovan rahan vuokra-asuntoja ei juuri ollut.[1]

Olen asunut peräti kolmessa Hitas-asunnossa Katajanokalla. Sattuma johdatti taas tässä elämääni. Olin päättänyt muuttaa pienestä huoneen ja keittiön asunnostani Länsi-Pasilaan. Menin KOP:n konttoriin, jossa Hitas-asuntoja silloin jaettiin. Tulin maininneeksi, että tietysti muuttaisin Katajanokalle, mutta sinne nyt tietenkään ei pääse. ”On meillä asuntoja myös Katajanokalla”. Niinpä lähdin pankista tulevana katajanokkalaisena. Ilman tuota lausahdusta minusta olisi tullut pasilalainen, olisin tuskin naimisissa puolisoni kanssa eikä kolmea lastamme olisi. Jatka lukemista ”Minä ja Hitas”

Asuntotonttien vuokrauksen yleiset periaatteet

Kaupunkiympäristölautakunnalla on pitkä lista. Yritän ehtiä tehdä postauksen koko listasta huomenna, mutta käsittelen nyt vain tontinvuokrauksen periaatteita.

Lähtökohtana on, että tontit luovutetaan markkinahintaan. Se on hyvä lähtökohta erityisesti, kun kuntalakikin sitä vaatii. Tämä merkitsee myös sitä, että kaupungin tontinvuokraustulot nousevat merkittävästi. Tämä ei tee asumisesta kalliimpaa, mikä voi yllättää Helsingin Sanomien pääkirjoittajan. Asuntojen kysyntä ja tarjonta määräävät asumisen hinnan. Helsinki rakentaa liian vähän asuntoja ja on tehnyt liian hyvää kaupunkia, joten liian moni haluaa liian harvoihin asuntoihin. Siksi asuminen on kallista. Tällä päätöksellä tuosta rahapotista ohjataan enemmän kaupungille ja vähemmän muihin taskuihin. Kaupunki käyttää toivottavasti ne rahat asuntotuotannon lisäämiseen.

Tuottotavoite

Tuottotavoite on asuntotonteilla 4 %/vuosi (reaalikorko) ja asumista palvelevilla tonteilla 5 %/vuosi. Nämä tuottotavoitteet ovat epärealistisen korkeita. Se ei johda siihen, että vuokrat olisivat liian korkeita, vaan siihen, että jos tontti joskus kuitenkin myydään, se myydään liian halvalla. Jos myisimme korttelista yhden tontin huutokauppahintaan ja yrittäisimme sen jälkeen vuokrata loput vuosivuokralla, joka on 4% tuosta hinnasta, emme saisi tontteja vuokratuksi. (Terveisiä muuten Vantaan seurakuntayhtymälle, #Lehtisaari)

Perustelumuistiossa sanotaan, että tuottotavoitteen alentaminen alentaisi vuokria. Ei kausaliteetti noin päin mene.

Pellon arvo riippuu sen tuottamasta viljasadosta. Jos tuottotavoitetta nostetaan, viljasadot eivät kasva vaan pellon pääomaarvo laskee. Sama koskee tontteja. Markkinavuokra seuraa tontin tuottamasta hyödystä ja tontin arvo lasketaan tästä hyödystä jakamalla se tuottotavoitteella. Jos tuottotavoite on 4 prosenttia, tontin arvo on vuotuinen hyöty kerrottuna 25:llä, jos 2 %, hinta on tuotto x 50.

Asiantuntijan päättämä ”markkinahinta”

Tontin arvo määritellään niin, että puolueeton arvioija määrää sen tai käytetään ulkopuolisen arvioijan hyväksymää hinnoittelumallia. Tätä hallinnollista hintaa kutsutaan hämäävästi markkinahinnaksi.
[KORJAUS 22.10.2020. Olin ymmärtänyt tämän väärin. Kovan rahan tontit tulleen pääsääntöisesti kilpailuttamaan. Tämä arvioon perustuva hinta koskee säänneltyö tuotantoa, esimerkiksi ARA-tontteja ja Hitas-tontteja]

Kommentti: Minä luulin, että näissä piti päätyä huutokauppahintoihin. Sen voisi toteuttaa vuokratonteillakin niin, että kiinnitetään vuokra ja huutokaupataan vuokrasopimus. Näin pitäisi tehdä varsinkin, kun myöhemmin tätä kynnysrahaa pidetään yhtenä vaihtoehtona, mutta ilman kilpailutusta.

Kun markkinahinta ei perustu kilpailuun, kuka valitsee onnelliset tontin saajat?

Olin joskus tarkastusvaliokunnan puheenjohtaja. Koulutuksessa meille tähdennettiin, ettei meidän tehtävänämme ei ole metsästää rosvoja vaan tunnistaa korruptiolle alttiit tilanteet. Rakennusliikkeen ja puolueettoman arvioijan yhteistyö voisi olla hyvinkin tuottoisaa.

Asumista palvelevat tontit

Asumista palvelevan tontin arvo on pääsääntöisesti puolet asuntotontin arvosta.

Kommentti: Yhtä hyvin olisi voitu sanoa, että arvo on sama, mutta tuottotavoite 2,5 %.

Pysäköintitontit ovat liki ilmaisia. Vuokra on nykyrahassa noin euro neliöltä paikasta riippumatta. Asuntotontin vuokra on jotain noin 60 €/m², olettaen että rakennusoikeuden arvo noin 1000€/k-m² ja tonttitehokkuus 1,5. Pysäköimistä subventoidaan todella rajusti.

Vuokra-aika

Yleensä 80 vuotta.

Kommentti: Olisi hyvä määrätä vuokraoikeuden päättymisajankohtaan kaupungille velvollisuus lunastaa rakennus sen teknisestä arvosta, jos sopimusta ei jatketa. Jokin oikeusturva vuokralaisellakin on oltava.

Eri hallintamuodoille annettavat alennukset

Alennuksia ei anneta kuin ARA-tuotannolle,. Ara-tonttien osalta valtiollinen ARA päättää Helsingissä perittävistä vuokrista.

Kommentti: Olisi parempi periä markkinavuokrat myös ARA-vuokrataloista ja tukea niissä asuvia pienituloisia asumistuella, mutta tämä on iäisyysasia.

Hitas-tuotanto

Hitas-tonteista ei enää annettaisi alennusta paitsi, että ”tonttien osalta kiinnitetään markkina-arvon mahdollistamissa rajoissa erityistä huomiota hinnoittelun kohtuullisuuteen”.

Kommentti: Ilman tuota lisäystä Hitas-asuntoa ei kannattaisi ostaa. Naapuritontilta saisi kovan rahan asunnon samaan hintaan ilman jälleenmyyntihinnan sääntelyä. Tai jos naapuritontin vapaarahoitteinen asunto on kalliimpi, tontteja ei ole hinnoiteltu markkinaehtoisesti.

Tapa se on tämäkin lopettaa Hitas.

Maanvuokran ennakkomaksu

Tontin arvosta voidaan periä korkeintaan 1/3 ennakkomaksuna, joka otetaan huomioon vuokrassa.

Kommentti: Kun vuokrassa tuo tuottovaatimus on perin korkea, kannattaa aina maksaa tuo 1/3. Pankki ei ota lainasta 4 %, ei erityisesti reaalikorkona. Tämä ennakkomaksu pitäisi kilpailuttaa, jotta saisimme tontinluovutuksen oikeasti markkinaehtoiseksi eikä vain leikisti. Siis kiinnitetään vuokra ja käydään kilpailu kynnysrahasta.

Maanvuokran tasotarkistus vuokrakauden akana

Tasotarkistus tehdään noin 20 vuoden välein. Tarkistus sidotaan asuntohintaindeksiin.

Kommentti: Ei sitä voi sitoa koko kaupungin indeksiin. Kantakaupungissa asuntojen reaalihinnat ovat nousseet kaksinkertaisiksi 30 vuodessa ja eräissä lähiöissä tuskin lainkaan. On käytettävä alueellisia indeksejä. On tuossa kaavassa muutakin tuunaamista. Jos talo maksaa 4 000 €/asuntoneliö ja asunnot 5 000 €/asuntoneliö, tontin arvo on 1 000 €/asuntoneliö. Jos asuntojen hinta nousee 6 000 euroon eli 20 %, tontin arvo ei nouse 1 200 euroon vaan 2000 euroon. Ihan näinkään sitä ei ole kohtuullista laskea, mutta jotain siltä väliltä.

Eräissä tapauksissa tarkistusajankohta voitaisiin sopia johonkin tontin arvoa muuttavaan toimintaan. Esimerkiksi Kruunuvuorenrannassa vuokra voisi nousta, kun ratikka aloittaa – tai siis olla siihen asti yhtä halpa kuin jossain syrjäisessä lähiössä.

Puheenvuoroni asuntopolitiikasta kaupunginvaltuustossa

Valtuusto käsitteli Kotikaupunkina Helsinki 2016 -ohjelman seurantaraporttia. Keskustelu kääntyi käsittelemään kysymystä ARA-tuotannon roolista. Osa sanoi, että asuntopulaa voidaan helpottaa vain asuntoja rakentamalla ja osa taas, että olennaista on rakentaa kohtuuhintaista asumista, koska asunnot eivät lisää rakentamalla halpene.

Arvoisa puheenjohtata!

Toisin kuin täällä on sanottu, asuntotuotannon lisääminen on johtanut asuntojen halpenemiseen. Ei vielä Helsingissä, mutta osassa Espoota, suuressa osassa Vantaata ja erityisesti kehyskunnissa. Tämä menee aivan oppikirjan mukaisesti. Asuntotuotannon lisääminen alentaa hintoja ensimmäiseksi vähemmän halutuilla alueilla. On näitä halpoja alueita Helsingissäkin, mitä voidaan pitää hyvänä tai sitten ei.

Se, että asuminen on niin kallista Helsingissä, on tietysti entisen kaupunginsuunnittelulautakunnan vika. Olemme tehneet kaupungista liian hyvä paikan asua ja siksi se on niin haluttu ja kallis. Tympeää kaupunkia rakentamalla olisimme saaneet siitä halvemman.

Kun asunnot ovat Helsingissä niin kalliita, meidän eettinen velvollisuutemme on rakentaa Helsinkiin lisää asuntoja ja paljon. Siihen on nyt myös tilaisuus, kuin rakentaminen koko maassa hidastuu. Vapautuu siis kapasiteettia, joka on käytettävä asuntotuotannon lisäämisen Helsingissä. Meidän on oltava valmiit muuttamaan kaupungin strategiassa sovittua rahankäyttöä ja hyväksyttävä suurempi velkaantuminen. Ei voi olla niin, että sidomme käyttäytymisen neljäksi vuodeksi eteenpäin emmekä muuta sitä, vaikka maailma ympärillä muuttuu.

(Sai illalla viestin valtuuston puheenjohtajalta, Otso Kivekkäältä, jonka mukaan kaupunki on lyhentänyt lainojaan niin paljon, että strategiassa sovittu velkakatto joustaa sadoilla miljoonilla euroilla. Huoleni oli siis aiheeton.)

Täällä on toivottu, että kaupunkia rakennettaisiin rohkeammin ylöspäin. Tiivistää voi kyllä ilman tornejakin, mutta edellisen kaupunkisuunnittelulautakunnan aikana lautakunta lisäsi huomattavasti rakennusoikeutta virkamiesten esittämään kaavoihin ja rakensi myös rohkeasti ylöspäin. Siltä osin kuin nämä ympäristöään korkeammat rakennukset ovat jo valmistuneet, ne eivät ole mitenkään huononnuksia kaupunkikuvaan.

Minä kuulun niihin, joiden mielestä asumistuki on parempi tapa auttaa pienituloisia asumisessa kuin se, että rakennetaan pienituloisille erillisiä pienituloisten taloja. Asumistuki kohdentuu huomattavasti paremmin tarpeen mukaan. ARA-politiikan kautta jaettavasta vuokrasäästöstä neljännes kohdistuu mediaanituloa suurituloisemmille kotitalouksille, kun taas asumistuki kohdistuu pienituloisille ja vain heille. Se kohtelee kaikkia samassa asemassa olevia samalla tavalla, kun taas ARA-asunnot saaminen on lähinnä arpapeliä eikä se siksi kohtele kaikkia samalla tavalla.

Kaiken kukkuraksi ARA-asunnoissa segregaatio on suurempaa kuin vapaiden markkinoiden vuokra-asunnoissa. ARA-asunto altistaa köyhän asukkaan asumaan todennäköisemmin pienituloisella alueella kuin asuminen kovan rahan vuokra-asunnossa. Yhteä syynä tähän nurinkuriseen tilanteeseen on se, että ARA-asukkaat Katajanokalla ja Jätkäsaaressa ovat varakkaampia kuin Itä-Helsingin ARA-asunnoissa. Hyväosaisilla on terävämmät kyynärpäät.

Hitas-asunnot ovat arpapeliä aivan kirjaimellisesti. Joskus 1980-luvulla olin Hitas-politiikan innokas tukija. Se oli aivan toisenlaisissa oloissa luoton säännöstelyn aikana, kun Helsingistä uhkasi tulla kaupunki, jonne päästäkseen piti olla joko hyvin köyhä tai hyvin rikas. En näe tällaisessa sadan tuhannen euron etuuden arpomisessa mitään puolustettavaa.

Nostaako asumistuki vuokratasoa? Kaikki tavat raivata asuntokannassa tilaa pienituloisille nostaa muiden maksamia hintoja ja vuokria. Näin tekee myös se, että osa asunnoista varataan ARA-asunnoiksi. Sekin nostaa muiden maksamia vuokria. Ikävimmin tämä osuu niihin pienipalkkaisiin, jotka juuri ja juuri eivät saa ARA-asuntoa.

Paavo Arhinmäki yritti vakuuttaa meille, etteivät ARA-asukkaat saa mitään tukea asumiseensa. Ainoa tuki hänen mielestään on vain 20 prosenttia alempi tontin hinta. Tosiasia nyt kuitenkin pitäisi tunnustaa. Jätkäsaaressa tuo tontin hinta on noin 600 euroa kun kovan rahan tonteista maksetaan 1500 euroa.

Sama koskee Hitas-tontteja. Valtuutettu Rantala sanoi, että Hitas-tonteista saa vain 20 prosentin alennuksen vuokrasta. Tuon vuokran perusteena oleva tontin hinta on kuitenkin yleensä huomattavasti markkinahintaa alempi. Eilen kaupunkiympäristölautakunnassa Kruunuvuorenrannassa markkinahinnaksi määriteltiin tarjouskilpailussa 1165 €/k-m², mutta viereisen Hitas-tontin arvoksi viereisellä tontilla määrättiin runsaat 744 €/k-m².

Tehdäänpä pieni ajatuskoe tästä Arhinmäen väitteestä, ettei ARA-asuntoon liity mitään tukea. Entä jos päättäisimme, että jokaisella valtuutetulla on oikeus yhteen ARA-asuntoon joko itselleen tai lähisukulaiselleen. Paavo Arhinmäki voisi koko valtuuston puolesta vastata vihaisille kaupunkilaisille, etteivät valtuutetut näin saa mitään tukea kaupungilta. Menestystä vain tähän tehtävään!

Vielä segregaatiosta. Ei ole aivan yksinkertaista torjua asuinalueiden eriytymistä, koska keinomme rajoittuvat uustuotantoon ja valtaosa segregaatiosta tapahtuu vanhassa asuntokannassa.

Paras tapa torjua slummiutumista on pitää huolta siitä, että meillä ei ole fyysisiltä ominaisuuksiltaan huonoja kaupunginosia eikä missään huonoja kouluja. Voimme periaatteessa asuttaa pienituloisia kalliiden osoitteiden alueille, mutta meillä ei ole mitään keinoja pakottaa hyvätuloisia huonoihin osoitteisiin. On siis vältettävä, että emme synnytä huonoja osoitteita.