Liberan analyysi (6): Rahat kaupungille

21.2.2016 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu, _ 

Asuntoja kannattaa rakentaa sinne, missä niistä ollaan valmiita maksamaan enite – siis sinne, missä ihmiset haluavat asua. Jos ollaan tarkkoja, sinne, missä asunnoista on ylöikysyntää. Jos pääkaupunkiseudun asukkaista vain joka kolmas esimerkiksi haluaa asua kantakaupungissa, kantakaupunkia on rakennettava lisää, koska sitä on vähemmän kuin yksi kolmannes. Jos tämä olisi tietokonepeli, jossa resursseja voi siirtää miten tahansa, kaikki rakentaminen kannattaisi kohdistaa kantakaupunkiin niin kauan kunnes markkinat ovat tasapainossa. Näin ei kuitenkaan voida eikä kannata tehdä, joten rakennettakoon niitä toiseksi parhaitakin.

Tämä koski siis sijaintia. Se ei tarkoita, että kannattaa rakentaa vain luksusasuntoja poreammeineen, koska niille ei ole juurikaan kysyntää.

Toiseksi raportissa sanotaan se itsestään selvä asia, että kaupungin kannattaa ottaa maaomaisuudestaan rahaa niin paljon kuin vain saa siitä. Väkiluvun kasvu on joka tapauksessa kaupungille erittäin kallista.

Tämä ei ole kaikille itsestään selvää. Rakennusliikkeet ovat saaneet monet uskomaan, että ne myisivät hyvää hyvyyttään asuntoja halvemmalla, jos vain saisivat tontit halvemmalla. Jotkut uskovat jopa joulupukkiin, mutta tämä väite ei pidä paikkaansa. Rakennusliike ottaa asunnosta niin paljon kuin saa, eikä siihen, paljonko siitä saa, vaikuta mitään se, paljonko rakennusliike on maksanut tontista.

Mutta merkittävä huomio, jota en ole tullut ajatelleeksi. Anni Sinnemäki sanoo toisaalla netissä, ettei tämä 400 euroa kuussa alennus ARA-asunnoista ole totta, koska kaupungin pitää verrata sitä, paljonko se saa maanvuokratuloja eikä paljonko asukkaat maksavat vuokraa asunoistaan. Maan vuokrassa ero on vain vasjaat sata euroa/asunto.

Mistä tämä ero tulee? Jos kaupunki olisi rakennuttanut nuo asunnot itse ja vuokrannut vapailla markkinoilla, se saisi niistä 400 € kuussa enemmän. Kenen taskuun katoaa tuo 300 €? Se Jätkäsaaren oloissa noin 30 miljoonan euron arvoinen kysymys.

Mutta ehkä ei sentään. Seuraavat laskelmat on tehty olettaen, että asunnon keskikoko on 60 m2.

Vesa Peipisen mukaan vuokrantasaus tukee Jätkäsaaren asuntoja 2,5 €/m2/kk, millä selittyy 150 € eli puolet tuosta erosta. Tätä tukea ei maksa kaupunki vaan toiset ARA-asukkaat halvemmilla alueilla. Samalla minun on myönnettävä, että kaupungille ei näistä asunnoista koidu 7 miljoonan euron kustannusta vaan noin viisi miljoonaa.Runsaat kaksi miljoonaa on tukea muilta ARA-asukkailta. Vöäärinbkäsitysten välttämiseksi: pidän vuokrien tasausta ARA-kannan sisällä perusteltuna. [Tätä kappaletta on julkaiseminsen jälkeen korjattu.]

Toinen puoli saattaa selittyä pysäköinnistä. Ara-kiinteistöjä on kohdeltu pysäköinnissä muita hellävaraisemmin. Pysäköintinormi on 20 % löysempi ja niille on sallittu jopa maantasoista pysäköintiä. (Se muuten on suurempi tuki kuin jos kaupunki olisi maksanut niiden kalliit luolapaikat.) Tästä saattaa selittyä toinen 150 €/kk.

Kannattaisi kuitenkin selvittää, onko kaupunki antanut maaomaisuutensa tuoton valua vääriin taskuihin.

 

= = =

Yksi tapa jakaa kaupungin maaomaisuuden tuottoa syy yksityisiin taskuihin on tämä välimuodon vuokra-asunnot, jotka on velvollisuus pitää vuokra-asuntokäytössä 10 vuotta ja sitten myydä ne maksimaalisella voitolla. Tälläinen on julkisen omaisuuden vartastamista. Tähän toimintaa ei ole mitään syytä antaa tontteja kuin huutokaupan perusteella.

Muuten olen sitä mieltä, että kaupungin kannattaisi alkaa tuottaa markkinaehtoisia vuokra-asuntoja itse. Siis sellaisia, joista Jätkäsaare3ssa saisi 400 € enemmän kuin Ara-asunnoista. Se on paljon parempi ajatus kuin lahjoittaa tontteja sijoittajien rahastukeen noille välimuodon ratkaisuilla. Kaupunki voisi tyytyä osapuilleen VVO-tasoiseen vuokraan, mutta ottaa rahat itselleen ja nopeuttaa niillä asuntojen tuotantoa.

Normaalioloissa en tällaista esittäisi, mutta asuntomarkkinat ovat nyt niin pahassa epätasapainossa, että yksityinen tarjonta – jonka liikeidea perustuu toimeentulotuella ja asumistuella hyötymiseen – ei toimi kunnolla. e tuottaa paljon yli VVO-tasoista vuokraa.

Kommentit

8 Vastausta artikkeliin “Liberan analyysi (6): Rahat kaupungille”

  1. JTS kirjoitti 21.2.2016 kello 15:50

    Kaupungille muuten riittäisi vain suht KVR-osasto, joka hoitaisi rakennuttamista tai sen ohjaamista. Rakennusfirman liikeidea on rakentaa mahdollisimman paljon ihan mitä vain parhaala mahdollisella katteella eikä suinkaan huolehtia kunnan tai asukkaiden eduista.

    Omistuoikeusasunnot olivat kiinnostava keinottelukohde, jossa ilmeisesti päättäjiä höynäytettiin kunnolla.

    Suomessa on paljon omistusasumista, koska maa oli pääomaköyhä pitkälle 1970-luvulle: säästämistä tarvittiin kun teollisuuden laajentumista rahoitettiin. Tämä on meihin kaikkiin iskuostunut kuin Talvisota. Samaan aikaan pääomia on tarjolla aivan eri tavalla ja nykyisin jo muutaman prosentin tuottava vuokra-asuntotuotanto on aivan houkutteleva sijoituskohteena. Siksi ajattelumallia voitaisiin muuttaa.

    Kansallisen korruption syvin lähde on kuntien kaavoitukseen liittyvä puliveivaus, joka kohdistuu niin jonkun rakennusfirman suosimiseen kuin kauppaketjujen liikepaikkojen valintaan. Siinä toivottavasti tapahtuu muutos. En tiedä kyllä miten, jotain on tehtävä.

    Laillinen lisätulo syntyy kun kalleimmat ja halutuimmat asunnot siirtyvät tiskin alta suoraan rakentajan oman johdon tai heidän hyvin kaveriensa omistukseen. Parissa vuodessa asunnon arvo on noussuut ja asunto menee myyntiin. Siinä kuntapäättäjä saa aivan laillisesti kerättyä vaalikassaan rahoitusta, jos siis on oikein hyvä kaveri.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  2. Poth1ue1 kirjoitti 21.2.2016 kello 21:36

    OS: “Toiseksi raportissa sanotaan se itsestään selvä asia, että kaupungin kannattaa ottaa maaomaisuudestaan rahaa niin paljon kuin vain saa siitä. Väkiluvun kasvu on joka tapauksessa kaupungille erittäin kallista.”

    Olisivatkohan nämä pohdinnat joskus vähän järkevämpiä, jos “kaupunkia” lakattaisiin henkilönkaltaistamasta? Jos kaupunki vaikuttaa joltain erilliseltä (tiedostavalta) entiteetiltä, jolla on omat edut ja tavoitteet ajateltavana, niin helposti unohtuu, että kaupunki on kuitenkin loppujen lopuksi kaupunkilaisten eli yksilöiden muodostama yhteisö – jonka ainoana olemassaolon edellytksenä pitäisi olla kaupunkilaisten palveleminen.

    Jos kaupunkia pitää erillisenä, omia etuja omaavana olentona, niin voi toki vaikuttaa järkevältä esim. rahastaa uudisrakentamisesta viimeisetkin euro vaikkapa tonttipulaa ylläpitämällä ja harjoitamalla tonttikeinottelua pakkolunastuspykäkien avustuksella.

    Jos taas muuttaa väitteen yksinkertaisesti muotoon: “Väkiluvun kasvu on joka tapauksessa kaupunkilaisille erittäin kallista.”, niin ehdotettujen lääkkeiden järkevyyden arviointi muuttuu helposti aivan eri asentoon. Asuntoniukkuuden ylläpito ei nimittäin kohdistu vain kaupunkiin muuttaviin uusiin asukkaisiin vaan myös jokaiseen isompaan asuntoon muuttavaan, vuokralla asuvaan ja ensiasunnon ostavaan kaupunkilaiseen.

    Jos kaupunkilaisia yleisesti ajattelee, niin hyötyjien joukosta ei taida juuri muuta löytyä kuin perinnön odottelijoita ja jonnekin Espanjan aurinkorannikolle muuttavia, asuntovarallisuutensa realisoivia eläkeläisiä.

    Haittapuolelle voidaan toki myös laskea muut kaupungin kasvun rajoittamisen seuraukset kuten hitaampi työpaikkojen määrän kasvu eli vähentyneet työllistymismahdollisuudet, yrittäjille ja yrityksille on vähemmän asiakkaita jne.

    Lopullinen kysymys kuitenkin kuuluu, että jakaatuvatko asuntopulan hyödyt ja haitat edes nykyisten kaupunkilaisten kesken oikeudenmukaisesti.

    (PS. olisi muuten kiva nähdä tulokset jostain syväluotaavasta psykososiaalisesta tutkimuksesta, jossa koitettaisiin selvittää tuntevatko paikallispoliitikot ja virkamiehet palvelevansa (palvovansa) ennemiin jotain abstraktia kaupunkia kuin varsinaisesti kaupunkilaisia…)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 8

  3. K-Veikko kirjoitti 22.2.2016 kello 5:15

    > yksityinen tarjonta – jonka liikeidea perustuu
    > toimeentulotuella ja asumistuella
    > hyötymiseen – ei toimi kunnolla

    Aivan sama on tilanne silloin, kun kaupunki alkaa tehdä bisnestä “VVO tasoisilla vuokrilla”. Eli maksaa periferian asukkaille lisää vuokratukea saadakseen suuria voittoja näistä hyvillä paikoilla olevista aasunnoista.

    Lopultakin kysymys on siitä, että nuo periferian asunnot ja vuokrat ovat ylihintaisia. Tämä mahdollistaa isot voitot keskustassa. On vaan poliittisesti helpompaa osoitella sormella muutamaa hyväosaista kuin useaa huono-osaista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  4. Sakke kirjoitti 22.2.2016 kello 8:22

    O.S. kirjoitti nähdäkseni: “Asuntoja kannattaa rakentaa sinne, mistä niistä ollaan valmiita maksamaan eniten – siis sinne, missä ihmiset haluavat asua.”

    Rohkenen kyseenalaistaa tuon väitteen. Se ei ota huomioon asuinympäristöä, eikä sen suhdetta alueen haluttavuuteen.

    Jos asuntoja rakennetaan lisää sellaiseen paikkaan, joka on haluttu, mutta jo rakennettu, ei taida rakennusmahdollisuuksia olla juuri muualla kuin a) purkamalla olemassaolevat talot (minne niiden asukkaat muuttaisivat? Jätkäsaareenko, ei kiitos, ei ikinä!) ja rakentamalla tilalle aiempaa isompia, uusia taloja, tai b) rakentamalla uusia taloja kyseisen alueen rakentamattomille tonteille, ehkä jopa monille ulkoilu- ja viheraluekäytössä oleville paikoille.

    Eikö kukaan ymmärrä, miten nuo vaihtoehdot a) ja b) vaikuttaisivat alueen nykyisten asukkaiden elämään?

    Vaihtoehto a:n osalta olisi asukkailla edessään häätö muualle, siis minne? Vaihtoehto b toisi mukanaan asuinympäristön kurjistumisen, sekä mahdollisesti omistamiensa asuntojen arvon lasku.

    Vaihtoehtojen a ja b vaikutukset ulottuisivat myös uusiin asukkaisiin. Heille toki myytäisiin asuntoja alueen aiemmalla maineella, vehreydellä ja viihtyisyydellä ratsastaen. Vaan mitäpä siitä olisi sitten enää jäljellä?

    Mitkä ovat KSL:n tehtävät? Miksi aikoinaan, tietääkseni joskus kuusikymmenluvulla, kaupunkisuunnittelulautakunta perustettiin? Helpoimmin kaupungin nettisivuilta löytyvässä tekstissä kerrotaan, että KSL:n tehtäviä ovat mm. Tämä tuo ja se, jne., yhteensä kuusi eri asiakohtaa, mutta jääkö noissa teksteissä silti jotakin kertomatta? Esim. hyvästä kaupunkikuvasta ja rakenteesta ei tainnut olla sanaakaan. Ovatko ne kaikille muka niin itsestäänselviä asioita?

    Minua kiinnostaisi tietää asiasta enemmän, eli myös se, mistä löytyy KSL:n tehtävälista kokonaisuudessaan?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  5. MikkoM kirjoitti 22.2.2016 kello 12:29

    Osmo, kerrot yllä että ARA vuokria Jätkäsaaressa ‘tasataan’ alaspäin muiden ARA-vuokralaisten kustannuksella.

    Kirjoituksessasi 10.3.12 “Ei tontteja VVOlle” kerroit että Viikissä ARA-asuntojen vuokrat ovat korkeita koska niitä “tasataan” ylöspäin niin että muut ARA-vuokralaiset (maaseututaajamissa) hyötyvät.

    Mistä tässä on kysymys? Vai onko tämä arkista asuntopolitiikkaa jota vain tavallinen tutkija ei tajua?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  6. Osmo Soininvaara kirjoitti 22.2.2016 kello 13:16

    Ara-vuokria saa tasata taloyhtiöiden kesken. Ajatuksena on, että kun inflaatio on syönyt vanhojen yhtiöiden lainat, uusien korkeita vuokria alennetaan ja näiden matalia vuokria nostetaan.Näin Helsinki tekee. VVO teki päinvastoin, nosti korkeita alentaakseen matalia, mutta epäkurantteja vuokria. Ymmärrettävää VVO:nkannalta, mutta siihen ei Helsingin kannata tontteja antaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. MikkoM kirjoitti 22.2.2016 kello 15:18

    Eli helsinkiläinen ARA-asuja tukee joko Jätkäsaaren uusissa ja hienoissa kämpissä asuvia tai Heinolassa asuvia. Ymmärrän – tai siis en.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  8. Kalle kirjoitti 25.2.2016 kello 9:32

    Yksi oleellisin huomio tässä osuudessa on, että asumistukien ja tuetun asumisen vahingollisuus on ymmärretty. Sen sijaan kaupungin osuus ongelman muodostajana ei ole selvä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

Jätä vastaus