Herttoniemen vuokrankorotukset

23.1.2008 · Aihe: Uncategorized 

Nimimerkki Ville vaan kauhisteli kommentissaan edelliseen artikkeliin “Rata rakennusoikeuden ehdoksi” lähettämässään kommentissa Helsingin kaavailemia tontinvuokran korotuksia, jotka voivat jopa 15-kertaistaa vuokrat esimerkiksi Herttoniemessä. Asia on periaatteellinen ja vaikea. Ville vaati tosiasiassa, että kaupunki ei perisi omistamistaan maista vuokraa vaan lahjoittaisi ne asuinkäyttöön.

Tuo vuokrankorotuksen tarve johtuu samasta asiasta kuin se, ettei Talin Golfkentästä makseta vuokraa kuin 2500 euroa vuodessa. Aikanaan ei tullut laitetuksi indeksiehtoa ja inflaatio on ollut melkoinen. Niinpä noiden tonttien asukkaat ovat saaneet nauttia varsin edullisesta asumisesta verrattuna vaikkapa Herttoniemen rannan uusiin asuntoihin. Sellainen periaate, että se, joka on saanut asuintontin tai golf-kentän käyttöönsä puoli-ilmaiseksi, saisi nauttia tätä etuutta aina, on ongelmallinen suhteessa uusiin vuokra-sopimuksiin.

Ville vaati, että nämä taloyhtiöt saisivat lunastaa tontit kohtuuhinnalla, jossa otetaan huomioon heidän 50 vuoden aikana maksamansa vuokrat. Joku toinen voisi sanoa, että siinä pitäisi ottaa huomioon heidän indeksin puuttumisen vuoksi saamansa alennus. Jos kaupunki lahjoittaisi nuo tontit ilmaiseksi, asumismenot kasvaisivat nykytilanteeseen verrattuna, koska vuokratontista ei makseta kiinteistöveroa, mutta omasta tontista maksetaan.

Olisiko oikein, että kaupunki antaisi tontit käyttöön ilmaiseksi? Se ei tekisi helsinkiläisistä rikkaampia, koska vuokratuotto menee tavallaan omaan taskuun. En jaksa tarkistaa asiaa, mutta ymmärtääkseni maanvuokrista saadut tulot alentavat Helsingin veroprosenttia yhdellä prosenttiyksiköllä. Jos tontinvuokria ei perittäisi, kunnallisvero nousisi vastaavasti. Vuokratonteilla asuvat jäisivät silti voitolle, koska kaikilla ei ole kaupungin tonttia ja heidänkin veronsa nousisivat. Jotenkin se tuntuisi epäoikeudenmukaiselta niitä kohtaan, jotka eivät ole kaupungin tonttia saaneet. Voitolle jäisivät tietysti myös pääomatuloilla elävät, koska on nähty hyväksi, ettei pääomatuloista makseta kunnallisveroa.

Hölmöä tästä vuokran alennuksesta tekisi se, ettei se alentaisi asumiskuluja. Taloustieteen opit toimivat hyvin asuntomarkkinoilla. Asuntojen myyntihinnat nousisivat vastaavasti, sillä etu kapitalisoituisi hintoihin. Kun asunnoista kilpaillaan markkinoilla, asunnon saa se, jolla on varaa maksaa siitä eniten. Jos maanvuokra on halpa tai sitä ei ole ollenkaan, kaikilla on varaa maksaa vastaavasti enemmän ja myyntihinta nousee. Sama pätee vuokra-asuntomarkkinoilla.

Herttoniemeläisiä tietysti korpeaa paitsi pitkään nautitun edun poistuminen myös se, moni on maksanut tuon halvan maanvuokran takia asunnosta ylihintaa. Myyjä ei ehkä ole muistanut kyllin huolellisesti alleviivata sitä, että etu on tilapäinen ja poistuu vuokrasopimuksen umpeutuessa.

Kommentit

8 Vastausta artikkeliin “Herttoniemen vuokrankorotukset”

  1. tpyyluoma kirjoitti 23.1.2008 kello 12:53

    En ymmärrä miksi minun pitäisi kalliolaisen veronmaksajana (ja omalla tontilla olevan asunto-osakeyhtlön osakkaana) subventoida herttoniemeläisten asumista. Ainoa periaatteellinen ongelma tässä on se, että jos peritään markkinavuokria niin niitä pitää sitten periä kaikilta tasapuolisesti. Esim. HITAS-tontit tietääkseni vuokrataan alle markkinahinnan, ja vanhojen tonttien vuokra pitäisi kai sitten olla saman verran alle markkinahinnan.

    Tämä argumentti on kuitenkin vähän huono: “Niinpä noiden tonttien asukkaat ovat saaneet nauttia varsin edullisesta asumisesta verrattuna vaikkapa Herttoniemen rannan uusiin asuntoihin.” Jos nimenomaan TÄMÄ asia haluttaisiin korjata, niin kaupungin vuokratontien sopimukset siirrettäisiin osuuskunnalle jonka osakkaita olisivat tonteille olevat uudet ja vanhat taloyhtiöt, ja vuokrat jaettaisiin reilusti tasan uusien ja vanhojen talojen kesken osuuskuntamaksuina. Uudet vuokrat halpenisivat vähän, vanhat nousisivat. Tämä olisi toki edelleen epäreilua muita kaupunkilaisia kohtaan.

    Periaatteen vastaisesti suosisin kuitenkin väljästi rakennettujen tonttien myymistä taloyhtiöille seuraavalla tavalla: Tontti myydään käytetyn rakennusoikeuden mukaisella arvolla, mutta tontille kaavoitetaan lisää rakennusoikeutta. Jos taloyhtiö käyttää tuon rakennusoikeuden niin se saa tontin käytännössä alihintaan. Tälläinen subventio on periaatteessa väärin, mutta käytännössä se edesauttaisi yhdyskuntarakenteen tiivistymistä mistä taas on mielestäni subvention ylittäviä välillisiä hyötyjä kaupungille. Ehkä lisäehto olisi, että rakennusoikeus myös pitää käyttää.

    Meillä on kaupunki pullollaan tehottomasti rakennuttuja 70-luvun lähiöitä joidenka talot alkaa olla peruskorjausiässä. Totaaliremontti maksaa niin paljon (ehkä 1000 euroa kerrosneliö), että purkaminen ja kokonaan uuden rakentaminen ei tulisi kovin paljoa kalliimmaksi, ja olisi suorastaan tuottavaa jos samalla tiivistettäisiin. Mutta tähän ei taloyhtiö ryhdy, koska se on vuokratontilla, ja osakkaat eivät näin hyödy tiivistämisestä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  2. Artturi Björk kirjoitti 23.1.2008 kello 19:48

    tpyyluoma: voitko avata vähän tuota ajatustasi siitä miten vuokratontti vaikuttaa tiivistämishaluttomuuteen?

    Tässä tuntuu olevan kyse herttoniemeläisten saavutetuista eduista, joista he eivät halua ymmärrettävästi luopua. Tonttien halpa vuokra on kuitenkin kaikilta muilta Helsinkiläisiltä pois. Ei ole olemassa muuta “reilua” hintaa kuin markkinahinta, joten tontit menköön eniten tarjoavalle. Tällöin ne saadaan tehokkaimpaan mahdolliseen käyttöön.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  3. tpyyluoma kirjoitti 24.1.2008 kello 10:52

    Björk, lähden siitä oletuksesta että tontinvuokra nousee jos sen rakennusoikeus nousee, eli taloyhtiö ei hyödy tiivistämisestä mitään. Oletus voi olla ja toivottavasti on väärä.

    Jokin tässä tiivistämisessä joka tapauksessa mättää:

    Olisiko nyt ollut Hesarissa, missä oli juttua vuokratalon peruskorjauksesta Hervannassa. Täysremontti maksoi jutun mukaan (ulkomuistista) 1200 euroa neliö, kun purkaminen ja uuden rakentaminen olisi maksanut 2000 euroa neliö. Jos tuo erotus on noin 800 euroa neliö, niin se on samaa luokkaa kuin lisärakennusoikeuden arvo. Miksei Helsingissä ole purettu käytännössä ensimmäistäkään taloa korjaamisen sijaan?

    Hypoteettinen esimerkki Laajasalosta, jonne tulllaan uudisrakentamaan tiiviisti. Oletetaan huonokuntoinen lähiökerrostalo. Hehtaarin tontti, tehokkuus 0,3, eli 3000 kerrosneliötä. Täysremontti Tampereen hinnoin, 3,6 miljoonaa, purku ja vastaava neliömäärä uudisrakennuskessa 6 miljoonaa. Jos tilalle rakennetaan kaupunkimaisesti, teholuku voi olla vaikkapa 0,8, uusia kerrosneliöitä siten 5000. Rakennusoikeuden arvo hintaan 500e/k-m2 on 2,5 miljoonaa. Eli sama kuin korjaus- ja uudisrakentamisen erotus.

    Kaupunki voisi tukea tätä laskuttamalla vuokraa tontista jatkossakin niin kuin siinä olisi 3000 kerrosneliötä. Kaupunki ei häviä tässä mitään, koska jos tiivistämistä ei tehdä niin siinä on se vanha 3000 kerrosneliötä edelleen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  4. Artturi Björk kirjoitti 24.1.2008 kello 18:03

    Lisärakentamisesta ja purkamisesta: olemassa olevia rakennusrunkoja voidaan kyllä käyttää, vaikka alueen tehokkuutta kasvatettaisiinkin. Monet lähiötalothan ovat aivan identtisiä kaupunkitaloihin nähden, mutta vain sijoiteltu kauemmaksi toisistaan. Rakennusten väliin vaan uusia rakennuksia ja vanhojen päälle enemmän kerroksia. (Tietty, jos halvemmaksi tulee, niin uusia tilalle.)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  5. Anna-Liisa kirjoitti 24.1.2008 kello 21:07

    Näissä puheenvuoroissa sekä blogissa ajetaan vanhojen esikaupunkialueiden hävittämistä. Tulee mieleen se ajanjakso, jolloin keskustasta hävitettiin vanhoja arvokkaita rakennuksia, ja nyt ihmetellään miten se on ollut mahdollista. Kas, näinhän se käy, ihan helposti!

    Yhtiövastikkeet eivät ole tähänkään asti olleet erityisen alhaisia, ja nyt ne nousevat sellaisiin lukemiin, että kaikilla ei ole mahdollisuutta maksaa sitä. Herttoniemeläiset eivät tilastollisena väestöryhmänä kuulu kaupungin suurituloisimpiin. Siis asunnot myyntiin.

    Uuden asunnon varmaankin vanhan myyntihinnalla saa, mutta onko Helsingissä sitten enää ylipäätään sellaisia yhtiövastikkeita, jotka matalapalkoilla itsensä elättävät pystyvät maksamaan? Keskustan miljoona-asuntoja, joissa yhtiövastike saattaa olla nolla, ei sentään herttoniemeläisasunnon myyntihinnalla saa.

    Kuulun itse matalapalkkalaisiin. Sitä yhtiövastiketta, minkä meille on laskettu tulevan, emme ihan yksinkertaisesti kykene tuloillamme maksamaan. Tämä ei ole ruikutusta, tämä on fakta.

    Tähän asti olemme tienanneet toimeentulomme. Enääkö emme kykene? Miten tässä näin on käynyt? En minä muiden siivellä halua loisia – mitä minä nyt teen? Paniikki hiipii.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Sampo Smolander kirjoitti 25.1.2008 kello 0:18

    Anna-Liisa kirjoitti:
    “Yhtiövastikkeet eivät ole tähänkään asti olleet erityisen alhaisia, ja nyt ne nousevat sellaisiin lukemiin, että kaikilla ei ole mahdollisuutta maksaa sitä.”

    Ideaalimaailmassa kaikilla toki olisi mahdollisuus asua halvalla ja väljästi haluamansa kaupungin keskustassa. Todellisuudessa niin kovin moni haluaa asua Helsingin keskustan tuntumassa (Hertsikka on kuitenkin suhteellisen hyvää aluetta ja suhteellisen lähellä keskustaa, verrattuna moniin muihin pk-seudun alueisiin) ettei se onnistu, ainakaan halvalla ja väljästi. Millä kriteereillä pitäisi valita ne harvat onnekkaat jotka osittain yhteiskunnan tuella saisivat asua kohtuuhintaan lähellä Helsingin keskustaa?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  7. Anna-Liisa kirjoitti 25.1.2008 kello 5:50

    Sampo Smolander kysyi: “Millä kriteereillä pitäisi valita ne harvat onnekkaat jotka osittain yhteiskunnan tuella saisivat asua kohtuuhintaan lähellä Helsingin keskustaa?”

    Ei sellaisia ihmisiä tietenkään saa olla. Vaan kun ne tonttivuokrat nousevat samoihin lukemiin kaikkialla? Eivätkö Kontulankin yhtiövastikkeet nouse pilviin?

    Pieni korjaus: ei Hertsikassa ole tähänkään asti erityisen halvalla asuttu. Asunto-osakkeet ovat ostaessa määräytyneet markkinahinnan mukaan, eivätkä yhtiövastikkeet ole olleet muita kaupunginosia halvemmat. Kaikki palat eivät nyt sovi kohdalleen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  8. Anna-Liisa kirjoitti 25.1.2008 kello 8:29

    Korjaan edellistä viestiäni Herttoniemen asunto-osakkeiden ostohinnoista: tarkoitan tietenkin nykyisiä hintoja, en 50-luvun aravavuokralainoitettuja hintoja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

Jätä vastaus