Päätin joukkoistaa kehitteillä olevan kirjani Talous ja kaupunki ja julkaista sen luku kerrallaan kommentoitavaksi. Sekä kriittiset että kannustavat kommentit ovat hyvin tervetulleita.
(Tässä luvussa esitän vanhoja muistinvaraisia tietoja eri maiden tavoista leikata ansiotonta arvonnousua. Toivoisin apua väitteiden vahvistamisessa tai kumoamisessa.)
Olin vuosituhannen vaihteessa Helsingin kaupungin tarkastuslautakunnan puheenjohtaja. Lautakunnalle annetussa koulutuksessa tähdennettiin, ettei korruption vastustamisessa tärkeintä ole valvonta vaan korruptiolle altistavien tilanteiden tunnistaminen ja poistaminen.
Kaavoituksessa saatetaan nostaa jonkun maaomaisuuden arvo pilviin samalla kun toisen maan arvo kaavoituksen tuloksena jopa laskee. Joku huono-onninen joutuu luovuttamaan maata radan alle melko muodollista korvausta vastaan, kun toinen saa aseman omistamansa maan viereen. Rantatontti Katajanokalla on tuhat kertaa kalliimpi kuin vastaava rantatontti Inkoossa. Ero ei johdu eroista itse tontissa vaan siitä, että toisen ympärille on rakennettu kaupunki toisin kuin Inkoossa.
Maatalousmaan arvoa voi sen omistaja nostaa raivaamalla peltoa ja hoitamalla sitä hyvin. Hyöty tästä kuuluu silloin omistajalle. Kaupunkimaan arvonnousu sen sijaan on seurausta sen ympärille rakentuneesta kaupungista. Tätä kutsutaan ansiottomaksi arvonnousuksi. Ansioton arvonnousu koskee lähinnä kaupunkimaata, mutta lievemmässä muodossa tietysti myös maaseututaajamia. Kyllä maaseudullakin ohi kulkeva tie nostaa tien varrella olevan kaupan kannattavuutta ja tielinjan oikaisu voi vastaavasti viedä kaupalta jokseenkin kaikki asiakkaat.
Ansioton arvonnousu koskee kaikkia kaupunkeja kaikkialla maailmassa. Siihen on suhtauduttu monin eri tavoin. Jokseenkin kaikkia niitä yhdistää kuitenkin se, että arvonnousu tai suuri osa siitä rahastetaan yhteiskunnalle tavalla tai toisella. Jos arvonnousu ohjattaisiin sellaisenaan maanomistajille, syntyisi hyvin korruptiolle altis tilanne. Jos poliittinen päätös tuottaa jollekin kymmenien miljoonien eurojen hyödyn, on oltava todella naiivi kuvitellessaan, että kaikki tämä menee puhtaan puolueettomasti. Usein maan arvonnousu johtuu yhteiskunnan tekemistä investoinneista. Olisi kohtuullista, että hyödyn saaja osallistuisi investoinnin rahoitukseen.
Perinteisen germaanisen ajattelun mukaan maa kuuluu valtiolle, joka on luovuttanut käyttöoikeuden sen haltijoille. Käyttöoikeuden luovutus on sidottu tiettyyn käyttötarkoitukseen, esimerkiksi viljelysmaaksi. Jos käyttötarkoitus muuttuu, maa palautuu yhteiskunnalle. Käyttöoikeuden menetyksestä kuuluu maksaa korvaus, mutta tietysti sen menetetyn käyttötavan, ei tulevan käyttötavan mukaan. Maatalousmaasta hyvitetään siis maatalousmaan arvo. Joissakin Saksan osavaltioissa laki kieltää tyystin kaupunkimaisen maankäytön kaavoittamisen yksityiselle maalle, jolloin mitään spekulatiivista hintaa ei yksityiselle maalle voi edes syntyä.
Joissakin Yhdysvaltain osavaltioissa kiinteistöihin kohdistuu niin korkea kiinteistövero, että tilanne muistuttaa sitä, että kunta omistaa maan ja on antanut sen vuokralle. Maan ansioton arvonnousu hyödyttää pääosin kuntaa tai osavaltiota. Kaavoituksessa kuunnellaan kyllä maanomistajaa, mutta tämä ei automattisesti halua suurta rakennusoikeutta, koska joutuisi maksamaan vastaavasti korkeaa kiinteistöveroa. Maanomistajien paine kaavoittajaa kohtaan on näissä osissa Yhdysvaltoja olennaisesti pienempi kuin Suomessa. Samasta syystä paine on pienempi Helsingissä, joka omistaa pääosan kaavoitettavasta maasta.
Joissakin osissa Espanjaa sovelletaan kiinteistöveroa, jota nostetaan, jos maan arvo nousee yhteiskunnan toimien seurauksena. Jos rakennetaan uusi metrolinja, kiinteistövero nousee sen vaikutuspiirissä ja näin metron rakentaminen saadaan rahoitetuksi.
Suomessa Saksan vaikutus oli maailmansotien välissä maamme lainsäädäntöön voimakas. Ehkäpä sieltä on peräisin kunnan oikeus lunastaa maata vaikkapa asuntotuotantoa varten. Alun perin eduskunnan tarkoitus oli, että maatalousmaata voitiin lunastaa maatalousmaan hinnalla, mutta myöhemmin hallintotuomioistuimet ovat venyttäneet lunastuslain tulkintaa niin, että maanomistajalle pitää maksaa myös spekulatiivisista arvoista. Sääntönä on, että kuuden viimeisen vuoden aikana syntynyt arvonnousu jätetään lunastettaessa huomiotta, mutta sitä aiemmat päätökset tai tiedossa olevat päätökset otetaan huomioon lunastushintaa määrättäessä.
Eräissä Sveitsin osavaltioissa yhteiskunta voi rahastaa kaavoitushyödystä niin paljon, että siitä jää omistajalle vain sen verran, että tämän kannattaa vielä hyväksyä käyttötarkoituksen muutos.
Moni suomalaisen kaupunki on päättänyt, että rakennusoikeutta kaavoitetaan vain kunnan omistamalle maalle. Oulun on ollut tässä johdonmukaisin. Osin sen vuoksi asuntojen hinnat ovat pysyneet Oulussa kohtuullisina verrattuna kaupunkeihin, jotka ovat lahjoittaneet kaavoitushyödyn yksityisille. Oulu pystyy ostamaan raakamaata kohtuullisella hinnalla, koska omistaja ei voi saada kaavoitushyötyä itselleen.
Kun Kustaa Vaasa perusti Helsingin, hän lahjoitti kruunun maat kaupungille. Tästä alkuperäisestä lahjoituksesta ei ole paljon jäljellä, koska kaupunki on laajentunut kauas Vantaanjoen suulta, mutta porvareiden hallitsema Helsinki on järjestelmällisesti ostanut kaupungille pääosan kaavoitettavasta maasta. Tämä on antanut Helsingille suuren edun kaavoituksessa verrattuna Vantaaseen ja erityisesti Espooseen, jonka kaupunkirakenne on maanomistusolojen vuoksi kehittynyt kovin epätarkoituksenmukaiseksi. Samalla kaavoitetun maan myynti ja vuokraus tuottaa Helsingille huomattavat tulot. Tämän rahavirran vaikutus kunnallisveroon on noin pari prosenttiyksikköä. [Tämä luku pitää tarkistaa. Se ei aivan helpolla selviä kaupungin budjetista, jossa samalla momentilla ovat vuokratulot.]
Ei ole ongelmatonta kaavoittaa vain kaupungin omistamalle maalle, koska kaupungin maaomaisuus ei sijaitse aina optimaalisesti. Kun Tampere kaavoitti Hervannan, alue sijoitettiin kauas kaupungin keskustasta, vaikka lähempääkin olisi maata ollut tarjolla. Se oli kuitenkin yksityisessä omistuksessa, eikä oikeusistuimien linjauksien vuoksi raakamaata voinut enää lunastaa raakamaan hinnalla. Kunnan lunastusoikeus sen alkuperäisessä muodossa johtaisi parempiin kaupunkeihin.
Maanomistajien tasapuolinen kohtelu
Eräs tapa torjua kaavoituksessa joillekin syntyviä jättivoittoja on vaatimus maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta, jota oikeastaan lainsäädäntökin edellyttää. Tämä itsestään selvältä vaikuttava periaate on todellisuudessa haitallinen. Ei ole hyvä sijoittaa rakentamista kaikkialle ulottuvaksi tasapaksuksi matoksi. Keskeisillä paikoilla, vaikkapa metroasemien läheisyydessä, on suosittava tiivistä rakentamista ja vähän syrjemmällä väljempää. Silloin toiset saavat enemmän rakennusoikeutta kuin toiset. Jotkin alueet on jätettävä kokonaan rakentamatta puistojen, viheralueiden ja torien hyväksi. Niinpä periaatetta maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta on mahdoton toteuttaa.
Olisi mahdollista laittaa kaavoitettavan alueen maat eräänlaiseen pooliin, kaavoittaa sen jälkeen maanomistusolojen kahleista vapaana ja lopulta tasata tulot maanomistajien kesken. Tällöin siis arvokkaan rakennusoikeuden saaneet maksavat muille. Tätä mahdollisuutta on sovellettu vain harvoin.
Maanomistat tuntuvat ajattelevan, että jokaisella on oikeus alueen korkeimpaan rakennusoikeuteen. Jos tontti kaavoitetaankin puistoksi, yhteiskunnan on korvattava menetys omistajalle. Ajatus on epälooginen, joskaan ei yllättävä. Jos kaikille kaavoitettaisiin maksimaalinen rakennusoikeus, kaikkien tonttien arvo jäisi matalaksi. Tuo puisto nostaa ympärillä olevien tonttien arvoa, usein enemmän kuin tuon puistoksi kaavoitetun tontin arvo laskee.
Helsingin Kruunuvuorenrannassa kaupunki kaavoitti omistamansa maat tehokkaaksi kerrostaloalueeksi, mutta ei sen vieressä olevaa vanhaa omakotialuetta. Suurta kaavoitushyötyä himoinneet maanomistajat valittivat tästä hallinto-oikeuteen. Lopulta korkein hallinto-oikeus asettui kaupungin kannalle. Se oli merkittävä päätös.
Seuraava luku tästä.
Kirjan alkuun tästä
Tuosta Kruunuvuorenrannan omakotitaloalueesta on vaikea olla kaupungin kanssa samaa mieltä. Mitä sellaista julkista hyötyä omakotitaloalue tuottaa, jota kerrostaloalue ei tuottaisi? Ymmärrän yksityisomistuksessa olevan metsän kaavoittamisen puistoksi, mutta pientaloalue on jo yleisökäytön kannalta “pilalla”, eikä sen rakennusoikeuden rajoittamisella saavuteta oikein mitään julkista hyötyä.
Viime vuosina pääkaupunkiseudulla monessa paikassa pientaloasukkaat ovat yrittäneet lyödä rahoiksi hakemalla kaavanmuutosta kerrostaloiksi ‘yhteistyössä’ rakennusliikkeen kanssa. En ole kuullut, että yksikään suunnitelma olisi vielä toteutunut, mutta ennustan, että voitto todellisuudessa menee rakennusliikkeille.
> että hyödyn saaja osallistuisi
> investoinnin rahoitukseen.
Mikä vika on yksityiseen omistusoikeuteen perustuvassa mallissa: Tarjotaan avoimella huutokaupalla rakennus- ja omistusoikeus [metroasemaan]. Silloin tuohon hankkeeseen sijoittaisivat eniten ne maanomistajat, jotka siitä eniten hyötyisivät. [Metroasema] tietenkin jäisi rakentamatta, jos se olisi kannattavuudeltaan järjetön.
Aikanaan ajoin jatkuvasti pohjoiseen Seinäjoen ja siitä rantatien kautta. Silloin piti ajaa kaupungin läpi, missä oli leirintäaluetta ja sairaala jne. Keskustan liikennevaloissa kykkiessä tuli usein pysähdyttyä syömään, kun oli ~puolimatkassa. Sitten kilometrin verran nelikaistaista, mitä paikalliset väitti moottoritieksi vaikkei se sitä ollut. Nykyään valtatie on linjattu niin, että koko kaupunkia ei edes huomaa. Suoraan keskeltä peltoja metsän läpi Atrian teurastamolle.
En päässyt perille tuosta Oulun systeemistä. Tuntuu järkevältä, että kaavoitus tehdään vain kaupungin omistamalle maalle. Toisaalta tässä pitäisi olla mukana myös oikeudenmukaisuusperiaate. Eli kaupunki ei saisi pakkolunastaa maita kaavoitettavaksi.
Oulussa on kyllä hyvinkin mahdollista rakentaa keskustaan omalle tontille 16-kerroksinen talo kolmikerroksisen tilalle. Edellyttää kaavamuutosta mutta ei todellakaan pakkolunastusta.
Se, mikä on kohtuullinen maan arvonnousu, joka kuuluisi maanomistajalle on mielenkiintoinen kysymys. Yhden vastauksen tarjoaa Yhdysvallat, jossa ansiotonta arvonnousua leikataan esimerkiksi kiinteistöverotuksen keinoin, kuten blogisti kertoo.
Yhdysvaltain suurin yksityinen maanomistaja on pörssiyhtiö Weyerhaeuser. Sen pääliiketoiminta on metsän kasvatus ja sahaus. Kuitenkin kiinteistöliiketoiminta tuottaa vuosittain liikevoittoa noin 40% siitä mitä metsien operointi tuottaa. Omistettuihin metsiin suhteutettuna luku lienee noin puolet, koska Weyernhaeuset operoi merkittävässä määrin myös muiden omistamia metsiä. Tuosta kiinteistöliiketoiminnan liikevoitosta noin kolmannes tulee erilaisista maankäyttöoikeuksista kuten maakaasukenttien vuokrista ja soranotto-oikeuksista. Siten maan myynnistä tai vuokraamisesta muihin käyttötarkoituksiin kuin metsien kasvatukseen kertyy voittoa noin 30% siitä mitä metsämaa tuottaa. Mielenkiintoinen detalji on, että tärkeimmät käyttötarkoituksen muutokset ovat luonnonsuojelu ja virkistys.
Maan käyttötarkoituksen muutoksesta syntyvä liikevoitto on noin 1,5% yrityksen taseesta eli ei ihan mitätön tuotto varsinaisen metsän tuoton lisäksi.
Toki Yhdysvallat on kasvutalous toisin kuin Suomi, mutta luvut antavat osviittaa, kuinka maan käyttötarkoituksen muutoksen luoma arvonnousu on maan ominaisuus kapitalistisessa taloudessa ja kuinka suuri vaikutus on.
Kruunuvuorenrannassa tapahtuu paljon ihmeellisiä asioita, paljon on sössittykin:
‑yksityisen omaisuuden suoja ja tasapuolisuus: kaupunki eväsi järjestelmällisesti Kruunuvuorenlammen huvila-alueen kehittämisen, yksityinen omistaja jäi nuolemaan näppejään, kun verkkoaidan takana nousee kerrostalo poikineen.
‑loogisuus: poliitikot kaatoivat itäosien kaavan, hieman sen jälkeen kuin se oli hyväksytty. Hirveät riidat jo luovutetuista tonteista.
‑rakennushankkeet noron päällä: tuleeko koulua ollenkaan, miten tällaista ei ennakoitu?
‑kuka maksaa sillan: silta rakentuu vasta kun alueen tontit on luovutettu/rakennettu. Isossa maailmassa tällaiset merkittävät infrat tehdään ensin, ja sitten niistä maksetaan alueen arvonnousuna.
“Kun Kustaa Vaasa perusti Helsingin, hän lahjoitti kruunun maat kaupungille.”
Kustaa kuningas taisi ensin lunasta kirkonn maat itselleen. En tiedä.