Hyödyn kapitalisoituminen maan hintaan (1)

Kir­jas­sani  Talous ja kaupun­ki kir­joitin paljon siitä, että asun­to­jen hin­nat ker­to­vat asuinalueen hyvyy­destä ja että sen perus­teel­la voidaan laskea jonkin aluet­ta paran­ta­van investoin­nin – vaikka­pa ratikkalin­jan – kan­nat­tavu­us. Kun asia on tul­lut aiem­paa ajanko­htaisem­mak­si. Kir­joi­ta aiheesta jut­tusar­ja blogillani pain­ot­taen asioi­ta vähän toisel­la taval­la ja ennen kaikkea sovelta­mal­la aja­tus­ta nyky­isi­in kaavoituski­is­toi­hin. Kos­ka nyt on kesä, kir­joi­tusten julka­isu­jen välil­lä saat­taa tul­la kesän viet­toon liit­tyviä taukoja.

Jos asukas on valmis mak­samaan asun­nos­ta alueel­la A enem­män kuin alueel­la B, se osoit­taa, että hän pitää aluet­ta A itselleen parem­pana. Kun asun­not ovat alueel­la A arvokkaampia kuin alueel­la B, se osoit­taa, että aluet­ta A pide­tään yleis­es­ti parem­pana. Tämä ei tarkoi­ta, että kaik­ki pitävät eikä vält­tämät­tä sitäkään, että enem­mistö pitää.

Enem­mistö ei esimerkik­si halua asua kaupun­gin keskus­tas­sa, mut­ta paljon use­ampi halu­aisi kuin mitä alueen asun­toi­hin mah­tuu. Sik­si asun­not ovat keskus­tas­sa kalli­impia kuin muual­la kaupungissa.

Kun aluet­ta paran­netaan jol­lain taval­la sen asun­to­jen arvo nousee. Laske­mal­la yhteen nousu­jen sum­man, saadaan sum­mit­tainen esti­maat­ti sille, onko toimen­piteisi­in uhrat­tu raha ollut järkevää suh­teessa saavutet­tuun hyötyyn.

Vas­taavasti jokin toimen­pide voi myös heiken­tää aluet­ta, jol­loin sen arvo alenee.

Tuleeko asum­i­nen kalli­im­mak­si, jos kaikkia aluei­ta paran­netaan? Ei tule, kos­ka hyvien aluei­den tar­jon­ta lisään­tyy ja se vas­taavasti las­kee hin­to­ja. Niin­pä selvitet­täessä jonkin toimen­piteen vaiku­tus­ta alueen arvoon, pitää kat­soa sen into­jen muu­tos­ta suh­teessa muiden aluei­den hin­toi­hin, sil­lä ceteris baribus (kaiken muun pysyessä ennal­laan) kyseisin alueen asun­to­jen arvo nousee ja tois­t­en mar­gin­aalis­es­ti alenee.

Tässä käsitel­ty hyö­dyn kap­i­tal­isoi­tu­mi­nen on vähän sukua Ricar­don maan­vuokra­teo­ri­alle, (Ricar­don rautainen maan­vuokrala­ki) mut­ta se kos­kee maat­alout­ta ja vuokrav­il­jeli­jöitä, tämä kos­kee kaupunke­ja ja asun­to­jen hintoja.

6 vastausta artikkeliin “Hyödyn kapitalisoituminen maan hintaan (1)”

  1. Miten tuo­ta sit­ten voidaan oikeasti mita­ta? Tietyn alueen asun­to­jen hin­to­jen muu­tok­seen vaikut­taa moni asia. Lisäk­si ymmärtääk­seni tässä yhtey­dessä hin­ta­muu­tos pitäisi arvioi­da etukä­teen, kun tavoit­teena on verot­taa hyöty.

    Vastaa

  2. Esimerkik­si Helsin­ki on omas­sa (pakko-)maanvuokrauspolitiikassaan siir­tynyt siihen, että se voi “markki­na-arvon” nimis­sä korot­taa van­ho­jen aluei­den vuokria läh­es rajat­tomasti. Tämä har­mit­taa vietävästi, sil­lä moni asi­as­ta päät­tämässä ollut poli­itikko ei väl­itä tai ymmär­rä asi­as­ta, sil­lä asuu itse kan­takaupun­gin oma­tont­tisil­la alueil­la tai muuten on hyö­tymässä sys­teemistä (esim. hitas-puliveivauk­set). Oma lisän­sä on pakkoka­tu­mak­sut ja laa­jenevat turhat asukaspysäköin­nit, rahan­hi­mol­la ei näytä ole­van rajaa, vaik­ka ollaankin aika vau­raas­sa kaupungissa.

    Har­va “van­ha” asun­non­o­mis­ta­ja hyö­tyy siitä, että kaupun­ki kas­vaa ympäril­lä. Se, että esimerkik­si pien­taloalueen tehokku­ut­ta kas­vate­taan tai naa­puri­in tulee ker­rostaloalue, yleen­sä tekee raken­nuskan­nas­ta vain sekavam­man, vähen­tää vehreyt­tä ja usein lisää häir­iötek­i­jöitä ihmis­ten ja liiken­teen lisääntyessä. 

    Raideli­iken­teeseen perus­tu­va kaupunkiseu­tu on tehokas, ja parhaim­mil­laan miel­lyt­tävä, mut­ta se ei saa tarkoit­taa vain betonilähiöitä ase­man pääl­lä. Mon­es­sa euroop­palaises­sa isom­mas­sakin kaupungis­sa, asum­i­nen perus­tuu pien- tai riv­i­taloi­hin, mut­ta raiteil­la pääsee oikeasti nopeasti keskus­taan. Vaikka­pa Hol­lan­nis­sa sama vaunu saat­taa olla raitio­vaunu asuinalueel­la, muut­tua sit­ten lähi­ju­naksi, ja lop­ul­ta men­nä keskus­tas­sa tun­neli­in ja olla metro — nopeus ja laatu on ensilu­okkaista. Ja vaikea kuvitel­la sak­salaista kaupunkia, jos­sa ei olisi keskel­lä kun­nol­lista kävelykeskustaa.

    -Helsin­gin van­ha ratikkaverkos­to on armot­toman hidas ja peri­aat­teessa museoka­maa. Eikös keskinopeus jää jon­nekin alle 15 km/h?! Lisäk­si HSL hin­noit­telu on pilan­nut lyhyet matkat. Lisäk­si ratik­ka jää tämän tästä pysäköi­ty­jen auto­jen vangik­si tms. Oma lukun­sa ovat työ­maat ja reit­timuu­tok­set, käyt­täjäkoke­muk­sel­la ei ole mitään väliä.

    -Uusia pikaratikoi­ta ollaan tekemässä. Tässä on nyt paljon pelis­sä. Oikeasti toivon, että runk­overkko kehit­tyy ja palve­lu­ta­so para­nee, eikä vain tule kor­vaa­maan bus­sili­iken­net­tä. Hie­man on ten­denssiä siitä, että pikaratikat palvel­e­vat vain (uusia) ker­rostaloaluei­ta kan­takaupun­gin laidal­la, eli varsi­naiseen Kes­ki-Euroopan malli­in, jos­sa ratikan saisi oikeasti kauem­mak­si, ei taide­ta päästä. Jok­eri-ratik­ka taitaa olla ain­ut, joka edes jos­sain määrin palvelee ei-ker­rostalo­val­taista aluetta.

    -Lähi­ju­nis­sakin voisi olla tule­vaisu­ut­ta. Mut­ta (ahtaan, sosi­aalis­es­ti haas­ta­van) Kivistön tai vaik­ka (tyhjän) Lah­den Hen­nan seisak­keet eivät varsi­nais­es­ti luo uskoa siihen, että junan­var­teen osat­taisi kaavoit­taa sopi­vasti. Ehkä Loh­jan radas­ta saadaan vielä jotain?

    Vastaa

    1. Ratikoiden keskinopeu­teen liit­tyen: eiköhän ratikoi­ta hidas­ta ennen kaikkea autot, näitä liikkuu paljon keskus­tas­sa mon­een aikaan päivästä.

      Vastaa

  3. ”Tuleeko asum­i­nen kalli­im­mak­si, jos kaikkia aluei­ta paran­netaan? Ei tule, kos­ka hyvien aluei­den tar­jon­ta lisään­tyy ja se vas­taavasti las­kee hintoja”
    Kait ole­tus on, että paran­t­a­mi­nen mak­saa aina ja artis­tit mak­sa­vat kokon­aiskus­tan­nuk­sen eli tämä (lisä)kustannus val­uu hin­toi­hin, kos­ka ei nyt kukaan investoi lisää kus­tan­nuk­sia, jos ei odota jonkun mak­sa­van siitä. Mut­ta toki, jos hyvistä on alueista on pulaa ja ovat sik­si selkeästi yli­hin­noitel­tu, niin markki­na­t­alouden lakien mukaan on kan­nat­tavaa paran­taa huonom­pia aluei­ta, kos­ka saatu lisähin­ta (aka koet­tu arvo) ylit­tää investoidun kustannuksen.

    Vastaa

      1. ainakin tääl­lä määräytyvät.
        Perusko­r­jatut mak­sa­vat enen­m­män kuin kor­jaa­mat­tomat tai uudet vs vanhat.
        Uudet mak­sa­vat saman huoli­mat­ta paikasta

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.