Asuntotonttien vuokrauksen yleiset periaatteet

Kau­pun­kiym­pä­ris­tö­lau­ta­kun­nal­la on pit­kä lis­ta. Yri­tän ehtiä teh­dä pos­tauk­sen koko lis­tas­ta huo­men­na,  mut­ta käsit­te­len nyt vain ton­tin­vuo­krauk­sen periaatteita.

Läh­tö­koh­ta­na on, että ton­tit luo­vu­te­taan mark­ki­na­hin­taan. Se on hyvä läh­tö­koh­ta eri­tyi­ses­ti, kun kun­ta­la­ki­kin sitä vaa­tii. Tämä mer­kit­see myös sitä, että kau­pun­gin ton­tin­vuo­kraus­tu­lot nouse­vat mer­kit­tä­väs­ti. Tämä ei tee asu­mi­ses­ta kal­liim­paa, mikä voi yllät­tää Hel­sin­gin Sano­mien pää­kir­joit­ta­jan. Asun­to­jen kysyn­tä ja tar­jon­ta mää­rää­vät asu­mi­sen hin­nan. Hel­sin­ki raken­taa lii­an vähän asun­to­ja ja on teh­nyt lii­an hyvää kau­pun­kia, joten lii­an moni halu­aa lii­an har­voi­hin asun­toi­hin. Sik­si asu­mi­nen on kal­lis­ta. Täl­lä pää­tök­sel­lä tuos­ta raha­po­tis­ta ohja­taan enem­män kau­pun­gil­le ja vähem­män mui­hin tas­kui­hin. Kau­pun­ki käyt­tää toi­vot­ta­vas­ti ne rahat asun­to­tuo­tan­non lisäämiseen.

Tuot­to­ta­voi­te

Tuot­to­ta­voi­te on asun­to­ton­teil­la 4 %/vuosi (reaa­li­kor­ko) ja asu­mis­ta pal­ve­le­vil­la ton­teil­la 5 %/vuosi. Nämä tuot­to­ta­voit­teet ovat epä­rea­lis­ti­sen kor­kei­ta. Se ei joh­da sii­hen, että vuo­krat oli­si­vat lii­an kor­kei­ta, vaan sii­hen, että jos tont­ti jos­kus kui­ten­kin myy­dään, se myy­dään lii­an hal­val­la. Jos myi­sim­me kort­te­lis­ta yhden ton­tin huu­to­kaup­pa­hin­taan ja yrit­täi­sim­me sen jäl­keen vuo­kra­ta loput vuo­si­vuo­kral­la, joka on 4% tuos­ta hin­nas­ta, emme sai­si tont­te­ja vuo­kra­tuk­si. (Ter­vei­siä muu­ten Van­taan seu­ra­kun­tayh­ty­mäl­le, #Leh­ti­saa­ri)

Perus­te­lu­muis­tios­sa sano­taan, että tuot­to­ta­voit­teen alen­ta­mi­nen alen­tai­si vuo­kria. Ei kausa­li­teet­ti noin päin mene.

Pel­lon arvo riip­puu sen tuot­ta­mas­ta vil­ja­sa­dos­ta. Jos tuot­to­ta­voi­tet­ta nos­te­taan, vil­ja­sa­dot eivät kas­va vaan pel­lon pää­omaar­vo las­kee. Sama kos­kee tont­te­ja. Mark­ki­na­vuo­kra seu­raa ton­tin tuot­ta­mas­ta hyö­dys­tä ja ton­tin arvo las­ke­taan täs­tä hyö­dys­tä jaka­mal­la se tuot­to­ta­voit­teel­la. Jos tuot­to­ta­voi­te on 4 pro­sent­tia, ton­tin arvo on vuo­tui­nen hyö­ty ker­rot­tu­na 25:llä, jos 2 %, hin­ta on tuot­to x 50.

Asian­tun­ti­jan päät­tä­mä ”mark­ki­na­hin­ta”

Ton­tin arvo mää­ri­tel­lään niin, että puo­lu­ee­ton arvioi­ja mää­rää sen tai käy­te­tään ulko­puo­li­sen arvioi­jan hyväk­sy­mää hin­noit­te­lu­mal­lia. Tätä hal­lin­nol­lis­ta hin­taa kut­su­taan hämää­väs­ti markkinahinnaksi.
[KORJAUS 22.10.2020. Olin ymmär­tä­nyt tämän vää­rin. Kovan rahan ton­tit tul­leen pää­sään­töi­ses­ti kil­pai­lut­ta­maan. Tämä arvioon perus­tu­va hin­ta kos­kee sään­nel­työ tuo­tan­toa, esi­mer­kik­si ARA-tont­te­ja ja Hitas-tontteja]

Kom­ment­ti: Minä luu­lin, että näis­sä piti pää­tyä huu­to­kaup­pa­hin­toi­hin. Sen voi­si toteut­taa vuo­kra­ton­teil­la­kin niin, että kiin­ni­te­tään vuo­kra ja huu­to­kau­pa­taan vuo­kra­so­pi­mus. Näin pitäi­si teh­dä var­sin­kin, kun myö­hem­min tätä kyn­nys­ra­haa pide­tään yhte­nä vaih­toeh­to­na, mut­ta ilman kilpailutusta.

Kun mark­ki­na­hin­ta ei perus­tu kil­pai­luun, kuka valit­see onnel­li­set ton­tin saajat?

Olin jos­kus tar­kas­tus­va­lio­kun­nan puheen­joh­ta­ja. Kou­lu­tuk­ses­sa meil­le täh­den­net­tiin, ettei mei­dän teh­tä­vä­näm­me ei ole met­säs­tää ros­vo­ja vaan tun­nis­taa kor­rup­tiol­le alt­tiit tilan­teet. Raken­nus­liik­keen ja puo­lu­eet­to­man arvioi­jan yhteis­työ voi­si olla hyvin­kin tuottoisaa.

Asu­mis­ta pal­ve­le­vat tontit

Asu­mis­ta pal­ve­le­van ton­tin arvo on pää­sään­töi­ses­ti puo­let asun­to­ton­tin arvosta.

Kom­ment­ti: Yhtä hyvin oli­si voi­tu sanoa, että arvo on sama, mut­ta tuot­to­ta­voi­te 2,5 %.

Pysä­köin­ti­ton­tit ovat liki ilmai­sia. Vuo­kra on nyky­ra­has­sa noin euro neliöl­tä pai­kas­ta riip­pu­mat­ta. Asun­to­ton­tin vuo­kra on jotain noin 60 €/m2, olet­taen että raken­nusoi­keu­den arvo noin 1000€/k‑m2 ja tont­ti­te­hok­kuus 1,5. Pysä­köi­mis­tä sub­ven­toi­daan todel­la rajusti.

Vuo­kra-aika

Yleen­sä 80 vuotta.

Kom­ment­ti: Oli­si hyvä mää­rä­tä vuo­kra­oi­keu­den päät­ty­mi­sa­jan­koh­taan kau­pun­gil­le vel­vol­li­suus lunas­taa raken­nus sen tek­ni­ses­tä arvos­ta, jos sopi­mus­ta ei jat­ke­ta. Jokin oikeus­tur­va vuo­kra­lai­sel­la­kin on oltava.

Eri hal­lin­ta­muo­doil­le annet­ta­vat alennukset

Alen­nuk­sia ei anne­ta kuin ARA-tuo­tan­nol­le,. Ara-tont­tien osal­ta val­tiol­li­nen ARA päät­tää Hel­sin­gis­sä perit­tä­vis­tä vuokrista.

Kom­ment­ti: Oli­si parem­pi periä mark­ki­na­vuo­krat myös ARA-vuo­kra­ta­lois­ta ja tukea niis­sä asu­via pie­ni­tu­loi­sia asu­mis­tuel­la, mut­ta tämä on iäisyysasia.

Hitas-tuo­tan­to

Hitas-ton­teis­ta ei enää annet­tai­si alen­nus­ta pait­si, että ”tont­tien osal­ta kiin­ni­te­tään mark­ki­na-arvon mah­dol­lis­ta­mis­sa rajois­sa eri­tyis­tä huo­mio­ta hin­noit­te­lun kohtuullisuuteen”.

Kom­ment­ti: Ilman tuo­ta lisäys­tä Hitas-asun­toa ei kan­nat­tai­si ostaa. Naa­pu­ri­ton­til­ta sai­si kovan rahan asun­non samaan hin­taan ilman jäl­leen­myyn­ti­hin­nan sään­te­lyä. Tai jos naa­pu­ri­ton­tin vapaa­ra­hoit­tei­nen asun­to on kal­liim­pi, tont­te­ja ei ole hin­noi­tel­tu markkinaehtoisesti.

Tapa se on tämä­kin lopet­taa Hitas.

Maan­vuo­kran ennakkomaksu

Ton­tin arvos­ta voi­daan periä kor­kein­taan 1/3 ennak­ko­mak­su­na, joka ote­taan huo­mioon vuokrassa.

Kom­ment­ti: Kun vuo­kras­sa tuo tuot­to­vaa­ti­mus on perin kor­kea, kan­nat­taa aina mak­saa tuo 1/3. Pank­ki ei ota lai­nas­ta 4 %, ei eri­tyi­ses­ti reaa­li­kor­ko­na. Tämä ennak­ko­mak­su pitäi­si kil­pai­lut­taa, jot­ta sai­sim­me ton­tin­luo­vu­tuk­sen oikeas­ti mark­ki­naeh­toi­sek­si eikä vain lei­kis­ti. Siis kiin­ni­te­tään vuo­kra ja käy­dään kil­pai­lu kynnysrahasta.

Maan­vuo­kran taso­tar­kis­tus vuo­kra­kau­den akana

Taso­tar­kis­tus teh­dään noin 20 vuo­den välein. Tar­kis­tus sido­taan asuntohintaindeksiin.

Kom­ment­ti: Ei sitä voi sitoa koko kau­pun­gin indek­siin. Kan­ta­kau­pun­gis­sa asun­to­jen reaa­li­hin­nat ovat nous­seet kak­sin­ker­tai­sik­si 30 vuo­des­sa ja eräis­sä lähiöis­sä tus­kin lain­kaan. On käy­tet­tä­vä alu­eel­li­sia indek­se­jä. On tuos­sa kaa­vas­sa muu­ta­kin tuu­naa­mis­ta. Jos talo mak­saa 4 000 €/asuntoneliö ja asun­not 5 000 €/asuntoneliö, ton­tin arvo on 1 000 €/asuntoneliö. Jos asun­to­jen hin­ta nousee 6 000 euroon eli 20 %, ton­tin arvo ei nouse 1 200 euroon vaan  2000 euroon. Ihan näin­kään sitä ei ole koh­tuul­lis­ta las­kea, mut­ta jotain sil­tä väliltä.

Eräis­sä tapauk­sis­sa tar­kis­tusa­jan­koh­ta voi­tai­siin sopia johon­kin ton­tin arvoa muut­ta­vaan toi­min­taan. Esi­mer­kik­si Kruu­nu­vuo­ren­ran­nas­sa vuo­kra voi­si nous­ta, kun ratik­ka aloit­taa – tai siis olla sii­hen asti yhtä hal­pa kuin jos­sain syr­jäi­ses­sä lähiössä.

 

26 vastausta artikkeliin “Asuntotonttien vuokrauksen yleiset periaatteet”

  1. > Jos tuot­to­ta­voi­tet­ta nos­te­taan, viljasadot
    > eivät kas­va vaan pel­lon pää­oma-arvo laskee

    Väi­te on aivan oikea, mut­ta kun­nal­li­sis­sa las­kel­mis­sa käy­te­tään poliit­tis­ta matematiikka.

    Mikä sit­ten on vuo­kra-asun­non reaa­li­nen tuo­tan­to: asu­mi­nen. Jos raken­nuk­sen koko ja asuk­kai­den sosi­aa­li­nen koos­tu­mus on ennal­ta mää­rät­ty, voi­daan asun­to­ra­ken­ta­mi­sen tuo­tan­toa lisä­tä vain laa­tua paran­ta­mal­la. Esimerkiksi
    – lai­te­taan taval­li­sen kork­ki­ma­ton sijaan parkettilattia,
    – asuk­kaat saa­vat itse vali­ta naapurinsa,
    – jne.
    Eli tuo­te­taan omi­nai­suuk­sia, jot­ka teke­vät asun­nois­ta enem­män haluttuja.

    Poliit­ti­ses­sa talous­tie­tees­sä on niin pal­jon läh­tö­koh­tai­sia vir­heo­let­ta­mia, että huo­not pää­tök­set ovat vää­jää­mä­tön seuraus.
    – Jos tuos­ta­kin vil­ja­ha­vain­nos­ta kes­kus­te­lee poliit­ti­sel­la tasol­la, niin ainoa vas­ta-argu­ment­ti on: ei se niin ole.

  2. Mie­len­kiin­toi­sin asia täs­sä ovat nuo Hesa­rin pää­kir­joit­ta­jat jot­ka muok­kaa­vat mie­li­ku­vaa jat­ku­vas­ti sii­tä, että kau­pun­ki voi­si vain antaa ton­tit hal­val­la fir­moil­le ja ne sit­ten yhtäk­kiä romah­dut­ta­vat asun­to­jen­sa myyn­ti­hin­nat ja luo­pu­vat voi­tois­taan. Joko Hesa­ris­sa pää­see todel­la type­rät ihmi­set kor­keal­le, tai sit­ten leh­ti on läpeen­sä kor­rup­toi­tu­nut ja yrit­tää saa­da kave­rei­den fir­moil­le mil­joo­na­voit­to­ja kau­pun­ki­lais­ten kus­tan­nuk­sel­la. Vas­taus tai­taa olla, että Hesa­ri­kin palk­kaa enää type­riä ja kor­rup­toi­tu­nei­ta, jot­ka eivät mis­sään nimes­sä ala puo­lus­ta­maan mitään muu­ta kuin yri­tys­ten etua, vaik­ka sit­ten valeh­te­le­mal­la ja muok­kaa­mal­la ylei­sek­si totuu­dek­si sen mikä pal­ve­lee par­hai­ten yri­tyk­siä. Vaik­ka lop­pu­tu­los on sit­ten nykyi­nen, jos­sa toi­mi­tuk­set pie­ne­ne­vät, oikeat toi­mit­ta­jat irti­sa­no­taan ja jäl­jel­le jää ne jot­ka suos­tu­vat hyö­dyl­li­sik­si idioo­teik­si elii­til­le, vaik­ka leh­ti­ta­lot teke­vät mil­joo­na­voit­to­ja. Tämä näkyy kai­kes­sa, kun kaik­ki moraa­lit­to­muu­den kysee­na­lais­ta­mi­nen on aina median mie­les­tä yritysvastaisuutta.

    1. Tuo on yllät­tä­vää, jos Hel­sin­gis­sä ei ole raken­nus­ten lunas­tus­py­kä­lää ton­tin­vuo­kra­so­pi­muk­sis­sa. Mones­sa muus­sa kau­pun­gis­sa sel­lai­nen on. Ei mark­ki­na-arvos­ta tai edes tek­ni­ses­tä arvos­ta, vaan sopi­muk­ses­sa mää­ri­te­tyn pro­sent­ti­lu­vun ver­ran tek­ni­sen arvon alle mää­ri­tel­lys­tä arvos­ta — jot­ta vuo­kra­lai­sen ensi­si­jai­ses­ti kan­nat­taa hoi­taa asiat niin, ettei tont­ti pää­dy lunas­tet­ta­vak­si, ja pitää raken­nus myös tek­ni­ses­ti kun­nos­sa, mut­ta jot­ta ton­tin vuo­kran­neel­le on myös taat­tu jotain kor­vaus­ta ton­til­le jää­väs­tä raken­nuk­ses­ta, jos vuo­kra­so­pi­mus­ta ei jos­tain syys­tä uusi­ta­kaan. Jos asias­ta ei sovi­ta etu­kä­teen, saat­taa jotain kor­vauk­sia tul­la mak­set­ta­vak­si sil­ti lunas­tus­ti­lan­tees­sa johon­kin suun­taan, mut­ta nyt ei ole aavis­tus­ta­kaan sii­tä, mil­lais­ten lakien mukaan lunas­tus­kor­vauk­set mää­räy­ty­vät vaik­ka­pa 50–80 vuo­den pääs­tä. Var­maa on lähin­nä se, että lait muut­tu­vat nykyi­ses­tä ennen sitä, mut­ta miten, se on arvoitus.

      1. kk:
        Tuo on yllät­tä­vää, jos Hel­sin­gis­sä ei ole raken­nus­ten lunas­tus­py­kä­lää ton­tin­vuo­kra­so­pi­muk­sis­sa. Mones­sa muus­sa kau­pun­gis­sa sel­lai­nen on. Ei mark­ki­na-arvos­ta tai edes tek­ni­ses­tä arvos­ta, vaan sopi­muk­ses­sa mää­ri­te­tyn pro­sent­ti­lu­vun ver­ran tek­ni­sen arvon alle mää­ri­tel­lys­tä arvos­ta – jot­ta vuo­kra­lai­sen ensi­si­jai­ses­ti kan­nat­taa hoi­taa asiat niin, ettei tont­ti pää­dy lunas­tet­ta­vak­si, ja pitää raken­nus myös tek­ni­ses­ti kun­nos­sa, mut­ta jot­ta ton­tin vuo­kran­neel­le on myös taat­tu jotain kor­vaus­ta ton­til­le jää­väs­tä raken­nuk­ses­ta, jos vuo­kra­so­pi­mus­ta ei jos­tain syys­tä uusitakaan… 

        Täs­sä­kin vii­mei­sel­le jää mus­ta­pek­ka. Raken­nus­ten elin­kaa­ri on jotain, nyky­me­ne­tel­mil­lä pal­jon vähem­män kuin par­haim­pi­na vuo­si­kym­me­ni­nä, joil­ta on jäl­jel­lä raken­nuk­sia. Niil­tä­kin vuo­si­kym­me­nil­tä huo­nom­mat on jo puret­tu. Ton­teis­sa tulee olla lunas­tus­py­kä­lä molem­piin suun­tiin, niin että vuo­kra­ton­teis­ta pääs­tään vähi­tel­len eroon.

        Viit­taa­ma­si “kave­reil­le kans­sa” ilmiö on aina­kin ollut ylei­nen. Osmo kir­joit­ti sii­tä aikoi­naan hyvän blo­gi­sar­jan Espoon vuo­sil­taan. Ilmiön estä­mi­sek­si tehok­kain tapa on 1) kaa­voit­taa riit­tä­väs­ti ja 2) pilk­koa ton­tit riit­tä­vän pie­nik­si niin, että syn­tyy aito kil­pai­lu­ti­lan­ne. Aja­tus poliit­ti­ses­ta ohjauk­ses­ta hin­nois­sa on kuol­lee­na syn­ty­nyt. Kau­pun­gin teh­tä­vä­nä asun­to­mark­ki­noil­la on taa­ta kil­pai­lu, ei rajoit­taa sitä.

      2. Osmo kir­joit­ti sii­tä aikoi­naan hyvän blo­gi­sar­jan Espoon vuosiltaan. 

        Espoon vuo­sil­taan? Työ­huo­nee­ni on tosin nyt Otanieme3ssä, mut­ta Espoos­sa en ole kos­kaan asunut.

      3. Osmo Soi­nin­vaa­ra: Espoon vuo­sil­taan? Työ­huo­nee­ni on tosin nyt Otanieme3ssä, mut­ta Espoos­sa en ole kos­kaan asunut. 

        Vii­tan­nee sel­lai­siin kir­joi­tuk­siin kuin tämä tai tämä. Kyl­lä minä­kin muis­tin yli kym­me­nen vuo­den jäl­keen, että niis­sä käy­tet­tiin esi­merk­ki­nä nime­no­maan Espoota.

    2. JS:
      Mie­len­kiin­toi­sin asia täs­sä ovat nuo Hesa­rin pää­kir­joit­ta­jat jot­ka muok­kaa­vat mie­li­ku­vaa jat­ku­vas­ti sii­tä, että kau­pun­ki voi­si vain antaa ton­tit hal­val­la fir­moil­le ja ne sit­ten yhtäk­kiä romah­dut­ta­vat asun­to­jen­sa myyn­ti­hin­nat ja luo­pu­vat voi­tois­taan. Joko Hesa­ris­sa pää­see todel­la type­rät ihmi­set kor­keal­le, tai sit­ten leh­ti on läpeen­sä kor­rup­toi­tu­nut ja yrit­tää saa­da kave­rei­den fir­moil­le mil­joo­na­voit­to­ja kau­pun­ki­lais­ten kustannuksella. 

      Ei hätää, tämä kui­ten­kin har­haut­ti jo kaik­ki naii­vit luki­jat, pie­ni osa ymmär­si olla eri miel­tä, ja lop­pu­jen omaa etua täl­lai­nen valeh­te­lu pal­ve­lee­kin. Täs­tä sit­ten jou­tu­vat mak­sa­maan pie­ni­tu­loi­set sekä pal­ve­lua­lo­jen yrit­tä­jät, joil­le on haas­ta­vaa saa­da työn­te­ki­jöi­tä kal­lii­den elä­mis­kus­tan­nus­ten vuok­si. Tosin kun kat­soo EU:n ja EKP:n poli­tiik­kaa, niin ohje­nuo­ra­na lie­nee “sijoittaja/omistaja voit­taa aina” kun pää­tök­siä pitää teh­dä, muka­va näh­dä että HS on hypän­nyt samaan kelkkaan 🙂

      Pelot­ta­vaa on se, että kaik­ki klas­si­sen talous­tie­teen ‘unear­ned inco­me’ ana­lyy­sit on unoh­det­tu tääl­lä län­si­mais­sa ja kas­vua ja tuot­toa hae­taan lähin­nä toi­sia kuppaamalla.

  3. Hie­noa kun nos­tat aiheen erik­seen esiin ja jak­sat pereh­tyä sen yksi­tyis­koh­tiin! Aihe on tär­keä ja hyvin kau­as­kan­toi­nen. Kam­ree­rien ahneus on tuot­ta­nut pro­ses­siin lii­kaa­kin detal­je­ja ja sala­myh­käi­syyt­tä ja sik­si kai­kes­ta on tär­keä puhua kun­nol­la ennen pää­tök­sen­te­koa, täs­sä on nyt pajon pelis­sä ja iso luot­tu vaa­leil­la valit­tu­jen edus­ta­jien kohtuullisuuteen!

    Muu­ta­mia kor­jat­ta­via pointteja:

    1.
    Jos jär­jes­tel­män tar­koi­tus on lai­na­ta hin­noit­te­lu vapail­ta mark­ki­noil­ta, tuli­si ton­tin lunas­ta­mis­ta aina­kin voi­da har­ki­ta. Täl­lä het­kel­lä moni asun­to­yh­tiö oli­si val­mis osta­maan plän­tin itsel­leen pit­käl­lä­kin lai­na-ajal­la. Kau­pun­ki myy häm­mäs­tyt­tä­vän avo­kä­ti­ses­ti maa­taan tar­peet­to­man­kin hal­val­la isom­mil­le toi­mi­joil­le, mut­ta torp­pa­rei­taan se ei käsit­te­le samoil­la hank­soil­la: en ole kuul­lut yhdes­tä­kään tapauk­ses­ta jos­sa asun­to­yh­tiö oli­si voi­nut täs­sä yhtey­des­sä lunas­taa tont­tin­sa. Monis­sa uudis­koh­teis­sa, jois­sa yks­tyi­so­mis­tei­nen tont­ti on ero­tet­tu asun­to­yh­tiös­tä, on asuk­kaal­la mah­dol­li­suus vali­ta mak­saa­ko vuo­kraa vai lunas­taa­ko tontin.

    2.
    Ton­tin vuo­kra­hin­nan perus­tee­na tulee olla ker­ro­sa­la ja vain ker­ro­sa­la. Täs­sä vii­me vuo­si­na vah­vis­te­tuis­sa vuo­kra­ta­pauk­sis­sa meni läpi tul­kin­ta van­ho­jen talo­jen koh­dal­la, jos­sa vuo­kraa mak­se­taan ulko­sei­nien mukaan mita­tus­ta talos­ta ikään­kuin mak­si­mi­ko­koi­se­na. Oikeas­ta ker­ro­sa­las­ta voi kui­ten­kin pois­taa por­taik­koi­ja, auk­ko­ja, mata­lia tilo­ja, apu­ti­lo­ja, jne. Mikä­li jat­ke­taan vuo­kra­me­net­te­lyä, jos­sa vuo­kraa mak­se­taan par­haim­mil­lan ei-mis­tää (!), aset­taa kau­pun­ki van­hat asuk­kaan­sa hyvin eri­lai­seen ase­maan uudis­koh­tei­den kans­sa, jois­sa ton­tin arvo perus­tuu aina peri­taat­tees­sa vain raken­nusoi­keu­teen (min­kä lisäk­si saa raken­taa edel­lä lis­tat­tu­ja tilo­ja). Arvioi­sin että asia ete­nee oikeus­a­se­tei­siin, mikä­li sitä ei korjata.

    3.
    Sys­tee­min tulee ottaa huo­mioon raken­nus­ten suo­je­lu. Voi­si aja­tel­la, että jos ton­tin vuo­kraa­mi­nen ei huvi­ta, vuo­kra­lai­nen voi pur­kaa talon­sa ja pois­tua sopi­muk­sen pää­tyt­tyä — näin­hän ei suo­je­lu­ra­ken­nuk­sen kans­sa ole! On hul­lun­ku­ris­ta, että kau­pun­ki saat­taa kaa­vas­sa kiel­tää raken­nuk­sen pur­ka­mi­sen, ja saat­taa pakot­taa stan­dar­dia kal­liim­piin kor­jaa­viin käy­tän­tei­siin, mut­ta ei huo­mioi tätä min­kään­lai­se­na rasit­tee­na hin­noit­te­lus­saan. Kult­tuu­riym­pä­ris­tön suo­je­lu on kuin­kin läh­tö­koh­tai­ses­ti yhteis­tä hyvää, eikä vält­tä­mät­tä tuo eri­tyis­tä lisä­ar­voa juu­ri hal­lin­noi­val­le raken­nuk­sen hal­ti­jal­le. Jos kiin­teis­tön kor­jaa­mi­nen jou­du­taan teke­mään aina koris­tei­ta ja van­ho­ja raken­tei­ta ja työ­ta­po­ja kun­nioit­taen, on vuo­tui­nen kor­jaus­las­ku väis­tä­mät­tä kes­ki­ver­toa kal­liim­pi. Tämä tulee huo­mioi­da ton­tin­vuo­kras­sa alentavasti.

    1. Suun­nit­te­li­ja:

      3.
      Sys­tee­min tulee ottaa huo­mioon raken­nus­ten suo­je­lu. Voi­si aja­tel­la, että jos ton­tin vuo­kraa­mi­nen ei huvi­ta, vuo­kra­lai­nen voi pur­kaa talon­sa ja pois­tua sopi­muk­sen pää­tyt­tyä – näin­hän ei suo­je­lu­ra­ken­nuk­sen kans­sa ole! On hul­lun­ku­ris­ta, että kau­pun­ki saat­taa kaa­vas­sa kiel­tää raken­nuk­sen pur­ka­mi­sen, ja saat­taa pakot­taa stan­dar­dia kal­liim­piin kor­jaa­viin käy­tän­tei­siin, mut­ta ei huo­mioi tätä min­kään­lai­se­na rasit­tee­na hin­noit­te­lus­saan. Kult­tuu­riym­pä­ris­tön suo­je­lu on kuin­kin läh­tö­koh­tai­ses­ti yhteis­tä hyvää, eikä vält­tä­mät­tä tuo eri­tyis­tä lisä­ar­voa juu­ri hal­lin­noi­val­le raken­nuk­sen hal­ti­jal­le. Jos kiin­teis­tön kor­jaa­mi­nen jou­du­taan teke­mään aina koris­tei­ta ja van­ho­ja raken­tei­ta ja työ­ta­po­ja kun­nioit­taen, on vuo­tui­nen kor­jaus­las­ku väis­tä­mät­tä kes­ki­ver­toa kal­liim­pi. Tämä tulee huo­mioi­da ton­tin­vuo­kras­sa alentavasti. 

      Kyl­lä vuo­kra­lai­nen voi lopet­taa vuo­kra­so­pi­muk­sen vuo­kra-ajan päät­tyes­sä ja pakot­taa kau­pun­gin lunas­ta­maan vuo­kra­ton­til­la ole­van raken­nuk­sen ihan riip­pu­mat­ta sii­tä, onko se suo­jel­tu. Maan­vuo­kra­la­ki on täl­tä osin pakot­ta­vaa oikeut­ta. (Maan­vuo­kra­la­ki 34. pykä­lä on ton­tin­vuo­kraa kos­ke­vas­sa luvus­sa, mut­ta se kos­kee 55. pykä­län mukaan myös mui­ta asuin­tar­koi­tuk­siin vuo­krat­tu­ja kiinteistöjä.)

      Lunas­tus­hin­ta ei ole raken­nuk­sen tek­ni­nen arvo eli puret­ta­va raken­nuk­sen aines­ten arvo vaan raken­nuk­sen käy­pä arvo paik­ka­kun­nal­la. Täl­tä osin Osmo vaa­tii vuo­kra­so­pi­muk­siin huo­nom­paa lunas­tus­hin­taa kuin laki takai­si muutenkin.

      1. Eras­to­te­nes alek­sandria­lai­nen:

        Lunas­tus­hin­ta ei ole raken­nuk­sen tek­ni­nen arvo eli puret­ta­va raken­nuk­sen aines­ten arvo vaan raken­nuk­sen käy­pä arvo paik­ka­kun­nal­la. Täl­tä osin Osmo vaa­tii vuo­kra­so­pi­muk­siin huo­nom­paa lunas­tus­hin­taa kuin laki takai­si muutenkin.

        Noin on nykyi­sen lain mukaan. Mut­ta 80 vuo­den pääs­tä voi­mas­sa ei ole vält­tä­mät­tä nykyi­nen laki tai sitä vas­taa­va­kaan teks­ti, vaan laki voi olla eri­lai­nen­kin. Ton­tin­vuo­kra­so­pi­mus­ten lunas­tueh­dot ovat sii­tä jän­niä, että asi­aan liit­tyy niin pit­kä aika­jän­ne, että kukaan ei tie­dä, mil­lai­nen lain­sää­dän­tö lunas­tus­het­ken aikaan on voi­mas­sa. Sopi­museh­doil­la varau­du­taan tule­vaan, mut­ta on mah­dol­lis­ta, että sil­loin­kin pakot­ta­va lain­sää­dän­tö mää­rää jotain muu­ta. Mut­ta on myös mah­dol­lis­ta, että asias­sa sovel­let­ta­vak­si saat­taa­kin tul­la vuo­kra­so­pi­muk­sen sopi­museh­to, jos sel­lai­nen on.

      2. kk: Noin on nykyi­sen lain mukaan. Mut­ta 80 vuo­den pääs­tä voi­mas­sa ei ole vält­tä­mät­tä nykyi­nen laki tai sitä vas­taa­va­kaan teks­ti, vaan laki voi olla eri­lai­nen­kin. Ton­tin­vuo­kra­so­pi­mus­ten lunas­tueh­dot ovat sii­tä jän­niä, että asi­aan liit­tyy niin pit­kä aika­jän­ne, että kukaan ei tie­dä, mil­lai­nen lain­sää­dän­tö lunas­tus­het­ken aikaan on voi­mas­sa. Sopi­museh­doil­la varau­du­taan tule­vaan, mut­ta on mah­dol­lis­ta, että sil­loin­kin pakot­ta­va lain­sää­dän­tö mää­rää jotain muu­ta. Mut­ta on myös mah­dol­lis­ta, että asias­sa sovel­let­ta­vak­si saat­taa­kin tul­la vuo­kra­so­pi­muk­sen sopi­museh­to, jos sel­lai­nen on. 

        Tot­ta on, että lain­sää­dän­tö voi muut­tua 80 vuo­des­sa suu­res­ti­kin. Toi­saal­ta tätä pitää ver­ra­ta sii­hen, miten vakaa­ta lain­sää­dän­tö on his­to­rial­li­ses­ti ollut. Maan­vuo­kra­lain lunas­tus­ta kos­ke­vat pykä­lät ovat pysy­neet sel­lai­si­naan lähes 60 vuot­ta ja nii­den taus­tal­la ole­va oikeus­fi­lo­so­fia on vie­lä pal­jon vanhempaa.

      3. Eras­to­te­nes alek­sandria­lai­nen: Tot­ta on, että lain­sää­dän­tö voi muut­tua 80 vuo­des­sa suu­res­ti­kin. Toi­saal­ta tätä pitää ver­ra­ta sii­hen, miten vakaa­ta lain­sää­dän­tö on his­to­rial­li­ses­ti ollut. Maan­vuo­kra­lain lunas­tus­ta kos­ke­vat pykä­lät ovat pysy­neet sel­lai­si­naan lähes 60 vuot­ta ja nii­den taus­tal­la ole­va oikeus­fi­lo­so­fia on vie­lä pal­jon vanhempaa. 

        Peri­aat­tees­sa laki ei yleen­sä kos­ke takau­tu­vas­ti aikai­sem­min sovit­tu­ja sopi­muk­sia. Sopi­mus­ta tul­ki­taan sen sopi­mis­het­kil­lä olleen lain mukai­ses­ti, mikään muu ei käy jär­keen. Jos tätä peri­aa­tet­ta halu­aa muut­taa niin pian ollaan aika­moi­ses­sa suossa.

  4. Toi­vot­ta­vas­ti saat mah­dol­li­sim­man pal­jon kom­ment­ti­na esit­tä­miä­si asioi­ta läpi.

    Usko­ma­ton­ta ulos­tet­ta­han tuo vir­ka­mies­ten val­mis­te­lu taas ker­ran on, mut­ta ei se jak­sa enää edes häm­mäs­tyt­tää. Ihme hom­ma, että kun poliit­ti­ses­ti pää­te­tään jotain, kuten nyt vaik­ka ton­tin luo­vu­tus markkinahintaan/huutokaupalla, niin sit­ten siel­lä ven­koil­laan täy­sin rin­noin vas­taan ja esi­te­tään jotain “mark­ki­na­hin­ta­mal­lia”, joka on sitä lähin­nä nimel­tään. Itse luo­vu­tuk­sen on tar­koi­tus tapah­tua samal­la run­saal­la vir­ka­mies­har­kin­nal­la kuin aina ennen­kin, mark­ki­na­me­ka­nis­mia hyö­dyn­ne­tään: ei yhtään.

    Sama­ten Hel­sin­gin asun­to­kaup­po­jen runt­taa­mi­nen yhdek­si indek­sik­si on kovin todel­li­suu­des­ta vie­raan­tu­nut­ta, ei uskoi­si, että kovin monel­le Hel­sin­gin asun­to­mark­ki­noi­ta tun­te­val­le tuli­si mie­leen sel­lais­ta esit­tää. Lait­taa miet­ti­mään, että asu­vat­ko ne kaik­ki val­mis­te­li­jat itse jos­sain HITAS-kämpässä?

  5. Välil­lä olen miet­ti­nyt, mik­sei Leh­ti­saa­res­sa ole vedot­tu maan­vuo­kra­lain 34§:än. Talo­yh­tiöt oli­si­vat voi­neet ilmoit­taa ahneel­le seu­ra­kun­tayh­ty­mäl­le, ettei­vät suos­tu vuo­kran­ko­ro­tuk­siin. Seu­ra­kun­tayh­ty­män oli­si pitä­nyt raa­pia jos­tain rahat, jol­la lunas­taa usei­ta ker­ros­ta­lo- ja rivi­ta­lo­yh­tiöi­tä “paik­ka­kun­nal­la käy­vän hin­nan mukaan” +/- 4ke/m2. 300 m² rivi­ta­loa­sun­non vuo­kraa­mi­nen eteen­päin ei pää­sään­töi­ses­ti ole kan­nat­ta­vaa bisnestä. 

    Tek­ni­nen arvo” on taas moni­mut­kai­sem­pi kysy­mys. Juan­kos­kel­la ja Kam­pis­sa sijait­se­vien 70-luvun ele­ment­ti­ta­lo­jen “tek­ni­nen arvo” on sama. Maan­vuo­kra­lain mukai­nen arvon perus­teel­la tapah­tu­va lunas­tus antaa siis raken­nuk­sil­le var­sin eri­lai­sen arvon.

    Hitas-tuo­tan­non alku­vuo­sien alen­nus on jos­kus perus­tel­tu sil­lä, että koh­tei­ta raken­ne­taan usein kes­ke­ne­räi­sil­le asui­na­lueil­le. Kun asui­na­lu­een infra on kes­ke­ne­räi­nen, ei vuo­kraa­kaan voi periä täy­si­mää­räi­ses­ti. Itse alen­nus ei ole kovin suu­ri. Erääs­sä uudes­sa Jät­kä­saa­res­sa sijait­se­vas­sa Hitas-yhtiös­sä kah­den vuo­den ajan 0,65e/huoneistoneliö. Hitas-asun­nois­sa­han myös raken­nut­ta­jan myyn­ti­hin­ta on jos­sain mää­rin sää­del­ty. Naa­pu­riin kiin­teis­tö­ra­has­ton omis­ta­mal­le vuo­kra­ton­til­le raken­net­ta­van talon huo­neis­tot oli­si­vat siis edel­leen kalliimpia.

    Jk. Näi­nä aikoi­na 4% reaa­li­nen tuot­to­ta­voi­te vuo­kra­ton­til­le on erit­täin kiin­nos­ta­va sijoi­tus. Kau­pun­ki­lai­se­na ter­veh­din ilol­la, jos yhtei­set varat on sijoi­tet­tu näin hou­kut­te­le­vaan kohteeseen.

    1. Tut­ki­ja Puna­vuo­res­ta:
      Välil­lä olen miet­ti­nyt, mik­sei Leh­ti­saa­res­sa ole vedot­tu maan­vuo­kra­lain 34§:än. Talo­yh­tiöt oli­si­vat voi­neet ilmoit­taa ahneel­le seu­ra­kun­tayh­ty­mäl­le, ettei­vät suos­tu vuokrankorotuksiin. 

      Ei ole päte­vä pel­käs­tään. Seu­ra­kun­ta oli ilmei­ses­ti suo­jan­nut itsen­sä tältä:

      https://www.helsinginseurakunnat.fi/material/attachments/viestinta/ChkrFUSjb/Vesa_Majamaan_lausunto.pdf

      https://www.kirkkojakaupunki.fi/-/karajaoikeus-hylkasi-lehtisaaren-asukkaiden-kanteet-maavuokrista-sopimusehdot-eivat-ole-tulkinnanvaraisia-

      Pää­tös­tään kärä­jä­oi­keus perus­te­li sopi­mus­va­pau­den peri­aat­teel­la. Sen mukaan Van­taan seu­ra­kun­tayh­ty­mä voi maa­no­mis­ta­ja­na päät­tää, mil­lä ehdoil­la se omis­ta­maan­sa tont­tia tar­jo­aa uudel­leen vuo­krat­ta­vak­si. ”Lais­sa tai muis­sa­kaan sään­nök­sis­sä ei anne­ta tuo­miois­tui­mil­le oikeut­ta mää­ri­tel­lä, mil­lä ehdoil­la osa­puol­ten tulee sopi­mus teh­dä”, lukee kärä­jä­oi­keu­den perusteluissa.

      Kärä­jä­oi­keu­den mukaan Van­taan seu­ra­kun­tien ja asun­to-osa­keyh­tiöi­den 1960-luvul­la teke­mien sopi­mus­ten ehdot eivät ole tul­kin­nan­va­rai­sia. Nii­den mukaan vuo­kra­lai­sel­la, eli asun­to-osa­keyh­tiöil­lä, on oikeus alku­pe­räi­sen vuo­kra­kau­den pää­tyt­täes­sä saa­da tont­ti edel­leen vuo­krat­ta­vak­si 20 vuo­den ajak­si. Vuo­kra­nan­ta­jal­la on sil­loin oikeus mää­ri­tel­lä ne ehdot, joil­la se tont­tia vuo­kral­le tarjoaa.

      Jos vuo­kra­lai­nen ei halua käyt­tää oikeut­taan vuo­kra­ta tont­ti uudes­taan, sen pitää sopi­muk­sen mukaan pois­taa ton­til­la ole­vat raken­nuk­set vuo­kra­kau­den päät­tyes­sä. Talo­yh­tiö voi myös tar­jo­ta raken­nuk­sia Van­taan seu­ra­kun­nil­le lunas­tet­ta­vak­si, mut­ta lunas­tus­hin­nan mää­rit­te­lee vuokranantaja.

      Se, että vuo­kra­so­pi­mus­ta voi­daan jat­kaa vuo­kra­nan­ta­jan mää­rää­min uusin ehdoin, on kärä­jä­oi­keu­den mukaan var­sin tavan­omai­nen ehto. Myös­kään raken­nus­ten pur­ka­mis­ta kos­ke­va ehto ei ole epä­ta­val­li­nen. Kärä­jä­oi­keus tote­aa, että sopi­muk­sen päät­ty­mi­nen ja sii­hen liit­ty­vät ehdot ovat olleet asun­to-osa­keyh­tiöi­den tiedossa.”

      Miten itse ymmär­sin, niin vuo­kra­mie­hen (eli kyseis­ten Leh­ti­saa­ren asuk­kai­den) oli­si pitä­nyt ottaa sopi­mus 20 vuo­dek­si vuo­kra­nan­ta­jan mää­rit­te­le­min ehdoin, jot­ta vuo­kra­nan­ta­jan lunas­tus­vel­vol­li­suus säilyisi.

      Nyt­hän lop­pu­tu­lok­se­na Seu­ra­kun­ta puu­hai­li ja koh­tuul­lis­ti uuden sopi­muk­sen näil­le asuk­kail­le median ja jul­ki­suu­den kaut­ta toteu­te­tun pai­nos­tuk­sen vuok­si, eli hie­no oikeus­val­tio­pe­ri­aa­te meil­lä kun jul­kis­ta pai­nos­tus­ta käy­te­tään lail­li­seen ja rehel­li­seen toi­mi­jaan oman edun tavoittelemiseksi.

  6. Pysä­köin­ti­ton­tit ovat liki ilmai­sia. Vuo­kra on nyky­ra­has­sa noin euro neliöl­tä pai­kas­ta riip­pu­mat­ta. Asun­to­ton­tin vuo­kra on jotain noin 60 €/m2, olet­taen että raken­nusoi­keu­den arvo noin 1000€/k‑m2 ja tont­ti­te­hok­kuus 1,5. Pysä­köi­mis­tä sub­ven­toi­daan todel­la rajusti.”

    En ymmär­rä, mik­si raken­nusoi­keu­des­ta mak­se­taan niin pal­jon, eikö tämä nyt yhdes­sä kiin­teis­tö­ve­ron kans­sa kan­nus­ta raken­ta­maan ennem­min vähän kuin enemmän.

    Ja mitä nämä tont­ti­vuo­krat ovat, 60€/m2? Jos selaan tuol­ta tont­te­ja, niin ensim­mäi­sel­lä sivul­la pie­nin tont­ti on 439 m². Mak­se­taan­ko täs­tä oikeas­ti 60 * 439 = 26_340 € vuo­kraa? Luvun täy­tyy myös olla vuo­des­sa, sil­loin­kin vuo­kra oli­si 2195 €/kk eli joku 99% suo­ma­lai­sis­ta ei kyke­ni­si OKT-taloa omis­ta­maan näil­lä ehdoil­la vuo­kra­tul­ta ton­til­ta. Hel­sin­ki tai­taa pyy­tää PALJON pie­nem­pää vuo­kraa OKT-ton­teis­ta kuin kerrostalotonteista 🙂

    Lisäk­si ongel­mak­si muo­dos­tuu se, ettei Suo­mes­sa ole sel­ke­ää maa­ve­roa, vaan kiin­teis­tö­ve­ro. Kiin­teis­tö­ve­roa taas ahtaas­ti (ja tehok­kaas­ti) asu­vat ker­ros­ta­loa­su­jat mak­sa­vat pal­jon enem­män kuin OKT-asu­jat, samoin ilmei­ses­ti tont­ti­vuo­kraa. Hyvä­tu­lois­ten sub­ven­tio jär­jes­tel­män kaut­ta on näkö­jään pal­jon syvem­mäl­lä kuin mitä olin kos­kaan uskonutkaan.

    Yllä nyt ajan takaa sitä, että maan verot­ta­mi­nen kar­keas­ti sijain­nin laa­dun puo­les­ta (eikä suin­kaan kiin­teis­tö­nar­von) pai­nos­tai­si maan omis­ta­via maan tehok­kaa­seen käyt­töön. Nyt­hän tehok­kaas­ti ker­ros­ta­loa­su­jat mak­sa­vat suh­teel­li­ses­ti enem­män kiin­teis­tö­ve­roa kuin mil­joo­na­käm­pis­sä asu­jat, tämä sen vuok­si että mel­ko nor­maa­lin­kin ker­ros­ta­lon kaik­kien asun­to­jen yhtei­sar­vo koho­aa nopeas­ti use­aan mil­joo­naan euroon, mut­ta yhtä hin­ta­via oma­ko­ti­ta­lo­ja ei lie­ne pal­jon. Samaan aikaan Hel­sin­ki ilmei­ses­ti verot­taa ker­ros­ta­lo­tont­te­ja pal­jon kovem­min kuin OKT-tont­te­ja. Toki tämä ohjaa käyt­tä­mään maan ns. tehok­kaa­seen asu­mi­seen, mut­ta ei tämä pois­ta sitä tosia­si­aa että alu­eel­la jos OKTn omis­ta­vat naut­ti­vat räi­keäs­tä vero­kuo­pas­ta taik­ka subventiosta.

    https://evonomics.com/josh-ryan-collins-land-economic-theory/

    How Land Disap­pea­red from Eco­no­mic Theory”

    Artik­ke­lin lopus­sa on myös hyvää kes­kus­te­lua maan verot­ta­mi­ses­ta, joka näyt­tää ohjaa­van maa­ta mah­dol­li­sim­man tehok­kaa­seen käyttöön.

    Hel­sin­gis­sä tilan­ne tosin näyt­tää pikem­min­kin regres­sii­vi­ses­ti käyt­täy­ty­väl­tä (ja käy­te­tyl­tä) lisä­ve­rol­ta pie­ni­tu­loi­sil­le, joka sisäl­tää huo­mat­ta­van sub­ven­tion sekä hen­ki­lö­au­toi­li­joil­le että tehot­to­mas­ti asu­vil­le omis­ta­jil­le. Kyl­lä se tai­taa olla niin että Hel­sin­gis­sä duu­na­rit mak­sa­vat omis­ta­jien leveän elä­män, ja ihan jär­jes­tel­män tukemana.

    1. Sta­dist:
      Lisäk­si ongel­mak­si muo­dos­tuu se, ettei Suo­mes­sa ole sel­ke­ää maa­ve­roa, vaan kiin­teis­tö­ve­ro. Kiin­teis­tö­ve­roa taas ahtaas­ti (ja tehok­kaas­ti) asu­vat ker­ros­ta­loa­su­jat mak­sa­vat pal­jon enem­män kuin OKT-asu­jat, samoin ilmei­ses­ti tont­ti­vuo­kraa. Hyvä­tu­lois­ten sub­ven­tio jär­jes­tel­män kaut­ta on näkö­jään pal­jon syvem­mäl­lä kuin mitä olin kos­kaan uskonutkaan. 

      Tämä ei pidä paik­kaan­sa. Kiin­teis­tö­ve­ros­sa raken­nuk­sen perus­ar­vo on 659 euroa neliö­met­riä, oli­pa kyse oma­ko­ti- tai ker­ros­ta­los­ta. Kos­ka oma­ko­ti­ta­los­sa on yleen­sä enem­män asu­mis­väl­jyyt­tä, myös asu­kas­koh­tai­nen raken­nuk­ses­ta mak­set­ta­va kiin­teis­tö­ve­ro-osuus on suurempi.

      Ton­tin suh­teen tilan­ne on saman­kal­tai­nen. Oma­ko­ti­ton­tis­ta mak­se­taan yleen­sä veroa pin­ta-ala mukaan ja ker­ros­ta­lo­ton­tis­ta raken­nusoi­keu­den mukaan. Käy­tän­nös­sä nämä joh­ta­vat suun­nil­leen samaan asuin­ne­liön maa­poh­ja­hin­taan, pait­si jos ton­til­le on raken­net­tu oikein iso oma­ko­ti­ta­lo. Tämä puo­les­taan on ihan oikein geor­gis­ti­ses­sa mie­les­sä: iso oma­ko­ti­ta­lo on teho­kas­ta maa­poh­jan käyt­töä, eikä sii­tä pidä vero­tuk­sel­la rangaista.

      Näin maa­seu­dul­la asu­va­na täy­tyy kyl­lä sanoa, että kes­kus­te­lu on osal­ta­ni hiu­kan aka­tee­mis­ta. Oman talo­ni maa­poh­jan vero­tusar­vo on alle 2 euroa neliöl­tä, mikä on ihan mark­ki­na­hin­nan tun­tu­mas­sa. Sen vai­ku­tus kiin­teis­tö­ve­roo­ni on mini­maa­li­nen. Minul­le mer­ki­tys­tä on ennen kaik­kea sil­lä, miten raken­nuk­set arvostetaan.

      1. Eras­to­te­nes alek­sandria­lai­nen:
        Näin maa­seu­dul­la asu­va­na täy­tyy kyl­lä sanoa, että kes­kus­te­lu on osal­ta­ni hiu­kan aka­tee­mis­ta. Oman talo­ni maa­poh­jan vero­tusar­vo on alle 2 euroa neliöl­tä, mikä on ihan mark­ki­na­hin­nan tun­tu­mas­sa. Sen vai­ku­tus kiin­teis­tö­ve­roo­ni on mini­maa­li­nen. Minul­le mer­ki­tys­tä on ennen kaik­kea sil­lä, miten raken­nuk­set arvostetaan. 

        Minul­le tämä asia on aivan sama maa­seu­dun näkö­kul­mas­ta. Kes­kus­te­len Hel­sin­gin, ja ylei­sem­min kaik­kien kau­pun­kien näkökulmasta.

        https://globalartscollective.org/property_vs_land_tax.htm
        ja täl­tä sivul­ta eri toten tämä video:
        https://www.youtube.com/watch?v=8VhNGdb-fZE

        Yksin­ker­tai­ses­ti kiin­teis­tö­ve­ro ran­kai­see maan kehit­tä­jiä, samoin se suh­teel­li­ses­ti myös pal­kit­see maan tehot­to­mia käyt­tä­jiä. Joku OKT lan­del­la (riip­puen toki mis­sä päin tar­kal­leen) ei oikein täy­tä tehot­to­man toi­min­nan mää­ri­tel­mää kun Suo­mes­sa noin ylei­ses­ti ei ole oikein maas­ta pulaa, edes Uudellamaalla.

        Toki Hel­sin­gin kor­keat tont­ti­vuo­krat (60€/m2 tie­tyil­lä kaa­va-alueil­la, ilmei­ses­ti?) ohjaa vas­taa­van­lai­seen, mut­ta eikö­hän Hel­sin­ki toi­mi pikem­min­kin niin että päät­tää etu­kä­teen mihin tulee ker­ros­ta­lo­ja ja mihin pien­ta­lo­ja, ja sit­ten täl­tä poh­jal­ta suun­nit­te­lee tont­tien vuo­kraa. Ja sii­hen pääl­le vie­lä sää­del­lään hyvin tar­kas­ti miten kaa­voi­tet­tua maa­ta saa käyt­tää. Tosin tämä­kään ei pois­ta sitä ongel­maa että tääl­lä on pien­ta­lo­ja sekä ker­ros­ta­lo­ja omis­tus­ton­teil­la. Hel­sin­ki hakee maa­ve­ron kal­tais­ta vai­ku­tus­ta tont­ti­vuo­kril­la, mut­ta tämä koh­te­lee eri taus­tan ihmi­siä epäyhdenvertaisesti.

        Maa­ve­ros­sa veroa mak­set­tai­siin vain maan arvos­ta. Tie­ten­kin kaik­ki jul­ki­nen kehit­tä­mi­nen, kuten kehä­ra­tik­ka, ja pel­käs­tään infran raken­ta­mi­nen nos­taa maan arvoa jol­loin veron tuli­si nous­ta. Ymmär­tääk­se­ni itse Blo­gis­ti kir­joit­ti tämän suun­tai­sia aja­tuk­sia jo aiem­min, tosin hie­man eri kantilta.

        Maa­ve­ro esi­mer­kik­si kau­pun­kien itseän­sä kerää­mä­nä ei pois­ta enem­män tai vähem­män poliit­ti­ses­ti ohja­tun tehot­to­man raken­ta­mi­sen ongel­maa. Näin ollen maa­ve­ron tuli­si olla val­tion vero. Kau­pun­ki kun voi pitää suu­ria mää­riä maa­ta luon­non­ti­lai­se­na eikä tie­ten­kään mak­sa itsel­leen veroa (tai mak­saa, kuten minä voin mak­saa rahaa tas­kus­ta toiseen).

        Mei­na­sin kir­joit­taa että maa­ve­ro sopii maa­kun­tien verok­si, mut­ta ei se oikeas­taan tai­da sopia. Nykyi­set kiin­teis­tö­ve­roas­teet kun ovat pal­jon mata­lam­pia ns. parem­mil­la pai­koil­la kuin huo­nom­mil­la pai­koil­la, eli taas­kin toi­mien lähes päin­vas­toin kuin mitä maa­ve­ron idea on.

      2. Eras­to­te­nes alek­sandria­lai­nen: Ton­tin suh­teen tilan­ne on saman­kal­tai­nen. Oma­ko­ti­ton­tis­ta mak­se­taan yleen­sä veroa pin­ta-ala mukaan ja ker­ros­ta­lo­ton­tis­ta raken­nusoi­keu­den mukaan. Käy­tän­nös­sä nämä joh­ta­vat suun­nil­leen samaan asuin­ne­liön maa­poh­ja­hin­taan, pait­si jos ton­til­le on raken­net­tu oikein iso oma­ko­ti­ta­lo. Tämä puo­les­taan on ihan oikein geor­gis­ti­ses­sa mie­les­sä: iso oma­ko­ti­ta­lo on teho­kas­ta maa­poh­jan käyt­töä, eikä sii­tä pidä vero­tuk­sel­la rangaista. 

        Oma­ko­ti­ta­los­ta mak­se­taan maa­poh­jan osal­ta veroa yleen­sä raken­nusoi­keu­den mukaan. Sil­loin, jos ton­til­la ei ole raken­nusoi­keut­ta, ja ollaan kaa­van ulko­puo­lel­la, raken­nusoi­keus mää­ri­te­tään raken­nus­lu­van mukai­se­na, kos­ka ei ole käy­tet­tä­vis­sä kaa­va­tie­to­ja, mut­ta raken­nusoi­keu­den mukaan käy­tän­nös­sä sil­loin­kin ton­tin arvos­tus menee maa­poh­jan vero­tuk­sen osal­ta. Raken­nuk­sen osal­ta vero menee kaik­kial­la toteu­tu­nei­den neliöi­den mukaan sil­lä las­ken­ta­sään­nöl­lä kuin mil­lä neliöt vero­tuk­ses­sa huomioidaan.

    2. Lisäk­si ongel­mak­si muo­dos­tuu se, ettei Suo­mes­sa ole sel­ke­ää maa­ve­roa, vaan kiin­teis­tö­ve­ro. Kiin­teis­tö­ve­roa taas ahtaas­ti (ja tehok­kaas­ti) asu­vat ker­ros­ta­loa­su­jat mak­sa­vat pal­jon enem­män kuin OKT-asu­jat, samoin ilmei­ses­ti tont­ti­vuo­kraa. Hyvä­tu­lois­ten sub­ven­tio jär­jes­tel­män kaut­ta on näkö­jään pal­jon syvem­mäl­lä kuin mitä olin kos­kaan uskonutkaan. 

      Ei ole noin. Nykyi­nen kiin­teis­tö­ve­ro menee asuin­ra­ken­nus­ton­teil­la maa­poh­jan osal­ta suo­raan raken­nusoi­keu­den neliö­mää­rän mukaan ker­rot­tu­na paik­ka­kun­ta­koh­tai­sel­la vero­tusar­vol­la (joka on usein noin kol­mas- tai nel­jäs­osa mark­ki­na­hin­nas­ta), ja raken­nuk­sen osal­ta vero menee suo­raan neliö­poh­jai­ses­ti vähen­net­ty­nä ikä­vä­hen­nyk­sel­lä, jon­ka sään­nöt myös ovat val­ta­kun­nal­li­set. Koko maas­sa on sama vero­tusar­vo neliö­tä koh­ti niin oma­ko­ti­ta­lois­sa kuin ker­ros­ta­lois­sa­kin Hel­sin­gin ydin­kes­kus­tas­ta Liek­san lai­dal­la kor­ves­sa kau­ka­na muis­ta talois­ta sijait­se­viin kos­teus­vau­rio­ta­loi­hin, jos on yhtä isot ikä­vä­hen­nyk­set. Nykyi­sel­lä kiin­teis­tö­ve­ro­tuk­sel­la ei ole juu­ri mitään teke­mis­tä kiin­teis­tön arvon kans­sa, ja maa­poh­jan arvon kans­sa­kin sil­lä on teke­mis­tä kovin vähän. Jos vero­tus meni­si mark­ki­na-arvon suun­tai­ses­ti, ydin­kes­kus­tas­sa oli­si kovem­mat ton­tin arvot kuin saman kun­nan lai­doil­la, mut­ta nykyi­nen vero­tus ei toi­mi niin. 

      Vuo­krauk­sen hin­noit­te­lu menee ihan eri tavoin kuin kiinteistöverotus.

  7. Jos ja kai­ke­ti kun, hin­nan­ko­ro­tus mark­ki­na­hin­taan las­ke­taan jat­kos­sa myös van­hoil­le ton­teil­le (tar­kis­tusa­jan­koh­ta­na) ja jos tuot­to­vaa­ti­mus on 4–5%, niin mitä se vai­kut­taa asun­to­jen arvoon? Las­ke­vat­ko vuo­kra­ton­teil­la ole­vien asun­to­jen hin­nat vai koh­dis­tuu­ko osta­jien kiin­nos­tus entis­tä enem­män omal­la ton­til­la ole­viin asun­toi­hin ja nii­den asun­to­jen hin­nat nouse­vat. Eläm­me kui­ten­kin tilan­tees­sa, jos­sa asun­nois­ta on pulaa. Mikä­li tapah­tuu jäl­kim­mäi­nen, niin eikö asu­mis­kus­tan­nuk­set sitä kaut­ta nouse?

  8. Tämä ei tee asu­mi­ses­ta kalliimpaa”

    Jos hen­ki­lön omis­ta­man asun­non yhtiö­vas­ti­ke nousee ton­tin vuo­kran­ko­ro­tuk­sen joh­dos­ta, niin eikö esim. Kelal­le ilmoi­te­ta tuo koro­tet­tu yhtiö­vas­ti­ke koko­nai­suu­des­saan ja Kela kat­soo sen asu­mis­ku­luk­si. Ei kai Kela tuos­ta mitään vähen­nyk­siä tont­ti­vuo­kran osal­ta tee, vaan kat­soo että asu­mis­kus­tan­nuk­set ovat nouseet.

  9. Mie­len­kiin­tois­ta:

    https://www.hel.fi/helsinki/fi/asuminen-ja-ymparisto/tontit/tontit/tonttihaut-ja-kilpailut/laajasalossa-myytavat-omakotitalotontit

    https://www.hel.fi/kaupunkiymparisto/kruunusillat-fi

    Hel­sin­ki samaan aikaan kehit­tää jouk­ko­lii­ken­net­tä Laa­ja­sa­loon, sekä myy (siis myy, ei vuo­kraa) OKT-tont­te­ja aivan kehi­tys­suun­ni­tel­mien vie­res­tä. Onko tämä sitä hel­sin­ki­läis­tä teho­kas­ta kau­pun­ki­ra­ken­ta­mis­ta kun raken­ne­taan ratik­ka­lin­jo­ja OKT-aluei­den vie­reen, samal­la kun laa­jen­ne­taan OKT-aluei­ta? Ai niin, mut­ta tääl­lä­hän oli tar­koi­tus raken­taa suo­ma­lais­ten eri­tyis­piir­tei­den mukais­ta puu­tar­ha­kau­pun­kia, joka on pal­jon parem­paa kuin muut kau­pun­git. Aina­kin saa­vu­te­taan pal­jon suu­rem­pien ja dynaa­mi­sem­pien kau­pun­kien hin­ta­ta­so, ja pal­jon pie­nem­mäl­lä vaivalla.

    Nyt minul­la meni vii­mei­nen­kin usko tähän toimintaan.

  10. Miten on mah­dol­lis­ta, että joku pääs­te­tään kir­joit­ta­maan perus­te­lu­muis­tion osuut­ta tuot­to­ta­voit­teen vai­ku­tuk­ses­ta vuo­kraan ilman, että hänel­lä on min­kään­lais­ta ymmär­rys­tä sii­tä miten se kausa­li­teet­ti menee ja toi­mii? Eikö oikeas­ti ole löy­ty­nyt koko lai­tok­ses­ta ketään muu­ta kir­joit­ta­maan tätä, vai onko täs­sä oikeas­ti ollut koko pul­jun kovin asian­tun­ti­ja kir­joi­tus­ko­neen ääres­sä pal­jas­ta­mas­sa kai­kil­le vähän­kään asi­aa ymmär­tä­vil­le luki­joil­le miten hei­kol­la poh­jal­la asian­tun­ti­juus on pait­si hänel­lä niin myös kai­kil­la, jot­ka hänen­kin kir­joit­ta­man­sa perus­te­lut luki­vat läpi ja hyväk­syi­vät (ole­tan, että joku tar­kas­ti mitä siel­lä on kir­joi­tet­tu ennen kuin se pis­tet­tiin kan­siin ja lai­tet­tiin hyväksyttäväksi)?

    Ihan oikeas­ti teki­si mie­li kom­men­toi­da moneen muu­hun­kin, mut­ta tämä vaan joten­kin pysäyt­ti, että meil­lä on poliit­ti­sen pää­tök­sen­teon kan­nal­ta kes­keis­tä doku­ment­tia val­mis­te­le­vas­sa poru­kas­sa aina­kin yksi kave­ri, joka on näin pihal­la hänen oman osaa­mi­sa­lan­sa kes­kei­sis­tä mark­ki­na­me­ka­nis­meis­ta ja jol­le kui­ten­kin annet­tiin teh­tä­väk­si kir­joit­taa ne perus­te­lut. Ei meil­lä yksi­tyi­sel­lä puo­lel­la iki­nä pääs­tet­täi­si ketään näin pihal­la ole­vaa kave­ria kir­joit­ta­maan mitään, mitä mei­dän asiak­kaat näke­vät, mut­ta ilmei­ses­ti Hel­sin­gis­sä se on ok, ja se vaa­tii blo­gis­tin kal­tai­sen asias­ta jotain ymmär­tä­vän luki­jan, jot­ta tämä vir­he edes huo­ma­taan. Mui­hin tämä upon­nee kuin häkä ja sit­ten ihme­tel­lään, että miten Hel­sin­gin kau­pun­gin yri­tyk­set kor­ja­ta vinou­tu­nei­ta asun­to­mark­ki­noi­ta mene­vät kai­kis­ta yri­tyk­sis­tä huo­li­mat­ta enem­män ja enem­män päin met­sää. Polii­ti­kot voi­si­vat yrit­tää puut­tua tähän, mut­ta hei­dän kaik­ki aika menee kinas­te­luun auto­puo­lu­een ja elä­vä kau­pun­kiym­pä­ris­tö­puo­lu­een välil­lä ja samal­la vir­ka­mie­het lyö­vät kät­tä pääl­le raken­nus­liik­kei­den kans­sa ja nau­ra­vat koko mat­kan pank­kiin / HITAS-arvontoihin.

    1. Tämä vää­rin päin meneä kausa­li­teet­ti on alal­la erit­täin ylei­nen. Ser on ope­räi­sin sii­tä osas­ta maa­ta, jos­sa kausa­li­teet­ti oike­ras­ti menee noin päin. Oma­ko­ti­ton­tin arvon mää­rää sen vaih­toeh­toi­sa­käyt­tö maa- ja met­sä­ta­lous­maa­na ja ton­tin vuo­kra on nel­jä pro­sent­tia tuos­ta arvosta.

      1. Osmo Soi­nin­vaa­ra: Ilman tuo­ta lisäys­tä Hitas-asun­toa ei kan­nat­tai­si ostaa.

        Hitak­sen “hin­ta­hyö­ty” ei syn­ny vain ton­tin hinnasta.
        Joten ton­tin hin­ta ei sitä voi myös sammuttaa.

        Osta­jan hyö­ty­hän tulee lähin­nä sii­tä, että, raken­nut­ta­jan kate on lei­kat­tu luki­tul­la hin­nal­la. Kaup­paa ei käy­dä huutokauppana.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.