Asetan hyvälle asuntopolitiikalle kolme tavoitetta, jotka ohjaavat asuntopoliittisten keinojen käyttöä.
- Se kunnioittaa ihmisten asumispreferenssejä.
- Se ei tuota lukitusvaikutusta
- Se välttää segregaatiota mutta ei estä omaleimaisia asuinalueita.
Preferenssit
Kuvitelkaamme, että asunnon jako perustuisi arvontaan. Asuinkunnan saa valita, mutta ei kaupunginosaa. Tämä on tarkoitettu selventämään periaatetta. En sentään väitä, että kukaan olisi arvontaa esittänyt, vaikka olisihan se varma keino ehkäistä segregaatiota. Tosin on sitä arvontaakin esiintynyt Helsingin asuntopolitiikassa.
Joidenkin kohdalla arpalipussa lukisi Kallio. Jotkut himoitsevat asunnosta Kalliossa ja toisille alue on inhokki. Arvonta johtaisi siihen, että moni joutuisi Kallioon vasten tahtoaan ja jotkut taas evät pääsisi sinne, vaikka kiihkeästi haluavat. Syntyisi valtava hyvinvointitappio.
Hyvinvointitappion suuruuden voisi päätellä siitä, mitä itse kukin olisi valmis maksamaan asumisesta Kalliossa. Jotkut ovat valmiita maksamaan kaksiosta Kalliosta enemmän kuin omakotitalosta Pakilassa — hinnoista päätellen jopa aika moni. Jos Virtanen on valmis maksamaan 300 000, mutta kaksio meneekin Kalliota inhoavalle Lahtiselle, joka maksaisi siitä korkeintaan 100 000 euroa, syntyy 200 000 euron hyvinvointitappio. Tämä ei näy rahana, mutta se on yhtä suuri hyvinvoinnin menetys kuin olisi 200 000 euron turha meno.
Kallio on ehkä ääriesimerkki, mutta kyllä näitä asumispreferenssien eroja on muitakin. Osa niistä riippuu kaupunginosan luonteesta kuten Kallion tapauksessa, osa taas sijainnista. Mikä on toisen kannalta kaukana kaikesta, on toisen kannalta lähellä sitä, mikä hänen elämässään on tärkeätä.
Hyvä asuntopolitikka kunnioittaa asumispreferenssejä. Sen tuottama hyöty on rahassa mitattuna todella suuri.
Lukitusvaikutus
Lukitusvaikutus tarkoittaa sitä, että asukas on sidottu asuntoon, vaikka perheen koko kasvaa tai pienenee tai työpaikka siirtyy kaupungin vastakkaiselle laidalle. Mitä herkemmin asuntoa vaihdetaan olosuhteiden vaihtuessa sitä parempi.
Valtiovalta pitää lukitusvaikutuksesta. Se on säätänyt oikein asunnon vaihtamisveron, jota kutsuttiin ennen leimaveroksi ja nyt varainsiirtoveroksi. Sen vaikutus ei ole aivan vähäinen. Jos eläkeläispariskunta asuu liian suuressa asunnossa ja vaihtaa pienempään, joka on 20 % halvempi, heidän hyötynsä asunnon vaihdosta on tuotto tuolle hinnan erolle. Jos arvioimme tuoton vähän yläkanttiin kahdeksi prosentiksi, varainsiirtovero vie viiden vuoden hyödyn. Ei siis kannata vaihtaa pienempään vaan asua ylisuuressa ja antaa perillisten myöhemmin myydä asunnon. Kun eläkeläiset näin pakotetaan pysymään perheasunnoissaan, lapsiperheet joutuvat vastaavasti sinnittelemään pienasunnoissa.
Lukitusvaikutuksella on merkitystä ARA-asuntojen ja Hitas-asuntojen kohdalla.
Omaleimaiset asuinalueet
Jos asukkaat olisi alun perin arvottu kaupunginosiin ja joku Kallioon halunnut olisi joutunut Pakilaan, hän ei olisi halunnut enää Kallioon, koska arvonnan tuloksena Kallio ei olisi enää se Kallio, johon hän olisi halunnut. Kallioon ei haluta sen arkkitehtuurin eikä edes sijainnin vaan ennen kaikkea sen takia, että siellä asuu samanmielisiä ihmisiä.
Segregaation torjumisen nimissä ei pidä estää omaperäisten asuinalueiden syntymistä. Euroopassa asti ihailtiin aikanaan Greenwich Villagea, eikä puhuttu mitään segregaatiosta.
Ei ole aivan yksinkertaista torjua segregaatiota ilman, että tullaan samalla tuhonneeksi kaupunginosien henkinen omaleimaisuus, mutta elämä on täynnä haasteita.
Ei ole hyvä sijoittaa kaikkia ulkomaalaisia samoihin kaupunginosiin niin, että siellä missä on somalialaisia, on myös irakilaisia, mutta samasta maasta kotoisin olevien hakeutuminen toistensa läheisyyteen on luonnollista. Maailma on täynnä chinatowneja ja hyvä niin.
Miten itse käyttäytyisimme? Kuvitelkaamme, että meitä olisi tuhat suomalaista lähdössä pakolaisiksi Nairobiin, sen jälkeen, kun Jussi Halla-ahosta on tullut kokoomuksen tukemana pääministeri. Miten asettuisimme asumaan Nairobissa? Mahdollisimman hajalleen, ettei syntyisi suomalaisten ghettoa vai tiiviisti turvaa ja seuraa toisistamme hakien? Ainoa huono puoli lähekkäin asumisessa olisi, että oppisimme huonommin swahilia.
Rahanarvoisia vaan ei rahassa mitattavia
Nämä kolme tavoitetta ovat ihmisten hyvinvoinnin kannalta hyvin arvokkaita – satojen miljoonien eurojen arvoisia, vaikka ne eivät näykään missään menoina tai tuloina. Siksi ne helposti unohtuvat syrjään.