Olen kan­nat­tanut voimakkaasti Helsin­gin har­joit­ta­maa Hitas-sään­nöste­lyä, mut­ta aika-ajoin on hyvä kat­soa, ovatko sen perus­teet yhä voimis­saan.

Edel­lisessä keskusteluketjus­sa nim­imerk­ki Tiedemies ja eräät muut kyseenalais­ti­vat sen, onko Helsin­gin Hitas-poli­ti­ikan nimis­sä toteut­ta­mas­sa hin­tasään­nöstelyssä ylipään­sä mitään järkeä. Joku on joskus sanonut, että kansan­talousti­eteen ensim­mäi­nen pääsään­tö on, ettei hin­to­ja voi säännöstellä.

Kun Hitas-sään­te­ly alkoi, maas­sa val­lit­si luo­ton­sään­te­ly. Luo­ton­sään­nöste­ly merk­it­si, että omis­tusasum­i­nen kus­tan­nuk­set pain­ot­tui­v­at vah­vasti asum­isuran ensim­mäisi­in vuosi­in, kos­ka asun­to­lainat piti mak­saa pois muu­ta­mas­sa vuodessa. Näis­sä olois­sa oli järkevää sään­nöstel­lä asun­to­jen hin­to­ja, jot­ta nuo­ril­la, asum­isuransa aloit­tavil­la oli mah­dol­lisuuk­sia päästä asumaan. Tämä argu­ment­ti on pois­tunut, kun pankista saa vaik­ka ikuisen asun­to­lainan, jota ei tarvitse lyhen­tää lainkaan. Jat­ka lukemista “Hitaspoli­ti­ikan järkevyydestä”

Helsingis­sä esitetään, että Hitas-jär­jestelmä muute­taan väli­aikaisek­si siten, että sään­nöste­ly purkau­tuu, kun talo täyt­tää 20 vuot­ta. Tämä merk­it­see koko jär­jestelmän lop­pua niin san­o­tu­il­la arvokkail­la ton­teil­la. Tästä tulee aivan liian edulli­nen keinot­teluko­hde. Jos saan nyt ostaa 3000 euroa neliltä asun­non ja myy­dä sen 20 vuot­ta myöhem­min reaalis­es­ti kaksinker­taisel­la hin­nal­la, tulee aivan liian houkut­tel­e­vak­si jär­jeste­ly, jos­sa ostan asun­non kokon­aan velak­si, otan 20 vuo­den bulkki­lainan, pidän asun­non 20 vuot­ta vuokrat­tuna sään­telemät­tömäl­lä vuokral­la, myyn asun­non pois tuplahin­nal­la, mak­san lainan pois ker­ral­la ja panen ero­tuk­sen (ja vuokrat­u­lot siltä osin kuin ne ylit­tävät koron ja yhtiö­vastik­keen) tasku­u­ni. Jos sään­nöt ovat nämä, ei ole mitään järkeä luovut­taa kaupun­gin tont­te­ja täl­laiseen keinotteluun.

Toki tuo­ta mallia voisi kehit­tää, sil­lä ei tämä Hitas nytkään mitenkään ongel­ma­ton ole. Sil­loin 20 vuo­den kulut­tua ton­tin vuokran pitäisi nous­ta tasolle, joka vie tuon keinot­telu­voiton kokon­aan pois niin, että asun­non hin­ta myös vapail­la markki­noil­la vas­taisi (reaalis­es­ti) alku­peräistä hin­taa,   siis noin 3000 euroa neliöltä. Mitä täl­lä tarkoitan.

Jos tuol­la alueel­la sään­telemätön asun­non hin­ta oma­l­la ton­til­la on 6000 euroa neliöltä ja ole­tamme reaa­liko­rkokan­naksi 2,5 pros­ent­tia, vuo­sivuokran pitäisi olla 1/40 osa tuos­ta hintaerosta.

Siis ton­tin­vuokra olisi 

(6000 €-3000€)/40   = 75 €/vuosi eli 6,25 €/kk asuinneliöltä.

Tämä tarkoit­taisi, että Hitas-etua kestää 20 vuot­ta. Sit­ten se pois­tuu samal­la kun pois­tu­vat myyntirajoitukset.

Tulisiko asum­i­nen näin törkeän kalli­ik­si? Se tulee törkeän kalli­ik­si joka tapauk­ses­sa, kun hin­tasään­nöste­ly pois­tuu. Kysymys on vain siitä, kumpi saa tämän edun, asun­non myyjä vai kaupun­ki. Osta­ja ei sitä voi enää saa­da, jos hin­tasään­nöste­lyä ei ole. 

Mikä on Hitas?

Hitas on Helsin­gin kaupun­gin sovelta­ma asun­to­jen hin­ta- ja laatu­ta­son sään­nöste­lyjär­jestelmä, jota se soveltaa omis­tamil­laan ton­teil­la. Jos Helsin­ki myisi tai vuokraisi ton­tit eniten mak­savalle, asun­n­mot oli­si­vat Helsingis­sä niin kalli­ita, että vain rikkail­la olisi niille asi­aa.  Kaupun­ki vuokraa ton­tit alle markki­nahin­nan ja määrää kullekin raken­nuk­selle enim­mäishin­nan, jol­la raken­nus­li­ik­keen on se myytävä, vaik­ka kalli­im­mal­lakin menisi kau­pak­si. Jot­ta osta­ja ei voisi seu­raa­vana päivänä myy­dä hal­val­la saa­maansa asun­toa kalli­il­la eteen­päin, myös jälleen­myyn­ti­hin­taa säädel­lään. Se ei voi olla osto­hin­taa korkeampi, kun osto­hin­taa on ensin sopi­val­la indek­sil­lä kor­jat­tu. Kun raken­nus­li­ike joutuu myymään asun­non hal­val­la, se saisi myy­dyk­si huonom­mankin. Sik­si Hitas-jär­jestelmässä säädel­lään muys asun­to­jen laatutasoa.

Vähän syr­jem­mäl­lä hin­tasään­nöste­lyl­lä ei ole merk­i­tys­tä, kos­ka aina asun­toaan myyvä ei saa edes tuo­ta Hitas-hin­taa asun­nos­taan, mut­ta arvokkail­la ranta­ton­teil­la Hitas-hin­nat ovat selvästi alle markkinahinnan.

Eräässä toises­sa ketjus­sa keskusteli­in Helsin­gin seudun nur­mi­järvet­tymis­es­tä.  Kir­joitin oheisen kir­joituk­sen vas­tauk­se­na väit­teeseen, että se johtuu asun­to­jen kalli­ista hin­nas­ta Helsingis­sä. Lai­tan tuon kir­joituk­seni tähänkin vähän laa­jem­man joukot kommentoitavaksi.

Suurin syy, mik­si asum­i­nen lev­iää kauas on siinä, että lähem­mäs ei raken­neta asun­to­ja tarpeek­si. Jos YTV-kun­nis­sa on asun­to­ja miljoon­alle ihmiselle ja alueel­la pyrkii asumaan 1,2 miljoon­aa, sil­loin 200 000 joutu asumaan jos­sain nur­mi­järvel­lä. Tämä EI johdu siitä, että asun­not ovat Helsingis­sä kalliita.Jos ne oli­si­vat halvem­pia, helsinkiläiset asu­isi­vat väl­jem­min ja yhä use­am­man pitäisi muut­taa nur­mi­järvelle. Jat­ka lukemista “Mik­si nur­mi­järvelle muutetaan?”

Helsin­ki ja Tallinna alka­vat tutkia mah­dol­lisu­ut­ta rak­en­taa rautati­etun­neli Helsingistä Tallinnaan. Lop­ul­takin! Tätä han­ket­ta on ajet­tu Neu­vos­toli­iton hajoamis­es­ta alka­en. Han­ke on ehdot­toman hyvä, elleivät kalliop­erän tutkimuk­set tuo­ta yllätystä.

Tun­neli ei olisi sen pitem­pi kuin on Päi­jän­netun­neli. Sen arvioidaan mak­sa­van 1,3 — 2 mrd euroa. Lähde­tään tuos­ta kahdes­ta mil­jardista. Onko se paljon? Jat­ka lukemista “Junal­la Tallinnaan”