Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.
===
Markkinamekanismi toimii niin, että jos jostakin on pulaa, sen hinta nousee ja alalle syntyvät voitot houkuttelevat lisää tarjontaa, pula helpottaa, ja hinnat ja voitot laskevat. Tämä toimii myös asuntotuotannossa, mutta sillä erolla, että tasapainon syntyminen voi kestää kymmeniä vuosia. Ehkä joskus syntyvää tasapainoa odoteltaessa valtavat rahasummat siirtyvät jonnekin. Osa palautuu asuntoinvestoinneiksi, osa katoaa aivan vääriin taskuihin.
Hedelmistään puu tunnetaan. Puhtaasti markkinoihin perustuva asuntotuotanto ei ole tuottanut hyvää asumista. Ei se tosin ole ajateltavista tavoista huonoin.
Hintasäännöstely ei ole oikea vastaus, koska silloin tasapainoa ei saavuteta koskaan eikä sitä edes lähestytä. Pitäisi hyväksyä se, että kun asunnoista on pulaa, asuminen on kallista, mutta ohjata korkeiden vuokrien tai hintojen tuottama rahavirta asuntotuotantoon. Nyt tuota rahaa valuu ulkomaille ja merkittävässä määrin myös ammattiyhdistysliikkeelle, mitä tietysti jotkut pitävät hyvänä asiana.
Tähän on kaksi hieman erilaista ratkaisua.
Jos pääpaino olisi kaupungin omistamissa markkinahintaisissa asunnoissa, tulot korkeasta vuokratasosta tulisivat kaupungille ja kaupunki voisi jollakin budjettisäännöllä ohjata vuokrayhtiöiden voitot asuntotuotantoon. Budjettisääntö olisi tarpeen, koska yhdet haluaisivat käyttää rahat kunnallisiin palveluihin ja toiset rakentaa vaikka keskustatunnelin. Jos nämä kaupungin vuokra-asunnot korvaisivat ARA-asunnot, pienituloiset ja vähän parempituloiset voisivat asua samoissa taloissa ja samoissa rapuissa, toiset maksaen pientä vuokraa ja vähän parempituloiset käytännössä markkinavuokraa. Talokohtainen segregaatio helpottaisi. Tehtäisiin kuten Wienissä, paitsi fiksummin.
Markkinahenkisempi ratkaisu olisi, että yksityiset kyllä voisivat tuottaa asunnot, mutta kaupunki perisi ylimääräiset tulot markkinaehtoisilla tontinvuokrilla. Näin kyllä tapahtuu, mutta kovin tehottomasti, minkä seurauksena yksityisten vuokratalojen rakentaminen on ollut viime vuosiin saakka hyvin tuottoisaa. Osittain syynä on se, että tonteista on peritty markkinavuokran sijaan hallinnollista vuokraa, jolloin kaupunki ei ole saanut sille kuuluvaa osuutta omistamansa maan tuotosta. Vaikka nyt on lopulta siirrytty vuokraamisessa tarjouskilpailuihin, vuokratasot ovat jääneet liian mataliksi tuottaen kohtuuttoman hyvän tuoton asuntosijoittajille ja siten näin merkittävän rahavirran aivan väärään suuntaan. Syynä tähän on vaatimus sitoutua maksamaan samaa, indeksillä suojattua maan vuokraa vuosikymmenet.
Vaikka nyt (tai kaksi vuotta sitten) asuntojen vuokrataso on rakennuskustannuksiin nähden korkea eli tontin vuokran osuuden pitäisi olla suuri, voivat markkinat tasapainottua joskus tulevaisuudessa samaan tapaan kuin korkojen noustua vuonna 2023 tapahtuikin. Maanvuokraa ei pitäisi sitoa kulutushintaindeksiin vaan asuntojen vuokraindeksiin ja vielä niin, että maan vuokra vaihtelisi vähän asuntojen vuokraindeksiä jyrkemmin, sillä onhan maanvuokra eräänlainen residuaalisuure – asuntojen vuokra vähennettynä itse rakennuksesta koituvista pääoma- ja hoitokuluilla. Tämä erotus voi mennä jopa nollaan, jos vuokrat asuntojen vuokrat laskevat jyrkästi. Jos taas asuntojen vuokrat kaksinkertaistuvat, maanvuokran pitäisi nousta selvästi enemmän kuin kaksinkertaiseksi. Jos tonttien huutokauppa tehtäisiin näin, kaupunki saisi ainakin lähitulevaisuudessa paremman tuoton omistamastaan tonttimaasta. Tätä tuottoa ei käytettäisi suoraan asuntotuotantoon vaan sillä tuotettaisiin tontteja, siis saatettaisiin raakamaata rakennuskelpoiseksi ja rakennettaisiin katuja, vesi- ja viemäriverkkoa sekä kouluja ja päiväkoteja esimerkiksi. Jos asuntopula joskus helpottaa, tonttien vuokrat laskevat ehkä jyrkästikin, mutta niin laskee myös tarve investoida asuntotuotannon edellytyksiin.
Seuraava luku tästä
Kirjan alkuun tästä
Maailmantilanne on ollut jo usean vuoden rajun muutoksen kourissa ja Trumpin voiton seurauksena sen vauhti vain kiihtyy!
Se menee näin:
1) Vuonna 1945 alkanut USA-veroinen sääntöihin ja sopimuksiin perustuva maailmanjärjestys on lopullisesti romahtanut ja kansainvälisten järjestöjen kuten YK, WTO, ICC, jne. rooli on rapautunut olemattomiin.
2) Tilalle on tullut brutaali ”kaikkien sota kaikkia vastaan”, jossa itsekkyys ja oma etu ajavat muitten etujen ja oikeuksien edelle.
3) Uuden maailmanjärjestyksen näyttämö sijaitsee maailman johtavassa finanssikeskuksessa, New Yorkin Stock Exchange (NYSE), osoitteessa 11 Wall St, New York, NY 10005, USA.
Se vastaa 60%:sta maailman osakemarkkinoista, sekä johtaa maailman taloutta myös huippu-tehokkailla ja luotettavilla finanssi-instrumenteilla.
4) Yli 70 % NYSE:n kaupoista hoidetaan automaattisesti tekoälyalgoritmeilla, jotka toimivat 24/7 millisekuntirytmillä.
5) NYSE johtaa maailman taloutta sekä nousu‑, että laskusuhdanteissa: Noususuhdanteessa (Bull Market) sieltä saa parhaat finanssipalvelut ja laskusuhdanteissa (Bear Market) se on turvallisin paikka pitää varojaan.
6) Trumpin ”America First”-politiikka tulee käyttämään NYSE:ä omaksi edukseen MAKSIMAALISELLA tavalla.
7) Tässä rytäkässä luuserivaltiot ja ‑yhtiöt tulevat häviämään nopeatahtisen ja brutaalin pudotuspelin.
8) Voittaja-valtioita ovat USA:n lisäksi ne, jotka rajusti panostavat uuteen tekniikkaan, taloutensa kilpailukykyyn ja turvallisuuteensa.
9) Häviäjiä ovat varsinkin diktatuurit, joissa ensisijainen tavoite on johtajien vallassa pysyminen ja jotka pelkäävät omaa kansaansa. Tällaisia ovat Kiina, jonka talous köhii pahasti, kun ei uskalla antaa vapautta / vaurautta varsinkaan nuorilleen, sekä Venäjä, jonka talous on katastrofin partaalla ja pelkää, että baabushkat lähtevät hilluroimaan kaduille, sekä Iran, jonka johtajat pelkäävät, että naiset ottavat huivin päästään…
10) Nykymenolla sekavasti johdettu Eurooppa ja traagisessa itseaiheutetussa stagnaatiossa rypevä Suomi ovat häviäjien joukoissa.
11) Mitä tulee Ukrainan sotaan, taloudessa kymmenen kertaa Venäjää vahvemman Europan tulee nyt ottaa sen hoito omalle vastuulleen, sillä USA:n tukeen ei voi enää luottaa!
Seppo Korppoo, asekätkijöitten sukua, 50 vuotta 24/7 suomalaisen huipputekniikan vientiä armottomille globaalimarkkinoille
Olen samaa mieltä siitä Euroopan on panostettava itsenäiseen pärjäämiseensä enemmän ja niin oli myös Sanna Marin ainakin jo vuonna 2022.
Sanna Marin : Europe needs strategic autonomy in energy, food, defence and technology
Siitä en ole niinkään varma että diktatuurien ja diktaattoreiden asema maailmassa tulee heikkenemään nyt kun maailman talousmahdin johtoonkin nousee taas autoritäärisiä johtajia ihaileva ja demokratiaa murentava Trump. Nuo diktaatorit ovat jo löytäneet toisensa ja ovat syventämässä yhteistyötään liittoutumalla BRICSiin vahvistaakseen asemiaan USA:aan ja Eurooppaan nähden.
Jotta asuntotuotanto voitaisiin jättää pelkästtän markkinoiden armoille, olisi markkinoiden kyettävä korjaamaan kysyntä ja tarjonta tasapainoon.paljon nopeammin kuin se nyt tapahtuu ja tapahtuisi pelkästään markkinaehtoisesti toimien.. Itse asiassa vaaditaan jatkuvaa tasapainoa mikäli halutaan asuntomarkkinoiden palvelevan sekä asuntoja tarvitsevia että heidän työsntajiensa tarpeita saada työvoimaa kohtuuhintaan ja riittävästi kulloiseenkin tarpeeseen.
“markkinoiden kyettävä korjaamaan kysyntä ja tarjonta tasapainoon.paljon nopeammin”
Kai olet huomannut että 2022 alkaen on asuntotarjonta ylittänyt kysynnän lähes koko Suomessa, Helsinki mukaan lukien, ja painanut hinnat alle rakennuskustannusten. Markkina saavuttaa tasapainon, kun uudiskohteet menee kaupaksi siihen hintaan, että niitä kannattaa taas rakentaa. Vai pitäisikö nyt rakentaa asuntoja verorahoilla niin, ettei markkinoille tule tasapainotilaa jatkossakaan?
Asuntoja myydään Helsingin keskustan tuntumassa 8000 €/neliä. Rakentaminen ei maksa niin paljon.
Pitää rakentaa tarpeeseen ja niin että edullisia asuntoja on tarpeeksi siellä missä ne palvelevat haluttua yhteiskuntarakennetta. Ei riitä että asuntoja vaan on jos ne ovat väärissä paikoissa.
Jos markkinaehtoisesti ei kyetä ohjaamaan asuntoja niin, että ne tukevat yhteiskunnan muuta toimintaa, niin silloin niitä kannattaa rakentaa verorahoillakin. Ei kannata jäädä ainakaan markkinoiden armoille.
Hyvä! Helsinki on mukana monenlaisessa bisneksessä kuten energia, asuntojen vuokraaminen, kiinteistösijoittaminen,… Vielä kun se perustaisi rakennusyhtiön, vähittäiskauppaketjun ja finanssiryppään niin sitten voidaan kaikki elämän osa-alueet keskussuunnitella optimaalisiksi eikä tarvitse osinkoja maksella ulkopuolisille.
“Kaupungin vuokra-asunnot korvaisivat ARA-asunnot, pienituloiset ja vähän parempituloiset voisivat asua samoissa taloissa ja samoissa rapuissa, toiset maksaen pientä vuokraa ja vähän parempituloiset käytännössä markkinavuokraa. Talokohtainen segregaatio helpottaisi. ”
Jos se asunto olisi hyvätuloiselle markkinahintainen niin miksi se hyvätuloinen jäisi asumaan siihen niiden pienituloisten kanssa kun voisi valita samaan hintaan kaltaistansa seuraa yksityiseltä markkinalta jossa asunnosta pidetään paremmin huolta ja materiaalit ovat laadukkaita ja seura kaltaistaan? Miten tämä siis vähentäisi segregaatiota?
Aikoinaan näitä HEKA asuntoja pystyi perustelemaan juurikin edullisella hinnalla mutta viimeaikaisten korotusten jälkeen tai uusien HEKA asuntojen hintoja katsellessa en kyllä ymmärrä, että miksi niihin muuttaisi kukaan muu, kuin sellainen jonka asumista tuetaan rahallisesti. Ne jotka maksavat vuokransa kokonaan itse löytävät laadukkaampaa asumista samaan rahaan muualta samaan hintaan. Ei toki välttämättä samalta mutta kuitenkin yhtä hyvämaineiselta alueelta.
Erityisesti vanhempien asuntojen laatu ei myöskään vastaa yksityisillä markkinoilla tarjottavia asuntoja puhumattakaan ylläpidosta. HEKA linja on, että mitään ei tehdä niin kauan kun asut talossa vaan asunto remontoidaan aina, kun henkilö muuttaa pois eli pitkästä vuokrasuhteesta rankaistaan. Olen itse asunut nykyisessä HEKA asunnossa yli 20 vuotta ja lattialla on alkuperäiset harmaat muovimatot jotka aika on värjännyt laikukkaaksi. Niitä ei kuitenkaan pyynnöstä huolimatta korjata ennen asunnosta pois muuttamista. Samoin mitään päivityksiä ei tehdä kodinkoneisiin niiden hajotessa. Kun keitinlevyistä yksi hajosi niin tilalle tarjottiin samanlaista. Kun jääkaappi hajosin niin tilalle tuli lähes samanlainen (koska samanlaista ei enää saanut). Ei puhettakaan, että olisi saanut tilalle vaikkapa induktiolieden tai jonkun modernimman jääkaapin.
Itse muutan tästä nykyisestä asunnosta heti pois, kun löydän sopivan ASO kohteen muualta. Saa joku muu sitten muuttaa tähän jos on valmis maksamaan tästä laaduttomuudesta pyydetyn hinnan. Lattia sentään varmaan uusitaan seuraavalle asukkaalle mutta kodinkoneet lienee samat.
PS. paljon puhuttua ja paheksuttua sukupolven vaihdostakaan ei tule koska lapsi totesi asunnon olevan liian huono hintaisekseen. Asuu ennemmin yksityisellä.
Markkinahinta on se mitä ihmiset ovat siitä valmiita maksamaan, kaikki heidän olettamansa viat huomioonottaen. Epämieluista demografia (sikäli kuin hän sitä pystyy havaitsemaan), kulahtaneet lattiat ja vanhentuneet kodinkoneet toisinsanoen siis laskevat sitä markkinavuokraa.
Markkinamekanismi ei laske asuntojen hintoja jos tarjontaa rajoitetaan liiaksi kaavoituksella. Tästä hyötyvät ne jotka ovat jo asuntonsa kaupungista ostaneet.
Juurikin näin.
Millä perusteella olet päätynyt siihen ajatukseen, että puhtaasti markkinoihin perustuva asuntotuotanto ei ole tuottanut hyvää asumista?
Asuminen on kallista ja siitä syntyvä tulovirta suuntautuu aivan väärään suuntaan.
HeKaa kun katsoo niin rahavirrat kulkevat kaupungilta HeKaan, miten kaupunki sen paremmin osaisi vapaarahotteista yhtiötä hallinnoida? Nollakorkojen aikaan tietysti vähän mikä tahansa onnistuu mutta kun jo parin kolmen prosentin korot vie kaikki miinukselle niin voi voi.
Suurin osa Suomen kunnista on ymmärtänyt että vuokra-asuntojen rakentaminen tai omistaminen eivät ole kunnan ydintehtäviä. Markkina on tehokkaasti kilpailtu ja yksityiset hoitavat paljon kuntia tehokkaammin.
Sosialistinen Helsinki on päättänyt että kuntalaisten rahat laitetaan huonolaatuisiin asuntoihin joissa harva haluaa asua. Sekä ATT:n että Hekan toiminta on täysin korruptoitunutta ja osaamatonta, josta kärsivät sekä asukkaat että kuntalaiset.
Sekä Heka että ATT pitää lopettaa. Valtio on tehnyt massiivisen markkinan tervehdyttämisen päättämällä lopettaa ARAn, seuraavaksi olisi Helsingin vuoro siirtyä markkinatalouteen. Valtiolla ja kunnilla ei pitäisi olla mitään roolia muutenkin toimivassa markkinassa.
Helsinki omistaa poikkeuksellisesti paljon maata, ehdottamasi tonttien hinnoittelumalli on kehityskelpoinen.
Vuokratontti on aikamoinen riski sijoittajalle. Ei voi luottaa tontin vuokrahintaan. Etenkään vuokra-ajan loppuessa, voi tulla sijoituksen nollaus tai vielä kaameat purku ym. kustannukset.
Vähän asiaa sivuten, Helen nosti oikeuden päätöksellä kiinteähintaisten pitkäaikaisten sähkösopimusten hintaa 65%. Mutta muutaman sähkönmyyjän asiakkaiden kohtuuttomia sopimuksia ei peruta!
Taas on Osmolta sellainen kirjoitus, että minä en pääse täysin jyvälle asiasta.
Minusta kaupungin kannattaa kaavoittaa omistamiaan maa-alueita asunnoiksi, että saadaan lisää veronmaksajia. Tuosta Osmon jutusta saa sen kuvan, että tonttien vuokra olisi hyvinkin merkittävä tulonlähde kaupungille, kun puuttuu vertailutieto asukkaiden maksamista kunnallisveroista.
Tontinvuokrat vastaavat noin yhtä prosenttiyksikköä kunnallisverosta. Tämän päälle tulevat tulot tonttien myynnistä.
Voisiko tontinvuokrien ongelman ratkaista niin, että asetetaan vuokra (ja sen indeksi) hieman alakanttiin ja sitten huutokaupataan vuokriaoikeus?
Edelleen kyllä harkitsisin sitä että kaupunki möisi tontit, jolloin tästä vuokrakehityksen epävarmuudesta päästään eroon.
Jos kaupunki haluaa saada myyntituloille vuokraa vastaavan tuoton niin sijoittaa vaikka arvopapereihin (tai miksei kiinteistöihin? 🙂
Muutenkin vähän erikoinen kirjoitus. Perustelut yhteiskunnan roolista eivät oikein vakuuta, varsinkaan muiden osien lukemisen jälkeen.