Van­taan pakkol­u­nas­tushässäkän innoit­ta­mana päätin kir­joit­taa kaupunki­maan arvos­ta ja ansiot­tomas­ta arvon­nousus­ta. Huono dekkarikir­jail­i­jan tavoin pal­jas­tan kir­joituk­sen johtopäätök­sen heti alus­sa: Suomes­sa pitäisi ottaa käyt­töön Yhdys­val­lois­sa nou­datet­ta­va kiinteistöveropolitiikka. 

Jokin aika sit­ten Kata­janokalla myyti­in tont­ti Kevalle noin 3 000 euron neliöhin­nal­la. Hehtaar­i­hin­ta siis 30 M€. Se on läh­es tuhat ker­taa enem­män kuin vas­taa­van maa­palan hin­ta vaikka­pa Inkoos­sa. Jokainen ymmärtää, että ton­tin hin­ta ei johtunut maan eri­no­maisu­ud­es­ta tuol­la ton­til­la vaan sen ympärille raken­netus­ta kaupungista. Tässä tapauk­ses­sa myyjänä oli Helsin­gin kaupun­ki, joten tältä osin kaik­ki meni oikein.

Kaupunki­maa on eri­laista omaisu­ut­ta kuin vaikka­pa peruna- tai pel­tomaa haja-asu­tusalueel­la. Maa­palan arvo riip­puu siitä, että se sijait­see täs­mälleen siinä mis­sä se on. Omis­ta­ja on siis erään­laises­sa monopoliasemassa.

Kaupunki­maa­ta ei voi valmis­taa lisää, joten se on myös luon­nos­taan niuk­ka hyödyke, jon­ka kohon­nut hin­ta ei lisää tarjontaa.

On järkevää, että keskeis­es­ti sijait­se­va maa on kallista, jot­ta sitä ei käytet­täisi tehot­tomasti, mut­ta markki­na­t­alouden logi­ikan kannal­ta on hyödytön­tä, että maan omis­ta­ja saa siitä suuria tulo­ja, kos­ka hän ei ole sitä maa­palaa tehnyt. Markki­na­t­aloudessa myyjän saa­mas­ta korkeas­ta hin­nas­ta on hyö­tyä vain, jos se inspiroi tuot­ta­maan lisää sitä, mis­tä mak­se­taan paljon.

Jokaiselle kuu­lukoon taloudelli­nen hyö­ty, joka koituu hänen omista tekemi­sistään, mut­ta ei hyö­tyä tois­t­en tai yhteiskun­nan tekemi­sistä. Aiem­min maan arvo todel­la riip­pui paljon siitä mitä omis­ta­ja oli tehnyt: miten tämä oli huole­ht­in­ut pel­lois­taan ja hoi­tanut met­siään. Siitä hyö­ty kuu­lui hänelle. Kaupunki­maan arvo riip­puu siitä, mitä ton­tin ulkop­uolel­la tapahtuu.

Kaupun­gin kasvu on kaupungille yleen­sä tap­pi­ol­lista, kos­ka se joutuu rak­en­ta­maan uusille alueille tiet, viemärit, ratikat, koulut, päiväkodit ja kaiken muun. Tulo­ja tulee taas raken­nu­soikeu­den myyn­nistä. Niitä ei tulisi ilman kun­nan tekemiä investoin­te­ja.  Aja­tus, että veron­mak­sa­jat rahoit­taisi­vat menot ja onnekas maan­omis­ta­ja saisi tulot lyhen­tämät­tömänä itselleen, on täysin epäloogi­nen. Ilman kun­nan investoin­te­ja ei olisi raken­nu­soikeut­ta mitä myy­dä. Hyö­dyn investoin­nista tulisi kuu­lua sille, joka on investoin­nin tehnyt.

Hallinnol­lisil­la päätök­sil­lä luo­dut omaisu­udet eivät ole markki­na­t­alout­ta, ellei kor­rup­tio­ta kat­so­ta osak­si markkinataloutta

Kaavoit­ta­ja voi tehdä yhdestä maa-alas­ta miljoonien arvoisen kaavoit­ta­mal­la siihen korkei­ta ker­rostalo­ja ja viereis­es­tä maa­palas­ta läh­es arvot­toman kaavoit­ta­mal­la sen puis­tok­si. Sil­lä, että hallinnol­lisil­la päätök­sil­lä tehdään toi­sista rikkaista ja toi­sista köy­hiä, ei ole mitään tekemistä markki­na­t­alouden kanssa, elleivät sit­ten kaupung­in­val­tu­us­to­jen päätök­set ole kau­pan. Sel­l­ainen käytän­tö kuu­luu ros­vokap­i­tal­is­mi­in, johon voi tutus­tua vaikka­pa Venäjäl­lä, jos­sa Putinin kaver­it ovat rikas­tuneet tätä kaut­ta paljon. Län­si­mais­sa on yleen­sä lähdet­ty siitä, etteivät kaavoitushyödyt kuu­lu ainakaan lyhen­tämät­töminä maan­omis­ta­jalle. Näin on myös Suomen lainsäädännössä.

Olisi kovin kor­rup­tio­herkkää, jos kaavoit­ta­ja todel­la voisi jael­la kym­me­nien miljoonien lot­topot­te­ja sinne tänne. Näin on myös käynyt.

Espoon kaavoitus­ta 1970-luvul­la on oikein väitöskir­jas­sa (en mui­ta lähdet­tä enää) luon­nehdit­tu kor­rup­tiove­toisek­si, eikä tältä ikeeltä väl­tyt­ty Helsingis­säkään. Kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­nan puheen­jo­hta­ja oli aikanaan Yler­mi Runko (Elan­to + Haka) ja vara­puheen­jo­hta­ja Saton johta­ja. Kun tämä Saton johta­ja jäi eläk­keelle, hän erosi lau­takun­nas­ta ja hänen seu­raa­jak­seen nimitet­ti­in hänen seu­raa­jansa Satossa. Ei kävisi enää.

Espoos­sa aikanaan kolme suur­in­ta puoluet­ta, kokoomus, demar­it ja Lib­er­aalit edus­ti­vat kukin omaa raken­nus­li­iket­tään. Suku­laiseni sai­vat tutus­tua Espoon käytän­töön, kun van­ha suku­laiseni kuoli ja häneltä jäi suurehko kesämökki­tont­ti Espoon Nokkalas­sa. Per­i­jät halu­si­vat sille omakotikaa­van. Kaavoit­ta­ja vas­tasi, että täl­lä alueel­la Espoo kaavoit­taa vain Hakan omis­ta­maa maa­ta, joten tei­dän on myytävä tont­ti Hakalle.

Raidein­vestoin­nin tuot­to kap­i­tal­isoituu maan hintaan

Sanoin yllä, että kaupunki­maan valmis­tus on lopetet­tu. Itse asi­as­sa ei ole. Hyvää kaupunki­maa­ta voi valmis­taa rak­en­ta­mal­la pikaratikkalin­jan, metron tai lähili­iken­teen junaradan.

Jos maan hin­taa ei sään­nöstel­lä ­– eikä kan­na­ta sään­nöstel­lä – hyö­ty raidey­htey­destä kap­i­tal­isoituu läh­es kokon­aan maan hin­taan. Pane­mal­la vähän mutkat suorik­si voi jopa sanoa, että jos raidein­vestoin­ti ei nos­ta maan arvoa investoin­nin ver­ran, investoin­ti on kan­nat­tam­a­ton.[1]

Helsin­ki las­kee saa­vansa Kru­unuratikkaan käyt­tämistään rahoista noin puo­let takaisin Kru­unuvuoren­ran­nan kohon­neina tont­ti­t­u­loina. Tämän lisäk­si Laa­jasa­lon nykyiset asun­non­o­mis­ta­jat saa­vat voit­toa asun­to­jen­sa arvon­nousus­ta suun­nilleen sata miljoon­aa euroa ehkä lop­ul­ta enem­mänkin. Suurin piirtein kan­nat­ta­va han­ke siis. Tai hyvinkin kan­nat­ta­va, kos­ka ratik­ka mah­dol­lis­taa huo­mat­tavasti lisärak­en­tamista Laa­jasa­los­sa, mikä ei ole mukana näis­sä luvuissa.

En tiedä espoolais­ten laskelmia Län­simetron kan­nat­tavu­ud­es­ta, mut­ta pelkästään van­ho­jen asun­to­jen arvoa metro­radan var­res­sa se näyt­tää Helsin­gin Sanomien mukaan nos­ta­neen noin neljän­nesmil­jardil­la, sil­lä tarkku­udel­la kuin pystyin sen min­uutis­sa laske­maan. (50 000 as x 50 m²/as x 100 €/ma = 250 M€). Muun Espoon veron­mak­sa­jat tuke­vat metron vaiku­tus­pi­iris­sä asu­via huomattavasti.

Tässäkin on merkit­tävä kan­nustin­vi­nouma. Radan rak­en­tamiseen on kaupungilla varaa vain uus­tuotan­toalueille, kos­ka niistä saa rahat takaisin. Sik­si van­ho­jen kaupungi­nosien liiken­nein­vestoin­nit jäävät retu­perälle, kos­ka niistä koitu­va hyö­ty joudut­taisi­in lahjoit­ta­maan asun­non­o­mis­ta­jille. Ei ole hyvä kaupun­gin toimivu­u­den kannalta.

Van­taal­la on nyt riita siitä, kenelle kuu­luu maan arvon kym­menker­tais­tu­mi­nen Kehäradan ansios­ta. Kehärataan val­tio ja kun­ta ovat investoi­neet yhteen­sä läh­es 800 M€. Lain­säädän­tömme antaa kun­nalle paljon mah­dol­lisuuk­sia rahas­taa hyö­ty itselleen. Keinot eivät kuitenkaan muo­dos­ta loogista kokonaisuutta.

1)      Kun­ta voi päät­tää kaavoit­taa vain kun­nan omis­ta­maa maa­ta. Näin on menetel­lyt Oulun kaupun­ki. Helsin­gin Sanomat, joka nyt vaatii maan­omis­ta­jille pikavoit­toa, on mon­een ker­taan kehunut Oulun menet­te­lyä. Tämä ei kuitenkaan ole opti­maal­ista, sil­lä se vääristää yhdyskun­taraken­net­ta. Pahin esimerk­ki tästä on Tam­pereen Her­van­ta, joka raken­net­ti­in niin kauas kuin raken­net­ti­in, vaik­ka maa­ta olisi ollut lähempänäkin – mut­ta yksi­tyisen omistamana.

2)      Kun­nal­la on oikeus rahas­taa mak­simis­saan 60 % kaavoitushyödys­tä infra­struk­tu­urikus­tan­nusten peit­tämisek­si. Van­taal­la noi­ta kus­tan­nuk­sia oli pelkästään kehäradas­ta niin paljon, että lasku­tuk­selle on hyvät perus­teet. Van­taan olisi ollut ehkä järkevämpi käyt­tää lunas­tuk­sen sijas­ta kaavoitushyö­dyn leikkaus­ta, mut­ta sil­lä ei olisi saatu alueelle han­ki­tuk­si virkistysaluetta.

Hert­toniemen teol­lisu­usalueel­la kaavoitet­ti­in varas­toraken­nuk­sia rahakkaik­si asun­to­ton­teik­si. Yksi omis­ta­jista ei suos­tunut mak­samaan kaavoitushyödys­tä. Niin­pä hänen tont­tin­sa pysyy varas­to­tont­ti­na asuinalueen keskel­lä. (Huo­masin pykäli­in tutustues­sani, että olisi ollut mah­dol­lisu­us myös pakot­taa hänet tähän sopimuk­seen, mut­ta näin ei Helsingis­sä jostain syys­tä menetellä.)

3)      Kun­ta voi lunas­taa maan. Lunas­tush­in­taa määrät­täessä voidaan kaavoitushyö­ty jät­tää kor­vaa­mat­ta kokon­aan. Hin­ta voi perus­tua maan arvon seit­semän vuot­ta ennen lunas­tus­menet­te­lyn käyn­nistämistä, mikä on vähin­täänkin epämääräis­es­ti san­ot­tu. Mitä täl­lä tarkoite­taan? Tässä Van­taan tapauk­ses­sa maan arvo las­ket­ti­in siis vuo­den 2009 tilanteesta. Kehärataa ei ollut sil­loin raken­net­tu, mut­ta sen rak­en­tamis­es­ta oli tehty päätös. (Tämän kir­joituk­sen lopus­sa on lunas­tus­lain 31 §, jota näis­sä tapauk­sis­sa sovelletaan.)

4)      Aluer­ak­en­tamis­sopimuk­set. Aiem­min kun­ta sopi koko asuinalueen rak­en­tamis­es­ta raken­nus­li­ik­keen kanssa. Tämä rak­en­si myös kadut, viemärit, päiväkodit ja koulut. Vas­tasi siis menoista mut­ta sai myös tulot. Lop­putu­los ei ollut kovin hyvä, joten tästä on luovut­tu. Nyt tosin osta­jat mak­saisi­vat myös laadus­ta, joten tulos ei olisi yhtä tasaisen har­maa kuin 1960-luvul­la. Käytän­tö antaisi yksi­noikeu­den hyvin suurille rakennusliikkeille.

5)      Maan­omis­ta­jat mak­sa­vat radan. Kun­ta tekee sopimuk­sen maan­omis­ta­jien kanssa radas­ta ja nämä rahoit­ta­vat sen ja saa­vat radan tuo­man hyö­dyn itselleen. Näin menetel­lään monis­sa mais­sa, mut­ta Suomes­sa lain­säädän­tö ei tätä mah­dol­lista, kos­ka sopimuk­seen ei voi ketään velvoit­taa, jol­loin vapaa­matkus­ta­jaon­gel­ma tuhoaa koko ajatuksen.

Näistä tavoista ei muo­dos­tu mitään loogista kokon­aisu­ut­ta. Asian peri­aat­teel­lista puol­ta on käsitel­ty jokaisen toimen­piteen kohdal­la erik­seen ja ratkaistu se eri taval­la. Mitä johdon­mukaisu­ut­ta nyt esimerkik­si on siinä, että kaavoitus­sopimuk­sel­la voidaan leika­ta kaavoitushyödys­tä 60 % ja lunas­tus­toim­i­tuk­sel­la koko kaavoitushyö­ty.  Olisi hyvä ratkaista peri­aate­ta­sol­la, kenelle maan ansioton arvon­nousu kuu­luu ja soveltaa tätä peri­aatet­ta kaut­ta koko lainsäädännön.

Kiin­teistövero leikkaisi asun­to­jen hin­to­jen nousua

Eräs varakas yri­tysjo­hta­ja ihmetteli min­ulle, miten hänen asun­ton­sa Man­hat­tanil­la mak­soi vähem­män kuin Wes­t­endis­sä. Saat­u­aan kiin­teistövero­la­pun hän ymmär­si. Yhdys­val­lois­sa kaupunki­maan arvo leikataan Yhdys­val­lois­sa yhteiskun­nalle kiin­teistöverol­la, joka on sitä korkeampi, mitä arvokkaampi on sijain­ti. Hänelle korkeas­ta kiin­teistöveros­ta ei ollut mitään hait­taa. Jos vero olisi ollut alem­pi, olisi hin­ta ollut vas­taavasti korkeampi.

Ostimme vai­moni kanssa asun­non Kata­janokalta vuon­na 1997. Muu­timme pienem­pään asun­toon vuon­na 2018 ja myimme Kata­janokan asun­non. Sen arvo oli nous­sut 21 vuodessa noin 2 000 € kuus­sa. Tämä ansioton voit­to ei meitä paljon läm­mit­tänyt, kos­ka myös uuden asun­non hin­ta oli nous­sut yhtä paljon. Jos olisimme muut­ta­neet Flori­daan, tuo olisi ollut puh­das­ta ja vero­ton­ta tuloa.

Täl­lainen asun­to­jen hin­to­jen nousu on epäter­vet­tä. Sille, että asum­i­nen on kalli­im­paa halu­tu­il­la alueil­la, ei voi mitään, ellei sit­ten ryhdytä huonon­ta­maan tarkoituk­sel­la asum­isolo­suhtei­ta. Ratkaisu tähän ja mon­een muuhunkin asi­aan olisi amerikkalaistyy­li­nen kiin­teistövero, joka verot­taisi osoit­teen hin­nan nousun yhteiskunnalle.

Vähän taloustiedet­tä: Jos kiin­teistövero on T ja korkokan­ta r, kiin­teistövero leikkaa asun­non arvoa T/r. Jos siis kiin­teistövero on 2 000 €/vuosi ja reaa­liko­rkokan­tana pide­tään kah­ta pros­ent­tia, vero alen­taa asun­non arvoa 100 000 €. Asumisen hin­taa uut­ta asun­toa ostaval­ta se ei nos­ta, kos­ka korkeam­paa yhtiö­vastiket­ta vas­taa alem­pi osto­hin­ta. Se ei nos­ta myöskään asun­noista perit­täviä vuokria. Van­ha asun­non omis­ta­ja toki näkee sen asumisen kallis­tu­mise­na ja vuokranan­ta­ja tulo­jen­sa piene­misenä, kos­ka hän ei ole päässyt ostaes­saan hyö­tymään alem­mas­ta hinnasta.

Olisi ollut hyvä, jos korkeaa, ton­tin todel­lista arvoa seu­raa­va kiin­teistövero olisi ollut käytössä, kun kan­takaupun­gin asun­to­jen hin­nat kään­tyivät nousu­un 1990-luvul­la jyrkkään nousu­un. Nyt ollaan vähän myöhässä, kos­ka jotkut ovat jo mak­sa­neet asun­noista huip­puhin­to­ja. Hei­dän osaltaan korkea kiin­teistövero olisi kohtuuton.

Nykyti­lanne on aivan väärin nuo­ria ikälu­okkia kohtaan. Asumis­es­ta Helsin­gin kan­takaupungis­sa on tulos­sa perin­nölli­nen rälssioikeus. Vain ne saa­vat asua, jot­ka tai joiden van­hem­mat ymmär­sivät ostaa asun­non ajoissa.

Kiin­teistövero ja raideinvestointi

Palataan kysymyk­seen kenelle raidein­vestoin­nin tuot­ta­ma hyö­ty kuuluu?

Koko ongel­ma ratkeaisi ton­tin todel­liseen arvoon perus­tu­val­la kiin­teistöverol­la. Van­taalaista tilaa ei tarvit­sisi lunas­taa kun­nalle, kos­ka kun­ta saisi kor­vauk­sen radan tuot­ta­mas­ta hyödys­tä kohon­neena kiin­teistöverona. Espoos­sa muut espoolaiset eivät jou­tu­isi sub­ven­toimaan metro-Espoon van­ho­jen asun­to­jen omis­ta­jien asun­to­jen arvon­nousua. Helsin­ki saisi Kru­unuratikalle tuot­toa pait­si tont­ti­t­u­loista omis­ta­mal­taan maal­ta myös van­ho­jen asun­to­jen omis­ta­jil­ta. Joukkoli­iken­nein­vestoin­nit, joil­la paran­netaan van­ho­jen asuinaluei­den liiken­neolo­ja, mak­saisi­vat nekin itsen­sä, jol­loin kaupun­ki ei keskit­ty­isi vain uus­tuotan­toaluei­den raideinvestointeihin.

Siis elämästä kalli­im­paa ja lisää vero­ja? Ei kaupun­ki niitä vero­ja maa­han kaivaisi. Helsingis­sä voitaisi­in kun­taveroa laskea hyvinkin kahdel­la pros­en­til­la saat­ta­mal­la kiin­teistövero ajan tasalle.

Peri­aat­teessa kiin­teistöveron pitäisi kohdis­tua vain maapo­h­jan arvoon, ei siihen, kuin­ka hyvän raken­nuk­sen ton­tille on rak­en­tanut. Maapo­h­jan vero on hai­ta­ton, mut­ta raken­nuk­seen kohdis­tu­va vero saa rak­en­ta­maan vähem­män ja huonompaa.

Tulon­jako kyl­lä muut­tuisi. Vuokral­la asu­vat ja ne, joiden omis­tusasun­to on vuokra­ton­til­la, voit­taisi­vat. Heitä kiin­teistövero ei koskisi, mut­ta kun­taveron alen­t­a­mi­nen kyl­lä. Omaisu­us­tu­loil­la elävien kiin­teistövero nousisi, mut­ta he eivät hyö­ty­isi kun­taveron laskus­ta, kos­ka eivät sitä maksa.

Jonkin ver­ran kaupungis­sa asu­vat jäi­sivät keskimäärinkin voitolle, kos­ka muualle muut­ta­va voisi viedä rahaa mukanaan vähem­män ja muual­la asu­vat asun­to­jen omis­ta­jat menet­täi­sivät tulo­jaan, mut­ta eivät hyö­ty­isi kun­tavero laskuista.

Tai sit­ten kaupunki­laiset häviäi­sivät. Jos pääkaupunkiseudun kun­nat lask­i­si­vat reip­paasti kun­taveroaan, Suomen Keskus­tan puolue­toimis­tol­la kek­sit­täisin välit­tömästi, että niiltä on siir­ret­tävä rahaa maakun­ti­in, jos­sa kun­taverot ovat paljon korkeampia. Eivät ymmärtäisi tai siis eivät halu­aisi ymmärtää, että kun­taveron laskus­ta huoli­mat­ta kaupunki­lais­ten mak­samien vero­jen määrä ei lask­isi vaan siir­ty­isi yhdestä veros­ta toiseen.

Ei Amerikas­sakaan kaik­ki ole hyvin 

Rehellisyy­den nimis­sä san­ot­takoon, ettei kiin­teistöveron sovelt­a­mi­nen Yhdys­val­lois­sakaan ole niin ihanteel­lista kuin annan yllä ymmärtää. Maas­sa on pop­ulis­tisen poli­ti­ikan nimis­sä ammut­tu jär­jestelmään hirveä määrä type­r­iä aukko­ja ja poikkeuk­sia. Mei­dän kan­nat­taisi ottaa kiin­teistövero käyt­töön niin kuin ekon­o­mistit ovat sitä Yhdys­val­lois­sa aja­neet, ei niin kuin se on siel­lä käytän­nön tasol­la toteutettu.

Kali­for­ni­as­sa esimerkik­si on päätet­ty, että kiin­teistöveron poh­jana ole­va arvo pitää määräy­tyä osto­hetken perus­teel­la eikä se saa nous­ta sen jäl­keen, ennen kuin kiin­teistö taas myy­dään seu­raavalle. Tämä aiheut­taa val­ta­van ja hyvin haitallisen muut­toveron, jos asun­to­jen arvo nousee, kuten se Kali­for­ni­as­sa nousee. Jos muu­tat, joudut mak­samaan korkeam­paa veroa.

Lunastuslaki

31 §

Jos se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, korvaus on määrättävä vastaamaan sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta.

Kun valtiolle, kunnalle tai kuntayhtymälle hankitaan kiinteää omaisuutta tai pysyvä erityinen oikeus yhdyskuntarakentamista varten alueelta, jolle kunta on päättänyt laadittavaksi asemakaavan tai jonka asemakaavaa on päätetty muuttaa, ei kaavan laatimis- tai muuttamispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvonnousua oteta huomioon. Se osa arvonnoususta, joka vastaa yleisen hintatason kohoamista tai joka on muutoin aiheutunut muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, luetaan korvauksensaajan hyväksi.

Korvausta 2 momentin nojalla määrättäessä jätetään kuitenkin huomioon ottamatta maan arvonnousu enintään 7 vuotta lunastuksen vireillepanoa edeltäneestä päivästä lähtien.

 

[1] Tässä oletet­ti­in, että liiken­nöin­nin voitot eivät peitä pääo­maku­lua lainkaan. Jos peit­tävät, vähempi maan arvon­nousu vas­taavasti riittää.