Liberan analyysi (6): Rahat kaupungille

Asun­to­ja kan­nat­taa rak­en­taa sinne, mis­sä niistä ollaan valmi­ita mak­samaan enite – siis sinne, mis­sä ihmiset halu­a­vat asua. Jos ollaan tarkko­ja, sinne, mis­sä asun­noista on ylöikysyn­tää. Jos pääkaupunkiseudun asukkaista vain joka kol­mas esimerkik­si halu­aa asua kan­takaupungis­sa, kan­takaupunkia on raken­net­ta­va lisää, kos­ka sitä on vähem­män kuin yksi kol­mannes. Jos tämä olisi tietokone­peli, jos­sa resursse­ja voi siirtää miten tahansa, kaik­ki rak­en­t­a­mi­nen kan­nat­taisi kohdis­taa kan­takaupunki­in niin kauan kunnes markki­nat ovat tas­apain­os­sa. Näin ei kuitenkaan voi­da eikä kan­na­ta tehdä, joten raken­net­takoon niitä toisek­si parhaitakin.

Tämä kos­ki siis sijain­tia. Se ei tarkoi­ta, että kan­nat­taa rak­en­taa vain luk­susasun­to­ja pore­am­mei­neen, kos­ka niille ei ole juurikaan kysyntää.

Toisek­si rapor­tis­sa san­o­taan se itses­tään selvä asia, että kaupun­gin kan­nat­taa ottaa maao­maisu­ud­estaan rahaa niin paljon kuin vain saa siitä. Väk­ilu­vun kasvu on joka tapauk­ses­sa kaupungille erit­täin kallista.

Tämä ei ole kaikille itses­tään selvää. Raken­nus­li­ik­keet ovat saa­neet mon­et usko­maan, että ne myi­sivät hyvää hyvyyt­tään asun­to­ja halvem­mal­la, jos vain saisi­vat ton­tit halvem­mal­la. Jotkut usko­vat jopa joulupukki­in, mut­ta tämä väite ei pidä paikkaansa. Raken­nus­li­ike ottaa asun­nos­ta niin paljon kuin saa, eikä siihen, paljonko siitä saa, vaiku­ta mitään se, paljonko raken­nus­li­ike on mak­sanut tontista.

Mut­ta merkit­tävä huomio, jota en ole tul­lut ajatelleek­si. Anni Sin­nemä­ki sanoo toisaal­la netis­sä, ettei tämä 400 euroa kuus­sa alen­nus ARA-asun­noista ole tot­ta, kos­ka kaupun­gin pitää ver­ra­ta sitä, paljonko se saa maan­vuokrat­u­lo­ja eikä paljonko asukkaat mak­sa­vat vuokraa asunois­taan. Maan vuokras­sa ero on vain vas­jaat sata euroa/asunto.

Mis­tä tämä ero tulee? Jos kaupun­ki olisi raken­nut­tanut nuo asun­not itse ja vuokran­nut vapail­la markki­noil­la, se saisi niistä 400 € kuus­sa enem­män. Kenen tasku­un katoaa tuo 300 €? Se Jätkäsaaren olois­sa noin 30 miljoo­nan euron arvoinen kysymys.

Mut­ta ehkä ei sen­tään. Seu­raa­vat laskel­mat on tehty olet­taen, että asun­non keskikoko on 60 m².

Vesa Peipisen mukaan vuokran­tasaus tukee Jätkäsaaren asun­to­ja 2,5 €/m2/kk, mil­lä selit­tyy 150 € eli puo­let tuos­ta eros­ta. Tätä tukea ei mak­sa kaupun­ki vaan toiset ARA-asukkaat halvem­mil­la alueil­la. Samal­la min­un on myön­net­tävä, että kaupungille ei näistä asun­noista koidu 7 miljoo­nan euron kus­tan­nus­ta vaan noin viisi miljoonaa.Runsaat kak­si miljoon­aa on tukea muil­ta ARA-asukkail­ta. Vöäärin­bkäsi­tys­ten vält­tämisek­si: pidän vuokrien tasaus­ta ARA-kan­nan sisäl­lä perustel­tuna. [Tätä kap­palet­ta on julkaisemin­sen jäl­keen korjattu.]

Toinen puoli saat­taa selit­tyä pysäköin­nistä. Ara-kiin­teistöjä on kohdel­tu pysäköin­nis­sä mui­ta hel­lä­varaisem­min. Pysäköinti­nor­mi on 20 % löy­sem­pi ja niille on sal­lit­tu jopa maan­ta­soista pysäköin­tiä. (Se muuten on suurem­pi tuki kuin jos kaupun­ki olisi mak­sanut niiden kalli­it luo­la­paikat.) Tästä saat­taa selit­tyä toinen 150 €/kk.

Kan­nat­taisi kuitenkin selvit­tää, onko kaupun­ki antanut maao­maisuuten­sa tuo­ton val­ua vääri­in taskuihin.

 

= = =

Yksi tapa jakaa kaupun­gin maao­maisu­u­den tuot­toa syy yksi­ty­isi­in taskui­hin on tämä välimuodon vuokra-asun­not, jot­ka on velvol­lisu­us pitää vuokra-asun­tokäytössä 10 vuot­ta ja sit­ten myy­dä ne mak­si­maalisel­la voitol­la. Täl­läi­nen on julkisen omaisu­u­den var­tas­tamista. Tähän toim­intaa ei ole mitään syytä antaa tont­te­ja kuin huu­tokau­pan perusteella.

Muuten olen sitä mieltä, että kaupun­gin kan­nat­taisi alkaa tuot­taa markki­nae­htoisia vuokra-asun­to­ja itse. Siis sel­l­aisia, joista Jätkäsaare3ssa saisi 400 € enem­män kuin Ara-asun­noista. Se on paljon parem­pi aja­tus kuin lahjoit­taa tont­te­ja sijoit­ta­jien rahas­tu­keen noille välimuodon ratkaisuil­la. Kaupun­ki voisi tyy­tyä osa­puilleen VVO-tasoiseen vuokraan, mut­ta ottaa rahat itselleen ja nopeut­taa niil­lä asun­to­jen tuotantoa.

Nor­maali­olois­sa en täl­laista esit­täisi, mut­ta asun­tomarkki­nat ovat nyt niin pahas­sa epä­tas­apain­os­sa, että yksi­tyi­nen tar­jon­ta – jon­ka liikei­dea perus­tuu toimeen­tu­lotuel­la ja asum­istuel­la hyö­tymiseen – ei toi­mi kun­nol­la. e tuot­taa paljon yli VVO-tasoista vuokraa.

8 vastausta artikkeliin “Liberan analyysi (6): Rahat kaupungille”

  1. Kaupungille muuten riit­täisi vain suht KVR-osas­to, joka hoitaisi raken­nut­tamista tai sen ohjaamista. Raken­nus­fir­man liikei­dea on rak­en­taa mah­dol­lisim­man paljon ihan mitä vain parhaala mah­dol­lisel­la kat­teel­la eikä suinkaan huole­htia kun­nan tai asukkaiden eduista.

    Omis­tuoikeusasun­not oli­vat kiin­nos­ta­va keinot­teluko­hde, jos­sa ilmeis­es­ti päät­täjiä höynäytet­ti­in kunnolla.

    Suomes­sa on paljon omis­tusasum­ista, kos­ka maa oli pääo­maköy­hä pitkälle 1970-luvulle: säästämistä tarvit­ti­in kun teol­lisu­u­den laa­jen­tu­mista rahoitet­ti­in. Tämä on mei­hin kaikki­in isku­os­tunut kuin Talvi­so­ta. Samaan aikaan pääo­mia on tar­jol­la aivan eri taval­la ja nyky­isin jo muu­ta­man pros­entin tuot­ta­va vuokra-asun­to­tuotan­to on aivan houkut­tel­e­va sijoi­tusko­hteena. Sik­si ajat­telumallia voitaisi­in muuttaa.

    Kansal­lisen kor­rup­tion syvin lähde on kun­tien kaavoituk­seen liit­tyvä puliveivaus, joka kohdis­tuu niin jonkun raken­nus­fir­man suosimiseen kuin kaup­paketju­jen liike­paikko­jen val­in­taan. Siinä toiv­ot­tavasti tapah­tuu muu­tos. En tiedä kyl­lä miten, jotain on tehtävä.

    Lailli­nen lisä­tu­lo syn­tyy kun kalleim­mat ja halu­tu­im­mat asun­not siir­tyvät tiskin alta suo­raan rak­en­ta­jan oman johdon tai hei­dän hyvin kave­r­ien­sa omis­tuk­seen. Paris­sa vuodessa asun­non arvo on nous­su­ut ja asun­to menee myyn­ti­in. Siinä kun­tapäät­täjä saa aivan lail­lis­es­ti kerät­tyä vaa­likas­saan rahoi­tus­ta, jos siis on oikein hyvä kaveri.

  2. OS: “Toisek­si rapor­tis­sa san­o­taan se itses­tään selvä asia, että kaupun­gin kan­nat­taa ottaa maao­maisu­ud­estaan rahaa niin paljon kuin vain saa siitä. Väk­ilu­vun kasvu on joka tapauk­ses­sa kaupungille erit­täin kallista.”

    Oli­si­vatko­han nämä pohdin­nat joskus vähän järkevämpiä, jos “kaupunkia” lakat­taisi­in henkilönkaltais­ta­mas­ta? Jos kaupun­ki vaikut­taa joltain eril­liseltä (tiedostaval­ta) enti­teetiltä, jol­la on omat edut ja tavoit­teet ajatelta­vana, niin hel­posti uno­htuu, että kaupun­ki on kuitenkin lop­pu­jen lopuk­si kaupunki­lais­ten eli yksilöi­den muo­dosta­ma yhteisö — jon­ka ain­oana ole­mas­saolon edel­lytk­senä pitäisi olla kaupunki­lais­ten palveleminen.

    Jos kaupunkia pitää eril­lisenä, omia etu­ja omaa­vana olen­tona, niin voi toki vaikut­taa järkevältä esim. rahas­taa uud­is­rak­en­tamis­es­ta viimeisetkin euro vaikka­pa tont­tip­u­laa ylläpitämäl­lä ja har­joita­mal­la tont­tikeinot­telua pakkol­u­nas­tus­pykäkien avustuksella.

    Jos taas muut­taa väit­teen yksinker­tais­es­ti muo­toon: “Väk­ilu­vun kasvu on joka tapauk­ses­sa kaupunki­laisille erit­täin kallista.”, niin ehdotet­tu­jen lääkkei­den järkevyy­den arvioin­ti muut­tuu hel­posti aivan eri asen­toon. Asun­to­niukku­u­den ylläpi­to ei nimit­täin kohdis­tu vain kaupunki­in muut­tavi­in uusi­in asukkaisi­in vaan myös jokaiseen isom­paan asun­toon muut­tavaan, vuokral­la asu­vaan ja ensi­a­sun­non ostavaan kaupunkilaiseen.

    Jos kaupunki­laisia yleis­es­ti ajat­telee, niin hyö­tyjien joukos­ta ei tai­da juuri muu­ta löy­tyä kuin perin­nön odot­telijoi­ta ja jon­nekin Espan­jan aurinko­ran­nikolle muut­tavia, asun­to­var­al­lisuuten­sa real­isoivia eläkeläisiä.

    Hait­ta­puolelle voidaan toki myös laskea muut kaupun­gin kasvun rajoit­tamisen seu­rauk­set kuten hitaampi työ­paikko­jen määrän kasvu eli vähen­tyneet työl­listymis­mah­dol­lisu­udet, yrit­täjille ja yri­tyk­sille on vähem­män asi­akkai­ta jne.

    Lop­ulli­nen kysymys kuitenkin kuu­luu, että jakaatu­vatko asun­top­u­lan hyödyt ja hai­tat edes nyky­is­ten kaupunki­lais­ten kesken oikeudenmukaisesti.

    (PS. olisi muuten kiva nähdä tulok­set jostain syvälu­o­taavas­ta psykososi­aalis­es­ta tutkimuk­ses­ta, jos­sa koitet­taisi­in selvit­tää tun­te­vatko paikallispoli­itikot ja virkamiehet palvel­e­vansa (palvo­vansa) enne­mi­in jotain abstrak­tia kaupunkia kuin varsi­nais­es­ti kaupunkilaisia…)

  3. > yksi­tyi­nen tar­jon­ta – jon­ka liikei­dea perustuu
    > toimeen­tu­lotuel­la ja asumistuella
    > hyö­tymiseen – ei toi­mi kunnolla

    Aivan sama on tilanne sil­loin, kun kaupun­ki alkaa tehdä bisnestä “VVO tasoisil­la vuokril­la”. Eli mak­saa per­ifer­ian asukkaille lisää vuokratukea saadak­seen suuria voit­to­ja näistä hyvil­lä paikoil­la ole­vista aasunnoista.

    Lop­ul­takin kysymys on siitä, että nuo per­ifer­ian asun­not ja vuokrat ovat yli­hin­taisia. Tämä mah­dol­lis­taa isot voitot keskus­tas­sa. On vaan poli­it­tis­es­ti helpom­paa osoitel­la sormel­la muu­ta­maa hyväo­saista kuin use­aa huono-osaista.

  4. O.S. kir­joit­ti nähdäk­seni: “Asun­to­ja kan­nat­taa rak­en­taa sinne, mis­tä niistä ollaan valmi­ita mak­samaan eniten — siis sinne, mis­sä ihmiset halu­a­vat asua.”

    Rohke­nen kyseenalais­taa tuon väit­teen. Se ei ota huomioon asuinympäristöä, eikä sen suhdet­ta alueen haluttavuuteen.

    Jos asun­to­ja raken­netaan lisää sel­l­aiseen paikkaan, joka on halut­tu, mut­ta jo raken­net­tu, ei tai­da raken­nus­mah­dol­lisuuk­sia olla juuri muual­la kuin a) purka­mal­la ole­mas­saol­e­vat talot (minne niiden asukkaat muut­taisi­vat? Jätkäsaa­reenko, ei kiitos, ei ikinä!) ja rak­en­ta­mal­la tilalle aiem­paa isom­pia, uusia talo­ja, tai b) rak­en­ta­mal­la uusia talo­ja kyseisen alueen rak­en­ta­mat­tomille ton­teille, ehkä jopa monille ulkoilu- ja viher­aluekäytössä oleville paikoille. 

    Eikö kukaan ymmär­rä, miten nuo vai­h­toe­hdot a) ja b) vaikut­taisi­vat alueen nyky­is­ten asukkaiden elämään? 

    Vai­h­toe­hto a:n osalta olisi asukkail­la edessään häätö muualle, siis minne? Vai­h­toe­hto b toisi mukanaan asuinympäristön kur­jis­tu­misen, sekä mah­dol­lis­es­ti omis­tamien­sa asun­to­jen arvon lasku.

    Vai­h­toe­hto­jen a ja b vaiku­tuk­set ulot­tuisi­vat myös uusi­in asukkaisi­in. Heille toki myytäisi­in asun­to­ja alueen aiem­mal­la maineel­la, vehrey­del­lä ja viihty­isyy­del­lä rat­sas­taen. Vaan mitäpä siitä olisi sit­ten enää jäljellä?

    Mitkä ovat KSL:n tehtävät? Mik­si aikoinaan, tietääk­seni joskus kuusikym­men­lu­vul­la, kaupunkisu­un­nit­telu­lau­takun­ta perustet­ti­in? Helpoim­min kaupun­gin net­ti­sivuil­ta löy­tyvässä tek­stis­sä ker­ro­taan, että KSL:n tehtäviä ovat mm. Tämä tuo ja se, jne., yhteen­sä kuusi eri asi­ako­htaa, mut­ta jääkö nois­sa tek­steis­sä silti jotakin ker­tomat­ta? Esim. hyvästä kaupunkiku­vas­ta ja rak­en­teesta ei tain­nut olla sanaakaan. Ovatko ne kaikille muka niin itses­tään­selviä asioita?

    Min­ua kiin­nos­taisi tietää asi­as­ta enem­män, eli myös se, mis­tä löy­tyy KSL:n tehtävälista kokonaisuudessaan?

  5. Osmo, ker­rot yllä että ARA vuokria Jätkäsaa­res­sa ‘tasa­taan’ alaspäin muiden ARA-vuokralais­ten kustannuksella. 

    Kir­joituk­ses­sasi 10.3.12 “Ei tont­te­ja VVOlle” ker­roit että Viikissä ARA-asun­to­jen vuokrat ovat korkei­ta kos­ka niitä “tasa­taan” ylöspäin niin että muut ARA-vuokralaiset (maaseu­tu­taa­jamis­sa) hyötyvät.

    Mis­tä tässä on kysymys? Vai onko tämä ark­ista asun­topoli­ti­ikkaa jota vain tavalli­nen tutk­i­ja ei tajua?

  6. Ara-vuokria saa tasa­ta taloy­htiöi­den kesken. Ajatuk­se­na on, että kun inflaa­tio on syönyt van­ho­jen yhtiöi­den lainat, uusien korkei­ta vuokria alen­netaan ja näi­den matalia vuokria nostetaan.Näin Helsin­ki tekee. VVO teki päin­vas­toin, nos­ti korkei­ta alen­taak­seen matalia, mut­ta epäku­rant­te­ja vuokria. Ymmär­ret­tävää VVO:nkannalta, mut­ta siihen ei Helsin­gin kan­na­ta tont­te­ja antaa.

  7. Eli helsinkiläi­nen ARA-asu­ja tukee joko Jätkäsaaren uusis­sa ja hienois­sa kämp­is­sä asu­via tai Heino­las­sa asu­via. Ymmär­rän — tai siis en.

  8. Yksi oleel­lisin huomio tässä osu­udessa on, että asum­is­tukien ja tue­tun asumisen vahin­gol­lisu­us on ymmär­ret­ty. Sen sijaan kaupun­gin osu­us ongel­man muo­dosta­jana ei ole selvä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.