Avainsana: Vuokrat

Helsingis­sä on lisät­ty rak­en­tamista, jot­ta asumisen hin­ta alenisi. Hin­nat eivät ole kutenkaan laske­neet. Onko teo­ria siis väärä?

Asumisen hin­taa Helsingis­sä nos­taa ihmis­ten halu muut­taa Helsinki­in ja sitä las­kee asun­to­tuotan­non lisäämi­nen. Hin­nat nou­se­vat, vaik­ka raken­net­taisi­in lisää, jos Helsinki­in halu­avien määrä nousee asun­tokan­taa nopeammin.

Asun­to­tuotan­to voi nos­taa hin­to­ja siel­lä, minne raken­netaan lisää. Uudet asukkaat tuo­vat elämää, parem­mat palve­lut ja joukkoli­iken­ney­htey­det. Hin­nat laske­vat seudun muis­sa osis­sa. Sijoi­tusasun­to kan­nat­taa ostaa sieltä, minne raken­netaan lisää.

Kaupun­gin koon kasvu voi tehdä sen asun­noista kalli­impia myös koko kaupun­gin alueel­la, kos­ka kaupungista tulee parem­pi. Jos New York olisi pikkukaupun­ki, asun­not tuskin oli­si­vat Man­hat­tanil­la niin kalli­ita kuin ovat.

Mitä suurem­pi on kaupun­ki, sitä arvokkaampia ovat asun­not sen keskus­tas­sa. Näin on vain joukkoli­iken­nekaupungeis­sa, ker­too amerikkalainen kaupunki­tutkimus­gu­ru Edward Glaeser. Suuris­sa henkilöau­toi­hin perus­tu­vis­sa kaupungeis­sa keskus­ta slum­mi­u­tuu heikon saavutet­tavu­u­den vuoksi.

Kun Helsin­ki, Espoo ja Van­taa ovat nos­ta­neet asun­to­tuotan­toa, asun­to­jen hin­nat ovat laske­neet kehyskun­nis­sa ja osis­sa Espoo­ta ja Van­taa­ta. Tämä on kuin oppikir­joista. Asun­to­tuotan­non lisäämi­nen keskel­lä kaupunkia alen­taa hin­to­ja kaupun­gin laidoilla.

Jos on muut­ta­mas­sa Helsin­gin seudulle, mut­ta ei ole niin krant­tu kaupungi­nosan suh­teen, pääsee asun­toon kiin­ni siis aiem­paa halvemmalla.

Mitä tapah­tui lop­pu­vuodes­ta 2020?

Viime kuukausi­na on kuitenkin tapah­tunut jotain outoa. Helsin­gin asukasluku on laskenut, vaik­ka asun­to­ja valmis­tuu ennä­tys­tahti­in. Uudet asun­not ovat men­neet hyvin kau­pak­si. Van­has­sa asun­tokan­nas­sa asuu siis selvästi vähem­män ihmisiä, vaik­ka merkit­tävä määrä Airbnb-asun­to­ja on palau­tunut asuntokäyttöön.

Seli­tys voi olla asum­isväljyy­dessä. Sen kasvu pysähtyi Helsingis­sä vuon­na 2007. Muun maan kiin­ni ottamiseen menisi kuu­den vuo­den asuntotuotanto.

Kos­ka asun­noista ei ole tul­lut isom­pia, asum­isväljyyt­tä voi kas­vat­taa vain se, että ruokakun­nista on tul­lut pienem­piä. Se selit­ty­isi syn­tyvyy­den laskul­la, yksin asumisen yleistymisel­lä ja väestön ikään­tymisel­lä, mut­ta nämä ovat hitai­ta tren­de­jä. Miten se olisi voin­ut yhtäkkiä tapahtua?

Van­has­sa asun­tokan­nas­sa näyt­tää ole­van aiem­paa enem­män ”tyhjiä” asun­to­ja. ”Tyhjässä” asun­nos­sa asuu yleen­sä joku, joka ei ole siinä kir­joil­la – esimerkik­si korona-aikana kimp­pa­ma­joi­tus­ta kai­h­ta­va viro­lainen raken­nus­mies tai palu­umuut­ta­ja Espan­jan aurinko­ran­nikol­ta. Kum­mankaan ei kan­na­ta vero­tuk­sen vuok­si siirtää kir­jo­jaan Suomeen.

Asun­to voi olla tyhjä myös, kos­ka sitä ei ole saatu vuokratuk­si. Vuokrau­saiko­jen ker­ro­taan venyneen. Olisiko niin, että markki­navuokrat oli­si­vat lop­ul­ta kään­tyneet lasku­un, mut­ta nou­se­vi­in vuokri­in tot­tuneet vuokranan­ta­jat eivät sitä vielä ymmärrä?

Vuokranan­ta­jat saat­ta­vat pan­na toivon­sa siihen, että opiske­li­jat palaa­vat koro­nan jäl­keen. Se voi aut­taa vähän, mut­ta vain vähän, sil­lä 20–29 vuo­ti­aiden määrä Helsingis­sä on laskenut alle 3 000 asukkaal­la korona-aikana.

Olisiko asumisen korkea hin­ta alka­nut karkot­taa ihmisiä halvem­pi­in paikkoi­hin? Vuodessa sekä 50–54 ‑vuo­ti­aiden että 65–74 ‑vuo­ti­aiden määrä on laskenut Helsingis­sä noin 1 100 asukkaal­la. Kun työ tai las­ten koulu eivät enää sido Helsinki­in, voi asun­to­var­al­lisu­u­den pan­na lihoik­si ja elää huo­mat­ta­van äver­iästä elämää jos­sain muualla.

Pitkäaikaises­ti tämä ei Helsin­gin asukaslukua laske, sil­lä asumisen hin­nal­la on varaa sopeu­tua ilman, että uus­tuotan­to käy kannattamattomaksi.

Raken­nusy­htiöt voisi­vat siir­tyä rak­en­ta­maan Helsinkiä, jos asun­to­tuotan­to ei enää kan­na­ta muis­sa seudun kun­nis­sa, mut­ta tämä vaatisi tont­te­ja. Helsin­gin on estet­tävä tont­tipoli­ti­ikalla asun­to­tuotan­non notkahtaminen.

= = =

Kir­joi­tus on julka­istu kolumn­i­na Talouselämässä