34. Yhteiskunnalle suurempi rooli asuntotuotannossa

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

===

Markki­namekanis­mi toimii niin, että jos jostakin on pulaa, sen hin­ta nousee ja alalle syn­tyvät voitot houkut­tel­e­vat lisää tar­jon­taa, pula helpot­taa, ja hin­nat ja voitot laske­vat. Tämä toimii myös asun­to­tuotan­nos­sa, mut­ta sil­lä erol­la, että tas­apain­on syn­tymi­nen voi kestää kym­meniä vuosia. Ehkä joskus syn­tyvää tas­apain­oa odoteltaes­sa val­ta­vat raha­sum­mat siir­tyvät jon­nekin. Osa palau­tuu asun­toin­vestoin­neik­si, osa katoaa aivan vääri­in taskuihin.

Hedelmistään puu tun­netaan. Puh­taasti markki­noi­hin perus­tu­va asun­to­tuotan­to ei ole tuot­tanut hyvää asum­ista. Ei se tosin ole ajateltavista tavoista huonoin.

Hin­tasään­nöste­ly ei ole oikea vas­taus, kos­ka sil­loin tas­apain­oa ei saavute­ta koskaan eikä sitä edes läh­estytä. Pitäisi hyväksyä se, että kun asun­noista on pulaa, asum­i­nen on kallista, mut­ta ohja­ta korkei­den vuokrien tai hin­to­jen tuot­ta­ma rahavir­ta asun­to­tuotan­toon. Nyt tuo­ta rahaa val­uu ulko­maille ja merkit­tävässä määrin myös ammat­tiy­hdis­tys­li­ik­keelle, mitä tietysti jotkut pitävät hyvänä asiana.

Tähän on kak­si hie­man eri­laista ratkaisua.

Jos pää­paino olisi kaupun­gin omis­tamis­sa markki­nahin­tai­sis­sa asun­nois­sa, tulot korkeas­ta vuokrata­sos­ta tuli­si­vat kaupungille ja kaupun­ki voisi jol­lakin bud­jet­tisään­nöl­lä ohja­ta vuokray­htiöi­den voitot asun­to­tuotan­toon. Bud­jet­tisään­tö olisi tarpeen, kos­ka yhdet halu­aisi­vat käyt­tää rahat kun­nal­lisi­in palvelui­hin ja toiset rak­en­taa vaik­ka keskus­tatun­nelin. Jos nämä kaupun­gin vuokra-asun­not kor­vaisi­vat ARA-asun­not, pien­i­t­u­loiset ja vähän parem­pit­u­loiset voisi­vat asua samoissa talois­sa ja samoissa rapuis­sa, toiset mak­saen pien­tä vuokraa ja vähän parem­pit­u­loiset käytän­nössä markki­navuokraa. Taloko­htainen seg­re­gaa­tio helpot­taisi. Tehtäisi­in kuten Wienis­sä, pait­si fiksummin.

Markki­na­henkisem­pi ratkaisu olisi, että yksi­tyiset kyl­lä voisi­vat tuot­taa asun­not, mut­ta kaupun­ki perisi ylimääräiset tulot markki­nae­htoisil­la ton­tin­vuokril­la. Näin kyl­lä tapah­tuu, mut­ta kovin tehot­tomasti, minkä seu­rauk­se­na yksi­ty­is­ten vuokrat­alo­jen rak­en­t­a­mi­nen on ollut viime vuosi­in saak­ka hyvin tuot­toisaa. Osit­tain syynä on se, että ton­teista on perit­ty markki­navuokran sijaan hallinnol­lista vuokraa, jol­loin kaupun­ki ei ole saanut sille kuu­lu­vaa osu­ut­ta omis­ta­mansa maan tuo­to­s­ta. Vaik­ka nyt on lop­ul­ta siir­ryt­ty vuokraamises­sa tar­jouskil­pailui­hin, vuokrata­sot ovat jääneet liian mata­lik­si tuot­taen kohtu­ut­toman hyvän tuo­ton asun­tosi­joit­ta­jille ja siten näin merkit­tävän rahavir­ran aivan väärään suun­taan. Syynä tähän on vaa­timus sitoutua mak­samaan samaa, indek­sil­lä suo­jat­tua maan vuokraa vuosikymmenet.

Vaik­ka nyt (tai kak­si vuot­ta sit­ten) asun­to­jen vuokrata­so on raken­nuskus­tan­nuk­si­in näh­den korkea eli ton­tin vuokran osu­u­den pitäisi olla suuri, voivat markki­nat tas­apain­ot­tua joskus tule­vaisu­udessa ­ samaan tapaan kuin korko­jen nous­tua vuon­na 2023 tapah­tuikin. Maan­vuokraa ei pitäisi sitoa kulu­tush­in­tain­dek­si­in vaan asun­to­jen vuokrain­dek­si­in ja vielä niin, että maan vuokra vai­htelisi vähän asun­to­jen vuokrain­dek­siä jyrkem­min, sil­lä onhan maan­vuokra erään­lainen resid­u­aal­isu­ure – asun­to­jen vuokra vähen­net­tynä itse raken­nuk­ses­ta koitu­vista pääo­ma- ja hoitoku­luil­la. Tämä ero­tus voi men­nä jopa nol­laan, jos vuokrat asun­to­jen vuokrat laske­vat jyrkästi. Jos taas asun­to­jen vuokrat kaksinker­tais­tu­vat, maan­vuokran pitäisi nous­ta selvästi enem­män kuin kaksinker­taisek­si. Jos tont­tien huu­tokaup­pa tehtäisi­in näin, kaupun­ki saisi ainakin lähi­t­ule­vaisu­udessa parem­man tuo­ton omis­ta­mas­taan tont­ti­maas­ta. Tätä tuot­toa ei käytet­täisi suo­raan asun­to­tuotan­toon vaan sil­lä tuotet­taisi­in tont­te­ja, siis saatet­taisi­in raaka­maa­ta raken­nuskelpoisek­si ja raken­net­taisi­in katu­ja, vesi- ja viemäriverkkoa sekä koulu­ja ja päiväkote­ja esimerkik­si. Jos asun­top­u­la joskus helpot­taa, tont­tien vuokrat laske­vat ehkä jyrkästikin, mut­ta niin las­kee myös tarve investoi­da asun­to­tuotan­non edellytyksiin.

Seu­raa­va luku tästä

Kir­jan alku­un tästä

19 vastausta artikkeliin “34. Yhteiskunnalle suurempi rooli asuntotuotannossa”

  1. Maail­man­ti­lanne on ollut jo use­an vuo­den rajun muu­tok­sen kouris­sa ja Trumpin voiton seu­rauk­se­na sen vauhti vain kiihtyy!
    Se menee näin:

    1) Vuon­na 1945 alka­nut USA-veroinen sään­töi­hin ja sopimuk­si­in perus­tu­va maail­man­järjestys on lop­ullis­es­ti rom­ah­tanut ja kan­sain­välis­ten jär­jestö­jen kuten YK, WTO, ICC, jne. rooli on rapau­tunut olemattomiin.

    2) Tilalle on tul­lut bru­taali ”kaikkien sota kaikkia vas­taan”, jos­sa itsekkyys ja oma etu aja­vat muit­ten etu­jen ja oikeuk­sien edelle. 

    3) Uuden maail­man­järjestyk­sen näyt­tämö sijait­see maail­man johtavas­sa finanssikeskuk­ses­sa, New Yorkin Stock Exchange (NYSE), osoit­teessa 11 Wall St, New York, NY 10005, USA.
    Se vas­taa 60%:sta maail­man osake­markki­noista, sekä johtaa maail­man talout­ta myös huip­pu-tehokkail­la ja luotet­tavil­la finanssi-instrumenteilla. 

    4) Yli 70 % NYSE:n kaupoista hoide­taan automaat­tis­es­ti tekoälyal­go­rit­meil­la, jot­ka toimi­vat 24/7 millisekuntirytmillä.

    5) NYSE johtaa maail­man talout­ta sekä nousu‑, että laskusuh­dan­teis­sa: Noususuh­dan­teessa (Bull Mar­ket) sieltä saa parhaat finanssi­palve­lut ja laskusuh­dan­teis­sa (Bear Mar­ket) se on tur­val­lisin paik­ka pitää varojaan.

    6) Trumpin ”Amer­i­ca First”-politiikka tulee käyt­tämään NYSE:ä omak­si eduk­seen MAKSIMAALISELLA tavalla.

    7) Tässä rytäkässä luuserival­tiot ja ‑yhtiöt tule­vat häviämään nopeatah­tisen ja bru­taalin pudotuspelin.

    8) Voit­ta­ja-val­tioi­ta ovat USA:n lisäk­si ne, jot­ka rajusti panos­ta­vat uuteen tekni­ikkaan, talouten­sa kil­pailukykyyn ja turvallisuuteensa.

    9) Häviäjiä ovat varsinkin dik­tatu­u­rit, jois­sa ensisi­jainen tavoite on johta­jien val­las­sa pysymi­nen ja jot­ka pelkäävät omaa kansaansa. Täl­laisia ovat Kiina, jon­ka talous köhii pahasti, kun ei uskalla antaa vapaut­ta / vau­raut­ta varsinkaan nuo­rilleen, sekä Venäjä, jon­ka talous on katas­trofin par­taal­la ja pelkää, että baabushkat lähtevät hilluroimaan kaduille, sekä Iran, jon­ka johta­jat pelkäävät, että naiset otta­vat huiv­in päästään…

    10) Nyky­menol­la sekavasti johdet­tu Euroop­pa ja traagises­sa itseai­heutetus­sa stag­naa­tios­sa rypevä Suo­mi ovat häviäjien joukoissa.

    11) Mitä tulee Ukrainan sotaan, taloudessa kymme­nen ker­taa Venäjää vahvem­man Europan tulee nyt ottaa sen hoito oma­lle vas­tu­ulleen, sil­lä USA:n tukeen ei voi enää luottaa! 

    Sep­po Korp­poo, asekätk­i­jöit­ten sukua, 50 vuot­ta 24/7 suo­ma­laisen huip­putekni­ikan vien­tiä armot­tomille globaalimarkkinoille

    1. Olen samaa mieltä siitä Euroopan on panos­tet­ta­va itsenäiseen pär­jäämiseen­sä enem­män ja niin oli myös San­na Marin ainakin jo vuon­na 2022.

      San­na Marin : Europe needs strate­gic auton­o­my in ener­gy, food, defence and technology

      Siitä en ole niinkään var­ma että dik­tatu­urien ja dik­taat­tor­ei­den ase­ma maail­mas­sa tulee heikken­emään nyt kun maail­man talous­mahdin johtoonkin nousee taas autoritäärisiä johta­jia ihail­e­va ja demokra­ti­aa murenta­va Trump. Nuo dik­taa­torit ovat jo löytäneet toisen­sa ja ovat syven­tämässä yhteistyötään liit­tou­tu­mal­la BRIC­Si­in vahvis­taak­seen asemi­aan USA:aan ja Euroop­paan nähden.

  2. Jot­ta asun­to­tuotan­to voitaisi­in jät­tää pelkäst­tän markki­noiden armoille, olisi markki­noiden kyet­tävä kor­jaa­maan kysyn­tä ja tar­jon­ta tasapainoon.paljon nopeam­min kuin se nyt tapah­tuu ja tapah­tu­isi pelkästään markki­nae­htois­es­ti toimien.. Itse asi­as­sa vaa­di­taan jatku­vaa tas­apain­oa mikäli halu­taan asun­tomarkki­noiden palvel­e­van sekä asun­to­ja tarvit­se­via että hei­dän työs­nta­jien­sa tarpei­ta saa­da työvoimaa kohtu­uhin­taan ja riit­tävästi kul­loiseenkin tarpeeseen.

    1. “markki­noiden kyet­tävä kor­jaa­maan kysyn­tä ja tar­jon­ta tasapainoon.paljon nopeammin”

      Kai olet huo­man­nut että 2022 alka­en on asun­to­tar­jon­ta ylit­tänyt kysyn­nän läh­es koko Suomes­sa, Helsin­ki mukaan lukien, ja painanut hin­nat alle raken­nuskus­tan­nusten. Markki­na saavut­taa tas­apain­on, kun uud­isko­hteet menee kau­pak­si siihen hin­taan, että niitä kan­nat­taa taas rak­en­taa. Vai pitäisikö nyt rak­en­taa asun­to­ja verora­hoil­la niin, ettei markki­noille tule tas­apain­oti­laa jatkossakaan?

      1. Asun­to­ja myy­dään Helsin­gin keskus­tan tun­tu­mas­sa 8000 €/neliä. Rak­en­t­a­mi­nen ei mak­sa niin paljon.

      2. Pitää rak­en­taa tarpeeseen ja niin että edullisia asun­to­ja on tarpeek­si siel­lä mis­sä ne palvel­e­vat halut­tua yhteiskun­taraken­net­ta. Ei riitä että asun­to­ja vaan on jos ne ovat vääris­sä paikoissa. 

        Jos markki­nae­htois­es­ti ei kyetä ohjaa­maan asun­to­ja niin, että ne tuke­vat yhteiskun­nan muu­ta toim­intaa, niin sil­loin niitä kan­nat­taa rak­en­taa verora­hoil­lakin. Ei kan­na­ta jäädä ainakaan markki­noiden armoille.

      3. Hyvä! Helsin­ki on mukana mon­en­laises­sa bis­nek­sessä kuten ener­gia, asun­to­jen vuokraami­nen, kiin­teistösi­joit­ta­mi­nen,… Vielä kun se perus­taisi raken­nusy­htiön, vähit­täiskaup­paketjun ja finanssiryp­pään niin sit­ten voidaan kaik­ki elämän osa-alueet keskus­su­un­nitel­la opti­maal­isik­si eikä tarvitse osinko­ja mak­sel­la ulkopuolisille.

  3. “Kaupun­gin vuokra-asun­not kor­vaisi­vat ARA-asun­not, pien­i­t­u­loiset ja vähän parem­pit­u­loiset voisi­vat asua samoissa talois­sa ja samoissa rapuis­sa, toiset mak­saen pien­tä vuokraa ja vähän parem­pit­u­loiset käytän­nössä markki­navuokraa. Taloko­htainen seg­re­gaa­tio helpottaisi. ”

    Jos se asun­to olisi hyvä­tu­loiselle markki­nahin­tainen niin mik­si se hyvä­tu­loinen jäisi asumaan siihen niiden pien­i­t­u­lois­t­en kanssa kun voisi vali­ta samaan hin­taan kaltais­tansa seu­raa yksi­tyiseltä markkinal­ta jos­sa asun­nos­ta pide­tään parem­min huol­ta ja mate­ri­aalit ovat laadukkai­ta ja seu­ra kaltais­taan? Miten tämä siis vähen­täisi segregaatiota?

    Aikoinaan näitä HEKA asun­to­ja pystyi perustele­maan juurikin edullisel­la hin­nal­la mut­ta viimeaikaisten koro­tusten jäl­keen tai uusien HEKA asun­to­jen hin­to­ja kat­sel­lessa en kyl­lä ymmär­rä, että mik­si niihin muut­taisi kukaan muu, kuin sel­l­ainen jon­ka asum­ista tue­taan rahal­lis­es­ti. Ne jot­ka mak­sa­vat vuokransa kokon­aan itse löytävät laadukkaam­paa asum­ista samaan rahaan muual­ta samaan hin­taan. Ei toki vält­tämät­tä samal­ta mut­ta kuitenkin yhtä hyvä­maineiselta alueelta.

    Eri­tyis­es­ti van­hempi­en asun­to­jen laatu ei myöskään vas­taa yksi­ty­isil­lä markki­noil­la tar­jot­tavia asun­to­ja puhu­mat­takaan ylläpi­dos­ta. HEKA lin­ja on, että mitään ei tehdä niin kauan kun asut talos­sa vaan asun­to remon­toidaan aina, kun henkilö muut­taa pois eli pitkästä vuokra­suh­teesta rankaistaan. Olen itse asunut nykyisessä HEKA asun­nos­sa yli 20 vuot­ta ja lat­tial­la on alku­peräiset har­maat muovi­ma­tot jot­ka aika on vär­jän­nyt laikukkaak­si. Niitä ei kuitenkaan pyyn­nöstä huoli­mat­ta kor­ja­ta ennen asun­nos­ta pois muut­tamista. Samoin mitään päiv­i­tyk­siä ei tehdä kodinkoneisi­in niiden hajotes­sa. Kun keitin­levy­istä yksi hajosi niin tilalle tar­jot­ti­in saman­laista. Kun jääkaap­pi hajosin niin tilalle tuli läh­es saman­lainen (kos­ka saman­laista ei enää saanut). Ei puhet­takaan, että olisi saanut tilalle vaikka­pa induk­ti­olieden tai jonkun mod­ern­im­man jääkaapin.

    Itse muu­tan tästä nykyis­es­tä asun­nos­ta heti pois, kun löy­dän sopi­van ASO kohteen muual­ta. Saa joku muu sit­ten muut­taa tähän jos on valmis mak­samaan tästä laadut­to­muud­es­ta pyy­de­tyn hin­nan. Lat­tia sen­tään var­maan uusi­taan seu­raavalle asukkaalle mut­ta kodinkoneet lie­nee samat.

    PS. paljon puhut­tua ja pahek­sut­tua sukupol­ven vai­h­dostakaan ei tule kos­ka lap­si tote­si asun­non ole­van liian huono hin­taisek­seen. Asuu ennem­min yksityisellä.

    1. Jos se asun­to olisi hyvä­tu­loiselle markki­nahin­tainen niin mik­si se hyvä­tu­loinen jäisi asumaan siihen niiden pien­i­t­u­lois­t­en kanssa kun voisi vali­ta samaan hin­taan kaltais­tansa seu­raa yksi­tyiseltä markkinal­ta jos­sa asun­nos­ta pide­tään parem­min huol­ta ja mate­ri­aalit ovat laadukkai­ta ja seu­ra kaltais­taan? Miten tämä siis vähen­täisi segregaatiota?

      Itse muu­tan tästä nykyis­es­tä asun­nos­ta heti pois, kun löy­dän sopi­van ASO kohteen muual­ta. Saa joku muu sit­ten muut­taa tähän jos on valmis mak­samaan tästä laadut­to­muud­es­ta pyy­de­tyn hin­nan. Lat­tia sen­tään var­maan uusi­taan seu­raavalle asukkaalle mut­ta kodinkoneet lie­nee samat.

      PS. paljon puhut­tua ja pahek­sut­tua sukupol­ven vai­h­dostakaan ei tule kos­ka lap­si tote­si asun­non ole­van liian huono hin­taisek­seen. Asuu ennem­min yksityisellä. 

      Markki­nahin­ta on se mitä ihmiset ovat siitä valmi­ita mak­samaan, kaik­ki hei­dän olet­ta­mansa viat huomioonot­taen. Epämieluista demografia (sikäli kuin hän sitä pystyy havait­se­maan), kulah­ta­neet lat­ti­at ja van­hen­tuneet kodinkoneet toisin­sa­noen siis laske­vat sitä markkinavuokraa.

  4. Markki­namekanis­mi ei laske asun­to­jen hin­to­ja jos tar­jon­taa rajoite­taan liiak­si kaavoituk­sel­la. Tästä hyö­tyvät ne jot­ka ovat jo asun­ton­sa kaupungista ostaneet.

  5. Mil­lä perus­teel­la olet pää­tynyt siihen ajatuk­seen, että puh­taasti markki­noi­hin perus­tu­va asun­to­tuotan­to ei ole tuot­tanut hyvää asumista?

  6. HeKaa kun kat­soo niin rahavir­rat kulke­vat kaupungilta HeKaan, miten kaupun­ki sen parem­min osaisi vapaara­hot­teista yhtiötä hallinnoi­da? Nol­lako­rko­jen aikaan tietysti vähän mikä tahansa onnis­tuu mut­ta kun jo parin kol­men pros­entin korot vie kaik­ki miinuk­selle niin voi voi.

  7. Suurin osa Suomen kun­nista on ymmärtänyt että vuokra-asun­to­jen rak­en­t­a­mi­nen tai omis­t­a­mi­nen eivät ole kun­nan ydin­te­htäviä. Markki­na on tehokkaasti kil­pail­tu ja yksi­tyiset hoita­vat paljon kun­tia tehokkaammin.

    Sosial­isti­nen Helsin­ki on päät­tänyt että kun­ta­lais­ten rahat laite­taan huono­laa­tu­isi­in asun­toi­hin jois­sa har­va halu­aa asua. Sekä ATT:n että Hekan toim­inta on täysin kor­rup­toitunut­ta ja osaam­a­ton­ta, jos­ta kär­sivät sekä asukkaat että kuntalaiset.

    Sekä Heka että ATT pitää lopet­taa. Val­tio on tehnyt mas­si­ivisen markki­nan ter­ve­hdyt­tämisen päät­tämäl­lä lopet­taa ARAn, seu­raavak­si olisi Helsin­gin vuoro siir­tyä markki­na­t­alouteen. Val­ti­ol­la ja kun­nil­la ei pitäisi olla mitään roo­lia muutenkin toimi­vas­sa markkinassa.

    Helsin­ki omis­taa poikkeuk­sel­lis­es­ti paljon maa­ta, ehdot­ta­masi tont­tien hin­noit­telumalli on kehityskelpoinen.

  8. Vuokra­tont­ti on aikamoinen ris­ki sijoit­ta­jalle. Ei voi luot­taa ton­tin vuokrahin­taan. Etenkään vuokra-ajan lop­pues­sa, voi tul­la sijoituk­sen nol­laus tai vielä kaameat purku ym. kustannukset.
    Vähän asi­aa sivuten, Helen nos­ti oikeu­den päätök­sel­lä kiin­teähin­tais­ten pitkäaikaisten sähkö­sopimusten hin­taa 65%. Mut­ta muu­ta­man sähkön­myyjän asi­akkaiden kohtu­ut­to­mia sopimuk­sia ei peruta!

  9. Taas on Osmol­ta sel­l­ainen kir­joi­tus, että minä en pääse täysin jyvälle asiasta.
    Minus­ta kaupun­gin kan­nat­taa kaavoit­taa omis­tami­aan maa-aluei­ta asun­noik­si, että saadaan lisää veron­mak­sajia. Tuos­ta Osmon jutus­ta saa sen kuvan, että tont­tien vuokra olisi hyvinkin merkit­tävä tulon­lähde kaupungille, kun puut­tuu ver­tailu­ti­eto asukkaiden mak­samista kunnallisveroista.

    1. Ton­tin­vuokrat vas­taa­vat noin yhtä pros­ent­tiyk­sikköä kun­nal­lisveros­ta. Tämän päälle tule­vat tulot tont­tien myynnistä.

  10. Voisiko ton­tin­vuokrien ongel­man ratkaista niin, että asete­taan vuokra (ja sen indek­si) hie­man alakant­ti­in ja sit­ten huu­tokau­pataan vuokriaoikeus?

    Edelleen kyl­lä hark­it­sisin sitä että kaupun­ki möisi ton­tit, jol­loin tästä vuokrake­hi­tyk­sen epä­var­muud­es­ta päästään eroon. 

    Jos kaupun­ki halu­aa saa­da myyn­ti­t­u­loille vuokraa vas­taa­van tuo­ton niin sijoit­taa vaik­ka arvopa­perei­hin (tai mik­sei kiinteistöihin? 🙂 

    Muutenkin vähän erikoinen kir­joi­tus. Peruste­lut yhteiskun­nan roolista eivät oikein vaku­u­ta, varsinkaan muiden osien lukemisen jälkeen.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.