Kaupunkiympäristölautakunnan lista 23.10.2018

Olin pari viik­koa mat­koil­la, mut­ta nyt taas sor­vin ääressä

Mei­lah­den huvi­la-alu­een kaava

Täs­tä on tul­lut pal­jon ris­ti­rii­tais­ta palau­tet­ta. Jot­kut ovat tyy­ty­mät­tö­miä, ettei huvi­loi­den yhtey­teen saa raken­taa enem­män varas­to­ra­ken­nuk­sia tai sivua­sun­to­ja. Kovas­ti vih­ja­taan, että koh­te­lu ei ole ollut tas­a­puo­lis­ta, vaan jot­kut ovat suh­teil­la saa­neet poikkeamislupia.

Minul­la oli­si ymmär­rys­tä sil­le, että aluet­ta tai­dol­la tii­vis­tet­täi­siin. Eivät­hän täl­lai­set alu­eet kos­kaan ole val­mii­ta niin, että oli­si jokin lopul­li­nen tila, joka en ker­ran saa­vu­tet­tu ja jota ei sai­si enää muuttaa.

Kaa­vaan loit­tyy myös kiis­tel­ty baa­nayh­teys Humal­lah­den ran­taa pit­kin. Sil­lä kier­re­tään ras­kas nousu. Kun ran­taan raken­ne­taan rait­ti, sin­ne voi­si saman tien raken­taa muu­ta­kin. Onhan siel­lä ollut jos­kus uima­lai­tos­kin. Isoi­sä­ni on hypän­nyt siel­lä uima­hyp­py­jä. Tämän takia kaa­vaa ei kui­ten­kaan kan­na­ta palaut­taa vaan tyy­tyä jat­ko­suun­nit­te­luoh­jee­seen. Ne voi­vat myö­hem­min poi­kia kaavamuutoksen.

Kar­hun­kaa­ta­jan kaava

Tämä Joke­ri-kaa­va tuo alu­eel­le 3 500 asu­kas­ta. Se on myös ensim­mäi­siä näis­tä ”bule­var­di­kaa­vois­ta”, jois­sa pää­väy­läs­tä rati­koi­neen teh­dään alu­een kes­kus, kun aiem­min asu­tus on kään­tä­nyt sel­kän­sä liikenneväylille.

Ihmet­tel­len vähän alu­een kou­lu­rat­kai­sua. 3 500 asu­kas­ta ei rii­tä perus­kou­lul­le, mut­ta aja­tus, että lap­set kävi­si­vät Myl­ly­pu­ron kou­lua, on aika auto­pai­not­tei­nen aja­tus. Kou­lu­mat­ka 2 km eikä jul­kis­ta liikennettä.

Poh­jois­puo­lel­la ole­va oma­ko­tia­lue pel­kää läpia­jo­lii­ken­net­tä. Eivät usko lii­ken­ne­mer­kin tehon riit­tä­vän. Pelät­ty läpia­jo­väy­lä pitää suun­ni­tel­la hitaak­si, niin se ei hou­kut­te­le luvat­to­maan oikaisuun.

Hon­ka­suol­le kerrostaloja

Pien­ta­lo­kaa­vat eivät ole toteu­tu­neet. Nyt kaa­voi­te­taan ker­ros­ta­lo­ja, joi­den talous kes­tää hei­kot perus­ta­mi­so­lo­suh­teet parem­min. Noin 500 uut­ta asu­kas­ta. Alue on Van­taan rajas­sa kiinni.

Jät­kä­saa­reen tont­ti yksi­tyis­tä englan­nin­kie­lis­tä päi­vä­ko­tia varten

Hel­sin­ki kan­sain­vä­lis­tyy kou­lu kou­lul­ta ja päi­vä­ko­ti päi­vä­ko­dil­ta. Elin­kei­no­vä­ki on sitä miel­tä, että näi­tä pitäi­si olla pal­jon enemmän.

Kes­ki-Pasi­lan tor­ni­kil­pai­lun tulos

Kol­mes­ta kil­pai­lueh­do­tuk­ses­ta voi­ton vei YIT. Se sitou­tuu toteut­ta­maan aloi­tus­kort­te­lit, yhteen­sä 67 000 ker­ros­ne­liö­tä, jos­ta kor­kein­taan (sic!) 60 % asun­to­ja. Voit­ta­nees­sa ehdo­tuk­ses­sa kaa­vail­tiin alu­een län­sio­saan yhteen­sä 120 000 ker­ros­ne­liö­tä. Nekin saat­ta­vat men­nä YIT:n toteutettavaksi.

Mai­se­mat tule­vat vähän muuttumaan.

Kau­pun­ki ostaa koko­nai­sen ker­ros­ta­lon pur­kaak­seen sen

Talo sijait­see Oulun­ky­läs­sä. Talos­sa pitäi­si teh­dä put­ki­re­mont­ti, mut­ta se pää­tet­tiin pur­kaa isom­pien talo­jen tiel­tä. Kau­pun­ki mak­saa asun­nois­ta noin 3 900 €/m2 ja auto­tal­leis­ta 2 700 €/kpl.

Näi­tä saat­taa tul­la lisää.

Kesä­naa­pu­ri­ni piir­tä­mä toi­mis­to­ra­ken­nus muu­te­taan hotelliksi

Taas yksi hotel­li lisää. Täl­lä ker­taa Unio­nin­ka­dun ja Ete­läi­sen Maka­sii­ni­ka­dun kulmassa.

Hitas- ja ARA-tont­tien vuo­kra­so­pi­muk­set Jätkäsaaressa

Hitas-tont­tien arvok­si on pää­tet­ty noin 800 €/k‑m2. Kun tätä ver­taa kovan rahan ton­teis­ta saa­tui­hin sel­väs­ti yli tuhan­nen euron hin­toi­hin, voi­si aja­tel­la, että Hitas­ta sub­ven­toi­daan pait­si vuo­kran­alen­nuk­sen (20 %) myös ton­tin arvon mukaan. Vuo­kra on alen­nuk­sen­kin jäl­keen kui­ten­kin kor­kea – 3,2% –, joka on siis reaa­li­kor­ko, kos­ka vuo­kra on sidot­tu elin­kus­tan­nusin­dek­siin. EKP on luvan­nut meil­lä kah­den pro­sen­tin inflaa­tion, joten tuo vas­taa yli vii­den pro­sen­tin nimelliskorkoa.

Kau­pun­gil­la las­ken­nal­li­nen vuo­kra on lii­an kor­kea suh­tees­sa pää­oma-arvoon. Sik­si nämä ver­tai­lut näyt­tä­vät täl­tä. Talo­yh­tiöi­den kan­nat­tai­si ehdot­to­mas­ti ostaa nuo ton­tit, jos ne sai­si 800 euron ker­ros­ne­liö­hin­taan, mut­ta kau­pun­ki ei tie­ten­kään myy. Samas­ta syys­tä osto-optio­ta käy­te­tään aina, jos sel­lai­nen vuo­kra­so­pi­muk­seen liittyy.

Jos oli­sin osta­mas­sa asun­toa Jät­kä­saa­res­ta, en osal­lis­tui­si Hitas-arpa­jai­siin vaan ostai­sin omal­la ton­til­la ole­van kovan­ra­han asun­non. Minä saan kyl­lä asun­to­lai­naa alle vii­den pro­sen­tin nimelliskorolla.

ARA-asun­to­jen oma­kus­tan­nus­vuo­kris­ta tulee näil­lä peli­sään­nöil­lä aika kor­keat, mut­ta se ei asuk­kai­ta hait­taa. Vuo­kran tasaus siir­tää sen mui­den ARA-asuk­kai­den ongelmaksi.

Pos­ti­puis­tos­sa vuo­kra­taan tont­te­ja 1 600 asukkaalle

Täl­lä Hitas-talon vuo­kran poh­ja­na ole­va ker­ros­ne­liö­hin­ta on 605 €. Ole­mat­ta mitään miel­tä vuo­krien tasos­ta on sanot­ta­va, että ero Jät­kä­saa­ren ja Pos­ti­puis­ton välil­lä on lii­an pieni.

Mut­ta Pos­ti­puis­ton raken­ta­mi­nen on siis jo näin pitkällä.

 

16 vastausta artikkeliin “Kaupunkiympäristölautakunnan lista 23.10.2018”

  1. Humal­lah­ti on osa hie­noa merel­lis­tä ran­ta­vyö­hy­ket­tä, joka jat­kuu täl­lä het­kel­lä yhte­näi­se­nä Lapin­lah­des­ta ja Tai­val­lah­des­ta Meri­kan­non­tien ran­to­ja pit­kin aina Seu­ra­saa­reen saakka.

    Täl­lais­ta ran­ta­mai­se­maa ei pitäi­si tär­vel­lä mil­lään meren pääl­le pen­ger­re­tyil­lä tai kal­lioi­hin lou­hit­ta­vil­la pyö­rä­baa­noil­la, var­sin­kaan kun sel­lai­sil­le ei ole mitään tar­vet­ta. Lähei­sel­lä Paciuk­sen­ka­dul­la­han on jo nyt val­miit leveät pyö­rä­tiet molem­min puo­lin katua.

    1. Soi­nin­vaa­ra:

      Kaa­vaan lioit­tyy myös kiis­tel­ty baa­nayh­teys Humal­lah­den ran­taa pit­kin. Sil­lä kier­re­tään ras­kas nousu. 

      Onhan sii­nä nousua, mut­ta näin pyö­räi­li­jän kan­nal­ta tun­tui­si oudol­ta inves­toi­da tähän, mut­ta sääs­tää Baa­nal­ta Kai­sa­nie­meen mene­väs­sä yhtey­des­sä raken­ta­mal­la sil­ta­vaih­toeh­to rau­ta­tien ylit­se, mihin tuli­si jyrk­kä mäki.

      Soi­nin­vaa­ra:

      Ihme­tel­leen vähän alu­een kou­lu­rat­kai­sua. 3500 asu­kas­ta ei rii­tä perus­kou­lul­le, mut­ta aja­tus, että lap­set kävi­si­vät Myl­ly­pu­ron kou­lua on aika auto­pai­not­tei­nen aja­tus. Kou­lu­mat­ka 2 km eikä jul­kis­ta liikennettä.

      Hert­to­nie­mes­sä Hil­le­ri­ku­jan pääs­sä on toki kou­lu hie­man lähem­pä­nä, ehkä noin kilo­met­rin päässä.

  2. Kau­pun­ki­suun­nit­te­li­joi­den pitäi­si liik­kua hie­no­va­rai­ses­ti täl­lai­sel­la Mei­lah­den kal­tai­sel­la van­hal­la hie­nol­la huvi­la-alu­eel­la, ja arvos­taa sen luon­to­ym­pä­ris­töä ja van­haa puus­toa ja mai­se­maa. Esi­mer­kik­si ulkoi­lu­reit­tien paran­ta­mi­nen tar­koit­taa yleen­sä usei­den met­rien levyi­siä met­sään tai ran­noil­le rai­vat­tu­ja ulkoi­lu­tei­tä puut­to­mi­ne pien­ta­rei­neen. Pyö­rä­baa­nois­ta puhumattakaan. 

    Asian­sa osaa­va suun­nit­te­li­ja säi­lyt­täi­si täl­lai­sel­la alu­eel­la alu­een nykyi­sen oma­lei­mai­suu­den ja riit­tä­vän pie­nen, ihmi­sen­ko­koi­sen mit­ta­kaa­van. Yhte­näis­tä raken­nus­kan­taa ei pidä pila­ta töke­röil­lä uudis­ra­ken­nuk­sil­la. Myös tiet­ty rehe­vyys ja vil­liin­ty­nei­syys kuu­luu täl­lai­sel­le alu­eel­le. Kai­ken ei tar­vit­se olla viras­tos­sa piirrettyä.

  3. HS:n kir­joi­tuk­sen perus­teel­la Mei­lah­des­sa kaa­va­poik­ke­mat on aiem­min pää­tet­ty niin, ettei­vät KSV:n vir­ka­mie­het ole asi­aa edis­tä­neet, eikä sil­loi­nen apu­lais­kau­pun­gin­joh­ta­ja ole asias­ta edes puhu­nut, eivät­kä tont­tien omis­ta­jat­kaan ole vaa­ti­neet juu­ri mitään, puhu­mat­ta­kaan että lau­ta­kun­nan jäse­ne­nä ollut alu­een asu­kas oli­si yrit­tä­nyt mil­lään tapaa vaikuttaa. 

    Jos­sain val­tuus­to­se­mi­naa­rin illal­lis­kut­suil­la asias­ta oli ohi­men­nen kes­kus­tel­tu, mut­ta ihan vaan ylei­sel­lä tasol­la, ja kas, kaa­va­muu­tos put­kah­ti lau­ta­kun­taan, jos­sa se meni yksi­mie­li­ses­ti läpi. Sil­lä ei ollut mitään mer­ki­tys­tä, että se pii­ri, joka ei siis ollut tuo­ta asi­aa edis­tä­nyt, mut­ta johon edun saa­ja kuu­lui, oli monel­la tapaa hyvin lähei­ses­ti teke­mi­sis­sä keskenään.
    Hel­sin­gis­sä ei suh­teil­la saa mitään, sen­hän tuo­kin todistaa.

    1. Suo­mi on maa­il­man vähi­ten kor­rup­toi­tu­nut maa. Toi­set vain sat­tu­vat ole­maan tasa-arvoi­sem­pia kuin toiset…

  4. Mei­lah­den huvi­la-alu­een kaa­vaeh­do­tuk­sen mukaan nykyi­sil­le ton­teil­le ilmei­ses­ti sal­lit­tai­siin uusia iso­ja asu­mis­käyt­töön tar­koi­tet­tu­ja lisärakennuksia. 

    Täl­lai­sen täy­den­nys­ra­ken­ta­mi­sen jäl­keen alu­een idyl­li on kyl­lä men­nyt­tä. Puu­ta­loa­lu­een nykyis­tä ehjää mil­jöö­tä pitäi­si oikeas­ti suo­jel­la, eikä altis­taa sitä uudisrakentamiselle.

  5. Talos­sa pitäi­si teh­dä put­ki­re­mont­ti, mut­ta se pää­tet­tiin pur­kaa isom­pien talo­jen tiel­tä. Kau­pun­ki mak­saa asun­nois­ta noin 3900 €/m2ja auto­tal­leis­ta 2700 €/kpl.”

    Siis että mitä?
    Kau­pun­ki mak­saa nel­jä ton­nia neliö put­ki­re­mon­toi­mat­to­mas­ta talos­ta vuo­kra­ton­til­la! Miten tämä perustellaan?

    1. Tero:
      Kau­pun­ki mak­saa nel­jä ton­nia neliö put­ki­re­mon­toi­mat­to­mas­ta talos­ta vuo­kra­ton­til­la! Miten tämä perustellaan? 

      Kau­pun­ki saa rahat takai­sin ja enem­män­kin kun kaa­voit­taa lisää raken­nusoi­keut­ta ja myy sen raken­nut­ta­jal­le. Näi­tä toi­vot­ta­vas­ti tulee jat­kos­sa enemmänkin.

      1. Ralf-Geor­ge Nader: Kau­pun­ki saa rahat takai­sin ja enem­män­kin kun kaa­voit­taa lisää raken­nusoi­keut­ta ja myy sen raken­nut­ta­jal­le. Näi­tä toi­vot­ta­vas­ti tulee jat­kos­sa enemmänkin.

        Ehkä tuo ei suo­raan pidä paik­kaan­sa. Nyt siis mak­se­taan 5 mil­joo­naa 1230 m²:n huo­neis­toa­las­ta (18 asun­toa). Jos arvioi­daan ton­tin raken­nusoi­keu­den arvok­si 700 €/m2, niin uusia asun­to­ja pitäi­si tul­la yli 7000 m² jot­ta tuo 5 mil­joo­nan hin­ta tuli­si kate­tuk­si. Mah­tuu­ko ton­til­le vai teh­dään­kö kor­ke­aa rakentamista? 

        Han­kin­taa perus­tel­laan sil­lä, että talon pur­ka­mi­nen ede­saut­taa val­tion avun saa­mis­ta Rai­de-Joke­rin raken­ta­mi­seen. Eli kau­pun­ki rahas­taa siel­tä. Veron­mak­sa­jan näkö­kul­mas­ta tas­kus­ta toiseen. 

        Vali­tet­ta­vas­ti lau­ta­kun­nan jul­ki­ses­sa aineis­tos­sa ei ker­ro­ta edes koh­teen osoi­tet­ta tai ton­tin kokoa. Mik­si tie­dot eivät ole jul­ki­sia? Kei­tä on myy­jien jou­kos­sa? Mihin unoh­tui avoin päätöksenteko?

        Voi olla ihan jär­ke­vä han­ke, mut­ta Hel­sin­gin veron­mak­sa­jil­le pitäi­si tämän tyyp­pi­sis­tä­kin hank­keis­ta ker­toa enemmän.

      2. Toi­men­pi­de on oikea eli tii­vis­täi­nen kehä­ra­dan var­rel­la. Mutta …
        Raken­nuk­sen arvo ei ole nous­sut. Arvaan sen tek­ni­sek­si arvok­si (koh­det­ta tun­te­mat­ta) ilman perus­pa­ra­nuk­sia 1500 €/m². Ton­tin arvo sen sijaan on nous­sut mm. veron­mak­sa­jien teke­mien inves­toin­tien joh­dos­ta (toki mui­ta­kin syi­tä on). 

        Nyt kau­pun­ki antaa ton­tin arvon­nousus­ta joh­tu­neen ansiot­to­man hyö­dyn nykyi­sil­le asuk­kail­le samal­la, kun he ovat mak­sa­neet ali­hin­tais­ta vuo­kraa ton­tis­taan vuo­si­kym­men­ten ajan. Se raha on pois muil­ta kaupunkilaisilta. 

        Onko täs­sä ris­ki, että tas­a­puo­li­suu­den nimis­sä paa­lu­te­taan pur­ku­kun­tois­ten talo­jen mark­ki­na­hin­ta 3900 €/m² koko Hel­sin­gis­sä? Moraa­li­ka­to perus­pa­ran­nus­ten tekemisiin?

      3. Tero:
        Toi­men­pi­de on oikea eli tii­vis­täi­nen kehä­ra­dan var­rel­la. Mutta …
        Raken­nuk­sen arvo ei ole nous­sut. Arvaan sen tek­ni­sek­si arvok­si (koh­det­ta tun­te­mat­ta) ilman perus­pa­ra­nuk­sia 1500 €/m². Ton­tin arvo sen sijaan on nous­sut mm. veron­mak­sa­jien teke­mien inves­toin­tien joh­dos­ta (toki mui­ta­kin syi­tä on). 

        Nyt kau­pun­ki antaa ton­tin arvon­nousus­ta joh­tu­neen ansiot­to­man hyö­dyn nykyi­sil­le asuk­kail­le samal­la, kun he ovat mak­sa­neet ali­hin­tais­ta vuo­kraa ton­tis­taan vuo­si­kym­men­ten ajan. Se raha on pois muil­ta kaupunkilaisilta. 

        Onko täs­sä ris­ki, että tas­a­puo­li­suu­den nimis­sä paa­lu­te­taan pur­ku­kun­tois­ten talo­jen mark­ki­na­hin­ta 3900 €/m² koko Hel­sin­gis­sä? Moraa­li­ka­to perus­pa­ran­nus­ten tekemisiin?

        Eikö­hän se ris­ki täs­sä jo toteu­tu­nut. Aika kovia saa kau­pun­gin argu­men­tit olla, jol­la saa­daan poten­ti­aa­li­set myy­jät unoh­ta­maan tämä 3 900 euron neliö­hin­ta ja suos­tu­maan vähem­pään, tyy­pil­li­ses­ti sitä hin­taa halu­taan mer­kit­tä­väs­ti enemmän.

      4. Tämä on vapaa­seh­toi­nen kaup­pa. Jos kau­pun­ki tar­joai­si asun­nois­ta alle mark­ki­na­hin­nan, kaup­po­ja ei syn­tyi­si. Lunas­tusoi­keut­ta ei täs­sä tapauk­ses­sa ole.Tuolla hin­ta­ta­sol­la asun­to­jen hin­nat tuol­la liik­ku­vat, put­ki­re­mon­tis­ta huolimatta.

  6. Jät­kä­saa­res­sa on kait sit­ten laa­ja kir­jo vapaa­ra­hoit­tei­sia tont­te­ja. Lem­min­käi­nen muu­ta­ma vuo­si sit­ten voit­ti Paa­si­ran­nan tont­ti­kil­pai­lun lupaa­mal­la 33% asun­non myyn­ti­hin­nas­ta tont­ti­mak­su­na. Ja asun­not on myy­ty yli 9000 e neliöhintaan…Ja vie­res­sä saman­lai­nen hitas-talo jos­sa ton­tin­vuo­kra 2e/m2/kk. Arve­len­pa että ’yli tuhan­nen euron’ ton­tin­hin­nat liit­ty­vät jon­kin­lai­seen tis­kin alta tai kau­neus­kil­pai­lus­sa myyntiin. 

    Sijoit­ta­jal­le tär­ke­ää on myös arvon­nousu. Tuol­la vii­den vuo­den ajan hitas asun­non enim­mäis( siis myös takuu-) hin­ta on nous­sut 3% vuo­des­sa, vapaa­ra­hoit­teis­ten hin­nat kai vähän laskeneet.

    Jät­kä­saa­res­sa arvo­taan hitak­sia 90 m², vas­ti­ke (sis. Ton­tin) 5,5 e/m2. -> 410 te. Voi toki olla huo­nom­pi sijoi­tusa­sun­to kuin vapaa­ra­hoit­tei­nen, mut­ta voi olla parempikin…semminkin kun enim­mäis­hin­ta perus­tuu kor­keam­paan mark­ki­na­hin­ta- ja rakennuskustannusindeksistä.

  7. Oulun­ky­län­to­rin kaup­pa on osak­kee­no­mis­ta­jil­le lot­to­voit­to. Koh­del­laan­ko vuo­kra­ton­til­la asu­via tas­a­puo­li­ses­ti, jos kau­pun­ki ostaa yhtääl­lä mut­ta vain pakot­taa suu­riin vuo­kran­ko­ro­tuk­siin toi­saal­la, vail­la ostoaikeita?

    Sinän­sä on jär­ke­vää kaa­voit­taa tuol­lai­sel­la pai­kal­la ole­va tont­ti tehokkaammin.

  8. Mik­si kar­hun­kaa­ta­ja jäi pöy­däl­le — aiheut­taa­ko “bule­var­di­kaa­va” jois­sain ryh­mis­sä edel­leen nikottelua?

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.