Kos­ka asum­i­nen on mon­en kukkarolle liian kallista, miten sitä pitäisi lievit­tää: asum­istuel­la vai kohtu­uhin­taisel­la asuntotuotannolla?

Kuvitelka­amme, että meil­lä olisi asum­is­tukimuo­to, joka alen­taisi asumiskus­tan­nuk­sia 500 eurol­la kuus­sa jokaiselta tätä tukea saaval­ta. Kos­ka kuitenkin rahaa on niukasti, tukea voidaan mak­saa vain osalle sitä tarvit­se­vista. Saa­jien määrää voidaan nos­taa vain 1 500 koti­taloudel­la vuodessa, joten val­taosa jäisi ilman. Sitä ei ker­ro­ta, miten nuo onnel­liset val­i­taan, kos­ka halu­taan säi­lyt­tää mah­dol­lisu­us tapausko­htaiseen hark­in­taan. Tuen piiri­in tule­vien osalta pain­ote­taan pien­i­t­u­loisia, mut­ta se ei olisi ehdo­ton edel­ly­tys. Jos tuen piiri­in on ker­ran päässyt, siinä säi­lyy ikuis­es­ti, vaik­ka tulot nousi­vat kuin­ka paljon hyvänsä.

Luulen, että täl­laista ei hyväksyt­täisi, vaan vaa­dit­taisi­in, että kaikkia on kohdelta­va samal­la tavoin. Tuki on jaet­ta­va samoin perustein kaikille – vaik­ka sit­ten vähem­män, jos rahat eivät muuten riitä. Eikä tukea jaet­taisi lainkaan rikkaille. Tulo­jen nousu veisi siis oikeu­den asumistukeen. 

ARA-poli­ti­ik­ka toimii kuin tämä saa­jamäärältään rajoitet­tu asum­is­tu­ki. Sen huonoi­hin puoli­in kuu­luu se, ettei se kohtele samas­sa ase­mas­sa ole­via samal­la tavalla. 

Jotenkin asum­is­tuk­i­jär­jestelmä tun­tuu sosi­aalis­es­ti oikeu­den­mukaisem­mal­ta. Se kohdis­tuu aivan olen­nais­es­ti parem­min pien­i­t­u­loisille kuin ARA-asun­to­jen yhtey­dessä saata­va vuokrasäästö.

Moni Kallios­sa kallista vuokraa mak­sa­va haaveilee, että jos nämäkin asun­not oli­si­vat ARA-asun­to­ja, he voisi­vat asua tääl­lä paljon halvem­mal­la. Tuskin voisi­vat. Noi­hin asun­toi­hin olisi pitkät jonot. Vain pieni osa Kallion nyky­i­sistä asukkaista pää­sisi niihin asun­toi­hin. San­o­taan nyt vaik­ka, että vaaleis­sa demar­it saisi­vat nyky­istä selvästi enem­män ääniä ja vihreät ja vasem­mis­toli­it­to selvästi vähem­män. Tukhol­mas­sa asun­toa joutuu jonot­ta­maan jopa 20 vuot­ta. Kohtu­uhin­taisen asumisen heikkoi­hin puoli­in kuu­luu, ettei asukas voi juuri vaikut­taa siihen, mihin kaupungi­nosaan hän halu­aa – pait­si jos sat­tuu halu­a­maan sel­l­aiseen, johon muut eivät halua.

Kohtu­uhi­taisi­in asun­toi­hin liit­tyvä eri­ar­voisu­us väistyy, jos niitä on niin paljon, että ne ovat kaikkien saatavil­la. Sil­loinkaan halukkaat eivät pääse asumaan Kallioon, mut­ta asumisen hin­ta las­kee kaikille. Wienis­sä 60 pros­ent­tia asuu kohtu­uhin­tai­sis­sa asun­nois­sa (vuokra 7,5 €/m² ). Joskus Helsingis­sä haaveilti­in, että mekin pää­ty­isimme samaan tilanteeseen, ja pakko myön­tää, että parem­min­han asi­at Wienis­sä ovat. Tältä meni mat­to alta, kun VVO ja Sato pani­vat ARA-asun­ton­sa lihoik­si ja ryhtyivät rahan­hi­moisik­si vuokrakiskureik­si. Tämän takia SAK:n poli­it­tise­na siipenä toimi­vat demar­it ovat ainakin min­un silmis­säni menet­täneet asi­as­sa puhevaltansa.

Mut­ta ei tämä yksi­tyiseen tar­jon­taan ja asum­is­tu­keen perus­tu­va jär­jestelmäkään mikään men­estys­ta­ri­na ole ollut.

 Asum­i­nen ei oikein sovel­lu markki­nae­htoisek­si kolmes­ta syystä: 

1. Tar­jon­ta on jäykkää, kos­ka vuo­tu­inen asun­to­tuotan­to on vain pros­entin tai kak­si asun­to­jen määrästä. Sik­si asumisen nous­sut hin­ta ei lisää asun­to­jen määrää kuin todel­la hitaasti. Samal­la syn­tyy kohtu­ut­to­mia ja hyödyt­tömiä voit­to­ja, kos­ka vuokrata­so ylit­tää kaiken jär­jel­lisyy­den. Hyödyt­tömiä, kos­ka ne eivät juuri lisää asun­to­jen tarjontaa. 
   
2. Asum­i­nen on hyvin epä­var­maa, kos­ka sijoit­ta­ja voi halu­ta asun­non omaan käyt­töön­sä tai tarvit­see isom­man pur­jeve­neen ja myy asun­non alta. Asumisen pitäisi olla pitkäaikaista ja päät­tyä lähin­nä vain sil­loin, kun asukas halu­aa muut­taa pois.
3. Asumiseen ei sovi niin korkea tuot­to­ta­so, jol­laista esimerkik­si eläkey­htiöt tavoit­tel­e­vat. EKP:n määräämä markki­nako­rko on paljon lähempänä sitä tuot­toa, joka asun­noista pitäisi saa­da. Tiedän, että talousti­eteen haukat ovat tästä eri mieltä, mut­ta näin asia on nähty eri puo­lil­la Euroop­paa­ja aivan syys­tä. Yri­tyk­si­in tehty­jen tuot­to­jen korko­vaa­timus on paljon suurem­pi, mut­ta yri­tys­toim­inta vaatii eri­laista osaamista kuin asun­to-osak­keen pas­si­ivi­nen omis­t­a­mi­nen ja yri­tys­toim­intaan liit­tyy ris­ki pääo­man menet­tämis­es­tä. On julk­isten varo­jen tuh­laus­ta houkutel­la korko­tuk­i­lain­otet­tui­hin asun­toi­hin sijoit­ta­jia, jol­la luvataan yli viiden pros­entin reaal­i­tuot­to. Joka halu­aa yri­tys­maail­man tuot­to­ja, sijoit­takoon yrityksiin.
   

Tämän takia vuokra-asun­to­jen omis­t­a­mi­nen sovel­tuu eri­tyisen hyvin kaupungille. 

Jos saisin päät­tää, perus­taisin kaupun­gin vuokrat­aloy­htiön tuot­ta­maan liki markki­nahin­taisia asun­to­ja. Vuokrata­so olisi niis­sä lähel­lä markki­navuokraa. Pikkuisen alle, samas­ta syys­tä kuin moni pitkäaikainen asun­tosi­joit­ta­jakin perii vähän alle markki­nahin­nan ole­via vuokria saadak­seen pitkäaikaisia vuokralaisia. Ei kuitenkaan niin paljon alle markki­navuokran, että syn­tysi pitkät jonot kuten nyt ARA-asuntoihin.

Asukas­valin­nas­sa voisi pain­ot­taa sel­l­aisia pieni­palkkaisia, jot­ka eivät kuitenkaan ole tarpeek­si pieni­palkkaisia, jot­ta eivät jou­tu­isi mak­samaan asum­is­taan itse. Sitä en tiedä, onko täl­lainen pain­o­tus lail­lista. Espoos­sa näyt­tää kuitenkin ole­van, jopa ARA-asunnoissa. 

Kaupun­ki rahoit­taisi vuokrat­aloy­htiön lainal­la, jon­ka korko olisi samaa suu­ru­us­lu­okkaa kuin on kaupun­gin otto­lain­o­jen korko, siis varsin mata­la. Ton­teista yhtiö ei saisi alen­nus­ta, kos­ka kaupun­ki käyt­tää ton­teista saata­vat tulot asumisen vaa­ti­van infran ja uusien asukkaiden­palvelu­jen tuotan­toon. Näi­den asun­to­jen on osal­lis­tut­ta­va tähän rahoituk­seen niin kuin muidenkin asuntojen.

Ainakin tois­taisek­si täl­lainen vuokrat­aloy­htiö tuot­taisi kaupungille huo­mat­tavaa voit­toa – ihan niin kuin nämä Kojamotkin. Nämä voitot investoitaisi­in uusien asun­to­jen­tuot­tamiseen, kun Koja­mon voitot menevät aivan muualle. Ain­oa tapa vetää markki­navuokraa alaspäin, on tehdä lisää asun­to­ja ja paljon. Asun­to­tuotan­toa rajoit­taa nyt se, ettei kaupungilla ole rahaa saat­taa tont­te­ja raken­nuskelpoisik­si. Tähän pul­lonkaulaan kohdis­tet­tuina nuo oman vuokra-asun­toy­htiön voitot paran­ta­vat asumistilannetta.

Täl­lainen lähel­lä markki­navuokraaol­e­va vuokra on tietysti mon­elle liikaa. Näi­hinkin asun­toi­hin voi saa­da asum­is­tukea – niin kuin voi muuten ARA-asun­toi­hinkin saada. 

Kos­ka Suomes­sa on päätet­ty, että omis­tusasumisen on olta­va pitkäl­lä aikavälil­lä vuokral­la asum­ista edullisem­paa (verot), pitäisi vuokralais­ten olla mah­dol­lisu­us lunas­taa vuokra-asun­ton­sa omaksi. 

Täl­lainen kaupun­gin kovan rahan vuokra-asun­toy­htiö voisi vakaut­taa asun­tomarkki­noi­ta merkit­tävästi. Mikä ihmeel­lis­in­tä, se ei mak­saisi kaupungille mitään, vaan tuot­taisi voit­toa. Seli­tys tähän taikatemp­pu­un on siinä, että kaupun­ki saa lainaa paljon alem­mal­la korol­la kuin yksi­tyiset sijoittajat.

Tässä en ota kan­taa suun­taan enkä toiseenkaan, kuin­ka paljon varsi­naisia ARA-asun­to­ja edelleen rakennettaisiin.

= = =

Muuten olen sitä mieltä, että ARA-asun­nois­sa vuokran tulisi olla tulosi­don­nainen. Yli­t­u­loisia ei pidä häätää asun­noista, mut­ta hei­dän vuokransa pitäisi olla lähel­lä markkinavuokraa. 

Uuti­tis­sa on välit­tynyt tieto­ja asun­to­tuotan­non hiipumis­es­ta. Se näkyy voimakkaim­min raken­nuslupi­en määrän vähen­e­misenä. Ne ovat vähen­tyneet vuo­den takaises­ta voimakkaasti myös Helsingis­sä, mut­ta tämä ei johdu kysyn­nästä vaan Helsin­gin organ­isaa­tiou­ud­is­tuk­ses­ta, jon­ka takia ton­tin­lu­ovu­tus on takkuil­lut ihan vain byrokraat­ti­sista syistä . Nolo jut­tu sinän­sä, mut­ta korjaantuu. 

Asun­to­tuotan­toa kuris­taa odotet­tu korko­jen nousu. Se vähen­tää sijoit­ta­jien kiin­nos­tus­ta asun­toi­hin, kos­ka vuokratuot­to suh­teessa lainan korkoon heikke­nee ja kos­ka rahaa voi nyt taas sijoit­taa muuallekin, vaik­ka korkoinstrumentteihin.

Pääkaupunkiseudun asun­top­u­la ei ole kuitenkaan hel­lit­tänyt. Eri­tyisen paha se on Helsin­gin keskisil­lä paikoil­la, kos­ka asukkaiden pref­er­enssit ovat muut­tuneet nopeasti urbaanimmiksi.

Helsin­gin päät­täjiltä vaa­di­taan nyt lehmän her­mo­ja. Jos asun­torak­en­t­a­mi­nen hiipuu pääkaupunkiseudul­la, Helsin­gin on otet­ta­va vapau­tu­vas­ta kap­a­siteetista kop­pi ja nopeutet­ta­va tont­ti­tar­jon­taa sekä laitet­ta­va ton­tin­lu­ovu­tuk­si­in ehto määräa­jas­sa rakan­tamis­es­ta. Se voi tilapäis­es­ti lisätä kaupun­gin velka­an­tu­mista, mut­ta pitkäl­lä ajal­la asun­top­u­la on kaupun­gin taloudelle isom­pi uhka.

Vaik­ka metropolin reuna-alueil­la asun­to­tuotan­to saat­taa kään­tyä kan­nat­ta­mat­tomak­si, paljon pitää kysyn­nän alen­tua, ennen kuin Helsin­gin parhaille paikoille ei kan­na­ta rakentaa.

Mikko Särelä on tehnyt val­tu­us­toaloit­teen Helsin­gin asun­to­tuotan­non nos­tamis­es­ta 10 000 asun­toon vuodessa.  Se on hyvä välitavoite.

= = = =

Mikko Särelän val­tu­us­toaloite meni muodol­lis­es­ti Han­nu Oskalan nimi­in, kos­ka var­aval­tu­utet­tuna Särelä ei sil­lä ker­taa päässyt kokoukseen.

Pöydältä

Lapin­lah­den sairaala-alueen tulevaisuus

Tästä yritetään hieroa kom­pro­mis­sia. Kat­so­taan mitenon­nis­tuu. Olisi kovin toiv­ot­tavaa, että nykyisen kaltainen toim­inta voisi jatkua, mut­ta aivan kuin­ka paljon tahansa kaupun­ki ei voi sitä sub­ven­toi­da. Muiden kaupunkikult­tuuria elevöit­tävien han­kkei­den pitäisi olla samal­la viival­la. Nämä pitäisi oikeas­t­aan tehdä niin, että tiloista per­itään markki­navuokra ja sitä vas­taa­va sum­ma annet­taisi­in asianomaisen lau­takun­nan käyt­töön. Lau­takun­ta ver­tail­isi tätä kohdet­ta mui­hin rahareiki­in ja käyt­täisi rahat siihen, mis­sä niistä saisi parhaan vastineen.

Mut­ta vaik­ka tämä käytän­tö olisi loogis­es­ti oikein, ei siihen voi siir­tyä vain näis­sä han­kkeis­sa, vaan sil­loin pitäisi kat­soa kaikkea muu­takin piilotet­tua sub­ven­tio­ta, myös niitä kokoomuk­sen lem­pi­lap­sia. Esimerkik­si Viik­in­ran­nan teol­lisu­usalueen ton­teista pitäisi per­iä yhtä paljon kuin asun­to­vai­h­toe­hdos­sa ja kaupun­ki mak­saisi yri­tys­tukea varas­to­jen pitäjille. (EU:lla tosin olisi tähän tukeen var­maan oma mielipiteensä)

Val­lisaaren ja Kuninkaansaaren asemakaavaehdotus

Malmin lento­ken­tän alueen kaavarunkoehdotus.

Huoleni lähiömäi­sistä pis­te­taloista oli ilmeis­es­ti turha. Ne oli­vat siinä vain esimerkin luon­tois­es­ti, eivätkä olleet ehdo­tus tulev­as­ta kort­telirak­en­teesta. Siitä päätetään myöhemmin.

Uudet asiat

Teol­lisu­us­tont­tien vuokrausperiaatteita

Näis­sä on mukana suuri annos elinkei­nop­o­li­ti­ikkaa, suomek­si piilo­sub­ven­tio­ta. Oikeas­t­aan sitä ei pitäisi olla, mut­ta päätös tästä pitäisi tehdä kaikkia kun­tia koske­vana. Helsin­ki ei voi yksin luop­ua tästä käytän­nöstä. Vähän on kuitenkin ongel­mallista, että pääkaupunkiseudul­la suosi­taan työ­paikko­ja asun­to­jen kus­tan­nuk­sel­la, vaik­ka toim­i­ti­la­ton­teista on yli­tar­jon­taa ja asun­to­ton­teista huu­ta­va puute. 

Sitä kohtaa kuitenkin ihmette­len, että kun ton­tin kaa­van­mukainen tehokku­us on 1,0, vuokra per­itään 0,6:n mukaan tai jos 0,6 ylit­tyy, toteu­tuneen raken­nu­soikeu­den mukaan. Ei pitäisi antaa alen­nus­ta siitä,että käyt­tää ton­tin vajaate­hois­es­ti. En tarkoi­ta, että vuokrata­soa pitäisi nos­taa vaan, että vuokra ei saisi rip­pua siitä, miten hyvin ton­tin käyttää. 

Vuokrause­htoi­hin on piilotet­tu start up ‑yri­tyk­sen ulos­ra­jaus: työ­paikalla ei saa asua. 🙂

Enti­nen ilmavoimien esikun­ta muute­taan asunnoiksi

Hol­lan­ti­laisen­tiel­lä Munkkiniemessä Eliel Saarisen piirtämä upea toimis­toraken­nus muute­taan asun­noik­si. Raken­nus on ollut pait­si ilmavoimien esikun­tana, myöhem­min Val­tion koulu­tuskeskuk­sen tiloina, mut­ta nyt pääosin tyhjil­lään. Asumiskäyt­tö on ihan hyvä vai­h­toe­hto. Joku tutki­va jour­nal­isti voisi selvit­tää, suos­tuuko kaupun­ki val­tion hake­muk­si­in muut­taa toim­i­tilo­ja asun­noik­si vapaamielisem­min kuin muiden hak­i­joiden hakemuksiin. 

Tuusu­lan­bule­vardin suunnitteluperiaatteet

Tämä on merkit­tävä jut­tu. Uusi koti 20 000 asukkaalle. Kun tässä on näytet­ty, miten bule­vardit toimi­vat, voidaan var­maan­ki nosayleiskaavoina esit­tää KHO:n nyt pois­tamia  bule­varde­ja (60 000 – 80 000 asukasta).

 Lausun­to MAL 2019 ‑sopimuk­sen luonnoksesta

Näis­sä MAL-sopimuk­sis­sa virkamiehet neu­vot­tel­e­vat erit­täin tärkeistä asioista ja sit­ten luot­ta­mushenkilöt saa­vat antaa lausun­non. Pitäisi olla jokin kun­tia laa­jem­pi demokraat­ti­nen elin, jos­sa voitaisi­in myös äänestää.Pakolliseen kon­sen­suk­seen pyrkimi­nen johtaa kovin vesitet­ty­i­hin päätöksiin.

 Helsin­gin asun­to­tuotan­to­tavoite 6 000 asuntoa/vuosi on kovin matala.

Kaik­ki seudun ydinkun­nat sitoutu­vat kohtu­uhin­taisen asun­to­tuotan­non osu­u­teen 30 %. En tiedä, onko tämä tehokas tapa paran­taa asum­isolo­suhtei­ta, mut­ta jos tämä tie val­i­taan, sen pitäisi koskea kaikkia kun­tia. Kohden­netusti, myös Espoon pitäisi osoit­taa näi­hin asun­toi­hin pien­i­t­u­loisia eikä vali­ta asukkai­ta veron­mak­sukykyä painottaen. 

Lausun­to Helen Oy:n Tat­tarisuon läm­pölaitok­sen ympäristö­vaiku­tusten arviointiselostuksesta

Olen tässä asi­as­sa jäävi, joten ei tästä sen enempää. 

Tulos­bud­jet­ti vuodelle 2019

Val­tu­us­to on bud­jetista päät­tänyt ja khs ohjeis­tanut, joten ei tässä tehdä muu­ta kuin todetaan.

Työ­torin pihan ja Tukku­torinku­jan katusuunnitelmat

Nämä ovat kevyelle liiken­teelle tarkoitet­tu­ja niin, että huoltoa­jo on sal­lit­tu. Mie­lenki­in­toa herät­ti se, että joku ton­tin omis­ta­ja on protestoin­ut sitä, että päällystei­den tekem­i­nen ton­til­la kuu­luu maan­omis­ta­jalle eikä kaupungille.