20. Kaavoitus luo kohtuuttomia pikavoittoja

Päätin joukkois­taa kehit­teil­lä ole­van kir­jani Talous ja kaupun­ki ja julka­ista sen luku ker­ral­laan kom­men­toitavak­si. Sekä kri­it­tiset että kan­nus­ta­vat kom­men­tit ovat hyvin tervetulleita.

(Tässä luvus­sa esitän van­ho­ja muistin­varaisia tieto­ja eri maid­en tavoista leika­ta ansioton­ta arvon­nousua. Toivoisin apua väit­tei­den vahvis­tamises­sa  tai kumoamisessa.)

Olin vuosi­tuhan­nen vai­h­teessa Helsin­gin kaupun­gin tarkas­tus­lau­takun­nan puheen­jo­hta­ja. Lau­takun­nalle annetus­sa koulu­tuk­ses­sa täh­den­net­ti­in, ettei kor­rup­tion vas­tus­tamises­sa tärkein­tä ole valvon­ta vaan kor­rup­ti­olle altistavien tilantei­den tun­nist­a­mi­nen ja poistaminen.

Kaavoituk­ses­sa saate­taan nos­taa jonkun maao­maisu­u­den arvo pil­vi­in samal­la kun toisen maan arvo kaavoituk­sen tulok­se­na jopa las­kee. Joku huono-onni­nen joutuu luovut­ta­maan maa­ta radan alle melko muodol­lista kor­vaus­ta vas­taan, kun toinen saa ase­man omis­ta­mansa maan viereen. Ranta­tont­ti Kata­janokalla on tuhat ker­taa kalli­impi kuin vas­taa­va ranta­tont­ti Inkoos­sa. Ero ei johdu eroista itse ton­tis­sa vaan siitä, että toisen ympärille on raken­net­tu kaupun­ki toisin kuin Inkoossa.

Maat­alous­maan arvoa voi sen omis­ta­ja nos­taa raivaa­mal­la pel­toa ja hoita­mal­la sitä hyvin. Hyö­ty tästä kuu­luu sil­loin omis­ta­jalle. Kaupunki­maan arvon­nousu sen sijaan on seu­raus­ta sen ympärille rak­en­tuneesta kaupungista. Tätä kut­su­taan ansiot­tomak­si arvon­nousuk­si. Ansioton arvon­nousu kos­kee lähin­nä kaupunki­maa­ta, mut­ta lievem­mässä muo­dos­sa tietysti myös maaseu­tu­taa­jamia. Kyl­lä maaseudul­lakin ohi kulke­va tie nos­taa tien var­rel­la ole­van kau­pan kan­nat­tavu­ut­ta ja tielin­jan oikaisu voi vas­taavasti viedä kau­pal­ta jok­seenkin kaik­ki asiakkaat.

Ansioton arvon­nousu kos­kee kaikkia kaupunke­ja kaikkial­la maail­mas­sa. Siihen on suh­taudut­tu monin eri tavoin. Jok­seenkin kaikkia niitä yhdis­tää kuitenkin se, että arvon­nousu tai suuri osa siitä rahaste­taan yhteiskun­nalle taval­la tai toisel­la. Jos arvon­nousu ohjat­taisi­in sel­l­aise­naan maan­omis­ta­jille, syn­ty­isi hyvin kor­rup­ti­olle altis tilanne. Jos poli­it­ti­nen päätös tuot­taa jollekin kym­me­nien miljoonien euro­jen hyö­dyn, on olta­va todel­la nai­ivi kuvitel­lessaan, että kaik­ki tämä menee puh­taan puolueet­tomasti. Usein maan arvon­nousu johtuu yhteiskun­nan tekemistä investoin­neista. Olisi kohtu­ullista, että hyö­dyn saa­ja osal­lis­tu­isi investoin­nin rahoitukseen.

Per­in­teisen ger­maanisen ajat­telun mukaan maa kuu­luu val­ti­olle, joka on luovut­tanut käyt­töoikeu­den sen halti­joille. Käyt­töoikeu­den luovu­tus on sidot­tu tiet­tyyn käyt­tö­tarkoituk­seen, esimerkik­si vil­jelysmaak­si. Jos käyt­tö­tarkoi­tus muut­tuu, maa palau­tuu yhteiskun­nalle. Käyt­töoikeu­den mene­tyk­ses­tä kuu­luu mak­saa kor­vaus, mut­ta tietysti sen menete­tyn käyt­tö­ta­van, ei tule­van käyt­tö­ta­van mukaan. Maat­alous­maas­ta hyvitetään siis maat­alous­maan arvo. Jois­sakin Sak­san osaval­tiois­sa laki kieltää tyystin kaupunki­maisen maankäytön kaavoit­tamisen yksi­tyiselle maalle, jol­loin mitään speku­lati­ivista hin­taa ei yksi­tyiselle maalle voi edes syntyä.

Jois­sakin Yhdys­val­tain osaval­tiois­sa kiin­teistöi­hin kohdis­tuu niin korkea kiin­teistövero, että tilanne muis­tut­taa sitä, että kun­ta omis­taa maan ja on antanut sen vuokralle. Maan ansioton arvon­nousu hyödyt­tää pääosin kun­taa tai osaval­tio­ta. Kaavoituk­ses­sa kuun­nel­laan kyl­lä maan­omis­ta­jaa, mut­ta tämä ei automat­tis­es­ti halua suur­ta raken­nu­soikeut­ta, kos­ka jou­tu­isi mak­samaan vas­taavasti korkeaa kiin­teistöveroa. Maan­omis­ta­jien paine kaavoit­ta­jaa kohtaan on näis­sä osis­sa Yhdys­val­to­ja olen­nais­es­ti pienem­pi kuin Suomes­sa. Samas­ta syys­tä paine on pienem­pi Helsingis­sä, joka omis­taa pääosan kaavoitet­tavas­ta maasta.

Jois­sakin osis­sa Espan­jaa sovel­letaan kiin­teistöveroa, jota nos­te­taan, jos maan arvo nousee yhteiskun­nan toimien seu­rauk­se­na. Jos raken­netaan uusi metrolin­ja, kiin­teistövero nousee sen vaiku­tus­pi­iris­sä ja näin metron rak­en­t­a­mi­nen saadaan rahoitetuksi.

Suomes­sa Sak­san vaiku­tus oli maail­man­so­tien välis­sä maamme lain­säädän­töön voimakas. Ehkäpä sieltä on peräisin kun­nan oikeus lunas­taa maa­ta vaikka­pa asun­to­tuotan­toa varten. Alun perin eduskun­nan tarkoi­tus oli, että maat­alous­maa­ta voiti­in lunas­taa maat­alous­maan hin­nal­la, mut­ta myöhem­min hallinto­tuomiois­tuimet ovat venyt­täneet lunas­tus­lain tulk­in­taa niin, että maan­omis­ta­jalle pitää mak­saa myös speku­lati­ivi­sista arvoista. Sään­tönä on, että kuu­den  viimeisen vuo­den aikana syn­tynyt arvon­nousu jätetään lunastet­taes­sa huomiotta, mut­ta sitä aiem­mat päätök­set tai tiedos­sa ole­vat päätök­set ote­taan huomioon lunas­tush­in­taa määrättäessä.

Eräis­sä Sveitsin osaval­tiois­sa yhteiskun­ta voi rahas­taa kaavoitushyödys­tä niin paljon, että siitä jää omis­ta­jalle vain sen ver­ran, että tämän kan­nat­taa vielä hyväksyä käyt­tö­tarkoituk­sen muutos.

Moni suo­ma­laisen kaupun­ki on päät­tänyt, että raken­nu­soikeut­ta kaavoite­taan vain kun­nan omis­ta­malle maalle. Oulun on ollut tässä johdon­mukaisin. Osin sen vuok­si asun­to­jen hin­nat ovat pysyneet Oulus­sa kohtu­ullisi­na ver­rat­tuna kaupunkei­hin, jot­ka ovat lahjoit­ta­neet kaavoitushyö­dyn yksi­ty­isille. Oulu pystyy osta­maan raaka­maa­ta kohtu­ullisel­la hin­nal­la, kos­ka omis­ta­ja ei voi saa­da kaavoitushyö­tyä itselleen.

Kun Kus­taa Vaasa perusti Helsin­gin, hän lahjoit­ti kru­u­nun maat kaupungille. Tästä alku­peräis­es­tä lahjoituk­ses­ta ei ole paljon jäl­jel­lä, kos­ka kaupun­ki on laa­jen­tunut kauas Van­taan­joen suul­ta, mut­ta por­varei­den hal­lit­se­ma Helsin­ki on jär­jestelmäl­lis­es­ti ostanut kaupungille pääosan kaavoitet­tavas­ta maas­ta. Tämä on antanut Helsingille suuren edun kaavoituk­ses­sa ver­rat­tuna Van­taaseen ja eri­tyis­es­ti Espooseen, jon­ka kaupunki­rakenne on maan­omis­tu­solo­jen vuok­si kehit­tynyt kovin epä­tarkoituk­sen­mukaisek­si. Samal­la kaavoite­tun maan myyn­ti ja vuokraus tuot­taa Helsingille huo­mat­ta­vat tulot. Tämän rahavir­ran vaiku­tus kun­nal­lisveroon on noin pari pros­ent­tiyk­sikköä.  [Tämä luku pitää tark­istaa. Se ei aivan helpol­la selviä kaupun­gin bud­jetista, jos­sa samal­la momen­til­la ovat vuokratulot.]

Ei ole ongel­ma­ton­ta kaavoit­taa vain kaupun­gin omis­ta­malle maalle, kos­ka kaupun­gin maao­maisu­us ei sijaitse aina opti­maalis­es­ti. Kun Tam­pere kaavoit­ti Her­van­nan, alue sijoitet­ti­in kauas kaupun­gin keskus­tas­ta, vaik­ka lähempääkin olisi maa­ta ollut tar­jol­la. Se oli kuitenkin yksi­tyisessä omis­tuk­ses­sa, eikä oikeu­sis­tu­imien lin­jauk­sien vuok­si raaka­maa­ta voin­ut enää lunas­taa raaka­maan hin­nal­la. Kun­nan lunas­tu­soikeus sen alku­peräisessä muo­dos­sa johtaisi parem­pi­in kaupunkeihin.

Maanomistajien tasapuolinen kohtelu

Eräs tapa tor­jua kaavoituk­ses­sa joillekin syn­tyviä jät­tivoit­to­ja on vaa­timus maan­omis­ta­jien tas­a­puolis­es­ta kohtelus­ta, jota oikeas­t­aan lain­säädän­tökin edel­lyt­tää. Tämä itses­tään selvältä vaikut­ta­va peri­aate on todel­lisu­udessa haitalli­nen. Ei ole hyvä sijoit­taa rak­en­tamista kaikkialle ulot­tuvak­si tas­apak­suk­si matok­si. Keskeisil­lä paikoil­la, vaikka­pa metroasemien läheisyy­dessä, on suosit­ta­va tiivistä rak­en­tamista ja vähän syr­jem­mäl­lä väl­jem­pää. Sil­loin toiset saa­vat enem­män raken­nu­soikeut­ta kuin toiset. Jotkin alueet on jätet­tävä kokon­aan rak­en­ta­mat­ta puis­to­jen, viher­aluei­den ja torien hyväk­si. Niin­pä peri­aatet­ta maan­omis­ta­jien tas­a­puolis­es­ta kohtelus­ta on mah­do­ton toteuttaa.

Olisi mah­dol­lista lait­taa kaavoitet­ta­van alueen maat erään­laiseen pooli­in, kaavoit­taa sen jäl­keen maan­omis­tu­solo­jen kahleista vapaana ja lop­ul­ta tasa­ta tulot maan­omis­ta­jien kesken. Täl­löin siis arvokkaan raken­nu­soikeu­den saa­neet mak­sa­vat muille. Tätä mah­dol­lisu­ut­ta on sovel­let­tu vain harvoin.

Maan­omi­s­tat tun­tu­vat ajat­tel­e­van, että jokaisel­la on oikeus alueen korkeim­paan raken­nu­soikeu­teen. Jos tont­ti kaavoite­taankin puis­tok­si, yhteiskun­nan on kor­vat­ta­va mene­tys omis­ta­jalle. Aja­tus on epäloogi­nen, joskaan ei yllät­tävä. Jos kaikille kaavoitet­taisi­in mak­si­maa­li­nen raken­nu­soikeus, kaikkien tont­tien arvo jäisi mata­lak­si. Tuo puis­to nos­taa ympäril­lä ole­vien tont­tien arvoa, usein enem­män kuin tuon puis­tok­si kaavoite­tun ton­tin arvo laskee.

Helsin­gin Kru­unuvuoren­ran­nas­sa kaupun­ki kaavoit­ti omis­ta­mansa maat tehokkaak­si ker­rostaloalueek­si, mut­ta ei sen vier­essä ole­vaa van­haa omako­tialuet­ta. Suur­ta kaavoitushyö­tyä himoin­neet maan­omis­ta­jat valit­ti­vat tästä hallinto-oikeu­teen. Lop­ul­ta korkein hallinto-oikeus aset­tui kaupun­gin kan­nalle. Se oli merkit­tävä päätös.

Seu­raa­va luku tästä.

Kir­jan alku­un tästä

 

9 vastausta artikkeliin “20. Kaavoitus luo kohtuuttomia pikavoittoja”

  1. Tuos­ta Kru­unuvuoren­ran­nan omakoti­taloalueesta on vaikea olla kaupun­gin kanssa samaa mieltä. Mitä sel­l­aista julk­ista hyö­tyä omakoti­taloalue tuot­taa, jota ker­rostaloalue ei tuot­taisi? Ymmär­rän yksi­ty­i­somis­tuk­ses­sa ole­van met­sän kaavoit­tamisen puis­tok­si, mut­ta pien­taloalue on jo yleisökäytön kannal­ta “pilal­la”, eikä sen raken­nu­soikeu­den rajoit­tamisel­la saavute­ta oikein mitään julk­ista hyötyä.

  2. Viime vuosi­na pääkaupunkiseudul­la mon­es­sa paikas­sa pien­taloa­sukkaat ovat yrit­täneet lyödä rahoik­si hake­mal­la kaa­van­muu­tos­ta ker­rostaloik­si ‘yhteistyössä’ raken­nus­li­ik­keen kanssa. En ole kuul­lut, että yksikään suun­nitel­ma olisi vielä toteu­tunut, mut­ta ennus­tan, että voit­to todel­lisu­udessa menee rakennusliikkeille.

  3. >  että hyö­dyn saa­ja osallistuisi
    >   investoin­nin rahoitukseen.

    Mikä vika on yksi­tyiseen omis­tu­soikeu­teen perus­tu­vas­sa mallis­sa: Tar­jo­taan avoimel­la huu­tokau­pal­la raken­nus- ja omis­tu­soikeus [metroase­maan]. Sil­loin tuo­hon han­kkeeseen sijoit­taisi­vat eniten ne maan­omis­ta­jat, jot­ka siitä eniten hyö­ty­i­sivät. [Metroase­ma] tietenkin jäisi rak­en­ta­mat­ta, jos se olisi kan­nat­tavu­udeltaan järjetön.

  4. Aikanaan ajoin jatku­vasti pohjoiseen Seinäjoen ja siitä ranta­tien kaut­ta. Sil­loin piti ajaa kaupun­gin läpi, mis­sä oli leir­in­täaluet­ta ja sairaala jne. Keskus­tan liiken­neval­ois­sa kykkiessä tuli usein pysähdyt­tyä syömään, kun oli ~puoli­matkas­sa. Sit­ten kilo­metrin ver­ran nelikaistaista, mitä paikalliset väit­ti moot­tori­tiek­si vaikkei se sitä ollut. Nykyään val­tatie on lin­jat­tu niin, että koko kaupunkia ei edes huo­maa. Suo­raan keskeltä pel­to­ja met­sän läpi Atri­an teurastamolle.

  5. En päässyt per­ille tuos­ta Oulun sys­teemistä. Tun­tuu järkevältä, että kaavoitus tehdään vain kaupun­gin omis­ta­malle maalle. Toisaal­ta tässä pitäisi olla mukana myös oikeu­den­mukaisu­us­pe­ri­aate. Eli kaupun­ki ei saisi pakkol­u­nas­taa mai­ta kaavoitettavaksi.

    1. Oulus­sa on kyl­lä hyvinkin mah­dol­lista rak­en­taa keskus­taan oma­lle ton­tille 16-ker­roksi­nen talo kolmik­er­roksisen tilalle. Edel­lyt­tää kaava­muu­tos­ta mut­ta ei todel­lakaan pakkolunastusta.

  6. Se, mikä on kohtu­ulli­nen maan arvon­nousu, joka kuu­luisi maan­omis­ta­jalle on mie­lenki­in­toinen kysymys. Yhden vas­tauk­sen tar­joaa Yhdys­val­lat, jos­sa ansioton­ta arvon­nousua leikataan esimerkik­si kiin­teistövero­tuk­sen keinoin, kuten blo­gisti kertoo.

    Yhdys­val­tain suurin yksi­tyi­nen maan­omis­ta­ja on pörssiy­htiö Wey­er­haeuser. Sen pääli­ike­toim­inta on met­sän kas­va­tus ja sahaus. Kuitenkin kiin­teistöli­ike­toim­inta tuot­taa vuosit­tain liikevoit­toa noin 40% siitä mitä met­sien oper­oin­ti tuot­taa. Omis­tet­tui­hin met­si­in suh­teutet­tuna luku lie­nee noin puo­let, kos­ka Wey­ern­haeuset oper­oi merkit­tävässä määrin myös muiden omis­tamia met­siä. Tuos­ta kiin­teistöli­ike­toimin­nan liikevoitos­ta noin kol­mannes tulee eri­lai­sista maankäyt­töoikeuk­sista kuten maakaa­sukent­tien vuokrista ja sora­n­ot­to-oikeuk­sista. Siten maan myyn­nistä tai vuokraamis­es­ta mui­hin käyt­tö­tarkoituk­si­in kuin met­sien kas­vatuk­seen ker­tyy voit­toa noin 30% siitä mitä met­sä­maa tuot­taa. Mie­lenki­in­toinen detalji on, että tärkeim­mät käyt­tö­tarkoituk­sen muu­tok­set ovat luon­non­suo­jelu ja virkistys.

    Maan käyt­tö­tarkoituk­sen muu­tok­ses­ta syn­tyvä liikevoit­to on noin 1,5% yri­tyk­sen taseesta eli ei ihan mitätön tuot­to varsi­naisen met­sän tuo­ton lisäksi. 

    Toki Yhdys­val­lat on kasvu­talous toisin kuin Suo­mi, mut­ta luvut anta­vat osvi­it­taa, kuin­ka maan käyt­tö­tarkoituk­sen muu­tok­sen luo­ma arvon­nousu on maan omi­naisu­us kap­i­tal­is­tises­sa taloudessa ja kuin­ka suuri vaiku­tus on.

  7. Kru­unuvuoren­ran­nas­sa tapah­tuu paljon ihmeel­lisiä asioi­ta, paljon on sössittykin:
    ‑yksi­tyisen omaisu­u­den suo­ja ja tas­a­puolisu­us: kaupun­ki eväsi jär­jestelmäl­lis­es­ti Kru­unuvuoren­lam­men huvi­la-alueen kehit­tämisen, yksi­tyi­nen omis­ta­ja jäi nuole­maan näppe­jään, kun verkkoaidan takana nousee ker­rosta­lo poikineen.
    ‑loogisu­us: poli­itikot kaa­toi­vat itäosien kaa­van, hie­man sen jäl­keen kuin se oli hyväksyt­ty. Hirveät riidat jo luovute­tu­ista tonteista.
    ‑raken­nushankkeet noron pääl­lä: tuleeko koulua ollenkaan, miten täl­laista ei ennakoitu?
    ‑kuka mak­saa sil­lan: sil­ta rak­en­tuu vas­ta kun alueen ton­tit on luovutettu/rakennettu. Isos­sa maail­mas­sa täl­laiset merkit­tävät infrat tehdään ensin, ja sit­ten niistä mak­se­taan alueen arvonnousuna.

  8. “Kun Kus­taa Vaasa perusti Helsin­gin, hän lahjoit­ti kru­u­nun maat kaupungille.”

    Kus­taa kuningas taisi ensin lunas­ta kirkonn maat itselleen. En tiedä.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.