Kategoria: _

Kalasatama-Pasila-ratikan lykkääminen on huonoa taloudenpitoa

Kir­joitin Verde-lehteen Kalasa­ta­ma — Pasi­la-ratikas­ta ja siitä, kuin­ka sitä ei pitäisi nol­lako­rko­jen maail­mas­sa lykätä.

Lykkäämi­nen ei säästä rahaa ja hyödyt jäävät sinä aikana saa­mat­ta. Ratikkay­hteys tulee jäämään vajaalle käytölle pitkään, jos yhteys tulee sen jäl­keen, kun asukkaat asun­toi­hin ovat valikoituneet olo­suhteisi­in, jol­loin yhteyt­tä ei ole.

Lue tästä

 

Edessä on kaikkien talouskriisien äiti

Kir­joitin Verdeen pääkir­joituk­sen talouskri­i­sistä, johon koko Euroop­pa ja Suo­mi siinä mukana ajau­tuu. Päädytään täysin kar­toit­ta­mat­toma­lle alueelle, jos­sa talous­mall­eista on vain vähän apua.

Kir­joituk­sen voi lukea tästä. Kos­ka kom­men­toin­ti ei Verdessä vielä toi­mi, kir­joi­tus­ta voi kom­men­toi­da täl­lä blogilla.

 

Kirjoitin Verde-lehteen liikenteen päästöjen vähentämisestä

Olen aloit­tanut Verde-lehden palkat­tomana pää­toimit­ta­jana. Se tarkoit­taa, että osa niistä kir­joituk­sista, jot­ka muuten julka­i­sisin täl­lä blogilla, julkaisen Verdessä. Linkitän tästä eteen­päin kaik­ki omat kir­joituk­seni tänne. Viime torstainan julka­isin pääkir­joituk­se­na kir­joituk­sen liiken­teen päästö­jen puolit­tamis­es­ta. Sen jäl­keen on tul­lut Aal­to-yliopis­ton poli­ti­ikka­su­osi­tus­pa­peri, mut­ta se ei ole van­hen­tanut tästä kir­joituk­ses­ta mitään.

Tuos­sa oike­as­sa palkissa olev­as­ta Verde-lehden main­ok­ses­ta pääsee lehden sivuille.

Kir­joituk­seeni pääsee suo­raan tästä

Helsingin pitää vaatia parempia asuntopoliittisia välineitä (2) Asumistuki

Kuu­lun niihin, joiden mielestä suo­raan pien­i­t­u­loisille suu­naat­tu asum­is­tu­ki on parem­pi tapa tukea pien­i­t­u­lois­t­en asum­ista kuin seinille suun­nat­tu tuki, jon­ka toiv­otaan pain­ot­tuvan pien­i­t­u­lois­t­en hyväksi.

ARA-asumiseen liit­tyy monia ongelmia. Esimerkik­si luk­i­tus­vaiku­tus. Edullis­es­ta asun­nos­ta n pidet­tävä kiin­ni, vaik­ka olo­suh­teet muut­tuvat, esimerkik­si työ­paik­ka muut­tuu muualle tai per­heen koko muut­tuu. Tiedän, että ARA-kan­nan sisäl­lä voi anomuk­ses­ta onnis­tua muut­ta­maan muualle, mut­ta ei se niin kitka­ton­ta ole. Luk­i­tus­vaiku­tus on vihe­liäi­nen hait­ta. Se ei näy mis­sään tilas­tois­sa, mut­ta hyv­in­voin­tia se heikentää.

Ehdo­tus gradun­tek­i­jän tutkimusaiheeksi 

Kan­nat­taisi ver­ra­ta vapaara­hoit­tei­sis­sa vuokra-asun­nois­sa asu­vien ja ARA-asun­nois­sa asu­vien työ­matko­jen pitu­ut­ta, tietysti tulota­so vakioiden. Työ­matkan pitu­us ei ole ain­oa asun­non opti­maal­liseen sijaiti­in vaikut­ta­va seik­ka. Siihen vaikut­ta­vat myös ystävien, suku­lais­ten ja maan­mi­esten asuin­paikat, mut­ta työ­paik­ka on mitat­tavis­sa.  Yhdys­val­loista on tästä asi­as­ta tutkimuk­sia. Jois­sakin kaupungeis­sa on sosi­aal­ista asun­to­tuotan­toa ja toi­sis­sa taas ei ole. Niis­sä, jois­sa on, työ­matkat ovat pidem­piä. Yhdys­val­tain olo­suh­teet ovat kuitenkin perin toisen­laisia, joten niitä tulok­sia ei oikein voi soveltaa Suomeen.

Isom­pi ongel­ma ARA-asun­nois­sa suh­teessa asum­is­tu­keen on sen kohtaan­to eri tulolu­okki­in. Asum­is­tu­ki kohdis­tuu selvästi parem­min pienituloisiin.

Huo­mat­takoon, että ARA:n vuokratu­ki ja asum­is­tuke eivät sul­je pois toisi­aan. Merkit­tävä osa asum­istuen saa­jista asuu ARA-asunnossa.

Asum­istuen väitetään nos­ta­van vuokrata­soa. Niin se nos­taakin. Kaik­ki tavat rai­va­ta asun­tokan­nas­sa tilaa pien­i­t­u­loisille tarkoit­ta­vat, että muille jää vähem­män asun­to­ja tavoiteltavak­si, ja se nos­taa muiden mak­samia hin­to­ja ja vuokria. Se, että osa asun­tokan­nas­ta varataan ARA-asun­noik­si, nos­taa niitä aivan yhtä paljon – itse asi­as­sa vähän enem­män, kos­ka tukea val­uu pien­i­t­u­lois­t­en ohi myös muille ja kos­ka ARA-asun­nois­sa asu­taan väl­jem­min. Väl­jem­pi asum­i­nen on itse asi­as­sa yksi sen julk­i­lausu­tu­ista päämääristä.

Asum­istuen vuokrakat­to on epäre­al­is­tisen matala

Asum­is­tuke kor­vaa niin matalia vuokria, ettei sel­l­aisia ole tar­jol­la kuin lähin­nä suku­lais­ten väli­sis­sä vuokra­suhteis­sa. Yksinäiselle henkilölle korkein sal­lit­tu vuokra Helsingis­sä on 520 euroa. Jos on tarpeek­si pien­i­t­u­loinen, tästä mak­se­taan 80 %, eli korkein­taan asum­is­tukea voi saa­da 416 euroa. Jos vuokra on yli 520 euroa, ero­tus on mak­set­ta­va kokon­aan itse.  Niin­pä asum­is­tuke ei nos­ta vuokria sen enem­pää kuin nos­taisi, jos työ­markki­natu­ki olisi 416 euroa korkeampi, eikä asum­ista tuet­taisi lainkaan.

Kan­nat­taa käy­dä vaik­ka Oikotiel­lä kat­so­mas­sa, mil­lainen tar­jona Helsingis­sä on 520 euron tai sitä halvem­mista vuokra-asun­noista. Satol­la näyt­tää ole­van tar­jol­la joitakin soluasuntoja.

Neli­henkisen per­heen kohdal­la hyväksytään 1020 euron vuokria. Sil­lä hin­nal­la asun­to­ja on kohtu­ullis­es­ti saatavilla.

Käytän­nössä val­taosa perus­tur­van varas­sa ole­vista helsinkiläi­sistä saa ensisi­jaisen tur­van eli työ­markki­nat­uen (tai sairaus­päivära­han) ja asum­istuen lisäk­si toimeen­tu­lo­tukea. Toimeen­tu­lotues­sa asum­is­menoik­si hyväksytään silmää räpäyt­tämät­tä 694 euroa ja ne hyvitetään kokon­aan. Jos siis onnis­tuu tin­kimään vuokran 694 eurosta 650 euroon, toimeen­tu­lo­tu­ki piene­nee 46 eurol­la. Tosin kan­nat­taa silti tin­kiä, kos­ka aina­han voi saa­da töitä jol­loin toimeen­tu­lo­tu­ki lakkaa. Lisäk­si puo­let toimeen­tu­lotuen saa­jista saa kor­vaus­ta rajaa korkeam­mista asum­is­menoista, kos­ka noin halpo­ja vuokra-asun­to­ja ei ole. Käytän­nössä piik­ki on auki. Peri­aat­teessa pitää yrit­tää löytää halvem­pi asun­toa, mut­ta naa­purikun­tan ei ole velvol­lisu­ut­ta muut­taa. Se osa on varat­tu pienipalkkaisille.

Vaik­ka asum­is­tu­ki ei juuri nos­ta vuokria, toimeen­tu­lo­tu­ki kyl­lä nos­taa, kos­ka vuokranko­ro­tus menee monil­la kokon­aan Kelan maksettavaksi.

Ensis­jainen tur­va ei saisi olla mata­lampi kuin viimesijainen

Tämä ei kuitenkaan ole asian huonoin puoli. Kun ensisi­jainen tuki, työ­markki­natu­ki + asum­is­tu­ki, ovat niin matalia, että perus­tur­vaa pitää jok­seenkin aina täy­den­tää toimeen­tu­lotuel­la, se tuhoaa kaik­ki ensisi­jaiseen tur­vaan huolel­la sisään leiv­o­tut kan­nus­timet työn­tekoon. Jos saa toimeen­tu­lo­tukea, ei kan­na­ta ottaa vas­taan pieni­palkkaista työtä.

Ei ole mitään järkeä siinä, että ensisi­jainen tur­va on mata­lampi kuin viime­si­jainen tur­va. Viime­si­jainen tur­va on tarkoitet­tu niihin ”orpo sokea kom­pas­tui sirkke­li­in” ‑tilanteisi­in, joi­ta mikään sosi­aal­i­tur­va­jär­jestelmä ei osaa ottaa huomioon.

Varsi­naisen asum­istuen hyväksymiä vuokria pitäisi nos­taa Helsingis­sä merkit­tävästi, jot­ta saisimme työn­netyk­si toimeen­tu­lotuen rooli­in, johon se kuuluu.

Asum­is­tu­keen use­ampi taitekohta

Asum­istues­sa voisi myös olla use­ampia vuokrakat­to­ja. Nyt on vain yksi kat­to, johon asti vuokras­ta hyväksytään tuen piiri­in 80 %, sen jäl­keen ei euroakaan. Voisi olla raja, johon asti vuokra hyväksytään sat­apros­ent­tis­es­ti ja sen yli menevältä osalta vaik­ka 60 % ja uusi taiteko­h­ta, jon­ka yli menevästä vuokras­ta kor­vataan 30 % ja niin edelleen. Itse asi­as­sa kaareutu­va funk­tio voisi olla parem­pi kuin täl­lainen kul­mit­tainen, mut­ta se taitaa olla juris­tille liian vaikeaa.

Jos asum­istuen hyväksymät vuokrat oli­si­vat real­is­tisem­pia, voisi toimeen­tu­lo­tu­ki vas­taavasti kor­va­ta korkein­ta asum­is­meno­ja vain lyhytaikaisesti.

Jos ARA-asun­nos­sa asu­van köy­hän asum­is­tu­ki nousisi näin vaik­ka sadal­la eurol­la voisi vuokrakin nous­ta sadal­la eurol­la. Pien­i­t­u­loiset ARA-asun­nos­sa asu­vat eivät häviäisi mitään, mut­ta suu­rit­u­loiset, joille ARA-asun­not eivät ole tarkoitet­tu­ja, kyl­lä häviäi­sivät.  Näin koituvil­la vuokrat­u­lois­sa voisi rahoit­taa nyky­istä parem­paa asum­is­tukea. Miten tämä käytän­nössä tehtäisi­in, jääköön kansane­dus­ta­jien huolek­si. He saa­vat siitä palkkaa. Lak­er­ja pitäisi muuttaa.

 

Helsingin pitää vaatia parempia asuntopoliittisia välineitä (1)

Kaupunkiym­päristölau­takun­ta päästi AM-ohjel­man (asumisen ja maankäytön ohjel­ma) eteen­päin. Lau­takun­ta antoi siitä yksimielisen lausun­non. Lausun­toon laitet­ti­in toisin sanoen vain asi­at, joista olti­in yksimielisiä eikä san­ot­tu mitään siitä, mis­tä ei oltu. Varsi­nainen ryh­mien väli­nen käden­vään­tö käy­dään kaupung­in­hal­li­tus­vai­heessa tai peräti valtuustossa.

Poh­jae­si­tyk­sessä asun­to­ja oli tarkoi­tus tehdä vuosit­tain 7000, lausun­tomme mukaan määrä pitäisi nos­taa 8000:een vuodes­ta 2023 alkaen.

Varsi­nainen riita käy­dään tule­vien asun­to­jen hallinta­muo­to­jakau­mas­ta, siitä, paljonko on ARA-asun­to­ja, asum­isoikeusasun­to­ja, Hitas-asun­to­ja ja kovara­han asun­to­ja ja niin edelleen. Kokoomus halu­aa tietysti kovan­ra­han asun­to­ja ja vasem­mis­to ARA-asuntoja.

Minä en jak­sa niin innos­tua tuos­ta hallinta­muo­to­jakau­mas­ta. Kaik­ki rak­en­t­a­mi­nen hyödyt­tää niitä pieni­palkkaisia, jot­ka nyt joutu­vat työpäivän päät­teek­si matkus­ta­maan vas­ten tah­toaan jon­nekin Riihimäelle tai muuten kauas.

Pieni­palkkaiset ovat niitä, jot­ka nyt kar­si­u­tu­vat Helsin­gin asun­tomarkki­noil­ta, elleivät ole tarpeek­si pieni­palkkaisia tai onnekkai­ta saadak­seen ARA-asun­non. Vaik­ka tehtäisi­in lisää kalli­ita kovan rahan asun­to­ja rikkaille, lop­ulli­nen hyö­tyjä olisi pieni­palkkainen, sil­lä asun­to­ja ei tule rikkaille lisää. Asun­not­to­muus on rikkaiden kesku­udessa san­gen harv­inaista. Kun rikas muut­taa uuteen asun­toon­sa joku muut­taa hänen van­haan asun­ton­sa, joku taas tämän asun­toon ja niin edelleen. Ketjun päässä joku pieni­palkkainen saa asun­non Helsingistä.

Toki tässä voi olla siir­tymää eri tulolu­okkien välil­lä yli kun­nan rajan, mut­ta seudullis­es­ti se menee suun­nilleen näin.

Riihimäeltä pen­delöivä perushoita­ja ei hyödy Helsin­gin ARA-tuotan­nos­ta, kos­ka hän ei siihen pääse. Hänel­lähän on jo asun­to eikä hän edes ole helsinkiläi­nen, vaik­ka on töis­sä Helsingis­sä. Helsinkiläisyyt­tä ei saisi ottaa huomioon, mutta…

Puolen miljoo­nan euron Hitas-asun­not Jätkäsaa­res­sa houkut­tel­e­vat rikkai­ta naa­purikun­nista Helsinki­in. Puolel­la miljoon­al­la saa Tapi­o­las­ta isom­man asun­non kuin Jätkäsaares­ta, pait­si jos voit­taa arpa­jai­sis­sa Hitas-asun­non Jätkäsaares­ta. Oikeas­t­aan siis kokoomuk­sen olisi syytä suosia kalli­ita Hitas-asun­to­ja kalli­il­la alueil­la Helsingis­sä, mut­ta kan­nat­taako vihrei­den ja vasemmiston?

Tarvi­taan notkeampia välineitä

Keskustelu asun­to­jen hallinta­muo­to­jakau­mas­ta on turhaut­tavaa, kos­ka hyviä ratkaisu­ja ei ole. Käytet­tävis­sä ole­va välineistö on suun­nitel­tu aivan toisen­laisi­in olo­suhteisi­in. Kun Helsin­gin osauus maan asun­to­tuotan­nos­ta ja ennen kaikkea asumisen ongelmista on varsin suuri, olisi kohtu­ullista, että Helsin­ki saisi käyt­töön­sä parem­min paikallisi­in olo­suhteisi­in sopi­van välineistön.

Miten aute­taan perushoita­jaa asumaan lähel­lä työaikkaansa?

Kaik­ista asun­noista kohtuuhintaisia?

Jos kaik­ki asun­not oli­si­vat kohtu­uhin­taisia, kuten moni unek­sii, kaik­ki eivät saisi kohtu­uhin­taista asun­toa, vaan pää­si­sivät asun­to­jonoon. Tukhol­mas­sa kohtu­uhin­taista asun­toa joutuu jonot­ta­maan yli kymme­nen vuot­ta. Niin­pä siel­lä ovat laa­jat pimeät markki­nat – onnek­si ovat, kos­ka eihän siitä mitään tulisi, jos kaupunki­in työn perässä muut­ta­va jou­tu­isi asumaan teltas­sa kymme­nen vuot­ta. Jos asun­to­ja on liian vähän, niukku­ut­ta jae­taan joko korkeal­la hin­nal­la tai hyvin pitkil­lä jonoil­la. Jonot ovat vielä pahempi vai­h­toe­hto, kos­ka ne tuhoa­vat kaupun­gin toimivu­u­den. Mitä iloa on hal­vas­ta asun­nos­ta, johon ei pääse asumaan?

Ain­oa toimi­va lääke asumisen kalleu­teen on rak­en­taa lisää asun­to­ja – tai tehdä kaupungista niin huono ja epämiel­lyt­tävä, ettei sinne halu­ta muuttaa.

Työ­suhdea­sun­not?

Näitä oli ennen, mut­ta näistä on nyt luovut­tu. Jos työ­nan­ta­ja han­kkii työn­tek­i­jälle asun­non ja vuokraa sen tälle 400 euroa markki­navuokraa halvem­mal­la, mik­si hän ei yhtä hyvin voisi korot­taa palkkaa 400 eurolla?

Tyh­mään kysymyk­seen on yksinker­tainen vas­taus tai oikeas­t­aan kak­si: Vero­tus – palka­s­ta pitää mak­saa veroa, mut­ta vuokranalen­nuk­ses­ta ei tarvitse, ellei vuokra ali­ta vero­hal­li­tuk­sen normi­avuokraa.  Toisek­si jos palkkaa korotet­taisi­in, sitä pitäisi korot­taa myös niiltä, joil­la on kaupun­gin ARA-asun­to (jon­ka vuokra sivu­men­nen sanoen alit­taa tuon vero­hal­li­tuk­sen normivuokran, mut­ta tästä edus­ta ei tarvitse mak­saa veroa).

Työ­suhdea­sun­non ongel­ma on sen sidos työ­suh­teeseen. Työ­nan­ta­ja saa oivan otteen työn­tek­i­jästä, joka ei voi vai­h­taa työ­paikkaa, kos­ka jou­tu­isi ulos asun­nos­ta.  Aikamoista työ­paikkak­iusaamista siis kan­nat­taa sietää.  Työ­suhdea­sun­not ovat sec­ond best ‑ratkaisu, joil­la on merkit­täviä hait­tavaiku­tuk­sia, kos­ka ne kahlit­se­vat työn­tek­i­jän mah­dol­lisu­ut­ta päät­tää siitä, mis­sä asuu. Työ­suhdea­sun­not ovat siel­lä mis­sä ovat, vaik­ka ne oli­si­vat puoli­son työ­matkan kannal­ta aivan väärässä paikassa.

Asum­is­tu­ki

Eri­lai­sista sec­ond best ‑ratkaisu­ista asum­is­tu­ki on ekon­o­mistien mielestä vähiten huono. Sen turvin perushoita­ja ei kuitenkaan pysty muut­ta­maan Riihimäeltä työ­paikkansa lähelle Helsinki­in, kos­ka asum­is­tu­ki kor­vaa vain niin matalia vuokria, ettei sel­l­aisia Helsingis­sä juuri ole kuin suku­lais­ten väli­sis­sä vuokra­sopimuk­sis­sa. Itse asi­as­sa asum­istuen tarkoituk­se­na on tukea niitä työt­tömiä tai pieni­palkkaisia, jot­ka eivät pysty mak­samaan vuorkaansa ARA-talois­sa. Asum­istuel­la pitäisi olla tääl­lä aivan toisen­laiset ehdot. Kir­joi­tan asi­as­ta oman postauksen.

Parem­mat palkat

Jos kallista asum­ista ei tuet­taisi Helsingis­sä, pieni­palkkaisille olisi mak­set­ta­va Helsingis­sä parem­paa palkkaa. Oikeas­t­aan siis tulisieluisen kom­mu­nistin pitäisi vas­tus­taa sekä asum­is­tukea että ARA-asun­to­ja tuke­na, jos­ta hyö­tyvät vain itarat riistopalkko­ja mak­sa­vat työnantajat.

En ole lainkaan yllät­tynyt, että Eteläran­nas­sa, jos­sa yleen­sä suh­taudu­taan pidät­tyväis­es­ti eri­laisi­in sosi­aal­i­tuki­in, kan­nate­taan avoimesti kohtu­uhin­taista asuntotuotantoa.

Jos Helsingis­sä pitäisi mak­saa muu­ta maa­ta korkeam­paa palkkaa, se kan­nus­taisi yri­tyk­siä siirtämään niin paljon työ­paikko­ja kuin mah­dol­lista maakun­ti­in. Tämä voisi jopa vähän helpot­taa asun­top­u­laa Helsingissä.

Sen jäl­keen meil­lä olisi Helsingis­sä paljon onnekkai­ta entisiä pieni­palkkaisia, jot­ka kutienkin asu­vat edullis­es­ti ARA-asun­nos­sa, mut­ta saa­vat palkkaa, jon­ka on tarkoi­tus kor­va­ta markki­navuokran tasoista asum­ista.   Ja sit­ten niitä toisia, jot­ka mak­sa­vat markki­nae­htoista vuokraa.

Eri­ar­voista tietysti on sekin, että jotkut ovat per­i­neet suvus­sa kulke­van asun­non ja toiset eivät. En nyt kuitenkaan aloi­ta keskustelua asun­to­tu­lon vero­tuk­ses­ta, vak­ka mieli tekisi.

On hyvin vaikea ylipään­sä hah­mot­taa oikeu­den­mukaista ja tas­a­puolista ratkaisua olo­suhteis­sa, jois­sa osa asukkaista saa seini­in sidot­tua tukea asumiskus­tan­nuk­si­in­sa ja osa ei saa, oli se sit­ten aliv­erotet­tu omis­tusasun­to tai ARA-asunto.

Yhteiskun­nan omis­ta­ma laa­ja vuokra-asuntokanta

Kroonisen asun­top­u­lan olois­sa – ja se jatkuu Helsingis­sä jok­seenkin lop­ut­tomi­in – on perustel­tua, että yhteiskun­ta, mielel­lään kaupun­ki, omis­taa suuren osan asun­tokan­nas­ta, paljon suurem­man kuin Helsin­ki nyt omis­taa Hekan kautta.

Jos meil­lä ei olisi markki­na­pu­ut­tei­ta, yhteiskun­nan omis­tamista ei tähän väli­in tarvit­taisi, mut­ta markki­na­pu­ut­teista ei päästä näköjään eroon. Hypo-pankin Ari Pau­na on laskenut, että Koja­mon liikevoit­to asun­toa kohden on 600 €/kk. Aika paljon siis. Liikevoitos­ta sen pitää tietysti mak­saa korot. Juuri äsket­täin kuu­den kuukau­den heli­bor las­ki alle ‑0,5 pros­entin. En tiedä, mil­lä hin­nal­la Kojamo saa lainaa, mut­ta Helsin­ki saisi aika hal­val­la. Nämä markki­navirheet ohjaa­vat kallista asumis­es­ta ker­tyvän tulovir­ran aivan vääri­in taskui­hin, kun sen pitäisi ohjau­tua asun­to­tuotan­non pul­lonkaulo­jen, lähin­nä siis asum­ista ja tont­tien valmis­tus­ta palvel­e­van infran rak­en­tamiseen. Jos Björn Wahlroos omis­taisi Koja­mon, vasem­mistop­uolueet kiin­nit­täi­sivät katk­er­aa huomio­ta sen suuri­in voittoihin

Jot­ta asun­tomarkki­nat ylipään­sä voisi­vat toimia oikein, hin­to­jen nousun pitäisi syn­nyt­tää lisää asun­to­tuotan­toa, mut­ta miten se voisi syn­nyt­tää, kun kaupun­ki päät­tää AM-ohjel­mas­saan, mon­tako asun­toa kaupunki­in rakennetaan?

Yhteiskun­nan omis­ta­man asun­tokan­nan pitäisi olla jok­seenkin markki­nahin­taista, kos­ka muuten päädyt­täisi­in vain pitki­in asun­to­jonoi­hin. Sosi­aal­isin perustein vuokras­ta pitäisi saa­da alennusta.

Tähän päästäisi­in esimerkik­si niin, että perusvuokra olisi ARA-hin­taista, mut­ta asukkaan tulo­jen noustes­sa vuokra nousisi kohti markki­nahin­taa. Tai sit­ten perusvuokra olisi markki­nahin­taista ja pien­i­t­u­loisia tuet­taisi­in asum­istuel­la, jon­ka siis pitäisi kor­va­ta olen­nais­es­ti korkeampia vuokria kuin nykyi­nen asum­is­tu­ki kor­vaa. Kum­mas­takaan ei pitäisi tulle veroseu­raa­muk­sia, sil­lä eihän hal­vas­ta ARA-asun­nos­takaan tarvitse mak­saa veroa.

Asum­is­tu­ki olisi tulo­jen mukaan määräy­tyvää vuokraa kätevämpi, mut­ta sitä pitäisi sil­loin mak­saa myös yksi­ty­isi­in vuokra-asun­toi­hin, minkä ainakin jotkut väit­tävät nos­ta­van vuokrata­soa. Pitäisi min­i­moi­da se rahavir­ta, joka asun­top­u­las­ta val­uu vääri­in taskuihin.

Jos meil­lä olisi laa­ja yhteiskun­nan omis­ta­ma vuokra-asun­tokan­ta, ei olisi myöskään taloko­htaista seg­re­gaa­tio­ta, vaan eri tulolu­okki­in kuu­lu­vat asu­isi­vat tois­t­en­sa naa­pureina samoissa rapuissa.

Myös parem­pia palkkoja

Kokon­aan asumisen kalleut­ta ei tarvitse pieni­palkkaisille kom­pen­soi­da, Myös pieni­palkkaisten palkko­ja pitäisi  Helsingis­sä korot­taa osana markki­noiden normalisoitumista.

Lake­ja pitää muuttaa

Ei tarvitse sanoa, että laki estää sen, mitä olen tässä kaavail­lut. Tiedän sen itsekin. Huoneen­vuokrala­ki esimerkik­si ei tunne palkanko­ro­tus­ta perus­teena nos­taa vuokraa.

Minä esitänkin, että lake­ja pitäisi muuttaa.

Tarvit­taisi­in aivan toisen­lainen asun­topoli­it­ti­nen välineistö Helsinki­in. Se, mitä olen tässä kaavail­lut, on vain yksi vai­h­toe­hto. Joku var­maankin kek­sii parem­man, mut­ta nykyi­nen välineistö on lähin­nä pöhkö.

Jos vuokra ARA-asun­nos­sa riip­puisi tuloista (tai vuokrat oli­si­vat markki­nahin­taisia ja niitä tuet­taisi­in uuden­laisel­la asum­istuel­la) ja niitä osoitet­taisin tas­a­puolois­es­ti eri tulolu­okki­in kuu­luville, kan­nat­taisin ARA-asun­to­jen osu­u­den nos­tamista 50 pros­ent­tin tai jopa yli.

 

Edessä on pitkä ja ankea talvi

Har­voin olen ollut niin harmis­sani kuin nyt siitä, että asi­at menevät niin kuin ennustin. Olen int­tänyt, ettei COVID-19 ‑epi­demi­aa pysty pysäyt­tämään tukah­dut­ta­mal­la. Se voidaan painaa säästöliekille, mut­ta sitä ei saa­da sam­mu­maan. Kun käyt­täy­tymi­nen palaa nor­maa­lik­si, epi­demia roi­hah­taa uudestaan.

Ihan lem­peil­lä toimil­la epi­demi­an nousu ei katkea. Ennustin toukoku­us­sa, että:

Uskon, että nuoret ja ter­veet yksinker­tais­es­ti kyl­lästyvät. Kyl­lästymistä edesaut­taa sen tajuami­nen, että tau­ti on useim­mille heistä jok­seenkin vaara­ton. Vira­nomais­päätöksin voidaan kokoon­tu­miset julk­i­sis­sa tilois­sa kieltää, mut­ta kotei­hin valvon­ta tuskin yltää. Kun ote kir­poaa, epi­demi­an lev­iämi­nen nopeutuu.

Näin tässä on juuri käynyt. Sen näkee kaupungilla. Nuoret aikuiset elävät nor­maalia elämää ilman varovaisu­u­den häivääkään. Nyt siis kiel­letään baarien pitämi­nen auki öisin, mut­ta se kos­kee vain mur­to-osaa nuorten väli­sistä kontakteista.

Mut­ta eivät nuoret ole ain­oi­ta, jot­ka ovat tin­k­i­neet varovaisuudesta.

Lupasin päivit­tää pohjo­is­maid­en tar­tun­tati­lan­net­ta koske­van kuvani.

Nor­jas­sa epi­demi­an kasvu on pysähtynyt. Suomes­sa, Ruot­sis­sa ja Tan­skas­sa ollaan viikko sit­ten esti­moimani trendin yläpuolel­la. Esti­moin trendin uud­estaan lisäämäl­lä siihen uusim­mat tiedot ja aloit­ta­mal­la esti­moin­nin syysku­un alus­ta. Edel­lisel­lä ker­ral­la Suomen, Nor­jan ja Tan­skan epi­demia näyt­ti tuplaan­tu­van 25 päivässä ja Ruot­sis­sa peräti laske­van. Uuden trendin mukaan tuplaan­tu­misa­jat oli­si­vat Suo­mi 13, Ruot­si 16, Nor­ja 61 ja Tan­s­ka 10 päivää. Nor­ja näyt­tää saa­neen epi­demi­an kasvun taite­tuk­si, mut­ta paljon tar­tun­to­ja siel­lä edelleen on.

Ohes­sa vielä kuva siitä, miltä Suomen kehi­tys näyt­tää. Jatkoin pro­voka­toris­es­ti trendiä lokaku­un lop­pu­un. Huo­matkaa log­a­r­it­mi­nen asteikko.

Kos­ka log­a­r­it­mi­nen asteikko ei ole kaikille tut­tu, piirsin sen myös absolu­ut­tisel­la asteikol­la. Tämä on siis sama kuva, mut­ta esitet­ty nor­maalil­la asteikolla.

En väitä, että noin se menee vaan että noin se menisi, ellei mitään tehtäisi.

Vaan mitä pitäisi tehdä?

Aika rajua yhteiskun­nan sulkemista tämä edel­lyt­tää, eivätkä suosi­tuk­set riitä, kos­ka niitä ei selvästikään enää nou­date­ta. Pelko on kadon­nut. Minkälaiset edel­ly­tyk­set on kieltää kokoon­tu­miset kotona?

Tätä eristyk­sis­sä mököt­tämistä on kestet­tävä ainakin ensi kesään. Sit­ten toiv­ot­tavasti rokote armah­taa. Edessä on pitkä ja ankea talvi.

Taloudelli­nen hin­ta on järkyttävä

Paperite­htaan lopet­tamien Kaipo­las­sa on pien­tä ver­rat­tuna niihin kym­meni­in­tuhan­si­in työ­paikkoi­hin, joi­ta tul­laan menet­tämään pelkästään rav­in­tolois­sa ja matkailu­alal­la. Kevään isku vielä jotenkin kestet­ti­in, mut­ta nyt tulee suuri määrä konkursse­ja. Tai sit­ten val­tion on tuet­ta­va yri­tyk­siä todel­la avokä­tis­es­ti. Lapin matkailuelinkeinoa käy sää­lik­si, vaik­ka absolu­ut­tis­es­ti suurim­mat tap­pi­ot kohdis­tu­vat matkailu­tu­loi­hin Helsingissä.

Pelkästään HSL:n talous on lähel­lä tuhoutumista.

Mut­ta hauskaa ei ole muusikoil­la tai teat­teriväel­lä. Jääkiekkoli­igaa tuskin jatke­taan kau­den lop­pu­un, ei ainakaan kat­so­jien läs­nä ollessa.

Luet­te­loa voi jatkaa loputtomiin.

Kansan­taloudelle tämä mak­saa kym­menä mil­jarde­ja. Hal­li­tus, jon­ka ei pitänyt tehdä ensi vuon­na lainkaan lisäbud­jet­tia, joutuu tekemään yhden tai use­am­man lisäbud­jetin, jot­ka kas­vat­ta­vat ali­jäämää ainakin kymmenel­lä miljardilla.

Toinen aalto

Piirtelin taas vähän kuvia Covid-19 taudin eten­e­mis­es­tä. Toinen aal­to saavut­ti pohjo­is­maat eloku­un alun vai­heil­la, joten aikasar­jani ovat siltä ajalta.

Ensin Suo­mi. Seu­raavas­sa ovat tar­tun­to­jen määrät liuku­vana seit­semän päivän sum­mana miljoon­aa asukas­ta kohden, jot­ta voin ver­ra­ta eri Pohjo­is­mai­ta keskenään. Ylöspäin men­nään ja vähän vauhti näyt­tää kiihtyvän.

Piir­retään sama pahaen­teis­es­ti logaritmiasteikolle.

Kuvas­sa on katkovi­ival­la tren­di. Vähän siinä on heilun­taa trendin ympäril­lä, mut­ta aika hyvin tämä log­a­r­it­mi­nen tren­di selit­tää käyrää, R2 = 0,85. Tämän mukaan tar­tun­to­jen määrä kaksinker­tais­tu­isi 25 päivässä ja kym­menker­tais­tu­isi vähän alle kolmes­sa kuukaudessa. Näin se menee, jos ihmis­ten käyt­täy­tymi­nen pysyy ennallaan.

Ennen kuin alamme panikoi­da, kat­so­taan kehi­tys­tä viime keväänä. Aloite­taan het­kestä, jol­loin tar­tun­to­jen määrä miljoon­aa asukas­ta kohden viikos­sa ylit­ti 10. Aivan eri luokissa oli tar­tun­to­jen­määrä sil­loin, tosin kul­mak­er­roin tasaan­tui nopean nousun jäl­keen suun­nilleen samalle tasolle kuin se on nyt. Kan­nat­taa muis­taa, että kevääl­lä vain pieni osa tar­tun­noista rek­isteröi­ti­in, kos­ka lieväoireisia ei testattu.

Ei kehi­tys silti ole hyvä. Ellei tar­tut­tavu­ut­ta saa­da alen­netuk­si, jouluku­us­sa ale­taan olla kevään luvuis­sa. Jos jatkaisimme näin ja rokote tulisi toukoku­us­sa. olisimme sitä ennen Espan­jan tämän­hetkisessä tilanteessa. Jotain, toiv­ot­tavasti tehokas­ta vaan ei turhaan rajoit­tavaa, pitäisi tehdä. Voi olla, ettei vira­nomais­ten tarvitse tehdä mitään. Riit­tää, että kansalaiset muut­tuvat varovaisemmiksi.

Kat­so­taan­pa mitä kuu­luu muille Pohjo­is­maille. Jätin tästä kuvas­ta pois Ruotsin ja Islannin. Islannin, kos­ka pienessä maas­sa sat­un­naiset seikat vaikut­ta­vat niin paljon.

Tämä vaikut­taa aivan magial­ta. Suomel­la, Nor­jal­la ja Tan­skalla on aivan sama kul­mak­er­roin, kaksinker­tais­tu­mi­nen noin 25 päivässä. Tar­tut­tavu­us siis jok­seenkin sama. Vähän tässä on min­ul­la ollut tuuria. Jos olisi piirtänyt kuvan viikko sit­ten, kul­mak­er­toimet oli­si­vat olleet lähel­lä toisi­aan, mut­ta eivät sen­tään  yhtä lähellä.

Yhtäläisyyk­siä on paljon. Kiihtymi­nen eloku­un alus­sa, tasaan­tu­mi­nen ja uusi kiihtymi­nen syysku­un alussa.

Lisätään sit­ten kuvaan Ruotsi.

Ruot­si ei selvästikään kuu­lu joukkoon. Laske­va trendi!

Mut­ta kat­so­taan­pa vähän tarkem­min. Laske­va tren­di on peräisin eloku­ul­ta. Myös Ruot­sis­sa tar­tun­nat kään­tyivät nousu­un syysku­un alus­sa. Mikä sil­loin oikein muuttui?

= = = =

Juuri ennen kuin pain­oin Julkaise ‑nap­pia, radio ker­toi, että vuorokaudessa uusia tar­tun­to­ja on rek­isteröiotä 149. Se olisi vähän muut­tanut kuvaa. En kuitenkaan halun­nut tehdä kaikkea uud­estaan. Päiv­itän kuvat viikon kuluttua.

 

Segregaatio on viheliäinen ongelma

Helsin­ki käyt­tää huo­mat­ta­van paljon rahaa sosi­aaliseen sekoit­tamiseen, lähin­nä siihen, että hyväo­sais­ten asuinalueil­la on asun­to­ja myös vähä­varaisille. Tämä ei näy menona kaupun­gin bud­jetis­sa, vaan tulo­jen piene­misenä puut­teena tulopuolella.

Ekon­o­misti ajat­telee yksilöä, sosi­olo­gi yhteisöä

Ekon­o­mis­teista mon­et pitävät tätä rahan haaskauk­se­na, kun taas sosi­olog­it erit­täin kan­natet­ta­vana asiana. Kol­man­nen ryh­män muo­dosta­vat ne, joiden kyky tulki­ta tilas­to­ja on vajavainen. Ajatel­laan, että yksilöi­den väliset tulo­erot oli­si­vat jotenkin pienen­tyneet, jos aluei­den väliset tulo­erot pienenevät.

Aloite­taan ekon­o­mistien ajat­te­lu­tavas­ta. Moni kysyy, että kun val­i­taan sat­tuman­varais­es­ti joitain onnekkai­ta pien­i­t­u­loisia asumaan kalli­il­la asuinalueil­la, eikö voitaisi yhtä hyvin jakaa lot­tokuponke­ja. Edelleen kysytään, että jos ollaan valmi­ita uhraa­maan 500 €/kk siihen, että Lahti­nen siir­retään Mel­lun­mäestä asumaan Jätkäsaa­reen, eikö voitaisi tar­jo­ta Lah­tiselle vai­h­toe­htona 500 € puh­taana käteen kuus­sa. Sit­ten Lahti­nen saa vali­ta, käyt­tääkö sen asun­toon Jätkäsaa­res­sa vai johonkin muuhun.

Ekon­o­misti ajat­telee asioi­ta yksilön kannal­ta. Niin ajatellen tässä sosi­aalises­sa sekoit­tamises­sa ei todel­la ole mitään järkeä. Yksilö­ta­son oikeu­den­mukaisu­ut­ta ajatellen asum­is­tu­keen käyte­tyt rahat ovat paljon tehokkaampia kuin ARA-asun­toi­hin käyte­tyt, koske ne menevät pienu­it­u­loisille ja vain heille, kun taas ARA-asun­nois­sa asuu kaiken­tu­loisia, toki suh­teessa enem­män pien­i­t­u­loisia kuin suurituloisia.

Sosi­olo­gi taas ajat­telee yhteisön kannal­ta. Asi­at ovat parem­min, kun eri tulolu­okki­in kuu­lu­via ihmisiä asuu samoil­la alueil­la sekaisin. Näin päin kat­soen päädytään aivan eri tulokseen

Sosi­olo­geil­la on osoit­taa, mitä voi tapah­tuu, jos yhteisö­ta­son asioi­ta ei ote­ta huomioon. Koke­muk­set huono-osais­ten eristämis­es­tä omi­in eril­lisi­in kaupungi­nosi­in­sa ovat todel­la huono­ja niin Ruot­sis­sa kuin Pari­i­sis­sakin. Sik­si kan­nat­taa rak­en­taa ARA-asun­to­ja myös Jätkäsaa­reen. Vai kannattaako?

ARA-poli­ti­ikkaa puo­lus­te­taan juuri sosi­aalisel­la sekoit­tamisel­la, ARA-asun­to­ja voidaan sijoit­taa kohden­netusti esimerkik­si Jätkäsaa­reen, kun taas asum­is­tukea saa­va Lahti­nen voi ajatel­la, ettei hänen asum­istues­ta huoli­mat­ta kan­na­ta mak­saa asun­nos­ta Jätkäsaa­res­sa, kos­ka voi asua halvem­mal­la Mel­lun­mäessä ja käyt­tää säästyneet rahat johonkin muuhun.

https://vatt.fi/fi/who-benefits-from-public-housing-

Kuu­lostaa jär­keenkäyvältä, mut­ta kaupunki­talousti­eteen pro­fes­sori Tuuk­ka Saari­maa on yhdessä VATT:in tutkimusjo­hta­ja Essi Eerolan kanssa havain­nut, että näin se ei ole. He ovat julk­ista­neet tulok­set tutkimuk­ses­sa Who Ben­e­fits from Pub­lic Hous­ing?, VATT work­ing papers 68. Tutkimuk­sen kiusal­lisimpia tulok­sia on, että sosi­aalisen asun­tokan­nan sisäl­lä köy­him­mät keskit­tyvät sosi­aalis­es­ti leimau­tuneim­mille alueille jopa jyrkem­min kuin vapaara­hoit­teises­sa asun­tokan­nas­sa. Kun ver­rataan alimpaan tulovi­iden­nek­seen kuu­lu­via asukkai­ta ARA-asun­nois­sa ja vapaara­hoit­teisil­la vuokra­markki­noil­la, ARA-kan­nan asukkaat asu­vat toden­näköisem­min alueil­la, joil­la tulota­so on mata­la koulu­tus­ta­so heikko ja työt­tömyys korkea. Asia on siis päin­vas­toin kuin väitetään. ARA-asun­not edis­tävät aluei­den välistä segregaatiota.

Tämä havain­to on vai­et­tu kuo­li­aak­si. Ei siitä kuitenkaan pääse sil­lä, että sanoo Tuuk­ka Saari­maan nyt vain ole­van pahis, joten hänen sanomi­sis­taan ei pidä välit­tää. Hänen saa­mansa tulos pitäisi jotenkin kumo­ta tai selit­tää pätemättömäksi.

Voi tätä kyl­lä yrit­tää selit­tää tyhjäk­si. Havain­to saat­taa selit­tyä van­hoil­la syn­neil­lä. Ennen ARA-asun­not keskitet­ti­in Helsingis­säkin kaupungi­nosi­in. Kun uudet ARA-asun­not sijoite­taan tasais­es­ti ympäri kaupunkia, efek­ti heikke­nee. Ehkä se on jo heiken­tynyt. Tuo tutkimus on julka­istu viisi vuot­ta sit­ten ja aineis­to kerät­ty noin kahdek­san vuot­ta sitten.

Mut­ta ei tämä täl­lä ole tyh­jen­net­ty. Ara-asun­nois­sa, jot­ka ovat kalli­il­la alueil­la, asuu selvästi hyvä­tu­loisem­pia kuin ARA-asun­nois­sa, jot­ka ovat halvoil­la alueil­la. Kun asun­toon liit­tyvä vuokran alen­nus on sitä suurem­pi, mitä kalli­im­mas­ta asuinalueesta on kyse, tämä menee aivan väärin päin. Eniten tue­taan ylituloisia.

Mis­tä tämä valikoi­tu­mi­nen johtuu? En tiedä tätä tutk­i­tun, mut­ta löy­dän kolme poten­ti­aal­ista selitystä.

  1. Huono-osaiset eivät hae asun­to­ja hyväo­sais­ten aluei­ta, kos­ka hei­dän kaverin­sa ja maan­miehen­sä asu­vat siel­lä mis­sä asuvat.
  2. Hyväo­saisel­la hak­i­jal­la on varaa odot­taa sopi­vaa asun­toa, eikä hän sik­si joudu hyväksymän ensim­mäistä tarjottua.
  3. Jos enti­nen pien­i­t­u­loinen vauras­tuu, hän muut­taa pois ARA-asun­nos­ta, jos se on hal­val­la asuinalueel­la, mut­ta ei muu­ta, jos se on kalli­il­la asuinalueelle.

Ajan kulues­sa tämä kol­mas tek­i­jä voimis­tuu. Sitä vahvis­taa se, että ARA-asun­nos­ta muut­ta­va voi siirtää vuokraoikeu­den lähisuku­laiselleen, esimerkik­si lapselleen. En päässyt viime val­tu­us­ton kok­ouk­seen, mut­ta jos olisi päässyt, olisi kan­nat­tanut Otto Meren (kok) aloitet­ta siitä, että oikeus siirtää vuokra-oikeut­ta per­il­lisille pois­tet­taisi­in lain­säädän­nöstä ARA-asun­to­jen osalta. Olen huonos­ti motivoitunut varaa­maan tont­te­ja ARA-asun­noille kalli­il­la alueil­la, jos ne tosi­asi­as­sa pää­tyvät ylituloisille.

On muuten veikeätä, kuin­ka rin­ta­ma­l­in­jat ARA-asun­to­jen yli­t­u­loisu­u­songel­man kanssa ovat kum­mallis­es­ti väärin päin. Yleen­sähän kokoomus on ajanut sitä, että kaupungis­sa tehdään tilaa rikkaille ja vasem­mis­to on halun­nut puo­lus­taa köy­hiä. Luulisi siis kokoomuk­sen ole­van sitä tyy­tyväisem­pi, mitä enem­män ARA-asunois­sa asuu”hyviä veron­mak­sajia” ja vasem­mis­ton puo­lus­ta­van edes näitä asun­to­ja köy­hille kuu­luvina. Vasem­mis­to kuitenkin puo­lus­taa rikkaiden oikeut­ta asua ARA-asun­nois­sa ja kokoomus vastustaa.

Seg­re­gaa­tion tor­ju­mises­sa ARA-poli­ti­ikan keinoin on toinenkin ongel­ma. Pahin­ta seg­re­gaa­tios­sa on huono-osais­ten asuinaluei­den, eri­lais­ten köy­hyys­tasku­jen syn­ty. Tam­misa­lon kaltaiset rikkaiden ghetot eivät ole yhtä haitallisia, vaik­ka yhteiskun­nal­lisen koherenssin kannal­ta olisi hyvä, ettei sel­l­aisia syn­ty­isi. Kalleim­mat seg­re­gaa­tion tor­ju­miseen suun­natut keinot tähtäävät kuitenkin varakkaiden keskit­tymien hajot­tamiseen. Köy­hyys­tasku­jen syn­tymistä ne tor­ju­vat huonos­ti, kos­ka ei ole tapaa ohja­ta hyväo­saisia huono-osais­ten asuinalueille.

Voimme säädel­lä vain sitä, ketkä muut­ta­vat millekin alueelle ensim­mäisenä, mut­ta emme sitä, keille he luovut­ta­vat asun­ton­sa pois muut­taes­saan. Hitas-asun­non avul­la keski­t­u­loinenkin voi ostaa asun­non Jätkäsaares­ta, mut­ta kun hin­tasään­te­ly 30 vuo­den päästä lop­puu, rikkaat val­taa­vat alueen, jos alueen hype jatkuu nykyisenä. Siihen men­nessä myös ARA-asukkaiden suh­teelli­nen tulota­so on nous­sut melkois­es­ti, jos nykyiset sään­nöt saa­vat jatkua.

Hyvistä alueista tup­paa tul­la kaal­li­ita ja sik­si rikkaiden aluei­ta, kun taas huonoille alueille valikoitu­vat ennen pitkää vain köyhimmät.

Jos Jätkäsaaren kaltaiselle alueelle raken­net­taisi­in Hitas-asun­to­jen ja ARA-asun­to­jen sijas­ta edel­lisessä postauk­ses­sa mainit­tu­ja kaupun­gin omis­tamia kovan rahan vuokra-asun­to­ja, pien­i­t­u­loinen voisi asua niis­sä asum­istuen avul­la yhtä edullis­es­ti kuin nyt ARA-vuokra-asun­nois­sa, mut­ta suu­rit­u­loinen mak­saisi niistä markki­navuokraa. Tähän siis liit­ty­isi asum­istuen sään­tö­jen uud­is­t­a­mi­nen niin, että se kor­vaisi Helsingis­sä mak­set­tavia keskivuokria. Näi­den asun­to­jen sosi­aa­li­nen kohtaan­to pysy­isi samana vielä senkin jäl­keen, kun Hitas-asun­to­jen hin­tasään­nöste­ly päät­tyy. Itse asi­as­sa nuo asun­not voisi­vat antaa kaupungille monipuoliset keinot sään­nel­lä asuinaluei­den sosi­aal­ista jakaumaa.

Köy­hyys­tasku­jen torjunta

Narul­la ei kuitenkaan voi työn­tää. Hyväo­saisia ei voi pakot­taa muut­ta­maan huono-osais­ten alueille.

Ain­oa keino estää köy­hyys­tasku­jen syn­tymistä on pitää huol­ta siitä, ettei huono­ja aluei­ta raken­neta ja jos on raken­net­tu, niitä niitä tulee kohen­taa.

Tämän takia Helsin­ki on aloit­tanut kaupunki­u­ud­is­tus­pro­jek­tin. Juuri nyt lau­takun­nan pöy­däl­lä on tiivistys­su­un­nitel­mat Mel­lun­mäen, Kon­tu­lan ja Vesalan alueille. Se on osa tätä pro­jek­tia. Samal­la on tarkoi­tus edis­tää vähän gen­tri­fikaa­tio­ta alueilla.

Se tiede­tään, että jos halu­taan edis­tää keskilu­okan muut­tamista pien­i­t­u­loisu­u­den ja työt­tömyy­den vaivaami­in kaupungi­nosi­in, on pidet­tävä huol­ta kouluista. Koulute­tut van­hem­mat eivät ei halua lap­silleen huonoa koulua. Mikko Sil­li­man on osoit­tanut tutkimuk­ses­saan, että posi­ti­ivi­nen diskrim­i­naa­tio on jopa yllät­tävän tulok­sel­lista. Siihen siis lisää rahaa. https://vatt.fi/-/helsinkilaisnuoret-hyotyvat-positiivisen-diskriminaation-rahoituksesta.

Seg­re­gaa­tion tor­ju­mi­nen on kallista, tehdään se sit­ten rikkait­ten ghet­to­jen hajot­tamise­na tai köy­hien asuinaluei­den kohen­tamise­na. Jos molem­pi­in on rahaa niin hyvä. Jos vain toiseen on, kan­nat­taa kohen­taa köy­hien asuinaluei­ta. Tämä on min­un mutu-arvioni asi­as­ta. En voi tietää eikävoi kukaan muukaan.

Tarvi­taan tutkimusta

Yleis­tun­tu­mani tästä ongel­mas­ta on val­ta­va epä­var­muus. Me yksinker­tais­es­ti tiedämme tästä asi­as­ta aivan liian vähän ja luulemme aivan liian paljon. Tämä on asiana val­ta­van tärkeä. Sik­si sitä pitäisi tutkia. Mis­sä ovat sosi­olog­it, kun heitä tarvit­taisi­in?

= = = =

Koko tätä argu­men­toin­tia vas­taan on san­ot­tu, että vaik­ka ARA-vuokra alit­taa Jätkäsaa­res­sa markki­navuokran 500 euroal­la kuus­sa, kaupun­gin tap­pio ARA-asun­noista on olen­nais­es­ti pienem­pi. Se ei saa kovan rahan asun­to­ton­tista vuokraa niin paljon enem­män kuin markki­navuokrien poh­jal­ta näyt­täisi saa­van. Ei saakaan.

Mik­si ei saa, on ongel­ma erik­seen. Mik­si kaupun­gin ton­teil­la Koja­mon kaltaiset vuokrat­aloy­htiöt saa­vat niin käsit­tämät­tömiä voit­to­ja. Ei pitäisi saa­da. Hypo-pankin Ari Pau­nan mukaan Kojamo saa vuokra-asun­nois­taan liikevoit­toa kuukaudessa 600 euroa. Sille ei voi mitään, että asun­top­u­la nos­taa asumisen hin­taa, mut­ta kaupun­gin maal­la tehtävä voit­to menee nyt aivan vääri­in taskui­hin. Jo sik­sikin kaupun­gin pitäisi alkaa tuot­taa kovan rahan vuokra-asun­to­ja itse. (Liikevoit­to on voit­to ennen muun muas­sa korko­ja. Reaa­liko­rot ovat nyt negati­ivisia, mut­ta eivät tietysti loputtomiin.)

Mitä teksin ARA-asunnoille

Moni haikailee kohtu­uhin­tais­ten asun­to­jen puoles­ta ja kaipaa Helsinki­in vuokrasään­nöste­lyä. “Sil­loin minäkin pää­sisin asumaan halvem­mal­la”. Ei pää­sisi, vaan pää­sisi jonoon. Tukhol­mas­sa jono on yli kymme­nen vuot­ta. Jonon ohi pääsee vain pimeille markki­noille. Onnek­si pääsee, kos­ka kaupun­ki ei voisi toimia, jos asumaan pääsee vas­ta seu­raaval­la vuosikymmenel­lä. On siis hyväksyt­tävä, että kun asun­to­ja on vähän, ne ovat kalli­ita. Sitä sen sijaan ei pidä hyväksyä, että tästä syn­tyvät rahavir­rat menevät aivan vääri­in taskui­hin taval­la, joka ei syn­nytä lisää asun­to­ja.

Asun­to-ohjel­man mukaan ARA-asun­to­ja, eri­ty­is­ryh­mien asun­not kuten opiske­li­ja-asun­not mukaan luet­tuna olisi 25 %, ARA-rahoit­teisia asum­isoikeusasun­to­ja 10 % ja jonkin ver­ran lyhy­ta­iais­es­ti (10 ja 20 vuot­ta) hin­tasään­nel­tyjä vuokra-asun­to­ja yhdessä Hitasasun­to­jen kanssa 20 %.

Suh­taudun hyvin epäillen asum­isoikeusasun­toi­hin.. Vuokra-asun­to, johon pääsee kyn­nys­ra­hal­la ja jos­sa vuokralaiset mak­sa­vat lainan lyhen­nyk­set vuokris­saan ja kar­tut­ta­vat omis­ta­jan var­al­lisu­ut­ta. En kir­joi­ta tästä enem­pää, kos­ka tähän asi­aan pitää var­maankin tutus­tua lisää. Ties vaik­ka Verde-lehti paneu­tu­isi asiaan.

Nuo lyhy­taikaises­ti säädel­lyt vuokra-asun­not ovat vähän hölmö asia Helsingis­sä. Vähän aikaa kohtu­uhin­tauinen vuolkra ja sen jäl­keen  raken­nut­ta­ja pääsee rahas­ta­maan mielin määrin. On kuitenkin saanut ton­tin sop­uhin­taan, kos­ka ARA. Mik­si ei annet­taisi näitä pitkäaikaiseen ARAan mielu­um­min tai suo­raan kovan­ra­han vuokra-asun­noik­si, jol­loin edes ton­tista menisi käypä hinta/vuokra.

Keski­tys tässä varsi­naisi­in ARA-asuntoihin.

Olen saanut viime vuosi­na erään­laisen ekon­o­misti­tar­tun­nan, onhan min­ul­la työpöytä Aal­to-yliopis­ton talousti­eteen­laitok­sel­la. Ekon­o­mistit eivät pidä ARA-asun­noista vaan kan­nat­ta­vat sen sijaan asum­is­tukea. Jos laskemme yhteen­sä sen tuen, jon­ka ARA-asun­nois­sa asu­vat saa­vat markki­navuokraa halvem­mista vuokrista ja asum­istuen saa­vat asum­is­tuke­na, nämä ovat Helsingis­sä suu­ru­us­lu­okaltaan suun­nilleen samaa kokoa, mut­ta jakau­tu­vat eri lail­la. Asum­is­tu­ki menee kokon­aan pien­i­t­u­loisille, kos­ka se on tulosi­don­nainen, kun taas ARA:n vuokratukea val­uu kaikki­in tulolu­okki­in. Kun on ker­ran elämässään onnis­tunut pääsemään ARA-asun­toon, voi naut­tia hal­vas­ta vuokras­ta hamaan ikuisu­u­teen, vaik­ka tulot nousi­si­vat, ja siirtää edun vielä lap­silleenkin, jos halu­aa itse muut­taa isoon  omakotitaloon.

Mut­ta eikö asum­is­tu­ki nos­ta vuokria? Kaik­ki tavat tehdä pien­i­t­u­loisille tilaa asun­tomarkki­noil­la merk­it­sevät, että muiden väestöryh­mien kil­pail­tavak­si jää vähem­män asun­to­ja, mikä nos­taa vuokria. Ara-asun­not nos­ta­vat mui­ta vuokria itse asi­as­sa vähän enem­män kuin asum­is­tu­ki kahdes­ta syys­tä. (1) Kun tukea val­uu myös kes­ki- ja suu­rit­u­loisille, se syr­jäyt­tää mui­ta asun­tomarkki­noil­ta enem­män, jos tarkoi­tus on tukea yhtä suur­ta määrää pien­i­t­u­loisia. (2) ARA-poli­ti­ikan yht­enä tavoit­teena on paran­taa asum­is­ta­soa eli mah­dol­lis­taa väl­jem­pi asum­i­nen, jol­loin sama määrä asukkai­ta varaa suurem­man määrän asuntopinta-alaa.

On san­ot­tu, etteivät yli­t­u­loiset ole iso ongel­ma, kos­ka heitä on kaupun­gin asun­nois­sa vain viisi pros­ent­tia. Tuo yli­t­u­loisu­us­ra­ja on kuitenkin niin korkea, että yli 80 pros­ent­tia kaupun­gin ruokakun­nista mah­tuu sen sisälle. Lisäk­si nuo yli­t­u­loiset naut­ti­vat mui­ta suurem­paa vuokratukea, kos­ka he asu­vat kalli­il­la asuinalueil­la. Palaan tähän seu­raavas­sa kirjoituksessani.

ARA-poli­ti­ikkaa puoltaa kuitenkin yksi näköko­h­ta: niitä voidaan kaupun­gin päätök­sel­lä rak­en­taa myös kalli­isi­in kaupungi­nosi­in, kun taas asum­is­tu­ki ohjaa ihmisiä asumaan sinne, mis­sä heil­lä on varaa asua. Teen eril­lisen postauk­sen seg­re­gaa­tion edis­tämis­es­tä, jos­sa tarkaste­len tätä asi­aa. Sekään ei ole ihan sitä miltä se näyttää.

Van­hat asukkaat sub­ven­toi­vat uusia

Huo­mat­takoon, että uusista ARA-asun­noista saadaan Helsingis­sä edullisem­pia kuin muual­la maas­sa, kos­ka meil­lä on hyvin edullisia van­ho­ja ARA-asun­to­ja, joiden velat inflaa­tio ja lyhen­tämiset ovat hoi­ta­neet. Vuokrien tasauk­sen kaut­ta van­ho­jen ARA-asun­to­jen asukkaat sub­ven­toi­vat uusia ARA-asun­to­ja. Tämä rahavir­ta ei ole aivan pieni.

Köy­hät omi­in taloihinsa

Minä en pidä ARA-taloista myöskään sik­si, että on vähän epäsym­pa­at­tista eristää köy­hät omi­in eril­lisi­in taloi­hin­sa. Kuvitelka­amme, että köy­hät ja keski­t­u­loiset asu­isi­vat tois­tansa naa­pureina samoissa rapuis­sa ja vähä­varaisia tuet­taisi­in asum­istuel­la. Sit­ten joku, kut­su­taan hän­tä vaik­ka Nallek­si, vaatisi, että tämän on muu­tut­ta­va. Raken­netaan köy­hille omat vuokrakasar­mit, jot­ta hei­dät saataisi­in siiv­o­tuk­si pois kun­non ihmis­ten taloista. Pitäisimme Nallen esi­tys­tä todel­la törkeänä, mut­ta niin­hän me juuri olemme tehneet.

Vuokran piäisi riip­pua tuloista

Kaik­ki olisi helpom­paa, jos vuokra ARA-asun­nois­sa nousisi tulo­jen noustes­sa kohti markki­navuokraa. Sil­loin tuki kohdis­tu­isi niille, joille se on tarkoitet­tu, eikä ketään pitäisi häätää yli­t­u­loisu­u­den vuok­si kotoaan. Mut­ta tätä laki tietenkään ei sal­li. Olen saanut 20 vuot­ta elämässäni palkkaa lakien muut­tamis­es­ta, joten en pidä tätäkään ylivoimaise­na esteenä.

Olete­taan, että lait olisi muutet­tavis­sa järke­viksi. Sil­loin voisimme kor­va­ta nämä ARA-asun­not edel­lisessä postauk­ses­sa esit­tämil­läni kaupun­gin markki­nahin­taisil­la vuokra-asun­noil­la, jois­sa asukas­ta tuet­taisi­in asum­istuel­la. Sen asum­istuen pitäisi kor­va­ta selvästi korkeampia vuokria kuin Kelan mak­sama asum­is­tu­ki kor­vaa nyt, jot­ta nämä markki­nae­htoiset + asum­is­tu­ki vas­taisi­vat nyky­istä ARA-asuntoa.

Se voisi olla myös erään­lainen kun­nalli­nen asum­is­tu­ki, jota kun­ta mak­saisi vain omi­in asun­toi­hin­sa. Jot­ta yksi­ty­isille vuokranan­ta­jille ei tulisi paha mieli, sen voisi toteut­taa vas­taa­van suu­ruise­na vuokran alennuksena.

Näi­hin vuokra-asun­toi­hin voitaisi­in ottaa tas­a­puolis­es­ti kaiken tuloisia ihmisiä, jol­loin taloko­htainen seg­re­gaa­tio lievenisi merkit­tävästi. Yli­t­u­loi­sista ei tarvit­si mure­htia, kos­ka ha mak­saisi­vat markkinavuokraa.

 

Helsingin on kiihdytettävä asuntotuotantoa

Helsingis­sä käsitel­lään maankäytön ja asumisen ohjel­maa. Se on äärim­mäisen merkit­tävä paperi, joka säteilee vähän kaik­keen, mitä Helsingis­sä tapahtuu.

Olen esi­tyk­seen pet­tynyt. Pitkään on puhut­tu siitä, että asun­topoli­it­tista välineistöämme pitäisi mod­ernisoi­da ja että eri­tyis­es­ti Hitas-tuotan­non tilalle pitäisi kehit­tää parem­min toimi­va välimuodon ratkaisu. Kaiken tämämn piti tapah­tua AM-ohjel­man käsit­telyssä, mut­ta ei siitä ole esi­tyk­sessä jälkeäkään.

Tässä kir­joituk­ses­sa keski­tyn vain asun­to­tuotan­non määrään. Tähän välineistöön paneudun seu­raavas­sa kir­joituk­ses­sa, mil­loin sen nyt vaan ehdin raapustamaan.

Ei ole mitään tapaa pois­taa asun­top­u­laa, jos­sa ei raken­net­taisi paljon uusia asun­to­ja. Kaik­ki muu on hölmöläis­ten peiton jatkamista. Tietysti voimme tehdä kaupungista niin huonon, ettei siinä halu­ta asua, mut­ta en nyt paneudu tähän vai­h­toe­htoon sen tarkem­min. Mikko Alat­a­lo on tosin ehdot­tanut tätäkin, tarkoit­taen tosin Tamperetta.

Asun­to-ohjel­mas­sa asun­torak­en­tamisen volyy­mi pide­tään 7 000 asun­nos­sa uusia asun­to­ja tai asun­noik­si muutet­tavia mui­ta raken­nuk­sia. On siihen sen­tään lisät­ty sana ”vähin­tään” ker­tomas­sa, että yli saa mennä.

Tämä on liian vähän. Määrää pitäisi lisätä 10 000 asun­nol­la vuosit­tain, ellei nopeam­minkin. Jos kat­somme, miten muut kas­va­vat kaupun­git maail­mal­la ovat pystyneet asun­to­tuotan­toa lisäämään, pitäisi Helsingis­säkin pystyä paljon parempaan.

Nyt pitää puhua rahas­ta. Suuri syy siihen, ettei kaupun­ki luovu­ta tont­te­ja nopeam­min on raha, eikä nyt puhuta mus­teen ostamis­es­ta kaavoit­ta­jan kynään. Ton­tit pitää saat­taa raken­nuskelpoisek­si rak­en­ta­mal­la tiet, viemärit, vesi­jo­hdot, ratikkalin­jat ynnä muu­ta. Uudet asukkaat tarvit­se­vat koulu­raken­nuk­sia ja päiväkote­ja ja kaikkea muu­ta kun­nan vas­tu­ul­la ole­vaa. Vajaa kymme­nen vuot­ta sit­ten kysyin kaupun­gin rahakirstun valvo­jil­ta, paljonko kymme­nen edel­lisen vuo­den aikana on ollut kasvu­un liit­tyviä investoin­te­ja. Sil­loin sain luvun, joka vas­tasi 750 €/k‑m2 Luku on sen jäl­keen var­maankin kas­vanut. Täy­den­nys­rak­en­t­a­mi­nen tulee kaupungille halvem­mak­si, kos­ka voi tukeu­tua ole­mas­sa ole­vaan infraan ja kouluihin.

Tuon mukaan 7 000 asun­non asun­to­tuotan­to vaatii kaupungilta investoin­te­ja noin 400 M€ ja 10 000 asun­non tuot­ta­mi­nen noin 600 M€. (Asun­non koko 75 k‑m2 eli noin 60 m².)

Kalasa­ta­mas­sa myy­dään tässä lau­takun­nan kok­ouk­ses­sa tont­ti hin­taan 1200 €/k‑m2, mut­ta tämä ei kuvaa tilan­net­ta koko kaupun­gin alueel­la ja se kuvaa vain kovan rahan tont­te­ja. Kasvun kiihdyt­tämi­nen tulee kaupungille kalli­ik­si, mut­ta ei tolkut­toman kalli­ik­si, kos­ka Helsin­ki on viisaasti han­kkin­ut kaavoitet­tavaa tont­ti­maa­ta itselleen. Näin kaupun­gin maan­omis­ta­jana saa­mat tulot peit­tävät suuren osan kasvun aiheut­tamista investoineista, vaan ei niitä kaikkia.

Lau­takun­ta käsit­telee myös bud­jet­tiesi­tys­tä. Infrain­vestoin­te­ja on vähen­net­ty niin, että se tulee hait­taa­maan asun­to­tuotan­toa aikaa myöten. Näin ei pitäisi tehdä. Päin­vas­toin, kun rak­en­t­a­mi­nen muual­la hidas­tuu, Helsin­gin tulisi houkutel­la vapau­tu­vaa kap­a­siteet­tia rak­en­ta­maan Helsinkiä.

On jatku­vasti kiis­tel­ty siitä, tukeeko kaupun­ki ARA-tuotan­ta vai onko se itsen­sä kus­tan­ta­maa. Jos kat­somme pelkkää taloa ja uno­hdamme ton­tin, ei tue. Olen­naista kuitenkin on, ettei ARA-tuotan­to osal­lis­tu yllä mainit­tui­hin infra- ja muiden investoin­tien rahoit­tamiseen kuin hyvin vähäiseltä osalta. Niin­pä, mitä suurem­pi on ARA-tuotan­non osu­us, sitä pienem­pään asun­to­tuotan­toon kaupungilla on varaa.

Nyt esite­tyssä ohjel­mas­sa eri­laisia ARA-asun­to­ja on 35 % asun­to­tuotan­nos­ta, eli 2 450 asun­toa vuodessa, jos tuotan­to on 7000 as/vuosi.

Mikko Särelä on esit­tänyt, että kiin­nitetään tuo 2 450 asun­to­ja ja nos­te­taan asun­to­tuotan­to 10 000 asun­toon lisäämäl­lä kovan rahan tuotan­non määrää. ARA-asun­to­ja tulee tässä vai­h­toe­hdos­sa yhtä paljon, mut­ta asun­top­u­la helpot­tuu 3 000 asun­non ver­ran. Voit­ta­jia tässä oli­si­vat ne pieni­pakkaiset, jot­ka eivät ole riit­tävän pieni­palkkaisia tai onnekkai­ta päästäk­seen ARA-asun­toon, sil­lä he ovat asun­top­u­lan varsi­naisia mak­sajia. Tämän peruste­len seu­raavas­sa kirjoituksessani.