Kun Jätkäsaareen rakennetaan 1 500 ARA-asuntoa ja kun näiden vuokra alittaa markkinavuokratason 500 eurolla asuntoa kohden, ARA-asukkaiden saama hyöty on vuodessa yhdeksän miljoonaa euroa. Positiiviseen diskriminaatioon käytettävät rahat kohdentuvat minusta itse ongelmaan tehokkaammin.
Näitä rahoja ei voi kuitenkaan verrata. Vaikka ARA-asukkaat hyötyvät yhdeksän miljoonaa, kaupunki ei menetä tonttituloina yhdeksää miljoonaa vaan olennaisesti vähemmän.
Palkkaan kohdistuvat verot ovat myrkkyä kaupungeille, koska kaupunkien idea on vaihdanta ja erot jarruttavat tätä. Verollisten palvelujen kilpailijat ovat verottomat itsepalvelut tai itse tekeminen.
Tämä yksi syy siihen, että kiinteistövero on parempi tapa kerätä rahaa kaupunkien kassaan.
Toinen syy liittyy maapohjan ansiottomaan arvonnousuun. Se, että rantatontti Katajanokalla maksaa 3 000€/m2 ja samanlainen rantatontti Inkoossa vähemmän kuin sadasosan tästä, johtuu tietysti siitä ympärillä olevasta kaupungista eikä mistään sen tontin ominaisuudesta, joka olisi tontin omistajan ansiota.
Anglosaksisessa maailmassa pidetään luonnollisena verottaa tonttimaan arvonnousu kiinteistöveron kautta yhteiskunnalle. Jos näin olisi tehty aina, kukaan ei esittäisi siihen mitään muutosta. Silloin tonttien (ja asuntojen) hinnat olisivat halvempia ja vastaavasti vuotuinen asumiskustannus korkeampi. Asumiskustannukset yhteensä asunnon ostohinta mukaan luettuna ei siitä nousisi, joskaan ei myöskään laskisi. Vuokrille ei tapahtuisi mitään. Jatka lukemista “Oden vaaliohjelma (9) Tonttimaan kiinteistöveroa on korotettava rutkasti”
Asumistuen rakenne on peräisin ajalta, jolloin maassa vallitsi vuokrasäännöstely. Silloin asuntoa ei valittu vaan se osoitettiin. Yksityisiä vuokra-asuntoja oli vähän ja niitä sai lähinnä suhteilla.
Tarpeeksi pienituloiselta asumistuki korvaa vuokrasta 80 % perheen koosta ja asumiskunnasta riippuvaan maksimivuokraan saakka.
Täyden asumistuen saa, jos bruttotulot tulot ovat korkeintaan työmarkkinatuen suuruiset. Sitä suuremmat tulot pienentävät asumistukea 33,6 %, mikä nostaa efektiivisen marginaaliveron varsin korkeaksi.
Jos siis haluaa muuttaa parempaan ja sata euroa kuussa kalliimpaan asuntoon, asumistuki maksaa erotuksesta 80 €. Tämä 80 % on aika paljon, mutta ennen asuntoa ei valittu, vaan otettiin se, mikä saatiin. Ei tarvinnut kannustaa halpaan asuntoon, koska asuntoa ei saanut valita. Maksimivuokran ajatuksena oli estää ylellisen asumisen tukeminen.
Tilanne on nyt vuokrasäännöstelyn loputtua aivan toinen. Vuokrataso on noussut jyrkästi, mutta toisaalta on mistä valita. Oikotiellä oli tänään 4 400 asuntoa vuokrattavana Helsingissä.
Asumistuen hyväksymät enimmäisvuokrat ovat Helsingissä niin paljon alle markkinavuokrien, että asumistuki auttaa pienituloista todellisuudessa vain ARA-asunnoissa. Kun kerrotaan, millä summilla asumistuki tukee yksityisiä vuokranantajia, unohdetaan, että huomattava osa asumistuesta menee ARA-asunoissa asuville.
Jos siis haluaa muuttaa parempaan ja kalliimpaan asuntoon, joutuu käytännössä maksamaan erotuksen kokonaan itse. Lähes kokonaan itse joutuu maksamaan myös ARA-asunnon ja yksityisen vuokra-asunnon välillä.
Tyypillinen yksin asuvan vuokra ARA-asunnosta on 450 €/kk. Se on kokonaan asumistukeen oikeuttava. Asumistuki korvaa 360 euroa ja itse maksettavaksi jää 90 euroa.
Korkein asumistuessa hyväksyttävä vuokra yksinäiselle ihmiselle Helsingissä on 521 €/kk ja asumistuki on työmarkkinatuen saajalla tai vähävaraisella opiskelijalla tällöin 416,80 €. Näin halpoja asuntoja ei vapailla markkinoilla ole kuin soluasunnoissa.
Vapailta markkinoilta on vaikea löytää yksiötä alle 700 eurolla kuussa. (Nyt se tosin onnistuu, kun korona on karkottanut opiskelijat Helsingistä, mutta tilanne ei ole pysyvä.)
Jos vuokra on 700 €, asumistuki on 416,80 euroa, joten itse pitää maksaa 283,20 euroa. Se veisi puolet työmarkkinatukea saavan tuloista, eikä riittävästi rahaa jäisi edes ruokaan.
Jotta työmarkkinatuen varassa olevalla olisi varaa asuntoon, hän tarvitsee sekä ARA-asunon että asumistuen. Pelkästään toinen ei riitä.
Nykymaailmassa tuo 80 % hyväksyttävään vuokraan saakka on ihan pöhkö ja nolla prosenttia sen yli menevältä osalta on kohtuuton.
Kun opiskelijat siirrettiin yleisen asumistuen piiriin, soluasuntojen suosio romahti. Soluasunto on halvempi kuin oma yksiö, mutta väliäkös sillä, kun asumistuki maksaa erotuksesta 80 %.
Pienellä palkalla ei pysty markkinavuokraa Helsingissä maksamaan, sillä vähänkin isompi palkka pienentää asumistukea.
Voidakseen asua Helsingissä on pienituloisen joko saatava ARA-asunto tai täydennettävä asumistukea toimeentulotuesta. Koska asumistuki korvaa niin huonosti, loppu tulee toimeentulotuesta. Kun yksinäisellä henkilöllä asumistuki on korkeintaan 416,80 euroa, toimeentulotuessa otetaan täysimääräisesti huomioon vuokrat aina 694 euroon saakka. Itse asiassa erittäin yleistä on korvata tätä suurempiakin vuokria, koska halpaa vuokra-asuntoa ei pysty saamaan. Tämä on aivan vihonviimeinen asia, sillä toimeentulotuki on tukimuotona turmiollinen. Jos joutuu siihen turvautumaan, ei kannata tehdä työtä, koska yli 80 % ansioista leikkautuu pois. Kymmenen euron tuntipalkasta jää siis käteen alle kaksi euroa.
Tilanne on pienipalkkaisen osalta huono, mutta ei aivan näin huono. Palkasta jätetään ottamatta huomioon 300 euroa, joten asumistuki alkaa pienentua, kun palkka ylittää 1030 euroa. Se on helpottanut pienipalkkaisten tilannetta olennaisesti, tai siis korotti heidän asumistukeaan sadalla eurolla. Pidän tätä hieman omana ansionani. Esitimme suojaosaa Juhana Vartiaisen kanssa selvityksessämme, jolla pohdittiin keinoja parantaa pienipalkkaisten tilannetta. (Lisää matalapalkkatyötä!)
Nyt kun vuokrasäännöstelyn päättymisestä on kulunut neljännesvuosisata, olisi aika ottaa asia huomioon myös asumustuen rakenteessa.
Mitä siis pitäisi tehdä?
Asumistuen hyväksymiä maksimivuokria on korotettava olennaisesti, koska ei ole järkevää, että toimeentulotuesta tulee lähes rutiininomainen lisä sosiaalietuuksiin ja koska asumistuki ei vastaa tukena sitä, että onnistuu saamaan itselleen ARA-asunnon. Asumistuen maksimivuokrat tulee nostaa samalle tasolle toimeentulotuen kanssa. Se on siis yksin asuvalla nyt 694 €/kk.
Asumistuki voisi korvata johonkin järkevään rajaan saakka vuokran kokonaan (tuloista riippuvalla omavastuuosuudella vähennettynä tietysti) ja sen yli menevältä osalta esimerkiksi 50 % ja jonkin korkeamman rajan jälkeen vaikkapa vain 30 %
Hyväksyttävä maksimivuokra voisi olla kalliilla alueella korkeampi kuin muualla, koska yksi asumispolitiikan tavoite on edistää sosiaalista sekoittumista. Tämä voi herättää vastalauseita, mutta ei se sen kummallisempaa ole kuin ARA-asuntojen rakentaminen kalliisiin kaupunginosiin.
Asumistuen suojaosuutta voisi korottaa 300 eurosta. Tällä tuettaisiin pienipalkkaisia. On vähän outo tilanne, että työttömät pääsevät asumaan Helsinkiin helpommin kuin pienipalkkaiset. Tämä on vaihtoehoinen toimenpide maksimivuokrien korottamiselle. Jos suojaosuutta korotetaan, voidaan maksamivuokria korottaa vastaavasti vähemmän.
Asumistuen maksatuksessa pitäisi ehkä muuttaa vastuita valtion ja kunnan välillä.
Kaupunki panee kuntoon esikaupunkialueita, joita ei siis saa kutsua lähiöiksi. Suunnitelman yksityiskohtiin on vaikea ottaa kantaa ilman esittelyä. Hyvä, että pannaan kuntoon.
Malmin ja Pukinmäen yleisten alueiden suunnitelman hyväksyminen
Näin on aivan mahdoton ottaa kantaa. Sksi ollaan paikallisten asukkaiden lausuntojen varassa. Esityslistalla kerrotaan, mitä aiotaan tehdä, mutta ei kerrota, mitä ajatuksia on hylätty.
Messukeskuksen asemakaavan muutos
Messukeskus laajenee, pysäköintiä tulee lisää. Merkittävintä kuitenkin on 33-kerroksinen hotellitorni ja kongressikeskuksen laajentuminen. Miten näihin hotelleihin riittää väkeä?
Katajanokan toimistotontin myyminen Varmalle
Muodollisesti kyse on vuokrauksesta osto-optiolla, mutta on päivän selvää, että Varma ostaa tontin. Hinta 17 miljoonaa, noin tuhat euroa neliötä. Asuntotontti olisi tuolla paikalla kolme kertaa kalliimpi.
Viiden tontin varaaminen Suvilahti Event Hub Oy:lle
Suvilahteen tulee tapahtumakeskus. Hanke on kilpailutettu aikaisemmin. Helen Oy tyhjentää lähivuosina Hanasaaren voimalaitoksen. Se pitäisi jotenkin huomioida tapahtuma-alueen suunnittelussa.
Jos vallitseva vuokrataso on kansalaisen A tuloihin nähden kohtuuton, onko parempi maksaa hänelle 300 euroa kuussa asumistukea vai antaa kolmesataa euroa kuussa halvempi ARA-asunto. Kannattaa lukea juttu loppuun, koska lopussa kerron, miksi kysymyksenasettelu ei ole oikein.
Asumistuen puolesta
Preferenssien kunnioitus. Asumistukivaihtoehdossa saa itse etsiä vuokra-asunnon mistä haluaa. Jos haluaa asunnon Merikadulta, asumistuki ei siihen riitä, mutta eipä Merikadulla ole myöskään yhtään ARA-asuntoa. ARA-asuntoihin on 23 000 hakijaa ja niitä vapautuu vuosittain runsaat 3 000, joten on otettava se, mitä tarjotaan.
Lukitusvaikutus. ARA-asunnosta ei kannata lähteä, vaikka työpaikka siirtyisi kaupungin toiselle puolelle, ei ainakaan, jos on onnistunut saamaan asunnon hyvältä asuinalueelta.
Tuen osuminen oikein Asumistuki on tulosidonnainen, joten suurituloiset eivät voi sitä saada kuin lyhyen aikaa. Ara-asukkaista suurituloisempaan puoliskoon kuuluvia on yli viidennes. Vaikka alun perin ARA-asuntoja jaetaan korostetun sosiaalisin perustein, niistä ei tarvitse muuttaa pois, vaikka tulot nousevat. Lakipykälät tunteva voi siirtää asunnon myös lastensa nimiin, mitä kautta myös asuntoja valuu ylituloisille. Jos ARA-asunnot olisi suunniteltu auttamaan pienituloisia, niiden vuokra riippuisi tuloista.
Asumistuki kohdistuu paremmin pienituloisille kuin ARA-Asuntojen tuottama vuokrasäästö. Lähde: Essi Eerola ja Tuukka Saarimaa: Who benefits from public housing?
Tasapuolisuus. Pelkän onnen turvin kahdesta samassa asemassa olevasta toinen onnistuu saamaan edullisen ARA-asunnon ja toinen ei. Asumistuen säännöt ovat samat kaikille.
Segregaation välttäminen. Ara-asunnot tuottavat talokohtaista segregaatiota, kun pienituloisen asutetaan samoihin taloihin. Kaupunki on paljon miellyttävämpi, jos rikkaat ja köyhät asuvat samoissa rapuissa.
Jos eläisimme kuin 1930-luvulla rikkaat ja köyhät samoissa taloissa, ja pitäisimme aivan törkeänä, jos joku, kutsutaan häntä vaikka Nalleksi, menisi esittämään, että köyhät pitää siirtää pois herrasväen asuttamista taloista omiin kasarmeihinsa. Kun tämä on vallitseva asiantila, emme näe siinä mitään ihmeellistä.
Hieman yllättäen ARA-politikka jyrkentää segregaatiota myös kaupunginosien välillä, vaikka ARA-politiikkaa on perusteltu sillä, että Hekan asuntoja voidaan rakentaa myös hyväosaisten asuinalueille. Palaan tähän alempana.
Ara-asuntojen puolesta
Asuntoja huono-osaisimmille. ARA-asuntoihin pääsee myös sellainen luottotietonsa menettänyt tai muuten yksityisen vuokranantajan silmissä riskiasukas, joka ei saa asuntoa yksityisiltä vuokramarkkinoilta mitenkään.
Ei kannustinloukkua. Ara-asuntojen huono kohdentuminen pienituloisille tarkoittaa toisaalta, ettei niissä ole samanlaista kannustinloukkua kuin asumistuessa, joka pienenee, kun tulot kasvavat.
Ei lihota välistävetäjiä. Kun Jätkäsaareen rakennetaan noin 1 500 ARA-asuntoja ja kun näiden asuntojen vuokrat ovat noin 500 euroa kuussa alemmat, ARA-asukkaiden kokema hyöty on noin yhdeksän miljoonaa euroa. Kaupunki ei kuitenkaan menetä tontinvuokrissa yhdeksää miljoonaa vaan paljon vähemmän. Miksi kaupunki saa kovan rahan tonteista liian vähän vuokraa lihottaen näin välikäsiä, on oma lukunsa. Tämän vuoksi esitänkin myöhemmässä postauksessa, että kaupunki ryhtyy tarjoamaan kovan rahan vuokra-asuntoja markkinoille.
ARA-asuntoja voidaan rakentaa myös kalliille asuinalueille. Moni pienipalkkainen ja keskituloinen on ihmetellyt, miksi köyhä työtön pääsee ARA-asuntoon alueelle, johon heillä ei ole mitään asiaa. Ideana on torjua asuinalueiden sosiaalista eristäytymistä.
Jos ajattelisimme ARA-asukkaita vain yksilöinä, tällainen onnekkaiden suosiminen olisi yhtä typerää kuin arpoa sosiaalitukia. Jos Lahtiselle tarjotaan edullista ARA-asuntoa Jätkäsaaresta, olisiko väärin, jos hän ottaisi tuon 500 euroa puhtaana käteen, ja tyytyisi asumaan jossain halvemmalla alueella? Jos tarkastelemme vain hänen tilannettaan, se olisi järkevä valinta ja hänellä pitäisi olla siihen oikeus, mutta segregaatiota ajatellen se ei olisi oikein.
On kuitenkin todettava, että myös kaupunginosien tasolla ARA-asunnot lisäävät eivätkä vähennä segregaatiota. VATT:n tutkioiden (siihen aikaan) Essi Eerolan ja Tuukka Saarimaan tutkimuksessa todetaan, että pienituloiset ovat ARA-kannassa keskittyneet paljon jyrkemmin pienituloisille alueille kuin pienituloiset asumistuen turvin asuvat, joita on tasaisemmin erilaisissa kaupunginosissa.
Saarimaan ja Essi Eerolan tulos on jo 10 vuotta vanha. Siksi se ei välttämättä pidä enää paikkaansa tai ainakin erotus on pienentynyt, sillä aiemmin ARA-asunnot keskitettiin huonotuloisten asuinalueille. Nyt niitä yritetään rakentaa yhtä paljon kaikkialle.
Ei kuitenkaan mikään estä sitä, että myös asumistuki auttaisi pienituloisia pääsemään kalliille asuinalueille. Silloin hyväksyttävien vuokrien pitää vaihdella kaupunginosittain. Ei se sen kummallisempaa ole kuin ARA-asuntojen rakentaminen kalliille asuinalueille. Samasta asiasta siinä on kyse.
ARA-asuntojen rakentaminen kalliille asuinalueille torjuu yksipuolisesti rikkaiden asuinalueiden syntyä, mutta ei yksipuolisesti köyhien asuinalueiden syntyä. Sitä torjuu toisaalta meneillään oleva esikaupunkialueiden renessanssi, eräänlainen kasvojen kohotus, omistusasuntojen kaavoittaminen esimerkiksi Meri-Rastilaan (jota Vasemmistoliitto tosin yrittää estää) ja koulujen positiivinen diskriminaatio eli pienituloisten asuinalueiden kouluille annetut suuremmat määrärahat. Todettakoon, että positiivisen diskriminaation määräraha on 3,5 miljoonaa euroa eli paljon vähemmän kuin on Jätkäsaaren ARA-asukkaiden saama vuokraetu.
Asumistukea on syytetty vuokrien nostamisesta. Tässä monen intuitio pettää. Jos pienituloisille tehdään tilaa asuntomarkkinoilla millä tavoin tahansa, muille jää vähemmän asuntoja kilpailtavaksi ja vuokrataso nousee. Ara-politiikka ei nostasi muita vuokria, jos ne tulisivat muiden asuntojen lisäksi, mutta nyt ne kilpailevat samoista tonteista muiden kanssa, eli ne syrjäyttävät muuta asuntotuotantoa. Itse asiassa ARA-asunnot nostavat muita vuokria vähän asumistukea enemmän, koska ARA-asunnot rakentuvat hitaammin ja koska niissä asutaan väljemmin.
Asumistuki ei kuitenkaan toimi oikein
Jos asumistuki olisi sellainen kuin sen pitäisi olla, sen käyttö johtaisi selvästi oikeudenmukaisempaan ja parempaa asuntotilanteeseen kuin ARA-asuntojen rakentaminen.
Mutta se ei ole sellainen kuin sen pitäisi. Asumistuen säännöt ovat peräisin ajalta, jolloin vuokria säännösteltiin. Se hyväksyy sellaisia vuokria, joita on vain ARA-asunnoissa. Jos asuu ARA-asuntoa kalliimmin, joutuu maksamaan erotuksen itse. Tosin, jos asunto on erityisen pieni, sen hyväksyttävä vuokra voi ylittää jonkin verran ARA-asuntojen vuokratason. Niinpä asuminen asumistuen turvin vapailla markkinoilla on lähes aina selvästi kalliimpaa kuin asuminen ARA-asunnoissa – erityisesti, kun merkittävä osa ARA-asunnoissa asuvistakin saa asumistukea.
Pienituloinen ei pysty elämään yksityisessa vuokra-asunnossa asumistuen varassa, vaan hän tarvitsee sen lisäksi toimeentulotukea. Se on aivan vihonviimeinen asiantila, koska toimeentulotuki tekee työn tekemisen kannattamattomaksi ja sulkee tuen kohteena olevan köyhyysansaan.
Koska vuokrasäännöstelyn loppumisesta on kulunut jo yli neljännesvuosisata, olisi ehkä aika justeerata asumistuen säännöt vuokrasäännöstelyn jälkeiseen aikaan.
Silloin siitä tulisi selvästi järkevämpi asuntopolitiikan työkalu kuin ARA-asunnoista.
Nykysäännöillä ARA-asunnot ovat tarpeellisia, elleivät suorastaan välttämättömiä. Mutta huonoa asuntopolitiikkaa ne ovat.
Asetan hyvälle asuntopolitiikalle kolme tavoitetta, jotka ohjaavat asuntopoliittisten keinojen käyttöä.
Se kunnioittaa ihmisten asumispreferenssejä.
Se ei tuota lukitusvaikutusta
Se välttää segregaatiota mutta ei estä omaleimaisia asuinalueita.
Preferenssit
Kuvitelkaamme, että asunnon jako perustuisi arvontaan. Asuinkunnan saa valita, mutta ei kaupunginosaa. Tämä on tarkoitettu selventämään periaatetta. En sentään väitä, että kukaan olisi arvontaa esittänyt, vaikka olisihan se varma keino ehkäistä segregaatiota. Tosin on sitä arvontaakin esiintynyt Helsingin asuntopolitiikassa.
Joidenkin kohdalla arpalipussa lukisi Kallio. Jotkut himoitsevat asunnosta Kalliossa ja toisille alue on inhokki. Arvonta johtaisi siihen, että moni joutuisi Kallioon vasten tahtoaan ja jotkut taas evät pääsisi sinne, vaikka kiihkeästi haluavat. Syntyisi valtava hyvinvointitappio.
Hyvinvointitappion suuruuden voisi päätellä siitä, mitä itse kukin olisi valmis maksamaan asumisesta Kalliossa. Jotkut ovat valmiita maksamaan kaksiosta Kalliosta enemmän kuin omakotitalosta Pakilassa — hinnoista päätellen jopa aika moni. Jos Virtanen on valmis maksamaan 300 000, mutta kaksio meneekin Kalliota inhoavalle Lahtiselle, joka maksaisi siitä korkeintaan 100 000 euroa, syntyy 200 000 euron hyvinvointitappio. Tämä ei näy rahana, mutta se on yhtä suuri hyvinvoinnin menetys kuin olisi 200 000 euron turha meno.
Kallio on ehkä ääriesimerkki, mutta kyllä näitä asumispreferenssien eroja on muitakin. Osa niistä riippuu kaupunginosan luonteesta kuten Kallion tapauksessa, osa taas sijainnista. Mikä on toisen kannalta kaukana kaikesta, on toisen kannalta lähellä sitä, mikä hänen elämässään on tärkeätä.
Hyvä asuntopolitikka kunnioittaa asumispreferenssejä. Sen tuottama hyöty on rahassa mitattuna todella suuri.
Lukitusvaikutus
Lukitusvaikutus tarkoittaa sitä, että asukas on sidottu asuntoon, vaikka perheen koko kasvaa tai pienenee tai työpaikka siirtyy kaupungin vastakkaiselle laidalle. Mitä herkemmin asuntoa vaihdetaan olosuhteiden vaihtuessa sitä parempi.
Valtiovalta pitää lukitusvaikutuksesta. Se on säätänyt oikein asunnon vaihtamisveron, jota kutsuttiin ennen leimaveroksi ja nyt varainsiirtoveroksi. Sen vaikutus ei ole aivan vähäinen. Jos eläkeläispariskunta asuu liian suuressa asunnossa ja vaihtaa pienempään, joka on 20 % halvempi, heidän hyötynsä asunnon vaihdosta on tuotto tuolle hinnan erolle. Jos arvioimme tuoton vähän yläkanttiin kahdeksi prosentiksi, varainsiirtovero vie viiden vuoden hyödyn. Ei siis kannata vaihtaa pienempään vaan asua ylisuuressa ja antaa perillisten myöhemmin myydä asunnon. Kun eläkeläiset näin pakotetaan pysymään perheasunnoissaan, lapsiperheet joutuvat vastaavasti sinnittelemään pienasunnoissa.
Lukitusvaikutuksella on merkitystä ARA-asuntojen ja Hitas-asuntojen kohdalla.
Omaleimaiset asuinalueet
Jos asukkaat olisi alun perin arvottu kaupunginosiin ja joku Kallioon halunnut olisi joutunut Pakilaan, hän ei olisi halunnut enää Kallioon, koska arvonnan tuloksena Kallio ei olisi enää se Kallio, johon hän olisi halunnut. Kallioon ei haluta sen arkkitehtuurin eikä edes sijainnin vaan ennen kaikkea sen takia, että siellä asuu samanmielisiä ihmisiä.
Segregaation torjumisen nimissä ei pidä estää omaperäisten asuinalueiden syntymistä. Euroopassa asti ihailtiin aikanaan Greenwich Villagea, eikä puhuttu mitään segregaatiosta.
Ei ole aivan yksinkertaista torjua segregaatiota ilman, että tullaan samalla tuhonneeksi kaupunginosien henkinen omaleimaisuus, mutta elämä on täynnä haasteita.
Ei ole hyvä sijoittaa kaikkia ulkomaalaisia samoihin kaupunginosiin niin, että siellä missä on somalialaisia, on myös irakilaisia, mutta samasta maasta kotoisin olevien hakeutuminen toistensa läheisyyteen on luonnollista. Maailma on täynnä chinatowneja ja hyvä niin.
Miten itse käyttäytyisimme? Kuvitelkaamme, että meitä olisi tuhat suomalaista lähdössä pakolaisiksi Nairobiin, sen jälkeen, kun Jussi Halla-ahosta on tullut kokoomuksen tukemana pääministeri. Miten asettuisimme asumaan Nairobissa? Mahdollisimman hajalleen, ettei syntyisi suomalaisten ghettoa vai tiiviisti turvaa ja seuraa toisistamme hakien? Ainoa huono puoli lähekkäin asumisessa olisi, että oppisimme huonommin swahilia.
Rahanarvoisia vaan ei rahassa mitattavia
Nämä kolme tavoitetta ovat ihmisten hyvinvoinnin kannalta hyvin arvokkaita – satojen miljoonien eurojen arvoisia, vaikka ne eivät näykään missään menoina tai tuloina. Siksi ne helposti unohtuvat syrjään.
Helsingin Sanomat on kirjoittanut viime aikoina asumisen korkeasta hinnasta ja kysynyt poliitikoilta, mitä sille pitäisi tehdä. Asialle on vaikea tehdä mitään muuta kuin rakentaa lisää asuntoja ja paljon.
Asumisen korkea hinta johtuu siitä, että Helsinkiin haluaisi päästä asumaan enemmän ihmisiä kuin kaupunkiin mahtuu. Vastaavasti asuminen on halpaa siellä, mistä ihmiset pyrkivät muuttamaan pois. Tämä on asia, jota on vaikea muuksi muuttaa.
On tietysti toinenkin mahdollisuus: tehdä Helsingistä huonompi paikka asua, jotta niin moni ei tänne haluaisi ja asuntojen hinnat laskisivat. Tämän mahdollisuuden kuitenkin sivuutan.
On kolmaskin tapa. Muut kunnat, erityisesti Espoo ja Vantaa, voisivat tehdä itsestään houkuttelevamman paikan asua. Olen kuitenkin ehdolla kunnallisvaaleissa Helsingissä ja yritän antaa mahdollisimman vähän neuvoja naapureillemme.
Asuntopolitiikalla voidaan vaikuttaa jollakin tavoin siihen, ketkä pääsevät asumaan, kun kaikki eivät mahdu.
Jos mitään asuntopolitiikkaa ei olisi, asukkaat karsittaisiin hinnalla. Köyhillä ei siis asiaa, ja tulotaso Helsingissä nousisi kohisten. Tämä on yleinen ratkaisu maailmalla. Sen seurauksena köyhät ihmiset ja maahanmuuttajat asuvat esimerkiksi Pariisissa kaukana radanvarsilähiöissä ja varsinainen Pariisi on ökyrikkaiden aluetta. Ei hyvä.
Vasemmistopuolueet ja työnantajat vaativat lisää kohtuuhintaisia asuntoja. Jos rakennettaisiin pelkästään kohtuuhintaisia asuntoja, se ei tarkoittaisi, että kaikki halukkaat pääsivät Helsinkiin ja asuminen olisi halpaa. Päin vastoin, jonot kasvaisivat entistä pidemmiksi. Tämän jälkeen on olennaista, miten ne onnekkaat valitaan, jotka asuntoihin pääsevät.
Edullisia asuntoja jaettaessa voidaan käyttää joko jonotusta tai tarveharkintaa tai näiden yhdistelmää.
Jonotus on vihonviimeinen vaihtoehto, koska kaupunki halvautuu, jos asuntoa tarvitseva joutuu jonottamaan sitä vuosia. Tukholmassa jonotusaika on toistakymmentä vuotta. Tukholman pelastuksena ovat pimeät markkinat, jossa ihmiset vuokraavat suurella voitolla eteenpäin edullisia vuokra-asuntojaan.
Hyvä asuntopolitiikka edellyttää, että osa asunnoista toteutetaan markkinahintaisesti ja niihin pääsevät ne, joilla on niihin varaa, ja osa tavalla tai toisella kohtuuhintaisesti niin, että niiden jakamisessa suositaan pienituloisia.
Miten pitäisi painottaa kohtuuhintaisuutta ja markkinaehtoisuutta? Tällä valinnalla on merkitystä muuhunkin kuin asumiseen. Se vaikuttaa myös työpaikkojen sijoittumiseen, koska työpaikat pyrkivät sijoittumaan niin, että henkilökunnalla on niihin helppo pääsy.
Ennen kaikkea tuo valinta kuitenkin vaikuttaa kunnan tuloihin. Olemalla asuntopolitiikassaan korostetun sosiaalinen, kunta raunioittaa oman taloutensa. Lopputuloksena on isommat opetusryhmät kouluissa, huono terveydenhuolto, huonot vanhusten palvelut ja niin edelleen. On ikävä asia, että kuntia kannustetaan näin valikoimaan asukkaitaan.
Erityisen kummallisena pidin sitä, että pääministeri Sanna Marin esitti, että kuntia pitäisi palkita entistä voimakkaammin hyvätuloisten suosimisesta asuntopolitiikassaan, mitä pääomaverotulojen ohjaaminen kunnille olisi tarkoittanut samoin kuin kunnallisveron muuttaminen progressiiviseksi. Voi olla sitä mieltä, että verotuksen progressiivisuutta pitää lisätä, mutta en ymmärrä lainkaan pääministerin halua palkita kuntia entistä enemmän hyvätuloisten suosimisesta asuntopolitiikassaan.
Pääkaupunkiseudun kunnat ovat harjoittaneet ideologisesti painottunutta asukkaiden valikointia pitkään. Vuonna 2018 verotulot asukasta kohden olivat:
Helsingin ei kannata olla tässä kilpailussa ahne ja itsekäs, mutta ei myöskään hölmö. Sinänsä Helsinki voi halutessaan parantaa suhteellista asemaansa helposti, joten naapurikuntien ei kannata haastaa sitä tässä asiassa.
Kovin tyytyväinen ei voi olla nykyiseen asuntopolitiikkaan. Sen uhreja ovat ne pienipalkkaiset, jotka eivät ole tarpeeksi pienipalkkaisia saadakseen ARA-asuntoa mutta eivät tarpeeksi suuripalkkaisia pärjätäkseen vapailla asuntomarkkinoilla. Helsingissä on tilaa rikkaille ja kaikista köyhimmille, mutta ei pienipalkkaisille, joita työpäivän päätteeksi pakkautuu suurin joukoin lähiliikenteen juniin matkatakseen kotiinsa jossain junamatkan päässä.
Miksi työnantajat kannatavat sosiaalista asuntotuotantoa? Koska tarvitsevat työvoimaa eivätkä halua maksaa pienipalkkaisesta työstä enempää. Sosiaalinen asuntotuotanto voidaan nähdä myös subventiona huonoja palkkoja maksaville työnantajille.
Aikanaan Mikko Särelä teki aloitteen, että Teollisuuskadun alue merkitään keskustatoimintojen alueeksi. Nyt tämä on toteutumassa hienosti.
Paljon työpaikkoja tulee alueelle ja myös yöelämää ohjataan tänne. (Ei tarvitse ihmetellä, että keskustan elinvoimaisuus heikkenee, kun sille ominaisia toimintoja siirretään pois. Silti kannatettava ajatus)
Ongelmakohtia on kolme. Minusta ja näköjään myös Risto Rautavan mielestä alueella voisi olla yläkerroksissa myös asutusta. Virasto pelkää yhteentörmäystä yöelämän kanssa. Pieni ja vähän kulahtaneen tuntuinen Dallapén puisto esitetään rakennettavaksi. Minusta yhden vihreän pläntinkin voisi tuonne jättää ja kohentaa sitä. Tässä ei päätetä liikennesuunnitelmasta, mutta jo tässä vaiheessa voisi korostaa siitä, että Kulosaaren siltaa pitkin tuleva baanayhteys voisi pysyä sillan tasolla eikä laskea ensin alas noustakseen takaisin Teollisuuskadun tasoon. Tämä on ihmisille työmatkayhteys eikä kuntoilureitti.
Helsingin äärimmäiseen nurkkaan suunnitellaan kerrospuutaloja. Aiempi vähän kevyempi rakentaminen ei toiminut, koska alueella on huono maaperä, joilla pientalot eivät pelitä taloudellisesti. Nyt tehdään korkeampaa rakentamista paremmalle maalle. Paikalle tulee noin 500 asukasta.
Pohjoiskaari 34–38
Opetuskäytössä ollut kiinteistö muutetaan asuinkortteliksi, vanhaa suojellen ja uutta rakentaen. Tilastotiedoissa on vähän epäjohdonmukaisuutta, mutta ilmeisesti uutta kerrosalaa tulee 5 000 k‑m2. Lauttasaarelaiset ovat muistuttaneet kaavasta ja valittaneet liikaa tehokkuutta, Pohjoiskaaren kapeutta ja pyöräilijöiden suurta määrää.
Ratikkapysäkkien ja jalankulkuyhetyksien kehittämine
Tähän pitää tutustua tarkemmin, eli tämä menee varmaankin pöydälle. Kyse on siitä, onko ratikkapysäkin molemmissa päissä suojatie vai vaan toisessa ja voiko ratikan kohdalla olla ”ylityspaikka” jollainen on Stockan kellon kohdalla. Kun suojatietä ei ole, jalankulkija väistää ratikkaa.
Pääministeri Sanna Marin esitti demarien vaalitentissä kunnallisveron muuttamista progressiiviseksi. Tällä hän varmaan halusi kuulostaa vasemmistolaiselta, mutta ajatus on kertakaikkisesti turmiollinen. Se lisäisi eriarvoisuutta sekä kuntien sisällä että niiden välillä.
Sivuutan kysymyksen siitä, pitäisikö verotuksen olla progressiivisempaa kuin se nyt on, sillä vaikka haluttaisiin nykyistä progressiivisempaa verotusta, se pitäisi toteuttaa valtion tuloveron puolella.
Progressiivinen kunnallisvero lisäisi varakkaimpien valtaa kunnissa. Henkilö, jonka vuositulot ovat vaikka 20 miljoonaa euroa, toisi mukavan rahapotin mukanaan muuttaessaan kuntaan. On aika helppo pyytää kuntaa kaavoittamaan mieluinen tontti, jonne asettua asumaan. Vaikka Helsinkiin ei varmaankaan tulisi sentään miljonäärien ökyasuntoja Töölönlahden rannalle, rikkaiden asuinalueiden kaavoittaminen saisi vauhtia.
Jo nyt pääkaupunkiseudun kuntien kilpailu yhteisöverotuloista on johtanut siihen, että yritykset voivat kiristää kunnilta edullisia kaavoja toimitiloilleen.
Minä etenisin täysin päinvastaiseen suuntaan kuin Sanna Marin. Laittaisin yhden henkilön maksamille kunnallisveroille katon kannustaakseni kuntia kohtelemaan kuntalaisiaan tasapuolisemmin, sillä kyllä niitä hyviä veron maksajia tavoitellaan nytkin arveluttavin keinoin. Varakkaimpien veroja en kuitenkaan alentaisi. Yli menevän osan vain ohjaisin valtiolle. Tämä alentaisi varakkaimpien kuntien verotuloja, mutta se tietysti otettaisiin huomioon kuntien välisessä verotulojen tasauksessa.
Progressiivinen kunnallisvero lisäisi myös entisestään kuntien välisiä eroja verotuloissa. Rikkaat kun eivät ole tasaisesti jakautuneet ympäri maata. Sanna Marinin ehdotus on suoranaista mannaa Kauniaisille.
En tiedä, kummasta olen enemmän huolissani. Siitä, että pääministeri ehkä tiesi puhuvansa vaalitentissä puuta heinää vai siitä, ettei ehkä tiennyt.
Aleksanterinkadulta on lyhyen ajan sisällä lähtenyt lukuisia erikoiskauppoja. Onko keskustan elinvoimaisuus uhattuna?
Erikoiskauppa vähenee keskustassa väistämättä, koska erikoiskauppa siirtyy nettiin ja koska pääkaupunkiseudulla on rakennettu suuri määrä kauppakeskuksia. Korona on tyhjentänyt keskustan ihmisistä ja jouduttanut muutoksia, jotka olisivat tulleet myös ilman koronaa, mutta hitaammin.
Aleksanterinkatu ei tyhjene, koska se on alue, jossa liikehuoneistojen hinnat ovat korkeimmat koko seudulla. Kun liikehuoneistojen kysyntä laskee, vuokrat alenevat, kunnes markkina tasapainottuu. Jonnekin syntyy tyhjiä tiloja, mutta ei Aleksille. Joillakin kiinteistösijoittajilla on tosin kummallisia palkitsemisjärjestelmiä, jotka kannustavat pitämään jonkin aikaa liiketiloja tyhjillään, jotta niiden arvoa ei tarvitsisi kirjata alas, mutta kyllä nekin lopulta tunnustavat tosiasiat.
Tilan raivaaminen jalankulkijoille lisää keskustan elinvoimaa
Joillakin on sitkeä kuvitelma, että keskusta tulisi elävämpi, jos jalankulkijoilta otettaisiin alueita autoille. Kaikki kansainväliset esimerkit puhuvat päinvastaista. Kaupallinen keskusta vahvistuu, kun autoilta otetaan tilaa jalankulkijoille.
Tämä on todettu myös Helsingissä. Aikanaan Aleksanterinkatu ry. vastusti toiminnanjohtajansa Panu Toivosen johtamana voimakkaasti kävely-Aleksia, koska tarvitsi autoilevia asiakkaita. Pitkällisen viivytystaistelun jälkeen yhdistys hävisi kamppailunsa, autot häädettiin Aleksilta ja jalkakäytäviä levitettiin. Kauppojen liikevaihto nousi raketinomaisesti. Panu Toivonen sai potkut.
Kokoomus on vastustanut Helsingissä jokaista kävelykatua ja jalkakäytävien levennystä epäonnistunutta Iso Roobertinkatua lukuun ottamatta. Yhtään katua puolue ei ole vaatinut palautettavaksi autoille eikä kokoomus mielellään muistele vastustaneensa Keskuskadun, Yliopistokadun, Kluuvikadun ja Mikonkadun kävelykatuja tai autojen häätämistä Aleksilta, nyt esimerkiksi.[1]
Keskuskatu 1969Keskuskatu nyt
Onko kauppiailla väärät tiedot asiakkaistaan?
Keskustan liikkeiden liikevaihdosta tulee alasta riippuen vaivaiset 8–18 prosenttia autoilijoilta. Jos siis joudutaan valitsemaan autoilijat ja ei-autoilijat, jokaisen niistä kannattaa valita ei-autoilijat. Ei-autoilijoiden kannalta jalankulkuympäristö on olennainen kilpailutekijä. Kapeilla pakokaasujen ja liikennemelun vaivaamilla jalkakäytävillä pujottelu ei houkuttele asiakkaita.
Tunnustan olleeni huono vihreä, kun suhtauduin avoimen kiinnostuneesti Jan Vapaavuoren teettämään selvitykseen keskustatunnelista. Ajattelin, että se tarjoaisi historiallisen kompromissin parantaa jalankulkuolosuhteita maan päällä. Kokoomus oli vielä väläyttänyt, että tunneli rahoitettaisiin käyttäjämaksuilla.
Kun sitten kävi ilmi, että hanke tyrmäävän kallis eli maksaisi 1,4 miljardia euroa, yli kaksinkertaisesti sen, mitä maksoi moottoritie Espoosta Turkuun, totesin, ettei tuossa ole mitään järkeä. Kokoomuslaisetkin unohtivat puheet käyttäjämaksuilla rahoittamisesta, koska ei sitä saataisi rahoitetuksi. Jos maksu ei vaikuttaisi käyttäjämääriin, sen pitäisi olla kuusi euroa suuntaansa. Kun tuollainen maksu vähintään puolittaisi käytön, maksu pitäisikin olla 12 euroa suuntaansa, mikä vähentäisi käyttöä yhä lisää jne. Autoilijoilta ei saa tunnelin kustannuksia perityksi, koska tunnelista ei autoilijoille koidu niin suurta hyötyä, että heidän kannattaisi maksaa. Noin kalliissa tunnelissa ei ole päätä eikä häntää. Kunnalisveron kautta maksettuna se noistaisi veroprosenttia prosenttiyksiköllä kymmenen vuoden ajaksi.
Hinta olisi siis 14 Oodia ja neljä Kruunuratikkaa. Kruunuratikan päivittäinen käyttäjämäärä olisi samaa luokkaa ja aikasäästö yli kaksinkertainen.
Kokoomuksen pormestariehdokas Juhana Vartiainen kertoi kuuliaisena kokoomuslaisena, että hän on ihaillut kuinka Tukholmassa tunnelit sujuvoittavat liikennettä. Tukholman liikenne on aivan olennaisesti ruuhkautuneempaa kuin Helsingin ja pääsy keskustaan autolla siten vaikeampaa. Kaupunkiliikenteestä ei saa ruuhkia poistetuksi väyliä rakennetamalla.
Keskustan rooli muuttuu
Kukaan ei ole valittanut, ettei keskustassa ole lautatarhoja. Suhteellisen edun periaatteen mukaan jotkut toiminnot sopivat keskustaan ja jotkut taas aivan muualle. Keskustan suhteellinen asema on muuttunut sen jälkeen, kun pääkaupunkiseudulle on rakennettu suuri määrä kauppakeskuksia. Sellaiset toiminnat, jotka edellyttävät auton käyttöä, soveltuvat aiempaakin huonommin ydinkeskustaan, koska on olemassa autolijan kannalta paremmin toimivia vaihtoehtoja.
En osaa olla murheissani siitä, ettei Vantaan perukoilta tulla autolla ruokaostoksille Helsingin keskustaan, vaan maitopurkit ja olutkorit ostetaan Jumbosta. Miksi kenenkään Helsingissä pitäisi olla tästä murheissaan? Ei ole mitään kunnallista arvonlisäveroa, jonka takia tällaisesta liiketoiminnasta pitäisi pitää kynsin ja hampain kiinni.
Tämän päivän Hesarissa kauppias kertoi, ettei monen tuhannen euron käsilaukkua tulla ostamaan metrolla. Kauppiaan kannattaa kokeilla liikkeensä siirtämistä Jumboon. Ties vaikka palaisi takaisin Espalle. Minun taas on vaikea ymmärtää, että tuhansien eurojen käsilaukku jäisi ostamalla siksi, että pysäköinnistä joutuu maksamaan muutaman euron.
Aleksanterinkadun tyhjiin liiketiloihin tulee kyllä vuokralaisia, mutta ne saattavat olla aika erilaisia kuin ne, jotka siitä lähtivät.
Ydinkeskustan vahvuudet liittyvät ihmisten kohtaamiseen ja ajanviettoon. Tällaisten toimintojen osuus tulee kasvamaan. Merkittävää ostovoimaa edustavat myös turistit, jotka eivät liiku autolla ja joita hyvät jalankulkuolosuhteet houkuttavat.
Erikoiskaupan tilantarve vähenee
Vaikka Aleksi ei kaupoista tyhjene, erikoiskaupan vaatima tila muualla kantakaupungissa vähenee nettikaupan ja kauppakeskusten vuoksi. Siksi nyt liiketiloiksi osoitettuja tiloja tulee osoittaa muuhun käyttöön.
Toimistoille aivan ydinkeskusta on maan parhaiten saavutettavaa aluetta julkiselle liikenteellä, mutta kauempana Rautatieasemasta saavutettavuus on selvästi heikompi.
Asuntojen hinnat paljastavat, että kantakaupunki on maan halutuinta aluetta asumiselle. Asumista kantakaupungissa tulee lisätä sallimalla toimistoksi muutettujen asuintalojen palauttaminen asunnoiksi ja konvertoimalla myös toimistoiksi rakennettuja kiinteistöjä asunnoiksi. Espan ja Bulevardin eteläpuolella tätä ei pitäisi estää.
Oikeastaan pitäisi olla vapaata muuttaa toimistoja asunnoiksi. Jos jostain tilasta maksetaan asuntona enemmän kuin toimistona, se on asuntona parempi. Virkamiehet eivät tätä hyväksy, koska ”silloinhan kaikki muutettaisiin asunnoiksi”.
Se, että asunnoista maksetaan enemmän kuin toimistokerrosalasta, johtuu varmaankin siitä, että asunnoista on pulaa ja toimistokerrosalaa on tyhjillään yli miljoona kerrosneliötä. Kun konversioita on tehty tarpeeksi, hinnat tasoittuvat. Kaikkea ei siis muutettaisi asunnoiksi.
Tämä asia ei kuitenkaan ole aivan yksinkertainen ulkoisvaikutusten vuoksi, mutta en mene tässä asiassa syvemmälle.
[1] Kokoomuslaiset ovat huomauttaneet minulle, että hävittyään asian he eivät viime vaiheessa he eivät enää vastustaneet Keskuskadun kävelykatua. Eivät, mutta viivästivät sen toteuttamista yli 20 vuotta.
