Kaupunkisuunnittelu

Asuntotonttien vuokrauksen yleiset periaatteet

Kaupunkiympäristölautakunnalla on pitkä lista. Yritän ehtiä tehdä postauksen koko listasta huomenna,  mutta käsittelen nyt vain tontinvuokrauksen periaatteita.

Lähtökohtana on, että tontit luovutetaan markkinahintaan. Se on hyvä lähtökohta erityisesti, kun kuntalakikin sitä vaatii. Tämä merkitsee myös sitä, että kaupungin tontinvuokraustulot nousevat merkittävästi. Tämä ei tee asumisesta kalliimpaa, mikä voi yllättää Helsingin Sanomien pääkirjoittajan. Asuntojen kysyntä ja tarjonta määräävät asumisen hinnan. Helsinki rakentaa liian vähän asuntoja ja on tehnyt liian hyvää kaupunkia, joten liian moni haluaa liian harvoihin asuntoihin. Siksi asuminen on kallista. Tällä päätöksellä tuosta rahapotista ohjataan enemmän kaupungille ja vähemmän muihin taskuihin. Kaupunki käyttää toivottavasti ne rahat asuntotuotannon lisäämiseen.

Tuottotavoite

Tuottotavoite on asuntotonteilla 4 %/vuosi (reaalikorko) ja asumista palvelevilla tonteilla 5 %/vuosi. Nämä tuottotavoitteet ovat epärealistisen korkeita. Se ei johda siihen, että vuokrat olisivat liian korkeita, vaan siihen, että jos tontti joskus kuitenkin myydään, se myydään liian halvalla. Jos myisimme korttelista yhden tontin huutokauppahintaan ja yrittäisimme sen jälkeen vuokrata loput vuosivuokralla, joka on 4% tuosta hinnasta, emme saisi tontteja vuokratuksi. (Terveisiä muuten Vantaan seurakuntayhtymälle, #Lehtisaari)

Perustelumuistiossa sanotaan, että tuottotavoitteen alentaminen alentaisi vuokria. Ei kausaliteetti noin päin mene.

Pellon arvo riippuu sen tuottamasta viljasadosta. Jos tuottotavoitetta nostetaan, viljasadot eivät kasva vaan pellon pääomaarvo laskee. Sama koskee tontteja. Markkinavuokra seuraa tontin tuottamasta hyödystä ja tontin arvo lasketaan tästä hyödystä jakamalla se tuottotavoitteella. Jos tuottotavoite on 4 prosenttia, tontin arvo on vuotuinen hyöty kerrottuna 25:llä, jos 2 %, hinta on tuotto x 50.

Asiantuntijan päättämä ”markkinahinta”

Tontin arvo määritellään niin, että puolueeton arvioija määrää sen tai käytetään ulkopuolisen arvioijan hyväksymää hinnoittelumallia. Tätä hallinnollista hintaa kutsutaan hämäävästi markkinahinnaksi.
[KORJAUS 22.10.2020. Olin ymmärtänyt tämän väärin. Kovan rahan tontit tulleen pääsääntöisesti kilpailuttamaan. Tämä arvioon perustuva hinta koskee säänneltyö tuotantoa, esimerkiksi ARA-tontteja ja Hitas-tontteja]

Kommentti: Minä luulin, että näissä piti päätyä huutokauppahintoihin. Sen voisi toteuttaa vuokratonteillakin niin, että kiinnitetään vuokra ja huutokaupataan vuokrasopimus. Näin pitäisi tehdä varsinkin, kun myöhemmin tätä kynnysrahaa pidetään yhtenä vaihtoehtona, mutta ilman kilpailutusta.

Kun markkinahinta ei perustu kilpailuun, kuka valitsee onnelliset tontin saajat?

Olin joskus tarkastusvaliokunnan puheenjohtaja. Koulutuksessa meille tähdennettiin, ettei meidän tehtävänämme ei ole metsästää rosvoja vaan tunnistaa korruptiolle alttiit tilanteet. Rakennusliikkeen ja puolueettoman arvioijan yhteistyö voisi olla hyvinkin tuottoisaa.

Asumista palvelevat tontit

Asumista palvelevan tontin arvo on pääsääntöisesti puolet asuntotontin arvosta.

Kommentti: Yhtä hyvin olisi voitu sanoa, että arvo on sama, mutta tuottotavoite 2,5 %.

Pysäköintitontit ovat liki ilmaisia. Vuokra on nykyrahassa noin euro neliöltä paikasta riippumatta. Asuntotontin vuokra on jotain noin 60 €/m2, olettaen että rakennusoikeuden arvo noin 1000€/k-m2 ja tonttitehokkuus 1,5. Pysäköimistä subventoidaan todella rajusti.

Vuokra-aika

Yleensä 80 vuotta.

Kommentti: Olisi hyvä määrätä vuokraoikeuden päättymisajankohtaan kaupungille velvollisuus lunastaa rakennus sen teknisestä arvosta, jos sopimusta ei jatketa. Jokin oikeusturva vuokralaisellakin on oltava.

Eri hallintamuodoille annettavat alennukset

Alennuksia ei anneta kuin ARA-tuotannolle,. Ara-tonttien osalta valtiollinen ARA päättää Helsingissä perittävistä vuokrista.

Kommentti: Olisi parempi periä markkinavuokrat myös ARA-vuokrataloista ja tukea niissä asuvia pienituloisia asumistuella, mutta tämä on iäisyysasia.

Hitas-tuotanto

Hitas-tonteista ei enää annettaisi alennusta paitsi, että ”tonttien osalta kiinnitetään markkina-arvon mahdollistamissa rajoissa erityistä huomiota hinnoittelun kohtuullisuuteen”.

Kommentti: Ilman tuota lisäystä Hitas-asuntoa ei kannattaisi ostaa. Naapuritontilta saisi kovan rahan asunnon samaan hintaan ilman jälleenmyyntihinnan sääntelyä. Tai jos naapuritontin vapaarahoitteinen asunto on kalliimpi, tontteja ei ole hinnoiteltu markkinaehtoisesti.

Tapa se on tämäkin lopettaa Hitas.

Maanvuokran ennakkomaksu

Tontin arvosta voidaan periä korkeintaan 1/3 ennakkomaksuna, joka otetaan huomioon vuokrassa.

Kommentti: Kun vuokrassa tuo tuottovaatimus on perin korkea, kannattaa aina maksaa tuo 1/3. Pankki ei ota lainasta 4 %, ei erityisesti reaalikorkona. Tämä ennakkomaksu pitäisi kilpailuttaa, jotta saisimme tontinluovutuksen oikeasti markkinaehtoiseksi eikä vain leikisti. Siis kiinnitetään vuokra ja käydään kilpailu kynnysrahasta.

Maanvuokran tasotarkistus vuokrakauden akana

Tasotarkistus tehdään noin 20 vuoden välein. Tarkistus sidotaan asuntohintaindeksiin.

Kommentti: Ei sitä voi sitoa koko kaupungin indeksiin. Kantakaupungissa asuntojen reaalihinnat ovat nousseet kaksinkertaisiksi 30 vuodessa ja eräissä lähiöissä tuskin lainkaan. On käytettävä alueellisia indeksejä. On tuossa kaavassa muutakin tuunaamista. Jos talo maksaa 4 000 €/asuntoneliö ja asunnot 5 000 €/asuntoneliö, tontin arvo on 1 000 €/asuntoneliö. Jos asuntojen hinta nousee 6 000 euroon eli 20 %, tontin arvo ei nouse 1 200 euroon vaan  2000 euroon. Ihan näinkään sitä ei ole kohtuullista laskea, mutta jotain siltä väliltä.

Eräissä tapauksissa tarkistusajankohta voitaisiin sopia johonkin tontin arvoa muuttavaan toimintaan. Esimerkiksi Kruunuvuorenrannassa vuokra voisi nousta, kun ratikka aloittaa – tai siis olla siihen asti yhtä halpa kuin jossain syrjäisessä lähiössä.

 

Tagged , ,

26 thoughts on “Asuntotonttien vuokrauksen yleiset periaatteet

  1. > Jos tuottotavoitetta nostetaan, viljasadot
    > eivät kasva vaan pellon pääoma-arvo laskee

    Väite on aivan oikea, mutta kunnallisissa laskelmissa käytetään poliittista matematiikka.

    Mikä sitten on vuokra-asunnon reaalinen tuotanto: asuminen. Jos rakennuksen koko ja asukkaiden sosiaalinen koostumus on ennalta määrätty, voidaan asuntorakentamisen tuotantoa lisätä vain laatua parantamalla. Esimerkiksi
    – laitetaan tavallisen korkkimaton sijaan parkettilattia,
    – asukkaat saavat itse valita naapurinsa,
    – jne.
    Eli tuotetaan ominaisuuksia, jotka tekevät asunnoista enemmän haluttuja.

    Poliittisessa taloustieteessä on niin paljon lähtökohtaisia virheolettamia, että huonot päätökset ovat vääjäämätön seuraus.
    – Jos tuostakin viljahavainnosta keskustelee poliittisella tasolla, niin ainoa vasta-argumentti on: ei se niin ole.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Mielenkiintoisin asia tässä ovat nuo Hesarin pääkirjoittajat jotka muokkaavat mielikuvaa jatkuvasti siitä, että kaupunki voisi vain antaa tontit halvalla firmoille ja ne sitten yhtäkkiä romahduttavat asuntojensa myyntihinnat ja luopuvat voitoistaan. Joko Hesarissa pääsee todella typerät ihmiset korkealle, tai sitten lehti on läpeensä korruptoitunut ja yrittää saada kavereiden firmoille miljoonavoittoja kaupunkilaisten kustannuksella. Vastaus taitaa olla, että Hesarikin palkkaa enää typeriä ja korruptoituneita, jotka eivät missään nimessä ala puolustamaan mitään muuta kuin yritysten etua, vaikka sitten valehtelemalla ja muokkaamalla yleiseksi totuudeksi sen mikä palvelee parhaiten yrityksiä. Vaikka lopputulos on sitten nykyinen, jossa toimitukset pienenevät, oikeat toimittajat irtisanotaan ja jäljelle jää ne jotka suostuvat hyödyllisiksi idiooteiksi eliitille, vaikka lehtitalot tekevät miljoonavoittoja. Tämä näkyy kaikessa, kun kaikki moraalittomuuden kyseenalaistaminen on aina median mielestä yritysvastaisuutta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Tuo on yllättävää, jos Helsingissä ei ole rakennusten lunastuspykälää tontinvuokrasopimuksissa. Monessa muussa kaupungissa sellainen on. Ei markkina-arvosta tai edes teknisestä arvosta, vaan sopimuksessa määritetyn prosenttiluvun verran teknisen arvon alle määritellystä arvosta – jotta vuokralaisen ensisijaisesti kannattaa hoitaa asiat niin, ettei tontti päädy lunastettavaksi, ja pitää rakennus myös teknisesti kunnossa, mutta jotta tontin vuokranneelle on myös taattu jotain korvausta tontille jäävästä rakennuksesta, jos vuokrasopimusta ei jostain syystä uusitakaan. Jos asiasta ei sovita etukäteen, saattaa jotain korvauksia tulla maksettavaksi silti lunastustilanteessa johonkin suuntaan, mutta nyt ei ole aavistustakaan siitä, millaisten lakien mukaan lunastuskorvaukset määräytyvät vaikkapa 50-80 vuoden päästä. Varmaa on lähinnä se, että lait muuttuvat nykyisestä ennen sitä, mutta miten, se on arvoitus.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. kk:
        Tuo on yllättävää, jos Helsingissä ei ole rakennusten lunastuspykälää tontinvuokrasopimuksissa. Monessa muussa kaupungissa sellainen on. Ei markkina-arvosta tai edes teknisestä arvosta, vaan sopimuksessa määritetyn prosenttiluvun verran teknisen arvon alle määritellystä arvosta – jotta vuokralaisen ensisijaisesti kannattaa hoitaa asiat niin, ettei tontti päädy lunastettavaksi, ja pitää rakennus myös teknisesti kunnossa, mutta jotta tontin vuokranneelle on myös taattu jotain korvausta tontille jäävästä rakennuksesta, jos vuokrasopimusta ei jostain syystä uusitakaan…

        Tässäkin viimeiselle jää mustapekka. Rakennusten elinkaari on jotain, nykymenetelmillä paljon vähemmän kuin parhaimpina vuosikymmeninä, joilta on jäljellä rakennuksia. Niiltäkin vuosikymmeniltä huonommat on jo purettu. Tonteissa tulee olla lunastuspykälä molempiin suuntiin, niin että vuokratonteista päästään vähitellen eroon.

        Viittaamasi ”kavereille kanssa” ilmiö on ainakin ollut yleinen. Osmo kirjoitti siitä aikoinaan hyvän blogisarjan Espoon vuosiltaan. Ilmiön estämiseksi tehokkain tapa on 1) kaavoittaa riittävästi ja 2) pilkkoa tontit riittävän pieniksi niin, että syntyy aito kilpailutilanne. Ajatus poliittisesta ohjauksesta hinnoissa on kuolleena syntynyt. Kaupungin tehtävänä asuntomarkkinoilla on taata kilpailu, ei rajoittaa sitä.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    2. JS:
      Mielenkiintoisin asia tässä ovat nuo Hesarin pääkirjoittajat jotka muokkaavat mielikuvaa jatkuvasti siitä, että kaupunki voisi vain antaa tontit halvalla firmoille ja ne sitten yhtäkkiä romahduttavat asuntojensa myyntihinnat ja luopuvat voitoistaan. Joko Hesarissa pääsee todella typerät ihmiset korkealle, tai sitten lehti on läpeensä korruptoitunut ja yrittää saada kavereiden firmoille miljoonavoittoja kaupunkilaisten kustannuksella.

      Ei hätää, tämä kuitenkin harhautti jo kaikki naiivit lukijat, pieni osa ymmärsi olla eri mieltä, ja loppujen omaa etua tällainen valehtelu palveleekin. Tästä sitten joutuvat maksamaan pienituloiset sekä palvelualojen yrittäjät, joille on haastavaa saada työntekijöitä kalliiden elämiskustannusten vuoksi. Tosin kun katsoo EU:n ja EKP:n politiikkaa, niin ohjenuorana lienee ”sijoittaja/omistaja voittaa aina” kun päätöksiä pitää tehdä, mukava nähdä että HS on hypännyt samaan kelkkaan 🙂

      Pelottavaa on se, että kaikki klassisen taloustieteen ’unearned income’ analyysit on unohdettu täällä länsimaissa ja kasvua ja tuottoa haetaan lähinnä toisia kuppaamalla.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Hienoa kun nostat aiheen erikseen esiin ja jaksat perehtyä sen yksityiskohtiin! Aihe on tärkeä ja hyvin kauaskantoinen. Kamreerien ahneus on tuottanut prosessiin liikaakin detaljeja ja salamyhkäisyyttä ja siksi kaikesta on tärkeä puhua kunnolla ennen päätöksentekoa, tässä on nyt pajon pelissä ja iso luottu vaaleilla valittujen edustajien kohtuullisuuteen!

    Muutamia korjattavia pointteja:

    1.
    Jos järjestelmän tarkoitus on lainata hinnoittelu vapailta markkinoilta, tulisi tontin lunastamista ainakin voida harkita. Tällä hetkellä moni asuntoyhtiö olisi valmis ostamaan pläntin itselleen pitkälläkin laina-ajalla. Kaupunki myy hämmästyttävän avokätisesti maataan tarpeettomankin halvalla isommille toimijoille, mutta torppareitaan se ei käsittele samoilla hanksoilla: en ole kuullut yhdestäkään tapauksesta jossa asuntoyhtiö olisi voinut tässä yhteydessä lunastaa tonttinsa. Monissa uudiskohteissa, joissa ykstyisomisteinen tontti on erotettu asuntoyhtiöstä, on asukkaalla mahdollisuus valita maksaako vuokraa vai lunastaako tontin.

    2.
    Tontin vuokrahinnan perusteena tulee olla kerrosala ja vain kerrosala. Tässä viime vuosina vahvistetuissa vuokratapauksissa meni läpi tulkinta vanhojen talojen kohdalla, jossa vuokraa maksetaan ulkoseinien mukaan mitatusta talosta ikäänkuin maksimikokoisena. Oikeasta kerrosalasta voi kuitenkin poistaa portaikkoija, aukkoja, matalia tiloja, aputiloja, jne. Mikäli jatketaan vuokramenettelyä, jossa vuokraa maksetaan parhaimmillan ei-mistää (!), asettaa kaupunki vanhat asukkaansa hyvin erilaiseen asemaan uudiskohteiden kanssa, joissa tontin arvo perustuu aina peritaatteessa vain rakennusoikeuteen (minkä lisäksi saa rakentaa edellä listattuja tiloja). Arvioisin että asia etenee oikeusaseteisiin, mikäli sitä ei korjata.

    3.
    Systeemin tulee ottaa huomioon rakennusten suojelu. Voisi ajatella, että jos tontin vuokraaminen ei huvita, vuokralainen voi purkaa talonsa ja poistua sopimuksen päätyttyä – näinhän ei suojelurakennuksen kanssa ole! On hullunkurista, että kaupunki saattaa kaavassa kieltää rakennuksen purkamisen, ja saattaa pakottaa standardia kalliimpiin korjaaviin käytänteisiin, mutta ei huomioi tätä minkäänlaisena rasitteena hinnoittelussaan. Kulttuuriympäristön suojelu on kuinkin lähtökohtaisesti yhteistä hyvää, eikä välttämättä tuo erityistä lisäarvoa juuri hallinnoivalle rakennuksen haltijalle. Jos kiinteistön korjaaminen joudutaan tekemään aina koristeita ja vanhoja rakenteita ja työtapoja kunnioittaen, on vuotuinen korjauslasku väistämättä keskivertoa kalliimpi. Tämä tulee huomioida tontinvuokrassa alentavasti.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Suunnittelija:

      3.
      Systeemin tulee ottaa huomioon rakennusten suojelu. Voisi ajatella, että jos tontin vuokraaminen ei huvita, vuokralainen voi purkaa talonsa ja poistua sopimuksen päätyttyä – näinhän ei suojelurakennuksen kanssa ole! On hullunkurista, että kaupunki saattaa kaavassa kieltää rakennuksen purkamisen, ja saattaa pakottaa standardia kalliimpiin korjaaviin käytänteisiin, mutta ei huomioi tätä minkäänlaisena rasitteena hinnoittelussaan. Kulttuuriympäristön suojelu on kuinkin lähtökohtaisesti yhteistä hyvää, eikä välttämättä tuo erityistä lisäarvoa juuri hallinnoivalle rakennuksen haltijalle. Jos kiinteistön korjaaminen joudutaan tekemään aina koristeita ja vanhoja rakenteita ja työtapoja kunnioittaen, on vuotuinen korjauslasku väistämättä keskivertoa kalliimpi. Tämä tulee huomioida tontinvuokrassa alentavasti.

      Kyllä vuokralainen voi lopettaa vuokrasopimuksen vuokra-ajan päättyessä ja pakottaa kaupungin lunastamaan vuokratontilla olevan rakennuksen ihan riippumatta siitä, onko se suojeltu. Maanvuokralaki on tältä osin pakottavaa oikeutta. (Maanvuokralaki 34. pykälä on tontinvuokraa koskevassa luvussa, mutta se koskee 55. pykälän mukaan myös muita asuintarkoituksiin vuokrattuja kiinteistöjä.)

      Lunastushinta ei ole rakennuksen tekninen arvo eli purettava rakennuksen ainesten arvo vaan rakennuksen käypä arvo paikkakunnalla. Tältä osin Osmo vaatii vuokrasopimuksiin huonompaa lunastushintaa kuin laki takaisi muutenkin.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Erastotenes aleksandrialainen:

        Lunastushinta ei ole rakennuksen tekninen arvo eli purettava rakennuksen ainesten arvo vaan rakennuksen käypä arvo paikkakunnalla. Tältä osin Osmo vaatii vuokrasopimuksiin huonompaa lunastushintaa kuin laki takaisi muutenkin.

        Noin on nykyisen lain mukaan. Mutta 80 vuoden päästä voimassa ei ole välttämättä nykyinen laki tai sitä vastaavakaan teksti, vaan laki voi olla erilainenkin. Tontinvuokrasopimusten lunastuehdot ovat siitä jänniä, että asiaan liittyy niin pitkä aikajänne, että kukaan ei tiedä, millainen lainsäädäntö lunastushetken aikaan on voimassa. Sopimusehdoilla varaudutaan tulevaan, mutta on mahdollista, että silloinkin pakottava lainsäädäntö määrää jotain muuta. Mutta on myös mahdollista, että asiassa sovellettavaksi saattaakin tulla vuokrasopimuksen sopimusehto, jos sellainen on.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. kk: Noin on nykyisen lain mukaan. Mutta 80 vuoden päästä voimassa ei ole välttämättä nykyinen laki tai sitä vastaavakaan teksti, vaan laki voi olla erilainenkin. Tontinvuokrasopimusten lunastuehdot ovat siitä jänniä, että asiaan liittyy niin pitkä aikajänne, että kukaan ei tiedä, millainen lainsäädäntö lunastushetken aikaan on voimassa. Sopimusehdoilla varaudutaan tulevaan, mutta on mahdollista, että silloinkin pakottava lainsäädäntö määrää jotain muuta. Mutta on myös mahdollista, että asiassa sovellettavaksi saattaakin tulla vuokrasopimuksen sopimusehto, jos sellainen on.

        Totta on, että lainsäädäntö voi muuttua 80 vuodessa suurestikin. Toisaalta tätä pitää verrata siihen, miten vakaata lainsäädäntö on historiallisesti ollut. Maanvuokralain lunastusta koskevat pykälät ovat pysyneet sellaisinaan lähes 60 vuotta ja niiden taustalla oleva oikeusfilosofia on vielä paljon vanhempaa.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      3. Erastotenes aleksandrialainen: Totta on, että lainsäädäntö voi muuttua 80 vuodessa suurestikin. Toisaalta tätä pitää verrata siihen, miten vakaata lainsäädäntö on historiallisesti ollut. Maanvuokralain lunastusta koskevat pykälät ovat pysyneet sellaisinaan lähes 60 vuotta ja niiden taustalla oleva oikeusfilosofia on vielä paljon vanhempaa.

        Periaatteessa laki ei yleensä koske takautuvasti aikaisemmin sovittuja sopimuksia. Sopimusta tulkitaan sen sopimishetkillä olleen lain mukaisesti, mikään muu ei käy järkeen. Jos tätä periaatetta haluaa muuttaa niin pian ollaan aikamoisessa suossa.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Toivottavasti saat mahdollisimman paljon kommenttina esittämiäsi asioita läpi.

    Uskomatonta ulostettahan tuo virkamiesten valmistelu taas kerran on, mutta ei se jaksa enää edes hämmästyttää. Ihme homma, että kun poliittisesti päätetään jotain, kuten nyt vaikka tontin luovutus markkinahintaan/huutokaupalla, niin sitten siellä venkoillaan täysin rinnoin vastaan ja esitetään jotain ”markkinahintamallia”, joka on sitä lähinnä nimeltään. Itse luovutuksen on tarkoitus tapahtua samalla runsaalla virkamiesharkinnalla kuin aina ennenkin, markkinamekanismia hyödynnetään: ei yhtään.

    Samaten Helsingin asuntokauppojen runttaaminen yhdeksi indeksiksi on kovin todellisuudesta vieraantunutta, ei uskoisi, että kovin monelle Helsingin asuntomarkkinoita tuntevalle tulisi mieleen sellaista esittää. Laittaa miettimään, että asuvatko ne kaikki valmistelijat itse jossain HITAS-kämpässä?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Välillä olen miettinyt, miksei Lehtisaaressa ole vedottu maanvuokralain 34§:än. Taloyhtiöt olisivat voineet ilmoittaa ahneelle seurakuntayhtymälle, etteivät suostu vuokrankorotuksiin. Seurakuntayhtymän olisi pitänyt raapia jostain rahat, jolla lunastaa useita kerrostalo- ja rivitaloyhtiöitä ”paikkakunnalla käyvän hinnan mukaan” +/- 4ke/m2. 300m2 rivitaloasunnon vuokraaminen eteenpäin ei pääsääntöisesti ole kannattavaa bisnestä.

    ”Tekninen arvo” on taas monimutkaisempi kysymys. Juankoskella ja Kampissa sijaitsevien 70-luvun elementtitalojen ”tekninen arvo” on sama. Maanvuokralain mukainen arvon perusteella tapahtuva lunastus antaa siis rakennuksille varsin erilaisen arvon.

    Hitas-tuotannon alkuvuosien alennus on joskus perusteltu sillä, että kohteita rakennetaan usein keskeneräisille asuinalueille. Kun asuinalueen infra on keskeneräinen, ei vuokraakaan voi periä täysimääräisesti. Itse alennus ei ole kovin suuri. Eräässä uudessa Jätkäsaaressa sijaitsevassa Hitas-yhtiössä kahden vuoden ajan 0,65e/huoneistoneliö. Hitas-asunnoissahan myös rakennuttajan myyntihinta on jossain määrin säädelty. Naapuriin kiinteistörahaston omistamalle vuokratontille rakennettavan talon huoneistot olisivat siis edelleen kalliimpia.

    Jk. Näinä aikoina 4% reaalinen tuottotavoite vuokratontille on erittäin kiinnostava sijoitus. Kaupunkilaisena tervehdin ilolla, jos yhteiset varat on sijoitettu näin houkuttelevaan kohteeseen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Tutkija Punavuoresta:
      Välillä olen miettinyt, miksei Lehtisaaressa ole vedottu maanvuokralain 34§:än. Taloyhtiöt olisivat voineet ilmoittaa ahneelle seurakuntayhtymälle, etteivät suostu vuokrankorotuksiin.

      Ei ole pätevä pelkästään. Seurakunta oli ilmeisesti suojannut itsensä tältä:

      https://www.helsinginseurakunnat.fi/material/attachments/viestinta/ChkrFUSjb/Vesa_Majamaan_lausunto.pdf

      https://www.kirkkojakaupunki.fi/-/karajaoikeus-hylkasi-lehtisaaren-asukkaiden-kanteet-maavuokrista-sopimusehdot-eivat-ole-tulkinnanvaraisia-

      ”Päätöstään käräjäoikeus perusteli sopimusvapauden periaatteella. Sen mukaan Vantaan seurakuntayhtymä voi maanomistajana päättää, millä ehdoilla se omistamaansa tonttia tarjoaa uudelleen vuokrattavaksi. ”Laissa tai muissakaan säännöksissä ei anneta tuomioistuimille oikeutta määritellä, millä ehdoilla osapuolten tulee sopimus tehdä”, lukee käräjäoikeuden perusteluissa.

      Käräjäoikeuden mukaan Vantaan seurakuntien ja asunto-osakeyhtiöiden 1960-luvulla tekemien sopimusten ehdot eivät ole tulkinnanvaraisia. Niiden mukaan vuokralaisella, eli asunto-osakeyhtiöillä, on oikeus alkuperäisen vuokrakauden päätyttäessä saada tontti edelleen vuokrattavaksi 20 vuoden ajaksi. Vuokranantajalla on silloin oikeus määritellä ne ehdot, joilla se tonttia vuokralle tarjoaa.

      Jos vuokralainen ei halua käyttää oikeuttaan vuokrata tontti uudestaan, sen pitää sopimuksen mukaan poistaa tontilla olevat rakennukset vuokrakauden päättyessä. Taloyhtiö voi myös tarjota rakennuksia Vantaan seurakunnille lunastettavaksi, mutta lunastushinnan määrittelee vuokranantaja.

      Se, että vuokrasopimusta voidaan jatkaa vuokranantajan määräämin uusin ehdoin, on käräjäoikeuden mukaan varsin tavanomainen ehto. Myöskään rakennusten purkamista koskeva ehto ei ole epätavallinen. Käräjäoikeus toteaa, että sopimuksen päättyminen ja siihen liittyvät ehdot ovat olleet asunto-osakeyhtiöiden tiedossa.”

      Miten itse ymmärsin, niin vuokramiehen (eli kyseisten Lehtisaaren asukkaiden) olisi pitänyt ottaa sopimus 20 vuodeksi vuokranantajan määrittelemin ehdoin, jotta vuokranantajan lunastusvelvollisuus säilyisi.

      Nythän lopputuloksena Seurakunta puuhaili ja kohtuullisti uuden sopimuksen näille asukkaille median ja julkisuuden kautta toteutetun painostuksen vuoksi, eli hieno oikeusvaltioperiaate meillä kun julkista painostusta käytetään lailliseen ja rehelliseen toimijaan oman edun tavoittelemiseksi.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. ”Pysäköintitontit ovat liki ilmaisia. Vuokra on nykyrahassa noin euro neliöltä paikasta riippumatta. Asuntotontin vuokra on jotain noin 60 €/m2, olettaen että rakennusoikeuden arvo noin 1000€/k-m2 ja tonttitehokkuus 1,5. Pysäköimistä subventoidaan todella rajusti.”

    En ymmärrä, miksi rakennusoikeudesta maksetaan niin paljon, eikö tämä nyt yhdessä kiinteistöveron kanssa kannusta rakentamaan ennemmin vähän kuin enemmän.

    Ja mitä nämä tonttivuokrat ovat, 60€/m2? Jos selaan tuolta tontteja, niin ensimmäisellä sivulla pienin tontti on 439 m2. Maksetaanko tästä oikeasti 60 * 439 = 26_340 € vuokraa? Luvun täytyy myös olla vuodessa, silloinkin vuokra olisi 2195 €/kk eli joku 99% suomalaisista ei kykenisi OKT-taloa omistamaan näillä ehdoilla vuokratulta tontilta. Helsinki taitaa pyytää PALJON pienempää vuokraa OKT-tonteista kuin kerrostalotonteista 🙂

    Lisäksi ongelmaksi muodostuu se, ettei Suomessa ole selkeää maaveroa, vaan kiinteistövero. Kiinteistöveroa taas ahtaasti (ja tehokkaasti) asuvat kerrostaloasujat maksavat paljon enemmän kuin OKT-asujat, samoin ilmeisesti tonttivuokraa. Hyvätuloisten subventio järjestelmän kautta on näköjään paljon syvemmällä kuin mitä olin koskaan uskonutkaan.

    Yllä nyt ajan takaa sitä, että maan verottaminen karkeasti sijainnin laadun puolesta (eikä suinkaan kiinteistönarvon) painostaisi maan omistavia maan tehokkaaseen käyttöön. Nythän tehokkaasti kerrostaloasujat maksavat suhteellisesti enemmän kiinteistöveroa kuin miljoonakämpissä asujat, tämä sen vuoksi että melko normaalinkin kerrostalon kaikkien asuntojen yhteisarvo kohoaa nopeasti useaan miljoonaan euroon, mutta yhtä hintavia omakotitaloja ei liene paljon. Samaan aikaan Helsinki ilmeisesti verottaa kerrostalotontteja paljon kovemmin kuin OKT-tontteja. Toki tämä ohjaa käyttämään maan ns. tehokkaaseen asumiseen, mutta ei tämä poista sitä tosiasiaa että alueella jos OKTn omistavat nauttivat räikeästä verokuopasta taikka subventiosta.

    https://evonomics.com/josh-ryan-collins-land-economic-theory/

    ”How Land Disappeared from Economic Theory”

    Artikkelin lopussa on myös hyvää keskustelua maan verottamisesta, joka näyttää ohjaavan maata mahdollisimman tehokkaaseen käyttöön.

    Helsingissä tilanne tosin näyttää pikemminkin regressiivisesti käyttäytyvältä (ja käytetyltä) lisäverolta pienituloisille, joka sisältää huomattavan subvention sekä henkilöautoilijoille että tehottomasti asuville omistajille. Kyllä se taitaa olla niin että Helsingissä duunarit maksavat omistajien leveän elämän, ja ihan järjestelmän tukemana.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Stadist:
      Lisäksi ongelmaksi muodostuu se, ettei Suomessa ole selkeää maaveroa, vaan kiinteistövero. Kiinteistöveroa taas ahtaasti (ja tehokkaasti) asuvat kerrostaloasujat maksavat paljon enemmän kuin OKT-asujat, samoin ilmeisesti tonttivuokraa. Hyvätuloisten subventio järjestelmän kautta on näköjään paljon syvemmällä kuin mitä olin koskaan uskonutkaan.

      Tämä ei pidä paikkaansa. Kiinteistöverossa rakennuksen perusarvo on 659 euroa neliömetriä, olipa kyse omakoti- tai kerrostalosta. Koska omakotitalossa on yleensä enemmän asumisväljyyttä, myös asukaskohtainen rakennuksesta maksettava kiinteistövero-osuus on suurempi.

      Tontin suhteen tilanne on samankaltainen. Omakotitontista maksetaan yleensä veroa pinta-ala mukaan ja kerrostalotontista rakennusoikeuden mukaan. Käytännössä nämä johtavat suunnilleen samaan asuinneliön maapohjahintaan, paitsi jos tontille on rakennettu oikein iso omakotitalo. Tämä puolestaan on ihan oikein georgistisessa mielessä: iso omakotitalo on tehokasta maapohjan käyttöä, eikä siitä pidä verotuksella rangaista.

      Näin maaseudulla asuvana täytyy kyllä sanoa, että keskustelu on osaltani hiukan akateemista. Oman taloni maapohjan verotusarvo on alle 2 euroa neliöltä, mikä on ihan markkinahinnan tuntumassa. Sen vaikutus kiinteistöverooni on minimaalinen. Minulle merkitystä on ennen kaikkea sillä, miten rakennukset arvostetaan.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Erastotenes aleksandrialainen:
        Näin maaseudulla asuvana täytyy kyllä sanoa, että keskustelu on osaltani hiukan akateemista. Oman taloni maapohjan verotusarvo on alle 2 euroa neliöltä, mikä on ihan markkinahinnan tuntumassa. Sen vaikutus kiinteistöverooni on minimaalinen. Minulle merkitystä on ennen kaikkea sillä, miten rakennukset arvostetaan.

        Minulle tämä asia on aivan sama maaseudun näkökulmasta. Keskustelen Helsingin, ja yleisemmin kaikkien kaupunkien näkökulmasta.

        https://globalartscollective.org/property_vs_land_tax.htm
        ja tältä sivulta eri toten tämä video:
        https://www.youtube.com/watch?v=8VhNGdb-fZE

        Yksinkertaisesti kiinteistövero rankaisee maan kehittäjiä, samoin se suhteellisesti myös palkitsee maan tehottomia käyttäjiä. Joku OKT landella (riippuen toki missä päin tarkalleen) ei oikein täytä tehottoman toiminnan määritelmää kun Suomessa noin yleisesti ei ole oikein maasta pulaa, edes Uudellamaalla.

        Toki Helsingin korkeat tonttivuokrat (60€/m2 tietyillä kaava-alueilla, ilmeisesti?) ohjaa vastaavanlaiseen, mutta eiköhän Helsinki toimi pikemminkin niin että päättää etukäteen mihin tulee kerrostaloja ja mihin pientaloja, ja sitten tältä pohjalta suunnittelee tonttien vuokraa. Ja siihen päälle vielä säädellään hyvin tarkasti miten kaavoitettua maata saa käyttää. Tosin tämäkään ei poista sitä ongelmaa että täällä on pientaloja sekä kerrostaloja omistustonteilla. Helsinki hakee maaveron kaltaista vaikutusta tonttivuokrilla, mutta tämä kohtelee eri taustan ihmisiä epäyhdenvertaisesti.

        Maaverossa veroa maksettaisiin vain maan arvosta. Tietenkin kaikki julkinen kehittäminen, kuten kehäratikka, ja pelkästään infran rakentaminen nostaa maan arvoa jolloin veron tulisi nousta. Ymmärtääkseni itse Blogisti kirjoitti tämän suuntaisia ajatuksia jo aiemmin, tosin hieman eri kantilta.

        Maavero esimerkiksi kaupunkien itseänsä keräämänä ei poista enemmän tai vähemmän poliittisesti ohjatun tehottoman rakentamisen ongelmaa. Näin ollen maaveron tulisi olla valtion vero. Kaupunki kun voi pitää suuria määriä maata luonnontilaisena eikä tietenkään maksa itselleen veroa (tai maksaa, kuten minä voin maksaa rahaa taskusta toiseen).

        Meinasin kirjoittaa että maavero sopii maakuntien veroksi, mutta ei se oikeastaan taida sopia. Nykyiset kiinteistöveroasteet kun ovat paljon matalampia ns. paremmilla paikoilla kuin huonommilla paikoilla, eli taaskin toimien lähes päinvastoin kuin mitä maaveron idea on.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      2. Erastotenes aleksandrialainen: Tontin suhteen tilanne on samankaltainen. Omakotitontista maksetaan yleensä veroa pinta-ala mukaan ja kerrostalotontista rakennusoikeuden mukaan. Käytännössä nämä johtavat suunnilleen samaan asuinneliön maapohjahintaan, paitsi jos tontille on rakennettu oikein iso omakotitalo. Tämä puolestaan on ihan oikein georgistisessa mielessä: iso omakotitalo on tehokasta maapohjan käyttöä, eikä siitä pidä verotuksella rangaista.

        Omakotitalosta maksetaan maapohjan osalta veroa yleensä rakennusoikeuden mukaan. Silloin, jos tontilla ei ole rakennusoikeutta, ja ollaan kaavan ulkopuolella, rakennusoikeus määritetään rakennusluvan mukaisena, koska ei ole käytettävissä kaavatietoja, mutta rakennusoikeuden mukaan käytännössä silloinkin tontin arvostus menee maapohjan verotuksen osalta. Rakennuksen osalta vero menee kaikkialla toteutuneiden neliöiden mukaan sillä laskentasäännöllä kuin millä neliöt verotuksessa huomioidaan.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    2. Lisäksi ongelmaksi muodostuu se, ettei Suomessa ole selkeää maaveroa, vaan kiinteistövero. Kiinteistöveroa taas ahtaasti (ja tehokkaasti) asuvat kerrostaloasujat maksavat paljon enemmän kuin OKT-asujat, samoin ilmeisesti tonttivuokraa. Hyvätuloisten subventio järjestelmän kautta on näköjään paljon syvemmällä kuin mitä olin koskaan uskonutkaan.

      Ei ole noin. Nykyinen kiinteistövero menee asuinrakennustonteilla maapohjan osalta suoraan rakennusoikeuden neliömäärän mukaan kerrottuna paikkakuntakohtaisella verotusarvolla (joka on usein noin kolmas- tai neljäsosa markkinahinnasta), ja rakennuksen osalta vero menee suoraan neliöpohjaisesti vähennettynä ikävähennyksellä, jonka säännöt myös ovat valtakunnalliset. Koko maassa on sama verotusarvo neliötä kohti niin omakotitaloissa kuin kerrostaloissakin Helsingin ydinkeskustasta Lieksan laidalla korvessa kaukana muista taloista sijaitseviin kosteusvauriotaloihin, jos on yhtä isot ikävähennykset. Nykyisellä kiinteistöverotuksella ei ole juuri mitään tekemistä kiinteistön arvon kanssa, ja maapohjan arvon kanssakin sillä on tekemistä kovin vähän. Jos verotus menisi markkina-arvon suuntaisesti, ydinkeskustassa olisi kovemmat tontin arvot kuin saman kunnan laidoilla, mutta nykyinen verotus ei toimi niin.

      Vuokrauksen hinnoittelu menee ihan eri tavoin kuin kiinteistöverotus.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Jos ja kaiketi kun, hinnankorotus markkinahintaan lasketaan jatkossa myös vanhoille tonteille (tarkistusajankohtana) ja jos tuottovaatimus on 4-5%, niin mitä se vaikuttaa asuntojen arvoon? Laskevatko vuokratonteilla olevien asuntojen hinnat vai kohdistuuko ostajien kiinnostus entistä enemmän omalla tontilla oleviin asuntoihin ja niiden asuntojen hinnat nousevat. Elämme kuitenkin tilanteessa, jossa asunnoista on pulaa. Mikäli tapahtuu jälkimmäinen, niin eikö asumiskustannukset sitä kautta nouse?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. ”Tämä ei tee asumisesta kalliimpaa”

    Jos henkilön omistaman asunnon yhtiövastike nousee tontin vuokrankorotuksen johdosta, niin eikö esim. Kelalle ilmoiteta tuo korotettu yhtiövastike kokonaisuudessaan ja Kela katsoo sen asumiskuluksi. Ei kai Kela tuosta mitään vähennyksiä tonttivuokran osalta tee, vaan katsoo että asumiskustannukset ovat nouseet.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Mielenkiintoista:

    https://www.hel.fi/helsinki/fi/asuminen-ja-ymparisto/tontit/tontit/tonttihaut-ja-kilpailut/laajasalossa-myytavat-omakotitalotontit

    https://www.hel.fi/kaupunkiymparisto/kruunusillat-fi

    Helsinki samaan aikaan kehittää joukkoliikennettä Laajasaloon, sekä myy (siis myy, ei vuokraa) OKT-tontteja aivan kehityssuunnitelmien vierestä. Onko tämä sitä helsinkiläistä tehokasta kaupunkirakentamista kun rakennetaan ratikkalinjoja OKT-alueiden viereen, samalla kun laajennetaan OKT-alueita? Ai niin, mutta täällähän oli tarkoitus rakentaa suomalaisten erityispiirteiden mukaista puutarhakaupunkia, joka on paljon parempaa kuin muut kaupungit. Ainakin saavutetaan paljon suurempien ja dynaamisempien kaupunkien hintataso, ja paljon pienemmällä vaivalla.

    Nyt minulla meni viimeinenkin usko tähän toimintaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. Miten on mahdollista, että joku päästetään kirjoittamaan perustelumuistion osuutta tuottotavoitteen vaikutuksesta vuokraan ilman, että hänellä on minkäänlaista ymmärrystä siitä miten se kausaliteetti menee ja toimii? Eikö oikeasti ole löytynyt koko laitoksesta ketään muuta kirjoittamaan tätä, vai onko tässä oikeasti ollut koko puljun kovin asiantuntija kirjoituskoneen ääressä paljastamassa kaikille vähänkään asiaa ymmärtäville lukijoille miten heikolla pohjalla asiantuntijuus on paitsi hänellä niin myös kaikilla, jotka hänenkin kirjoittamansa perustelut lukivat läpi ja hyväksyivät (oletan, että joku tarkasti mitä siellä on kirjoitettu ennen kuin se pistettiin kansiin ja laitettiin hyväksyttäväksi)?

    Ihan oikeasti tekisi mieli kommentoida moneen muuhunkin, mutta tämä vaan jotenkin pysäytti, että meillä on poliittisen päätöksenteon kannalta keskeistä dokumenttia valmistelevassa porukassa ainakin yksi kaveri, joka on näin pihalla hänen oman osaamisalansa keskeisistä markkinamekanismeista ja jolle kuitenkin annettiin tehtäväksi kirjoittaa ne perustelut. Ei meillä yksityisellä puolella ikinä päästettäisi ketään näin pihalla olevaa kaveria kirjoittamaan mitään, mitä meidän asiakkaat näkevät, mutta ilmeisesti Helsingissä se on ok, ja se vaatii blogistin kaltaisen asiasta jotain ymmärtävän lukijan, jotta tämä virhe edes huomataan. Muihin tämä uponnee kuin häkä ja sitten ihmetellään, että miten Helsingin kaupungin yritykset korjata vinoutuneita asuntomarkkinoita menevät kaikista yrityksistä huolimatta enemmän ja enemmän päin metsää. Poliitikot voisivat yrittää puuttua tähän, mutta heidän kaikki aika menee kinasteluun autopuolueen ja elävä kaupunkiympäristöpuolueen välillä ja samalla virkamiehet lyövät kättä päälle rakennusliikkeiden kanssa ja nauravat koko matkan pankkiin / HITAS-arvontoihin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    1. Tämä väärin päin meneä kausaliteetti on alalla erittäin yleinen. Ser on operäisin siitä osasta maata, jossa kausaliteetti oikerasti menee noin päin. Omakotitontin arvon määrää sen vaihtoehtoisakäyttö maa- ja metsätalousmaana ja tontin vuokra on neljä prosenttia tuosta arvosta.

        (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

      1. Osmo Soininvaara: Ilman tuota lisäystä Hitas-asuntoa ei kannattaisi ostaa.

        Hitaksen ”hintahyöty” ei synny vain tontin hinnasta.
        Joten tontin hinta ei sitä voi myös sammuttaa.

        Ostajan hyötyhän tulee lähinnä siitä, että, rakennuttajan kate on leikattu lukitulla hinnalla. Kauppaa ei käydä huutokauppana.

          (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.