Avainsana: Hitas

Minä ja Hitas

Minä ja Hitas

Olen kir­joit­ta­mas­sa muis­telmi­ani. Alun perin erään tun­netun kir­joit­ta­jan piti kir­joit­taa minus­ta elämäk­er­ta, mut­ta hän sai muu­ta duu­nia ja luopui pro­jek­tista. Sen jäl­keen päätin hylätä ajatuk­sen elämänker­ras­ta ja kir­joit­taa muis­tel­mani. Muis­tel­mat ovat aivan eri asia kuin elämänker­ta. Kir­jas­sa on myös tek­stiä Hitas-jär­jestelmästä. Julkaisen nyt tässä, kos­ka asia on toiv­ot­tavasti menet­tänyt jo ajanko­htaisuuten­sa, kun muis­tel­mani valmistuvat.

Kan­natin aikanaan Hitas-poli­ti­ikkaa, kos­ka Helsin­ki oli vah­vasti jakau­tu­mas­sa köy­hien (ARA-asun­not) ja rikkaiden (kovan rahan asun­not) kaupungik­si. Halusin puo­lus­taa keski­t­u­loisia, jot­ka oli­vat liian rikkai­ta saadak­seen ARA-asun­non ja liian köy­hiä ostaak­seen kovan rahan omis­tusasun­non. Asun­to­lainas­sa, jos sel­l­aisen ylipään­sä sai, oli kova korko ja lyhyt laina-aika, viisi tai kahdek­san vuot­ta. Vuokrasään­nöste­lyn vuok­si kovan rahan vuokra-asun­to­ja ei juuri ollut.[1]

Olen asunut peräti kolmes­sa Hitas-asun­nos­sa Kata­janokalla. Sat­tuma joh­dat­ti taas tässä elämääni. Olin päät­tänyt muut­taa pien­estä huoneen ja keit­tiön asun­nos­tani Län­si-Pasi­laan. Menin KOP:n kont­tori­in, jos­sa Hitas-asun­to­ja sil­loin jaet­ti­in. Tulin main­in­neek­si, että tietysti muut­taisin Kata­janokalle, mut­ta sinne nyt tietenkään ei pääse. ”On meil­lä asun­to­ja myös Kata­janokalla”. Niin­pä lähdin pankista tule­vana kata­janokkalaise­na. Ilman tuo­ta lausah­dus­ta minus­ta olisi tul­lut pasi­lalainen, olisin tuskin naimi­sis­sa puolisoni kanssa eikä kolmea las­tamme olisi. Jat­ka lukemista “Minä ja Hitas”

Asuntotonttien vuokrauksen yleiset periaatteet

Kaupunkiym­päristölau­takun­nal­la on pitkä lista. Yritän ehtiä tehdä postauk­sen koko lis­tas­ta huomen­na,  mut­ta käsit­te­len nyt vain ton­tin­vuokrauk­sen periaatteita.

Lähtöko­htana on, että ton­tit luovute­taan markki­nahin­taan. Se on hyvä lähtöko­h­ta eri­tyis­es­ti, kun kun­ta­lakikin sitä vaatii. Tämä merk­it­see myös sitä, että kaupun­gin ton­tin­vuokraus­tu­lot nou­se­vat merkit­tävästi. Tämä ei tee asumis­es­ta kalli­im­paa, mikä voi yllät­tää Helsin­gin Sanomien pääkir­joit­ta­jan. Asun­to­jen kysyn­tä ja tar­jon­ta määräävät asumisen hin­nan. Helsin­ki rak­en­taa liian vähän asun­to­ja ja on tehnyt liian hyvää kaupunkia, joten liian moni halu­aa liian har­voihin asun­toi­hin. Sik­si asum­i­nen on kallista. Täl­lä päätök­sel­lä tuos­ta rahapo­tista ohjataan enem­män kaupungille ja vähem­män mui­hin taskui­hin. Kaupun­ki käyt­tää toiv­ot­tavasti ne rahat asun­to­tuotan­non lisäämiseen.

Tuot­to­tavoite

Tuot­to­tavoite on asun­to­ton­teil­la 4 %/vuosi (reaa­liko­rko) ja asum­ista palvelevil­la ton­teil­la 5 %/vuosi. Nämä tuot­to­tavoit­teet ovat epäre­al­is­tisen korkei­ta. Se ei joh­da siihen, että vuokrat oli­si­vat liian korkei­ta, vaan siihen, että jos tont­ti joskus kuitenkin myy­dään, se myy­dään liian hal­val­la. Jos myisimme kort­telista yhden ton­tin huu­tokaup­pahin­taan ja yrit­täisimme sen jäl­keen vuokra­ta lop­ut vuo­sivuokral­la, joka on 4% tuos­ta hin­nas­ta, emme saisi tont­te­ja vuokratuk­si. (Ter­veisiä muuten Van­taan seu­rakun­tay­htymälle, #Lehti­saari)

Perustelu­muis­tios­sa san­o­taan, että tuot­to­tavoit­teen alen­t­a­mi­nen alen­taisi vuokria. Ei kausali­teet­ti noin päin mene.

Pel­lon arvo riip­puu sen tuot­ta­mas­ta vil­jasa­dos­ta. Jos tuot­to­tavoitet­ta nos­te­taan, vil­jasadot eivät kas­va vaan pel­lon pääo­maar­vo las­kee. Sama kos­kee tont­te­ja. Markki­navuokra seu­raa ton­tin tuot­ta­mas­ta hyödys­tä ja ton­tin arvo las­ke­taan tästä hyödys­tä jaka­mal­la se tuot­to­tavoit­teel­la. Jos tuot­to­tavoite on 4 pros­ent­tia, ton­tin arvo on vuo­tu­inen hyö­ty ker­rot­tuna 25:llä, jos 2 %, hin­ta on tuot­to x 50.

Asiantun­ti­jan päät­tämä ”markki­nahin­ta”

Ton­tin arvo määritel­lään niin, että puoluee­ton arvioi­ja määrää sen tai käytetään ulkop­uolisen arvioi­jan hyväksymää hin­noit­telumallia. Tätä hallinnol­lista hin­taa kut­su­taan hämäävästi markkinahinnaksi.
[KORJAUS 22.10.2020. Olin ymmärtänyt tämän väärin. Kovan rahan ton­tit tulleen pääsään­töis­es­ti kil­pailut­ta­maan. Tämä arvioon perus­tu­va hin­ta kos­kee sään­nel­työ tuotan­toa, esimerkik­si ARA-tont­te­ja ja Hitas-tontteja]

Kom­ment­ti: Minä luulin, että näis­sä piti pää­tyä huu­tokaup­pahin­toi­hin. Sen voisi toteut­taa vuokra­ton­teil­lakin niin, että kiin­nitetään vuokra ja huu­tokau­pataan vuokra­sopimus. Näin pitäisi tehdä varsinkin, kun myöhem­min tätä kyn­nys­ra­haa pide­tään yht­enä vai­h­toe­htona, mut­ta ilman kilpailutusta.

Kun markki­nahin­ta ei perus­tu kil­pailu­un, kuka val­it­see onnel­liset ton­tin saajat?

Olin joskus tarkas­tus­valiokun­nan puheen­jo­hta­ja. Koulu­tuk­ses­sa meille täh­den­net­ti­in, ettei mei­dän tehtävänämme ei ole met­sästää rosvo­ja vaan tun­nistaa kor­rup­ti­olle alt­ti­it tilanteet. Raken­nus­li­ik­keen ja puolueet­toman arvioi­jan yhteistyö voisi olla hyvinkin tuottoisaa.

Asum­ista palvel­e­vat tontit

Asum­ista palvel­e­van ton­tin arvo on pääsään­töis­es­ti puo­let asun­to­ton­tin arvosta.

Kom­ment­ti: Yhtä hyvin olisi voitu sanoa, että arvo on sama, mut­ta tuot­to­tavoite 2,5 %.

Pysäköin­ti­ton­tit ovat liki ilmaisia. Vuokra on nykyra­has­sa noin euro neliöltä paikas­ta riip­pumat­ta. Asun­to­ton­tin vuokra on jotain noin 60 €/m2, olet­taen että raken­nu­soikeu­den arvo noin 1000€/k‑m2 ja tont­tite­hokku­us 1,5. Pysäköimistä sub­ven­toidaan todel­la rajusti.

Vuokra-aika

Yleen­sä 80 vuotta.

Kom­ment­ti: Olisi hyvä määrätä vuokraoikeu­den päät­tymisa­janko­htaan kaupungille velvol­lisu­us lunas­taa raken­nus sen teknis­es­tä arvos­ta, jos sopimus­ta ei jatke­ta. Jokin oikeustur­va vuokralaisel­lakin on oltava.

Eri hallinta­muodoille annet­ta­vat alennukset

Alen­nuk­sia ei anneta kuin ARA-tuotan­nolle,. Ara-tont­tien osalta val­ti­olli­nen ARA päät­tää Helsingis­sä perit­tävistä vuokrista.

Kom­ment­ti: Olisi parem­pi per­iä markki­navuokrat myös ARA-vuokrat­aloista ja tukea niis­sä asu­via pien­i­t­u­loisia asum­istuel­la, mut­ta tämä on iäisyysasia.

Hitas-tuotan­to

Hitas-ton­teista ei enää annet­taisi alen­nus­ta pait­si, että ”tont­tien osalta kiin­nitetään markki­na-arvon mah­dol­lis­tamis­sa rajois­sa eri­ty­istä huomio­ta hin­noit­telun kohtuullisuuteen”.

Kom­ment­ti: Ilman tuo­ta lisäys­tä Hitas-asun­toa ei kan­nat­taisi ostaa. Naa­pu­ri­ton­til­ta saisi kovan rahan asun­non samaan hin­taan ilman jälleen­myyn­ti­hin­nan sään­te­lyä. Tai jos naa­pu­ri­ton­tin vapaara­hoit­teinen asun­to on kalli­impi, tont­te­ja ei ole hin­noitel­tu markkinaehtoisesti.

Tapa se on tämäkin lopet­taa Hitas.

Maan­vuokran ennakkomaksu

Ton­tin arvos­ta voidaan per­iä korkein­taan 1/3 ennakko­mak­suna, joka ote­taan huomioon vuokrassa.

Kom­ment­ti: Kun vuokras­sa tuo tuot­to­vaa­timus on perin korkea, kan­nat­taa aina mak­saa tuo 1/3. Pank­ki ei ota lainas­ta 4 %, ei eri­tyis­es­ti reaa­liko­rkona. Tämä ennakko­mak­su pitäisi kil­pailut­taa, jot­ta saisimme ton­tin­lu­ovu­tuk­sen oikeasti markki­nae­htoisek­si eikä vain leik­isti. Siis kiin­nitetään vuokra ja käy­dään kil­pailu kynnysrahasta.

Maan­vuokran taso­tark­istus vuokrakau­den akana

Taso­tark­istus tehdään noin 20 vuo­den välein. Tark­istus sido­taan asuntohintaindeksiin.

Kom­ment­ti: Ei sitä voi sitoa koko kaupun­gin indek­si­in. Kan­takaupungis­sa asun­to­jen reaal­i­hin­nat ovat nousseet kaksinker­taisik­si 30 vuodessa ja eräis­sä lähiöis­sä tuskin lainkaan. On käytet­tävä alueel­lisia indek­se­jä. On tuos­sa kaavas­sa muu­takin tuu­naamista. Jos talo mak­saa 4 000 €/asuntoneliö ja asun­not 5 000 €/asuntoneliö, ton­tin arvo on 1 000 €/asuntoneliö. Jos asun­to­jen hin­ta nousee 6 000 euroon eli 20 %, ton­tin arvo ei nouse 1 200 euroon vaan  2000 euroon. Ihan näinkään sitä ei ole kohtu­ullista laskea, mut­ta jotain siltä väliltä.

Eräis­sä tapauk­sis­sa tark­istusa­janko­h­ta voitaisi­in sopia johonkin ton­tin arvoa muut­tavaan toim­intaan. Esimerkik­si Kru­unuvuoren­ran­nas­sa vuokra voisi nous­ta, kun ratik­ka aloit­taa – tai siis olla siihen asti yhtä hal­pa kuin jos­sain syr­jäisessä lähiössä.

 

Puheenvuoroni asuntopolitiikasta kaupunginvaltuustossa

Val­tu­us­to käsit­teli Kotikaupunk­i­na Helsin­ki 2016 ‑ohjel­man seu­ran­tara­port­tia. Keskustelu kään­tyi käsit­telemään kysymys­tä ARA-tuotan­non roolista. Osa sanoi, että asun­top­u­laa voidaan helpot­taa vain asun­to­ja rak­en­ta­mal­la ja osa taas, että olen­naista on rak­en­taa kohtu­uhin­taista asum­ista, kos­ka asun­not eivät lisää rak­en­ta­mal­la halpene. 

Arvoisa puheen­jo­hta­ta!

Toisin kuin tääl­lä on san­ot­tu, asun­to­tuotan­non lisäämi­nen on johtanut asun­to­jen halpen­e­miseen. Ei vielä Helsingis­sä, mut­ta osas­sa Espoo­ta, suures­sa osas­sa Van­taa­ta ja eri­tyis­es­ti kehyskun­nis­sa.  Tämä menee aivan oppikir­jan mukaises­ti. Asun­to­tuotan­non lisäämi­nen alen­taa hin­to­ja ensim­mäisek­si vähem­män halu­tu­il­la alueil­la. On näitä halpo­ja aluei­ta Helsingis­säkin, mitä voidaan pitää hyvänä tai sit­ten ei.

Se, että asum­i­nen on niin kallista Helsingis­sä, on tietysti entisen kaupun­gin­su­un­nit­telu­lau­takun­nan vika. Olemme tehneet kaupungista liian hyvä paikan asua ja sik­si se on niin halut­tu ja kallis. Tym­peää kaupunkia rak­en­ta­mal­la olisimme saa­neet siitä halvemman.

Kun asun­not ovat Helsingis­sä niin kalli­ita, mei­dän eet­ti­nen velvol­lisu­utemme on rak­en­taa Helsinki­in lisää asun­to­ja ja paljon. Siihen on nyt myös tilaisu­us, kuin rak­en­t­a­mi­nen koko maas­sa hidas­tuu. Vapau­tuu siis kap­a­siteet­tia, joka on käytet­tävä asun­to­tuotan­non lisäämisen Helsingis­sä.  Mei­dän on olta­va valmi­it muut­ta­maan kaupun­gin strate­gias­sa sovit­tua rahankäyt­töä ja hyväksyt­tävä suurem­pi velka­an­tu­mi­nen. Ei voi olla niin, että sidomme käyt­täy­tymisen neljäk­si vuodek­si eteen­päin emmekä muu­ta sitä, vaik­ka maail­ma ympäril­lä muuttuu.

(Sai illal­la viestin val­tu­us­ton puheen­jo­hta­jal­ta, Otso Kivekkäältä, jon­ka mukaan kaupun­ki on lyhen­tänyt lain­o­jaan niin paljon, että strate­gias­sa sovit­tu velka­kat­to jous­taa sadoil­la miljoonil­la euroil­la. Huoleni oli siis aiheeton.) 

Tääl­lä on toiv­ot­tu, että kaupunkia raken­net­taisi­in rohkeam­min ylöspäin. Tiivistää voi kyl­lä ilman torne­jakin, mut­ta edel­lisen kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­nan aikana lau­takun­ta lisäsi huo­mat­tavasti raken­nu­soikeut­ta virkami­esten esit­tämään kaavoihin ja rak­en­si myös rohkeasti ylöspäin. Siltä osin kuin nämä ympäristöään korkeam­mat raken­nuk­set ovat jo valmis­tuneet, ne eivät ole mitenkään huonon­nuk­sia kaupunkikuvaan.

Minä kuu­lun niihin, joiden mielestä asum­is­tu­ki on parem­pi tapa aut­taa pien­i­t­u­loisia asumises­sa kuin se, että raken­netaan pien­i­t­u­loisille eril­lisiä pien­i­t­u­lois­t­en talo­ja. Asum­is­tu­ki kohden­tuu huo­mat­tavasti parem­min tarpeen mukaan. ARA-poli­ti­ikan kaut­ta jaet­tavas­ta vuokrasäästöstä neljännes kohdis­tuu medi­aan­i­t­u­loa suu­rit­u­loisem­mille koti­talouk­sille, kun taas asum­is­tu­ki kohdis­tuu pien­i­t­u­loisille ja vain heille. Se kohtelee kaikkia samas­sa ase­mas­sa ole­via samal­la taval­la, kun taas ARA-asun­not saami­nen on lähin­nä arpa­peliä eikä se sik­si kohtele kaikkia samal­la tavalla.

Kaiken kukku­rak­si ARA-asun­nois­sa seg­re­gaa­tio on suurem­paa kuin vapaiden markki­noiden vuokra-asun­nois­sa. ARA-asun­to altistaa köy­hän asukkaan asumaan toden­näköisem­min pien­i­t­u­loisel­la alueel­la kuin asum­i­nen kovan rahan vuokra-asun­nos­sa. Yhteä syynä tähän nurinkuriseen tilanteeseen on se, että ARA-asukkaat Kata­janokalla ja Jätkäsaa­res­sa ovat varakkaampia kuin Itä-Helsin­gin ARA-asun­nois­sa. Hyväo­saisil­la on teräväm­mät kyynärpäät.

Hitas-asun­not ovat arpa­peliä aivan kir­jaimel­lis­es­ti. Joskus 1980-luvul­la olin Hitas-poli­ti­ikan innokas tuk­i­ja. Se oli aivan toisen­lai­sis­sa olois­sa luo­ton sään­nöste­lyn aikana, kun Helsingistä uhkasi tul­la kaupun­ki, jonne päästäk­seen piti olla joko hyvin köy­hä tai hyvin rikas. En näe täl­laises­sa sadan tuhan­nen euron etu­u­den arpomises­sa mitään puolustettavaa.

Nos­taako asum­is­tu­ki vuokrata­soa? Kaik­ki tavat rai­va­ta asun­tokan­nas­sa tilaa pien­i­t­u­loisille nos­taa muiden mak­samia hin­to­ja ja vuokria. Näin tekee myös se, että osa asun­noista varataan ARA-asun­noik­si. Sekin nos­taa muiden mak­samia vuokria. Ikävim­min tämä osuu niihin pieni­palkkaisi­in, jot­ka juuri ja juuri eivät saa ARA-asuntoa.

Paa­vo Arhin­mä­ki yrit­ti vaku­ut­taa meille, etteivät ARA-asukkaat saa mitään tukea asumiseen­sa. Ain­oa tuki hänen mielestään on vain 20 pros­ent­tia alem­pi ton­tin hin­ta. Tosi­a­sia nyt kuitenkin pitäisi tun­nus­taa. Jätkäsaa­res­sa tuo ton­tin hin­ta on noin 600 euroa kun kovan rahan ton­teista mak­se­taan 1500 euroa.

Sama kos­kee Hitas-tont­te­ja. Val­tu­utet­tu Ranta­la sanoi, että Hitas-ton­teista saa vain 20 pros­entin alen­nuk­sen vuokras­ta. Tuon vuokran perus­teena ole­va ton­tin hin­ta on kuitenkin yleen­sä huo­mat­tavasti markki­nahin­taa alem­pi. Eilen kaupunkiym­päristölau­takun­nas­sa Kru­unuvuoren­ran­nas­sa markki­nahin­naksi määritelti­in tar­jouskil­pailus­sa 1165 €/k‑m2, mut­ta viereisen Hitas-ton­tin arvok­si viereisel­lä ton­til­la määrät­ti­in run­saat 744 €/k‑m2.

Tehdään­pä pieni aja­tuskoe tästä Arhin­mäen väit­teestä, ettei ARA-asun­toon liity mitään tukea. Entä jos päät­täisimme, että jokaisel­la val­tu­ute­tul­la on oikeus yhteen ARA-asun­toon joko itselleen tai lähisuku­laiselleen. Paa­vo Arhin­mä­ki voisi koko val­tu­us­ton puoles­ta vas­ta­ta vihaisille kaupunki­laisille, etteivät val­tu­ute­tut näin saa mitään tukea kaupungilta. Men­estys­tä vain tähän tehtävään!

Vielä seg­re­gaa­tios­ta. Ei ole aivan yksinker­taista tor­jua asuinaluei­den eriy­tymistä, kos­ka keinomme rajoit­tuvat uus­tuotan­toon ja val­taosa seg­re­gaa­tios­ta tapah­tuu van­has­sa asuntokannassa.

Paras tapa tor­jua slum­mi­u­tu­mista on pitää huol­ta siitä, että meil­lä ei ole fyy­sisiltä omi­naisuuk­sil­taan huono­ja kaupungi­nosia eikä mis­sään huono­ja koulu­ja. Voimme peri­aat­teessa asut­taa pien­i­t­u­loisia kalli­iden osoit­tei­den alueille, mut­ta meil­lä ei ole mitään keino­ja pakot­taa hyvä­tu­loisia huonoi­hin osoit­teisi­in. On siis väl­tet­tävä, että emme syn­nytä huono­ja osoitteita.