Hyödyn kapitalisoituminen man hintaan (3)

Markki­nae­htoinen kaavoitus hajaute­tus­sa maan­omis­tuk­sen ei toi­mi, kos­ka jokainen pyrkii mak­si­moimaan oman tont­tin­sa raken­nu­soikeu­den mure­hti­mat­ta sitä, mitä hait­taa hänen toimis­taan syn­tyy muille. Lop­putu­lok­se­na on täy­teen ahdet­tu slum­mi, jos­sa ei ole yhtään viher­aluei­ta eikä toreja.

Jos jokin taho omis­taa koko alueen, kuten on lai­ta monis­sa etelän matkailuko­hteis­sa, tämä ei suinkaan ahda aluet­taan täy­teen vaan pyrkii tekemään siitä viihty­isän ja houkut­tel­e­van. Hän siis kaavoit­taa alueensa.

Aikanaan joku sanoi, että kap­i­tal­is­mis­sa käytetään rahaa ja aikaa suun­nit­telu­un enem­män kuin suun­nitel­mat­alouk­sis­sa, mut­ta se tapah­tuu yri­tys­ten sisällä.

Yksi­tyi­nen monop­o­li maan­omis­tuk­ses­sa vält­täisi tuon täy­teen rak­en­t­a­mi­nen ansan, mut­ta siihen liit­tyy mui­ta ongelmia. Moni kavah­taa kun­nan maan­omis­tus­mo­nop­o­lia, mut­ta se on epätäy­del­li­sistä ratkaisu­ista parhai­ta. Molem­mis­sa tapauk­sis­sa – jos kun­ta omis­taa kaiken tai yksi­tyiset omis­ta­vat —  tarvi­taan kaavoitusta.

Käytän tila näi­hin triv­i­ali­teet­tei­hin, kos­ka niin usein tör­mää ajatuk­seen, että mitään kaavoitus­ta ei tarvi­ta eikä kun­ta saisi omis­taa maa­ta lainkaan.

Tulok­se­na olisi slummi.

Hyvä ohja kaavoituk­selle on, että sen pitäisi mak­si­moi­da alueen yhteen­las­ket­tu arvo. Tehdä siitä niin hyvä kuin mah­dol­lista kuitenkin niin, että tästä ihanu­ud­es­ta pää­sisi hyö­tymään moni. Jos esimerkik­si Töölö kaavoitet­taisi­in väljik­si omakoti­ton­teik­si, ne oli­vat var­maankin arvokkai­ta, mut­ta yhteen las­ket­tu arvo olisi vähäi­nen. Mak­si­moita­va funk­tio olisi siis  hin­ta x määrä.

Tätä ei voi tehdä markki­nae­htois­es­ti niin, että jos­sain pörssis­sä arvioitaisi­in eri ratkaisu­ja ja valit­taisi­in paras. On käytet­täväkaavoit­ta­jan viisautta.

Ajat­telin käsitel­lä Kru­unuvuoren  ran­nankaavoitus­ta. En tunne enää sen yksi­tyisko­htia, joten sor­ry siitä.

Olin aikanaan hyväksymässä kaupunkiym­päristölau­takun­nas­sa raskaam­paa kaavarunk­oa, joka on nyt pala palas­ta kumot­tu niin, että alueelle tulee par­ituhat­ta asukas­ta vähem­män – tässä vaiheessa.

Joitakin yleisiä näköko­htia tähän.

Olen jo 40 vuot­ta sit­ten sanonut, että hyvä kaupun­ki on tiivis mut­ta har­va. Se mitä raken­netaan, pitäisi rak­en­taa tiivi­ik­sivähän siihen tyyli­in kuin tehdään Etelä-Euroopas­sa, mut­ta väli­in pitää jät­tää kun­nol­lisia viheralueita

Aluk­si halu­an kumo­ta yhden käyte­tyn argu­mentin. Alueel­la on kuulem­ma havait­tu tui­ki harv­inainen tam­men­le­hväkääriäi­nen. Nyky­ih­meis­ten velvol­lisu­us on estää lajien sukupu­ut­to, mut­ta en silti käyt­täisi sitä tässä perus­teena, sil­lä tam­men­le­hvä kääriäi­nen ei selviä ympärille tule­vista 20 000 asukkaas­ta. Se edel­lyt­täisi alueen aitaamista ja sulkemista ihmisiltä. Sil­la ei tai­da olla kannatusta.

Olen ennenkin sanonut, että jos luon­to voisi käy­dä kaup­paa, se myisi kaiken Helsingis­sä ja ostaisi satak­er­taisen määrän maa­ta muual­ta. Luon­toa ja vihreyt­tä tarvi­taan Helsingis­sä ihmis­ten takia.

Tähän  san­o­taan, että kun niitä harv­inaisia eliöitä on vain Helsingis­sä, niitä on suo­jelta­va Helsingis­sä. Palaan tähän jos­sain seu­raavas­sa postauk­ses­sa ja käytän esimerkkinä liito-oravaa.

Onko Kru­unuvuoren ranta niiden karsin­to­jen jäl­keen raken­net­tu liian har­vaan? Se on tiivi­im­min raken­net­tu­ja lähiöitämme, joten jos se on raken­net­tu liian har­vaan, ne muut vas­ta ovatkin liian har­vaan rakennettuja.

Mut­ta kun se sil­ta? Niihin mui­hin lähiöi­hin raken­net­ti­in metro.

Muiden lähiöi­den aivan liian har­va rak­en­t­a­mi­nen johtuu pait­si siitä, että se oli suuren maal­ta muu­ton aikaa myös siitä pysäköin­ti on laa­joina parkkikent­tiä maan pääl­lä, ja siihen menee enem­män maa­ta kuin asuintaloihin.

Maan pääl­lisiä pysäköin­tikent­tiä perustelti­in sil­lä, että pysäköin­ti maan alle olisi tul­lut liian kalli­ik­si eikä sen mah­dol­lisen lisäraken­nu­soikeu­den arvo riit­tänyt peit­tämään kulu­ja. Tosin tässä voi men­nä syy ja seu­raus väärin päin. Ehkä raken­nu­soikeus arvo noiden parkkikent­tien keskel­lä ollut oikein arvos­saan juuri niiden parkkikent­tien vuoksi.

Asun­tosi­joit­ta­jat sanovat, että sijoi­tusasun­to kan­nat­taa ostaa tiivis­tet­tävästä lähiöstä, kos­ka tiivistämi­nen lisää asun­to­jen arvoa. Enem­män asukkai­ta tietää parem­pia palvelu­ja ja parem­paa joukkoli­iken­net­tä, vilkkaam­paa elämää  ja kaikkea sel­l­aista, jon­ka vuok­si ihmiset mak­sa­vat asun­noista kaupunkien keskus­tois­sa niin paljon enem­män. Väljästi raken­ne­tuis­sa 1960-luvun ja 1970-luvun lähiöis­sä kaik­ki on liian kaukana – niitä auto­ja todel­lakin tarvi­taan –  ja väkeä on liian vähän toimi­vaa kaupunkikult­tuuria ajatellen.

Menikö kaik­ki Kru­unuvuoren­ran­nas­sa ja Stans­vikissä hyvin?

Siihen, onko lop­putu­los riit­tävän tiivis en osaa sanoa, kun en tunne asi­aa. Yksi kaavoitus­ta koske­vista tun­nus­lau­seis­tani on , että hyvä kaupun­ki on tiivis mut­ta har­va; mitä raken­netaan raken­net­takoon tiivi­isti, mut­ta väli­in jätet­täköön kun­nol­lisia viher­aluei­ta. Kru­unuvuoren ran­nal­la ollaan lähel­lä tätä.

Lap­suuteni kesiä Uuden­maan ran­nikol­la viet­täneenä olen eri­tyisen miel­tynyt kallioi­hin, joiden soisin pysyvän vapaina, mut­ta jos mitä olen päätök­sen­teosta oppin­ut on, ettei tämä ole mikään argu­ment­ti. En kaavoita aluet­ta itselleni.

Vaik­ka lop­putu­los on varsin hyvä, pros­es­si ei men­nyt ihan oikein. Kan­natan sopimisen kult­tuuria – suurim­mat saavu­tuk­seni olen saanut neu­vot­tele­mal­la vastapuolen kanssa.(On suuri houku­tus alkaa luetel­la niitä, mut­ta mal­tan mie­leni.) Neu­vot­telukult­tuurille ei tee hyvää, jos sopimuk­sista ei pide­tä kiin­ni. Mitä eniten inho­van Vasem­mis­toli­iton poli­itikois­sa on, että ensin nämä osal­lis­tu­vat neu­vot­telui­hin ja kun sopu on saavutet­tu, he varoit­ta­mat­ta irtaan­tu­vatkin viikon kulut­tua siitä ja vaa­ti­vat jotain, jota eivät ole edes esit­täneet neuvotteluissa.

Toinen asia jota vähän epäilen, tuliko kaavas­ta opti­maa­li­nen, kun se viimeis­telti­in vain leikkaa­mal­la vain raken­nuk­sia pois. Kaavoituk­ses­sa mitoite­taan myös palve­lut ja sijoite­taan ne opti­maalis­es­ti. Ovatko koulut ja kau­pat nyt oikeis­sa paikois­sa ja toteu­tu­vatko kau­pal­liset palve­lut? Stans­vikin hin­tana voi olla kaup­po­jen jäämi­nen pois tai toteu­tu­mi­nen pienemp­inä ja huonompina.

Sinän­sä olisi hyvä, että alue rak­en­tu­isi vähän hitaam­min. Jos kaik­ki raken­netaan ker­ral­la, muut­ta­jat ovat kaik­ki samanikäisiä.  Ensin päiväkodit pur­sua­vat, sit­ten koulut ja lop­ul­ta koulukin lakkautetaan.

En tosin usko, että tähän palataan myöhem­min, sil­lä siinä välis­sä ihmiset ovat ehti­neet tot­tua virkistysalueisiinsa.

Mut­ta tois­tan: vaik­ka kokoomus voi olla nyreis­sään, hei­dän ehdo­tuk­sen­sa että päätetään alueen liiken­nejär­jeste­ly­istä – kut­su­taan sitä ratikak­si –  vas­ta kun ton­tit on luovutet­tu ja asukkaat muut­ta­neet sisään, on päätön. Kun ton­tit on luovutet­tu, ratikan tuot­ta­maa arvon­nousua ei saa­da rahaste­tuk­si kaupungille ja kun asukkaat ovat muut­ta­neet sisään, on tul­lut väärän­laisia ihmisiä, jot­ka eivät ratikkaa käytä. Autokin on tul­lut ostetuksi.