Miten maapohjan ansiotonta arvonnousua pitäisi käsitellä?

Van­taan pakkol­u­nas­tushässäkän innoit­ta­mana päätin kir­joit­taa kaupunki­maan arvos­ta ja ansiot­tomas­ta arvon­nousus­ta. Huono dekkarikir­jail­i­jan tavoin pal­jas­tan kir­joituk­sen johtopäätök­sen heti alus­sa: Suomes­sa pitäisi ottaa käyt­töön Yhdys­val­lois­sa nou­datet­ta­va kiinteistöveropolitiikka. 

Jokin aika sit­ten Kata­janokalla myyti­in tont­ti Kevalle noin 3 000 euron neliöhin­nal­la. Hehtaar­i­hin­ta siis 30 M€. Se on läh­es tuhat ker­taa enem­män kuin vas­taa­van maa­palan hin­ta vaikka­pa Inkoos­sa. Jokainen ymmärtää, että ton­tin hin­ta ei johtunut maan eri­no­maisu­ud­es­ta tuol­la ton­til­la vaan sen ympärille raken­netus­ta kaupungista. Tässä tapauk­ses­sa myyjänä oli Helsin­gin kaupun­ki, joten tältä osin kaik­ki meni oikein.

Kaupunki­maa on eri­laista omaisu­ut­ta kuin vaikka­pa peruna- tai pel­tomaa haja-asu­tusalueel­la. Maa­palan arvo riip­puu siitä, että se sijait­see täs­mälleen siinä mis­sä se on. Omis­ta­ja on siis erään­laises­sa monopoliasemassa.

Kaupunki­maa­ta ei voi valmis­taa lisää, joten se on myös luon­nos­taan niuk­ka hyödyke, jon­ka kohon­nut hin­ta ei lisää tarjontaa.

On järkevää, että keskeis­es­ti sijait­se­va maa on kallista, jot­ta sitä ei käytet­täisi tehot­tomasti, mut­ta markki­na­t­alouden logi­ikan kannal­ta on hyödytön­tä, että maan omis­ta­ja saa siitä suuria tulo­ja, kos­ka hän ei ole sitä maa­palaa tehnyt. Markki­na­t­aloudessa myyjän saa­mas­ta korkeas­ta hin­nas­ta on hyö­tyä vain, jos se inspiroi tuot­ta­maan lisää sitä, mis­tä mak­se­taan paljon.

Jokaiselle kuu­lukoon taloudelli­nen hyö­ty, joka koituu hänen omista tekemi­sistään, mut­ta ei hyö­tyä tois­t­en tai yhteiskun­nan tekemi­sistä. Aiem­min maan arvo todel­la riip­pui paljon siitä mitä omis­ta­ja oli tehnyt: miten tämä oli huole­ht­in­ut pel­lois­taan ja hoi­tanut met­siään. Siitä hyö­ty kuu­lui hänelle. Kaupunki­maan arvo riip­puu siitä, mitä ton­tin ulkop­uolel­la tapahtuu.

Kaupun­gin kasvu on kaupungille yleen­sä tap­pi­ol­lista, kos­ka se joutuu rak­en­ta­maan uusille alueille tiet, viemärit, ratikat, koulut, päiväkodit ja kaiken muun. Tulo­ja tulee taas raken­nu­soikeu­den myyn­nistä. Niitä ei tulisi ilman kun­nan tekemiä investoin­te­ja.  Aja­tus, että veron­mak­sa­jat rahoit­taisi­vat menot ja onnekas maan­omis­ta­ja saisi tulot lyhen­tämät­tömänä itselleen, on täysin epäloogi­nen. Ilman kun­nan investoin­te­ja ei olisi raken­nu­soikeut­ta mitä myy­dä. Hyö­dyn investoin­nista tulisi kuu­lua sille, joka on investoin­nin tehnyt.

Hallinnol­lisil­la päätök­sil­lä luo­dut omaisu­udet eivät ole markki­na­t­alout­ta, ellei kor­rup­tio­ta kat­so­ta osak­si markkinataloutta

Kaavoit­ta­ja voi tehdä yhdestä maa-alas­ta miljoonien arvoisen kaavoit­ta­mal­la siihen korkei­ta ker­rostalo­ja ja viereis­es­tä maa­palas­ta läh­es arvot­toman kaavoit­ta­mal­la sen puis­tok­si. Sil­lä, että hallinnol­lisil­la päätök­sil­lä tehdään toi­sista rikkaista ja toi­sista köy­hiä, ei ole mitään tekemistä markki­na­t­alouden kanssa, elleivät sit­ten kaupung­in­val­tu­us­to­jen päätök­set ole kau­pan. Sel­l­ainen käytän­tö kuu­luu ros­vokap­i­tal­is­mi­in, johon voi tutus­tua vaikka­pa Venäjäl­lä, jos­sa Putinin kaver­it ovat rikas­tuneet tätä kaut­ta paljon. Län­si­mais­sa on yleen­sä lähdet­ty siitä, etteivät kaavoitushyödyt kuu­lu ainakaan lyhen­tämät­töminä maan­omis­ta­jalle. Näin on myös Suomen lainsäädännössä.

Olisi kovin kor­rup­tio­herkkää, jos kaavoit­ta­ja todel­la voisi jael­la kym­me­nien miljoonien lot­topot­te­ja sinne tänne. Näin on myös käynyt.

Espoon kaavoitus­ta 1970-luvul­la on oikein väitöskir­jas­sa (en mui­ta lähdet­tä enää) luon­nehdit­tu kor­rup­tiove­toisek­si, eikä tältä ikeeltä väl­tyt­ty Helsingis­säkään. Kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­nan puheen­jo­hta­ja oli aikanaan Yler­mi Runko (Elan­to + Haka) ja vara­puheen­jo­hta­ja Saton johta­ja. Kun tämä Saton johta­ja jäi eläk­keelle, hän erosi lau­takun­nas­ta ja hänen seu­raa­jak­seen nimitet­ti­in hänen seu­raa­jansa Satossa. Ei kävisi enää.

Espoos­sa aikanaan kolme suur­in­ta puoluet­ta, kokoomus, demar­it ja Lib­er­aalit edus­ti­vat kukin omaa raken­nus­li­iket­tään. Suku­laiseni sai­vat tutus­tua Espoon käytän­töön, kun van­ha suku­laiseni kuoli ja häneltä jäi suurehko kesämökki­tont­ti Espoon Nokkalas­sa. Per­i­jät halu­si­vat sille omakotikaa­van. Kaavoit­ta­ja vas­tasi, että täl­lä alueel­la Espoo kaavoit­taa vain Hakan omis­ta­maa maa­ta, joten tei­dän on myytävä tont­ti Hakalle.

Raidein­vestoin­nin tuot­to kap­i­tal­isoituu maan hintaan

Sanoin yllä, että kaupunki­maan valmis­tus on lopetet­tu. Itse asi­as­sa ei ole. Hyvää kaupunki­maa­ta voi valmis­taa rak­en­ta­mal­la pikaratikkalin­jan, metron tai lähili­iken­teen junaradan.

Jos maan hin­taa ei sään­nöstel­lä ­– eikä kan­na­ta sään­nöstel­lä – hyö­ty raidey­htey­destä kap­i­tal­isoituu läh­es kokon­aan maan hin­taan. Pane­mal­la vähän mutkat suorik­si voi jopa sanoa, että jos raidein­vestoin­ti ei nos­ta maan arvoa investoin­nin ver­ran, investoin­ti on kan­nat­tam­a­ton.[1]

Helsin­ki las­kee saa­vansa Kru­unuratikkaan käyt­tämistään rahoista noin puo­let takaisin Kru­unuvuoren­ran­nan kohon­neina tont­ti­t­u­loina. Tämän lisäk­si Laa­jasa­lon nykyiset asun­non­o­mis­ta­jat saa­vat voit­toa asun­to­jen­sa arvon­nousus­ta suun­nilleen sata miljoon­aa euroa ehkä lop­ul­ta enem­mänkin. Suurin piirtein kan­nat­ta­va han­ke siis. Tai hyvinkin kan­nat­ta­va, kos­ka ratik­ka mah­dol­lis­taa huo­mat­tavasti lisärak­en­tamista Laa­jasa­los­sa, mikä ei ole mukana näis­sä luvuissa.

En tiedä espoolais­ten laskelmia Län­simetron kan­nat­tavu­ud­es­ta, mut­ta pelkästään van­ho­jen asun­to­jen arvoa metro­radan var­res­sa se näyt­tää Helsin­gin Sanomien mukaan nos­ta­neen noin neljän­nesmil­jardil­la, sil­lä tarkku­udel­la kuin pystyin sen min­uutis­sa laske­maan. (50 000 as x 50 m²/as x 100 €/ma = 250 M€). Muun Espoon veron­mak­sa­jat tuke­vat metron vaiku­tus­pi­iris­sä asu­via huomattavasti.

Tässäkin on merkit­tävä kan­nustin­vi­nouma. Radan rak­en­tamiseen on kaupungilla varaa vain uus­tuotan­toalueille, kos­ka niistä saa rahat takaisin. Sik­si van­ho­jen kaupungi­nosien liiken­nein­vestoin­nit jäävät retu­perälle, kos­ka niistä koitu­va hyö­ty joudut­taisi­in lahjoit­ta­maan asun­non­o­mis­ta­jille. Ei ole hyvä kaupun­gin toimivu­u­den kannalta.

Van­taal­la on nyt riita siitä, kenelle kuu­luu maan arvon kym­menker­tais­tu­mi­nen Kehäradan ansios­ta. Kehärataan val­tio ja kun­ta ovat investoi­neet yhteen­sä läh­es 800 M€. Lain­säädän­tömme antaa kun­nalle paljon mah­dol­lisuuk­sia rahas­taa hyö­ty itselleen. Keinot eivät kuitenkaan muo­dos­ta loogista kokonaisuutta.

1)      Kun­ta voi päät­tää kaavoit­taa vain kun­nan omis­ta­maa maa­ta. Näin on menetel­lyt Oulun kaupun­ki. Helsin­gin Sanomat, joka nyt vaatii maan­omis­ta­jille pikavoit­toa, on mon­een ker­taan kehunut Oulun menet­te­lyä. Tämä ei kuitenkaan ole opti­maal­ista, sil­lä se vääristää yhdyskun­taraken­net­ta. Pahin esimerk­ki tästä on Tam­pereen Her­van­ta, joka raken­net­ti­in niin kauas kuin raken­net­ti­in, vaik­ka maa­ta olisi ollut lähempänäkin – mut­ta yksi­tyisen omistamana.

2)      Kun­nal­la on oikeus rahas­taa mak­simis­saan 60 % kaavoitushyödys­tä infra­struk­tu­urikus­tan­nusten peit­tämisek­si. Van­taal­la noi­ta kus­tan­nuk­sia oli pelkästään kehäradas­ta niin paljon, että lasku­tuk­selle on hyvät perus­teet. Van­taan olisi ollut ehkä järkevämpi käyt­tää lunas­tuk­sen sijas­ta kaavoitushyö­dyn leikkaus­ta, mut­ta sil­lä ei olisi saatu alueelle han­ki­tuk­si virkistysaluetta.

Hert­toniemen teol­lisu­usalueel­la kaavoitet­ti­in varas­toraken­nuk­sia rahakkaik­si asun­to­ton­teik­si. Yksi omis­ta­jista ei suos­tunut mak­samaan kaavoitushyödys­tä. Niin­pä hänen tont­tin­sa pysyy varas­to­tont­ti­na asuinalueen keskel­lä. (Huo­masin pykäli­in tutustues­sani, että olisi ollut mah­dol­lisu­us myös pakot­taa hänet tähän sopimuk­seen, mut­ta näin ei Helsingis­sä jostain syys­tä menetellä.)

3)      Kun­ta voi lunas­taa maan. Lunas­tush­in­taa määrät­täessä voidaan kaavoitushyö­ty jät­tää kor­vaa­mat­ta kokon­aan. Hin­ta voi perus­tua maan arvon seit­semän vuot­ta ennen lunas­tus­menet­te­lyn käyn­nistämistä, mikä on vähin­täänkin epämääräis­es­ti san­ot­tu. Mitä täl­lä tarkoite­taan? Tässä Van­taan tapauk­ses­sa maan arvo las­ket­ti­in siis vuo­den 2009 tilanteesta. Kehärataa ei ollut sil­loin raken­net­tu, mut­ta sen rak­en­tamis­es­ta oli tehty päätös. (Tämän kir­joituk­sen lopus­sa on lunas­tus­lain 31 §, jota näis­sä tapauk­sis­sa sovelletaan.)

4)      Aluer­ak­en­tamis­sopimuk­set. Aiem­min kun­ta sopi koko asuinalueen rak­en­tamis­es­ta raken­nus­li­ik­keen kanssa. Tämä rak­en­si myös kadut, viemärit, päiväkodit ja koulut. Vas­tasi siis menoista mut­ta sai myös tulot. Lop­putu­los ei ollut kovin hyvä, joten tästä on luovut­tu. Nyt tosin osta­jat mak­saisi­vat myös laadus­ta, joten tulos ei olisi yhtä tasaisen har­maa kuin 1960-luvul­la. Käytän­tö antaisi yksi­noikeu­den hyvin suurille rakennusliikkeille.

5)      Maan­omis­ta­jat mak­sa­vat radan. Kun­ta tekee sopimuk­sen maan­omis­ta­jien kanssa radas­ta ja nämä rahoit­ta­vat sen ja saa­vat radan tuo­man hyö­dyn itselleen. Näin menetel­lään monis­sa mais­sa, mut­ta Suomes­sa lain­säädän­tö ei tätä mah­dol­lista, kos­ka sopimuk­seen ei voi ketään velvoit­taa, jol­loin vapaa­matkus­ta­jaon­gel­ma tuhoaa koko ajatuksen.

Näistä tavoista ei muo­dos­tu mitään loogista kokon­aisu­ut­ta. Asian peri­aat­teel­lista puol­ta on käsitel­ty jokaisen toimen­piteen kohdal­la erik­seen ja ratkaistu se eri taval­la. Mitä johdon­mukaisu­ut­ta nyt esimerkik­si on siinä, että kaavoitus­sopimuk­sel­la voidaan leika­ta kaavoitushyödys­tä 60 % ja lunas­tus­toim­i­tuk­sel­la koko kaavoitushyö­ty.  Olisi hyvä ratkaista peri­aate­ta­sol­la, kenelle maan ansioton arvon­nousu kuu­luu ja soveltaa tätä peri­aatet­ta kaut­ta koko lainsäädännön.

Kiin­teistövero leikkaisi asun­to­jen hin­to­jen nousua

Eräs varakas yri­tysjo­hta­ja ihmetteli min­ulle, miten hänen asun­ton­sa Man­hat­tanil­la mak­soi vähem­män kuin Wes­t­endis­sä. Saat­u­aan kiin­teistövero­la­pun hän ymmär­si. Yhdys­val­lois­sa kaupunki­maan arvo leikataan Yhdys­val­lois­sa yhteiskun­nalle kiin­teistöverol­la, joka on sitä korkeampi, mitä arvokkaampi on sijain­ti. Hänelle korkeas­ta kiin­teistöveros­ta ei ollut mitään hait­taa. Jos vero olisi ollut alem­pi, olisi hin­ta ollut vas­taavasti korkeampi.

Ostimme vai­moni kanssa asun­non Kata­janokalta vuon­na 1997. Muu­timme pienem­pään asun­toon vuon­na 2018 ja myimme Kata­janokan asun­non. Sen arvo oli nous­sut 21 vuodessa noin 2 000 € kuus­sa. Tämä ansioton voit­to ei meitä paljon läm­mit­tänyt, kos­ka myös uuden asun­non hin­ta oli nous­sut yhtä paljon. Jos olisimme muut­ta­neet Flori­daan, tuo olisi ollut puh­das­ta ja vero­ton­ta tuloa.

Täl­lainen asun­to­jen hin­to­jen nousu on epäter­vet­tä. Sille, että asum­i­nen on kalli­im­paa halu­tu­il­la alueil­la, ei voi mitään, ellei sit­ten ryhdytä huonon­ta­maan tarkoituk­sel­la asum­isolo­suhtei­ta. Ratkaisu tähän ja mon­een muuhunkin asi­aan olisi amerikkalaistyy­li­nen kiin­teistövero, joka verot­taisi osoit­teen hin­nan nousun yhteiskunnalle.

Vähän taloustiedet­tä: Jos kiin­teistövero on T ja korkokan­ta r, kiin­teistövero leikkaa asun­non arvoa T/r. Jos siis kiin­teistövero on 2 000 €/vuosi ja reaa­liko­rkokan­tana pide­tään kah­ta pros­ent­tia, vero alen­taa asun­non arvoa 100 000 €. Asumisen hin­taa uut­ta asun­toa ostaval­ta se ei nos­ta, kos­ka korkeam­paa yhtiö­vastiket­ta vas­taa alem­pi osto­hin­ta. Se ei nos­ta myöskään asun­noista perit­täviä vuokria. Van­ha asun­non omis­ta­ja toki näkee sen asumisen kallis­tu­mise­na ja vuokranan­ta­ja tulo­jen­sa piene­misenä, kos­ka hän ei ole päässyt ostaes­saan hyö­tymään alem­mas­ta hinnasta.

Olisi ollut hyvä, jos korkeaa, ton­tin todel­lista arvoa seu­raa­va kiin­teistövero olisi ollut käytössä, kun kan­takaupun­gin asun­to­jen hin­nat kään­tyivät nousu­un 1990-luvul­la jyrkkään nousu­un. Nyt ollaan vähän myöhässä, kos­ka jotkut ovat jo mak­sa­neet asun­noista huip­puhin­to­ja. Hei­dän osaltaan korkea kiin­teistövero olisi kohtuuton.

Nykyti­lanne on aivan väärin nuo­ria ikälu­okkia kohtaan. Asumis­es­ta Helsin­gin kan­takaupungis­sa on tulos­sa perin­nölli­nen rälssioikeus. Vain ne saa­vat asua, jot­ka tai joiden van­hem­mat ymmär­sivät ostaa asun­non ajoissa.

Kiin­teistövero ja raideinvestointi

Palataan kysymyk­seen kenelle raidein­vestoin­nin tuot­ta­ma hyö­ty kuuluu?

Koko ongel­ma ratkeaisi ton­tin todel­liseen arvoon perus­tu­val­la kiin­teistöverol­la. Van­taalaista tilaa ei tarvit­sisi lunas­taa kun­nalle, kos­ka kun­ta saisi kor­vauk­sen radan tuot­ta­mas­ta hyödys­tä kohon­neena kiin­teistöverona. Espoos­sa muut espoolaiset eivät jou­tu­isi sub­ven­toimaan metro-Espoon van­ho­jen asun­to­jen omis­ta­jien asun­to­jen arvon­nousua. Helsin­ki saisi Kru­unuratikalle tuot­toa pait­si tont­ti­t­u­loista omis­ta­mal­taan maal­ta myös van­ho­jen asun­to­jen omis­ta­jil­ta. Joukkoli­iken­nein­vestoin­nit, joil­la paran­netaan van­ho­jen asuinaluei­den liiken­neolo­ja, mak­saisi­vat nekin itsen­sä, jol­loin kaupun­ki ei keskit­ty­isi vain uus­tuotan­toaluei­den raideinvestointeihin.

Siis elämästä kalli­im­paa ja lisää vero­ja? Ei kaupun­ki niitä vero­ja maa­han kaivaisi. Helsingis­sä voitaisi­in kun­taveroa laskea hyvinkin kahdel­la pros­en­til­la saat­ta­mal­la kiin­teistövero ajan tasalle.

Peri­aat­teessa kiin­teistöveron pitäisi kohdis­tua vain maapo­h­jan arvoon, ei siihen, kuin­ka hyvän raken­nuk­sen ton­tille on rak­en­tanut. Maapo­h­jan vero on hai­ta­ton, mut­ta raken­nuk­seen kohdis­tu­va vero saa rak­en­ta­maan vähem­män ja huonompaa.

Tulon­jako kyl­lä muut­tuisi. Vuokral­la asu­vat ja ne, joiden omis­tusasun­to on vuokra­ton­til­la, voit­taisi­vat. Heitä kiin­teistövero ei koskisi, mut­ta kun­taveron alen­t­a­mi­nen kyl­lä. Omaisu­us­tu­loil­la elävien kiin­teistövero nousisi, mut­ta he eivät hyö­ty­isi kun­taveron laskus­ta, kos­ka eivät sitä maksa.

Jonkin ver­ran kaupungis­sa asu­vat jäi­sivät keskimäärinkin voitolle, kos­ka muualle muut­ta­va voisi viedä rahaa mukanaan vähem­män ja muual­la asu­vat asun­to­jen omis­ta­jat menet­täi­sivät tulo­jaan, mut­ta eivät hyö­ty­isi kun­tavero laskuista.

Tai sit­ten kaupunki­laiset häviäi­sivät. Jos pääkaupunkiseudun kun­nat lask­i­si­vat reip­paasti kun­taveroaan, Suomen Keskus­tan puolue­toimis­tol­la kek­sit­täisin välit­tömästi, että niiltä on siir­ret­tävä rahaa maakun­ti­in, jos­sa kun­taverot ovat paljon korkeampia. Eivät ymmärtäisi tai siis eivät halu­aisi ymmärtää, että kun­taveron laskus­ta huoli­mat­ta kaupunki­lais­ten mak­samien vero­jen määrä ei lask­isi vaan siir­ty­isi yhdestä veros­ta toiseen.

Ei Amerikas­sakaan kaik­ki ole hyvin 

Rehellisyy­den nimis­sä san­ot­takoon, ettei kiin­teistöveron sovelt­a­mi­nen Yhdys­val­lois­sakaan ole niin ihanteel­lista kuin annan yllä ymmärtää. Maas­sa on pop­ulis­tisen poli­ti­ikan nimis­sä ammut­tu jär­jestelmään hirveä määrä type­r­iä aukko­ja ja poikkeuk­sia. Mei­dän kan­nat­taisi ottaa kiin­teistövero käyt­töön niin kuin ekon­o­mistit ovat sitä Yhdys­val­lois­sa aja­neet, ei niin kuin se on siel­lä käytän­nön tasol­la toteutettu.

Kali­for­ni­as­sa esimerkik­si on päätet­ty, että kiin­teistöveron poh­jana ole­va arvo pitää määräy­tyä osto­hetken perus­teel­la eikä se saa nous­ta sen jäl­keen, ennen kuin kiin­teistö taas myy­dään seu­raavalle. Tämä aiheut­taa val­ta­van ja hyvin haitallisen muut­toveron, jos asun­to­jen arvo nousee, kuten se Kali­for­ni­as­sa nousee. Jos muu­tat, joudut mak­samaan korkeam­paa veroa.

Lunastuslaki
31 §
Jos se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, korvaus on määrättävä vastaamaan sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta.
Kun valtiolle, kunnalle tai kuntayhtymälle hankitaan kiinteää omaisuutta tai pysyvä erityinen oikeus yhdyskuntarakentamista varten alueelta, jolle kunta on päättänyt laadittavaksi asemakaavan tai jonka asemakaavaa on päätetty muuttaa, ei kaavan laatimis- tai muuttamispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvonnousua oteta huomioon. Se osa arvonnoususta, joka vastaa yleisen hintatason kohoamista tai joka on muutoin aiheutunut muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, luetaan korvauksensaajan hyväksi.
Korvausta 2 momentin nojalla määrättäessä jätetään kuitenkin huomioon ottamatta maan arvonnousu enintään 7 vuotta lunastuksen vireillepanoa edeltäneestä päivästä lähtien.

 

[1] Tässä oletet­ti­in, että liiken­nöin­nin voitot eivät peitä pääo­maku­lua lainkaan. Jos peit­tävät, vähempi maan arvon­nousu vas­taavasti riittää.

46 vastausta artikkeliin “Miten maapohjan ansiotonta arvonnousua pitäisi käsitellä?”

  1. Jokaiselle kuu­lukoon taloudelli­nen hyö­ty, joka koituu hänen omista tekemi­sistään, mut­ta ei hyö­tyä tois­t­en tai yhteiskun­nan tekemisistä 

    On hie­man kyseenalaista, että ‘tois­t­en’ tekemi­sistä aiheutu­va arvon­nousu kuu­luisi täysimääräis­es­ti val­ti­olle tai kun­nille. Kaavoit­ta­mi­nen yksinään kun ei nos­ta kaupunki­maan arvoa. Esimerkik­si vaik­ka Kaskinen.
    Kaupunki­maan arvo nousee, kun kaupunki­in raken­netaan (ase­makaa­van mukaan tai siitä poiketen). Osa rak­en­tamis­es­ta tapah­tuu julk­isin varoin, mut­ta merkit­tävä osa yksi­ty­isin varoin. Kollek­ti­ivi­nen yksi­tyi­nen investoin­ti lop­pu­jen lopuk­si aiheut­taa maan arvon nousemisen. Oikeu­den­mukaista olisi laskea tälle investoin­nille asialli­nen tuot­to, sen yli menevän arvon­nousun kon­fiskoin­ti on ehkä hyväksyt­tävää. Jos joku pitää tont­tia rak­en­ta­mat­tomana, ei tapah­du investoin­tia eikä siten oikeut­ta tuottoonkaan.

    Vastaa

    1. Ei tuo argu­ment­tisi oikein kumon­nut väitet­tä. Sanoit, ettei arvon­nousu johdu kun­nan investoin­neista (kadut, infra, ratikat) vaan tois­t­en kun­ta­lais­ten tekemistä investoin­neista (raken­nuk­set) Eikö se pidä sil­loin jakaa tois­t­en kun­ta­lais­ten kesken, joi­ta taas edus­taa kunta.

      Vastaa

      1. Osmo Soin­in­vaara:
        Ei tuo argu­ment­tisi oikein kumon­nut väitet­tä. Sanoit, ettei arvon­nousu johdu kun­nan investoin­neista (kadut, infra, ratikat) vaan tois­t­en kun­ta­lais­ten tekemistä investoin­neista (raken­nuk­set) Eikö se pidä sil­loin jakaa tois­t­en kun­ta­lais­ten kesken, joi­ta taas edus­taa kunta. 

        Raken­nuk­sia rak­en­ta­vat yleen­sä oikeushenkilöt kuten yri­tyk­set (jot­ka toki viime kädessä omis­ta­vat luon­nol­liset henkilöt), kun­ta edus­taa kun­nan henkilöjäseniä. Nämä joukot eivät ole yhtenevät.

    2. Teo­ri­as­sa opti­maa­li­nen ratkaisu olisi sub­ven­toi­da jokaista rak­en­ta­jaa sil­lä määräl­lä, kun hän aiheut­taa muiden kuin omien tont­tien arvon­nousua mut­ta vas­taavasti verot­taa tämä arvon­nousu kokon­aan pois näiltä muil­ta tont­tien omis­ta­jil­ta. (Oman ton­tin arvon­nousun osalta voidaan joko kat­soa, että sitä ei sub­ven­toi­da eikä verote­ta tai vai­h­toe­htois­es­ti sen osalta tulee saman suu­ru­inen sub­ven­tio ja vero, jot­ka kumoa­vat toisen­sa; kumpi vaan tun­tuu selkeämmältä.)

      Vastaa

  2. O.S:“onnekas maan­omis­ta­ja saisi tulot lyhen­tämät­tömänä itselleen, on täysin epälooginen. ”

    Maan­omis­ta­jana vil­jeli­jä on onneton, jos joutuu luop­umaan tuotan­tovä­li­neestään (pel­to, met­sä), eikä saa kuin lasken­nal­lisen arvon mukaisen kor­vauk­sen. Ensisi­jaiseti tulisi toimia niin, että vil­jeli­jä saa tilalle yhtä paljon vil­jelyalaa jostain muual­ta. Jos se on huonom­paa ja kauem­pana talouskeskuk­ses­ta, niin ero­tus tulee arvot­taa ja kor­va­ta viljelijälle.
    Tämä on oikeus ja kohtu­us ja näin toim­i­taan tilusjär­jeste­lyis­sä. Eikä muuten saa tulo­ja lyhen­tämät­töminä itselleen, vaan val­tio verot­taa raskaim­man jälkeen.

    Vastaa

      1. Ongel­mana on tässä se, että Uudel­la­maal­la kaik­keen maao­maisu­u­den hin­taan sisäl­tyy speku­laa­tio tulev­as­ta kaavoituk­ses­ta. Vaik­ka kyse olisi met­sä­maas­ta, jon­ka rak­enu­soikeus on jyvitet­ty muille ton­teille, tämä raken­nu­soikeudeton met­sä voi myöhem­min saa­da kaa­van esimerkik­si poli­it­tisen käh­min­nän kaut­ta. Tämä speku­laa­tio johtaa siihen, että myös raken­nu­soikeudet­toma­l­la maal­la on tuot­toar­voaan korkeampi arvo. Muuten­han pel­to olisi Van­taal­la saman­hin­taista kuin vaikka­pa yhtä vil­ja­van Varsi­nais-Suomen peräkylillä. 

        Maanvil­jeli­jän pitää pakkol­u­nas­tuk­sen yhtey­dessä kuitenkin saa­da käypä kor­vaus maas­ta. Paras tapa antaa kor­vaus olisi antaa muut­tokus­tan­nuk­set, uud­is­raken­nuk­set ym. kulut kat­ta­va raha­sum­ma sekä sama­nar­voinen maati­la esim. Halikos­ta. Täl­löin vil­jeli­jä saisi saman tuot­toar­von omaisu­udelleen, mut­tei pää­sisi hyö­tymään maan speku­lati­ivis­es­ta arvosta.

      2. Eras­totenes alek­san­dri­alainen: Paras tapa antaa kor­vaus olisi antaa […] sama­nar­voinen maati­la esim. Halikosta.

        Parem­pi kuin antaa suo­raan maati­laa luon­toise­tu­na, olisi vaan antaa Halikon maati­laa vas­taa­va määrä rahaa lunas­tush­in­tana. Tilan voi sit­ten ostaa Halikos­ta tai mis­tä ikinä halu­aa tai tehdä rahal­la jotain muuta.

  3. Mon­et nuoret ovat juurikin osta­neet sen kalli­in asun­non. Heiltä siis halu­at romut­taa asun­non arvon? Te van­hat olette alun­perin osta­neet hal­val­la ja tiputte vain alkutilanteeseen

    Vastaa

  4. Kiin­teistöveron tulisi todel­lakin poh­jau­tua ennenkaikkea ton­tin arvoon, siis sijain­ti­in ja raken­nu­soikeu­den määrään ei siihen mil­lainen pytin­ki ton­til­la seisoo. Kun tont­ti on kaavoitet­tu ja infra raken­net­tu veron­mak­sa­jat ovat investointin­sa mak­sa­neet. Espoos­sa on ollut pitkään ongel­mana että teo­reet­ti­nen kaavoitet­tu tont­ti­varan­to on suuri mut­ta tont­te­ja on rak­en­ta­jille tar­jol­la niukasti. Jot­ta saadaan lisää tont­te­ja täy­tyy kaavoit­taa yhä etääm­mälle ja kun­nan rak­en­taa taas uut­ta infraa. Rak­en­ta­mat­tomat ton­tit seiso­vat tyhjän­pant­ti­na vuosikym­meniä kun perikun­nat ja muut keinot­teli­jat odot­ta­vat arvon­nousua. Jos kiin­teistövero menisi ton­tista eikä raken­nuk­ses­ta olisi tont­tien pih­taami­nen keinot­te­lu­tarkoituk­sis­sa vähin­täänkin kan­nat­ta­mat­tomam­paa ja ton­tit raken­net­taisi­in nopeammin.

    Vastaa

    1. Kate,
      Eikö Espoo sovel­la kolminker­taista kiin­teistöveroa rak­en­ta­mat­tomille ton­teille. Helsin­ki ainakin soveltaa. Luulin, että laki vaatii.

      Vastaa

      1. Kolminker­tainen kiin­teistövero melkein nol­las­ta on edelleen melkein nolla.

      2. Rak­entya­mat­toman ton­tin kiin­teistöveron poh­jana voisi pitää omis­ta­jan ilmoit­ta­maa arvoa. Se olisi myös omis­ta­jan ilmoi­tus siitä, mil­lä hin­nal­la kun­ta voi ton­tin lunas­taa, jos sitä ei määräa­jas­sa rakenneta.

      3. Espoos­sa (ja kasas­sa mui­ta Uuden­maan kun­tia) rak­en­ta­mat­toman raken­nu­s­paikan kiin­teistöveron on olta­va vähin­tään 3%-yks. suurem­pi kuin yleinen kiin­teistövero (mut­tei kuitenkaan korkeampi kuin 6%).

        Espoon kiin­teistövero­pros­en­tit ovat:

        Yleinen kiin­teistövero: 0,93%
        Vak­i­tuisen asun­non kiin­teistövero: 0,41%
        Muun asuin­raken­nuk­sen kiin­teistövero: 0,93%
        Yleishyödyl­lisen yhteisön kiin­teistövero: 0%
        Rak­en­ta­mat­toman ton­tin kiin­teistövero: 3,93%
        Voimalaitos-raken­nuk­sen kiin­teistövero: 0,93%

  5. “Kun­ta voi päät­tää kaavoit­taa vain kun­nan omis­ta­maa maa­ta. Näin on menetel­lyt Oulun kaupun­ki. Helsin­gin Sanomat, joka nyt vaatii maan­omis­ta­jille pikavoit­toa, on mon­een ker­taan kehunut Oulun menet­te­lyä. Tämä ei kuitenkaan ole opti­maal­ista, sil­lä se vääristää yhdyskun­taraken­net­ta. Pahin esimerk­ki tästä on Tam­pereen Her­van­ta, joka raken­net­ti­in niin kauas kuin raken­net­ti­in, vaik­ka maa­ta olisi ollut lähempänäkin – mut­ta yksi­tyisen omistamana.”

    Syy sille, että Her­van­taan raken­net­ti­in, oli kyl­lä taloudessa. Mut­ta ei syy ainakaan yksi­no­maan kai ollut kyl­lä maan­omis­tuk­sel­li­sis­sa asiois­sa. Keskeinen syy sille, mik­si juuri Her­van­taan ruvet­ti­in rak­en­ta­maan, kun halut­ti­in edullisia asun­to­ja, löy­tyy kat­so­ma­l­la kart­taa, ja myös geol­o­gista kart­taa. Her­van­ta sijait­see mäel­lä ja se on geolo­gial­taan monin paikoin helposti/edullisesti raken­net­tavis­sa ole­vaa maapo­h­jaa. Lähempänä Tam­peen keskus­taa olisi ollut myös paikko­ja rak­en­taa, mut­ta mon­es­sa näistä vai­h­toe­hdoista ongel­mana oli 1960- ja 1970-luvul­la pait­si maan­omis­tus, myös maapo­h­jan raken­net­tavu­u­teen liit­tyvät kus­tan­nuk­set sil­loin käytet­tävis­sä olleil­la tekni­ikoil­la. Esimerkik­si mon­et keskus­taa lähel­lä olleet pel­tomaat oli­vat pääosin kalli­ita paikko­ja rak­en­taa ker­rostalo­tuotan­non kannal­ta. Niitä on raken­net­tu pien­taloil­la ja jois­sain tapauk­sis­sa myös ker­rostalo­ja tehden, mut­ta viimek­si maini­tus­sa tapauk­ses­sa rak­en­t­a­mi­nen on merkin­nyt varsin kalli­ita perus­tamiskus­tan­nuk­sia edullisimpi­in rak­en­tami­s­paikkoi­hin verrattuna.

    Her­van­nas­sa maapo­h­ja nähti­in sopi­vak­si edullisu­u­teen tähdän­neelle ker­rostalo­jen mas­sat­uotan­nolle. Lisäk­si kaa­vat tehti­in edullisen rak­en­tamisen ehdoil­la. Mon­en ker­rostalon seinien paikat Her­van­nan 1970-luvun raken­nuk­sis­sa on ilmeis­es­ti määritel­lyt se, mihin torni­nos­turi on suun­nitel­tu asetet­tavak­si, sil­lä tavoit­teena oli taloudel­lisen tuotan­non hengessä se, että mah­dol­lisim­man mon­ta raken­nus­ta saati­in pystyyn samaa ker­ran pystytet­tyä torni­nos­turia hyödyntäen.

    Nyky­isin Her­van­ta on kas­vanut kiin­ni Tam­pereen keskus­tan kaupunki­rak­en­teeseen, ja kaupun­ki on laa­jen­tunut ja laa­jen­tu­mas­sa lisää Her­van­nas­ta jo eteen­päinkin. Her­van­ta-Tam­pereen keskus­ta ‑raiti­o­tien käyt­tööno­ton myötä Her­van­ta on jatkos­sa entistä tiivi­im­mässä yhtey­dessä myös Tam­pereen keskus­taan. Asun­to­jen hin­to­jen osalta Her­van­ta on yhä Tam­pereen edullisim­mas­ta päästä ole­vaa aluet­ta. 1970-luvun edullis­es­ti raken­net­tu­jen ker­rostalo­jen hin­tata­sot ovat yhä kai keskimäärin halvem­pia kuin mitä asun­to­jen hin­nat ovat sen aikakau­den kalli­im­mal­la raken­ne­tuis­sa talois­sa muual­la Tam­pereel­la, vaik­ka liiken­teel­lis­es­ti Her­van­nas­ta on muo­dos­tunut Tam­pereen kakkoskeskus, jos­ta on varsin laa­ja julkisen liiken­teen palve­lu­tar­jon­ta eri suun­ti­in Tam­peretta, ja myös suo­rat julkiset liiken­ney­htey­det mm. Helsinkiin.

    Vastaa

    1. iii:
      Nyky­isin Her­van­ta on kas­vanut kiin­ni Tam­pereen keskus­tan kaupunki­rak­en­teeseen, ja kaupun­ki on laa­jen­tunut ja laa­jen­tu­mas­sa lisää Her­van­nas­ta jo eteen­päinkin. Her­van­ta-Tam­pereen keskus­ta ‑raiti­o­tien käyt­tööno­ton myötä Her­van­ta on jatkos­sa entistä tiivi­im­mässä yhtey­dessä myös Tam­pereen keskus­taan. Asun­to­jen hin­to­jen osalta Her­van­ta on yhä Tam­pereen edullisim­mas­ta päästä ole­vaa aluet­ta. 1970-luvun edullis­es­ti raken­net­tu­jen ker­rostalo­jen hin­tata­sot ovat yhä kai keskimäärin halvem­pia kuin mitä asun­to­jen hin­nat ovat sen aikakau­den kalli­im­mal­la raken­ne­tuis­sa talois­sa muual­la Tam­pereel­la, vaik­ka liiken­teel­lis­es­ti Her­van­nas­ta on muo­dos­tunut Tam­pereen kakkoskeskus, jos­ta on varsin laa­ja julkisen liiken­teen palve­lu­tar­jon­ta eri suun­ti­in Tam­peretta, ja myös suo­rat julkiset liiken­ney­htey­det mm. Helsinkiin. 

      Her­van­nan suure­na etu­na on yliopis­tokam­pus. Tämän vuok­si lähiön väestörakenne on paljon nor­maalia lähiötä edullisem­pi, ja nyt, kun ensim­mäi­nen asukas­sukupolvi on jo van­huk­sia, myös ikärakenne on nor­maali ja sosi­aal­is­ten ongelmien taso siedet­tävä. Kaverin vaimo oli Etelä-Her­van­nas­sa las­ten­tarhanopet­ta­jana. Puo­let lap­sista oli maa­han­muut­ta­jia. Surkut­telin, että työn täy­tyy olla raskas­ta. Ei kuulem­ma ollut; lapset oli­vat Etelä-Her­van­nan omakoti- ja riv­i­taloista ja van­hem­mat kiinalaisia ja intialaisia insinööriper­heitä. Helpom­pia lap­sia ei voin­ut toivoa.

      Vastaa

  6. Käsit­tääk­seni tähän ongel­maan on tar­tut­tu ja meille on tulos­sa Amerikan­jär­jestelmääkin parem­pi kiin­teistövero­tus alka­en vuodelta 2022 toimitet­ta­va kiin­teistövero­tus. 2022 pain­opiste siir­tynee maapo­h­jaan ja vero­tusar­vot kiin­teistökaup­pati­las­toi­hin perustuen. Van­hoista huonom­mista käytän­nöistä johtuen jää mon­en­laisia ansiot­to­mia voit­ta­jia ja häviäjiä.
    Pääkaupunkiseudun osalta kiin­teistöver­ou­ud­is­tus olisi val­ta­va paran­nus. Muual­la tulee ongelmia kuten “gol­fos­akeilmiö”: kiin­teistöt ovat valmi­ik­si edullisia, kau­pat harv­inaisia, vero­tusar­vo voi olla (suh­teel­lis­es­ti) paljonkin pielessä todel­lis­es­ta arvosta->aina sil­loin­täl­löin kiin­teistövero vetää kiin­teistön todel­lisen arvon (ainakin tilapäis­es­ti) pakkaselle ja kiin­teistö jää jonkun pahaa-aav­is­ta­mat­toman omistukseen.
    Esimerkik­si: paljonko euron tont­te­ja myyvät pikkukun­nat otta­vat euron ton­tista kiin­teistöveroa? Onko taso nor­maali ~1% eli 1 euro­cent­ti vuodessa. Enpä usko? Käytän­nössä ne otta­vat niistä kiin­teistöveroa sen normisa­tasen vuodessa eli efek­ti­ivi­nen kiin­teistövero­pros­ent­ti on 10000%. Kun­tien on olta­va valmi­ita luop­umaan näistä astronomi­sista kiin­teistövero­pros­en­teis­taan. Nyt kaik­ki odot­ta­vat “vesikielel­lä” että vero­tusar­vou­ud­is­tus nos­taa kiin­teistövero­ker­tymää, mut­ta arvaan, että haja-asu­tusalueel­la ker­tymä ei nouse.

    Vastaa

    1. On yritet­ty väit­tää, ettei tont­tien hin­to­je tiede­tä, kun tyhjil­lä ton­teil­la ei käy­dä kaup­paa. Heh! Ikään kuin ton­tin arvoa ei voisi päätel­lä asun­to­jen hin­noista. Niil­lä kyl­lä käy­dään kaup­paa. Jos kah­ta saman­laista asun­toa myy­dään paikas­sa A hin­taan 400 000 eruoa ja paikas­sa B hin­taan 300 000 euroa, ton­tin hin­to­jen ero on 100 000 euroa tämän asun­non osalta.

      Vastaa

    2. Ros­mo: kau­pat harvinaisia

      Vero­tusar­von määrit­tämisen apuna voi käyt­tää myös vuokrien suuruutta.

      Vastaa

    3. Itse asun pienessä kun­nas­sa. Kun­ta myy uusia tont­te­ja muu­ta­mal­la eurol­la neliömetri, ja maapo­h­jan vero­tusar­vo on noin puo­let tuos­ta. Eli tyyp­ilis­es­tä omakoti­ton­tista mak­se­taan veroa alle kymme­nen euroa vuodessa. Kiin­teistövero muo­dos­tuu tuol­loin läh­es kokon­aan raken­nusten arvos­ta, kuten täm­möisessä kun­nas­sa oikein onkin.

      Ei kun­ta päätä nytkään tont­ti­maan arvoa. Sen määrit­tää maan­mit­taus­laitos ja maaseudul­la postinu­meroalue on ihan tarpeek­si tark­ka työkalu.

      Vastaa

    4. Haja-asu­tusaluei­den ton­teil­la ei ole juuri arvoa. 

      Jos kun­ta myy tont­te­ja eurol­la niin minus­ta se on hyvä arvio ton­tin kiin­teistöveron hin­naksi. Mik­si kukaan edes mak­saisi ton­tista enem­pää, jos niitä saisi eurolla?

      Jos kun­ta halu­aa parem­paa kiin­teistöveroa, sen pitäisi kaavoit­taa sel­l­aiselle alueelle, että niistä halu­taan jotain maksaakin.

      Vastaa

  7. Minus­ta tässä on vaarana, että yksilön oikeudet ja vapauk­sia jyrätään liiak­si. Julki­nen val­ta ottaa itselleen uhkasakko­jen ja ran­gais­tusten voimal­la itselleen val­lan määrätä mitä raken­netaan, mil­loin ja minne. Sit­ten se vielä ulos­mit­taa rak­en­tamisen hyö­dyn itselleen. Mik­si meil­lä aina ajatel­laan näin­päin? Toises­sa maail­mas­sa voisi ajatel­la niin­päin, että Helsin­ki ei olisi yhtään mitään ilman meitä asukkai­ta ja sik­si kaupun­gin on mak­set­ta­va meille asukkaille siitä että me tuomme asumal­la kaupunki­in tämän ansiot­toman arvon­nousun. Ei, meil­lä ajatel­laan aina niin­päin että julki­nen val­ta on keskiössä päät­tämässä ja rahavir­to­ja hallinnoimas­sa ja kansalaiset jos­sain sivu­o­sis­sa toteut­ta­mas­sa ja mak­samas­sa julkisen­val­lan hieno­ja hankkeita.

    Vastaa

    1. Etkö ollenkaan pelkää sitä lahjon­nan ja väärin pelaamisen maail­maa, johon joudumme, jos kaavoit­ta­jan kynä voi lahjoit­taa jollekin yri­tyk­selle satamiljoon­aa euroa?

      Vastaa

      1. Kyl­lä pelkään. Nähdäk­seni kun­nol­lisel­la kiin­teistöverol­la esim. tapaus Vantaa/Saras olisi hoitunut hyvin: jokainen tietäisi jo nyt, että kuka ikinä sitä pitääkin, joutuu siitä tule­vaisu­udessa mak­samaan korkei­ta kiinteistöveroja->sen arvo olisi alhainen jo nyt. Ehkä yksi tarvit­ta­va toimen­pide on varmis­taa, että kiin­teistöver­ou­ud­is­tus tapah­tuu ja sit­ten käyn­nistää siihen liit­tyvä kauhukampanja->landlordit vapi­se­vat pelosta->pelko kap­i­tal­isoituu hin­toi­hin mah­dol­lisim­man aikaisin ja ansiot­tomat voitot ja tap­pi­ot minimoituvat.

      2. Kaavoitus hiiteen tai julkealle sek­to­rille kaavoitu­soikeu­den sijaan kaavoitusvelvol­lisu­us (ts. velvol­lisu­us hyväksyä maan­omis­ta­jan esit­tämä kaa­va elleivät eri­tyisen paina­vat syyt estä tätä — kuten vaik­ka pil­ven­pi­irtäjän kaavoit­ta­mi­nen kiitoradan päähän).

      3. ksee:
        Kaavoitus hiiteen tai julkealle sek­to­rille kaavoitu­soikeu­den sijaan kaavoitusvelvollisuus 

        Niin. Jos googlaa “Tokyo afford­able hous­ing” niin tulee paljon jut­tu­ja, joiden teesi on, että noin tosi­aan saa aikaan riit­tävän tar­jon­nan ja kohtu­ullisen hin­tata­son (toimin­ut jopa Tokion kaltaises­sa äver­iäässä ja suures­sa kaupungis­sa). Hin­tana on seka­va kaupunkiku­va. Län­tisessä maail­mas­sa ml. USA on tapana suun­nitel­la kaupun­git huolel­la ja sub­ven­toi­da kysyn­tää. Näin saadaan toimi­vat kaupun­git, mut­ta hin­tana siitä on asun­top­u­la ja korkeat asumiskustannukset.

      4. Ros­mo: Län­tisessä maail­mas­sa ml. USA on tapana suun­nitel­la kaupun­git huolel­la ja sub­ven­toi­da kysyn­tää. Näin saadaan toimi­vat kaupun­git, mut­ta hin­tana siitä on asun­top­u­la ja korkeat asumiskustannukset.

        Piilaak­sos­sa mm. Apple on luvan­nut 2,5 mrd USD asun­top­u­lan helpot­tamisek­si ja myös muil­la teknolo­gia­jäteil­lä (Google, Face­book) on ollut valmi­ut­ta saman suu­ru­us­lu­okan ohjelmi­in. Vaan eipä käy kaavoit­ta­jille — itseasi­as­sa moni alueen kun­nista on tiuken­tanut kieto­ja omakoti­talo­tont­tien lohkomi­sista tai muut­tamis­es­ta rivi- tai (aivan kamalaa) kerrostalottonteiksi.

        Mut­ta kun näin suo­ma­lais­es­ta näkökul­mas­ta kun­nalli­nen itsemääräämis- ja kaavoitu­soikeus ovat ei pelkästään pyhiä vaan myös erit­täin fik­su­ja ja vält­tämät­tömiä asi­a­ta, niin eihän Piilaak­sonkaan tilanteessa voi olla mitään väärää. Kaavoita­jat ja kun­tapäät­täjät ovat kaiken inhimil­lisen ere­htyvyy­den yläpuolella…

      5. Osmo Soin­in­vaara:
        Etkö ollenkaan pelkää sitä lahjon­nan ja väärin pelaamisen maail­maa, johon joudumme, jos kaavoit­ta­jan kynä voi lahjoit­taa jollekin yri­tyk­selle satamiljoon­aa euroa?

        Eikö pikem­minkin voisi sanoa, että mihin lahjon­nan ja väärin pelaamisen maail­maan palaamme? Toivon, että olet oike­as­sa antaes­sasi kir­joituk­ses­sa ymmärtää, että tämä kor­rup­tio kaavoituk­ses­ta on pääkaupunkiseudun puolel­la kadon­nut. Oma­l­ta kohdal­tani olen niin kyyni­nen, että en usko mitään muut­tuneen muual­la kuin toim­intatavois­sa, kos­ka yhtä ain­oa­ta jät­ti­tuomio­ta tästä kor­rup­tios­ta en muista näh­neeni ja ilman tämänkaltaista ulkoa tule­vaa painet­ta kor­rup­tio har­voin itses­tään organ­isaa­tion toim­intatavoista ja kult­tuurista häviää.

        Tämä Van­taal­la pakkol­u­nastet­tu tont­ti­han on taval­laan hyvä esimerk­ki: ellen väärin muista, kyseinen tont­ti olti­in myymässä rak­en­tamista varten jo hyvä tovi sit­ten hin­nal­la, jon­ka ton­tin omis­ta­jat oli­vat hyväksyneet, mut­ta kau­pan ehtona oli alueen kaavoit­ta­mi­nen ja Van­taan kaupun­ki jät­ti kaavoit­tamisen tekemät­tä johtaen kau­pan raukeamiseen. Nyt sit­ten alue on kaavoitet­tu ja yhtäkkiä Van­taan kaupun­ki toteaakin lunas­ta­vansa sen itselleen merkit­tävästi pienem­mäl­lä hin­nal­la kuin mitä tämä yri­tys oli siitä aikaisem­min tar­jon­nut. Me voimme pohtia blo­gis­tan­ian kuplas­sa opti­maal­isia kaavoitushyö­tyjä sun mui­ta vaik­ka kuin­ka, mut­ta tämä tari­na näil­lä fak­toil­la on jokaisen suo­ma­laisen help­po ymmärtää ja Van­taan kaupun­gin on mah­do­ton pää­tyä tämän tari­nan sankarik­si, vaik­ka perus­teet alueen kaavoit­tamisen viivyt­tämiselle oli­si­vat kuin­ka hyvät.

    2. Ros­mo: Minus­ta tässä on vaarana, että yksilön oikeudet ja vapauk­sia jyrätään liiak­si. Julki­nen val­ta ottaa itselleen uhkasakko­jen ja ran­gais­tusten voimal­la itselleen val­lan määrätä mitä raken­netaan, mil­loin ja minne.

      Osmon ehdo­tushan oli korkeampi ja parem­min maan markki­na-arvoa seu­raa­va kiin­teistövero. Aikamoi­sen aja­tus­loikan siitä tarvit­see, että pää­tyy tuo­hon uhkakuvaasi.

      Vastaa

      1. Ossi Sare­so­ja: Osmon ehdo­tushan oli korkeampi ja parem­min maan markki­na-arvoa seu­raa­va kiin­teistövero. Aikamoi­sen aja­tus­loikan siitä tarvit­see, että pää­tyy tuo­hon uhkakuvaasi. 

        Eiköhän maan markki­na-arvoakin seu­raa­va kiin­teistövero kään­ty­isi lop­ul­ta esimerkik­si siitä kuin­ka julki­nen val­ta potkii kaik­ki yhtään yrit­tävät maan­rakoon vero­tuk­sel­laan, ainakin tiet­ty­jen piirien retoriikassa.
        Sitä pait­si lop­putu­los on sama, Osmon peräänku­u­lut­ta­mas­sa kiin­teistövero­ma­llis­sa julki­nen toim­i­ja ihan samaan tapaan ‘ryöstää’ arvon toisil­ta, jos siis halu­aa kut­sua vero­tus­ta ryöstämisek­si. Täl­löin tosin kaavoit­ta­ja voi hyvin kaavoit­taa muulle kuin julkises­ti omis­te­tulle maalle sil­lä reak­ti­ivisem­pi kiin­teistövero ohjaisi osan luo­dus­ta arvos­ta julkiselle toim­i­jalle. Täl­lä taas olisi nähdäk­seni paljonkin posi­ti­ivisia vaiku­tuk­sia, julkisel­lakin puolel­la tun­tuu välil­lä raha kovasti polt­tel­e­van taskussa.

        Osmon ehdot­ta­ma kiin­teistövero­ma­lli on kyl­lä absolu­ut­tisem­pi parem­pi mon­es­sakin mielessä jo pelkästään markki­na­t­alouden peri­aat­tei­den puoles­ta. Välil­lä kyl­lä täy­tyy ihail­la kuin­ka USA:ssa joskus on jotkut asi­at osat­tu tehdä niin hyvin, vaik­ka tuskin hei­dänkään malli täysin ongel­ma­ton on joka tapauksessa.

      2. Stadist: Eiköhän maan markki­na-arvoakin seu­raa­va kiin­teistövero kään­ty­isi lop­ul­ta esimerkik­si siitä kuin­ka julki­nen val­ta potkii kaik­ki yhtään yrit­tävät maan­rakoon vero­tuk­sel­laan, ainakin tiet­ty­jen piirien retoriikassa.

        Ros­mon uhkaku­va­han oli se, että julki­nen val­ta alka­isi päät­tämään, mitä raken­netaan ja minne (oletet­tavasti suurem­mas­sa määrin kuin nyt).

  8. Ros­mol­la on myös ajatusvirhe.

    Arvon­nousu tulee *uusista* asukkaista, ei van­hoista. Jos jollekin maan arvon­nousus­ta pitäisi jotain tuol­la perus­teel­la mak­saa, niin uusille Helsinki­in tuli­joille. Mut­ta asun­to­jen hin­to­jen nousus­ta hyö­tyvät eniten ne, jot­ka oli­vat paikalla jo iät ja ajat sitten. 

    Eli pitäisikö Ros­mon mielestä kiin­teistöveron tuot­to lahjoit­taa kaupunki­in muut­taneille? Hehän sen arvon­nousun tekevät.

    Vastaa

  9. Asun­toku­plien jälkeinen kra­pu­la tullee koven­e­maan — kuplahin­toi­hin perus­tu­va kiin­teistövero romaut­taa asun­to­jen hin­nat suh­teessa alem­mak­si kuin mihin ne muuten putoaisi­vat. Kiin­teistöveron selek­ti­ivisil­lä alen­nuk­sil­la elvyt­tämi­nen taas tun­tu­isi kovin regres­si­iviseltä (huom tässäkin kor­rup­tioris­ki!): omis­tusasu­jat hyö­tyvät, vuokranan­ta­jat hyö­tyvät, mut­ta vuokralais­ten asuinkus­tan­nuk­si­in asti hyö­ty tuskin val­uu. Kun­taveroakin pitäisi sit­ten nos­taa taan­tu­mas­sa. Toden­näköis­es­ti tämä on siis juuri se ratkaisu johon val­taapitävät kokoomus ja vihreät päätyvät.

    Vai onko aja­tus, että korko­ta­so pysyy täältä ikuisu­u­teen nol­lata­sol­la, laina­mar­gin­aalit alle pros­entin, eivätkä asun­to­jen hin­nat pääkaupunkiseudul­la enää koskaan putoa?

    Vastaa

    1. Jos kiin­teistövero seu­raa markki­nahin­to­ja, putoaa sekin asun­to­jen hin­to­jen mukana.

      Vastaa

      1. Kyl­lä. Kiin­teistövero, joka perus­tuu myyn­ti­hin­toi­hin sisältää loogisen virheen, kos­ka kiin­teistöveron tarkoi­tus on pois­taa hintaeroja.
        Teo­ri­as­sa oikea kiin­teistövero on sel­l­ainen, joka tasaa maan hinan samak­si kaikkial­la kaupungis­sa. Tosi­asi­as­sa ei kuitenkaan niin, kos­ka ton­tille raken­net­ta­vat raken­nuk­set vaikut­ta­vat alueen hin­tata­soon. Ne ovat siis itse aiheutet­tu­ja toisin kuin sijainti.

  10. Nyt alkoi kiin­nos­ta­maan tuo mainit­se­masi väitöskir­ja Espoon kaavoituk­ses­ta. Mikäli et muista kir­joit­ta­jaa muis­tatko edes väitöskir­jan aihet­ta tai sitä mille yliopis­tolle se oli tehty?

    Vastaa

    1. Siitä on aikaa — ahkä 10 vuot­ta — ja se kos­ki tietysti kaavoitus­ta laa­jem­mal­la tasolla.
      Mut­ta ker­to­muk­sia Espoon vil­listä lännestä löytää mis­tä vain.
      Erän Espoon kaupuk­isu­un­nit­telu­lau­takun­nan jäsen, joka oli pudon­nut val­tu­us­tos­ta, valit­ti, että kun hän oli tapansa mukaan juh­lin­ut rav­in­to­las­sa ja kui­tan­nun raken­nus­li­ik­keen mak­sa­jak­si, tämä onneton lähet­ti laskut hänelle takaisin vain, kos­ka oli pudon­nut valtuustosta.

      Vastaa

      1. Osmo Soin­in­vaara:
        Siitä on aikaa – ahkä 10 vuot­ta – ja se kos­ki tietysti kaavoitus­ta laa­jem­mal­la tasolla.
        Mut­ta ker­to­muk­sia Espoon vil­listä lännestä löytää mis­tä vain.
        Erän Espoon kaupuk­isu­un­nit­telu­lau­takun­nan jäsen, joka oli pudon­nut val­tu­us­tos­ta, valit­ti, että kun hän oli tapansa mukaan juh­lin­ut rav­in­to­las­sa ja kui­tan­nun raken­nus­li­ik­keen mak­sa­jak­si, tämä onneton lähet­ti laskut hänelle takaisin vain, kos­ka oli pudon­nut valtuustosta.

        Tämä osit­tain joh­tui siitä että 1950–70 ‑luvul­la Espoon kaupungilla (kaup­palal­la, maalaiskun­nal­la …) ei ollut varaa rak­en­taa tarvit­tavaa infraa ja kun­nal­lis­tekni­ikkaa uusi­in lähiöi­hin vaan raken­nus­li­ik­keet mak­soi­vat sen eli rak­en­si­vat koko lähiöin katu­ineen, vesi­jo­htoi­neen, kouluineen kaikki­neen oma­l­la rahal­laan ja keräsi voitot asun­to­jen myyn­nistä. Ei siinä “poli­ti­ikkaa” tarvittu. 

        Sama kuvio tois­tui Van­taal­la ja mon­es­sa muus­sakin kaupungis­sa. Helsin­gin ei tarvin­nut kos­ka kaupun­ki omisti itse maa-alueet ja rak­en­si kun­nal­lis­tekni­ikan lähiöi­hin. Naa­purikun­nis­sa gryn­der­it jou­tu­i­v­at osta­maan maansa yksi­ty­isiltä kos­ka kun­ta ei omis­tanut mitään.

        Yleis­es­ti ottaen olen kuul­lut että raken­nusala oli kaikkein kor­rup­toitunein siihen aikaan.

    2. Lau­ri: Nyt alkoi kiin­nos­ta­maan tuo mainit­se­masi väitöskir­ja Espoon kaavoituk­ses­ta. Mikäli et muista kir­joit­ta­jaa muis­tatko edes väitöskir­jan aihet­ta tai sitä mille yliopis­tolle se oli tehty? 

      Haku­sanoil­la espoo kaavoitus löy­tyy tietokan­noista vain muu­ta­ma väitöskir­ja, joista toden­näköisim­mältä vaikut­taa (myöhem­män Espoon kaupung­in­museon johta­jan) Timo Tuomen väitöskir­ja Kaupunkiku­van muu­tok­set: suo­ma­lais­ten kaupunkikeskus­to­jen suun­nit­telun tavoit­tei­den ja todel­lisu­u­den kohtaamis­es­ta toisen maail­man­so­dan lopus­ta 1960-luvun puo­liväli­in (Helsin­gin yliopis­to, 2005). Oliko se se?

      “Tutkimuk­sen aiheena on kaupunkikeskus­to­jen suun­nit­telun tavoit­tei­den ja suo­ma­laisen todel­lisu­u­den kohtaami­nen viidessä suo­ma­laises­sa kaupungis­sa (Helsin­ki, Lahti, Joen­suu, Oulu ja Espoo) toisen maail­man­so­dan lopus­ta 1960-luvun puo­liväli­in. Tutkimuskysymyk­senä on, mil­laisia kaupunkiku­val­lisia päämääriä suun­nit­telijoil­la oli keskus­to­jen suh­teen ja miten niitä perustelti­in. Lisäk­si tarkastel­laan tieteel­lisen tiedon merk­i­tys­tä yhteiskun­nal­lises­sa päätök­sen­teossa, samoin rak­en­tamisen mit­takaavaa, kaupunkiku­van hier­arki­aa, tilakäsi­tys­ten muu­tos­ta, liiken­nekysymyk­siä ja kan­sain­välisiä suun­nit­telu­un vaikut­tanei­ta vaikut­tei­ta. Tutkimus on laa­dit­tu siten, että se kiin­nos­ta­nee alan tutk­i­joiden ja kaupunkisu­un­nit­telijoiden lisäk­si myös laa­jem­paa lukijakuntaa.”

      Vastaa

  11. Todel­la eri­no­mainen kir­joi­tus. Miten tämän sanoman vain saisi päät­täjille per­ille ja kiin­teistöveron muu­tok­sen aikaan. Vähän sama ilmiö on “suurten” kaupunkien naa­purikun­nat, jot­ka eivät halua mitään yhteistyötä keskuskun­nan kanssa, man­sikat kyl­lä poim­i­taan mielu­usti. Esimerkkinä vaikka­pa Turku. Entäpä jos Turkua ei olisi lainkaan? Paljonko olisi asukkai­ta Kaari­nas­sa ja Liedos­sa? Mil­lainen tie veisi Helsinki­in, mis­sä olisi lähin rautatiease­ma, lento­kent­tä, sata­ma, teat­ter­it, kaup­pakeskuk­set… Ne ovat niitä Turun tuo­mia arvon­nousua naapureille.

    Vastaa

  12. Miten maan arvon­nousu hiih­tokeskuk­sis­sa tulisi jakaa?

    Kaik­ki kun­nia hänelle joka on keksinyt ensim­mäisen hiih­to­hissin alueelle rakentaa?
    Kun­ta rak­en­taa kun­nal­lis­tekni­ikan ja kiin­teistövero­ja ker­tyy pitkäl­lä viiveellä.
    Osa maa-alueista ei ole rin­neyrit­täjän eikä kun­nan hallinnas­sa. Jos koko vuori olisi val­tion (Met­sähal­li­tuk­sen), niin sopan häm­men­täjiä olisi vähemmän.

    Vastaa

  13. “Peri­aat­teessa kiin­teistöveron pitäisi kohdis­tua vain maapo­h­jan arvoon, ei siihen, kuin­ka hyvän raken­nuk­sen ton­tille on rak­en­tanut. Maapo­h­jan vero on hai­ta­ton, mut­ta raken­nuk­seen kohdis­tu­va vero saa rak­en­ta­maan vähem­män ja huonompaa.”

    Eikö kiin­teistöverossa kuitenkin pitäisi jol­lain taval­la huomioi­da se poli­it­tis­es­ti pääte­tyn kaa­van mukainen raken­nu­soikeus? Olisi sääli jos esim. se Eteläran­nan viimeinenkin kak­sik­er­roksi­nen talo puret­taisi­in ja tilalle raken­net­taisi­in korkeam­paa jot­ta kalli­in maapo­h­jan veros­ta voitaisi­in selvitä.

    Tämä toki vaatisi sen, että esim. se Hert­toniemen varas­to­tont­ti kaavotet­taisi­in lop­pu­un asti ihan sama mitä omis­ta­ja sanoo. Näin maapohjan+uuden kaa­van raken­nu­soikeu­den muo­dosta­ma kiin­teistövero käytän­nössä pakot­taisi omis­ta­jan tekemään jotain kos­ka varas­ton pitämis­es­tä tulisi taloudel­lis­es­ti kan­nat­tam­a­ton­ta. Nythän sen ton­tin kaa­va on käsit­tääk­seni rajat­tu pois suun­nitelmista ja jätetään kaavas­sa varas­to­ton­tik­si joten varas­to jää siihen kököt­tämään keskelle kaupunkia hal­val­la ja kaupun­ki puolestaan häviää todel­la paljon.

    Mut­ta ongel­man ydin­hän tässä on se että maa­ta ylipään­sä on jonkun muun kuin julkisen tahon (kun­nan tai val­tion) omis­tuk­ses­sa. Kaik­ki olisi paljon parem­min jos maa olisi yhteisessä omis­tuk­ses­sa ja mitään kiin­teistövero­ja ei edes olisi, vaan maa­ta vain vuokrat­taisi­in eteen­päin yksi­ty­isille tai yhtiöille. Ne vuokra­sopimuk­set voisi sit­ten olla vaik­ka 100 vuo­tisia ja muutenkin sel­l­aisia jot­ka takaisi­vat ihmis­ten peru­soikeudet, kun­han niis­sä olisi mukana vuokran kohtu­ulli­nen tark­ist­a­mi­nen parin vuo­den välein. Liiken­nein­vestoin­tien sun muiden palvelu­iden rahoit­ta­mi­nen olisi help­poa ja yksinker­taista, ja kun­tien tulopo­h­ja olisi tasainen ja kestävä (nykyisen lyhyen aikavälin pikavoit­to­jen sijas­ta). Yksi­tyi­nen maan­omis­t­a­mi­nen on ylipään­sä yksi myrkyl­lisim­mistä asioista koko yhteiskun­nas­sa jos kat­so­taan tasa-arvoa ja sosioekonomisia näkökul­mia, mut­ta se on vain jäänyt normik­si kos­ka maan­omis­ta­ja-luok­ka on aikanaan kir­joit­tanut säännöt.

    Vastaa

    1. Eikö kiin­teistöverossa kuitenkin pitäisi jol­lain taval­la huomioi­da se poli­it­tis­es­ti pääte­tyn kaa­van mukainen rakennusoikeus?

      Se on nimeno­mais­es­ti koko ajatuk­sen idea. Kaupunki­maan arvo riip­puu pait­si sijain­nista myös ja ennen kaikkea rakennusoikeudesta.

      Vastaa

  14. Kiin­teistöistä alkaa olla huo­mat­ta­va osa ulko­maises­sa omis­tuk­ses­sa. Kaup­pa­sopimuk­sis­sa on investoin­tisuo­jalausekkei­ta, joiden perus­teel­la ulko­maista omis­ta­jaa ei voi­da kohdel­la miten tahansa. Tämä voi johtaa eri­laiseen maaomis­ta­jien kohtelu­un koti­maan perus­teel­la. Suo­mi joutuu tarkastele­maan lain­säädän­töään myös tältä kantilta.

    Vastaa

  15. Eikös oikea tapa säätää kiin­teistövero näin jälk­i­ju­nas­sa olisi säätää sen suu­ru­ut­ta niin, että asun­to­jen hin­nan­nousu esimerkik­si Helsingis­sä pysähtyy? Tämä ei tietysti veisi pois arvon­nousua niiltä jot­ka osti­vat 80-luvul­la Helsingistä asun­non pilkkahin­taan, mut­ta ainakin pysäyt­täisi saman­laisen ansiot­toman var­al­lisu­u­den kerään­tymisen tulevaisuudessa.

    Vastaa

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.