Asuntopolitiikan epäonnistuminen

6.5.2010 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu, _ 

Lyhennelmä puheestani Helsingin kaupunginvaltuustossa 5.5.2010

Tavan takaa sanotaan, että Helsingin asuntopolitiikka on epäonnistunutta, koska asuntojen hinnat ovat täällä niin korkeita. Oikeastaan se osoittaa, että meidän asuntotuotantomme on erittäin onnistunutta ja muiden epäonnistunutta, koska Helsingissä haluaisi asua enemmän kuin asuntokantaamme mahtuu. On meilläkin betonibrutalismin jäljiltä alueita, joilla asuntopolitiikka on ”onnistunutta” jos onnistumisella nyt todella tarkoitetaan sitä, että asunnoista ei haluta paljon maksaa.

Epäonnistunutta on elinkeinopolitiikka sellaisilla paikkakunnilla kuin Pori ja Imatra, joista väkeä virtaa Helsingin seudulle. Asunnon niistä kyllä saa halvalla.

Epäonnistuneita olemme kyllä koko seudun tasolla, koska asutus on hajaantunut pitkin nurmijärviä ja pornaisia. Koska ihmiset eivät rakasta pitkiä ja aikaa vieviä matkoja, asuntojen hintoihin muodostuu etäisyydestä johtuva ero. Mitä kauempana sijaitsevat marginaalisesti kannattavat asunnot, sitä kalliimpia ovat asunnot lähellä. Jos sama määrä asuntoja, olisi rakennettu järkevämpiin paikkoihin, asuminen Helsingissä olisi halvempaa.

Korkeat uusien asuntojen myyntihinnat uhkaavat johtaa siihen, että Helsingin Hitaspolitiikka epäonnistuu.  Vaikka asuntojen hintasäännöstely on talousteoreettisten tosiasioiden vastaista, olen pitänyt sitä pienempänä pahana. Ihmisellä on vain yksi elämä, eikä sitä mielellään uhraisi asuntomarkkinoiden tasapainottamisen alttarille. Jos uusia Hitas-asuntoja jonotetaan vuorokausikaupalla, on jotain kyllä pielessä. Hintasäännöstely ei toimi, jos hintaero vapaiden ja säännösteltyjen markkinoiden välillä on liian suuri.

Täydellinen epäonnistuminen meillä oli viime vuoden asuntotuotannossa, kun rakennusliikkeet lopettivat vapaarahoitteisen tuotannon kuin yhteisestä sopimuksesta.  Omalta kannaltaan ne toimivat järkevästi, koska toimenpide johti asuntojen hintojen voimakkaaseen nousuun. Tätä ei kaupunki voi hyväksyä.  ATT:n on otettava suurempi vastuu myös kovan rahan tuotannosta. Yksityisille tontteja vuokrattaessa vuokraehtoon liitettävä kohta, jonka mukaan vuokraoikeus loppuu heti, jos minkäänlaista suhdanneluontoista viivyttelyä esiintyy.

Lopuksi: kun Outi Alanko-Kahiluoto kertoi, että VATT:n tutkimuksen mukaan asumistuki menee asuntojen vuoksiin noin kuusikymmentäprosenttisesti, lisään tähän, että korkojen verovähennysoikeus menee hintoihin sataprosenttisesti.

Kommentit

38 Vastausta artikkeliin “Asuntopolitiikan epäonnistuminen”

  1. tpyyluoma kirjoitti 6.5.2010 kello 10:07

    Mitäpä tuohon lisäämään. Nimenomaan se että HITAS-asuntoja jonotetaan päivätolkulla on minusta viimeinen riittävä todiste siitä että gryndereillä on de fakto kartelli, ei hintaerot HITASin ja vapaarahoitteisen välillä ole mitenkään selitettävissä vaikkapa halvemmilla tonttivuokrilla. Jotenkin se kartelli tulee murtaa, ja toteuttamiskelpoisin vaihtoehto tuntuu olevan kaupungin oma tuotanto. Voisikohan sen rakentamisvelvoitteen tontinluovutuksessa hoitaa niin että jos ei esim. vuoden sisään mitään tapahdu niin kauppa puretaan ja ATT rakentaa sen talon?

    Kaupunkimainen omatoimirakentaminen olisi toinen, mutta tuntuu ottavan aikaa saada tätä käyntiin. Pientaloissa tuo toimii, nopein tapa saada 10 000 asuntoa lisää Helsinkiin olisi kaavoittaa Östersundomiin 10 000 pientalotonttia, ja nopein tapa täydennysrakentaa lisärakennusoikeuden myöntäminen nykyisille pientaloalueille.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Artturi kirjoitti 6.5.2010 kello 10:18

    Osmo:

    Tavan takaa sanotaan, että Helsingin asuntopolitiikka on epäonnistunutta, koska asuntojen hinnat ovat täällä niin korkeita. Oikeastaan se osoittaa, että meidän asuntotuotantomme on erittäin onnistunutta ja muiden epäonnistunutta, koska Helsingissä haluaisi asua enemmän kuin asuntokantaamme mahtuu.

    Voi herran jestas! Ei se nyt tietenkään tarkoita sitä. Hinnat on seurausta kysynnästä ja tarjonnasta. Helsingin asuntopolitiikka on epäonnistunutta, koska se rajoittaa keinotekoisesti asuntojen tarjontaa.

    Tätä tarjonnan rajoitusta voi haarukoida vertaamalla kaavoittamattoman maan hintaa Helsingissä muuhun maahan. Asuntojen hintojen pitäisi olla Helsingissä suunnilleen sen verran korkeampia, jos tarjontaa ei rajoiteta politiikalla. (Olettaen, että rakennuskustannukset on suunnilleen samat. Tietty jos rakennetaan suohon, niin tämä vaikuttaa myös asuntojen hintaan.)

    Siinä sä kyllä voit olla oikeessa, että alhaiset asunnohinnat ovat myös seurausta kysynnästä ja tarjonnasta ja epäonnistunut elinkeinopolitiikka pienentää kysyntää.

    Ihmisellä on vain yksi elämä, eikä sitä mielellään uhraisi asuntomarkkinoiden tasapainottamisen alttarille.

    Joo, mutta tulevien sukupolvien yhdet elämät uhraat ihan mielelläsi?!

    Täydellinen epäonnistuminen meillä oli viime vuoden asuntotuotannossa, kun rakennusliikkeet lopettivat vapaarahoitteisen tuotannon kuin yhteisestä sopimuksesta.

    Eli syytät niitä kartellista. Todisteet tiskiin.

    Omalta kannaltaan ne toimivat järkevästi, koska toimenpide johti asuntojen hintojen voimakkaaseen nousuun.

    Mä oon selittäny sulle useesti miks yksittäiset rakennusliikkeet on liian pieniä tekijöitä asuntomarkkinoilla, että ne pystys liikutteleen hintoja sun kuvailemalla tavalla. En sit tiiä onko kaikki rakennusliikkeet yhdessä riittävän isoja, mutta musta tuntuu, että sä vaan viljelet tätä populistista vihaa rakennusliikkeitä vastaan siks, että se sopii sun omiin tavoitteisiin ilman mitään todisteita.

    Tätä ei kaupunki voi hyväksyä. ATT:n on otettava suurempi vastuu myös kovan rahan tuotannosta.

    Ei, vaan me ei voida mitenkään hyväksyä, että sä haluat sosialisoida rakennustuotannon. Siinä tuhoutuu hyvinvointia ämpärikaupalla!

    lisään tähän, että korkojen verovähennysoikeus menee hintoihin sataprosenttisesti.

    Millä perusteella? Meneeks kaikki palkankorotuksetkin asuntojen hintoihin sataprosenttisesti?

    Onks tää tällasta valtuustossa, että siellä puhutaan asioista ihan miten sattuu? Tää puhe kun sisältää paljon enemmän virheitä kuin sun normaalit blogipostaukset.

    Ehkä sulla on siellä suurempi tarve ajaa vaan tavoitteita eteenpäin ja jos samalla joutuu viilaamaan silmään jotain valtuutettuja, jotka ei osaa ajatella näitä asioita itte, niin annat vaan mennä!?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. Osmo Soininvaara kirjoitti 6.5.2010 kello 10:24

    Apulaiskaupunginjohtaja näytti kalvoa, jossa asuntojen hinnat todella seurasivat ansiotasoindeksiä

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. tpyyluoma kirjoitti 6.5.2010 kello 11:17

    Helsingin asuntopolitiikka on epäonnistunutta, koska se rajoittaa keinotekoisesti asuntojen tarjontaa.

    Ei rajoita enää, kaavoitettua maata on ihan tarpeeksi, eli se tekosyy on poistunut.

    Selitys että rakentamiskulut ovat niin korkeat ettei asuntoja kannata rakentaa ei myöskään ole uskottava. ATT pykää omakustannehintaan HITASia jopa puoleen hintaan vapaarahoitteisesten myyntihinnoista, eli kyllä niitä voisi myydä kannattavasti halvemmallakin.

    Maata on, kysyntää on jopa niin paljon että hinnat nousevat keskellä lamaa, rakentaminen on kannattavaa. Ja silti ei tönöä nouse. Tämän eliminaatioprosessin seurauksena ei jää oikein muuta selitystä kuin kartellinomainen markkinahäiriö.

    En tarkoita sitä että jossain istuu joku herrakööri joka päättä asuntojen hinnat, enkä uskoo Osmonkaan tarkoittavan vaikkei tämä sinänsä täysin poissuljettua ole, vaan esimerkiksi sitä että toimijoita on niin vähän ettei kilpailu toimi. Kynnystä markkinoille ja vaikka omatoimirakentamiseen voisi muuten madaltaa KSV:n puolelta pilkkomalla kortteleita pienemmiksi taloiksi, yhden rapun kokoinen talo on pienempi projekti.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Elina kirjoitti 6.5.2010 kello 11:47

    Miten niin asumistuki menee asuntojen vuokriin 60-prosenttisesti?

    Kyllä se menee ihan sataprosenttisesti asumistukea saavan perheen näkökulmasta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Elina kirjoitti 6.5.2010 kello 11:59

    Jos tässä tarkoitetaan tuen vaikutusta vuokrien tasoon, niin VATT:n mukaan tuen saajat maksavat 6,4 prosenttia korkeampaa vuokraa kuin tuettomat (2003)

    Mitä Kahiluoto-Alanko nyt tarkoittaa? Liian epämääräisesti ilmaistu tai ainakin liian epämääräisesti, että minä ymmärtäisin.

    Lisää infoa kiitos!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Artturi kirjoitti 6.5.2010 kello 12:15

    tpyyluoma: Voitko vähän avata tuota, että miks päivätolkulla jonottamisesta voi päätellä, että rakentajilla on kartelli?

    Osmo:

    Apulaiskaupunginjohtaja näytti kalvoa, jossa asuntojen hinnat todella seurasivat ansiotasoindeksiä

    Eli, että asuntojen hinnat kasvaa 20%, kun ansiotaso kasvaa 20%?

    Tästä kyllä vähemmälläkin tilastotieteen osaamisella pystyy päättelemään, että kaikki ansion nousu ei mene asuntojen hintoihin, vaan suunnilleen sama osa kuin aikaisemminkin.

    Esim. jos asumiseen meni ennen ansioiden nousua 50%, niin sinne menee nousun jälkeenkin 50%, eli ansioiden noususta puolet meni asuntojen hintaan…

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Artturi kirjoitti 6.5.2010 kello 13:42

    tpyyluoma:

    Ei rajoita enää, kaavoitettua maata on ihan tarpeeksi, eli se tekosyy on poistunut.

    Siis väität, että kaavoitetun maan hinta vähennettynä infran rakennuskustannuksilla on sama kuin kaavoittamattoman?

    Kartelleista:

    Voisitko nyt yrittää vähän valaista, että miten ne rakennusyhtiöt pystyy vedättämään hintoja, kun uusien asuntojen osuus koko markkinoista on kuiteskin aika pieni?

    Mitä todisteita sinulla on, että asuntojen rakentaminen rakennusliikkeille “liian” suuria voittoja? (Tätä ei sitten voi päätellä niistä teidän tupakka-askin kanteen raapustamista laskelmista, että neliö maksaa 5k ja rakentaminen 2k, eli voiton on pakko olla ihan astronominen.)

    Väität, että kilpailu ei toimi. Mikä estää uusia yrityksiä tulemaan kilpailemaan Suomen markkinoille, jos kerta täällä on monopolivoittoja saatavilla?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  9. Osmo Soininvaara kirjoitti 6.5.2010 kello 15:21

    Artturilla on kyllä aivan väärä käsitys, jos hänen mielestään tonttimaan hinnan pitäisi olla kaupungin ydinkeskustassa nolla. Näin meneteltiin sosialistisissa maissa, ja se johti arvokkaan maan joutokäyttöön.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  10. tpyyluoma kirjoitti 6.5.2010 kello 13:58

    Voitko vähän avata tuota, että miks päivätolkulla jonottamisesta voi päätellä, että rakentajilla on kartelli?

    Ei siitä mitään tarvitse päätellä, myyntihintoihin nähden alhaiset rakentamiskustannukset näkee suoraan ATT:n hinnoista. (Tontinvuokra on erikseen, kuten nykyään myös monissa vapaarahoitteissa kohteissa.) Toimivilla markkinoilla syntyisi tilanteessa jossa tuotantokustannusten ja myyntikustannusten ero kasvaa hintakilpailua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  11. Jussi kirjoitti 6.5.2010 kello 15:07

    Paniikki on vaihtoehto kartellille. Silloin, kun rakentaminen laitettiin jäihin, asuntojen hinnat olivat laskussa ja kauppa jumissa. Moniko uskoi, että hinnat ja kysyntä kääntyvät nousuun nykyisellä talouskehityksellä?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  12. Artturi kirjoitti 6.5.2010 kello 15:44

    tpyyluoma:

    Ei siitä mitään tarvitse päätellä

    Nimenomaan se että HITAS-asuntoja jonotetaan päivätolkulla on minusta viimeinen riittävä todiste siitä että gryndereillä on de fakto kartelli,

    ööö… no älä sit väitä, että se todistaa kartellista mitään suuntaan tai toiseen.

    Voisitko nyt avata sitä, että miten sä päättelet niistä ATT:n hinnoista, että rakennusliikkeillä on kartelli?

    Mikä estää uusien firmojen syntymistä alalle rikkomaan näitä kartelleja? Onko ne muutamat kerrostalokohteet mitkä kaupunkilaiset itse ovat rakennuttaneet tulleet huomattavasti halvemmaksi kuin rakennusliikkeiden rakentamat?

    Osmo:

    Artturilla on kyllä aivan väärä käsitys, jos hänen mielestään tonttimaan hinnan pitäisi olla kaupungin ydinkeskustassa nolla.

    Minulla ei tietenkään ole tätä käsitystä, koska aivan kuten sanoit, se olisi täysin väärä.

    Minä kysyin onko kaavoitettu maa saman hintaista kuin kaavoittamaton (jos kaavoitetun maan hinnasta vähennetään infran rakennuskustannukset.) Jos ei oo, niin sit meillä on pulaa kaavoitetusta maasta.

    Tämä ei tietenkään tarkoita sitä, että kaavoitetun maan hinta Helsinginniemellä pitäs olla sama kuin kaavoittamattoman maan Kainuussa keskellä metsää. Älä viitti leikkiä typerystä…

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  13. tpyyluoma kirjoitti 6.5.2010 kello 16:22

    Artturi, siitä että kilpailu rakennusalalla ei toimi on täälläkin jauhettu ennenkin. Minusta tuo ATT:n tapaus on yksi syy lisää uskoa tämä. Tai jos ollaan sitä mieltä että markkinoissa ei ole mitään vikaa, niin voidaan toki todeta että kaupunki nyt vaan rakennuttaa taloja paljon halvemmalla kuin toimivat markkinat ja ihmiset haluavat niitä taloja, joten kaupungin tulee rakentaa niitä mahdollisimman paljon.

    Mikä estää uusien firmojen syntymistä alalle rikkomaan näitä kartelleja? Onko ne muutamat kerrostalokohteet mitkä kaupunkilaiset itse ovat rakennuttaneet tulleet huomattavasti halvemmaksi kuin rakennusliikkeiden rakentamat?

    En tiedä mitä ne kaikki markkinoille tulon esteet ovat, arvelisin että kohteet ovat isoja, alihankintaketjut pitkiä ja hankalia hallita, tai jotain sellaista. Joka tapauksessa rakennuttajia on hyvin vähän. Niitä omarakennuskohteita on 2000-luvulla niin vähän että niiden hinnasta tuskin on juuri mitään dataa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  14. Jokkis kirjoitti 6.5.2010 kello 16:25

    Hintojen nousu on Helsingissä lähtenyt käsistä. Kaupungin pitäisi nostaa vuokria/kiinteistöveroa huomattavasti. Tällöin toki asuntojen hinnat laskisivat ja lainat pienenisivät. Asumisen kokonaiskustannukset eivät tällöin välttämättä muuttuisi, mutta raha valuisi pankkien sijasta kaupungille vuokrina ja verotuloina. Kaupunki voisi näillä rahoilla sitten vaikka rakentaa lisää asuntoja, mikä toki laskee hintoja, mutta nostaa vuokramääriä… Tai vaikka laskea veroäyriä, jolloin palkkavero pienenee ja alueen kilpailukyky/työllistämiskyky kasvaa.

    Pankit taas voisivat keskittyä lainoittamaan yrityksiä yms., eikä puhaltamaan pystyyn kiinteistökuplaa. Kaikkein hölmöintähän on yhteiskunnalta ylivelkaantua ostamalla toinen toisiltaan asuntoja. Verovähennysoikeus on tosiaan suora pankkituki ja pitäisi poistaa kokonaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  15. Artturi kirjoitti 6.5.2010 kello 17:54

    tpyyluoma:

    Artturi, siitä että kilpailu rakennusalalla ei toimi on täälläkin jauhettu ennenkin.

    Niin on ja jos oikein muistan aina ne argumentit kartellin olemassa olon puolesta on ollu yhtä köykäsiä. (Just niitä stetsonilaskelmia rakennuskustannuksista ja myyntihinnoista…) Nyt sulla on hyvä tilaisuus vakuuttaa esittämällä parempia!

    Mä en siis mitenkään kiistä etteikö se ATT:n esimerkki oo hyvä ja todistusvoimainen, mutta voisitko nyt jo tämän kolmannen pyynnön jälkeen selittää sitä vähän tarkemmin? Mikä ATT on ja miten HITAS-asuntojen kysynnästä voi päätellä, että rakennusliikkeillä on kartelli? Eiks nekin rakenna HITAS-asuntoja?

    Niitä omarakennuskohteita on 2000-luvulla niin vähän että niiden hinnasta tuskin on juuri mitään dataa.

    No mulle kyllä kelpais se data, vaikka niitä pisteitä ei montaa oliskaan…

    Mä suhtaudun näihin kartelliväitteisiin sen takia skeptisesti, että niitä viljellään paljon ja yleensä perusteetta. Se ei tarkoita etteikö kartelleja vois olla, mutta usein niiden toitottajilla on joku muu agenda kuin kartellin lopettaminen.

    Osmolla veikkaisin sen olevan asunttuotannon poliittinen kontrollointi, eli että rakennettas enemmän sellasia taloja ja ympäristöö minkä Osmo arvelee olevan hyväksi ihmisille, eikä sellasta mistä ihmiset ovat valmiita maksamaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  16. Osmo Soininvaara kirjoitti 6.5.2010 kello 21:07

    Muutkin rakentavat HITAS-asuntoja ja saavat niistä paljon halvempia kuin aivan samanlaisista kovan rahan asunnoista. Totta kai rakennusliike myy asunnon eniten tarjoavalle. Ei siinä ole mitään ihmeellistä. Ihmeellistä oli tämä kaikkien rakennusliikkeiden samanaikainen rakentamisen lopettaminen, kun asuntojen hinnat vähän laskivat, vaikka hintataso oli selvästi yli tuon HITAS-hinnan – hinnan, joka ei siis tuottanut tappiota.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  17. Syltty kirjoitti 6.5.2010 kello 19:07

    tpyyluoma
    “voidaan toki todeta että kaupunki nyt vaan rakennuttaa taloja paljon halvemmalla kuin toimivat markkinat ja ihmiset haluavat niitä taloja, joten kaupungin tulee rakentaa niitä mahdollisimman paljon.”

    Se taas ei onnistu jos niitä niin kovaan alihintaan, että kannattaa muutama päivä käyttää pelkkään jonottamiseen.

    Onhan noita rakennuttajia mennyt tämän laman myötä nurinkin, joten ei se ainakaan liian helppoa ole.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  18. Taustamies kirjoitti 6.5.2010 kello 19:17

    “Oikeastaan se osoittaa, että meidän asuntotuotantomme on erittäin onnistunutta ja muiden epäonnistunutta, koska Helsingissä haluaisi asua enemmän kuin asuntokantaamme mahtuu”

    HOHHOH!

    Tilanne on käytännössä se, että ihmiset muuttavat näihin Porvoisiin ja Klaukkaloihin nimenomaan Helsingin epäonnistuneen asuntopolitiikan ansiosta.

    Eivät ne sinne halua muuttaa, mutta täällä on niin turkasen kallista. Mikä tahansa perheasunto maksaa tänään Helsingissä vähintään 200 keuroa, ja sillä hinnalla pääsee vasta jollekin spugealueelle, missä kukaan ei halua lapsiaan kasvattaa.

    Helsinki ei ole onnistunut lainkaan asuntopolitiikassaan. Itse asiassa Helsingin syytä on se, että ihmiset on muutatettu pitkin Nurmijärviä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  19. lasse kirjoitti 6.5.2010 kello 20:11

    Suomalaiset rakennusyhtiöt rakentavat Pietarissa jo saman verran kerrosneliöitä kuin normaalivuonna Helsingissä. Ja haluavat korottaa ja vakiinnuttaa markkinaosuutensa. Pietarissa asuntolainojen korot ovat luokkaa 15%… Lisäksi muistuttaisin vielä, että pörssirakennusyhtiöt eivät juuri tee tappiota vaikka jättäisivät rakentamatta Helsingissä. Toki sillä ehdolla että niillä on hyviä kasvumahdollisuuksia uusilla toimialoilla ja markkinoilla.

    Voisiko edes yhden kerran ajatella rakennuspolitiikkaa yhtiöiden näkökulmasta? Kun nyt ajattelee mitä “haasteita” yhtiöt näkevät lähitulevaisuudessa:
    -Arvonlisäveron tuleva prosentin nousu nostaa asiakkaan hintaa prosentin pari(osa alvista paisuu ketjussa). On hyvin epämääräisesti makusteltu jopa 25% tasoa lähitulevaisuudessa.
    -Valtion talousministeriöissä on tulossa sukupulvenvaihdos eikä tulevaa linjaa osaa kukaan ennustaa.
    -Hetemäen verotyöryhmä ja sen tulevat päätökset heilauttavat asuntojen hintoja ja kansalaisten ostovoimaa esim. +-20%. Siitä seuraavia poliittisia päätöksiä ei tiedä kukaan.
    -Huomattava määrä asuntovarallisuutta on satsattu viime vuosina saneerausrakentamiseen.
    -Suurten ikäluokkien eläkebuumi johtanee asuntojen vaihtoralliin, jolloin vanhoja isoja kaupunkiasuntoja tulee markkinoille.
    -Käänteinen arvonlisävero tulee muuttamaan kulujen hinnanmuodostusta uudella ja ennustamattomalla tavalla.
    -Tulevat energiarakennusmääräykset nostavat kuluja 10-25%. Määräysten viipyminen ja poliittinen linjattomuus asiassa tekevät projektien aloittamisen mahdottomaksi, koska esim. neljän vuoden asunnot voisivat valmistua “vanhanaikaisina”.
    -Jos vierastyövoiman lailliseen harmaaseen hinnoitteluun puututaan , rakennuskulut nousevat 10-25%. Päättäjien linjattomuuden poliittinen riski on kohtuuton gryndereille.
    -Virolaiset pääurakoitsijayhtiöt alkavat rantautua ensin korjausrakentamiseen,sitten uustuotantoon. Olisi tyhmää kilpailla matalemman verokannan yhtiöiden kanssa.

    … Voisin jatkaa listaani vielä pari sivua. Mutta jo näidenkin parametrien valossa olisi aika tyhmää aloittaa ison volyymin rakentamista Helsingissä.Osmolla ja muille rakentamisen säätelijöille sanoisin että jos jos eletään Suomen kaltaisessa puolisäännellyssä taloudessa, olisi myös sääntelijöiden ymmärrettävä vaikutuksensa markkinoihin. Jos yritykset eivät tiedä tulevaisuuden sääntelylinjoja, on aika hölmöä ottaa taloudellisia riskejä. Tehkää niitä päätöksiä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  20. K-Veikko kirjoitti 6.5.2010 kello 20:33

    Politiikan populisti tietenkin vaatii, että asuntojen pitää olla ostettaessa halpoja ja myytäessä kalliita.

    Helsingin pitää tietenkin olla kalliimpi kuin maaseutu ympärillä. Jos kaupunki “onnistuneen” asuntopolitiikan seurauksena puolittaa asuntojen hinnat, niin mitä tapahtuu ympäryskuntien asuntojen hinnoille; niille elinaikaisille säästöille, joita naapurikuntien asukkaat ovat sijoittaneet asuntoonsa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  21. Kalle kirjoitti 6.5.2010 kello 21:04

    Toimenpiteet aikajärjestyksessä asuntohinnoittelemisen kuriinsaatamiseksi:
    1) poistetaan kuntien kaavoitusmonopoli,
    2) poistetaan hyvää tarkoittava sääntely ja
    3) kielletään kunnilta muidne kuin työsuhdeasuntojen omistaminen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  22. Paavo Häikiö kirjoitti 6.5.2010 kello 21:31

    Osmo, rakentaminen loppui koska rakentamisen rahoittaminen loppui.

    Isotkaan rkennusliikkeet eivät saaneet lainoja edes rakentamisajaksi ilman moninkertaisia vakuuksia.

    Siksi rakentaminen pysähtyi kuin seinään. Ei sen vuoksi, että hinnat olisivat laskeneet.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  23. Osmo Soininvaara kirjoitti 6.5.2010 kello 21:57

    Tuo nyt ainakin olisi hyvä syy ottaa rakentaminen ATT:n vastuulle. Kaupunki olisi voinut taata rahoituksen, mutta en tiedä, tuliko kukaan kysymään tai onko kaupungin johto niin ideologista, ettei pitäisi tällaista sopivana.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  24. Ville kirjoitti 6.5.2010 kello 21:47

    K-Veikko: “…niille elinaikaisille säästöille, joita naapurikuntien asukkaat ovat sijoittaneet asuntoonsa.”

    Jos on pitänyt asuntoa ostohetkellä hintansa arvoisena ja tarpeellisena, ei pitäisi haitata vaikka jälleenmyyntiarvo laskee. Oikeastaan parempi vain, jos kiinteistövero laskee. Vaihtaessa asuntoa isompaan on myös vain hyvä, jos väliraha on pienempi (kaikkien asuntojen hintojen laskiessa). Tietenkin se voi jotakuta harmittaa, että samalla rahalla kuin muutama vuosi aiemmin osti asunnon olisi voinut saada myöhemmin paljon enemmän, mutta siihen ei asuntopolitiikkaa pidä perustaa. Teknologian kohdalla tilanne on jatkuvasti tämä. Muutaman vuoden päästä saa halvemmalla paljon parempaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  25. Riccado kirjoitti 6.5.2010 kello 22:39

    Ihan vain anekdoottina Osmon puheeseen. Aikoinaan osa Raumalaisista porvareista lähetettiin 1500-luvulla Kustaa Vaasan määräyksestä perustamaan ja rakentamaan Helsinkiä. Ja hyvän kaupungin rakensivatkin. Vieläkin kukoistaa. Nyt siis tulevat kaupunkiin Porilaiset ja pilaavat todennäköisesti koko homman. Huolestuttavaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  26. tpyyluoma kirjoitti 6.5.2010 kello 23:23

    Artturi, ATT ei käsittääkseni suoranaisesti rakenna mitään, se rakennuttaa ja hommat tekee yksityiset rakennusliikkeet. Ihan samat kuin yksityistenkin rakennuttajien talot rakentaa. ATT:n HITAS-hinnat on hyödyllistä informaatiota siksi että ne antavat hyvän kuvan siitä mitä kustannustaso todellisuudessa on, ei HITASin rakentamiskustannuksia mitenkään subventoida. Ja niiden perusteella grynderiportaan tuoma hintalisä heiluu jossain 50% nurkilla.

    Häikiö on minusta oikeilla jäljillä, arvelen että kyse ei ole siitä että tuo olisi grynderin voitto, vaan rahoituskustannuksista. Grynderillä on merkittävä riski että asuntoa ei saadakaan myytyä arvioidussa ajassa olettuun hintaan, ja tämä on käytännössä iso rahoituskulu. Kun malliin ATT myydään halvalla niin tällaista riskiä ei juuri ole, ja itselleen rakentajalle sitä ei tietenkään ole lainkaan. Mielestäni tämä selittää sen että edullisinta rakentamista Suomessa on itse rakennetetut omakotitalot kun sen luulisi olevan nimenomaan niin että ammattimainen organisaatio tekee halvemmalle. Ja varmaan tekeekin, mutta ne rahoituskulut.

    Helsingissä on minun muistaakseni tasan yksi uusi asukkaiden gryndaama kerrostalo, Loppukiri Arabiassa. Jossain vaiheessa on kai useampikin. En tiedä mitä se Loppukiri maksoi.

    Ja pakko kysyä, mikäköhän sinulle riittäisi todisteeksi mistään markkinahäiriöstä noin yleensä?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  27. Artturi kirjoitti 7.5.2010 kello 11:36

    tpyyluoma: Eli siis perutko sinä nyt väitteesi, että rakennusliikkeillä olisi kartelli ja väität, että hintaero johtuu rahoituskustannuksista? Ei kait tässä sitten enää ole mitään epäselvää.

    Ei niitä rahoituskuluja pääse karkuun mitenkään, koska se on oikea hinta riskin kantamisesta. Sen voi tietysti siirtää veronmaksajille, mutta miksi heidän pitäisi subventoida vielä lisää asuntojen ostajia?

    Minulle riittää todisteeksi markkinahäiriöstä ainakin se, että kartelli on oikeasti olemassa, eli löytyy todiste sopimuksesta.

    Toinen aika hyvä todiste on suuret riskikorjatut tuotot. Eli jos väität, että rakennusliikkeillä on kartelli, niin sen pitäs näkyä silleen, että ne tuottaa “liikaa” voittoa. Jos ne ei tuota liikaa voittoa, niin kartellia ei luultavasti oo.

    Sen sijaan stetsonilaskelmat rakennuskustannuksista ja myyntihinnoista ei kelpaa mihinkään, eikä yleinen tietämättömyys markkinoiden toiminnasta tai epäluulo “herroja” kohtaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  28. tpyyluoma kirjoitti 7.5.2010 kello 12:01

    Artturi, väitän että on kaksi tapaa hoitaa tuota rahoitusriskiä myyntihinnoista ja ajoista. Joko tekee niin kuin ATT että asettaa hinnan sen verran alhaiseksi että menee varmasti kaupaksi, tai sitten laittaa hinnan sen verran korkeaksi että riski kannattaa ottaa. Se että kaikki yksityiset rakennettujat toimivat jälkimmäisellä tavalla tarkoittaa ettei hintakilpailua käytännössä ole. Se haluaako tätä kutsua kartelliksi vai jotenkin häveliäämin vaikkapa markkinoiden suureksi riskiaversioksi on minulle sinänsä saman tekevää.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  29. Teemu kirjoitti 7.5.2010 kello 13:47

    Minulle riittää todisteeksi markkinahäiriöstä ainakin se, että kartelli on oikeasti olemassa, eli löytyy todiste sopimuksesta.

    Paperilla sopimusta ei ainakaan ole, ja tuskin ääninauhojakaan löytyy. Jos minä sovin suullisesti toisen markkinajohtajan kanssa, että hän voittaa tarjoukset parillisina vuosina Porista ja parittomina Raumalta ja minä päinvastoin, niin jälkeenpäin voi kiistellä maailman tappiin tarjoustasojen kohtuullisuuksista ja niihin vaikuttaneista tekijöitä, mutta ei niistä selvää todistetta yhteistyöstä löydy.

    Monilla aloilla kartellivoitot voivat olla suuria, kartellisakot pieniä, ja kiinnijäämisen riski vielä pienempi. Plussien ja miinusten jälkeen kartelli hyödyttää sekä siihen osallistuneita yrityksiä (= osakkeenomistajia), että palkitsemisjärjestelmien kautta niiden toimivaa johtoa. Rehellinen kilpailu verenmaku suussa on työlästä ja huonosti palkitsevaa, kartellilla ja muulla kilpailun rajoittamisella voittaa paremmin.

    Rationaalinen johtaja ryhtyy kartelliin jos voi, rationaalinen osakkeenomistaja hyväksyy menettelyn (tai hyväksyisi, jos tietäisi.) Molemmilla on selvät taloudelliset kannustimet. On “yleistä tietämättömyyttä markkinoiden toiminnasta” uskoa muuta siksi, että tuossa tehdään joitain laittomasti tai nk. väärin.

    Yst. terv. nimim.: “mekin maksoimme miljoonia markkoja ylimääräistä vuosia myöhemmin paljastuneelle tarjouskartellille”

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  30. Artturi kirjoitti 7.5.2010 kello 15:08

    tpyyluoma: No ei se nyt oo yhtään saman tekevää. Kartelli on ensinnäkin laiton ja toisekseen se antaa ymmärtää, että tässä on nyt jotain hyvinvointitappioita tulossa.

    Jos taas kyse on markkinoiden riskiaversioista, niin tilannetta ei voi parantaa siirtämällä tämä riski veronmaksajien kannettavaksi asuntojen ostajilta.

    Noin yleensä markkinat allokoivat riskin sinne missä sen kantamisesta tulee pienimmät kustannukset.

    Sinun malli tuosta rahoitusriskin hallinnasta on ihan naiivi. Ei se noin toimi. Miks tuossa myyntiaika/voitto jakaumassa olis just kaks pistettä mitkä olis optimeja? Mistä sä päättelet, että se ATT:N piste edes on optimi?

    On paljon todennäköisempää, että rakennusliikkeiden piste on se optimi, koska ne sentään yrittää maksimoida omaa voittoaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  31. Osmo Soininvaara kirjoitti 7.5.2010 kello 15:41

    On kyllä aika yliarvostettu riski, jos hinta pitää kaksinkertaistaa, kun pelkää, että helsingissä ei ole asunnoille kysyntää, kun niitä todellisuudessa jonotetaan ulkona vuorokausikaupalla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  32. Artturi kirjoitti 7.5.2010 kello 16:32

    Oon samaa mieltä Osmon kanssa, että tpyyluoman teoria ei oo kovin uskottava. (Ihan siltä varalta, jos se ei oo vielä tullu selväks…)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  33. K-Veikko kirjoitti 10.5.2010 kello 3:15

    “Jos uusia Hitas-asuntoja jonotetaan vuorokausikaupalla, on jotain kyllä pielessä.”

    Mitähän vaikutuksia Hitas asuntojen jonotukseen olisi menettelyllä, että asunnot myydään siinä järjestyksessä, kuka tarjoaa korkeimman “muuttorahan”.

    Muuttoraha on asukkaan asunnosta hinnan lisäksi tarjoama summa, jonka hän maksaa kaupungille muuttaessaan pois asunnosta. Asunnon myyntihinta ostettaessa ja myytäessä on normaalien Hitas-rajoitusten mukainen. Vastaavasti tämän käytetyn Hitas-asunnon ostaa se, joka suostuu korkeimpaan muuttorahaan.

    Ovatko pitkäaikaiseen asumiseen Helsingin alueella sitoutuneet asukkaat juuri se oikea kohderyhmä joita kaupunki haluaa asukkaikseen? Muitakin kriteereitä on käytettävissä, jos halutaan yhdistää sekä sosiaalinen asuntotuotanto että osto- ja myyntimarkkinoiden paine.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  34. Kjr63 kirjoitti 11.5.2010 kello 11:23

    Osmo:
    “..asuntojen hintoihin muodostuu etäisyydestä johtuva ero. Mitä kauempana sijaitsevat marginaalisesti kannattavat asunnot, sitä kalliimpia ovat asunnot lähellä. Jos sama määrä asuntoja, olisi rakennettu järkevämpiin paikkoihin, asuminen Helsingissä olisi halvempaa.”

    Juuri näin. Asuntojen arvo muodostuu differentiaalimaankorosta. Adam Smith kirjoitti jo “Kansojen varallisuudessa” siitä miten sijanti antaa maankorkoa. Hinta on sitten eri juttu. Se syntyy velkarahan hinnasta, subventioista ja ennen kaikkea “talonvaltaajista,” jotka markkinoilla nostavat hintaa.

    “Vaikka asuntojen hintasäännöstely on talousteoreettisten tosiasioiden vastaista, olen pitänyt sitä pienempänä pahana.”

    Asuntojen hintasäännöstely ei ole talousteoreettisten tosiasioiden vastaista, sen enempää kuin luonnollisten monopolienkaan hintasäännöstely. Maa voistaisiin allokoida käyttäjille vaikka täysin sosialistisesti. Periaatteessä näin tehtiin Suomessa v.1919 torpparilaissa. Tuloksena oli valtava talouskasvu maaseudulla. Sosialimi ei kuitenkaan toimi pidemmän päälle ja siksi allekirjoittanut kannattaakin maan jakamisen sijaan vuokratulojen jakamista. Vuosittainen kiinteistövero verottaa pois talousvuokran ja velkakuplan. Ja ansiotuloverojen alennus laskee markkinahinnat.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  35. J kirjoitti 16.5.2010 kello 21:29

    Kjr63:

    …ennen kaikkea “talonvaltaajista,” jotka markkinoilla nostavat hintaa.

    Mitä mahdat tarkoittaa “talonvaltaajilla”?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  36. LV kirjoitti 24.5.2010 kello 18:09

    “Helsingissä on minun muistaakseni tasan yksi uusi asukkaiden gryndaama kerrostalo, Loppukiri Arabiassa. Jossain vaiheessa on kai useampikin. En tiedä mitä se Loppukiri maksoi.”

    vastaus:

    “Loppukirin asuntojen keskimääräinen neliöhinta (ilman huoneistokohtaisia valintoja ja yhteistilojen irtaimistoa) oli 2935€/m2. Hinta sisältää myös osuuden yhteistiloista. Huoneistojen hinnat on jyvitetty normaaliin tapaan, ilmansuunnan, asuinkerroksen ja näköalojen mukaan.” ks. http://www.loppukiri.fi/lktalo.htm

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  37. tpyyluoma kirjoitti 24.5.2010 kello 19:28

    LV, erittäin mielenkiintoinen tieto, kiitos.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  38. Jude Vihervaara kirjoitti 7.8.2010 kello 13:37

    Kun katsotaan asuntojen hintoja, voidaan hyvin päätellä että millaisessa ympäristössä ihmiset pääsääntöisesti haluavat asua. Ei kukaan maksa ylikorkeata hintaa – oli kyse asunnon ostamisesta tai vuokraamisesta – pakon edessä, vaan siksi että hän haluaa kyseisen asunnon juuri siltä alueelta. Toki kompromissejakin tehdään ostamalla / vuokraamalla asunto jostain toiselta alueelta, kun samalla saadaan lisäneliöitä tai säästetään hinnassa.

    Mutta kun hintoja katsotaan, voidaan päätellä että Helsingissä mieluisimmat alueet ovat vanhan kantakaupungin alueella. Syynä tähän tuskin on asuntojen ehdoton paremmuus tai niiden sijainti, vaan se että näillä alueilla kaupunkimaisuus korostuu suhteessa esim. lähiöihin.

    Kaupunkimaisuutta on mm. palvelujen läheisyys, liikenneyhteydet (erityisesti julkisen liikenteen toimivuus), kivijalkakaupat – ylipäätään kaikki mikä luo elämää. Elämän puutteesta on ns. nukkumalähiöitä aina moitittu. Sinne mennään vain nukkumaan, kun mitään muuta tekemistä näiltä alueilta ei juuri löydy.

    Tätä vasten, on sangen ihmeellistä että asuntotuotannossa pitkälti jatketaan edelleen 40-50-luvuilla aloitettua lähiöpolitiikkaa. Väitetään että Helsingissä ei ole maata kaavoitettavaksi ja hamutaan lisää alueita lähikunnista. Väärin. Jos halutaan että kaupunki kasvaa elävänä ympäristönä, jossa on palveluja ja elämää – kaupunkimaisuutta – on yksi ainoa suunta, johon kaupunkia voi kasvattaa. Ylöspäin.

    Punavuori on asuntojen keskihinnoissa Helsingin kalleimpaan osaan kuuluvaa aluetta. Se on myös kaikkein tiheimmin asutettu alue – ainoa jossa asukastiheys ylittää 20.000 asukasta neliökilometrillä. Tällainen asukastiheys takaa elinkelpoisen ympäristön palveluille, oli kyseessä R-kioskit, ruokakaupat, kampaamopalvelut, ravintolat tai suutarit. Yksi R-kioski vaatii 5000 asukasta neliökilometrille ollakseen kannattava tai sitten sen on saatava asiakkaita huomattavasti laajemmalta alueelta. Sama koskee keskikokoista K-markettia tai S-markettia. Alle tuon asukastiheyden kyseisten palvelujen ylläpito ei ole kannattava – luulisi esim. Jussi Pajusen, entisen ruokakauppiaan, tuon tietävän.

    Miksei enemmän keskitytä kasvattamaan alueiden asukastiheyttä, sillä siten saadaan elinkelpoiset olosuhteet palveluille – niin julkisille palveluille kuin kaupallisillekin – ja saadaan enemmän elämää ja viihtyisyyttä asuinympäristöön. Tiiviimpi rakentaminen ei tarkoita suinkaan betonihelvettiä. Kaupunkimaisuuteen kuuluu osana myös viherrakentaminen puistojen muodossa. Puistot ovat osa kaupunkiympäristöjä ja puistoja on vain kaupungeissa (montako puistoa on Espoossa, Vantaalla tai Nurmijärvellä?). Kun vielä määritellään puisto – virkistäytymistarkoitukseen tehty, hoidettu viheralue – voidaan tarkastella esim. Helsingin kantakaupungin aluetta ja huomata, että siellä on puistoja vähintään kolmen – neljän korttelin välein. Helsinki on siten sangen vihreä kaupunki. Pari pensasta tai puuta talojen edessä ei tuo vihreyttä ympäristöön – ne kutsuvat korkeintaan koiria ja humalaisia kuseksimaan.

    Samalla kun unohdetaan pensaiden istuttamiset talojen edustoille, voidaan keskittyä umpikorttelirakentamiseen. Umpikorttelit ovat toimineet jo vuosisatojen ajan eri kaupungeissa ja maissa. Suuresti ihmettelen että miksi mitään muuta vaihtoehtoa halutaan kaupunkirakentamisessa edes harkita. Porraskäytävät suoraan kadulle, numerointi on yksinkertaista ja selkeätä, mm. (inva)taksipalvelujen käyttö helpottuu huomattavasti. Samalla voidaan korttelien keskelle rakentaa viihtyisiä sisäpuistoja joissa lapset voivat leikkiä turvallisesti ja vanhemmatkin viettää aikaa – eräänlaisia minipuistoja. Tällaisiahan on mm. etelä-Helsingissä sekä Vallilassa ja hienoja ovat.

    Hyviä esimerkkejä uudesta kaupunkirakentamisesta ovat Pikku Huopalahti (erityisesti uudempi osa) sekä Herttoniemenranta. Molemmat alueet ovat eläviä, palvelut ovat melko lähellä ja asukastiheys alkaa olla riittävä. Molempien alueiden rakennuksiin olisin itse laittanut pari-kolme kerrosta lisää ja pian olisi alueilla ollut varmasti riittävä määrä väkeä elättämään alueiden palvelukirjoa.

    Pariisi – varsinainen Pariisin kaupunki, Ile de France, on pinta-alaltaan vain puolet Helsingin pinta-alasta. Silti siellä on asukkaita lähes neljä kertaa enemmän. Onko siellä ahdasta? Ei. Onko kaupunki viihtyisä ja elävä? Kyllä. Onko kaupunki vihreä? Kyllä, hienoja hoidettuja puistoja kaupungissa on vaikka kuinka. Missä siellä on ongelmat? Kaupungin ulkopuolelle rakennetuissa nukkumalähiöissä, joissa ei ole palveluja.

    Eikö tästä voisi ottaa opiksi?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus