Herttoniemen vuokrankorotukset

Nim­imerk­ki Ville vaan kauhis­teli kom­men­tis­saan edel­liseen artikke­li­in “Rata raken­nu­soikeu­den ehdok­si” lähet­tämässään kom­men­tis­sa Helsin­gin kaavailemia ton­tin­vuokran koro­tuk­sia, jot­ka voivat jopa 15-ker­tais­taa vuokrat esimerkik­si Hert­toniemessä. Asia on peri­aat­teelli­nen ja vaikea. Ville vaati tosi­asi­as­sa, että kaupun­ki ei perisi omis­tamis­taan maista vuokraa vaan lahjoit­taisi ne asuinkäyttöön.

Tuo vuokranko­ro­tuk­sen tarve johtuu samas­ta asi­as­ta kuin se, ettei Tal­in Golfken­tästä mak­se­ta vuokraa kuin 2500 euroa vuodessa. Aikanaan ei tul­lut laite­tuk­si indek­siehtoa ja inflaa­tio on ollut melkoinen. Niin­pä noiden tont­tien asukkaat ovat saa­neet naut­tia varsin edullis­es­ta asumis­es­ta ver­rat­tuna vaikka­pa Hert­toniemen ran­nan uusi­in asun­toi­hin. Sel­l­ainen peri­aate, että se, joka on saanut asuin­ton­tin tai golf-ken­tän käyt­töön­sä puoli-ilmaisek­si, saisi naut­tia tätä etu­ut­ta aina, on ongel­malli­nen suh­teessa uusi­in vuokra-sopimuksiin.

Ville vaati, että nämä taloy­htiöt saisi­vat lunas­taa ton­tit kohtu­uhin­nal­la, jos­sa ote­taan huomioon hei­dän 50 vuo­den aikana mak­samansa vuokrat. Joku toinen voisi sanoa, että siinä pitäisi ottaa huomioon hei­dän indeksin puut­tumisen vuok­si saa­mansa alen­nus. Jos kaupun­ki lahjoit­taisi nuo ton­tit ilmaisek­si, asum­is­menot kas­vaisi­vat nykyti­lanteeseen ver­rat­tuna, kos­ka vuokra­ton­tista ei mak­se­ta kiin­teistöveroa, mut­ta omas­ta ton­tista maksetaan.

Olisiko oikein, että kaupun­ki antaisi ton­tit käyt­töön ilmaisek­si? Se ei tek­isi helsinkiläi­sistä rikkaampia, kos­ka vuokratuot­to menee taval­laan omaan tasku­un. En jak­sa tark­istaa asi­aa, mut­ta ymmärtääk­seni maan­vuokrista saadut tulot alen­ta­vat Helsin­gin vero­pros­ent­tia yhdel­lä pros­ent­tiyk­siköl­lä. Jos ton­tin­vuokria ei perit­täisi, kun­nal­lisvero nousisi vas­taavasti. Vuokra­ton­teil­la asu­vat jäi­sivät silti voitolle, kos­ka kaikil­la ei ole kaupun­gin tont­tia ja hei­dänkin veron­sa nousi­si­vat. Jotenkin se tun­tu­isi epäoikeu­den­mukaiselta niitä kohtaan, jot­ka eivät ole kaupun­gin tont­tia saa­neet. Voitolle jäi­sivät tietysti myös pääo­mat­u­loil­la elävät, kos­ka on nähty hyväk­si, ettei pääo­mat­u­loista mak­se­ta kunnallisveroa.

Hölmöä tästä vuokran alen­nuk­ses­ta tek­isi se, ettei se alen­taisi asumisku­lu­ja. Talousti­eteen opit toimi­vat hyvin asun­tomarkki­noil­la. Asun­to­jen myyn­ti­hin­nat nousi­si­vat vas­taavasti, sil­lä etu kap­i­tal­isoi­tu­isi hin­toi­hin. Kun asun­noista kil­pail­laan markki­noil­la, asun­non saa se, jol­la on varaa mak­saa siitä eniten. Jos maan­vuokra on hal­pa tai sitä ei ole ollenkaan, kaikil­la on varaa mak­saa vas­taavasti enem­män ja myyn­ti­hin­ta nousee. Sama pätee vuokra-asuntomarkkinoilla.

Hert­toniemeläisiä tietysti kor­peaa pait­si pitkään nau­ti­tun edun pois­tu­mi­nen myös se, moni on mak­sanut tuon hal­van maan­vuokran takia asun­nos­ta yli­hin­taa. Myyjä ei ehkä ole muis­tanut kyllin huolel­lis­es­ti alle­vi­iva­ta sitä, että etu on tilapäi­nen ja pois­tuu vuokra­sopimuk­sen umpeutuessa.

8 vastausta artikkeliin “Herttoniemen vuokrankorotukset”

  1. En ymmär­rä mik­si min­un pitäisi kalli­o­laisen veron­mak­sa­jana (ja oma­l­la ton­til­la ole­van asun­to-osakey­htlön osakkaana) sub­ven­toi­da hert­toniemeläis­ten asum­ista. Ain­oa peri­aat­teelli­nen ongel­ma tässä on se, että jos per­itään markki­navuokria niin niitä pitää sit­ten per­iä kaik­il­ta tas­a­puolis­es­ti. Esim. HITAS-ton­tit tietääk­seni vuokrataan alle markki­nahin­nan, ja van­ho­jen tont­tien vuokra pitäisi kai sit­ten olla saman ver­ran alle markkinahinnan.

    Tämä argu­ment­ti on kuitenkin vähän huono: “Niin­pä noiden tont­tien asukkaat ovat saa­neet naut­tia varsin edullis­es­ta asumis­es­ta ver­rat­tuna vaikka­pa Hert­toniemen ran­nan uusi­in asun­toi­hin.” Jos nimeno­maan TÄMÄ asia halut­taisi­in kor­ja­ta, niin kaupun­gin vuokra­ton­tien sopimuk­set siir­ret­täisi­in osu­uskun­nalle jon­ka osakkai­ta oli­si­vat ton­teille ole­vat uudet ja van­hat taloy­htiöt, ja vuokrat jaet­taisi­in reilusti tasan uusien ja van­ho­jen talo­jen kesken osu­uskun­ta­mak­suina. Uudet vuokrat halpeni­si­vat vähän, van­hat nousi­si­vat. Tämä olisi toki edelleen epäreilua mui­ta kaupunki­laisia kohtaan.

    Peri­aat­teen vas­tais­es­ti suo­sisin kuitenkin väljästi raken­net­tu­jen tont­tien myymistä taloy­htiöille seu­raaval­la taval­la: Tont­ti myy­dään käyte­tyn raken­nu­soikeu­den mukaisel­la arvol­la, mut­ta ton­tille kaavoite­taan lisää raken­nu­soikeut­ta. Jos taloy­htiö käyt­tää tuon raken­nu­soikeu­den niin se saa ton­tin käytän­nössä ali­hin­taan. Täl­läi­nen sub­ven­tio on peri­aat­teessa väärin, mut­ta käytän­nössä se edesaut­taisi yhdyskun­tarak­en­teen tiivistymistä mis­tä taas on mielestäni sub­ven­tion ylit­täviä välil­lisiä hyö­tyjä kaupungille. Ehkä lisäe­hto olisi, että raken­nu­soikeus myös pitää käyttää.

    Meil­lä on kaupun­ki pul­lol­laan tehot­tomasti raken­nut­tu­ja 70-luvun lähiöitä joiden­ka talot alkaa olla perusko­r­jausiässä. Totaalire­mont­ti mak­saa niin paljon (ehkä 1000 euroa ker­rosneliö), että purkami­nen ja kokon­aan uuden rak­en­t­a­mi­nen ei tulisi kovin paljoa kalli­im­mak­si, ja olisi suo­ras­taan tuot­tavaa jos samal­la tiivis­tet­täisi­in. Mut­ta tähän ei taloy­htiö ryhdy, kos­ka se on vuokra­ton­til­la, ja osakkaat eivät näin hyödy tiivistämisestä.

  2. tpyy­lu­o­ma: voitko ava­ta vähän tuo­ta aja­tus­tasi siitä miten vuokra­tont­ti vaikut­taa tiivistämishaluttomuuteen?

    Tässä tun­tuu ole­van kyse hert­toniemeläis­ten saavute­tu­ista eduista, joista he eivät halua ymmär­ret­tävästi luop­ua. Tont­tien hal­pa vuokra on kuitenkin kaik­il­ta muil­ta Helsinkiläisiltä pois. Ei ole ole­mas­sa muu­ta “reilua” hin­taa kuin markki­nahin­ta, joten ton­tit menköön eniten tar­joavalle. Täl­löin ne saadaan tehokkaim­paan mah­dol­liseen käyttöön.

  3. Björk, läh­den siitä ole­tuk­ses­ta että ton­tin­vuokra nousee jos sen raken­nu­soikeus nousee, eli taloy­htiö ei hyödy tiivistämis­es­tä mitään. Ole­tus voi olla ja toiv­ot­tavasti on väärä.

    Jokin tässä tiivistämisessä joka tapauk­ses­sa mättää:

    Olisiko nyt ollut Hesaris­sa, mis­sä oli jut­tua vuokrat­alon perusko­r­jauk­ses­ta Her­van­nas­sa. Täys­re­mont­ti mak­soi jutun mukaan (ulko­muis­tista) 1200 euroa neliö, kun purkami­nen ja uuden rak­en­t­a­mi­nen olisi mak­sanut 2000 euroa neliö. Jos tuo ero­tus on noin 800 euroa neliö, niin se on samaa luokkaa kuin lisäraken­nu­soikeu­den arvo. Mik­sei Helsingis­sä ole puret­tu käytän­nössä ensim­mäistäkään taloa kor­jaamisen sijaan?

    Hypo­teet­ti­nen esimerk­ki Laa­jasa­losta, jonne tul­l­laan uud­is­rak­en­ta­maan tiivi­isti. Olete­taan huonokun­toinen lähiök­er­rosta­lo. Hehtaarin tont­ti, tehokku­us 0,3, eli 3000 ker­rosneliötä. Täys­re­mont­ti Tam­pereen hin­noin, 3,6 miljoon­aa, purku ja vas­taa­va neliömäärä uud­is­raken­nuskessa 6 miljoon­aa. Jos tilalle raken­netaan kaupunki­mais­es­ti, teholuku voi olla vaikka­pa 0,8, uusia ker­rosneliöitä siten 5000. Raken­nu­soikeu­den arvo hin­taan 500e/k‑m2 on 2,5 miljoon­aa. Eli sama kuin kor­jaus- ja uud­is­rak­en­tamisen erotus.

    Kaupun­ki voisi tukea tätä laskut­ta­mal­la vuokraa ton­tista jatkos­sakin niin kuin siinä olisi 3000 ker­rosneliötä. Kaupun­ki ei häviä tässä mitään, kos­ka jos tiivistämistä ei tehdä niin siinä on se van­ha 3000 ker­rosneliötä edelleen.

  4. Lisärak­en­tamis­es­ta ja purkamis­es­ta: ole­mas­sa ole­via raken­nus­runk­o­ja voidaan kyl­lä käyt­tää, vaik­ka alueen tehokku­ut­ta kas­vatet­taisi­inkin. Mon­et lähiö­talothan ovat aivan ident­tisiä kaupunki­taloi­hin näh­den, mut­ta vain sijoitel­tu kauem­mak­si toi­sis­taan. Raken­nusten väli­in vaan uusia raken­nuk­sia ja van­ho­jen päälle enem­män ker­roksia. (Tiet­ty, jos halvem­mak­si tulee, niin uusia tilalle.)

  5. Näis­sä puheen­vuorois­sa sekä blo­gis­sa aje­taan van­ho­jen esikaupunkialuei­den hävit­tämistä. Tulee mieleen se ajan­jak­so, jol­loin keskus­tas­ta hävitet­ti­in van­ho­ja arvokkai­ta raken­nuk­sia, ja nyt ihme­tel­lään miten se on ollut mah­dol­lista. Kas, näin­hän se käy, ihan helposti! 

    Yhtiö­vastik­keet eivät ole tähänkään asti olleet eri­tyisen alhaisia, ja nyt ne nou­se­vat sel­l­aisi­in lukemi­in, että kaikil­la ei ole mah­dol­lisu­ut­ta mak­saa sitä. Hert­toniemeläiset eivät tilas­tol­lise­na väestöryh­mänä kuu­lu kaupun­gin suu­rit­u­loisimpi­in. Siis asun­not myyntiin.

    Uuden asun­non var­maankin van­han myyn­ti­hin­nal­la saa, mut­ta onko Helsingis­sä sit­ten enää ylipäätään sel­l­aisia yhtiö­vastikkei­ta, jot­ka mata­la­palkoil­la itsen­sä elät­tävät pystyvät mak­samaan? Keskus­tan miljoona-asun­to­ja, jois­sa yhtiö­vastike saat­taa olla nol­la, ei sen­tään hert­toniemeläisas­un­non myyn­ti­hin­nal­la saa.

    Kuu­lun itse mata­la­palkkalaisi­in. Sitä yhtiö­vastiket­ta, minkä meille on las­ket­tu tule­van, emme ihan yksinker­tais­es­ti kykene tuloil­lamme mak­samaan. Tämä ei ole ruiku­tus­ta, tämä on fakta.

    Tähän asti olemme tien­an­neet toimeen­tu­lomme. Enääkö emme kykene? Miten tässä näin on käynyt? En minä muiden siiv­el­lä halua loisia — mitä minä nyt teen? Pani­ik­ki hiipii.

  6. Anna-Liisa kir­joit­ti:
    “Yhtiö­vastik­keet eivät ole tähänkään asti olleet eri­tyisen alhaisia, ja nyt ne nou­se­vat sel­l­aisi­in lukemi­in, että kaikil­la ei ole mah­dol­lisu­ut­ta mak­saa sitä.”

    Ideaal­i­maail­mas­sa kaikil­la toki olisi mah­dol­lisu­us asua hal­val­la ja väljästi halu­a­mansa kaupun­gin keskus­tas­sa. Todel­lisu­udessa niin kovin moni halu­aa asua Helsin­gin keskus­tan tun­tu­mas­sa (Hert­sik­ka on kuitenkin suh­teel­lisen hyvää aluet­ta ja suh­teel­lisen lähel­lä keskus­taa, ver­rat­tuna moni­in mui­hin pk-seudun alueisi­in) ettei se onnis­tu, ainakaan hal­val­la ja väljästi. Mil­lä kri­teereil­lä pitäisi vali­ta ne har­vat onnekkaat jot­ka osit­tain yhteiskun­nan tuel­la saisi­vat asua kohtu­uhin­taan lähel­lä Helsin­gin keskustaa?

  7. Sam­po Smolan­der kysyi: “Mil­lä kri­teereil­lä pitäisi vali­ta ne har­vat onnekkaat jot­ka osit­tain yhteiskun­nan tuel­la saisi­vat asua kohtu­uhin­taan lähel­lä Helsin­gin keskustaa?”

    Ei sel­l­aisia ihmisiä tietenkään saa olla. Vaan kun ne tont­tivuokrat nou­se­vat samoi­hin lukemi­in kaikkial­la? Eivätkö Kon­tu­lankin yhtiö­vastik­keet nouse pilviin?

    Pieni kor­jaus: ei Hert­sikas­sa ole tähänkään asti eri­tyisen hal­val­la asut­tu. Asun­to-osak­keet ovat ostaes­sa määräy­tyneet markki­nahin­nan mukaan, eivätkä yhtiö­vastik­keet ole olleet mui­ta kaupungi­nosia halvem­mat. Kaik­ki palat eivät nyt sovi kohdalleen.

  8. Kor­jaan edel­listä viestiäni Hert­toniemen asun­to-osakkei­den osto­hin­noista: tarkoi­tan tietenkin nyky­isiä hin­to­ja, en 50-luvun aravavuokralain­oitet­tu­ja hintoja.

Vastaa käyttäjälle Artturi Björk Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *