Kategoria: Kaupunkisuunnittelu

PÖYDÄLTÄ

Meri-Rasti­lan län­siosan asemakaava

Merkit­tävä kaa­va, joka tuo Vuosaa­reen 2 400 asukas­ta lisää eli läh­es kaksinker­tais­taa Meri-Rasti­lan asukas­määrän. Uuden tieltä joudu­taan purka­maan van­haa liian väljää rak­en­tamista noin 25 000 k‑m²:n edestä. Puret­ta­vat raken­nuk­set on raken­net­tu 1990-luvulla.

UUDET ASIAT

Hotel­li Kata­janokan laa­jen­nus ”puis­toon”

Panin tuon ”puis­ton” lain­aus­merkkei­hin, kos­ka tietääk­seen, että hotellin piha vanki­lan muurien sisäl­lä on kaikille avoita puis­toa, pitää tutus­tua kaavaan. Ei juuri näy puis­ton käyt­täjiä. Kaupunkiku­val­lis­es­ti tuo laa­jen­nus vähän mieti­tyt­tää. Uusia hotel­li­huonei­ta tulee 50. Hotel­li­tar­jon­taa laa­jen­netaan nyt vauhdilla.

Lep­pä­suonkatu 7 ton­tille opiskelija-asuntoja

Opiske­li­ja-asun­tolan pihal­la ole­vat parkkipaikat ote­taan hyö­tykäyt­töön rak­en­ta­mal­la niiden tilalle asun­to­la 40 opiskelijalle.

Dag­marinkatu 6:n kiin­teistön myyminen

Kaupun­ki ei tarvitse enää raken­nus­ta ja myy sen mielel­lään pois, jot­ta ei tarvit­sisi itse perusko­r­ja­ta. Kas­saan kilah­taa 5,6 M€. Talon aikoo aset­tua Azenon Games, joten peli­te­ol­lisu­us laa­je­nee taas Helsingissä.

Postipuis­ton Pysäköin­ti Oy:n perustaminen

En pidä tästä, mut­ta autopaikkanor­mi on jo hyväksyt­ty kaavas­sa. Helsin­ki kokeilee markki­nae­htoista pysäköin­tiä, mut­ta ei vielä tääl­lä. Kiin­teistöt velvoite­taan liit­tymään pysäköin­tiy­htiön osakkaik­si ja merk­it­semään 31 000 euron hin­tainen osake jokaista kaa­van velvoit­ta­maa autopaikkaa kohden. Jos liit­tymi­nen olisi vapaae­htoista niin, että jokainen asukas ostaisi osak­keen, jos kat­soo tarvit­se­vansa, kyl­lä niitä menisi kau­pak­si, mut­ta ei näin paljon. Toisin sanoen kau­pal­lis­es­ti toteutet­tuna riit­täisi pienem­pi määrä autopaikkoja.
Asuin­neliön kus­tan­nus­pe­rusteista hin­taa autopaikat nos­ta­vat noin 300 eurolla.

Olin keskivi­ikkona kaupung­in­talon aulas­sa asun­tosem­i­naaris­sa, jos­sa pohdit­ti­in seg­re­gaa­tion torjuntaa.

Ensim­mäi­nen mieleeni tule­va kysymys voi tun­tua yllät­tävältä. Onko seg­re­gaa­tios­ta hait­taa? On ikävää, että meil­lä on aluei­ta, joil­la ihmisil­lä menee huonos­ti. Menisikö näil­lä ihmisil­lä vähem­män huonos­ti, jos hei­dät sekoite­taan ympäri kaupunkia niin, ettei mil­lään alueel­la mene mui­ta huonom­min, mut­ta ihmisil­lä menee yhtä huonos­ti kuin aiemmin.

Vas­taus on niin san­otus­sa naa­puris­to­vaiku­tuk­ses­sa. Jos naa­pureil­lakin menee huonos­ti, heiken­tääkö se ongelmaper­heen mah­dol­lisu­ut­ta voit­taa ongelmansa?

Vas­taus tähän ei ole ihan yksinker­tainen. Jos siir­rämme köy­hän per­heen kiin­tiököy­hik­si keskelle Wes­t­endiä naa­puris­ton silmätikuk­si, voi olla, että täl­lä per­heel­lä menee sen jäl­keen vielä huonom­min. Sosi­aaliset verkos­tot syn­tyvät parem­min samankaltais­ten välille.

Asi­aa on tutkit­tu lähin­nä anglosak­sises­sa maail­mas­sa siirtämäl­lä vapaae­htoisia per­heitä slum­meista keskilu­okkaisille asuinalueille. Työt­tömän isän työt­tömyys ei ole tästä helpot­tanut, mut­ta las­ten tule­vaisu­us on paran­tunut. Näitä tulok­sia on kuitenkin han­kala yleistää Suomeen. Suomes­sa ei mata­lat­u­loisil­lakaan alueil­la ole juuri riskiä kuol­la kat­u­am­muskelus­sa huume­jengien tais­tel­lessa revi­ireistä. Vaik­ka meil­lä on koulu­jen välil­lä ero­ja oppimises­sa, yleen­sä niis­sä kuitenkin opi­taan lukemaan.

Tutkimus­tu­lok­sia ei meil­lä ole naa­pu­rus­to­vaiku­tuk­ses­ta, mut­ta kun ei voi vedo­ta tutkimus­tu­lok­si­in, on luotet­ta­va intu­itioon. Minä ole­tan, että vält­tämäl­lä hyvin huono-osai­sais­ten asuinaluei­den syn­tyä pystymme vält­tämään köy­hyy­den periy­tyvyyt­tä ja edis­tämään mer­i­tokraat­tisen yhteiskun­nan arvo­ja niin, että köy­hästäkin per­heestä lah­jakas lap­si pää­tyy hyvälle uralle. Kun­nol­la teh­dyn tutkimuk­sen puuttues­sa vetoan Ruotsin esimerkki­in, joka varoit­taa minus­ta vah­vasti seg­re­gaa­tion vaaroista.

Sekoit­ta­mi­nen on siis hyvä asia sinän­sä, mut­ta onko se hin­tansa arvoista? Yksi ARA-asun­to Jätkäsaa­res­sa merk­it­see kaupungille menetet­ty­inä tuloina noin 5 000 € vuodessa ja tuhat per­het­tä siis 5 M€/vuosi. Tor­jut­taisi­inko huono-osaisu­ut­ta parem­min suun­taa­mal­la nämä rahat posi­ti­iviseen diskrim­i­naa­tioon paran­ta­maan huono­maineis­ten koulu­jen tilannetta?

Jotain koti­maista tutkimus­ta kuitenkin on. Sen mukaan ei ole hyvä sekoit­taa kovin eri­laisia ihmis­ryh­miä keskenään. Jos luomme kaupungi­nosan, jos­sa on vain tulo­jakau­man alimpaan ja ylimpään kymmenek­seen kuu­lu­via, tulos on kak­si kaupungi­nosaa, jot­ka sijait­se­van lomit­tain, mut­ta jot­ka eivät juuri ole tekemi­sis­sä keskenään.

Olisi hyvä sekoit­taa toisaal­ta hyvä­tu­loisia ja keski­t­u­loisia keskenään ja toisaal­ta mata­lat­u­loisia ja keski­t­u­loisia keskenään. Keski­t­u­loi­sista vain tulee tässä mallis­sa puutetta.

Mut­ta huono-osais­ten asuinaluei­ta kan­nat­taa siis vält­tää. Keinok­si on otet­tu sekoit­taa hallinto­muo­to­ja niin, että uusil­la asuinalueil­la on aina 20 pros­ent­tia ara-asun­to­ja, noin 40 % kovan rahan asun­to­ja ja lop­ut välimuodon asun­to­ja, esimerkik­si Hitasia.

(Hitas on helsinkiläi­nen erikoisu­us, hin­tasään­nöstel­ty omis­tusasun­to, jos­sa myös jälleen­myyn­ti­hin­ta on sään­nöstel­ty kuitenkin niin, että sään­nöste­ly lop­puu 30 vuo­den kulut­tua, jol­loin asun­non sen het­ki­nen omis­ta­ja saa kääriä hin­taeron taskuunsa.)

Sekoit­tamis­poli­ti­ikan keinois­sa on kak­si vikaa. Ensik­sikin näin voidaan kyl­lä asut­taa köy­hiä kalli­ille alueille, mut­ta ei saa­da rikkai­ta huonoille alueille. Huonot alueet jäävät joka tapauk­ses­sa köy­hien asuttamiksi.

Toisen ongel­ma on, että täl­lä tavoin voidaan vaikut­taa vain siihen, ketkä alueel­la asu­vat ensim­mäis­inä, mut­ta ei siihen, keitä alueille myöhem­min muut­taa. Satatuhat­ta helsinkiläistä muut­taa kaupun­gin sisäl­lä joka vuosi, joten alku­jaon tasaisu­us ei  pitkälle ulotu.

Edes niitä ARA-asun­to­ja ei pystytä pitämään vähä­varais­ten asun­toina, kos­ka hyväo­sais­ten alueil­la niihinkin valikoituu lop­ul­ta lähin­nä yli­t­u­loisia syistä, joi­ta olen eritel­lyt aiem­min.

Asuin lap­suuteni alueel­la, jos­sa oli paljon Ara­va-asun­to­ja ja esimerkik­si Kelan ja Posti­pankin vuokrat­alo­ja. Tuon aikainen Ara­va-omis­tusasun­to muis­tut­ti sään­nöiltään suuresti nyky­isiä Hitas-asun­to­ja. Oli myös varakkai­ta ihmisiä, jot­ka asui­v­at lähel­lä rantaa pien­talois­sa. Kansak­oul­u­lu­okas­samme oli hyvin eri­lai­sista per­heistä kotoisin ole­via lap­sia. Nuoruuteni asuin samal­la alueel­la, mut­ta sil­loin siel­lä jo asui lähin­nä hyvä­tu­loisia, puhu­mat­takaan nykyti­lanteesta, jol­loin alueel­la asuu melkein pelkästään rikkaita.

Tästä sekoit­tamisen epäon­nis­tu­mis­es­ta voidaan syyt­tä yhtä ain­ut­ta miestä, Eliel Saarista. Hän oli suun­nitel­lut kaupun­gin ulkop­uolelle raken­netus­ta syr­jäis­es­tä Munkkiniemestä niin hyvän ja toimi­van kaupungi­nosan, että muut­toli­ik­keen tulok­se­na se pää­tyi rikkaiden alueek­si. Myöhem­min mod­ernien lähiörak­en­tamisop­pi­en mukaan raken­netun Munkkivuoren asu­jaimis­to on paljon monipuolisem­pi. Rikkaiden invaa­sio­ta joudut­ti se, että ara­va-asun­noille tehti­in sama kuin Helsingis­säkin on päätet­ty tehdä Hitas-asun­noille. Ne vapautet­ti­in hin­tasään­nöstelystä, jol­loin köy­hät myivät asun­not dol­lar­in kuva silmis­sä rikkaille. Näin tapah­tuu aikanaan myös Jätkäsaaressa.

Sekoita­mme alus­sa miten tahansa, lop­putu­los on se, että hyvil­lä alueil­la asuu lop­ul­ta rikkai­ta ja huonoil­la köy­hiä. Huonon alueen erot­taa hyvästä toisaal­ta sijain­ti ja toisaal­ta kaupunkiku­va. Jos teemme ker­rostalo­val­taisen asuinalueen Lah­den­tien ja Kehä III:n risteyk­sen ramp­pi­en äärelle, siitä tulee köy­hien asuinalue, vaik­ka kaavoit­taisimme sinne pelkkiä kovan rahan asuntoja.

Pahim­mat köy­hyys­taskut 2030-luvul­la eivät tule ole­maan ARA-pain­ot­teisil­la alueil­la vaan epäon­nis­tuneil­la kovan rahan asun­toalueil­la. ARA-asun­toi­hin voidaan sen­tään vali­ta asukkaita.

Ain­oa toimi­va ratkaisu slum­mi­u­tu­mista vas­taan on se, ettei tehdä huono­ja aluei­ta lainkaan. Kaik­ista asuinalueista pitää tehdä omi­naisuuk­sil­taan sel­l­aisia, että niihin halu­taan eikä jouduta.

Me emme voi helsinkiläis­inä sille mitään, jos naa­purikaupun­git kaavoit­ta­vat tule­via slum­me­ja, mut­ta Helsingis­sä voimme pitää huol­ta siitä, että raken­namme vain hyvää.

Tai voimme toki tehdä jotain: voimme kiihdyt­tää asun­to­tuotan­toa hyvil­lä alueil­la niin paljon, etteivät asun­not naa­purikaupunkien tulevil­la slum­mi­u­tuvil­la alueil­la mene kau­pak­si eikä niitä sik­si raken­neta – ainakaan niin paljon.

Minus­ta Helsin­ki ei hoi­da val­tavaa kiin­teistöo­maisu­ut­taan järkevästi. Se ei johdu yksit­täis­ten ihmis­ten kyvyt­tömyy­destä, vaan on jär­jestelmävirhe, joka pitäisi kor­ja­ta jär­jestelmää muut­ta­mal­la. Pitäisin hyvänä yhtiöit­tää kaupun­gin kiin­teistöo­maisu­us yhtiölle, joka voisi tehdä myös investoin­te­ja omaisu­u­den arvon korot­tamisek­si. Puhun yhtiöit­tämis­es­tä, vaik­ka tarkoi­tan tietysti taseyk­sikköä, kos­ka verotus.

Helsin­gin maao­maisu­u­den arvo on val­ta­va. En itse asi­as­sa edes tiedä, kuin­ka suuri se on. Olen kuul­lut luvut kuusi mil­jar­dia ja myös luvun kymme­nen mil­jar­dia. Oikeaa lukua ei tiedä kukaan, kos­ka se riip­puu vähän siitä, miten se las­ke­taan. Kaupun­gin taseesta sitä ei näe, kos­ka siinä maao­maisu­us on aliar­vostet­tu räikeästi. Ei ole mitenkään poikkeuk­sel­lista, että ton­tit myy­dään hin­nal­la, joka ylit­tää tasear­von kaksikymmenkertaisesti.

Oireel­lista tässä on, ettei maao­maisu­u­den arvo ole tiedos­sa tai ei sitä ainakaan ole luot­ta­mus­miehille kerrottu.

Tämän päälle tule­vat kaupun­gin omis­ta­mat raken­nuk­set, joi­ta niitäkin on use­am­man mil­jardin arvosta.

Maao­maisu­us on kaupungille todel­li­nen rahantekokoe. On tehty aikanaan vii­sai­ta päätök­siä osta­mal­la maa. Silti min­ua on pitkään arve­lut­tanut, hoitaako kaupun­ki jät­tiomaisu­ut­taan tehokkaasti.

Olen­naista on, että omaisu­u­den arvoa voidaan nos­taa tai laskea kaupun­gin omil­la toimil­la, mut­ta näitä toimia ei tarkastel­la omaisu­u­den arvoa vastaan.

Bud­jet­tikäytän­tö pakot­taa meno­jen min­i­moin­ti­in, vaik­ka pitäisi mak­si­moi­da tulo­jen ja meno­jen erotusta

Aloi­tan vähän kaukaa, neljän­nesvu­o­sisadan takaa, jol­loin laman vuok­si Helsingiltä alkoi­vat rahat lop­pua. Kaikkia hallintokun­tia velvoitet­ti­in säästämään. Työväenopis­to toteut­ti oman osuuten­sa lakkaut­ta­mal­la eläkeläis­ten ohjatut jump­patun­nit. Protestoin tätä osaop­ti­mointi­na, kos­ka eläkeläisjump­pa säästi tehokkaasti sote-meno­ja. Tarkem­pi pere­htymi­nen osoit­ti asian vielä absur­dim­mak­si. Nuo jump­patun­nit tuot­ti­vat voit­toa, kos­ka mak­savia osal­lis­tu­jia oli ohjaa­jaa kohden niin paljon. Mut­ta tulot menivät kaupun­gin poh­jat­tomaan kas­saan. Työväenopis­ton osak­si tuli­vat vain menot ja se paran­si omaa tulostaan alen­ta­mal­la meno­ja. Tämän takia on siir­ryt­ty yhä enem­män net­to­bud­je­toin­ti­in, mut­ta yksipuo­li­nen tui­jot­ta­mi­nen meno­jen vähen­tämiseen ei ole kadonnut.

Bud­jet­tikäytän­tö johtaa kas­sameno­jen min­i­moin­ti­in, mikä on taloudel­lise­na tavoit­teena joskus aivan väärä.

Investoin­ti maao­maisu­u­den arvoon ei ole meno

Kaupun­ki voi omil­la toimil­laan vaikut­taa maao­maisuuten­sa arvoon. Paran­ta­mal­la liiken­ney­hteyk­siä, huole­hti­mal­la kaupunkiym­päristön viihty­isyy­destä ja puis­to­jen kun­nos­ta tehdään alueesta halut­tavampi ja maao­maisu­ud­es­ta arvokkaampi.

Esitin aikanaan, että kaupun­gin maao­maisu­us Kru­unuvuoren ran­nas­sa pitäisi yhtiöit­tää. Yhtiö rak­en­taisi oma­l­la kus­tan­nuk­sel­laan ratikkay­htey­den ja infran, ja rahoit­taisi sen ton­tin­lu­ovu­tus­tu­loil­la, myymäl­lä tai vuokraa­mal­la. Sen kan­nat­taisi tehdä kaupungi­nosas­ta oikein hyvä, jot­ta alueesta tulisi houkut­tel­e­va ja ton­teista mak­set­taisi­in kunnolla.

Nyt rahankäyt­tö, joka tähtää omaisu­u­den arvon kohoamiseen kil­pailee samoista päivähoit­o­meno­jen kanssa. Päivähoito on arvokas­ta, mut­ta on ymmär­ret­tävä, että sadan miljoo­nan euron investoin­ti, joka nos­taa omaisu­u­den myyn­ti­hin­taa 150 miljoon­al­la eurol­la, ei ole sadan miljoo­nan euron meno vaan 50 miljoo­nan euron tulo – ja helpot­taa siis päivähoidon rahoittamista.

Joskus investoin­te­ja kuitenkin on perustel­tu maan arvon nos­tamisel­la. Esimerkkinä tästä on Aurinko­lah­den kana­va Vuosaa­res­sa. Tämä mon­en mielestä jok­seenkin turhal­ta näyt­tävä kana­va raken­net­ti­in tekemään alueesta houkut­tel­e­vam­paa. En ole näh­nyt, oliko investoin­ti lop­ul­ta kan­nat­ta­va, kos­ka rak­en­tamista sen ympärille vähen­net­ti­in myöhem­min. Täl­laisia investoin­te­ja on aika vaikea saa­da läpi. Kanavaa arvostelti­in aikanaan rahan haaskauksena.

Eri­tyisen tolku­ton­ta on, että rahan­puute jar­rut­taa tont­tien saat­tamista raken­nuskelpoisek­si ja siis myyn­ti- tai vuokrauskun­toon, kos­ka nämäkin rahat kil­pail­e­vat rahoituk­ses­ta päiväko­tien kanssa. Nämä rahat eivät kuitenkaan ole meno vaan tuo­vat huo­mat­tavasti tulo­ja kaupungille. Bud­jetis­sa ne kuitenkin näyt­täy­tyvät menoina.

Yhtä tolku­ton­ta on, että kaupun­gin rahoi­tusjo­hdon mielestä pikaraitiotei­den rak­en­tamista uusi­in kaupungi­nosi­in tulee viivästyt­tää, jot­ta investoin­ti­menot eivät kas­vaisi liikaa. Jos ton­tit luovute­taan ensin ja niiden arvoa nos­ta­va ratik­ka tulee paljon myöhem­min, menetetään suurelta osin se arvon­nousu, jon­ka ratik­ka tuo mukanaan. Aion kir­joit­taa tästä ongel­mas­ta eril­lisen artikke­lin myöhemmin.

Jos kaupun­gin maao­maisu­us yhtiöitetään, se tulee yhtiöit­tää mon­een alueel­liseen yhtiöön. Muuten voi tul­la houku­tus käyt­tää monop­o­livoimaa tar­jon­nan vähen­tämiseen – seik­ka, jos­ta Helsinkiä on jo nyt syytetty.

Siis rahanah­neut­ta? Kan­nat­taa huo­ma­ta, että toimet, joil­la maao­maisu­u­den arvoa nos­te­taan, ovat sel­l­aisia, joi­ta kaik­ki kan­nat­ta­vat: parem­mat liiken­ney­htey­det, viihty­isämpi julki­nen tila, parem­min hoide­tut puis­tot. Ei kai niitä kukaan vastusta?

Mik­si julkiselle omis­ta­jalle aina ker­tyy korjausvelkaa?

Kuvaa­va esimerk­ki nykysään­tö­jen haitallisu­ud­es­ta on kaupun­gin omis­tamien raken­nusten kor­jausvel­ka, joka on jotain mil­jardin euron luokkaa. Tek­isi mieli syyt­tää lyhyt­näköisiä virkamiehiä, mut­ta kun sama ongel­ma vaivaa jok­seenkin kaikkia kun­tia, vikaa on etsit­tävä järjestelmästä.

Kun pitää päät­tää, palkataanko koulu­un yksi opet­ta­ja lisää vai kor­jataanko koulua, palkataan opet­ta­ja, kos­ka koulua ehtii kor­jaa­maan myöhem­minkin. Kun­nil­la on krooni­nen tapa lykätä kiin­teistön huol­lon toimen­piteitä, vaik­ka se johtaa lop­ul­ta paljon suurem­pi­in menoi­hin. Raken­nuk­set päästetään rapis­tu­maan, kunnes lop­ul­ta on tehtävä val­ta­van kallis peruskun­nos­tus. Yksi­tyiset käyt­tävät jatku­vasti rahaa kiin­teistö­jen ylläpitämiseen ja pää­sevät lop­ul­ta halvem­mal­la. Vas­tu­ut ovat kun­nal­la väärin, ja se tulee kalliiksi.

Väestön ennakkoti­las­ton mukaan Helsin­gin seudun asukasluku kasvoi 10 133 hen­gel­lä vuo­den ensim­mäisel­lä puoliskol­la. Edel­lisenä vuon­na samaan aikaan kasvua oli 9 897 henkeä. Seudun kasvus­ta 87,6 pros­ent­tia tuli PKS-kun­ti­in. Seudun neljästä­toista kun­nas­ta kaikkien muiden asukasluku kasvoi pait­si Tuusu­lan, Kau­ni­ais­ten ja Pornaisten.

Helsin­gin asukaslu­vun kasvu läh­es pysähtyi ensim­mäisel­lä neljän­nek­sel­lä (+ 562) mut­ta piristyi taas toisel­la neljän­nek­sel­lä (+2 385) Tässä saat­taa olla taustal­la jotain tilas­to­jen put­saus­ta, joka liit­tyy maas­ta pois muut­tamiseen. Jos tästä ei ole kyse, asum­isväljyy­den kasvun on täy­tynyt käyn­nistyä Helsingis­sä uud­estaan, sil­lä rak­en­t­a­mi­nen  ei ole hidas­tunut vaan pikem­minkin kiihtynyt. Seli­tys voi löy­tyä myös asun­to­jen varaamis­es­ta hotel­likäyt­töön (Airbnb) ja opiske­li­joiden hakeu­tu­mi­nen yksiöi­hin asum­istuen muu­tok­sen vuok­si. Jäämme odot­ta­maan seu­raavaa neljännestä, jol­loin opiske­li­jat tulevat.

Espoo ja Van­taa kan­ta­vat nyt selvästi suurem­man vas­tu­un pääkaupunkiseudun väestönkasvus­ta. Län­simetro ja Kehärata.

Koko maas­sa väk­iluku kasvoi 3 635 hen­gel­lä, mikä oli kokon­aan net­tomaa­han­muu­ton ansios­ta. Kuollei­den määrä ylit­ti syn­tynei­den määrän 4 869 hengellä.

Koko maas­sa syn­tyi ensim­mäisel­lä vuosipuolisko­la 22 186 las­ta (23 759) eli syn­tynei­den määrä las­ki 1 573 lapsel­la. Myös kuollei­den määrä (27 055) las­ki 1 018 hen­gel­lä. Vaisu influenssavuosi?