Asuinalueiden muuttuva arvostus

Luja­ta­lo vetäy­tyi suu­res­ta raken­nus­hank­kees­ta Jär­ven­pään kes­kus­tas­sa, kos­ka oli tul­lut sii­hen tulok­seen, ettei han­ke kan­na­ta. Arvio asun­to­jen myyn­ti­hin­nois­ta oli laskenut.

Tämä menee aivan oppi­kir­jan mukaan. Kun Hel­sin­ki, Van­taa ja Espoo ovat kiih­dyt­tä­neet asun­to­tuo­tan­toa, asun­to­jen hin­nat kau­pun­ki­seu­dun lai­doil­la kään­ty­vät las­kuun. Kehys­kun­nis­sa  ovat las­ke­neet jo jon­kin aikaa.

Jos asun­no­nos­ta­jien pre­fe­rens­sit sijain­nin suh­teen pysy­vät ennal­laan, asun­to­jen hin­to­jen las­kies­sa ne las­ke­vat euro­mää­räi­ses­ti yhtä pal­jon hyvil­lä ja huo­noil­la pai­koil­la, eli pro­sen­tu­aa­li­ses­ti huo­noil­la pai­koil­la enem­män kuin hyvillä.

Asun­to­jen hin­nat eivät ole kui­ten­kaan las­ke­neet seu­dun kes­kei­sil­lä pai­koil­la vaan ainoas­taan lai­doil­la. Sijain­nis­ta ollaan siis val­miit mak­sa­maan yhä vain enem­män. Tätä on jat­ku­nut jo pari­kym­men­tä vuot­ta – ei vain Hel­sin­gis­sä, vaan Tam­pe­reel­la, Turus­sa, Tuk­hol­mas­sa, Vancou­ve­ris­sa ja kaikkialla.

Jos asun­to­pu­la jos­kus hel­tiäi­si ja asun­to­jen hin­nat Hel­sin­gin seu­dul­la las­ki­si­vat samal­le tasol­le vaik­ka­pa Tam­pe­reen kans­sa, hin­nat las­ki­si­vat pai­koin todel­la alas.

Se taas kiih­dyt­täi­si segre­gaa­tio­ta. ARA-asun­to­ja raken­ta­mal­la saa­daan pie­ni­tu­loi­sia myös kal­lii­siin kau­pun­gi­no­siin, mut­ta ei ole kei­noa saa­da suu­ri­tu­loi­sia huo­noil­le pai­koil­le. Huo­noil­le pai­koil­le ei kan­na­ta raken­taa mitään.

Jär­ven­pää ei ole mikään maa­il­man­lo­pun alue eikä sii­tä sel­lais­ta tule, mut­ta se on outo paik­ka kor­keal­le asuin­tor­ni­ta­lol­le. Tor­ni­ta­lon raken­nus­kus­tan­nuk­set yli­mää­räi­si­ne pelas­tau­tu­mis­tei­neen ovat kor­keat. Nii­tä kan­nat­taa raken­taa vain sin­ne, mis­sä sijain­nis­ta mak­se­taan pal­jon. En ole edes var­ma, että Hel­sin­gin Kala­sa­ta­ma on oiva paik­ka tor­ni­ta­loil­le. Töö­lön­lah­ti oli­si ollut, mut­ta se juna meni jo.

Jär­ven­pään kes­kus­ta on kau­pun­ki­mai­se­na ympä­ris­tö­nä pal­jon onnis­tu­neem­pi kuin Itä­kes­kus, Mal­mi, Lep­pä­vaa­ra tai Matin­ky­lä. Kun kaup­pa ja kapa­kat kes­ki­te­tään kaup­pa­kes­kuk­seen, ympä­röi­vä asui­na­lue sur­kas­tuu tyl­säk­si ihmisvarastoksi.

Pel­kään, että Espoo on teh­nyt emä­mu­nauk­sen met­ro­kaa­voi­tuk­ses­saan. En tar­koi­ta met­roa vaan sitä epä­kau­pun­kia, jota on raken­net­tu met­roa­se­mien ympärille.

Urbaa­nia ympä­ris­töä ei saa­da raken­ta­mal­la lähiö tii­viis­ti. Niin saa­daan vain entis­tä ankeam­pi lähiö.

Katu­mai­se­mas­ta tulee tyl­sä, kun talo­jen ensim­mäi­set ker­rok­set ovat ikku­nat­to­mia – ilmei­ses­ti sei­nän taka­na säi­ly­te­tään auto­ja. Ensim­mäi­seen ker­rok­seen kuu­lu­vat kau­pat ja kahvilat.

Saat­taa olla, että näil­lä alueil­la tulo­ta­so tulee tuot­ta­maan pet­ty­myk­sen hyviin veron­mak­sa­jiin tot­tu­neil­le Espoon päättäjille.

Jos ausn­to­tuo­tan­to lai­doil­la hii­puu, sitä on kiih­dy­tet­tä­vä keskellä

Luja­ta­lo ei ole ainoa, joka on alka­nut suh­tau­tua epäi­le­väs­ti uusien asun­to­jen menek­kiin. Jos kor­ko­jen nousu saa sijoit­ta­jat vetäy­ty­mään asun­to­mark­ki­noil­ta, voi edes­sä olla raken­ta­mi­sen nopea hiipuminen.

Joku voi aja­tel­la, että asun­to­tuo­tan­non pitää­kin alen­tua hin­ta- ja vuo­kra­ta­son suo­je­le­mi­sek­si. Minus­ta kal­liis­sa asu­mi­ses­sa ei ole mitään suojelemista.

Jos raken­ta­mi­nen met­ro­po­lia­lu­een lai­doil­la hii­puu, sitä pitää kiih­dyt­tää hyvil­lä pai­koil­la. Aika pal­jon pitää asun­to­ky­syn­nän las­kea ennen kuin raken­ta­mi­nen ei kan­na­ta edes Hel­sin­gin ratikkakaupungissa.

Hel­sin­gin pitäi­si olla val­mis käyt­tä­mään hyväk­seen vapau­tu­vaa raken­nus­ka­pa­si­teet­tia ja tar­vit­taes­sa nopeut­taa tont­tien luo­vut­ta­mis­ta raken­ta­mi­seen. Vaik­ka se vähän mak­saa  – ton­teis­ta esi­mer­kik­si saa­daan huo­nom­pi hin­ta – mut­ta se on sosi­aa­li­ses­ti oikein. Asu­mi­sen kal­leus tulee kal­liik­si myös Hel­sin­gin kau­pun­gil­le toi­meen­tu­lo­tu­ki­me­noi­na ja pai­nee­na nos­taa palkkoja.

Vie­lä varoi­tuk­sen sana niil­le, jot­ka haa­li­vat pie­niä yksiöi­tä sijoi­tusa­sun­noik­si. Nii­den kor­kea vuo­kra­ta­so joh­tuu toi­meen­tu­lo­tu­ki­lain jär­jet­tö­myyk­sis­tä. Lakia voi­daan myös muuttaa.

= = = =

Kir­joi­tus on jul­kais­tu kolum­ni­na Arvopaperilehdessä.

 

 

 

38 vastausta artikkeliin “Asuinalueiden muuttuva arvostus”

  1. Luja­ta­lo vetäy­tyi suu­res­ta raken­nus­hank­kees­ta Jär­ven­pään kes­kus­tas­sa, kos­ka oli tul­lut sii­hen tulok­seen, ettei han­ke kan­na­ta. Arvio asun­to­jen myyn­ti­hin­nois­ta oli laskenut.

    Tämä menee aivan oppi­kir­jan mukaan. Kun Hel­sin­ki, Van­taa ja Espoo ovat kiih­dyt­tä­neet asun­to­tuo­tan­toa, asun­to­jen hin­nat kau­pun­ki­seu­dun lai­doil­la kään­ty­vät las­kuun. Kehys­kun­nis­sa ovat las­ke­neet jo jon­kin aikaa.”

    Uudi­sa­sun­to­jen mark­ki­nat ovat vuo­sien var­rel­la pik­ku hil­jaa erkaan­tu­neet van­ho­jen asun­to­jen mark­ki­nois­ta. Monis­sa kun­nis­sa uudi­sa­sun­to­jen kes­ki­hin­nat ovat täl­lä het­kel­lä kol­min­ker­tai­sia van­ho­jen asun­to­jen kes­ki­hin­toi­hin näh­den. Kysei­nen hin­tae­ro ker­too mm. alu­een van­ho­jen asun­to­jen kes­ki­kun­nos­ta uusiin asun­toi­hin ver­rat­tu­na sekä jäl­jel­lä ole­vas­ta toden­nä­köis­tä käyt­töiäs­tä ennen raken­nuk­sen pur­ka­mis­ta. Suo­mes­sa tul­ta­neen näke­mään pal­jon 1960- ja 1970 ‑luvun raken­nus­ten pur­ka­mi­sia lähi­vuo­si­kym­me­ni­nä. Ennen pur­ka­mis­ta talo­yh­tiön omis­tuk­sen arvo tulee lähe­ne­mään nol­laa niil­lä alueil­la, joil­la ton­tin arvo ei ole kor­kea, ja lähel­le ton­tin arvoa niil­lä alueil­la, joil­la ton­tin arvo on kor­keam­pi. Saman alu­een uusien asun­to­jen hin­tae­ro voi tule­vai­suu­des­sa olla jois­sain tapauk­sis­sa kym­men­ker­tai­nen­kin pur­ku­kun­toa lähel­lä ole­viin asun­toi­hin nähden.

    Jos puhu­taan uudis­hank­kees­ta, on perus­tel­tua ver­ra­ta hin­ta­ta­soa toteu­tu­nei­siin uudi­sa­sun­to­jen hin­toi­hin. Ne ovat yhä kehys­kun­nis­sa­kin olleet nousus­sa. Jär­ven­pään hank­kees­sa ongel­mak­si tuli se, että han­ke piti myy­dä sijoit­ta­jil­le, mut­ta toden­nä­köi­nen vuo­kra­ta­so toi­mi­ti­lois­sa (han­ke­han oli alun­pe­rin kes­kei­ses­ti nime­no­maan lii­ke­kes­kus­han­ke) näyt­ti vakiin­tu­neen tie­tyl­le tasol­le ilman että nousua oli näkö­pii­ris­sä, mut­ta suh­dan­ne­nousun myö­tä raken­nus­hank­keen menot näyt­ti­vät kohoa­van aiem­min bud­je­toi­dus­ta. Kun tulot pysy­vät ennal­laan, mut­ta menot kas­va­vat, seu­raa bud­je­til­la ongel­mia, joi­ta pitäi­si pai­ka­ta joko tulo­ja lisää­mäl­lä tai meno­ja sopi­vis­ta koh­dis­ta leikkaamalla.

    Per­he­län han­ke löy­tä­nee vie­lä teki­jän­sä aina­kin joi­den­kin muu­tos­ten teke­mi­sen jäl­keen. Jäl­ki­kä­teen aja­tel­tu­na han­ket­ta on koi­tet­tu vie­dä läpi toden­nä­kö­sies­ti lii­an iso­na koko­nai­suu­te­na. Voi­si vei­ka­ta, että Per­he­län kort­te­li pil­ko­taan vie­lä useam­mal­le teki­jäl­le. Suo­mes­sa ei ole kovin mon­taa toi­mi­jaa, joi­den tase ja ris­kien­hal­lin­ta kes­täi­si lii­ke­kes­kuk­sen + lähes 500 asun­non raken­ta­mi­sen Jär­ven­pään kokoi­sel­le paik­ka­kun­nal­le. Sen sijaan ker­ros­ta­lon kokoi­sia hank­kei­ta teke­mään kyke­ne­viä on huo­mat­ta­van pal­jon enemmän.

    1. Se, mitä raken­ta­mis­kus­tan­nuk­sil­le kävi hank­keen suun­nit­te­lun jäl­keen, käy ilmi tästä:
      https://www.rakennuslehti.fi/wp-content/uploads/2018/10/tarjoushinta1.jpg
      Tar­jous­hin­nat, joi­den kehi­tys­tä tar­jous­hin­tain­dek­si kuvaa, läh­ti­vät len­toon vuo­sien 2015 ja 2016 jäl­keen. Asia ei kos­ke vain Jär­ven­pää­tä, vaan esi­mer­kik­si myös Kala­sa­ta­mas­sa on kyet­ty teke­mään tänä vuo­na tap­piol­li­sia raken­nus­pro­jek­te­ja — vaik­ka koh­tei­den ulos­myyn­ti­hin­nat ovat olleet­kin ennä­tys­ta­sol­la. Kun hank­keet on myy­ty aikoi­naan, on ole­tet­tu kus­tan­nus­ten kas­va­van vähem­män kuin mitä on käy­nyt. Nyt ennä­tys­ta­soil­la ovat olleet hank­kei­den kus­tan­nuk­set­kin. Useat raken­nusa­lan yri­tyk­set ovat jo rapor­toi­neet tulok­sen pie­ne­ne­mi­ses­tä, ja jot­kut jopa tulos­ten kään­ty­mi­ses­tä nol­lan alapuolelle.

      1. Tämä seli­tys sii­tä, että Luja­ta­lon vetöäy­ty­mi­nen Jär­ven­pään tor­nin raken­ta­mi­ses­ta ei joh­tu­nut asun­to­jen hin­to­jen ole­te­tus­ta las­kus­ta vaan raken­nus­kus­tan­nus­ten nousus­ta, ei ole ris­ti­rii­das­sa sen kans­sa, mitä kir­joi­tin. Kun kan­nat­ta­vuu­den perus­teel­la jou­du­taan tin­ki­mään jos­tain, ensin kaa­tu­vat kan­nat­ta­mat­to­mim­mat hank­keet. Eihän raken­nus­kus­tan­nus­ten nousu ole vähen­tä­nyt raken­ta­mis­ta Jät­kä­saa­res­sa. Se, että kar­sin­ta­lis­tal­le osui tor­ni Jär­ven­pääs­sä joh­tuu sii­tä, että tor­ni­ta­lo on yli­pään­sä kal­lis raken­taa, eikä maan arvo Jär­ven­pääs­sä ole niin kor­kea, että se puol­tai­si tor­nin rakentamista.
        Jär­ven­pää sinän­sä on aivan iskus­sa, pal­jon hou­kut­te­le­vam­pi kuin vaik­ka­pa Tuusu­la tai monia pää­kau­pun­ki­seu­dun lähiö.

      2. Kes­key­tys­rat­kai­su saat­taa liit­tyä osin myös sii­hen, että Luja­ta­lo saat­taa saa­da täl­lä het­kel­lä kuu­men­neil­la raken­nus­mark­ki­noil­la parem­mat tuo­tot myy­mäl­lä teh­tai­den­sa kapa­si­teet­tia muil­le (hin­tain­dek­sien nousu tar­koit­taa mm. juu­ri sitä, että raken­nus­tuo­te­val­mis­ta­ja voi myy­dä muil­le ele­men­tit aiem­pia vuo­sia kal­liim­mal­la hin­nal­la) kuin toi­mi­mal­la itse omien teh­tai­den­sa tuot­tei­ta käyt­tä­vä­nä raken­ta­ja­na, jol­loin jou­tuu otta­maan kan­taak­seen myös raken­ta­mi­sen kohon­nei­ta kus­tan­nus­ris­ke­jä itsel­leen. Ele­ment­ti­teh­tai­den kate­ta­sot ovat täl­lä het­kel­lä sel­väs­ti tavan­omais­ta kor­keam­pia, ja kate­pro­sent­ti voi teh­taal­la olla nyt kor­keam­pi kuin työ­mail­la. Täl­löin kysy­mys ei ole vält­tä­mät­tä sii­tä, oli­si­ko Jär­ven­pään han­ke kan­nat­ta­va, vaan saat­taa olla kyse myös sii­tä, että voi­ko tuo­tot saa­da kor­keam­pi­na tai vähä­ris­ki­sem­min jol­lain muul­la tavalla.

      3. Eilen jul­kais­tu­jen tie­dot­tei­den perus­teel­la Espoos­sa näyt­täi­si käy­neen vähän isom­man mit­ta­kaa­van hank­kees­sa samoin kuin Jär­ven­pääs­sä. Kaup­pa­kes­kus Lip­pu­lai­van kehit­tä­mis­han­ke meni jul­kais­tu­jen tie­dot­tei­den perus­teel­la aina­kin tois­tai­sek­si jäi­hin vuo­sien työs­tä­mi­sen jäl­keen. Van­ha kaup­pa­kes­kus on jo puret­tu ja pai­kas­sa on teh­ty mit­ta­vat maa­työt, sekä raken­net­tu siir­to­kel­pois­ta väliai­kais­ta kaup­pa­kes­kus­ti­laa joil­le­kin liik­keis­tä uuden, noin 42 000 neliön kaup­pa­kes­kuk­sen työ­maan ajak­si — jon­ka raken­ta­mi­seen ei aina­kaan tois­tai­sek­si siis kui­ten­kaan aiem­mis­ta suun­ni­tel­mis­ta ja esi­so­pi­muk­sis­ta poi­ke­ten pää­tet­ty edetä.

      4. ko: Espoos­sa näyt­täi­si käy­neen vähän isom­man mit­ta­kaa­van hank­kees­sa samoin kuin Järvenpäässä

        Lie­kö kyse samas­ta ilmiös­tä, kuin USA:ssa, kaik­ki kun nyt on niin glo­baa­lia, Amazon Ilmiö. Iso­ja, suo­ras­taan jät­ti­mäi­siä, kaup­pa­kes­kuk­sia on raken­net­tu val­miik­si, mut­ta nii­tä ei ava­ta, jää­vät sei­so­maan tyh­jä­nä heh­taa­rien suu­rui­si­ne parkkipaikkoineen.

        Sano­taan, että kaup­pa siir­tyy verk­koon niin nopeal­la tah­dil­la, että reaa­li-inves­toin­nit eivät ehdi vas­taa­maan muu­tok­seen. Joka tapauk­ses­sa on sel­vä, että kyse on vir­hein­ves­toin­neis­ta niin maa­töi­den kuin val­mii­den raken­nus­ten­kin osalta.

        Täl­lai­nen jo aloi­tet­tu­jen hank­kei­den kes­keyt­tä­mi­set ovat tyy­pil­li­siä suh­dan­ne­vai­heel­le, jos­sa kei­no­te­koi­ses­ti on pit­kään pidet­ty kor­ko­ja alhaal­la. Sen seu­rauk­se­na on rahaa vir­ran­nut hyvin pit­kä­ai­kai­siin inves­toin­tei­hin, kuten raken­nuk­siin. Kun sit­ten korot läh­te­vät nousuun, on sii­tä seu­rauk­se­na, että kuplat puh­kea­vat. — Ensin jäte­tään yksit­täi­siä koh­tei­ta raken­ta­mat­ta, mut­ta pian sen jäl­keen tapah­tu­mat eska­loi­tu­vat. Syn­tyy Domi­no-ilmiö.

  2. Luja­ta­lon han­ke ei tosin kaa­tu­nut asun­to­jen hin­taan, vaan kaa­voit­ta­jan vaa­ti­maan lii­ke­ti­lan mää­rään, jol­le ei ole kysyn­tää. Mut­ta eihän “hyvää tari­naa” kan­na­ta fak­toil­la pilata

  3. Alus­sa läh­tee jo hako­teil­le, mut­ta niin toi­mi­mal­la kir­joi­tuk­seen on saa­tu se oma agen­da aju­rik­si. Luja­ta­lo vetäy­tyi Per­he­lä-hank­kees­ta raken­nus­kus­tan­nus­ten nousun takia, ei asun­to­jen myyn­ti­hin­to­jen las­kun takia. Fak­tat fak­toi­na ja koko­nai­suus kasaan.

  4. Jär­ven­pääs­sä on pari eri­tyis­piir­ret­tä. Toi­min­nal­li­ses­ti se on ensin­nä­kin hyvä miel­tää Hel­sin­gin lähiök­si, jos­ta pää­see junal­la puo­les­sa tun­nis­sa kes­kus­taan. Maan­tie­teel­li­ses­ti se on sekä pin­ta-alal­taan Suo­men pie­nim­piä kun­tia että tii­veim­min asut­tu­ja: edel­le yltä­vät jäl­kim­mäi­ses­sä vain Kau­niai­nen, Kera­va ja Hel­sin­ki. Kos­ka jou­to­maa­ta ei Jär­ven­pääs­sä enää hir­veäs­ti ole, ja kos­ka kaa­voi­tus on tun­ne­tus­ti kun­nan hei­niä ja laa­jem­mis­ta koko­nai­suuk­sis­ta irral­laan, on Jär­ven­pääs­sä teh­ty roh­keah­ko pää­tös teh­dä Kau­pun­kia, mikä ei onnis­tui­si (tai oli­si ehkä edes jär­ke­vää) Mal­mil­la, Lep­pä­vaa­ras­sa tai Vuo­saa­res­sa. Har­mil­li­ses­ti nyt täs­sä väli­ti­las­sa Jär­ven­pään pal­ve­luis­ta tuhot­tiin huo­mat­ta­va osa kes­kei­nen kort­te­li lanaa­mal­la. Eten­kin ravin­to­lat ja yöelä­mä ovat vetä­neet ihmi­siä naa­pu­ri­kun­nis­ta jo vuo­si­kym­meiä­kin: nyt niis­tä hävi­si ker­ta­hei­tol­la puo­let. Tätä ei hel­pol­la pai­ka­ta kaa­voit­ta­jan toi­mes­ta. Jän­nä nähdä.

    1. kake:
      Jär­ven­pääs­sä on pari eri­tyis­piir­ret­tä. Toi­min­nal­li­ses­ti se on ensin­nä­kin hyvä miel­tää Hel­sin­gin lähiök­si, jos­ta pää­see junal­la puo­les­sa tun­nis­sa kes­kus­taan. Maan­tie­teel­li­ses­ti se on sekä pin­ta-alal­taan Suo­men pie­nim­piä kun­tia että tii­veim­min asut­tu­ja: edel­le yltä­vät jäl­kim­mäi­ses­sä vain Kau­niai­nen, Kera­va ja Helsinki. 

      Jär­ven­pää ja Kera­va ovat tii­vii­tä pik­ku­kau­pun­ke­ja, omi­ne hal­lin­toi­neen ja pal­ve­lui­neen, hyvien lii­ken­neyh­teyk­sien var­rel­la. Sikä­li ehkä jopa toi­mi­vam­pia pää­kau­pun­gin ‘lähiöi­tä’, kuin Hel­sin­gin, Espoon tai Van­taan haja­nai­sem­mat alueet.

      Etsin esi­mer­kin tuos­ta jul­ki­ses­ta lii­ken­tees­tä: HSL:n Reit­tiop­paan mukaan mat­ka-aika Kera­val­ta Hel­sin­gin rau­ta­tie­a­se­mal­le näyt­täi­si ole­van junas­ta riip­puen 22–36 minuut­tia. Kun taas Kon­tu­las­ta se ker­too mat­kan kes­tä­vän met­rol­la 24 minuut­tia. Klo 7–8 välil­lä junia näyt­täi­si läh­te­vän Kera­val­ta yhteen­sä 10 kpl, mikä kes­ki­mää­räi­sel­lä 6 minuu­tin tiheys­vä­lil­lä vas­tan­nee aika lähel­le met­roa. Jär­ven­pää on hie­man kau­em­pa­na, mut­ta muu­ten lie­nee mel­ko vas­taa­va tapaus.

      Tähän liit­tyen asu­tus on näis­sä kun­nis­sa vah­vas­ti kes­kit­ty­nyt tai kes­ki­tet­ty­kin ase­man ympä­ril­le, suht kor­kei­siin­kin raken­nuk­siin. Ympä­ril­lä on sit­ten sitä met­sää kaipaaville.

  5. Tämä on hyvä kir­joi­tus! Se on tot­ta, että Espoon hui­jaa­mi­nen mukaan met­ron mak­sa­jak­si on vuo­si­tu­han­nen puhal­lus kun­nal­lis­po­li­tii­kas­sa. Jos joku lin­ja oli­si ollut ehkä jär­jen rajois­sa, niin Töö­lön met­ro, mut­ta sekin oli­si vaa­ti­nut rei­pas­ta täydennysrakentamista.

    Raken­ta­mis­ta kan­nat­taa kes­kit­tää. Puo­li­mil­joo­naa ihmis­tä mah­tuu vie­lä Kehä I:n sisäl­le. Hel­sin­gis­sä on tont­ti­maa­ta kym­me­nik­si vuo­sik­si. ARA ja muis­ta mark­ki­na­häi­riöis­tä olen eri miel­tä. Kaik­ki mark­ki­na­häi­riöt mak­saa lopul­ta asu­kas. Tär­kein­tä on saa­da asu­mis­tuet äkkiä pois, ne valu­vat läpi ket­jun, eikä asu­kas hyö­dy niis­tä euroakaan.

    Osmo olet täy­sin oikeas­sa sii­nä, että 60- ja 70-luku­jen lähiöt ovat tien­sä pääs­sä. Sen takia nii­hin ei kan­na­ta lait­taa enää rahaa, vaan ne tulee kaa­voit­taa uudes­taan kaupungeiksi.

  6. »“ARA-asun­to­ja raken­ta­mal­la saa­daan pie­ni­tu­loi­sia myös kal­lii­siin kau­pun­gi­no­siin, mut­ta ei ole kei­noa saa­da suu­ri­tu­loi­sia huo­noil­le paikoille.”

    Tämä sop­pa on pal­jol­ti itse kei­tet­ty: kaa­voit­ta­ja on halun­nut itsel­leen val­lan kau­pun­ki­suun­nit­te­lus­ta tii­lien sau­mo­jen väriin asti. Kun on val­lan halun­nut ja val­lan saa­nut niin sit­ten oli­si hyvä myös osa­ta hoi­taa se kes­kus­suun­nit­te­lu laa­duk­kaas­ti ja sie­tää raken­ta­mi­sen kal­leus tiu­kas­ti sää­del­lyis­sä olois­sa. Voi olla niin, että ihan kaik­kea hyvää ei voi saa­da: on valit­ta­va joko kal­lis asu­mi­nen (enem­mis­tö län­ti­sen maa­il­man suur­kau­pun­geis­ta esim. Hel­sin­ki) tai Lais­sez-fai­re raken­ta­mi­nen (val­ta yksi­tyi­sel­le sektorille+sen muka­naan tuo­ma seka­va kau­pun­ki https://marginalrevolution.com/marginalrevolution/2016/08/laissez-faire-in-tokyo.html)
    Vali­tet­ta­vas­ti on myös valit­ta­va, joko kal­lis asu­mi­nen tai kor­kea segre­gaa­tio. Minun hypo­tee­si on, että alhai­sen segre­gaa­tion pai­kois­sa kuten meil­lä segre­gaa­tion lisä­pie­nen­tä­mi­sen kus­tan­nus on val­ta­va. Kus­tan­nus inkar­noi­tuu esim. siten, että sub­ven­toi­tu­ja asun­to­ja jou­du­taan arpo­maan myös hyvä­tu­loi­sil­le, jot­ta talo ei oli­si täyn­nä köyhälistöä->subventioarpajaisissa voit­ta­neil­la on val­ta­va kan­nus­te jää­dä kämp­pään, vaik­ka se oli­si lii­an suu­ri, kau­ka­na työ­pai­kas­ta tai muu­ten sopimaton->suurta tuh­laus­ta ja lisä­ra­ken­ta­mis­tar­vet­ta, jot­ta myös niil­le jot­ka eivät saa­neet suur­ta arpa­jais­voit­toa, löy­tyi­si koh­tuul­li­nen kämp­pä. Nis­ka­len­kin otta­mi­nen mark­ki­na­voi­mis­ta on vai­kea laji.

    1. Mik­ko 2:
      »”ARA-asun­to­ja raken­ta­mal­la saa­daan pie­ni­tu­loi­sia myös kal­lii­siin kau­pun­gi­no­siin, mut­ta ei ole kei­noa saa­da suu­ri­tu­loi­sia huo­noil­le paikoille.”

      Tämä sop­pa on pal­jol­ti itse kei­tet­ty: kaa­voit­ta­ja on halun­nut itsel­leen val­lan kau­pun­ki­suun­nit­te­lus­ta tii­lien sau­mo­jen väriin asti…) 

      Juu­ri näin. Itse näki­sin, että kaa­voi­tus kuu­luu kun­nal­le, jol­loin sil­lä ei voi olla esi­mer­kik­si pak­ko­lu­nas­tusoi­keut­ta. Kaa­voi­tuk­seen taas kuu­luu katua­lue ja ton­tin har­ja­kor­keus. Eipä juu­ri muu­ta. Loput kuu­luu ton­tin omistajalle.

  7. Jär­ven­pään kes­kus­ta on kau­pun­ki­mai­se­na ympä­ris­tö­nä pal­jon onnis­tu­neem­pi kuin Itä­kes­kus, Mal­mi, Lep­pä­vaa­ra tai Matin­ky­lä. Kun kaup­pa ja kapa­kat kes­ki­te­tään kaup­pa­kes­kuk­seen, ympä­röi­vä asui­na­lue sur­kas­tuu tyl­säk­si ihmisvarastoksi.

    Pel­kään, että Espoo on teh­nyt emä­mu­nauk­sen met­ro­kaa­voi­tuk­ses­saan. En tar­koi­ta met­roa vaan sitä epä­kau­pun­kia, jota on raken­net­tu met­roa­se­mien ympärille.”

    Aivan vas­taa­val­la taval­la on pää­tet­ty teh­dä ja teh­dään täl­lä­kin het­kel­lä Kala­sa­ta­mas­sa ja Kes­ki-Pasi­las­sa. SRV ja YIT toteut­ta­vat pel­käs­tään sup­pean lii­ke­ta­lou­del­li­ses­ti opti­moi­dut mas­sii­vi­set rat­kai­sut, jois­sa kaik­ki pal­ve­lut ime­tään suu­reen kaup­pa­kes­kuk­seen, alle raken­ne­taan 3000 auto­paik­kaa ja ympä­ril­le jää pölyi­set beto­ni­kan­net, joil­la kyl­mä tuu­li vinkuu.

  8. Olin yllät­ty­nyt, että pysä­köin­ti­po­li­tiik­ka ei tul­lut täs­sä kir­joi­tuk­ses­sa esiin.

    Täs­sä Per­he­lä-hank­kees­sa­han tapah­tui siten, että vuon­na 2015 han­ke­kil­pai­lus­sa päät­tä­jät valit­si­vat nel­jäs­tä ehdo­tuk­ses­ta sen, jos­sa oli eni­ten park­ki­paik­ko­ja maan alla, vie­lä­pä kah­teen maa­na­lai­seen ker­rok­seen. Toi­saal­ta kau­pun­ki jo aiem­mas­ta yri­tyk­ses­tä samai­ses­sa kort­te­lis­sa tie­si hyvin maa­pe­rän laa­dun: savi­maa, jos­sa maa­na­lai­nen raken­ta­mi­nen on tavan­omais­ta kalliimpaa.

    Ja sit­ten kesä­kuus­sa 2018 maa­na­lais­ten park­ki­paik­ko­jen vaa­ti­muk­ses­ta jous­tet­tiin: puo­let vähem­män maan alle. Tämä vähen­nys tuli siis Luja­ta­lon vaatimuksesta.

    Ja sit­ten syys­kuun lopus­sa 2018 eli vai­vai­set kol­me kuu­kaut­ta myö­hem­min Luja­ta­lo päät­ti osal­taan koko hankkeen.

    Aina­kin minua mie­ti­tyt­ti talou­del­li­ses­ti hank­keen kan­nat­ta­vuu­des­sa tuo park­ki­paik­ko­jen sekä mää­rä että maa­na­lai­nen raken­ta­mi­nen. Onhan tot­ta vie sel­vää, että kau­pun­kiym­pä­ris­tö on miel­lyt­tä­väm­pi mikä­li pysä­köin­ti on jos­sain pois­sa näky­vis­tä, vaik­ka sit­ten maan alla. Kui­ten­kin se maa­na­lai­nen raken­ta­mi­nen alu­eel­la, jos­sa pysä­köin­ti on autoi­li­jal­le mak­su­ton­ta, jät­tää poh­dit­ta­vak­si kuka sen pysä­köin­nin raken­ta­mi­sen lopul­ta maksaa…

    Jos tuos­ta pysä­köin­ti­vaa­ti­muk­ses­ta jous­ta­mal­la sääs­täi­si jokusen mil­joo­naa euroa, niin oli­si­ko hank­keen kan­nat­ta­vuus­las­kel­mat aivan eri näköi­set? Tämä siis vain ver­rok­ki­na kun tuos­sa yllä KariS kir­joit­taa, että lii­ke­ti­loil­le ei oli­si kysyn­tää Järvenpäässä.

    Ja mitä tulee asun­to­jen mää­rään, 500 asun­toa Jär­ven­pää­hän ajoi­tet­tu­na jopa vii­del­le vuo­del­le ei ole pal­joa täl­lä het­kel­lä. Hank­kees­sa oli kui­ten­kin vai­heis­tus eli ker­ral­la tuo­ta mää­rää ei oli­si ollut valmistumassa.

    1. Pysä­köin­ti ei ole kos­kaan ilmais­ta. Jos pysä­köi ulko­sal­la, auto kuluu säil­le alt­tii­na nopeam­min kuin kyl­mäs­sä sisä­ti­las­sa. Lisäk­si yleen­sä ilmai­sel­la alu­eel­la on sil­lä lail­la täyt­tä, että mat­kaan kotoa autol­le menee vähän aikaa, ja sil­lä ajal­la­kin on arvo. Auton ikku­nan rap­paa­mi­nen vie myös aikaa, eikä pres­su auton suo­ja­na ole ilmainen.

      Itse raken­sin näi­den har­mien vält­tä­mi­sek­si auto­tal­lin oma­ko­ti­ta­lo­ni pihaan. Hin­taa tal­lil­le tuli noin kymp­pi­ton­ni auto­paik­kaa koh­ti. On muu­ten kal­lis­ta pysä­köin­tiä. Kadun­var­res­sa oli­si ilmais­ta tilaa eikä yhtään autoa. En ole var­ma, voi­ko tuo­ta pitää ratio­naa­li­se­na. Jos sääs­tän kuu­te­na­kym­me­ne­nä aamu­na vuo­des­sa vai­van rapa­ta tuu­li­la­sin puh­taak­si, mihin menee ehkä kak­si minuuttia,säästän vuo­des­sa kak­si tun­tia, kol­mes­sa­kym­me­nes­sä vuo­des­sa 60 tun­tia. Ikku­nan­rap­pauk­sen tun­ti­hin­nak­si tulee lähes kak­si­sa­taa euroa, jos arvioin tal­lin menet­tä­vän arvon­sa kol­mes­sa­kym­me­nes­sä vuo­des­sa ilman huoltotöitä. 

      Eri asia on sit­ten se, että pysä­köin­ti maa­na­lai­seen tal­liin on vie­lä tuo­ta­kin kalliimpaa.

      1. Eras­to­te­nes alek­sandria­lai­nen:
        Pysä­köin­ti ei ole kos­kaan ilmais­ta. Jos pysä­köi ulko­sal­la, auto kuluu säil­le alt­tii­na nopeam­min kuin kyl­mäs­sä sisä­ti­las­sa. Lisäk­si yleen­sä ilmai­sel­la alu­eel­la on sil­lä lail­la täyt­tä, että mat­kaan kotoa autol­le menee vähän aikaa, ja sil­lä ajal­la­kin on arvo. Auton ikku­nan rap­paa­mi­nen vie myös aikaa, eikä pres­su auton suo­ja­na ole ilmainen.

        Itse raken­sin näi­den har­mien vält­tä­mi­sek­si auto­tal­lin oma­ko­ti­ta­lo­ni pihaan. Hin­taa tal­lil­le tuli noin kymp­pi­ton­ni auto­paik­kaa koh­ti. On muu­ten kal­lis­ta pysä­köin­tiä. Kadun­var­res­sa oli­si ilmais­ta tilaa eikä yhtään autoa. En ole var­ma, voi­ko tuo­ta pitää ratio­naa­li­se­na. Jos sääs­tän kuu­te­na­kym­me­ne­nä aamu­na vuo­des­sa vai­van rapa­ta tuu­li­la­sin puh­taak­si, mihin menee ehkä kak­si minuuttia,säästän vuo­des­sa kak­si tun­tia, kol­mes­sa­kym­me­nes­sä vuo­des­sa 60 tun­tia. Ikku­nan­rap­pauk­sen tun­ti­hin­nak­si tulee lähes kak­si­sa­taa euroa, jos arvioin tal­lin menet­tä­vän arvon­sa kol­mes­sa­kym­me­nes­sä vuo­des­sa ilman huoltotöitä. 

        Eri asia on sit­ten se, että pysä­köin­ti maa­na­lai­seen tal­liin on vie­lä tuo­ta­kin kalliimpaa.

        Ja itse en raken­ta­nut tal­lia kos­ka auto on käyt­tö­esi­ne ja sen paik­ka on ulko­na. Lisäk­si eri­lais­ten tal­lien tuo­ma läm­pö­ti­la­vaih­te­lu ei suin­kaan suo­je­le autoa vaan lisää kor­roo­sion ris­kiä, jos sii­tä nyt välittää. 

        Mut­ta suu­rin syy on se että kah­den­kym­me­nen vuo­den pääs­tä tal­li on toden­nä­köi­ses­ti tar­pee­ton kos­ka autoi­lu muut­tuu radi­kaa­lis­ti. Tai oikeas­taan se on toi­sek­si suu­rin syy. Suu­rin on se että pyö­räl­lä pää­see ja bus­si­kin menee lähes oven edestä.

  9. > toi­meen­tu­lo­tu­ki­lain jär­jet­tö­myyk­sis­tä. Lakia
    > voi­daan myös muuttaa

    Tämä mai­nin­ta on jo toi­nen varoi­tus tulos­sa ole­vas­ta muu­tok­ses­ta. Ensim­mäi­nen oli, kun AY-lii­ke ulkois­ti asun­to-omis­tuk­sen­sa. Kol­mas varoi­tus on, kun AY-lii­ke myy vuo­kra­ta­lo­yh­tiöi­den­sä osak­keet. — AY-liik­keel­lä on sisä­pii­rin tie­to tule­vis­ta hank­keis­ta ja val­tiol­lis-poliit­ti­se­na toi­mie­li­me­nä se kat­soo oikeu­dek­seen rahas­taa tuo tieto.

    1. Ei kai Suo­mes­sa voi mitään tuki­jär­jes­tel­mää muut­taa? Eikös mm. tuu­li­voi­man takuu­ta­rif­fin päät­tä­mi­nen kaa­tu­nut “perus­tus­lain takaa­maan omai­suu­den suo­jaan”? Jos asu­mis- ja toi­meen­tu­lo­tu­kea ale­taan muut­ta­maan, niin sii­nä kyl­lä kajo­taan aika monen asun­to­si­joit­ta­jan “omai­suu­den suojaan”…

      1. Jos asu­mis- ja toi­meen­tu­lo­tu­kea ale­taan muut­ta­maan, niin sii­nä kyl­lä kajo­taan aika monen asun­to­si­joit­ta­jan ”omai­suu­den suojaan”…

        Ei kajo­ta.

      2. Osmo Soi­nin­vaa­ra: Ei kajota.

        Juu­ri noin! Mikään tuki ei voi olla saa­vu­tet­tu etu. Ymmär­rän, että yhteis­kun­ta pitää huol­ta vähä­osai­sis­ta, joten vam­mais­ten asu­mi­sen jär­jes­te­lyt tulee hoi­taa taval­la tai toisella. 

        Se ettei hoi­da asioi­taan, ei ole syy asu­mi­sen tuke­mi­seen, kos­ka tut­ki­mus­ten mukaan tuet valu­vat suo­raan hin­toi­hin. Pois­ta­mal­la tuet saa­daan val­tion rahoi­tus tasa­pai­noon ker­ral­la. Mark­ki­noi­den tasa­pai­non haku kes­tä­nee vuo­den pari.

      3. ksee:
        Ei kai Suo­mes­sa voi mitään tuki­jär­jes­tel­mää muut­taa? Eikös mm. tuu­li­voi­man takuu­ta­rif­fin päät­tä­mi­nen kaa­tu­nut “perus­tus­lain takaa­maan omai­suu­den suo­jaan”? Jos asu­mis- ja toi­meen­tu­lo­tu­kea ale­taan muut­ta­maan, niin sii­nä kyl­lä kajo­taan aika monen asun­to­si­joit­ta­jan “omai­suu­den suojaan”… 

        Poliit­ti­nen pai­ne asu­mis­tu­ki­sään­te­lyn pitä­mi­seen nykyi­sel­lä tasol­laan on kyl­lä var­mas­ti kova.

        Nykyi­sel­lään asun­to­pu­lan olois­sa Kelan mak­sa­ma asu­mis­tu­ki mää­rit­tää monel­la seu­dul­la vuo­kra­ta­son vähimmäismäärän.

        Yksiöi­den hin­to­jen las­kuun on monia kei­no­ja. Yksi voi­si olla se, että ase­tet­tai­siin toi­meen­tu­lo­tuen kor­vaa­man vuo­kran neliö­hin­nal­le kat­to. Tämä joh­tai­si sit­ten luon­nol­li­ses­ti sii­hen, että isoi­hin asun­toi­hin meni­si enem­män väkeä, mut­ta toi­saal­ta tämä paran­tai­si elä­män­laa­tua. Mini­ko­kois­ten rotan­louk­ku­jen raken­ta­mi­nen ei var­maan pal­ve­le kenen­kään elämänlaatua.

        Radi­kaa­lim­pi rat­kai­su oli­si mää­rä­tä koko maa­han ylin hyväk­syt­tä­vä neliö­vuo­kra, joka oli­si kaik­kial­la sama ja vas­tai­si kes­ki­mää­räis­tä vuo­kra-asun­non hin­taa täs­sä maas­sa. Tämän jäl­keen toi­meen­tu­loa­siak­kail­le annet­tai­siin ohjaus hank­kia hin­nan täyt­tä­vä asun­to jos­tain päin Suo­mea. Luon­nol­li­ses­ti muut­to­ku­lut tuli­si mak­saa Kelan kas­sas­ta. Lop­pu­tu­lok­se­na oli­si kau­pun­kien lii­ka­väes­tön ekso­dus maa­seu­dul­le. Tyh­jil­lään ole­vat asun­not muut­to­tap­pio­kun­nis­sa sai­si­vat asuk­kai­ta, samal­la kun pää­kau­pun­ki­seu­dul­la syn­tyi­si yli­tar­jon­taa asun­nois­ta. Niil­lä, joi­den tar­vit­see työn­sä vuok­si asua pää­kau­pun­ki­seu­dul­la, oli­si tähän varaa entis­tä parem­min ja lähiöi­den yksiöi­den hin­nat las­ki­si­vat toden­nä­köi­ses­ti pariin-kol­meen­sa­taan euroon neliöltä.

  10. > Jos asun­no­nos­ta­jien pre­fe­rens­sit sijain­nin suhteen
    > pysy­vät ennal­laan, asun­to­jen hin­to­jen las­kies­sa ne
    > las­ke­vat euro­mää­räi­ses­ti yhtä pal­jon hyvil­lä ja
    > huo­noil­la paikoilla

    Kuu­los­taa var­sin toden­pe­räi­sel­tä väit­teel­tä. Olet­ko jos­sain tar­kem­min ker­to­nut sen aja­tus­ket­jun, joka joh­ti tuo­hon päätelmään.

    Maa­seu­dul­la on pal­jon asun­to­ja, joi­den arvo on nega­tii­vi­nen, jois­ta pur­ku­kus­tan­nuk­sen jäl­keen ei saa edes ton­tin hin­taa pois.
    — Sel­lai­set kan­nat­taa vuo­kra­ta puo­li­tu­tuil­le ja ottaa vuo­kra “KELA:n tak­san” mukaan. Esi­mer­kik­si moni vara­ton avo­pa­ri halu­aa pitää kah­ta asuntoa.

  11. Raken­ta­mi­nen on vii­me vuo­det ollut sijoit­ta­ja­ve­tois­ta. Tätä on ede­saut­ta­nut ns. talo­yh­tiö­lai­na, jon­ka myö­tä asun­toi­hin on pääs­syt kiin­ni ehkä vain 30 pro­sen­tin osuu­del­la velat­to­mas­ta myyn­ti­hin­nas­ta, loput on vel­kaa talo­yh­tiöl­le. Talo­yh­tiö­lai­na on monis­sa tapauk­sis­sa edul­li­sem­paa rahaa kuin mitä sijoit­ta­ja sai­si pan­kis­ta, jos­kin kal­liim­paa, mitä oman kodin osta­jal­le tar­jo­taan. Oleel­li­sin­ta on se, että sijoit­ta­ja pää­see lai­naan käsik­si ilman vakuuk­sia, että kukaan arvioi hänen mak­su­ky­ky­ään tai excel-tau­lu­koi­ta, jol­le sijoi­tus­pää­tök­set perustuvat. 

    Uusis­ta asun­nois­ta kar­keas­ti vain 40 pros­saa on men­nyt omis­tusa­su­mi­seen, 40 pin­naa yksi­tyi­sil­le sijoit­ta­jil­le, loput instituutionaalisille. 

    Se että raken­ta­mi­nen hyy­tyy, joh­tuu näh­däk­se­ni ensi­si­jai­ses­ti ris­keis­tä. Gryn­de­reil­lä on var­sin hyvä kuva asun­to­mark­ki­nois­ta ja he tie­tä­vät min­kä­lais­ta työ­tön­tä peri­jää siel­lä on asun­noil­la vivut­ta­nut. Tari­nat ovat vil­le­jä ja aika hel­ve­tin suu­ri ris­ki sil­le, että kah­den vuo­den ikäi­siä asun­to­ja on koh­ta mark­ki­nat tukos­sa, kun talo­yh­tiö­lai­no­jen lyhen­nys­va­paat loppuvat.

    Vähän epäi­len että täl­lai­ses­sa semi­jän­nit­ty­nees­sä ja odot­ta­vas­sa mark­ki­na­ti­lan­tees­sa ei rii­tä haluk­kai­ta jonok­si saak­ka sitou­tu­maan jät­ti­mäi­seen ja moni­vuo­ti­seen lähiö­tor­ni­pro­jek­tiin. Sii­nä on put­ka nurin, jos hin­nat läh­te­vät las­kuun ja/tai asun­not jää­vät käsiin. Jär­ven­pääl­le on nyt hyvä ivail­la mut­ta saman­lais­ta hank­kei­den uudel­lee­nar­vioin­tia seu­raa Espoos­sa ja onpa SRVl­lä hyy­ty­nyt tah­ti Kala­sa­ta­mas­sa­kin. Ovat hil­jaa ja kom­men­toi­mat­ta, mut­ta voin ker­toa, että nyt raken­teil­la ole­va talo ei ole SRVl­le mikään ongel­ma ver­rat­tu­na sii­hen, että vii­den vuo­den sisään nii­tä pitäi­si olla muu­ta­ma lisää pys­tys­sä. Veik­kaan, että siel­lä yksi jos toi­nen­kin pää täl­lä het­kel­lä sau­hu­aa, kun mie­ti­tään kei­no­ja saa­da taka­ra­jaa siirretyksi.

    1. j‑lu:
      Uusis­ta asun­nois­ta kar­keas­ti vain 40 pros­saa on men­nyt omis­tusa­su­mi­seen, 40 pin­naa yksi­tyi­sil­le sijoit­ta­jil­le, loput instituutionaalisille. 

      Sijoit­ta­jat ei kui­ten­kaan asu niis­sä eivät­kä pidä tyh­jil­lään­kään. Kai­kis­sa asun­nois­sa on asuk­kaat jot­ka mak­sa­vat joko itse asu­mi­ses­taan tai yhteis­kun­ta tekee sen hei­dän puo­les­taan. Asu­mi­sen kysyn­tä rat­kai­see vuo­kra­ta­son eikä osta­jan vivutus.

      1. Ans­si Lam­strång: Sijoit­ta­jat ei kui­ten­kaan asu niis­sä eivät­kä pidä tyh­jil­lään­kään. Kai­kis­sa asun­nois­sa on asuk­kaat jot­ka mak­sa­vat joko itse asu­mi­ses­taan tai yhteis­kun­ta tekee sen hei­dän puolestaan.Asumisen kysyn­tä rat­kai­see vuo­kra­ta­son eikä osta­jan vivutus.

        Enpä ole muu­ta väit­tä­nyt­kään. Ainoas­taan, että vivu­tus on luo­nut mark­ki­noil­le riskejä. 

        Vivut­ta­mi­nen yhdis­tet­ty­nä sii­hen, että monel­la yksi­tyi­sel­lä sijoit­ta­jal­la tuot­to-odo­tuk­set perus­tu­vat (mie­les­tä­ni lii­an suu­rel­ta) osin arvon­nousuun on mel­ko hasar­di yhdis­tel­mä ihan miten tahan­sa tarkasteltuna.

        Ja mark­ki­na­ti­lan­ne yhdis­tet­ty­nä raken­nus­kus­tan­nus­ten nousuun taas saa gryn­de­rit (ja rahoit­ta­jat) arvioi­maan koh­tei­ta uudelleen.

  12. Tämä Hesin­gin kes­kus­tan arvon kas­vu­han on puh­das­ta val­lan­käyt­tä­jien ja edun­saa­jien yhteis­ten pon­nis­tus­ten tulos­ta. Kos­ka kaik­ki arvo­kas raken­ne­taan kes­kus­taan, niin kes­kus­tan arvo nousee, ja se on täs­sä se yhtei­nen etu. Puh­taas­ti val­ta näkyy kun­nal­lis­po­lii­tik­ko­jen ja vir­ka­mies­ten val­lan­käy­tös­sä, niis­sä omai­suusar­vo­jen ohjaus­pää­tök­sis­sä joi­hin he pys­ty­vät. Edun­saa­jien etu­han on sit­ten sekä raken­ta­jien voi­tois­sa, että omis­ta­jien voi­tois­sa. Isom­mat omai­suusar­vot tuot­ta­vat enem­män niin kau­an kuin tämä kas­vun kier­re pide­tään val­lan­käyt­tä­jien ja edun­saa­jien yhteis­työ­nä hen­gis­sä. Se on kuin pörs­si­kupla mut­ta fyy­si­sel­lä rakenteella. 

    Ei täs­sä talous­mie­les­sä mitään ihmeel­lis­tä ole. On vaan yllät­tä­vää, että niin suu­ri osa poli­tii­kan pelu­reis­ta nyky­ään on lei­mal­li­ses­ti tämän taka­na. Lähes kaik­kien puo­luei­den edus­ta­jat haas­tat­te­lus­sa puo­lus­ti­vat mie­let­tö­miä Pasi­lan tor­ne­ja. Aiem­min löy­tyi vasem­mis­tos­ta pie­nen ihmi­sen puo­lus­ta­jia ja kes­kus­tas­ta ympä­rys­kun­tien. Nyt­hän kukaan ei puo­lus­ta enää edes ympä­rys­kun­tia, maa­seu­dus­ta puhu­mat­ta­kaan. Talot pitää pur­kaa eikä ton­teil­la­kaan ole mitään arvoa. No ei niin, kun se arvo siir­tyy val­ta­vas­sa omai­suu­den uus­jaos­sa Pasi­lan ja Kala­sa­ta­man tor­nei­hin, met­ro­lin­joi­hin, joke­ri­po­ke­rei­hin, ja mui­hin beto­ni­py­tin­kei­hin joil­la kun­tien päät­tä­jät kilpailevat. 

    Yllät­tä­vin­tä on se, että tämä ei ole lain­kaan ympä­ris­töys­tä­väl­lis­tä. Kier­rä­tys on. Talos­sa asu­mi­nen on talon kier­rä­tys­tä, ei uuden talon raken­ta­mi­nen. Samoin van­han tien käyt­tä­mi­nen on tien kier­rä­tys­tä, ei lii­ken­teen pakot­ta­mi­nen kumi­pyö­ril­tä uusil­le rai­teil­le ja met­ron ase­mil­le. Mitä enem­män beto­nia ja rau­taa sitä isom­mat CO2 pääs­töt. Mitä enem­män puu­ta sitä pie­nem­mät CO2 pääs­töt, uudet talot ja ase­mat eivät syn­ny puusta. 

    Miten Suo­mi hurah­ti täl­lai­seen suuruudenhulluuteen?

  13. Luja­ta­lo vetäy­tyi suu­res­ta raken­nus­hank­kees­ta Jär­ven­pään kes­kus­tas­sa, kos­ka oli tul­lut sii­hen tulok­seen, ettei han­ke kan­na­ta. Arvio asun­to­jen myyn­ti­hin­nois­ta oli laskenut.

    Tämä menee aivan oppi­kir­jan mukaan. Kun Hel­sin­ki, Van­taa ja Espoo ovat kiih­dyt­tä­neet asun­to­tuo­tan­toa, asun­to­jen hin­nat kau­pun­ki­seu­dun lai­doil­la kään­ty­vät las­kuun. Kehys­kun­nis­sa ovat las­ke­neet jo jon­kin aikaa.”

    Kuten tääl­lä on jo todet­tu ei kysy­mys ole myyn­ti­hin­to­jen las­kus­ta vaan raken­nus­kus­tan­nus­ten nousus­ta ja kai­ken kaik­ki­aan suun­ni­tel­lun hank­keen talou­del­li­sen yhtä­lön toi­mi­mat­to­muu­des­ta. Oppi­kir­ja ei täs­tä keis­sis­tä vali­tet­ta­vas­ti saa vah­vis­tus­ta, enkä kyl­lä muu­ten­kaan usko tuo­hon oppikirjaan.

    Kala­sa­ta­man toi­sen tor­nin asun­to­jen myyn­ti­hin­nat ILMAN tont­ti­kus­tan­nus­ta ovat kes­ki­mää­rin noin 7000 €/m2. Raken­nus­kus­tan­nuk­set Jär­ven­pääs­sä eivät ole olen­nai­ses­ti Kala­sa­ta­maa alhai­sem­mat, joten on epä­rea­lis­tis­ta olet­taa asun­to­jen mene­vän kau­pak­si Jär­ven­pääs­sä lähel­le­kään tuol­la hin­ta­ta­sol­la. Uudis­mark­ki­nan hin­ta­ta­so Jär­ven­päääs­sä on nyt noin puo­let tuos­ta Kala­sa­ta­man hin­ta­ta­sos­ta. (Veik­kaan että kun­han kor­ko­ta­so nor­ma­li­soi­tuu niin tuo hin­tae­ro tulee kape­ne­maan. Isot lai­nat alka­vat vipua­maan Hel­sin­gin hin­ta­ta­soa alaspäin…) 

    Luja­ta­lo muu­ten muu­ta­ma vuo­si sit­ten luo­pui Kala­sa­ta­mas­sa Täk­kä­rin kort­te­lin raken­ta­mi­ses­ta­kin. Ehkä yhtiön resurs­sit eivät rii­tä iso­jen ris­kien otta­mi­seen. Voi olla ihan viisasta.

    Raken­ta­mi­nen on yli­kuu­men­tu­nut ja kus­tan­nuk­set ovat lau­koil­la. Asun­to­tuo­tan­non lisää­mi­nen tai edes nyky­ta­soi­sen uudis­tuo­tan­non hin­ta­ta­son alen­ta­mi­nen edel­lyt­täi­si mate­ri­aa­li­tuo­tan­non ja työ­voi­man tar­jon­nan huo­mat­ta­vaa lisää­mis­tä. Tätä ei tule tapah­tu­maan, kos­ka vaik­ka­pa ele­ment­ti­teh­das mie­luum­min pai­naa rahaa nyky­ka­pa­si­tee­til­laan kuin läh­tee teke­mään iso­ja laa­jen­nusin­ves­toin­te­ja lyhy­tai­kai­sen buu­min perus­teel­la. Lisä­työ­voi­maa on saa­ta­vil­la vain ulko­mail­ta, koti­mai­nen tai­taa jat­kos­sa vain vähen­tyä hei­ken­ne­tyn ammat­ti­kou­lu­tuk­sen vuoksi.

  14. Kyl­lä se Jär­ven­pää jos­kus saa tor­ni­ta­lon­sa, sit­ten kun tämä taan­tu­ma on ohi. Sitä taas ihmet­te­len että mik­si Espoos­sa esim on onnis­tut­tu vas­tus­ta­maan talo­ja paik­koi­hin jois­sa oli­si kysyn­tää, esi­merk­ki­nä Wes­ten­din ran­nan vie­reen kaa­vail­tu ker­ros­ta­lo jota on vas­tus­tet­tu muo­dos­sa jos toi­ses­sa tois­ta­kym­men­tä vuot­ta. Ehkä se että pää­vas­tus­ta­ja kuu­luu Har­rod­sin tava­ra­ta­lon omis­ta­ja­per­hee­seen selit­tää asian?

    1. R.Silfverberg:
      Kyl­lä se Jär­ven­pää jos­kus saa tor­ni­ta­lon­sa, sit­ten kun tämä taan­tu­ma on ohi. Sitä taas ihmet­te­len että mik­si Espoos­sa esim on onnis­tut­tu vas­tus­ta­maan talo­ja paik­koi­hin jois­sa oli­si kysyn­tää, esi­merk­ki­nä Wes­ten­din ran­nan vie­reen kaa­vail­tu ker­ros­ta­lo jota on vas­tus­tet­tu muo­dos­sa jos toi­ses­sa tois­ta­kym­men­tä vuot­ta. Ehkä se että pää­vas­tus­ta­ja kuu­luu Har­rod­sin tava­ra­ta­lon omis­ta­ja­per­hee­seen selit­tää asian?

      Ms W löy­si Wes­ten­din ton­til­ta lepa­koi­ta ja vali­tus­rum­baa käy­tiin EU:ta myö­ten. Vali­tus ei tie­ten­kään sinäl­lään menes­ty­nyt mut­ta vuo­si­kausia saa­tiin pro­ses­siin kulu­maan. Vali­tuk­sel­la ei tie­ten­kään ollut mitään teke­mis­tä sen kans­sa että Ms W asuu koh­teen lähis­töl­lä ja että hotelli/kerrostalo toi­si ikä­vää lii­ken­net­tä ja elä­mää hänen elinpiiriinsä.

      Toi­nen tör­keä esi­merk­ki vali­tusoi­keu­den jär­jet­tö­myy­des­tä löy­tyy Kala­sa­ta­man kes­kuk­ses­ta. Yksi neropatti/tekniikan toh­to­ri kek­si ammat­ti­va­lit­taa (rahas­tus­yri­tys?) mm. tor­nien palo­tur­val­li­suu­des­ta kaik­kiin mah­dol­li­siin vali­tusas­tei­siin. Ei menes­ty­nyt. Kes­kuk­sen raken­ta­mi­sen aloi­tus vii­väs­tyi pari vuot­ta. Se on tul­lut mak­sa­maan SRV:lle kym­me­niä mil­joo­nia kun raken­ta­mis­buu­mi ehti kuu­me­ne­maan ja kus­tan­nuk­set nousi­vat mer­kit­tä­väs­ti. Koko yhtiö on ahdin­gos­sa vii­väs­tyk­sen eli ko. vali­tuk­sen vuok­si. Sii­nä samal­la Kala­sa­ta­maan jo muut­ta­neet 3000 asu­kas­ta jäi­vät odot­ta­maan kes­kuk­sen pal­ve­lu­ja sin­ni­tel­len pik­ku-Siwan varassa. 

      Olis­ko­han vii­mein aika teh­dä vali­tusoi­keu­del­le ja ‑pro­ses­seil­le jotakin?

      1. vk: Olis­ko­han vii­mein aika teh­dä vali­tusoi­keu­del­le ja ‑pro­ses­seil­le jotakin? 

        Huo­maut­tai­sin, että yli 90 pro­sent­tia kaa­vois­ta menee läpi vali­tuk­sit­ta. Toi­saal­ta vali­tuk­sis­ta noin kol­man­nes menes­tyy (aina­kin muu­ta­man vuo­den takais­ten tie­to­je­ni mukaan). Eli lop­pu­jen lopuk­si vali­tuk­sil­la tor­pa­taan aika pal­jon lait­to­mia pää­tök­siä, mikä on nii­den tarkoituskin.

        Kun­nal­lis­va­li­tus on osa itse­hal­lin­toa. Kun­nan toi­min­taa ei val­vo mikään muu taho kuin kun­ta­lai­set itse. Jos he eivät vali­ta, ei kun­nan pää­tök­ses­tä kukaan muu voi valit­taa. Jos kun­nal­lis­ta vali­tusoi­keut­ta rajat­tai­siin, oli­si lail­li­suus­val­von­ta annet­ta­va jol­le­kin viranomaiselle.

      2. Eras­to­te­nes alek­sandria­lai­nen:

        Kun­nal­lis­va­li­tus on osa itse­hal­lin­toa. Kun­nan toi­min­taa ei val­vo mikään muu taho kuin kun­ta­lai­set itse. Jos he eivät vali­ta, ei kun­nan pää­tök­ses­tä kukaan muu voi valit­taa. Jos kun­nal­lis­ta vali­tusoi­keut­ta rajat­tai­siin, oli­si lail­li­suus­val­von­ta annet­ta­va jol­le­kin viranomaiselle.

        Ja sit­ten on ne ihan päät­tö­mät vali­tuk­set jois­sa lail­li­suus on jo var­mis­tet­tu. Par­hail­laan moneen kertaan. 

        https://www.lansivayla.fi/artikkeli/693316-kiista-espoon-kaupungintalosta-jatkuu-yha-hallinto-oikeuteen-tehtiin-taas-valitus

        sii­hen­kin oli­si hyväl­le pai­kal­le radan­var­teen var­mas­ti parem­paa käyt­töä kuin hoi­mei­nen käyt­tä­mä­tön talo. 

        Täs­sä­kään valit­ta­ja ei voi voit­taa kuin aikaa. Talo menee pur­kuun mut­ta vaan tur­hil­la kus­tan­nuk­sil­la kun valitusoikeus.…

      3. Olis­ko­han vii­mein aika teh­dä vali­tusoi­keu­del­le ja ‑pro­ses­seil­le jotakin?” 

        Riip­puu, että mitä. Viran­omais­toi­mis­ta ja ‑pää­tök­sis­tä valit­ta­mi­sen mah­dol­li­suus kun kui­ten­kin on yksi oikeus­val­tion kul­ma­ki­vis­tä. Jon­kin­lais­ta tiu­kem­paa asia­no­mis­ta­juus­vaa­det­ta voi­tai­siin tosin ehkä funtsia.

      4. Mau­rizio:
        “Olis­ko­han vii­mein aika teh­dä vali­tusoi­keu­del­le ja ‑pro­ses­seil­le jotakin?” 

        Riip­puu, että mitä. Viran­omais­toi­mis­ta ja ‑pää­tök­sis­tä valit­ta­mi­sen mah­dol­li­suus kun kui­ten­kin on yksi oikeus­val­tion kul­ma­ki­vis­tä. Jon­kin­lais­ta tiu­kem­paa asia­no­mis­ta­juus­vaa­det­ta voi­tai­siin tosin ehkä funtsia.

        Kyl­lä, ihan kai­kil­la, esim. puna­vuo­re­lai­sa­suk­kaal­la ei pidä olla vali­tusoi­keut­ta Kala­sa­ta­man ase­ma­kaa­vas­ta tai rakennusluvista. 

        Olen­nai­sin­ta ja tär­kein­tä on lyhen­tää vali­tuk­siin kulu­vaa aikaa pro­ses­sin kai­kis­sa vai­heis­sa mer­kit­tä­väs­ti. Ihan oikeas­ti jon­kin ase­ma­kaa­va­va­li­tuk­sen todel­li­seen käsit­te­lyyn ei voi kulua 10–20 tun­tia enem­pää. Siis tehol­lis­ta työ­ai­kaa. Suu­rim­man osan ajas­ta pape­rit makaa­vat valo­hoi­dos­sa jon­kun pöy­däl­lä tai tiet­si­kal­la niin ettei asial­le teh­dä mitään. Jos halu­taan, niin vali­tus on var­mas­ti käsi­tel­ty vii­kos­sa kuulemisineen. 

        Pro­ses­sia pys­ty­tään aivan olen­nai­ses­ti lyhen­tä­mään ja siten hait­to­ja vähen­tä­mään. Nyky­sys­tee­mi kuu­los­taa samal­ta kuin päät­tö­mät jonot lää­kä­riin: jono­te­taan puo­li vuot­ta ja kun lää­kä­riin pääs­tään niin vai­va on hoi­det­tu puo­les­sa tunnissa.

      5. vk: Kyl­lä, ihan kai­kil­la, esim. puna­vuo­re­lai­sa­suk­kaal­la ei pidä olla vali­tusoi­keut­ta Kala­sa­ta­man ase­ma­kaa­vas­ta tai rakennusluvista. 

        Olen­nai­sin­ta ja tär­kein­tä on lyhen­tää vali­tuk­siin kulu­vaa aikaa pro­ses­sin kai­kis­sa vai­heis­sa mer­kit­tä­väs­ti. Ihan oikeas­ti jon­kin ase­ma­kaa­va­va­li­tuk­sen todel­li­seen käsit­te­lyyn ei voi kulua 10–20 tun­tia enem­pää. Siis tehol­lis­ta työ­ai­kaa. Suu­rim­man osan ajas­ta pape­rit makaa­vat valo­hoi­dos­sa jon­kun pöy­däl­lä tai tiet­si­kal­la niin ettei asial­le teh­dä mitään.Jos halu­taan, niin vali­tus on var­mas­ti käsi­tel­ty vii­kos­sa kuulemisineen. 

        Pro­ses­sia pys­ty­tään aivan olen­nai­ses­ti lyhen­tä­mään ja siten hait­to­ja vähentämään.Nykysysteemi kuu­los­taa samal­ta kuin päät­tö­mät jonot lää­kä­riin: jono­te­taan puo­li vuot­ta ja kun lää­kä­riin pääs­tään niin vai­va on hoi­det­tu puo­les­sa tunnissa.

        Tämän kir­joi­tuk­sen kans­sa samaa miel­tä. Vali­tusoi­keu­des­sa ei ole mitään vikaa ja sen pois­ta­mi­nen on kan­san­val­lan näkö­kul­mas­ta ongel­mal­lis­ta, mut­ta se pro­ses­si, jos­sa käsit­te­ly­ajat las­ke­taan vuo­si­kvar­taa­leis­sa, on ongel­ma. Jos vali­tuk­set käsi­tel­täi­siin vaik­ka kuu­kau­des­sa har­va teh­tai­li­si nii­tä enää tur­haan mität­tö­män vii­vyt­tä­vän vai­ku­tuk­sen takia, mut­ta aiheel­li­set vali­tuk­set teh­täi­siin edel­leen. Aivan lii­an vähän puhu­taan käsit­tä­mät­tö­män hitais­ta käsittelyajoista.

      6. vk: Olis­ko­han vii­mein aika teh­dä vali­tusoi­keu­del­le ja ‑pro­ses­seil­le jotakin? 

        Voi­han olla tilan­tei­tä, että asian venyt­tä­mi­nen vali­tuk­sia käyt­täen onkin raken­ta­jan int­res­si. Vaik­ka sil­loin, kun raken­ta­mis­ta halu­taan vii­vyt­tää ja (raken­ta­mi­sen) mää­rä­ai­ko­ja siir­tää hamaan tulevaisuuteen.

        Itse säi­lyt­täi­sin vali­tusoi­keu­den, mut­ta muut­tai­sin käsit­te­lyä niin, että
        — jo vali­tuso­soi­tuk­ses­sa ja kun­nal­li­ses­sa kuu­lu­tuk­ses­sa mää­rä­tään vali­tuk­sel­le ensim­mäi­nen oikeu­den käsit­te­ly­päi­vä, joka on
        — vali­tuk­sen mää­rä­ajan umpeu­tu­mi­sen jäl­kei­nen seu­raa­va arki­päi­vä kel­lo 09:00
        — – tai myö­hem­pi aika sama­na päi­vä­nä, että oikeus­neu­vok­set ehti­vät kun­nol­la heräillä.
        — Valit­ta­jat ja haki­jat saa­vat olla läs­nä käsit­te­lys­sä (suul­li­nen käsit­te­ly) ja
        — tuos­sa käsit­te­lys­sä saa­daan vie­lä toi­mit­taa lisä­ai­neis­toa vali­tuk­seen ja sen vastaukseen.

        Int­res­sien suu­ruu­des­ta joh­tuen osa­puo­let joko lähet­tä­vät par­haat asia­mie­hen­sä pai­kal­le tai tai sit­ten eivät.

        Täl­lai­nen vali­tus­me­net­te­ly saat­taa lyhim­mil­lään kes­tää kak­si tun­tia, ja osa­puo­lil­la on oikeu­den pää­tös käsis­sään. Pisim­mil­lään tapaus siir­re­tään byro­kraat­ti­seen käsit­te­lyyn, mut­ta sil­loin­kin pää­tök­sen syn­ty­mi­nen on jo yhden aske­leen lähem­pä­nä valmista.

      7. Yleen­sä kau­pun­ki luo­vut­taa tont­te­ja vas­ta, kun kaa­va on vah­va. Ei siis ole raken­ta­jaa, joka voi­si vii­vyt­tää oman koh­teen­sa aloit­ta­mis­ta bul­vaa­nin teke­mäl­lä valöituksella.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.