Korkea tontin vuokra ei tee asumisesta kalliimpaa

Pormes­tari Juhana Var­ti­ainen poisti jokin aika sit­ten kaupung­in­hal­li­tuk­sen listal­ta ton­tin­lu­ovu­tuk­sen peri­aat­teet. Tiet­tävästi hän halu­aisi lisätä kil­pailut­tamista. Kan­natan jyrkästi. 

Asun­to­jonot ja asumisen korkea hin­ta ovat ikäviä asioi­ta, mut­ta ne ovat silti hyvä merk­ki. Men­estyvään kaupunki­in halu­taan muut­taa nopeam­min kuin asun­to­ja pystytään rakentamaan.

Kun asun­to­ja on liian vähän, niukku­ut­ta voidaan säädel­lä kolmel­la tavalla:

1) Jonot­ta­mal­la.  Jono­tus­ta sovel­letaan Helsingis­sä vain asum­isoikeusasunois­sa, jois­sa jono on vuosien pitu­inen. Tukhol­mas­sa jono­tus on val­lit­se­va tapa. Siel­lä asun­to­jonos­sa ollaan tyyp­il­lis­es­ti yli kymme­nen vuot­ta. Asun­not eivät sil­loin mene niitä eniten tarvit­seville, kos­ka heil­lä ei ole mah­dol­lisu­ut­ta odot­taa vuosia.

2) Kaupun­ki val­it­see asumaan pää­sevät. Tätä sovel­letaan ARA-asunois­sa., joi­hin virkamiehet val­it­se­vat asun­toon pää­sevät kri­teere­in, jot­ka eivät ole ainakaan min­un tiedos­sani. Asun­non tarpeen kiireel­lisyys on yksi kri­teereistä, mut­ta on muitakin, kos­ka muuten tulisi perin yksipuolista asujaimistoa.

Arpomi­nen on yksi tapa kaupun­gin vali­ta asukkaat. Se on tavoista huonoin; muodol­lis­es­ti tas­a­puo­li­nen, mut­ta siinä ei voi­da ottaa mitenkään huomioon asum­is­pref­er­ensse­jä eikä sitä kuka hyö­tyy kyseis­es­tä sijain­nista eniten. Hyv­in­voin­tia haaskau­tuu val­tavasti. Sitä, että Hitas-asun­not on päädyt­ty jaka­maan arpo­ma­l­la, voi pitää jär­jestelmän henkisenä konkurssina.

3) Mak­suhalukku­u­den ja ‑kyvykkyy­den mukaan hin­nal­la. Val­taosa Helsin­gin ole­mas­sa olev­as­ta asun­tokan­nas­ta on vapaara­hoit­teisia omis­tus- tai vuokra-asun­to­ja, joi­hin pää­sevät ne, jot­ka mak­sa­vat eniten. Tämän hyvänä puole­na on, että asun­toa tarvit­se­va pystyy vaikut­ta­maan mis­sä sijait­se­vaan ja minkälaiseen asun­toon hän halu­aa. Valin­nan­varaa on tietysti enem­män sil­lä, jol­la on enem­män rahaa, mut­ta kyl­lä kaik­ki hyö­tyvät siitä, että voivat ostaa tai vuokra­ta asun­ton­sa mak­sukykyn­sä puit­teis­sa sieltä, mis­tä halu­a­vat eikä asun­toa vain osoite­ta heille mis­tä sattuu.

Niin­pä hin­ta on säätelijänä huonoista vai­h­toe­hdoista paras. Sosi­aa­li­nen tas­apaino edel­lyt­tää kuitenkin, että pien­i­t­u­loisille tehdään tilaa joko asum­istuen tai ARA-asun­to­jen kaut­ta. Puolueeni vaalio­hjel­mas­ta poiketen kan­natan itse ensisi­jais­es­ti asum­is­tukea. Kat­so peruste­lut tästä.

Lisää asuntoja ja paljon!

Asun­top­u­laan on kak­si ratkaisua. Toinen on tehdä kaupungista niin huono, ettei sinne halu­ta muut­taa. Sivu­u­tan tämän vai­h­toe­hdon. Toinen vai­h­toe­hto on rak­en­taa asun­to­ja lisää ja paljon.

Vaik­ka viime aikoina Helsinki­in on raken­net­tu ennä­tyk­sel­lisen paljon uusia asun­to­ja, asun­to­jen hin­nat ovat vain nousseet. Hin­to­jen nousu johtuu matal­ista koroista. Jos korko olisi pysyvästi nol­las­sa, kan­nat­taisi asun­nos­ta parhaal­la paikalla mak­saa kuin­ka paljon tahansa. Vähän siihen suun­taan asi­at ovat mon­es­sa maail­man metrop­o­lis­sa kehit­tyneet. Muual­la keskus­ta-asumisen hin­nan­nousu on ollut paljon rajumpaa kuin Helsingis­sä. Näin myös Tukhol­mas­sa. Jonot­ta­mi­nen Tukhol­mas­sa kos­kee vain vuokra-asuntoja.

Tar­jon­nan lisäys näkyy siinä, että metropo­lialueen laidoil­la asun­to­jen hin­nat ovat laske­neet jo yli kymme­nen vuo­den ajan. Tämä menee aivan teo­ri­an mukaan.

Asun­to­jen markki­navuokrata­so – siis se vuokrata­so joka tas­apain­ot­taa kysyn­nän ja tar­jon­nan ­–­ näyt­tä kään­tyneen kas­va­neen tar­jon­nan myötä lasku­un. Vuokranan­ta­jat eivät vain ole tilan­net­ta vielä hyväksyneet. Kyl­lä ne vuokrat koh­ta laske­vat. Pelkästään Oikotiel­lä on tar­jol­la 4200 vuokra-asuntoa.

Kenen taskuun tulot?

Kun asum­i­nen mak­saa eli aiheut­taa meno­ja, jollekin taholle koituu tästä paljon tuloja.

Kenelle tuo raha kuu­luu? Ei kenellekään, kos­ka kukaan ei ole ansain­nut sitä, elleivät korkein­taan ne Nim­byt, jot­ka ovat onnis­tuneet hidas­ta­maan kaavoitusta.

Järkev­in­tä on ohja­ta tuo raha kun­nalle, joka edus­taa kaikkia helsinkiläisiä. Ideaalises­sa maail­mas­sa se tapah­tu­isi tont­ti­maan kiin­teistöveron kaut­ta, mut­ta tässä mei­dän epätäy­del­lisessä maail­mas­samme paras tapa on, että kaupun­ki omis­taa ton­tit ja perii niistä markki­nae­htoista vuoraa.

Se mitä mon­en – esimerkik­si Helsin­gin Sanomien – on vaikea ymmärtää, että ton­tin korkea vuokra ei tee asumis­es­ta kalli­im­paa. Jos vuokrat oli­si­vat mata­lampia, asun­to­jen hin­nat oli­si­vat vas­taavasti korkeampia ja asumiskus­tan­nus yhtä iso. Asun­to­jen markki­nae­htoisi­in vuokri­inkaan ton­tin­vuokrat eivät vaiku­ta. Vai tietääkö joku kau­pal­lisen vuokranan­ta­jan, joka tar­joaa asun­toaan vuokralle alle markki­navuokran, kos­ka on saanut ton­tin edullis­es­ti. Markki­navuokrat määräy­tyvät markki­noil­la, eikä siihen vaiku­ta se, mitä kukin vuokranan­ta­ja yhtiö­vastik­keena joutuu maksamaan.

(Jos joku yrit­tää väit­tää vas­taan piirtämäl­lä kysyn­tä- ja tar­jon­takäyriä, kan­nat­taa ottaa huomioon, että tar­jon­takäyrä on pysty­suo­ra, kos­ka sitä rajoit­taa tont­tien saatavuus.)

Joku voi ajatel­la, että jos ton­tin vuokrat ovat korkeat eikä markki­navuokra jous­ta ylöspäin, vuokra-asun­to­jen tar­jon­ta vähenisi, mut­ta ei siinä käy niin. Kos­ka asun­to­jen myyn­ti­hin­nat lask­i­si­vat, vuokranan­ta­jat saisi­vat ihan saman reaal­i­tuo­ton asun­noilleen kuin ennenkin.

Tietysti jos olet jo ostanut asun­non, sin­un kan­nat­taa toivoa vuokran laske­van, kos­ka asum­is­menosi laske­vat ja omis­ta­masi asun­non arvo nousee.

Kos­ka asun­to­tuotan­to riip­puu siitä, kuin­ka paljon kaupun­ki pystyy vapaut­ta­maan tont­te­ja rak­en­tamiseen, mah­dol­lisim­man korkeat tont­ti­t­u­lot edis­tävät asuntotuotantoa.

 

Pormes­tari Juhani Var­ti­ainen poisti jokin aika sit­ten kaupung­in­hal­li­tuk­sen lis­toil­ta ton­tin­lu­ovu­tuk­sen peri­aat­teet. Ilmeis­es­ti hän aikaa viedä ton­tin­lu­ovu­tus­ta markki­nae­htoisem­paan suuntaan.

Kan­natan jyrkästi.

Miten luovuttaisin tontit?

Helsin­ki tilasi jokin aika sit­ten Aal­to-yliopis­ton talousti­eteen laitok­selta selvi­tyk­sen ton­tin­lu­ovu­tuk­ses­ta. Siinä todet­ti­in samoin perustein kuin yllä esitin, että tont­tien korkea hin­ta ei tee asumis­es­ta kalli­im­paa, ja suositelti­in tont­tien luovut­tamista kil­pailut­ta­mal­la. Kil­pailut­ta­mi­nen on kuitenkin jäänyt yhä pienem­pään rooli­in. Yleisenä peri­aat­teena olisi ton­tin hin­nan perus­teena käytet­ty asiantun­ti­jalausun­to (tai kolme lausun­toa) ja tämän tästä las­ket­tu vuo­sivuokra,. joka on neljä pros­ent­tia ton­tin arvos­ta. Vuokraa nos­te­taan kulut­ta­jahin­tain­deksin mukaan. Niin­pä tuo neljä pros­ent­tia vas­taa reaalikorkoa.

Nuo hin­ta-arviot eivät ole men­neet aivan put­keen. Sen näkee siitä, että raken­nusy­htiöt tekevät parhaan tilin parhail­la paikoil­la sijait­sevil­la ton­teil­la. Ne ovat toisin sanoen saa­neet ton­tin aivan liian halvalla.

Ymmärtääk­seni tämän takia pormes­tari Var­ti­ainen poisti peri­aatelin­jauk­sen kaupung­in­hal­li­tuk­sen listalta.

Minä lask­isin ton­tin vuokrien perus­teena ole­vaa korkoa neljästä pros­en­tista kolmeen tai ehkä vieläkin alem­mas, ja tämän jäl­keen kil­pailut­taisin ton­tit kyn­nys­ra­hal­la. Tai oikeas­t­aan pois­taisin koko koron käsit­teen, kos­ka jos ton­tit luovute­taan vuokraa­mal­la, olen­naista on määrit­tää sopi­va vuo­sivuokra ja uno­htaa kaik­ki epämääräiset laskel­mat ton­tin arvosta.

Kil­pailu­tus on tapa saa­da ton­teista mak­si­maa­li­nen tulo ilman, että se jar­rut­taa rak­en­tamista. Hin­ta ei rajoi­ta tont­tien menekkiä, kos­ka yksikään tont­ti ei jää luovut­ta­mat­ta. Liian korkea kiin­teä hin­ta sen sijaan voi johtaa siihen, että ton­tille löy­dy ottajaa.

Kil­pailu­tus on myös avoin tapa, joka ei jätä tilaa kysymyk­sille, mik­si kaupun­ki suosii sitä tai tätä tahoa.

Virkamiehet halu­si­vat korkeam­man neljän pros­entin reaa­liko­ron, jot­ta ton­tin­vuokrat eivät lask­isi. En ymmär­rä tätä ajat­telua lainkaan.  Pel­lon tuot­to ei määräy­dy pel­lon hin­nan mukaan vaan pel­lon hin­ta riip­puu sen vuosit­tais­es­ta tuo­to­s­ta ja käyte­tys­tä koros­ta. Hin­ta = tuotto/r. Aivan samoin ton­tin arvo riip­puu sen tuo­mas­ta vuosit­tais­es­ta hyödys­tä (vrt. pel­lon sato) ja hin­ta on hyö­ty jaet­tuna korol­la. Kun lasken­tako­rko nos­te­taan korkeak­si, kil­pail­tu vuokra ei siitä nouse, mut­ta ton­tin mah­dolli­nen vuokras­ta johdet­tu myyn­ti­hin­ta laskee.

Jos korkona pide­tään neljää pros­ent­tia, ton­tin myyn­ti­hin­ta on sen vuo­sivuokra x 25. Jos korko on kak­si, ton­tin hin­ta onkin vuo­sivuokra x 50.

Täl­lä ei ole merk­i­tys­tä niin kauan kun ton­tit luovute­taan vuokraa­mal­la ja vuokra kil­pailute­taan, mut­ta se muut­tuu olen­naisek­si, jos vuokraan liit­tyy optio ostaa tont­ti. Kokoomus tiet­tävästi halu­aisi myy­dä ton­tit, ”kos­ka ihmisil­lä on oikeus omis­taa”, mut­ta sil­loin myyn­ti­hin­nan pitäisi olla suh­teessa vuokraan sel­l­ainen, että molem­mat vai­h­toe­hdot ovat yhtä hyviä. Jos myyn­ti­hin­ta on vuo­sivuokra x 25 ja vuokraan sisäl­tyy osto-optio, kaik­ki käyt­tävät osto-optio­ta, kos­ka hin­ta on liian hal­pa suh­teessa vuokraan.

Pitäisin vuokraus­ta pää­vai­h­toe­htona, kos­ka pääo­ma on kaupungille halvem­paa kuin yksi­ty­isille yri­tyk­sille tai kotitalouksille.

On tapauk­sia, jois­sa ton­tit kan­nat­taa luovut­taa ”kauneuskil­pailun” tulok­se­na, mut­ta sen pitäisi olla poikkeus.

Siis­pä hyvä arvaus sopi­vas­ta vuo­sivuokras­ta, siitä per­itään ehkä 80 % ja ton­tit kil­pailute­taan kynnysrahakilpailuna.

Mik­si en esitä sataa pros­ent­tia hyvästä arvauk­ses­ta? Hyvä arvaus voi olla liian korkea ja sil­loin tont­ti ei menisi kau­pak­si, ellei hyväksytä negati­ivista kyn­nys­ra­haa, mikä taas olisi aika outoa. Kun se on vähän alle, kyn­nys­ra­ha jous­taa suh­dan­neti­lanteen mukaan ja rak­en­t­a­mi­nen pysyy tasaise­na. Ei käy niin kuin Espoolle Suurpel­los­sa, kun kaupun­ki oli liian ahne, ton­tit eivät men­neet kau­pak­si ja koko asuinalueen rak­en­t­a­mi­nen pysähtyi. Suurpel­los­sa ei ollut kyse kaupun­gin per­imästä hin­nas­ta tai vuokras­ta vaan kaupun­gin per­imästä arvon­leikkauk­ses­ta, mut­ta logi­ik­ka on sama.

= = = =

Olen keskustel­lut ton­tin­lu­ovu­tuk­sen peri­aat­teista pormes­tarin kanssa puhe­lim­itse, mut­ta nämä lin­jauk­set ovat omi­ani. Odotan jän­ni­tyk­sel­lä, mitä Var­ti­ainen esit­tää. Ole­tan sieltä tule­van jotain saman suuntaista.

34 vastausta artikkeliin “Korkea tontin vuokra ei tee asumisesta kalliimpaa”

  1. Kiitos Osmo laadukkaas­ta ana­ly­y­sistä! Muu­ta­ma kommentti:
    1) Vaik­ka vuokra­tont­tien huu­tokaup­pa yleisty­isi, tuot­to­vaade on silti syytä aset­taa. Sitä tarvi­taan kun ole­mas­sa ole­vi­in ton­tin­vuokri­in tehdään tasoko­ro­tus. Lisäk­si joskus ton­tit on hyvä vuokra­ta lis­tahin­nal­la eikä huu­tokau­pal­la, ja ton­tin markki­nahin­ta on tähän asti ollut helpom­pi arvioi­da kuin markkinavuokra.
    2) Minäkin kan­natan 2–3 % tuot­to­vaadet­ta vuokra­ton­tille. En ymmär­rä mik­si virkamiehet pitävät kiin­ni 4 % nimel­lis­es­tä tuot­to­vaa­teesta ja halu­a­vat nos­taa reaalisen tuot­to­vaa­teen tuon suu­ruisek­si. Tuot­to­vaa­teen tulisi olla niin suuri, että vuokraus ja myyn­ti on kaupungille yhtä edullista, eikä ton­tivuokraus ole sen parem­pi rahakone kuin myynti+kiinteistövero.
    3) Tuo esi­tys 4 %:n reaalis­es­ta tuot­to­vaa­teesta on kum­mallisen virkamiesve­toinen. Ter­viön ym. hienos­sa selvi­tyk­sessä ei otet­tu kan­taa tuot­to­vaa­teeseen. Kun asia oli KYMP ‑lau­takun­nas­sa vuosi sit­ten, asi­akir­jois­sa ei ollut asiantun­ti­janäke­myk­siä tuot­to­vaa­teesta. Laak­son lausun­nos­sa tuot­to­vaadet­ta pyöritelti­in laskuhar­joituk­sen tapaan, mut­ta toimek­siantoon ei kuu­lunut lausua tuot­to­vaa­teen suu­ru­ud­es­ta. Sen mitä ehdin vilka­ista esi­tys­lis­taa, vieläkään ei ole pyy­det­ty asiantun­ti­jalausun­toa tuot­to­vaa­teen suu­ru­ud­es­ta. Peruste­lut ovat virkami­esten käsialaa.
    4) Kaupun­ki on luovut­tanut parhail­la paikoil­la ton­tit liian hal­val­la, ja tästä on laa­ja yksimielisyys. Vaarana on nyt, että tont­te­ja vuokrataan jak­sos­sa ehkä markki­navuokraan mut­ta tont­tien alen­nus­myyn­ti jatkuu. Markki­nahin­nan määrit­te­ly arvioin­ti­lausun­to­jen perus­teel­la tuot­taa jonkun kum­mallisen mekanis­min seu­rauk­se­na liian alhaisia arvioita.
    5) Kaupun­gin tulisi tuot­taa tietokan­ta ja kart­ta­palvelu tont­tin hin­noista ja vuokrista, mukaan­lukien koko nykyi­nen vuokra­tont­tikan­ta, siitä näky­isi mil­loin sopimus tehty, mikä on ton­tin­vuokra, ton­tin nykyi­nen markki­na-arvo jos se olisi rak­en­tam­a­ton ja vapaasti myytävis­sä, ja ton­tin seu­raa­van vuokranko­ro­tuk­sen ajanko­h­ta. Täl­lainen läpinäkyvyys palvelisi monin tavoin, ei vähiten vuokra­tont­tis­ten asun­to­jen osta­jia ja myyjiä. Myös kor­rup­tion ris­ki ton­tin­lu­ovu­tuk­ses­sa pienenisi.

  2. Eilen tuli ennä­tys. Asun­nolle oli jyvitet­ty tont­tio­su­udek­si noin 150 000 euroa. Tuol­laisenko ostaisin. En var­masti. Sat­tumoisin olen pari­na viime päivänä käynyt netis­sä läpi KAIKKI Helsin­gin ja Espoon uud­is­raken­nusko­hteet. Hyp­pään yli kohteet jois­sa on vuokra­tont­ti (se on joko ris­ki tai ikuinen riip­pa). Onko niinkin että jos mak­sat vuosien ajan kuukau­si­vastiket­ta ton­tista ja sit­ten halu­aisit lunas­taa tont­tio­su­u­den, niin mak­sami­asi kuukau­si­vastikkei­ta ei miltään osin huomioi­da lunas­tushin­nas­sa, taval­laan siis mak­sat osin jopa kah­teen kertaan. 

    Helsin­ki on vuosien ja vuosikym­menten har­ras­tanut tont­ti­hin­to­jen merirosvous­ta. Min­ua ette enää rosvoa. Osta­mat­ta jää. Kansa kaikkoaa. Hgin rahalli­nen yli­jäämä perus­tuu rosvouk­seen. Ennen vaale­ja esim. Helsin­gin vihreät halu­si­vat yhä vain nos­taa kiin­teistöveroa. Nyt nousee kaukoläm­mön hin­ta 30 %, Soin­in­vaaran mukaan hin­nan tulisi nous­ta yli 50 %.

    Asun Helsin­gin ytimessä uud­is­talos­sa, luhtikäytäväl­lä on viisi pien­tä muodoltaan pitku­laista ja sen takia pimeää asun­toa. Tuon luhtikäytävän asun­noista 4,5 on nyt ollut tyhjil­lään vähin­tään puoli vuot­ta, osa vuosia tai ehkä jopa alus­ta alka­en (2014). Hgin keskus­ta autioituu. Mis­säpä syy?

  3. Ton­tin­vuokra-aiheessa kaupungilla on jo hyvän aikaa sit­ten karan­nut kohtu­us. Näitä peri­aat­teis­to­ja päivitetään vuosit­tain yhä tiukem­mik­si, eivätkä kaik­ki kon­sult­tien laa­ti­mat perustelu­muis­tiot ole edes julk­isia. Alu­iden väli­nen tasaver­taisu­us ei toteudu, sil­lä vaikka­pa viisi vuot­ta sit­ten sopimuk­sen­sa uusineil­la aluieil­la tulee ole­maan huo­mat­tavasti kevyem­mäet ehdot seu­raa­vat 45 vuot­ta, ver­rat­tuna nyt uusit­ta­vian ole­vi­in alueisi­in, joi­hin halu­taan soveltaa markki­nahin­tain­dek­siä viimeisen päälle. 

    Neliöi­den lasken­ta­pe­rus­teet eivät kestä päivän val­oa: Vuokraa pitää mak­saa myös neliöistä, jot­ka eivät ole ker­rosalaa, ovat pimeitä, kylmiä tai matalia. Van­ho­jen talon laa­ju­u­den “arvioin­ti” tehdään ulkokuoren mukaan! Lisäk­si on aja­tusvirhe tulki­ta, että raken­nu­soikeusneliömetri tai asum­isoikeusneliömetri olisi pin­talo­ton­til­la jotenkin määrät­tömästi ker­rostaloa arvokkaampi asia, nythän tilanne on tämä, pien­toloil­la on isom­pia yksiköitä selvästi suurem­mat ker­toimet. Jos pihas­ta halu­taan verot­taa erik­seen, pitäisi sil­lä olla oma neliöhin­tansa eikä sotkea asun­to­tyyppe­jä tähän. 

    Halukas voi parem­mal­la ajal­la selvit­tää asian, mut­ta uskaltaisin väit­tää, että vuokranko­ro­tuk­ista päät­tävä val­tu­us­ton enem­mistö ei itse asu vuokra­ton­teil­la. Koro­tuk­set koske­vat juuri niitä, jot­ka jo nytkin mak­sa­vat asumis­es­taan paljon, pien­i­t­u­loiset ja lap­siper­heet kan­takaupun­gin reunal­la. Per­hea­sun­nos­sa 50-luvun alueel­la vuokranko­ro­tus on hel­posti 300 euroa kuus­sa lisää. Kyl­lä se tun­tuu ja on pois per­heen välit­tömästä taloud­es­ta. Tämä on kuin 5–10% veronko­ro­tus palkkatuloon!

    Kaupun­ki voi toki kerätä rahaa monel­la halu­a­mal­laan taval­la, ja ehkä nyt kun Helenin setelipain­on toim­inta alkaa läh­estyä lop­puaan, on pakkokin kek­siä jotain muu­ta. Takasin torp­par­i­laitok­sen autuuteen!

    1. Lähiöt on pidet­tävä kuris­sa ja nuh­teessa, jot­ta kan­takaupun­gin suh­teel­liset arvos­tuk­set pysyvät kes­ki-ikäis­ten ja van­hempi­en viher­vaikut­ta­jien halu­a­mal­la tasolla. 

      Jos on ris­ki, että jokin uusi asuinalue olisi oikeasti sitä “maail­man toimiv­in­ta kaupunkia”, alue pystytään kyl­lä sabotoimaan aset­ta­mal­la tont­tivuokrat riit­tävän korkeik­si. Tämä ei aiheuta vain lisäkus­tan­nuk­sia asumiseen, vaan myös tukee uusien raken­net­tavien ker­rostaloa­sun­to­jen keskikoon pienen­tämistä alle mukavu­us­ra­jo­jen — voiko 70 neliön neliötä kut­sua toimi­vak­si? Ai niin, ihmiset eivät halua mak­saa lisäneliöistä… no ei ole varaa kun neliöpe­rusteiset vastik­keet ovat vuokra­ton­til­la koh­ta tuplat omas­ta tontista.

      Kaupun­ki käytän­nössä ulos­mit­taa uusien, ener­giate­hokkaiden ker­rostaloa­sun­to­jen taloudel­liset hyödyt (isom­pi tila alhaisem­mil­la läm­mi­tyskus­tan­nuk­sil­la) pois asun­non osta­jil­ta. Edes hie­man tilaa halu­a­vat nuoret keskilu­okkaiset pää­sevät kehyskun­ti­in pidem­pi­en työ­matko­jen ja lisäpäästö­jen pari­in… mut­ta ei huol­ta, kehyskun­tien edullisu­u­songel­ma ratkaistaan riit­tävän korkeil­la tietulleil­la. Ihan oikein, eikö he ajat­tele yhtään ilmastonmuutosta?

      Eikä toivoakaan, että alueen suh­teessa yliko­rkeas­ta tont­tivuokras­ta saadut tulot kier­rätet­täisi­in täysimääräis­es­ti asukkaiden käyt­töön — sen sijaan kaik­ki tehdään vähän sinne päin ja minim­i­ta­sol­la. Tästä syys­tä täl­läkin sivus­tol­la ihastel­laan jatku­vasti, kuin­ka kaupun­ki tien­aa voit­to­ja kaavoituk­sel­la. Eri­tyis­es­ti palvelu­jen kehit­tämisessä ja joukkoli­iken­teessä voidaan hidastel­la “markki­namekanis­mi! ei riit­tävää asukaspohjaa!”-argumentilla, jos­ta syys­tä osoit­tau­tuu että autopaikko­ja on kaavoitet­tu alle tarpeen — ainakin väli­aikaises­ti ennen kuin ne kym­meniä vuosia viiväste­tyt lähipalve­lut kehittyvät…

      Kiitos Osmo, kiitos suuret ikälu­okat. Helsin­ki on näköisenne kaupun­ki. Mites me muut? Etä­työn nor­mal­isoi­tu­mi­nen on viimeinen toivomme.

  4. Entä taloy­htiö, joka omis­taa tont­tin­sa? Miten siinä asun­to­jen hin­nat käyt­täy­tyvät, kun muiden talo­jen ton­tin­vuokrat nou­se­vat ja niiden odote­taan nou­se­van x pros­ent­tia vuodessa lop­ut­tomasti? Ton­tin­vuokrien nos­to vaikut­taa laajemminkin.

  5. Ode: “Sitä, että Hitas-asun­not on päädyt­ty jaka­maan arpo­ma­l­la, voi pitää jär­jestelmän henkisenä konkurssina.”

    Hitas-asun­to­ja ei ole arvot­tu enää vuosikausi­in kuin ääritapauksissa.
    Sekä Jätkässä, että Kalasa­ta­mas­sa, että nyt Postipuis­tossa ja var­maankin Kes­ki-Pasi­las­sa on koko ajan tar­jol­la vapai­ta rak­en­tu­maan lähte­viä hitas-asuntoja.

    Ensik­si kysyn­tää hillit­si räjähtäneet hitas-hin­nat ja sen jäl­keen FiVan stressitestit.
    Osa kohde­väestöstä kun ei enää saa asun­to­lainaa. Ja varakkaim­mil­la desi­ileil­lä tai­ta olla jo yks hitas per nenuk­ki, niil­lä jot­ka sel­l­asen ovat halun­neet ostaa muun var­al­lisu­u­den sekaan.

    Olis kiva kuul­la keino­ja, miten Hki saisi ekaa ker­taa täl­lä vuosi­tuhan­nel­la ARA-kiin­tiön­sä täytet­tyä. Jos luot­ta­mushenkilöt kiin­nit­täi­sivät enem­män huomio­ta ARA:an, niin tavoit­teista ei aina jäätäisi ja niitä voisi­in jopa nostaa.

  6. Mik­si sit­ten Hitak­sille annetaan halvem­pi tont­ti. Jos se ei vaikut­ti asumisen hintaan

    1. Hin­tasään­nöstellyssa tuotantnnos­sa (ARA, Hitas, Asum­isoikeus) ton­tin edulli­nen hin­ta siir­tyyy ensim­mäisen asukkaan hyvk­si ja jos hin­tasään­nöste­ly ei vuo­da, mah­dol­lis­es­ti vielä seu­raa­vankin asukkaan hyväksi.

      1. Ja tämän halvem­man hin­nan mak­sa­vat kaik­ki muut kaupunki­laiset korkeamp­ina veroina. Ei paljon lohdu­ta että jotkut saa­vat asua halvem­mal­la tai saa­vat hal­van sijoi­tusasun­non kun itse mak­saa siitä veroissaan.

    2. Mitä jos jatkos­sa annet­tais hitak­selle markki­nahin­tainen tontti?

      Toisaal­ta, jos kaupun­ki jatkaa tont­ti­maansa vuokrahin­nan nos­to­ja nykyisel­lä mallil­la, niin koh­ta ei ole väliä, mitä se tönö siinä ton­til­la maksaa.

      Toisaal­ta, idek­siko­ro­tuk­sen puute van­hois­sa sop­pareis­sa aiheut­taa yhtäkkisen hyppäyksen.
      Onko­han tälle puut­teelle sama syy kuin siinä, ettei jalankulk­i­jaa voi­da määrätä kelvil­lä oikeaan laitaan: ei voi­da olet­taa, että vastapuoli ymmärtää mikä se on?

  7. Helsin­gin soisi keskit­tävän ydin­palvelu­iden rahoit­tamisen suvereenisti vero­tuk­sel­la ja jät­tämään asumisen kaltaiset luon­nol­lis­es­ti markki­nave­toiset palve­lut toim­intansa ulkopuolelle.
    Ehdotan, että Helsin­ki myy omis­ta­mansa vuokra­ton­tit vuokralaisilleen. Mikäli vuokralainen ei pysty tai halua lunas­taa tont­tia kaupun­ki tyy­tyy 2–3% pääo­man tuottoon.
    Jatkos­sa kaavoitus­ta laa­dit­taes­sa kuun­neltaisi­in enem­män lähialueen asukkai­ta. Tont­ti­ra­has­toista pyrit­täisi­in pääsemään tule­vis­sa ton­tin­lu­ovu­tus­sopimusten ehdois­sa eroon.
    Myöskään sosi­aa­li­nen vuokra-asun­to­tuotan­to ei ole kyen­nyt alen­ta­maan seg­re­gaa­tio­ta eikä rak­en­tamisen lisäämi­nen asun­to­jen hin­to­ja. Olisiko nyt aika tarkastel­la tulok­sia ja mah­dol­lis­es­ti muut­taa strate­giaa. Ehkäpä huo­mat­taisi­in, että kan­nat­taa rak­en­taa hitaam­min, vähem­män, laa­jem­malle ja keskit­tyen ns. kovan rahan asun­toi­hin? Eri­no­maisia uusia aluei­ta olisi esim. Laut­tasaaren eteläiset osat, Melk­ki, Rajasaari, Mustikka­maa, Kivi­nok­ka, San­ta­ham­i­na, Val­lisaari, Var­tiosaaari ja villinki.

  8. Ennem­minkin pitäisi kysyä “kenen taskus­ta tulot”?

    Keski­t­u­loiset tämänkin lystin kus­tan­ta­vat. Revitään selkä­na­has­ta ja lom­pakos­ta kaik­ki mikä irti läh­tee ja lopuk­si päädyt asumaan johonkin kup­paiseen ylikalli­iseen lähiöön. Asukapysäköin­tiäkin ollaan kallis­ta­mas­sa rajusti.

    Helsingistä on muo­dos­tu­mas­sa todel­la vas­ten­mieli­nen paik­ka elää.

  9. Kokoomus on teo­ri­as­sa oike­as­sa siinä, että ihmisil­lä on oikeus omis­taa tont­tin­sa. Lisäk­si sijoit­ta­jalle omis­t­a­mi­nen on riskit­tömämpi ja houkut­tel­e­vampi vai­h­toe­hto. Asial­la ei ole merk­i­tys­tä tässä suh­dan­teessa, ton­tit kel­paa­vat vuokra­sopimuk­sel­lakin, mut­ta jos­sain toises­sa voi olla. 

    Teo­ria on kuitenkin eri kuin käytän­tö. Käytän­tö on Helsingis­sä se, että kaik­ki mis­tä ei pide­tä kak­si käsin kiin­ni, kepu vie. Tont­te­ja ei kan­na­ta myy­dä, kos­ka kiin­teistöveros­ta merkit­tävä osa menee tasausjär­jestelmään ja siten maakun­ti­in. Vuokrat eivät mene.

    Toivoisin siis markki­naide­al­is­min lisäk­si päät­täjiltä aimo annok­sen real­is­mia. Mata­la tuot­to­tavoite, esim. 2% ja kaikkien tont­tien kil­pailut­ta­mi­nen on selvä askel parem­paan nykyis­es­tä ja lisäk­si takaisi, että ton­teista suurin osa jää vuokralle ja kepu nuole­maan näppe­jään. Ris­ki on lähin­nä siinä, että tont­tien sopimusvuokrat jäi­sivät aiko­jen saatossa jäl­keen yleis­es­tä vuokrata­sos­ta, mut­ta se on ehkä pahoista pienin. Täy­del­listä ratkaisua ei ole tarjolla.

  10. Hylkäät ajatuk­sen asun­to­jen kysyn­nän säätelemis­es­tä, mut­ta tosi­asi­as­sa kaupun­ki akti­ivis­es­ti lisää asun­to­jen kysyn­tää kaavoituk­sel­la — varmis­ta­mal­la edullis­ten toim­i­tilo­jen saatavu­u­den. Kaupun­gin houkut­tele­vu­us ja jatku­vasti edulliset toim­i­ti­lat houkut­tel­e­vat yri­tyk­siä kaupunki­in, ja yri­tyk­set tuo­vat työ­paikko­ja — ja aina enem­män kuin työn­tek­i­jöille riit­täisi asun­to­ja. Sik­si asun­to­jen hin­nat nou­se­vat ja työn­tek­i­jät joutu­vat pen­delöimään ympäryskun­nista. Jos kaavoituk­ses­sa keski­tyt­täisi­in asun­to­jen riit­tävyy­teen ja annet­taisi­in toim­i­tiloista syn­tyä niukku­ut­ta, kaupungis­sa toimivien yri­tys­ten työn­tek­i­jät mah­tu­isi­vat kaupunki­in asumaan ja yri­tyk­set kär­si­sivät tilakus­tan­nusten takia — eivätkä asuinkus­tan­nuk­sista johtu­vien kalli­iden palkkakus­tan­nusten takia.

    1. Mei­dän yri­tys muut­ti Espooseen valitet­tavasti. Helsingistä löy­tyi toim­i­tilo­ja mut­ta ei autopaikko­ja niihin. Ja kun meil­lä on asen­ta­jia joil­la on autossa varaosia jne, eipä ilman autoa hom­ma toi­mi. Eikä voi kan­nel­la kilo­me­trien päästä tai rou­da­ta polkupyöräl­lä. Kaik­ki fir­mat ei ole pelifirmoja

  11. Voisiko keskus­tan hin­to­jen nousu johtua siitä, että lähiöistä on tehty niin huono­ja, että kaik­ki mak­sukykyiset pyrkivät niistä pois? Hin­nal­la mil­lä hyvän­sä. Eivät he sieltä muu­ta min­nekään Huitsin Nevadaan vaan jon­nekin muualle Helsinkiin.

    > Jos korkona pide­tään neljää pros­ent­tia, tontin
    > myyn­ti­hin­ta on sen vuo­sivuokra x 25. Jos korko
    > on kak­si, ton­tin hin­ta onkin vuo­sivuokra x 50.

    Reaalisen koron, siis koron, joka val­lit­see ilman raha­jär­jestelmää, vaiku­tus hin­toi­hin voidaan selit­tää siten, että keskus­tas­sa talot raken­netaan kestämään 100 vuot­ta, jol­loin niiden arvo on kolminker­tainen ver­rat­tuna lähiön raken­nuk­si­in, jot­ka on tehty kestämään 33 vuotta.

    Jokaisen uuden ton­tin kohdal­la tehty lasken­nal­lisen vuokran uusi määrit­te­ly vaikut­taa myös alueel­la ole­vien «van­hoil­la sopimuk­sil­la» hal­lit­tu­jen tont­tien arvoon. Tämän seu­rauk­se­na jollekin syn­tyy «ansioton­ta arvon­nousua» tai «pakotet­tua arvon menetystä».

    keskimääräi­nen käyttöikä

    Onko mis­sään laskelmis­sa otet­tu huomioon asun­to­jen keskimääräistä käyt­töikää. Jos kiin­teistövero­ja nos­ta­mal­la ote­taan rahaa uusien kiin­teistö­jen rak­en­tamiseen, on kyse hölmöläis­ten peiton jatkamis­es­ta: verokan­nan noustes­sa sijoituk­set kiin­teistöi­hin vähenevät, pääo­ma pak­e­nee. Yhdelle alueelle raken­netun asun­non hin­tana on toisel­la alueel­la menete­tyt [kak­si] asuntoa.

    Pääo­ma ei pak­ene sil­lä taval­la, että keskus­tan asun­to­ja ale­taan purkaa vaan siten, että kiin­teistö­jen ylläpi­dos­ta tin­gitään. Ensik­si tin­gitään halvim­man ja huonoim­man asun­non ylläpi­dos­ta. Siis reuna-alueet kär­sivät eniten. Kiin­teistö­mas­san kor­jausvel­ka suure­nee ja keskimääräi­nen käyt­töikä lyhenee.

    Mitä vaikut­taa Helsin­gin asun­to­jen määrään esimerkik­si se, että asun­to­jen keskimääräi­nen käyt­töikä lyhe­nee yhdel­lä kuukaudel­la? Kuin­ka mon­ta asun­toa pois­tuu markkinoilta?

    Uusien asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen kiin­teistövero­ja nos­ta­mal­la on erään­laista hölmöläis­ten peiton jatkamista: kun veron korot­tamisel­la on saatu aikaan 1’000 uut­ta asun­toa, on sivu­vaiku­tuk­se­na saat­tanut olla 2’000 asun­non vähen­e­m­i­nen lähiöistä keskimääräisen käyt­töiän lyhen­e­misen seu­rauk­se­na. — Ja tunku keskus­taan on entistä suurem­pi. Pitää var­maan rak­en­taa lisää keskustaan!

    Eikö lähiöistä voisi tehdä niin kiin­nos­tavia ja halut­tu­ja, että niihin halut­taisi­in muut­taa? Jos se onnis­tuu keskus­tas­sa, niin mik­si sama ei onnis­tu lähiöissä.

    Reaalis­es­ti kat­soen nuokin Oiko­tien vuokra-asun­not ovat pois­tuneet vuokrauskäytöstä. Oiko­tien kokon­ais­määrän muu­tos ker­too välit­tömän tilanteen pois­tu­vien asun­to­jen muu­tok­ses­ta. Sijait­se­vatko Oiko­tien tyhjät asun­not keskus­tas­sa vaiko tyh­jenevil­lä reuna-alueilla?

    1. Helsingis­sä ei puret­taan talon (niitä on aika vähän) kohdalle jää tyhjää tont­tia vaan tilalle raken­netaan paljn isom­pi talo.
      Kiin­teistövero ei kan­nus­ta hoita­maan taloa huonosti.

      1. > Kiin­teistövero ei kan­nus­ta hoitamaan
        > taloa huonosti.

        Vero vaikut­taa raken­nuk­sen arvoon ja vapail­la markki­noil­la tuo arvo määrää sen, kuin­ka paljon resursse­ja siihen käytetään kansan­talouden kakusta.

        Markki­noil­la kaik­ki resurssit kil­pail­e­vat kaik­ista voimavaroista. Kiin­teistö­jen arvon alen­t­a­mi­nen pri­or­isoi yhteiskun­nas­sa joitakin mui­ta tarpei­ta asumisen edelle. Kakku on kuitenkin vain 100% raken­net­ti­in­pa sit­ten enem­män tai vähemmän.

        (Poli­it­tis­es­ti kat­soen jokainen äänestäjä on yhdestä asi­as­ta samaa mieltä: vapaat markki­nat eivät toi­mi. Ne anta­vat min­ulle liian vähän!)

      2. Vero vaikut­taa raken­nuk­sen arvoon ja vapail­la markki­noil­la tuo arvo määrää sen, kuin­ka paljon resursse­ja siihen käytetään kansan­talouden kakusta.

        Kiin­teistövero las­kee raken­nuk­sen arvoa y eurol­la. Hyvä tai huono hoito vaikut­ta­vat sen arvoon x euroa ihan siitä riip­pumat­ta, onko arvoa alen­net­tu sitä ennen y eurol­la kiin­ti­estöveron takia. Sik­si investoin­nit kiin­teistöön ovat yhtä kan­nat­tavia. Tilanne muut­tuu toisek­si, jos kiin­ti­estövero vie kiin­teistön arvon nol­laan tai sen ala­puolelle, mut­ta tiitä ei nyt ole kyse.

    2. “Reaalisen koron, siis koron, joka val­lit­see ilman raha­jär­jestelmää, vaiku­tus hin­toi­hin voidaan selit­tää siten, että keskus­tas­sa talot raken­netaan kestämään 100 vuot­ta, jol­loin niiden arvo on kolminker­tainen ver­rat­tuna lähiön raken­nuk­si­in, jot­ka on tehty kestämään 33 vuotta.”

      Ei voi­da todel­lisu­udessa täl­lä selit­tää yhtään mitään.
      Tois­taisek­si kaikkien talo­jen elinikä on osoit­tau­tunut ikuisek­si. Yhtään taloa ei ole puret­tu sen takia, että oli­si­vat rom­ah­tamis­vaaras­sa “iän takia”.

      Keskus­tas­sa ja lähiöis­sä talo­jen remont­tisyk­li on sama: linja‑, julkkari- ja kat­toremp­pa pitää tehdä samoin aikavälein.

      Eli tuules­ta tem­mat­tu teoria.

      Se, että lähiöi­hin raken­net­ti­in alku­peräiside­al­la “väli­aikaisia talo­ja” perus­tui kuvitel­maan, että kos­ka asun­not ovat niin huono­laa­tu­isia ja ihmiset muut­tuvat koko ajan varakkaim­mik­si, tämän mys­tisen 33 vuo­den jäl­keen kaik­ki oli­si­vat muut­ta­neet korkeampi­laa­tu­isi­in asun­toi­hin, joten “väli­aikaisia” ei enää tarvit­taisi ja ne voitasi­in vaik­ka purkaa.

      Oisko tää ehkä Suomen mod­ernin kaupunkisu­un­nit­telun suurin vir­hearvioin­ti ikinä?
      Jos ei, niin olis mie­lenki­in­toista kuul­la, mikä vielä isom­pi jut­tu on men­ny vielä enem­män pieleen?

    3. > keskus­tas­sa talot raken­netaan kestämään 100 vuot­ta, jol­loin niiden arvo on
      > kolminker­tainen ver­rat­tuna lähiön raken­nuk­si­in, jot­ka on tehty kestämään 33 vuotta.

      Höpö höpö sentään. 

      Keskimääräi­nen Suomes­sa vuosi­na 2000–2012 pure­tun talon ikä oli 60v, eikä niitä kaikkia kyl­lä puret­tu kasvukeskusten lähiöistä. Kyl­lä siel­lä oli paljon yksinker­tais­es­ti väärässä paikas­sa ole­via taloja.

      Ja kyl­lä talo kuin talo saadaan kestämään sata vuot­ta, jos sitä remon­toidaan eikä sen anneta men­nä pilalle. Suun­nitel­tu käyt­töikämi­toi­tus talolle on 50–75 vuot­ta, asuinker­rostalolle 75v ja ikuis­es­ti ne saadaan kestämään peruskorjaamisella.

      1. > Ja kyl­lä talo kuin talo saadaan kestämään
        > sata vuot­ta, jos sitä remon­toidaan eikä sen
        > anneta men­nä pilalle.

        Niin kuin kom­men­tis­sani jo vähän vih­jailin, ei asun­to­jen hin­nan [puolit­tumi­nen] tarkoi­ta sitä, että hallinnol­lisel­la päätök­sel­lä pure­taan [puo­let raken­nuk­sista], vaan se tapah­tuu näkymät­tömästi markki­noiden ehdoil­la. Yksinker­tais­te­tusti sanois­in, että kun taloa on remon­toitu sil­lä rahal­la, minkä uusi vas­taa­va mak­saa, on van­han tilalle raken­net­tu kokon­aan uusi. – Noin niinkuin sijoit­ta­jan näkökulmasta.

        Jos verol­la alen­netaan kiin­teistön arvoa, ei ole mitään järkeä remon­toi­da van­haa asun­toa «uuden veroisek­si» vaan enin­tään siihen laatu­ta­soon, jol­laisen tuon remon­toidun raken­nuk­sen markki­nahin­nal­la voi edel­lyt­tää saa­vansa. Tässä taas tulee vas­taan koko raken­nusalan kus­tan­nus­rakenne. Että raken­nuk­set remon­toidaan alku­peräistä laatu­ta­soa vas­taavak­si, edel­lyt­tää se sil­loin raken­nuskus­tan­nusten alen­tamista vas­taa­maan remon­toidun raken­nuk­sen arvoa. Ja kuka­pa sitä nyt palkkaansa alen­taisi, että sijoit­ta­ja saisi rahalleen täy­den hyö­dyn. – Noin niinkuin palka­nsaa­jan näkökulmasta.

        Kun sit­ten raken­nuskan­ta rapis­tuu ja asun­to­jen laatu­ta­so vähitellen huononee, niin tulee eteen kysymys siitä, onko järkevää mak­saa täyt­tä vuokraa laadul­taan puoli­nais­es­ta asun­nos­ta. – Noin niinkuin vuokralaisen näkökulmasta.

        Asun­to­jen arvon alen­t­a­mi­nen hallinnol­lisel­la päätök­sel­lä on hin­tasään­te­lyä. Sil­lä ei ole merk­i­tys­tä mihin nimeno­maiseen para­graafi­in sään­te­ly perus­tuu eikä sil­läkään onko hin­to­jen alen­e­m­i­nen hallintopäätök­sen varsi­nainen tarkoi­tus vaiko (toiv­ot­tu) «oheis­vaiku­tus»; ei sil­lä alen­netaanko hin­taa veropäätök­sel­lä vaiko sääde­tään erilli­nen laki tätä nimeno­maista tarkoi­tus­ta varten.

        His­to­ria on vahvis­tanut, että yhden sek­torin hin­to­jen sään­te­ly, vaikka­pa näin vero­tuk­sen keinoin, johtaa lop­ul­ta kaikkien kus­tan­nusten sään­te­lyyn: palkat, vuokrat, voitot, jne.

      2. K‑Veikko
        “Jos verol­la alen­netaan kiin­teistön arvoa, ei ole mitään järkeä remon­toi­da van­haa asun­toa «uuden veroisek­si» vaan enin­tään siihen laatu­ta­soon, jol­laisen tuon remon­toidun raken­nuk­sen markki­nahin­nal­la voi edel­lyt­tää saavansa. ”

        Ja markki­nahin­ta nousee sen mukaan, mis­sä kun­nos­sa asun­to on, aivan kuten ennen veroakin.
        Kun­han kiin­teistövero ei liity asun­non kuntoon.

        Asun­toa kan­nat­taa remon­toi­da, jos vuokra tai myn­ti­hin­ta nousee enem­män mitä remont­ti mak­saa. Yleen­sähän asun­to­ja ei kai kan­na­ta remon­toi­da ennen myyn­tiä, kos­ka remon­toi­ja ei kuitenkaan osaa arva­ta minkälaisia tapet­te­ja osta­ja arvostaa

  12. Tässä keskustelus­sa käytetään kum­mallisia käsit­teitä. Puhutaan reaalis­es­ta koros­ta, joka on määritel­ty koroksi, joka val­lit­see ilman raha­jär­jestelmää. Ilman raha­jär­jestelmää, täh? Ensin­näkin, reaa­liko­rko las­ke­taan vähen­tämäl­lä nimel­lisko­ros­ta inflaa­tio. Jos on ole­mas­sa erik­seen reaa­li­nen korko, joka ei ole sama asia kuin reaa­liko­rko, ei sitä ainakaan googlaa­mal­la nopeasti löy­dä. Nimel­lisko­ron tasoon vaikut­taa mm. keskus­pankkien rahapoli­ti­ik­ka, ts. se on osa rahajärjestelmää.

    1. > Puhutaan reaalis­es­ta koros­ta, joka on
      > määritel­ty koroksi, joka val­lit­see ilman
      > rahajärjestelmää.

      Reaa­li­nen korko on yksilölli­nen miel­tymys tin­kiä pääo­man määrästä saadak­seen sen käyt­töön­sä heti eikä vas­ta [vuo­den] päästä. Aikapreferenssi.

      Kuvitel­laan­pa, että työ­nan­ta­ja, mak­set­tuaan jokaiselle työn­tek­i­jälle vuo­den palkan (kul­las­sa, jot­ta raha­jär­jestelmää ei sotke­ta tähän esimerkki­in), lupaa jokaiselle saman suu­ruisen bonus­ra­han, mut­ta sil­lä ehdol­la, että sen saa nos­taa vas­ta vuo­den kulut­tua (bonuk­se­na, jot­ta työn­tek­i­jän «ylläpi­tokus­tan­nus» on tul­lut mak­set­tua pois) ja näin palkan lisä on työn­tek­i­jälle puh­das­ta sijoi­tus­pääo­maa, kapitaalia.

      Nyt kunkin työn­tek­i­jän henkilöko­htainen korko­pros­ent­ti on se määrä kul­taa, jol­la hän on valmis alen­ta­maan saamisen­sa määrää, jot­ta saisi kul­lan heti käteen.

      Kun työn­tek­i­jät sit­ten keskenään (ja muidenkin kul­lan­omis­ta­jien kanssa, jos kyse on avoimista markki­noista) käyvät kaup­paa kul­lan diskont­toko­ros­ta, syn­tyy kollek­ti­ivi­nen korko­ta­so, markki­nako­rko, eikä siihen tarvi­ta mitään keskus­pankin hallinnol­lista päätöstä. Se vain on clear­ing-korko­ta­so, jol­la tässä-ja-nyt saamiset menevät tasan vuo­den-päästä saamis­ten kanssa.

      Kuriosi­teet­ti­na vielä tähän pari korko­ta­soa sivua­va ajatel­ma sovitet­tuna työn­tek­i­jä-työ­nan­ta­ja maailmaan.

      Työ­nan­ta­ja on luvan­nut kaikille työn­tek­i­jöille bonus­ra­han, mut­ta aikoo mak­saa sen vas­ta vuo­den päästä. Viiveen hyvit­tämisek­si hän lupaa yhden pros­entin koron sum­malle. Vuo­den aikana kuitenkin työn­tek­i­jöistä kuolee yksi pros­ent­ti, joten bonus­ra­han saa­jat ikään kuin sai­vat «koron» noiden kuollei­den työn­tek­i­jöi­den omaisu­ud­es­ta. – Mikä oli todel­li­nen korkotaso?

      Entäpä, jos edel­lisessä tapauk­ses­sa työn­tek­i­jät ja hei­dän per­heen­jäsen­ten­sä määrä lisään­tyi tuon vuo­den aikana kak­si pros­ent­tia (las­ten syn­tymän joh­dos­ta). – Mikä oli todel­li­nen korko­ta­so tässä tapauksessa?

      Tämän toisen esimerkin tarkoituk­se­na on tuo­da esi­in yksit­täisen yhteisösään­nön vaiku­tus kokon­aisu­u­teen. Tässä tapauk­ses­sa per­in­töoikeus: onko sitä ole­mas­sa vaiko ei.

      Yhden yksit­täisen yhteiskun­taa koos­sa pitävän lan­gan (vaikka­pa per­in­töoikeus) katkaisem­i­nen saat­taa rom­ah­dut­taa koko jär­jestelmän ja seu­rauk­se­na on sopimusy­hteiskun­nan kor­vau­tu­mi­nen väki­val­taan perus­tu­val­la jär­jestelmäl­lä, jos­sa päätös­val­ta on siir­tynyt kansalaisil­ta niille, jot­ka hal­lit­se­vat poli­isia ja armeijaa.

      1. “Reaa­li­nen korko on yksilölli­nen miel­tymys tin­kiä pääo­man määrästä saadak­seen sen käyt­töön­sä heti eikä vas­ta [vuo­den] päästä. Aikapreferenssi.”

        Korko määritel­lään joskus myös rahan aika-arvok­si. Yleen­sä kyl­lä ennem­min niin päin, että myöhem­min saatavaan suorituk­seen vaa­di­taan korko suh­teessa pääo­maan, kos­ka se on saata­vana epä­varmem­pi kuin heti mak­set­ta­va. Kyseessä ei ole pelkkä yksilölli­nen miel­tymys, vaan riskiarvio. Mak­samat­ta jäävä saatava­han tarkoit­taa luot­to­tap­pi­o­ta. Peri­aat­teessa siis: mitä epä­varmem­pi saata­va on (eli onko velalli­nen luotet­ta­va vai ei), sitä korkeampi korko vaa­di­taan. Täysin korot­to­mi­akin yksi­ty­is­lain­o­ja on ole­mas­sa, useim­miten var­maankin suku­lais­ten välil­lä, vaik­ka eivät suku­lais­lainat riskit­tömiä tai­da olla. Pankit käyt­tävät hin­noit­telus­saan markki­nako­rko­ja, mut­ta niiden poh­jal­la on keskus­pankin ohjausko­rko. On hyvä muis­taa sekin, että kiskon­ta on lais­sa kiel­let­ty, joten yksilöl­lisille miel­tymyk­sille on asetet­tu rajo­ja sitäkin kaut­ta. Toki kyseessä on tulkin­nan­varainen asia, kuten vaikka­pa pikavip­piy­htiöi­den kohdal­la 0n voin­ut huomata.

  13. Monil­la asuinalueil­la vuokra­tont­ti ei näy asun­to­jen hin­nois­sa niin paljon, kun sen peri­aat­teessa pitäisi. Tähän voi olla eri­laisia syitä. Kaikil­la osta­jil­la ei vält­tämät­tä ole tieto­ja tai osaamista laskea sitä, miten paljon vuokra­ton­til­la sijait­se­van asun­non pitäisi olla halvem­pi kuin oma­l­la ton­til­la sijait­se­van. Toinen mah­dolli­nen syy on se, että asun­to­jen osta­jat ovat bud­jet­ti­ra­joit­teisia eivätkä sen vuok­si voi tehdä oman taloudel­lisen etun­sa mak­si­moivaa val­in­taa. Tapauk­sista ensim­mäisessä käytetään hyväk­si osta­jan tietämät­tömyyt­tä, jälkim­mäisessä taas asun­top­u­las­ta, osta­jan rajal­li­sista ennakkosäästöistä ja lainansaan­nin rajoit­teista aiheutu­vaa heikkoa asemaa.

    Alku­peräisessä blogikir­joituk­ses­sa ei ole lainkaan huomioitu sitä, että Helsin­gin kaupun­ki omis­taa varsin suuren osan maas­ta kaupun­gin sisäl­lä ja huo­mat­tavaa markki­navoimaa omaa­vana toim­i­jana pystyy toden­näköis­es­ti myös vaikut­ta­maan maan tar­jon­taan ja hin­taan. Vuokra­ton­til­la asu­van tule­vaisu­us ei ole ruusuinen, kos­ka ton­tin­vuokraa nos­ta­mal­la kaupun­ki voi peri­aat­teessa ulos­mi­ta­ta suuren osan kaupungis­sa asumisen mah­dol­lis­ta­mas­ta tuot­tavu­u­den nousus­ta itselleen, eikä asukas saa mitään suo­jaa inflaa­tio­ta vas­taan. Tähän tietysti voidaan argu­men­toi­da, että kaupun­gin ton­tin­vuokrista saa­mat tulot mah­dol­lis­ta­vat alhaisem­man kun­nal­lisvero­pros­entin. Mitään todel­lista var­muut­ta ei kuitenkaan ole sen suh­teen, pää­tyvätkö kaupun­gin suurem­mat tulot asukkaiden hyväk­si vai val­tion poh­jat­tomaan kas­saan ja sitä kaut­ta johonkin aivan muuhun tarkoituk­seen. Val­tio voi esimerkik­si leika­ta itsen­sä varakkaik­si jär­jestänei­den kun­tien saa­maa rahoi­tus­ta ja käyt­tää rahat hävit­täji­in, rikkaiden veroaleen tai Etelä-Euroopan maid­en pankkien tukemiseen.

    Oma asun­to on useim­mille suo­ma­laisille elämän suurin sijoi­tus. Samaan aikaan kuitenkin vuokra­maal­la sijait­se­van raken­nuk­sen omis­ta­jan suo­ja on heikko tilanteis­sa, jois­sa maan­omis­ta­ja sanelee uuden vuokran vuokra­sopimuk­sen päät­tyessä tai ottaa maapo­h­jan omaan käyt­tön­sä ja pistää asukkaal­ta kodin purku­un. Mah­dol­li­sis­sa maan­vuokra­sopimus­ta koske­vis­sa ris­tiri­itati­lanteis­sa pitäisi talon­sa tai asun­ton­sa omis­ta­van asukkaan käräjöidä julk­isy­hteisöä tai suur­si­joit­ta­jaa vas­taan. Tämä taas on real­isti­nen mah­dol­lisu­us vain todel­la varakkaille. Näistä syistä sivu­u­tan kat­e­goris­es­ti kaik­ki asun­to­jen myyn­ti-ilmoituk­set, jois­sa ilmoite­taan asun­non sijait­se­van vuokratontilla.

    1. Voin kanssa allekir­joit­taa kaiken minkä Kone­mies Espoos­ta kirjoitti. 

      Lisään vielä että Helsin­gin asun­topoli­ti­ikaa Vihreän Liiton mielestä tähtää näköjään siihen että kukaan ei asu­isi omis­ta­mas­saan asun­nos­sa, ellei sit­ten ole ökyrikas. Kaikkien muiden pitää asua vuokral­la ja nos­taa asum­is­tukea että saa kalli­it vuokrat mak­set­tua. Helsin­ki saa vuokrat­u­lot ton­teista, asun­tosi­joit­ta­ja tulo­ja velka­vivul­la ostamilleen sijoituk­si­in­sa, ja KELA = val­tio mak­saa. Ymmär­rän että tämä on Helsin­gin vas­taus sille että maakun­nat kup­paa­vat Helsingiltä val­tiono­suuk­sia joten jotain on saata­va takaisin. Mut­ta alka­ako Helsin­ki jo saa­da liikaa? Hyö­tyykö kukaan edes tästä? Helsin­gin pitäisi tukea ennem­min yri­tys­toim­intaa ja tuot­tavien työ­paikko­jen syn­tymistä kuin sel­l­ais­ten ihmis­ten, joil­la olisi ainakin henkistä poten­ti­aalia mak­saa asumisen­sa itse, asum­ista vuokral­la. Helsin­gin työt­tömyys on Nokia-rom­ah­duk­sen jäl­keen suurem­pi kuin Suomen keskimäärin. Näin ei ollut aikaisem­min vaan kehäkol­mosen sisäpuoli oli Suomen vientiveturi.
      Nyt Helsin­ki houkut­telee väkeä maakun­nista ja ulko­mail­ta asumaan tue­tul­la vuokral­la ilman ansait­semisvelvol­lisu­ut­ta. Samaan aikaan omis­tusasun­nos­sa asu­va joka on joutunut työt­tömäk­si jää ilman mitään tukea. Kaik­ki rahat menevät ruokaan, sähköön, läm­mi­tyk­seen ja mui­hin mak­sui­hin. Jos asuin­pai­ka olisi vielä Helsin­ki niin vielä ton­tin vuokraan.
      Helsin­ki alkaa hävitä pelin siitä onko se houkut­tel­e­va kaupun­ki asua, ainakin sel­l­aiselle joka halu­aa asua omis­ta­mas­saan asun­nos­sa. Kaukoläm­mön hin­nan­nousu on vas­ta alkua.

      1. R.Silverberg,
        Kum­ma kun kaiken tuon jäl­keen työl­lisyysaste on Helsingis­sä sel­gvästi korkeampi kuin muual­la maas­sa keskimäärin.

      2. “Samaan aikaan omis­tusasun­nos­sa asu­va joka on joutunut työt­tömäk­si jää ilman mitään tukea.”

        Omis­tusasumiseen saa ihan samaa asum­is­tukea kuin vuokralla-asumiseen.
        Joskus kan­deis tutus­tua miten Suo­mi toimii.

  14. Työl­lisyysas­teel­la mitataan eri asi­aa kuin työt­tömyysastet­ta. Työlli­nen voi olla myös vaik­ka on osa-aikaises­ti tai ns nol­latun­ti­sopimuk­sel­la töis­sä suomek­si san­ot­tuna epä­tyy­dyt­tävässä työ­suh­teessa. Vähim­mäi­sai­ka jol­la las­ke­taan työl­lisek­si on yksi tun­ti pal­ka­llista työtä viikos­sa. Työl­lisyyysas­teen mit­taa Tilas­tokeskus sat­un­naisotan­nal­la ja on suun­taa antava.
    Työt­tömyysaste on työt­tömik­si TE-toimis­toille ilmoit­tau­tunei­den määrä suh­teessa työikäiseen väestömäärään. Helsin­gin työt­tömyysaste on nous­sut yli maan keskiar­von viimeisen 10 vuo­den aikana. V 2011 oli Helsin­gin työt­tömyysaste 7.5%, koko Suomen 9.1%. Nämä oli­vat häm­mästyt­tävän matalia luku­ja ottaen huomioon että Suo­mi on koko 1900-luvun pain­in­ut taloudel­lis­ten ongelmien ja ylisu­ures­ta maat­aloussek­torista johtu­vien raken­neon­gelmien kanssa.
    V 2021 eloku­us­sa oli Helsin­gin työt­tömyysaste 12.8 %, Helsin­gin seudun n 12 % ja koko Suomen 10.7%. Kehi­tys on men­nyt väärään suun­taan ja raken­netyöt­tömyys on iskenyt nimeno­maan Helsin­gin seudulle joka ei pysty tar­joa­maan riit­tävästi tuot­tavia työ­paikko­ja jol­la pysty­isi mak­samaan elämisen­sä ja asumisen­sa itse ilman tukia. Kuitenkin väk­iluku kas­vaa koko ajan vaik­ka paljon par­jat­tu “Nur­mi­järvi-ilmiö” eli per­heel­lis­ten muut­to kehyskun­ti­in on tul­lut takaisin.
    Asum­istuen mak­sami­nen kom­pen­soimaan huonoa työl­lisyyt­tä on kuin jatkaisi hölmöläisen peittoa.

    1. Las­ke­taan sit­ten helsinkiläis­ten työl­lisyysaste palkkat­u­lo­jen kaut­ta. Niitäkin on henkeä kohden enem­män kuin maas­sa keskimäärin. Tai työ­tun­teina henkeä kohden. Tulon­si­ir­to­jen varas­sa eläviä on maakun­nis­sa enem­män Poh­jan­maa­ta lukuunottamatta.

      1. No tot­takai näin on, ja syynkin kyl­lä tiedät: Ikärakenne. Turha kai ihme­tel­lä että Helsingis­sä kaikil­la ihmisil­lä on enem­män palkkat­u­lo­ja ja vähem­män tulon­si­ir­to­ja kun kat­soo Helsin­gin ikäraken­net­ta vs Suomen keskimäärin. Van­huk­sil­la ei yleen­sä hirveästi ole palkkat­u­lo­ja mut­ta tulon­si­ir­to­ja kyl­läkin. Muual­la Suomes­sa on paljon huonom­pi huolto­suhde eli vähem­män työikäisiä ja enem­män van­huk­sia, joka taas antaa vih­jeen siitä mikä on Helsin­gin suurin vetovoi­matek­i­jä: Työpaikat.

        Tuon huomioonot­taen R.Silfverbergin esit­tämät luvut vaikut­ta­vat todel­lakin huolestut­tavil­ta, mut­ta näyt­tää että et Osmo halua edes harki­ta sitä mitä hän yrit­tää sanoa, vaan työn­tää asian käsitel­lyk­si defens­seil­lä jot­ka eivät kyl­lä liity itse asi­aan mitenkään.

  15. EHDOTUKSIA
    I
    ton­tin­lu­ovu­tuk­sen peri­aat­teet (Hki)
    *tont­ti­maan vuosit­tainen kiin­teistövero kaikille tonteille
    *ton­tin omistus
    1.kaupunki myy ton­tit markki­nahin­taan raken­nut­ta­jalle, joka myy rak­en­ta­mansa asun­not oma­l­la tontilla
    2.kaupunki omis­taa vuokra­tont­ti­maan ton­tit ja perii niistä markki­nae­htoista vuokraa, mutta
    vuokraan liit­tyy optio ostaa tont­ti kos­ka tahansa
    3. tont­ti­maa­ta ei myy­dä eikä vuokra­ta sijoit­ta­jille, vaan se liit­tyy aina asuntoon
    Sijoit­ta­jia varten voisi olla eril­lisiä talo­ja, jois­sa voisi olla asun­to­ja airbnb-käyt­töön ja lyhy­taikaises­ti vuokrat­tavi­in asun­toi­hin (häir­it­semät­tä asukkaita).
    Val­tion Helsingiltä per­imät tuki­ra­hat muulle Suomelle ei saa olla riip­pu­vainen toim­intavas­ta, Hgin sisäisessä taloudessa
    asumiseen liittyvää
    II
    Perusoikeudet
    Peru­soikeuk­si­in kuu­luu yhden­ver­taisu­us, liikku­mis­va­paus ja vapaus vali­ta asuinpaikkansa
    Jokaiselle on oikeus työhön ja sosi­aal­i­tur­vaan, ja vält­tämät­tömään toimeen­tu­loon ja huolen­pitoon, perus­toimeen­tu­loon, syype­r­usteis­es­ti. Julkisen val­lan tehtävänä on edis­tää jokaisen oikeut­ta asun­toon ja tukea asumisen oma­toimista jär­jestämistä ja (”rahas­ta ei puhuta mitään”)
    on tur­vat­ta­va peru­soikeuk­sien ja ihmisoikeuk­sien toteutuminen
    Hyv­in­voin­tialue hoitaa vas­taisu­udessa sosi­aal­i­tur­van eril­lisel­lä budjetilla
    III
    Pieni­palkkaiset Helsingis­sä työskentelevät
    Helsingis­sä työsken­telee paljon pieni­palkkaisia; sairaalois­sa, päiväkodeis­sa, kouluis­sa, liiken­teessä, kaupois­sa, rav­in­tolois­sa jne työte­htävis­sä, jois­sa läs­näo­lo on vält­tämätön­tä ja työai­ka on epäsäännöllistä.
    Pieni­palkkaisten palkkaraken­net­ta on mah­do­ton­ta kor­ja­ta val­takun­nal­lisen palkkaka­teu­den takia (Sari Sairaanhoitaja).
    Päivit­täin Helsin­gin rajan yli matkus­taa 156.000 henkilöä, jot­ka eivät kaipaa tietullia.
    (Helsingis­sä on 660.000 ihmistä, ja 335.000 asun­tokun­taa, joista 50 % on yksinasuvia
    Suomes­sa on yli 2 miljoon­aa palka­nsaa­jaa. Etätöis­sä oli 1 miljoona suomalaista.
    Suomes­sa on 1,2 miljoon­aa .yksi­na­su­vaa, ja 65 vuot­ta täyt­tänei­den yksi­na­su­vien määrä on vuon­na 2020 ollut 457 000.)

    IV
    Perustulo
    Tule­va perus­tu­lo (hengis­säpysymis­ra­ha) 1.200 €kk (tarvit­si­joille) kat­taa kaik­ki elämän kulut, ruuan, asun­non, yms. Sosi­aaliset piilotuet kaikkial­ta tulee purkaa. Perus­tu­lo hoide­taan yli 25-vuo­ti­aille, Suomen vero­tuk­sen piiris­sä oleville, vero­tuk­sen yhtey­dessä. Vuosi­tu­ki tarvit­si­jalle max 14.400 €, päälle työn­teko-oikeus 9.600 €. Tulot ovat verotet­tavaa, mut­ta ansio­tulovero­tus alkaa vas­ta 24.000 €:n kohdal­la. ALV, eri­laiset kulu­tus- ja hait­taverot korote­taan. Hyv­in­voin­ti ja ostovoima omaan päätök­sen­tekoon. 150.000 las­ta tarvit­see lap­sil­isän lisäk­si harkin­nan­varaisen erityislapsilisän.
    Esim. van­huk­sista huole­htimi­nen – työte­htävät voisi­vat sopia työn­teon piiri­in tai tun­ti­työtä ruuh­ka-aikoi­hin mis­sä vain. Tehostet­tua palvelu­a­sum­ista tarvit­taes­sa, vuosikustannukset/hlö saat­ta­vat olla 75.000 €/v yhteiskunnalle.
    ver­ou­ud­is­tus, yhden­ver­taisu­u­den toteuttamiseksi
    julkisen sek­torin tarpeen­mukaises­sa rahan­jaos­sa jokainen yksilö on yhdenvertainen
    V
    Paljon kan­nate­tun kohtu­uhin­taisen asumisen hinta
    kohtu­uhin­tainen asun­to-etu; 100 m² asun­to Hgin keskustassa
    1.asunnon ostaja
    asun­non hin­ta 100 m² x 10.000 €/m2 = 1.000.000 € eli 1 miljoona euroa
    2.markkinahintainen vuokraaja
    100 m² x 30 €/m2 = 3.000 €/kk eli 12 x 3.000 € = 36.000 € vuodessa
    3. koko vuokran mak­sa­va tuet­tu asuminen
    100 m² x 15 €/m2 = 1.500 €/kk eli 12 x 1500 € = 18.000 € vuodessa
    4. kaik­ki tuet tuet­tuun asun­toon (asum­is-oikeus on elinikäinen)
    100 m² x 3 € = 300 €/ kk eli 12 x 300 € = 3.600 € vuodessa (20 % 15 €:sta = 3 €)
    etu 36.000 € — 3.600 € = 32.400 € vuodessa
    60 vuot­ta x 32.400 €/v = 1.944.000 € 60 vuodessa eli elin­iän aikana
    VI
    Helsin­gin kaupun­gin vuokra-asun­to­jen myynti
    *Helsin­ki myy kaik­ki yli 5 km päässä Hgin rautatiease­mas­ta ole­vat kaupun­gin asun­not Helsingis­sä työsken­televille pieni­palkkaisille (työssäoloai­ka väh. 3 – 5 v) ARA-hin­taan, alen­net­tuun paikalliseen hintaan.
    Jonkun kan­nan­ot­to; sosi­aa­li­nen tas­apaino edel­lyt­tää, että pien­i­t­u­loisille tehdään tilaa joko asum­istuen tai ARA-asun­to­jen kautta
    1 – 1,3 miljoon­aa asun­toa on ”väärässä ” paikas­sa, siis edullisia.
    *Helsin­ki vuokraa Helsin­gin kaupun­gin asun­not, jota sijait­se­vat alle 5 km rautatiease­mal­ta, markki­nahin­taan, pääasial­lis­es­ti yri­tys­ten työ­suhdea­sun­noik­si, kan­sain­välisille huip­pu­osaa­jille. Huip­pu­osaa­jien englan­ninkieliset palve­lut on hyvä keskit­tää ja sijoit­taa keskustaan.
    Myyn­nistä saamil­laan asun­to­tu­loil­la Hki mak­saa ARA-asun­to­jen tuen takaisin valtiolle.
    Hgillä voisi olla myös vuokrat­tavia, markki­nahin­taisia asuntoja
    VII
    Hyv­in­voin­ti­val­tio Suo­mi on pystynyt yhdis­tämään talouden tehokku­ut­ta ja sosi­aal­ista oikeu­den­mukaisu­ut­ta, mut­ta ääniä kalastele­vien puoluei­den toim­inta voi käytän­nössä johtaa eriarvoistumisiin.
    Hyv­in­voin­tialue on kun­nista ja val­tios­ta erilli­nen julk­isoikeudelli­nen yhteisö (val­tion rahan tai oman vero­tuk­sen kautta)
    Rahoi­tus hyv­in­voin­tialueille tulee val­ti­ol­ta ja osin maksuista.
    Helsin­gin rahat; hyv­in­voin­ti­ra­hat ja kaupun­gin rahat
    siir­tymässä hyv­in­voin­tialueille sote-uud­is­tuk­sen jälkeen
    *sosi­aali- ja ter­veyspalve­lut ja palo- ja pelastustoimi
    Tiede, teknolo­gia ja dig­i­tal­isaa­tio luo­vat uusia mah­dol­lisuuk­sia sosi­aali- ja ter­vey­den­huol­lon palvelu­jen tuot­tamiseen ja toteuttamiseen.
    *siir­tymässä seu­raavak­si ehkä; päiväkoti ja koulutus
    *Helsin­gin kaupungille jää; Kaupunkiym­päristön kokon­ais­val­tainen suun­nit­telu, huolto ja sivistys­palve­lut, toimet asumisen hyv­in­voin­nin paran­tamisek­si, investoin­nit, tiev­erkot, julki­nen liikenne, dig­i­tal­isaa­tio, ener­gia, yri­tyk­set jne

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.