Hyödyn kapitalisoituminen maan hintaan (4) Kiinteistövero

Tässä kaiken­lais­ten hyö­ty­jen kap­i­takoi­tu­mista maan hin­taan. Kaupun­gin osan arvoa nos­tavaa asi­aa kut­su­taan englan­nin kielessä nimel­lä urban ameni­ty. On paljon puhu­vaa, ettei ter­mille ole vaki­in­tunut­ta suomenkielistä vastinetta.

Kir­joi­tan tässä ratikkain­vestoin­neista, vaik­ka urban ameni­ty voi olla paljon muu­takin, esimerkik­si viihty­isä puis­to tai hyvä rav­in­to­latar­jon­ta. Kut­sun niitä ratikak­si, vaik­ka kaupun­ki voi tehdä kaupungi­nosan hyödyk­si paljon muutakin.

Uusi ratikkalin­ja – jos se on järkevä – nos­taa vaiku­tusalueelleen tont­tien ja asun­to­jen arvoa, mut­ta kaupun­ki saa rahaste­tuk­si koitu­vas­ta hyödys­tä vain omis­tamien­sa tyhjien tont­tien osalta. Täl­lä on kak­si valitet­tavaa seu­raus­ta. Ratikkalin­jo­ja ei raken­neta van­hoi­hin kaupungi­nosi­in, vaik­ka tarvet­ta olisi ja ylipään­sä paljon hyödyl­lisiä kaupunkia paran­tavia investoin­te­ja jää tekemät­tä, jol­loin kaupungeista tulee ikävämpiä

Teo­ri­as­sa kaupun­gin ei pitäisi ajatel­la yksipuolis­es­ti omaa etu­aan vaan ide­al­is­tis­es­ti kaupun­gin ja kaupunki­lais­ten yhteen­las­ket­tua etua, mut­ta se johtaisi aut­ta­mat­tomasti raho­jen lop­pumiseen kaupungilta.

Olisi  kaikkien kannal­ta hyvä, jos olisi keino ohja­ta ratikkain­vestoin­nin hyödys­tä niin suuri osa tuloina kaupungille, että järkevät investoin­nit saadaan toteute­tuik­si tämän rahavir­ran avulla.

Maapohjan kiinteistövero

Luon­te­va keino tähän on maapo­h­jan kiin­teistövero, joka perus­tuu todel­lisi­in arvoihin. Kun ratik­ka nos­taa maan  ratikkain­vestoin­tia asukkaat eivät mak­sa sitä välit­tömästi vaan ajan myötä. Kaupun­ki joutuu otta­maan lainaa ratikkain­vestoin­tia varten, mut­ta mak­saa sen pois kohon­neel­la kiin­teistöveron tuotolla.

Olin aikanaan kuu­sivuot­ta Helenin hal­li­tuk­sen puheen­jo­hta­ja, Sinä aikana investoimme pari mil­jar­dia euroa han­kkeisi­in, jot­ka las­ket­ti­in kan­nat­taviksi. Se meni todel­la suju­vasti kun sitä ver­taa sel­l­aiseen vähäisem­pään investoin­ti­in kuin Län­simetroon. Olisi kätevää, jos muutkin kan­nat­ta­vat han­kkeet voisi toteut­taa yhtä jouhevasti.

Mutta en minä tarvitse ratikkaa!

Tässä esi­tyk­sessä, kun alueelle tulee uusi ratikkalin­ja, asukkaiden kiin­teistövero nousee käyt­tivät nämä ratikkaa tai eivät. Joku voi sanoa, ettei hän halua mak­saa, kos­ka ei käytä ratikkaa. Se on vähän sama kuin että sokea halu­aa saa­da asun­non hyväl­lä mer­inäköalal­la mui­ta halvem­mal­la, kos­ka hän ei näe maisemaa.

Jos ei käytä ratikkaa on ehkä väärä ihmi­nen asumaan ratikkapysäkin vier­essä. Hän vie sen mah­dol­lisu­u­den joltakin toiselta, joka olisi ratikan innokas käyttäjä.

Toisek­si kun hän aikanaan myy asun­ton­sa, ei hän suinkaan pidä kiin­ni van­has­ta vaa­timuk­ses­taan, ettei ratikkalin­ja saa tehdä asumis­es­ta kalli­im­paa, vaan rahas­taa ratikan tuot­ta­man hyö­dyn itselleen korkeam­pana myyntihintana.

Ratikkalin­ja tekee väistämät­tä asumis­es­ta kalli­im­paa joko nos­ta­mal­la markki­navuokria, nos­ta­mal­la asun­to­jen hin­to­ja tai kiin­teistöveron kaut­ta. Kysymys on vain, kuka tai mikä taho saa rahal­lisen hyö­dyn itselleen. Raho­jen pitäisi pää­tyä sille, joka on investoin­nin maksanut.

Kun kaupun­ki kas­vaa, alueen arvo nousee – tai on nous­sut ainakin näi­hin päivi­in asti. Tämä on tietysti harmil­lista van­ho­jen asukkaiden silmis­sä. Uudet asukkaat joutu­vat mak­samaan siitä joka tapauk­ses­sa. Ilmiöön on totut­tu myös kaupun­gin tark­istaes­sa vuokria. Tämä tapah­tuu aivan liian har­voin, yleen­sä 60 vuo­den välein, jol­loin vuokrien nousu voi olla moninker­tainen. Se on kuitenkin oikeu­den­mukaista ajatellen nuo­ria ikälu­okkia, jot­ka asu­vat uusil­la alueil­la ja mak­sa­vat moninker­taista maan­vuokraa ver­rat­tuna van­hoi­hin asukkaisi­in. Väärin se on niitä onnet­to­mia kohtaan, jot­ka ovat osta­neet liian edullisel­la ton­til­la ole­van asun­non korkeaan hin­taan ymmärtämät­tä mitä on tulos­sa. Olisi parem­pi, että vuokrien tark­istuk­sia tehtäisi­in olen­nais­es­ti useammin.

Kalifornian hölmö ratkaisu

Tähän ongel­maan on löy­det­ty ratkaisu Kali­for­ni­as­sa, jos­sa julkisen val­lan tuloista huo­mat­ta­va osa perus­tuu kiin­teistöveroi­hin ja jos­sa nou­se­vat kiin­teistöverot ovat syn­nyt­täneet saman­laista kap­ina­henkeä kuin vuokrien koro­tuk­set Helsingis­sä. On päätet­ty, että kiin­teistövero nousee vas­ta kun omis­ta­ja vai­h­tuu. Van­ha omis­ta­ja mak­saa alku­peräistä halvem­paa kiin­teistöveroa, kunnes kiin­teistö myy­dään. Tämä tieto saa min­ut pes­simistisek­si sen suh­teen, palaako jär­ki Yhdys­val­tain hallintoon, vaik­ka demokraatit syr­jäyt­täi­sivät repub­likaan­it. Tuol­lainen peri­aate on jär­jetön, kos­ka se tuot­taa asun­tomarkki­noille val­taisan luk­i­tus­vaiku­tuk­sen. Asun­toa ei kan­na­ta vai­h­taa, vaik­ka se olisi aivan väärän kokoinen ja sijait­sisi aivan väärässä paikas­sa. Sukupolvien välil­lä se on myös epäoikeu­den­mukainen. Ei jatkoon!

(Tosin on huo­mautet­ta­va, että kun kiin­teistö myy­dään, van­ha omis­ta­ja joutuu tosi­asi­as­sa mak­samaan sen uuden omis­ta­jan kiin­teistöveron, sil­lä hän saa asun­nos­taan alem­man hinnan.)

Kysymys siitä, tekeekö kiin­teistövero asumis­es­ta kalli­im­paa ei ole niin yksik­er­tainen kuin moni luulee. Sille, joka on ostanut uuden asun­non ja mak­sanut siitä mal­tai­ta, kiin­teistövero nos­taa asumisen kus­tan­nuk­sia, mut­ta asun­tomarkki­noille tule­valle nuorelle kiin­teistövero ei nos­ta asumisen hin­taa, kos­ka vas­taavasti hän voi ostaa asun­non halvemmalla.

Vapaiden markki­noiden vuokria kiin­teistövero ei myöskään nos­ta, kos­ka ne eivät määräy­dy kus­tan­nus­pe­rusteis­es­ti vaan  markki­noil­la. Olet­teko koskaan kuulleet, että jonkin asun­non vuokra olisi halvem­pi sen takia, että se on oma­l­la ton­til­la eikä vuokranan­ta­jan sik­si tarvitse mak­saa vuokraa tontista?

Tietysti kon­fiska­tori­nen kiin­teistövero, joka vie raken­nu­soikeu­den arvon negati­ivisek­si, estää vuokra-asun­to­jen tuotan­non ja sitä kaut­ta vaikut­taa markki­navuokri­in, mut­ta me emme puhu nyt mis­tään sel­l­ais­es­ti kiin­teistöveros­ta, joka vas­taisi Van­taan seu­rakun­tay­htymän Lehti­saa­res­sa per­im­iä maan­vuokria – tai maan­vuokria, joi­ta se yrit­ti periä.

Tässä on kyse myös sukupolvien välis­es­tä tulon­jaos­ta. Nuo­rille kiin­teistöveron korot­ta­mi­nen olisi hyvä asia ja min­un ikäisil­leni huono asia. Arvatkaa kumpi­en paino päätök­sen­teossa on suurempi?

Tontin arvo näkyy asuntojen hinnoissa

Moni on kysynyt, miten se maapo­h­jan arvo mitataan, kun ton­teil­la ei käytä kaup­paa. Sen näkee asun­to­jen hin­nois­sa. Jos kah­den samanalisen asun­non hin­ta on yhdessä paikas­sa 300 000 euroa ja toises­sa 250 000 euroa, edel­lisen paikan ton­tin arvo on 50 000 euroa suurem­pi kuin jälkim­mäisen. Entä ku asun­not ovat eri­laisia? Tämän on tilas­toti­eteen peruskau­raa. Selitetään asun­to­jen hin­taa regres­sio­analysil­lä, jol­loin eri­lais­ten tek­i­jöi­den merk­i­tys saadaan kohta­laisen hyvin selville ja sijain­nin aro saadaan kar­si­tuk­si muista hin­taan vaikut­tavista tek­i­jöistä. Täy­del­listä mallia ei ehkä saa­da aikaan, mut­ta saadaan paljon parem­pi arvo kuin se, ti jää resid­u­aali­in, joka nyt tehdään vero­hallinnos­sa virkatyönä.