Asuntotuotanto ennätysluvuissa, mutta Helsingin asukasluku laskee

Hel­sin­gis­sä on lisät­ty raken­ta­mis­ta, jot­ta asu­mi­sen hin­ta ale­ni­si. Hin­nat eivät ole kuten­kaan las­ke­neet. Onko teo­ria siis väärä?

Asu­mi­sen hin­taa Hel­sin­gis­sä nos­taa ihmis­ten halu muut­taa Hel­sin­kiin ja sitä las­kee asun­to­tuo­tan­non lisää­mi­nen. Hin­nat nouse­vat, vaik­ka raken­net­tai­siin lisää, jos Hel­sin­kiin halua­vien mää­rä nousee asun­to­kan­taa nopeammin.

Asun­to­tuo­tan­to voi nos­taa hin­to­ja siel­lä, min­ne raken­ne­taan lisää. Uudet asuk­kaat tuo­vat elä­mää, parem­mat pal­ve­lut ja jouk­ko­lii­ken­neyh­tey­det. Hin­nat las­ke­vat seu­dun muis­sa osis­sa. Sijoi­tusa­sun­to kan­nat­taa ostaa siel­tä, min­ne raken­ne­taan lisää.

Kau­pun­gin koon kas­vu voi teh­dä sen asun­nois­ta kal­liim­pia myös koko kau­pun­gin alu­eel­la, kos­ka kau­pun­gis­ta tulee parem­pi. Jos New York oli­si pik­ku­kau­pun­ki, asun­not tus­kin oli­si­vat Man­hat­ta­nil­la niin kal­lii­ta kuin ovat.

Mitä suu­rem­pi on kau­pun­ki, sitä arvok­kaam­pia ovat asun­not sen kes­kus­tas­sa. Näin on vain jouk­ko­lii­ken­ne­kau­pun­geis­sa, ker­too ame­rik­ka­lai­nen kau­pun­ki­tut­ki­mus­gu­ru Edward Glae­ser. Suu­ris­sa hen­ki­lö­au­toi­hin perus­tu­vis­sa kau­pun­geis­sa kes­kus­ta slum­miu­tuu hei­kon saa­vu­tet­ta­vuu­den vuoksi.

Kun Hel­sin­ki, Espoo ja Van­taa ovat nos­ta­neet asun­to­tuo­tan­toa, asun­to­jen hin­nat ovat las­ke­neet kehys­kun­nis­sa ja osis­sa Espoo­ta ja Van­taa­ta. Tämä on kuin oppi­kir­jois­ta. Asun­to­tuo­tan­non lisää­mi­nen kes­kel­lä kau­pun­kia alen­taa hin­to­ja kau­pun­gin laidoilla.

Jos on muut­ta­mas­sa Hel­sin­gin seu­dul­le, mut­ta ei ole niin krant­tu kau­pun­gin­osan suh­teen, pää­see asun­toon kiin­ni siis aiem­paa halvemmalla.

Mitä tapah­tui lop­pu­vuo­des­ta 2020?

Vii­me kuu­kausi­na on kui­ten­kin tapah­tu­nut jotain outoa. Hel­sin­gin asu­kas­lu­ku on las­ke­nut, vaik­ka asun­to­ja val­mis­tuu ennä­tys­tah­tiin. Uudet asun­not ovat men­neet hyvin kau­pak­si. Van­has­sa asun­to­kan­nas­sa asuu siis sel­väs­ti vähem­män ihmi­siä, vaik­ka mer­kit­tä­vä mää­rä Airbnb-asun­to­ja on palau­tu­nut asuntokäyttöön.

Seli­tys voi olla asu­mis­väl­jyy­des­sä. Sen kas­vu pysäh­tyi Hel­sin­gis­sä vuon­na 2007. Muun maan kiin­ni otta­mi­seen meni­si kuu­den vuo­den asuntotuotanto.

Kos­ka asun­nois­ta ei ole tul­lut isom­pia, asu­mis­väl­jyyt­tä voi kas­vat­taa vain se, että ruo­ka­kun­nis­ta on tul­lut pie­nem­piä. Se selit­tyi­si syn­ty­vyy­den las­kul­la, yksin asu­mi­sen yleis­ty­mi­sel­lä ja väes­tön ikään­ty­mi­sel­lä, mut­ta nämä ovat hitai­ta tren­de­jä. Miten se oli­si voi­nut yhtäk­kiä tapahtua?

Van­has­sa asun­to­kan­nas­sa näyt­tää ole­van aiem­paa enem­män ”tyh­jiä” asun­to­ja. ”Tyh­jäs­sä” asun­nos­sa asuu yleen­sä joku, joka ei ole sii­nä kir­joil­la – esi­mer­kik­si koro­na-aika­na kimp­pa­ma­joi­tus­ta kaih­ta­va viro­lai­nen raken­nus­mies tai paluu­muut­ta­ja Espan­jan aurin­ko­ran­ni­kol­ta. Kum­man­kaan ei kan­na­ta vero­tuk­sen vuok­si siir­tää kir­jo­jaan Suomeen.

Asun­to voi olla tyh­jä myös, kos­ka sitä ei ole saa­tu vuo­kra­tuk­si. Vuo­krausai­ko­jen ker­ro­taan veny­neen. Oli­si­ko niin, että mark­ki­na­vuo­krat oli­si­vat lopul­ta kään­ty­neet las­kuun, mut­ta nouse­viin vuo­kriin tot­tu­neet vuo­kra­nan­ta­jat eivät sitä vie­lä ymmärrä?

Vuo­kra­nan­ta­jat saat­ta­vat pan­na toi­von­sa sii­hen, että opis­ke­li­jat palaa­vat koro­nan jäl­keen. Se voi aut­taa vähän, mut­ta vain vähän, sil­lä 20–29 vuo­tiai­den mää­rä Hel­sin­gis­sä on las­ke­nut alle 3 000 asuk­kaal­la korona-aikana.

Oli­si­ko asu­mi­sen kor­kea hin­ta alka­nut kar­kot­taa ihmi­siä hal­vem­piin paik­koi­hin? Vuo­des­sa sekä 50–54 ‑vuo­tiai­den että 65–74 ‑vuo­tiai­den mää­rä on las­ke­nut Hel­sin­gis­sä noin 1 100 asuk­kaal­la. Kun työ tai las­ten kou­lu eivät enää sido Hel­sin­kiin, voi asun­to­va­ral­li­suu­den pan­na lihoik­si ja elää huo­mat­ta­van äve­riäs­tä elä­mää jos­sain muualla.

Pit­kä­ai­kai­ses­ti tämä ei Hel­sin­gin asu­kas­lu­kua las­ke, sil­lä asu­mi­sen hin­nal­la on varaa sopeu­tua ilman, että uus­tuo­tan­to käy kannattamattomaksi.

Raken­nus­yh­tiöt voi­si­vat siir­tyä raken­ta­maan Hel­sin­kiä, jos asun­to­tuo­tan­to ei enää kan­na­ta muis­sa seu­dun kun­nis­sa, mut­ta tämä vaa­ti­si tont­te­ja. Hel­sin­gin on estet­tä­vä tont­ti­po­li­tii­kal­la asun­to­tuo­tan­non notkahtaminen.

= = =

Kir­joi­tus on jul­kais­tu kolum­ni­na Talouselämässä