Sosiaalinen asuntotuotanto kokonaan ATT:lle

22.1.2013 · Aihe: Kaupunkisuunnittelu 

Helsingin ei tulisi luovuttaa asuintontteja vuokra-asuntotuotantoon niin sanotuille yleishyödyllisille rakennuttajille, elleivät nämä pysty uskottavasti lupaamaan, etteivät ota Helsingissä ylivuokraa ja rahoita tällä vuokratalojensa tappioita muualla Suomessa.

Helsingin kaupunginhallituksessa on pöydällä iso paketti tonttien luovuttamisesta asuinkäyttöön. Tässä yhteydessä ratkaistaan, luovutetaanko tontteja ns. yleishyödyllisille yhtiöille, esimerkiksi VVO:lle.

Saadakseen ARA-lainaa yleishyödyllisen yhtiön on sitouduttava tiettyyn vuokratasoon, joka lienee samaa luokkaa kuin Helsingin kaupungin omistaman ATT:n vastaavat vuokrat. Tarina ei kuitenkaan pääty tähän. Näillä yhtiöillä on oikeus periä luvattua korkeampaa vuokraa, jos erotus käytetään vuorien alentamiseen tai tappioiden peittämiseen muualla. ATT taas perii luvattua alempaa vuokraa tasaten uusien kohteiden korkeita vuokria vanhojen kohteiden matalien vuokrien kanssa.

Yleishyödyllisillä yhtiöillä on taakkanaan joitain hyvin tappiollisia kiinteistöyhtiöitä alueilla, joilla ei enää ole vuokra-asuntojen tarvetta.  Jokin ratkaisu noiden tappioiden kattamiseen on löydyttävä, mutta minusta maksajaksi ei pidä panna kalliista asumiskustannuksista kärsiviä helsinkiläisiä pientuloisia. Helsingin asuntopolitiikka on ennestäänkin liian rasitettua.

Helsingin on annettava kaikki sosiaaliseen asuntotuotantoon osoitettavat tontit ATT:lle tai yhtiöille, joilla ei ole toimintaa pääkaupunkiseudun ulkopuolella.

Kommentit

71 Vastausta artikkeliin “Sosiaalinen asuntotuotanto kokonaan ATT:lle”

  1. Juho Laatu kirjoitti 22.1.2013 kello 21:44

    Ihan järkevä hoitaa itse, jos oikeudenmukaisia ja toimivia uusia sääntöjä ei löydy. Liian monimutkaiset kuviot synnyttävät usein vain harmeja ja epäoikeudenmukaisuutta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 8

  2. Ville kirjoitti 22.1.2013 kello 22:41

    Pitäisikö sitä ATT:n harjoittamaa vuokrantasaustakin hieman rajoittaa tasapuolisuuden nimissä?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  3. Kalle kirjoitti 22.1.2013 kello 23:02

    Miksi yleensä annetaan markkinahäiriöiden toimia Helsingissä? Tiedetään “sosiaalisen tuotannon” vain nostavan hintoja. Miksi sitä suosittaisiin?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 14

  4. tpyyluoma kirjoitti 22.1.2013 kello 23:55

    Hyvä. Ja ATT:lle sitten kanssa resurssit hoitaa toi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  5. Osmo Soininvaara kirjoitti 23.1.2013 kello 8:01

    Sosiaaliseen asuntotuotantoon tulevat resurssit valtiolta ja pankeilta. Ei siihen omaa rahaa tarvita.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  6. Jorpakka kirjoitti 23.1.2013 kello 8:49

    Hyvä juttu. “Yleishyödyllisyys” on jo kauan sitten kadonnut kys. yhtiöiden toiminnasta.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 16

  7. tpyyluoma kirjoitti 23.1.2013 kello 8:57

    Osmo Soininvaara:
    Sosiaaliseen asuntotuotantoon tulevat resurssit valtiolta ja pankeilta. Ei siihen omaa rahaa tarvita.

    Tarkoitan esim. työntekijöitä suunnitteluun ja sen semmoista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  8. Viherinssi kirjoitti 23.1.2013 kello 9:00

    Osmo Soininvaara:
    Sosiaaliseen asuntotuotantoon tulevat resurssit valtiolta ja pankeilta. Ei siihen omaa rahaa tarvita.

    Ja tontit menevät markkinahintaan?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 15

  9. Risto kirjoitti 23.1.2013 kello 9:47

    Kalle:
    Miksi yleensä annetaan markkinahäiriöiden toimia Helsingissä? Tiedetään “sosiaalisen tuotannon” vain nostavan hintoja. Miksi sitä suosittaisiin?

    Tiedetään vai? En minäkään kaikkiin sosiaalisen asuntopolitiikan keinoihin kovin ihastunut ole, mutta tuon sosiaalisen tuotannon aiheuttamista “markkinahäiriöistähän” empiirisesti tunnettuhan on mm. se, että se ei pyri estämään hintojen laskua lopettamalla tuotantoa taantuman alkaessa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 13

  10. rakentaja kirjoitti 23.1.2013 kello 11:35

    Kansantaloutieteilijöiden mukaan kunnallisten yhtiöiden alihinnoittelua tulisi välttää. Yksi peruste on että löysä hinnoittelu johtaa tehottomuuteen. Markkinat pyrkivät staabiilitilaan ja kunnallisen palvelun hinta käytännössä lähestyy markkinaehtoista palvelun hintaa, ja kusttannusetu katoaa savuna ilmaan.

    Näinollen kunnallisten vuokrataloyhtiöiden, ATT mukaan lukien, tulisi laskea uusien investointikohteiden vuokranmäärityksessä kustannuksiin mukaan omien varojen korot.
    Helsingin erinomaisen tonttipolitiikan johdosta ARA-kohteita tulee hyville paikoille kalliiden omistusasuntojen väliin.
    Usealla kaava-alueella perustamisolosuhteen ja kaupunkikuvalliset kallistavat tekijät ovat ikävä fakta. Ei voida lähteä siitä että vuokra-asunnot näyttäisivät halvoilta muuhun asuntokantaan nähden, tämä lisäisi eriarvoisuutta entisestään.

    Kun uudet asunnot ovat lähtökohtaisesti kalliita tulee epäsuhta kohdekohtaisen kannattavuuden ja asukkaiden kokeman kohtuullisen vuokratason välille. Tästä seuraa tarve laatia uuden investointikohteen laskelmat siten että alkuvuokra on mahdollisimman alhainen.

    Todelliseen kannattavuuslaskelmaan perustuva alkuvuokran määritys estäisi ylikalliit investoinnin, mutta näin ei haluta tehdä kun vuokraa joutuisi nostamaan euron tai kaksi / m2.

    Konserniyhtiön tasolla menot eivät saa olla tuloja suuremmat, joten selvitystilan välttämiseksi kokonaistuloja on kasvatettava muualla.
    Mahdolliset ylikalliit investoinnitkin (uudistuontanto tai korjaus) voidaan toteuttaa kun jakana käytetetään koko asuntokantaa eikä yksittäistä kiinteistöä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  11. T. kirjoitti 23.1.2013 kello 11:50

    sosiaalisen tuotannon aiheuttamista “markkinahäiriöistähän” empiirisesti tunnettuhan on mm. se, että se ei pyri estämään hintojen laskua lopettamalla tuotantoa taantuman alkaessa.

    Toisaalla kirjoitettua: Helsingissä ja Vantaalla ei ole lehden selvityksen mukaan tänä vuonna (syksy 2012) aloitettu yhdenkään vuokra-asunnon rakennustöitä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 8

  12. tpyyluoma kirjoitti 23.1.2013 kello 11:53

    Viherinssi: Ja tontit menevät markkinahintaan?

    Se on itseasiassa vähän toissijaista vaikka menisi. Sanotaan että markkinahinta on pyöreästi tonnin asuinneliö, esimerkiksi Leppäsuolla keskellä Helsinkiä se oli suurin piirtein tuon verran mitä kaupunki sai tontista. 2-4% korolla tuosta tulee pyöristäen 1,5-3€/m2/kk.

    Ongelma on siis se että nämä kafkamaisesti yleishyödyllisiksi rakennuttajaksi nimetyt kiinteistösijoittajat repii 20€/m2 valtion rahoittamista asunnoista Helsingin kaupungin puoli-ilmaiseksi vuokraamalla tontilla, kun todellinen omakustannehinta on jossain 10-15€/m2 välillä.

    Viimeisin avaus tuolta sektorilta on ns. välimallin tuotanto, joka siis tarkoittaa sitä että sen jälkeen kun valtio on maksanut korot, asunnon voi grynderi vapaasti pistää lihoiksi 5-10 vuoden kuluttua rakentamisesta. Perusteluna että piristää asuntotuotantoa toki pitää sinänsä paikkansa. 🙂 http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/talous/25354.html

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 11

  13. Paavo Puolukka kirjoitti 23.1.2013 kello 12:32

    Enemmän ja vähemmän ATT:n vuokrista maksetaan yhteiskunnan kautta. ATT:n asunnoissa on Suomen suurin työttömyys ja yhteiskunnan tuenta. Myöskin yhtiön kustannuksia jaetaan muualle. Markkinahinnan määrittää rakennusliikkeet. ATT:n halvat vuokrahinnat ovat vain markkinoiden häiriöintiä. Siihen pitäisi puuttua ennenkuin ATT:n asukkaiden sosiaalipommi hajoaa käsiin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  14. tpyyluoma kirjoitti 23.1.2013 kello 14:30

    rakentaja: ansantaloutieteilijöiden mukaan kunnallisten yhtiöiden alihinnoittelua tulisi välttää. Yksi peruste on että löysä hinnoittelu johtaa tehottomuuteen.

    Jos markkinahinnoitellaan, niin syntyvät voitot on tietenkin oikeudenmukaista ohjata kuntalaisille. Tämä on mahdollista kun kunta omistaa asunnot.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  15. Grejus kirjoitti 23.1.2013 kello 15:30

    Paavo Puolukka:
    Enemmän ja vähemmän ATT:n vuokrista maksetaan yhteiskunnan kautta. ATT:n asunnoissa on Suomen suurin työttömyys ja yhteiskunnan tuenta.

    Työttömyys ja vähäosaisuus valitettavasti maksaa. Ei se siitä halvemmaksi muuttuisi että ihmiset asutetaan Forenomin asuntoihin. Vai pihalle vaan jos ei ole rahaa VVO:n vuokraan?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 10

  16. k kirjoitti 23.1.2013 kello 15:34

    Helsingissä on tällä hetkellä peräti noin 70 000 valtion tukemaa ara-vuokra-asuntoa. Tuettujen vuokra-asuntojen osuus kaikista vuokra-asunnoista on erittäin korkea. Minkä takia niitä tuettuja asuntoja tarvitaan vielä lisää? Asuuko nykyisissä 70 000 asunnossa juuri ne ihmiset, jotka erityisesti tuettua vuokra-asuntoa tarvitsevat?

    Omasta mielestäni Helsingin ongelma ei ole tuettujen vuokra-asuntojen alhainen määrä. Niitähän Helsingissä on enemmän kuin muualla Suomessa, ja eurooppalaisittainkin poikkeuksellisen paljon. Ongelmana on asuntopula. Rakennetaan sitten omistusasuntoja (joista osa aina vuokrataan eteenpäin) tai vaikka vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja, asuntopula vähenee palan kerrallaan. Mutta jos ei rakenneta, pula jatkuu.

    Onko oikea tapa purkaa asuntopulaa se, että tehdään tuettuja vuokra-asuntoja?

    ATT:n voimakkaampaa toimintaa kyllä kannatan. Ja vaikka valtionkin mukaantuloa rakennuttamaan asuntoja.

    Sellaisen ehdon laittaminen, että yleishyödyllisellä yhtiöllä ei saisi olla toimintaa pääkaupunkiseudun ulkopuolella, lienee lain vastainen. Tuota ongelmaa pitää ratkoa muualla, eli käytännössä siellä, missä tuo siirtelyjärjestely on luotukin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 7

  17. Osmo Soininvaara kirjoitti 23.1.2013 kello 15:42

    Helsingissä on enemmän kuin muualla Suomessa, ja eurooppalaisittainkin poikkeuksellisen paljon

    Mistähän Euroopasta puhut? Tukholmasta, Berliinistä, Wienistä?
    Vuoralla asuminen voittoa tuottamattomassa kannassa on monin paikoin pääasiallinen asumismuoto. ara-asunnoissahan ei ole oikeastaan muuta tukea kuin tuo voiton kohtuullistaminen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  18. Viherinssi kirjoitti 23.1.2013 kello 15:52

    tpyyluoma: Se on itseasiassa vähän toissijaista vaikka menisi. Sanotaan että markkinahinta on pyöreästi tonnin asuinneliö, esimerkiksi Leppäsuolla keskellä Helsinkiä se oli suurin piirtein tuon verran mitä kaupunki sai tontista. 2-4% korolla tuosta tulee pyöristäen 1,5-3€/m2/kk.

    Herranjestas.

    Jos kämppiä myydään 8000 €/m2 ja niiden tekeminen maksaa luksuksenakin 4000 €/m2, niin rakentaja tekee voittoa 3000 €/m2.

    Voiko pitää paikkansa? (En oikein haluaisi uskoa. Hyvillä helsinkiläisillä omakotialueilla uudistuotannon hinta valmiina osatettuna on noin 4000-5000 €/m2, josta tontin osuus 1000+ €/m2.)

    Mutta jos tuo pitää paikkansa, niin vien OS:n ehdotuksen numeroa pidemmälle. ATT rakentakoon kaikki kaupungin omistamat tontit ja myyköön asunnot markkinahintaan. Siellä näyttäisi olevan satoja miljoonia ilmaista rahaa tarjolla.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 13

  19. k kirjoitti 23.1.2013 kello 16:15

    Osmo Soininvaara:
    Helsingissä on enemmän kuin muualla Suomessa, ja eurooppalaisittainkin poikkeuksellisen paljon

    Mistähän Euroopasta puhut? Tukholmasta, Berliinistä, Wienistä?
    Vuoralla asuminen voittoa tuottamattomassa kannassa on monin paikoin pääasiallinen asumismuoto. ara-asunnoissahan ei ole oikeastaan muuta tukea kuin tuo voiton kohtuullistaminen.

    Asuminen voittoa tuottamattomassa kannassa on eri asia kuin valtion tukema asuminen. Toisekseen ara-asunnot eivät ole voittoa tuottamattomia, vaan voittoa tuottavia. Osa niiden voitosta tulee jo vuokra-aikana, mutta viimeistään 40 vuoden kohdalla tehdään sitten isommat rahat, kun rajoitukset loppuvat. Kyse on tavallaan sellaisesta elinkaarilaskennasta, jossa lopun jäännösarvo on yleensä huomattavan iso. Asunnon kustannukset poistetaan hyvissä ajoin elinkaaren aikana, ja ara-asunnon omistaja kerää loput voitot sitten 40 vuoden kohdalla.

    Ara-asuntojen keskeinen tukimuoto on (tonttien paremman saatavuuden lisäksi) yhä korkotuki. Tällä hetkellä korot ovat niin alhaalla, että korot alittavat tason, jolla valtio maksaa osan vuokrasta. Kyse on tavallaan eräänlaisesta johdannaispaperista, jonka valtio antaa ara-asuntojen rakennuttajalle. Lainan korkotuetuille lainoille saa yleensä paremmin ehdoin kuin ilman tuota tukea saisi, eikä näiden lainojen kohdalla tarvitse lainanottajan tehdä sellaisia suojauksia kuin muiden pitkien lainojen kohdalla joutuisi ehkä tekemään (jotka maksavat). Erittäin todennäköisesti tulevan 20 vuodenkin aikana korot taas kääntyvät jossain vaiheessa nousuun, ja silloin korkotuet tulevat taas valtiolle maksuun. Ei siitä ole kovin montaa vuotta, kun nuo korkotuet tekivät viimeksi valtion budjettiin aika isoja lovia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  20. Osmo Soininvaara kirjoitti 23.1.2013 kello 16:35

    Ara-asubtoja tuetaan paljon vähennän kuin omistusasuntoa. Jos tehdään kaksi samanlaista taloa vierekkäin, joista toiseen otetaan aravuokralaiset ja toiseen omistusasukkaita ja molemmat asuvat siinä 40 vuotta,omistusasuja käyttää rahaaasumismenoihinsa yhtä paljon kuin vuokra-asuja ja 40vuoden kuluttua myy asunnon ja maksa sillä pois mahdollisesti jäljellä olevan asuntolainan, omistusasujalla on mennyt asumiseen vähemmän rahaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  21. k kirjoitti 23.1.2013 kello 16:36

    Tuon tasausjärjestelmän ongelman juurisyyhän on siinä, että osaan ara-asunnoista ei ole löytynyt vuokralaisia, ja kiinteistön kulut juoksevat siitä huolimatta. Itselläni on tullut sellainen ehdotus ara-asuntojen kehittämiseen liittyen mieleen, että JOS osoittautuu, että asunnot eivät löydä vuokralaisia, pitäisi kiinteistö voida myydä. Myyntiehtona voisi olla sellainen, että kunnalla ja valtiolla on halutessaan etuosto-oikeus. Näin vältettäisiin tilanne, jossa alunperin tuettu asunto-osakeyhtiö myytäisiin alihintaan jollekin. Eli etuosto-oikeutta ei tarvitsisi edes ehkä koskaan käyttää. Mutta näin vältettäisiin vastaavat tilanteet kuin mitä Avain Asumisoikeudelle kävi.

    Avain Asumisoikeuden 5300 asunnon enemmistöomistushan (51 %) myytiin pari vuotta sitten Avaran entiselle johtajalle 150 000 eurolla. Se tarkoittaisi asumisoikeusyhtiön omistuksen (asukkailla 15 % osuus, asumisoikeusyhtiöllä loput) hintatasoksi 60 euroa per asunto (150 000 / 5300 / 0,5). Villiä menoa.

    http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/rakentaminen/23049.html

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  22. k kirjoitti 23.1.2013 kello 16:45

    Osmo Soininvaara: Ara-asubtoja tuetaan paljon vähennän kuin omistusasuntoa. Jos tehdään kaksi samanlaista taloa vierekkäin, joista toiseen otetaan aravuokralaiset ja toiseen omistusasukkaita ja molemmat asuvat siinä 40 vuotta,omistusasuja käyttää rahaaasumismenoihinsa yhtä paljon kuin vuokra-asuja ja 40vuoden kuluttua myy asunnon ja maksa sillä pois mahdollisesti jäljellä olevan asuntolainan, omistusasujalla on mennyt asumiseen vähemmän rahaa.

    En usko, että asumismenot olisivat yhtä suuret. Tukien määrä riippuu osin siitä, kuka asunnossa asuu. Jos omistusasuja osaa optimoida erilaisia tukia (kotitalousvähennykset, korkojen verovähennysoikeudet jne.), tämä voi hyötyä aika paljon. Jos taas ara-asuja saa vuokran maksetuksi yhteiskunnan varoista (mikä voi onnistua ara-vuokra-asunnon kohdalla, mutta ei omistusasunnon kohdalla), omia rahoja ei tälläkään kauheasti asumiseen mene.

    Yksi ara-asuntojen tukimuoto jäi vielä kuitenkin mainitsematta. Eikös sinun esimerkissäsi kiinteistövero olisi ara-talossa kuitenkin alempi kuin omistustalossa? Eli omistustalo maksaa enemmän veroa kunnalle kuin ara-talo, koska se määräytyy rakennuksen osalta jälleenhankinta-arvon ja siitä tehtävien ikäalennusten perusteella, ja ara-taloissa se on alempi… en ole tosin koskaan nähnyt julkista vertailua kiinteistöverotuseroihin liittyvistä eroista ara-asumisen ja muun asumisen välillä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  23. Osmo Soininvaara kirjoitti 23.1.2013 kello 17:03

    K
    Sotket nyt kaksi asiaa. Sisältyykö Ara-asuntoon enemmän tukea siihen, tukeeko yhteiskunta muuta kautta vuokra-asunnossa asuvaa köyhää.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  24. Osmo Soininvaara kirjoitti 23.1.2013 kello 16:46

    Korkotuki ara-tuotannossa on 70 prosenttia korosta siltä osin, kuin korko ylittää 3,8 prosenttia. Omistusasumisen korkotuki (verovähennys) on noin 25 prosenttia koko korosta. Ara-asuntojen tuki ylittää omistusasuntojen tuen, jos nimelliskorko ylittää 5,9 prosenttia. Jos ei ylitä, omistusasumisen tuki on suurempi.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  25. Ville kirjoitti 23.1.2013 kello 17:10

    Osmo Soininvaara:
    … omistusasuja käyttää rahaa asumismenoihinsa yhtä paljon kuin vuokra-asuja ja 40vuoden kuluttua myy asunnon ja maksaa sillä pois mahdollisesti jäljellä olevan asuntolainan …

    Periaatteessa kyllä on mahdollista, että asuntolainaa on jäljellä enemmän kuin asunnosta saa myydessä. Muuttotappiosta tai työpaikkakadosta kärsivillä paikkakunnilla hintataso on alhainen jos asunnot menevät kaupaksi ollenkaan.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  26. Osmo Soininvaara kirjoitti 23.1.2013 kello 17:24

    Muuttotappioaluieilla myös se ara -yhtiö on vaikeuksissa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  27. Pekka Pessi kirjoitti 23.1.2013 kello 17:21

    T.: Toisaalla kirjoitettua: Helsingissä ja Vantaalla ei ole lehden selvityksen mukaan tänä vuonna (syksy 2012) aloitettu yhdenkään vuokra-asunnon rakennustöitä.

    Valtio maksoi laman alussa ARA-kohteiden aloittamisesta erityistä aloituspalkkiota. ATT:n vuosikertomuksta satuin lukemaan että ARA:n aloituspalkkio puolittui toissa vuonna (2011) ja loppui kokonaan 2012. Jokainen kynnelle kykenevä rakennuttaja aloitti kaikki viime vuoden kohteet jo vuoden 2011 puolella, koska jaossa oli ilmaista rahaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  28. k kirjoitti 23.1.2013 kello 17:24

    Osmo Soininvaara:
    Korkotuki ara-tuotannossa on 70 prosenttia korosta siltä osin, kuin korko ylittää 3,8 prosenttia. Omistusasumisen korkotuki (verovähennys) on noin 25 prosenttia koko korosta. Ara-asuntojen tuki ylittää omistusasuntojen tuen, jos nimelliskorko ylittää 5,9 prosenttia. Jos ei ylitä, omistusasumisen tuki on suurempi.

    Nyt sekoitat monta asiaa. Nuo eivät ole keskenään vertailukelpoisia, ja nyt menee terminologia sekaisin muutenkin. Osa omistusasujistakin voi saada ensinnäkin tuon saman korkotuen (esim. ASP-asuntoihin valtio myöntää saman korkotuen, eli jos korko ylittää esim. 3,8 prosenttiyksikköä, valtio maksaa osan ylimenevistä koroista. Tosin määräaika on ASPin kohdalla maksimissaan 10 vuotta, eivätkä kaikki omistusasujat tuollaista korkotukea saa, eli ara-lainoissa tuon osalta ehdot ovat paremmat.

    Mitä tulee “korkotukeen”, eli korkojen verovähennysoikeuteen, niin vuokra-asunnoissahan vuokranantajayhtiöllä on TÄYSI korkojen verovähennysoikeus. Yhtiö saa vähentää korkomenot tuloistaan täysimääräisesti. Omistusasuja saa vähentää asumisen korkomenoista nykyään enää vain osan (tosiasiassa vähennetään monenlaista muutakin korkomenoa asuntolainan nimissä, koska kulutusluototkin kannustetaan pankeissa ottamaan toisinaan asuntolainoina verovähennysoikeuden takia, mutta se on toinen asia). Vuokra-asuntoyhtiöissä verovähennysoikeus on siis nimenomaan SUUREMPI kuin omistusasunnoissa.

    Osmo Soininvaara:
    K
    Sotket nyt kaksi asiaa. Sisältyykö Ara-asuntoon enemmän tukea siihen, tukeeko yhteiskunta muuta kautta vuokra-asunnossa asuvaa köyhää.

    Pitää paikkansa. Tuo kommenttini liittyi kommenttiisi, jossa puhuit siitä, mitä ASUKAS maksaa. Se on eri asia kuin yhteiskunnan rakennuksen omistajalle antama suora tuki. Eikä tätä puolta asiasta tule tosiaan sekoittaa ara-tukiin. Mutta eivät ne täysin irrallinenkaan asia siitä ole. Asiat ovat monimutkaisia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  29. Osmo Soininvaara kirjoitti 23.1.2013 kello 17:52

    K
    Ei nyt edes yritä ymmärtää. Tietysti kinteistöyhtiön on voitava vähentää korot tuloksestaan, jos se maksaa veroa tuloistaan. Omistusasujaa ei veroteta asuntotulosta, joten ei ole sitä tuloa, johon korko kohdistuu. Silloin verovähennysoikeus on selkeä korkotuki.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  30. hupsis kirjoitti 23.1.2013 kello 17:31

    Osmo Soininvaara:
    Ara-asubtoja tuetaan paljon vähennän kuin omistusasuntoa. Jos tehdään kaksi samanlaista taloa vierekkäin, joista toiseen otetaan aravuokralaiset ja toiseen omistusasukkaita ja molemmat asuvat siinä 40 vuotta,omistusasuja käyttää rahaaasumismenoihinsa yhtä paljon kuin vuokra-asuja ja 40vuoden kuluttua myy asunnon ja maksa sillä pois mahdollisesti jäljellä olevan asuntolainan, omistusasujalla on mennyt asumiseen vähemmän rahaa.

    Eihän tämä tarkoita että tukia olisi enemmän (niitä toki voi olla). Näinhän sen kuuluukin olla, koska omistusasuja on ottanut omistamisen riskejä ja vuokralainen ei.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  31. Grejus kirjoitti 23.1.2013 kello 17:34

    Viherinssi: Mutta jos tuo pitää paikkansa, niin vien OS:n ehdotuksen numeroa pidemmälle. ATT rakentakoon kaikki kaupungin omistamat tontit ja myyköön asunnot markkinahintaan. Siellä näyttäisi olevan satoja miljoonia ilmaista rahaa tarjolla.

    Tässä on ongelmana se, ettei ATT itse rakenna yhtään mitään, vaan toimii rakennuttajana joka kilpailuttaa urakat.

    Urakoihin taas on jo nykyisellä tuotantomäärällä ollut vaikeuksia saada tarjouksia ja yleensä tarjouksia tulee vain yksi. Kilpailu ei toimi ja osasyy lienee se että suuret urakoitsijat toimivat asuntomarkkinoilla myös gryndereinä myyden itse asuntoja.

    Yhtenä (tilapäis)ratkaisuna voisi olla kerrostalokortteleiden jakaminen pienempiin tontteihin, jolloin myös pienemmät rakennusyhtiöt voisivat niitä urakoida. 2400-3600 m2 kokoisissa urakoissa on mm. Arabianrannassa ollut pienempiä, maakunnallisia rakennusyhtiöitä toteuttajina.

    Tätä tontinpilkkomismallia kai ollaan hieman kokeilemassa Kalasatamassa, mutta tuntuu että KSV haluaa suosia suuria tontteja & rakennuttajia. Syitä en tiedä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 12

  32. k kirjoitti 23.1.2013 kello 17:36

    Lisään vielä aiempaan kommenttiini yhden huomion.

    k:

    Mitä tulee “korkotukeen”, eli korkojen verovähennysoikeuteen, niin vuokra-asunnoissahan vuokranantajayhtiöllä on TÄYSI korkojen verovähennysoikeus. Yhtiö saa vähentää korkomenot tuloistaan täysimääräisesti. Omistusasuja saa vähentää asumisen korkomenoista nykyään enää vain osan (tosiasiassa vähennetään monenlaista muutakin korkomenoa asuntolainan nimissä, koska kulutusluototkin kannustetaan pankeissa ottamaan toisinaan asuntolainoina verovähennysoikeuden takia, mutta se on toinen asia). Vuokra-asuntoyhtiöissä verovähennysoikeus on siis nimenomaan SUUREMPI kuin omistusasunnoissa.

    Nimittäin lisään vielä sen, että mitä enemmän omistusasumisen verovähennysoikeutta alennetaan, sitä enemmän kannustetaan tekemään kiinteistöistä osakeyhtiömuotoisia, koska yhtiömuotoisilla kiinteistöillä on täysi verovähennysoikeus lainojensa koroista. Toki osakeyhtiömuotoisella kiinteistöllä on aikanaan myytäessä myös alempi varainsiirtovero, jos kiinteistö on muutoin korkeammalla varainsiirtoverolla verotettu kohde, kuten omakotitalo. Sen hyödyn saa lähinnä seuraava omistaja, mutta jos verovähennysoikeus laskee esim. 50 prosenttiin omistusasunnoissa, Suomessa yhä useampi uusi omakotitalo tulee olemaan asunto-osakeyhtiö. Vanhoja kiinteistöjä ei kannata sellaisiksi muuttaa, koska yhtiön hankkiessa rakennuksen ja tontin haltuunsa menee myös varainsiirtoveroa, joten omistus kannattaa olla osakeyhtiön käsissä verosyistä ennen kuin rakennusta on vielä pystyssä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  33. Osmo Soininvaara kirjoitti 23.1.2013 kello 18:20

    Nimittäin lisään vielä sen, että mitä enemmän omistusasumisen verovähennysoikeutta alennetaan, sitä enemmän kannustetaan tekemään kiinteistöistä osakeyhtiömuotoisia, koska yhtiömuotoisilla kiinteistöillä on täysi verovähennysoikeus lainojensa koroista.

    Heh Tarkoitatko, että möttönen muodostaa omistamastaan omakotilaosta kiinteistöyhtiön, maksaa sille vuokraa ja kiinteistöyhtiö saa vähentää vuokrasta korkokulut eikä sen takia joudu maksamaan veroa? Möttönen ei hyödy tästä järjestelystä mitään, paitsi ehkä siis tuon varainsiirtoveron. Asunto-osakeyhtiö saa vähentää korot verotukswessaan, millä nyt ei ole sanottavaa merkitystä, koska täytyy olla aikamoinen tumpelo tekemässä tilinpäätöstä, jos asunto-osakeyhtiö joutuu maksamaan tuloveroa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  34. Pekka Pessi kirjoitti 23.1.2013 kello 17:39

    ATT eli Helsingin asuntotuotantotoimisto on osa Helsingin kaupunkia. Se on rakennuttaja, ei rakentaja eikä vuokranantaja. Eri urakoitsijat toteuttavat ATT:n rakennuttamat kohteet, Jätkäsaaressa NCC rakentaa useampaakin ATT:n taloa. Kiinteistövirasto sitten hallinnoi valmiita vuokrataloyhtiötä ja vuokraa asuntoja.

    Moninkertaisen ARA-asuntomäärän rakennuttamiseen pitäisi olla rahkeita, ainakin putiikin vuosikertomuksessa syy ARA-tuotannnon vähyyteen vieritetään näppärästi naapuriviraston niskaan, ARA-asunnoille sopivia tontteja kun ei ole.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 6

  35. Grejus kirjoitti 23.1.2013 kello 17:41

    k: Jos taas ara-asuja saa vuokran maksetuksi yhteiskunnan varoista (mikä voi onnistua ara-vuokra-asunnon kohdalla, mutta ei omistusasunnon kohdalla), omia rahoja ei tälläkään kauheasti asumiseen mene.

    Yhteiskunnan tuki asumistuen tai toimeentulotuen muodossa ei ole riippuvainen siitä onko kyseessä ara-asunto vai ei. Itse asiassa se ei ole riippuvainen edes asumismuodosta, myös omistusasunnon lainan korkoihin ja yhtiövastikkeeseen voi saada asumistukea.

    Ko. tukia jouduttaisiin todennäköisesti maksamaan vieläpä huomattavasti enemmän, jos vuokra-asuntomarkkinat olisivat kokonaan voittoa tavoittelevien yritysten hallussa. Siinä mielessä “markkinahäirikkö” säästää yhteiskunnan varoja, mutta näin pitkällehän ei kovin moni osaa laskea.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 4

  36. k kirjoitti 23.1.2013 kello 17:51

    Viherinssi: Herranjestas.

    Jos kämppiä myydään 8000 €/m2 ja niiden tekeminen maksaa luksuksenakin 4000 €/m2, niin rakentaja tekee voittoa 3000 €/m2.

    Voiko pitää paikkansa? (En oikein haluaisi uskoa. Hyvillä helsinkiläisillä omakotialueilla uudistuotannon hinta valmiina osatettuna on noin 4000-5000 €/m2, josta tontin osuus 1000+ €/m2.)

    Ei voi pitää paikkansa. Laskuistasi puuttuu mm. 24 prosentin arvonlisävero, joka menee valtiolla. Loppuhinnasta siis 19,4 prosenttia on ALVia. Jos siis esim. kämppä maksaa 5000 euroa neliö, siitä 1000 euroa menee ALViin, 1000 euroa tonttiin, 1500-2000 euroa rakentamiskuluihin ja 500 euroa markkinointikuluihin, ja joku saa 500-1000 euron voiton. 8000 euron neliöhinnalla ALVia menee noin 1550 euroa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  37. Osmo Soininvaara kirjoitti 23.1.2013 kello 18:15

    kyllä se sama arvonlisävero rasittaa sitä vertailukohtana ole vaa omakotitaloakin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  38. pekka kirjoitti 23.1.2013 kello 18:02

    Ode:

    Ara-asubtoja tuetaan paljon vähennän kuin omistusasuntoa. Jos tehdään kaksi samanlaista taloa vierekkäin…

    Et ota huomioon, että uudessa omistusasuntotalossa verovähennyksiä aiheuttavien asuntolainojen osuus rakennuskustannuksista ei ole läheskään yhtä suuri kuin ARA-rahoitus vuokrakohteessa (maksimi 95%).

    Omistuskohteessa yhtiölainoista ei tule verovähennystä olleenkaan ja osakkaiden omasta osuudestakaan keskimääräinen lainoitusaste ei ole lähelläkään ARAn 95 prosenttia.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  39. k kirjoitti 23.1.2013 kello 18:02

    Grejus:
    Ko. tukia jouduttaisiin todennäköisesti maksamaan vieläpä huomattavasti enemmän, jos vuokra-asuntomarkkinat olisivat kokonaan voittoa tavoittelevien yritysten hallussa. Siinä mielessä “markkinahäirikkö” säästää yhteiskunnan varoja, mutta näin pitkällehän ei kovin moni osaa laskea.

    Tuo on kiinnostava hypoteesi. Itse veikkaan päinvastaista. Oma hypoteesini on se, että osasyy siihen, miksi Helsingissä on niin korkea vuokrataso suhteessa moneen muuhun maahan, on tuetussa asumisessa. Edullisen vuokratason konsepteja, joita muualla maailmassa on jos jonkinlaisia, osa säädettyinä, osa luontaisesti syntyneinä, ei pääse siksi syntymään.

    Missä ovat esim. suomalaiset osuuskuntatyyppiset asunnot, jotka tuottavat asumispalvelut jokseenkin edulliseen hintaan? Muissa Pohjoismaissa niitä on toistakymmentä prosenttia asuntokannasta, ja ne ovat keskeisesti vaikuttaneet siihen, että asumisen hinta ei ole noussut ylikorkeaksi.

    Asumisoikeusjärjestelmähän pyrki jäljittelemään osuuskuntamallia, mutta ongelmana on se, että asukkaiden omistusosuus on vain 15 %. Kulut päätetään muualla, tuottoja kerätään jonkin verran, ja niitä myös maksellaan ulos. Se on lopulta aika erilainen malli kuin osuuskunnan idea on.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  40. Puolueeton tarkkailija kirjoitti 23.1.2013 kello 18:18

    Sosiallisen asuntotuotannon keskittäminen yhdelle toimijalle ei sovi nykyisen talousliberaalin hallituksen ohjelmaan. Pitää nääs olla kilpailua.

    Itse en kannata ajatusta toisesta syystä. Markkinoille tulisi niin iso yhteiskunnallinen toimija, että sen johto ja hallinto kiinnostaisi liikaa politiikkoja. Näitä valittaisiin määrääville paikoille eduskunnan voimasuhteiden määräämässä järjestyksessä. kaikki yritykset pestata vain ammatillisesti pätevää väkeä on tuomittu epäonnistumaan.

    Politiikkotaustan sijasta tarvittaisiin ammatillista osaamista. Ilman sitä hankkeesta muodostuisi vain yksi palkkiovirkojen lähde ylijäämäpolitiikoille. Rakennusraha ei riitä tälläiseen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  41. Osmo Soininvaara kirjoitti 23.1.2013 kello 23:45

    Sosiallisen asuntotuotannon keskittäminen yhdelle toimijalle ei sovi nykyisen talousliberaalin hallituksen ohjelmaan. Pitää nääs olla kilpailua.

    Kilpailu on ihan hyvä ajatus, jos kilpaillaan samoilla säännöillä. Mutta jos toisten tarkoituksena on tarjota mahdolisimman halpaa asumista helsinkiläisille ja toisten tarkoituksena riistää helsinkiläisiltä asuntopulan varjolla mahdollisimman paljon rahaa muualla maahan leviteltävksi, helsinkiläisenä en osaa suhtautua näihin vaihtoehtoihin täysin neutraalisti.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  42. k kirjoitti 23.1.2013 kello 18:28

    Osmo Soininvaara:
    K
    Enyt edes yri ymmärtää. Tietysti kinteistöyhtiön on voitava vähentää korot tuloksestaan, jos se maksaa veroa tuloistaan. Omistusasujaa ei veroteta asuntotulosta, joten ei ole sitä tuloa, johon korko kohdistuu. Silloin verovähennysoikeus on selkeä korkotuki.

    En ajatellut asiaa loppuun asti, ja myönnän kirjoittaneeni edellä puuta heinää.

    Ehkä en itse pidä kaikkia korkojen verovähennysoikeuksia niin itsestäänselvyyksinä, ja olen siinä käsityksessä, että suomalainen järjestelmä on kansainvälisestikin aika antelias korkovähennysoikeuksissa.

    Ulkomaalaiset firmat kyllä tykkäävät suomalaisista kiinteistöjen laajoista verovähennysoikeuksista:
    http://yle.fi/uutiset/veroprofessori_hallitus_epaonnistui_-_kiinteistosijoittajien_verokikkailu_jatkuu/6382733

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  43. Ville kirjoitti 23.1.2013 kello 19:12

    Osmo Soininvaara: Muuttotappioaluieilla myös se ara -yhtiö on vaikeuksissa.

    Asukkaan kannalta on kuitenkin edullisempaa ja riskittömämpää asua vuokralla kuin omistusasunnossa, jos asuinalueen arvo alkaa laskea.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  44. Ville kirjoitti 23.1.2013 kello 19:18

    k: Oma hypoteesini on se, että osasyy siihen, miksi Helsingissä on niin korkea vuokrataso suhteessa moneen muuhun maahan, on tuetussa asumisessa.

    Wien on mielenkiintoinen tapaus. Siellä vuokratason säätely on toteutettu niin, että esim. kun kaupunki kaavoittaa korttelin, rakennusliikkeen pitää toteuttaa osa vuokra-asuntoja ja osa myytäviä asuntoja. Vuokrille ja niiden kehitykselle laitetaan tiukat raamit tontinluovutussopimuksiin. Vuokratalojen laatutasolle ja ulkonäölle on myös tarkat kriteerit. Käytännössä tämä on johtanut siihen että vuokratalot ovat laadultaan ja hinnaltaan hyvin houkuttelevia (jopa tasokkaampia kuin “kovan rahan” talot) – ja tästä syystä myyntihinnatkin saattavat jäädä järkevälle tasolle.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 5

  45. rakentaja kirjoitti 23.1.2013 kello 21:48

    “kiinteistösijoittajat repii 20€/m2 valtion rahoittamista asunnoista Helsingin kaupungin puoli-ilmaiseksi vuokraamalla tontilla, kun todellinen omakustannehinta on jossain 10-15€/m2 välillä.”

    Omakustannushinnasta seuraava laskentaesimerkki vasta-argumentiksi, kohde asuntotuotantotoimikunnan sivuilta. Ensimmäinen vuokrakohde joka pöytäkirjoista takautuvasti löytyi.

    “Suutarilan Kiinteistöt Oy /Böstaksentien
    rakennuskustannuksiin lisätään liittymismaksut 44 e/asm2,autokatoksen kustannukset 63 e/asm2 ja rakennusaikainen tontinvuokra, muodostuu hankinta-arvoksi 3.901 e/asm2.”

    Hoitovastike 4,5 euroa / asm2, omistusasuntoihin poikkeuksena tämä summa pitää sisällään vuokralaisten vaihtojen yhteydessä uuden asukkaan sopimusten laatimisen ja pienen pintaremontin. Omistusasukas maksaa välittäjän palkkion itse ja omistajat vastaavat pintamateriaaleista ja kalusteista itse.
    Korko hankinta-arvolle 3901 euroa / asm2.
    Tästä rahoitetaan omilla varoilla 15 % jolle 8 % korko eli 3,9 €/asm2 lopulle korko 3,5 % 9,7 €/asm2. Rahoituskulut (ei lyhennyksiä) 13,6 euroa.

    Hoitovastike 4,5 + rahoitus 13,6 = 18,1 euroa.
    Kaupungin tontin vuokraa en tiedä tuolla aiemmissa kirjoituksissa oli 1,5-3 euroa/asm2.

    Tuosta tulisi kokonaiskulut noin 20 €/asm2.

    Oletetaan että pankin lainat maksetaan 60 vuoden poiston aikana 3901/60/12*0,85 = 4,6 €/asm2.

    20 + 4,6 = 24,6 €/ asm2.

    Tuosta summasta puuttuu peruskorjaukset kokonaan mutta oletetaan että ne jäävät juuri peruskorjauksen aikana asunnossa asuvien maksettavaksi, yhtiö ottaa uuden lainan ja nostetaan vuokrat vaaditulle tasolle. Oikeudenmukaisempaa olisi ottaa elinkaaren alkupuolella täysin uudessa asuvalta korkeampi vuokra joka putoaisi markkinahintaan nähden kohti remonttia mennessä ja remontin jälkeen taas korotettaisiin korjatun asunnon vuokraksi.

    24,6 €/Asm2 omakustannushinnasta voi vaikka puolittaa laskelman korkokulut 13,6 / 2 = 6,8 €/asm2 ja silti vuokra on 17,8 €/asm2 ilman korjauksiin varautumista.

    2008 rahoituskriisissa rakennuskustannukset putosivat 10-20 %, vastaavaa pudotusta odotellessa kaavoitukselle voisi tehdä jotakin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  46. Kalle kirjoitti 23.1.2013 kello 22:48

    Osmo Soininvaara:
    Sosiaaliseen asuntotuotantoon tulevat resurssit valtiolta ja pankeilta. Ei siihen omaa rahaa tarvita.

    ATT on ihan samanlainen hintatasoa nostava häirikkö kuin muutkn “sosiaaliset” pelurit. Noiden häiriköiden saaminen pois markkinoilta siten, että kilpailu pystytään takaamaan, tuo lopulta kohtuullisemmat hinnat. Kyse on pohjimmiltaan epäterveestä asumisen pääomittamisesta, joka vain nostaa hintoja.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  47. Osmo Soininvaara kirjoitti 23.1.2013 kello 23:36

    ATT on ostaja eikä myyjä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  48. Tavallinen Teknikko kirjoitti 23.1.2013 kello 22:51

    Osmo

    Jutuissasi ja kommentointijoidesi jutuissa alkaa pikku hiljaa maistumaan ns. puun maku.

    Että mitä sinun uudelle polkupyörälle nyt kuuluu. Oletko uudella pyörälläsi pyöräillyt liki jo sen verran, että laitat koostettua matskua asiasta sivullesi kohta puoleen.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  49. Pekka Taipale kirjoitti 24.1.2013 kello 9:37

    k: Vanhoja kiinteistöjä ei kannata sellaisiksi muuttaa, koska yhtiön hankkiessa rakennuksen ja tontin haltuunsa menee myös varainsiirtoveroa, joten omistus kannattaa olla osakeyhtiön käsissä verosyistä ennen kuin rakennusta on vielä pystyssä.

    Mutta jos vanha kiinteistö vaihtaa omistajaa, se kannattaa ostaa perustettavan osakeyhtiön nimiin eikä henkilökohtaiseksi omaisuudeksi.

    Tässäkin suunnassa on vastassa se, että kun valtio yrittää kiristää veroja kohtuuttomasti, se johtaa kaikenlaisten ihan laillisten veronvälttämisjärjestelyjen lisääntymiseen. Lakimiehet saavat lisää töitä, eivät rakentajat.

    Ehkä se on tarkoituskin?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  50. Mika kirjoitti 24.1.2013 kello 12:51

    Osmo Soininvaara:
    Ara-asubtoja tuetaan paljon vähennän kuin omistusasuntoa. Jos tehdään kaksi samanlaista taloa vierekkäin, joista toiseen otetaan aravuokralaiset ja toiseen omistusasukkaita ja molemmat asuvat siinä 40 vuotta,omistusasuja käyttää rahaaasumismenoihinsa yhtä paljon kuin vuokra-asuja ja 40vuoden kuluttua myy asunnon ja maksa sillä pois mahdollisesti jäljellä olevan asuntolainan, omistusasujalla on mennyt asumiseen vähemmän rahaa.

    Kuulostaa veronmaksajien sekä ara-asukkaiden kusetukselta koko ara-asunto. Kallista veronmaksajille, ja kallista ara-asujille. Jossain se edunsaaja kuitenkin on, kukahan osaisi valottaa mikä instanssi se mahtaa olla?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 6

  51. Viherinssi kirjoitti 24.1.2013 kello 16:03

    Mika: Kuulostaa veronmaksajien sekä ara-asukkaiden kusetukselta koko ara-asunto. Kallista veronmaksajille, ja kallista ara-asujille. Jossain se edunsaaja kuitenkin on, kukahan osaisi valottaa mikä instanssi se mahtaa olla?

    Muutama pointti tähän:

    1. Tilanne riippuu korkotasosta. Nykyisellä hyvin matalalla korkotasolla minkään järjestelmän on vaikea kilpailla omistusasumisen kanssa.

    2. Vierekkäin olevien ARA-talon ja ei-ARA-talon kokonaiskustannukset ovat erilaiset johtuen tontin hinnasta. Tuki ei siis kohdistu tiiliin, vaan maapohjaan.

    3. Nuoren perheen kannalta vuokra-asuminen voi silti olla paljon mukavampi vaihtoehto, koska se vie vähemmän rahaa juuri silloin, kun sitä ei oikein muutenkaan olisi.

    4. Vuokra-asuminen on riskittömämpi vaihtoehto asukkaalle, jolloin esimerkiksi suuren työttömyysriskin kanssa ei kannata välttämättä asuntoa ostaa.

    Mutta siinä tietysti mennään sosiaalisenkin asuntotuotannon kohdalla totaalisen metsään, että tuet ovat huonosti näkyviä ja valuvat aika epämääräisiin suuntiin. Kaiken asuntotuotannon pitäisi olla tontteja myöten markkinaehtoista, ja sen jälkeen tuki pitäisi näyttää.

    (Täytyy muuten todeta, että täällä mainitut rakennuskustannukset 4000 €/m2 ilman maapohjan kustannuksia tuntuvat erittäin korkeilta.)

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  52. mattik kirjoitti 24.1.2013 kello 16:55

    Ode näköjään sörhäisit ihan oikeaan pesään ja kannatan sitä lämpimästi. Seuraava asia, joka väistämättä tulee eteen, on se mitä säännöksistä vapautuville tuhansille asunnoille tehdään. Tällä hetkellä täysin aliarvostettu omaisuusmassa on hirvittävä ja asukkaita niissä on vähintään persujen kannattajien verran. Kokemuksesta tiedän, että kaupungin rahoitusjohto ja asiasta vastaava apulaiskaupunginjohtaja tuskin haluavat osallistua keskusteluun. Jonkun syliin se kuitenkin tulee.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  53. T. kirjoitti 24.1.2013 kello 17:05

    Mika: Kuulostaa veronmaksajien sekä ara-asukkaiden kusetukselta koko ara-asunto. Kallista veronmaksajille, ja kallista ara-asujille. Jossain se edunsaaja kuitenkin on, kukahan osaisi valottaa mikä instanssi se mahtaa olla?

    Toivo Kanninen & knit. Plus poliitikot joita Kanninen & knit on avokätisesti tukenut.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  54. Toimittaja kirjoitti 24.1.2013 kello 20:22

    Onkos Nuorisosäätiön asuntoja tulossa Helsinkiin paljonkin?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  55. Ville kirjoitti 24.1.2013 kello 20:22

    rakentaja: “Suutarilan Kiinteistöt Oy /Böstaksentien
    rakennuskustannuksiin lisätään liittymismaksut 44 e/asm2,autokatoksen kustannukset 63 e/asm2 ja rakennusaikainen tontinvuokra, muodostuu hankinta-arvoksi 3.901 e/asm2.”

    ATT:lle on iso ongelma, että rakennusliikkeiden kartellia muistuttava toiminta pitää rakentamiskustannukset pilvissä. Talo pitäisi saada pystyyn 2000 e/asm2.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 7

  56. tpyyluoma kirjoitti 24.1.2013 kello 22:11

    rakentaja:
    “kiinteistösijoittajat repii 20€/m2 valtion rahoittamista asunnoista Helsingin kaupungin puoli-ilmaiseksi vuokraamalla tontilla, kun todellinen omakustannehinta on jossain 10-15€/m2 välillä.”

    Omakustannushinnasta seuraava laskentaesimerkki vasta-argumentiksi, kohde asuntotuotantotoimikunnan sivuilta. Ensimmäinen vuokrakohde joka pöytäkirjoista takautuvasti löytyi.

    “Suutarilan Kiinteistöt Oy /Böstaksentien
    rakennuskustannuksiin lisätään liittymismaksut 44 e/asm2,autokatoksen kustannukset 63 e/asm2 ja rakennusaikainen tontinvuokra, muodostuu hankinta-arvoksi 3.901 e/asm2.”

    Hoitovastike 4,5 euroa / asm2, omistusasuntoihin poikkeuksena tämä summa pitää sisällään vuokralaisten vaihtojen yhteydessä uuden asukkaan sopimusten laatimisen ja pienen pintaremontin. Omistusasukas maksaa välittäjän palkkion itse ja omistajat vastaavat pintamateriaaleista ja kalusteista itse.
    Korko hankinta-arvolle 3901 euroa / asm2.
    Tästä rahoitetaan omilla varoilla 15 % jolle 8 % korko eli 3,9 €/asm2 lopulle korko 3,5 % 9,7 €/asm2. Rahoituskulut (ei lyhennyksiä) 13,6 euroa.

    Hoitovastike 4,5 + rahoitus 13,6 = 18,1 euroa.
    Kaupungin tontin vuokraa en tiedä tuolla aiemmissa kirjoituksissa oli 1,5-3 euroa/asm2.

    Tuosta tulisi kokonaiskulut noin 20 €/asm2.

    Oletetaan että pankin lainat maksetaan 60 vuoden poiston aikana 3901/60/12*0,85 = 4,6 €/asm2.

    20 + 4,6 = 24,6 €/ asm2.

    Tuosta summasta puuttuu peruskorjaukset kokonaan mutta oletetaan että ne jäävät juuri peruskorjauksen aikana asunnossa asuvien maksettavaksi, yhtiö ottaa uuden lainan ja nostetaan vuokrat vaaditulle tasolle. Oikeudenmukaisempaa olisi ottaa elinkaaren alkupuolella täysin uudessa asuvalta korkeampi vuokra joka putoaisi markkinahintaan nähden kohti remonttia mennessä ja remontin jälkeen taas korotettaisiin korjatun asunnon vuokraksi.

    24,6 €/Asm2 omakustannushinnasta voi vaikka puolittaa laskelman korkokulut 13,6 / 2 = 6,8 €/asm2 ja silti vuokra on 17,8 €/asm2 ilman korjauksiin varautumista.

    2008 rahoituskriisissa rakennuskustannukset putosivat 10-20 %, vastaavaa pudotusta odotellessa kaavoitukselle voisi tehdä jotakin.

    Kaavoitukselle pitäisi toki tehdä vaikka mitä. Mutta noinhan se menee kuten lasket jos kustannustaso on 4 000 €/m2, tosin nyt esim. korkojen osuus pienenee koko ajan. Tohon kyseiseen Att kohteeseen näemmä kaksi tarjousta.

    Mistä tuo tarjousten taso johtuu?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  57. mattik kirjoitti 25.1.2013 kello 16:10

    Yksi mielenkiintoinen seikka ns. omakustannusvuokrissa on se, että lainojen lyhennykset lasketaan niihin mukaan. Normaalisti ne katsotaan voitoiksi, mitä niiden kunnolla hoidetuissa kivitaloiss pitäisi ollakin. Täytyy muistaa, että Arava muodostettiin sodan jälkeen, kun pääomaa ei ollut ja asunnoista (ahtaistakin) oli huutava pula. Tilanne on nyt täysin toinen, mutta sitä ei haluta valtavien kassavirtojen/pääomien vuoksi yleiseen ymmärrettävään tietoon.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  58. Ville kirjoitti 25.1.2013 kello 17:32

    tpyyluoma: Kaavoitukselle pitäisi toki tehdä vaikka mitä. Mutta noinhan se menee kuten lasket jos kustannustaso on 4 000 €/m2, tosin nyt esim. korkojen osuus pienenee koko ajan. Tohon kyseiseen Att kohteeseen näemmä kaksi tarjousta.

    Mistä tuo tarjousten taso johtuu?

    Yksi ongelma on se, miten kaavoitus toimii. Ksv ja valtio voivat laittaa mitä vain määräyksiä kasvoihin ja asetuksiin ja se “ei maksa mitään”. Jos vaatimuksista voitaisiin joustaa, rakennuttamisalalle voisi ilmestyä Ryanairin tai Onnibussin tapaisia halpatuotantoyhtiöitä. Nyt rakennuttajien pitää täyttää kaava- ja muut määräykset ja tehdä sen lisäksi miutenkin tarpeeksi tasokasta, että kauppa käy hintatasolla johon päädytään. Ja kyllä tämä loppujen lopuksi jotenkin näkyy yleisessä hintatasossa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 3

  59. Johannes Hirvaskoski kirjoitti 25.1.2013 kello 18:47

    k

    Älä anna periksi. Olet ihan oikeassa, kuten myös ja varsinkin Kalle.

    Kalle sai huomattavan määrän aplodeja, mutta kun esitin samaa asiaa toisessa linjassa, peukut tulivatkin kriitikolleni. – Kaipa lukijakunta sitten on ihan eri porukkaa…

    Asunnon omistava luonnollinen henkilö maksaa tuloistaan veroa ja saa vähentää koron tuloistaan. Tulolähdesidonnaisuus säilyy, ts. kyseessä täytyy olla henkilökohtainen tulo (ansiotulo tai pääomatulo) eli mahdollisista elinkeinotulosta korkoa ei saa vähentää.

    Tässä ei ole etua osakeyhtiöön nähden, jossa niinikään saadaan vähentää korot luonnollisena vähennyksenä, mutta vain elinkeinotulosta. Ei henkilökohtaisesta tulosta, jota tulolähdettä yhteisöverovelvollisilla myös näkee.

    Siis se, että meillä ei ole käytössä täysin teoreettista (ja käytännössä konfiskatorista) asuntotuloa, ei millään tavalla merkitse, etteikö luonnollisen henkilön korkovähennysoikeus kohdistuisi hänen tuloihinsa, aivan kuten osakeyhtiöilläkin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  60. Tuomas Kivelä kirjoitti 28.1.2013 kello 9:26

    Moi Osmo. Khssa olevassa tekstissä ei ehdoteta VVO:lle eikä muillekaan valtakunnalliselle yleishyödyllisille yhtään tonttia. Att:lle sensijaan esitetään erittäin runsaasti tontteja. Tosin yksi valtakunnallinen löytyy nimittäin TA, jolla on tosi vihreä hanke Jätkäsaaressa yhdessä Hgin yliopiston ja Aalto-yliopiston kanssa. Et kai sitä vastusta? Muut ARA-vukrakohteet ovat opiskelijoille ja Alkuasunnoille, jotka ovat eritysasumista opiskelijoille ja nuorille ja yhtiöt paikallisia. Elmusäätiölle ehdotetaan yhtä ja ensimmäistä kohdetta, joten ei voi vuokria tasata ja hanke on muutoinkin kiva. Sitten on vielä Honkasuolla puurakentamiskohde jollekin IVH-kodelle, jota en tunne. Eli en kyllä löydä vastustamiasi kohteita, jotka olisi syytä siirtää Att:lle. Eräässä kommentissa kysyttiin esitetään kö tontteja Nuorisosäätiöölle. Vastaus on ei! Mielestäni Khssa oleva Samin tekemä ehdotus on hyvä ja kannatettava!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  61. Osmo Soininvaara kirjoitti 28.1.2013 kello 10:36

    Tuomas Kivelä on oikeassa. Ei esitetä tontteja valtakunnallisille yleishyödyllisille. Tämä kaupunginhallitusryhmämme ei onnistunut heti selvittämään, mutta on tiedossa nyt. Hyvä näin!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  62. Tuomas Kivelä kirjoitti 28.1.2013 kello 23:05

    Näkyy esitys menneen Khssa läpi. Hyvä juttu! Nyt vaan toteuttamaan näitä ja aiemmin varattuja kohteita, joita on yhteensä lähes neljän vuoden tuotantoa vastaava määrä.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  63. Osmo Soininvaara kirjoitti 29.1.2013 kello 8:22

    Näkyy esitys menneen Khssa läpi. Hyvä juttu! Nyt vaan toteuttamaan näitä ja aiemmin varattuja kohteita, joita on yhteensä lähes neljän vuoden tuotantoa vastaava määrä.

    Seuraavaksi ongelmana ovat nämä autopaikkamääräykset, jotka uhkaavat nostaa tuotettavien asuntojen hinat nyt ainakin Jätkäsaaressa yli ARA-normien. En tiedä, olenko vainoharhainen, mutta välillä tuntuu, että se on joidenkin kannalta tarkoituskin.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  64. Juho Laatu kirjoitti 29.1.2013 kello 9:39

    Osmo Soininvaara: Seuraavaksi ongelmana ovat nämä autopaikkamääräykset, jotka uhkaavat nostaa tuotettavien asuntojen hinat nyt ainakin Jätkäsaaressa yli ARA-normien. En tiedä, olenko vainoharhainen, mutta välillä tuntuu, että se on joidenkin kannalta tarkoituskin.

    Voin hyvin kuvitella, että sillä puolella “vainotaan” täkäläisiä järjettömiksi koettuja ja leimattuja tavoitteita yhtä innokkaasti kuin tällä puolella sikäläisiä vastaavia tavoitteta :-).

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  65. rakentaja kirjoitti 29.1.2013 kello 18:53

    Osmo Soininvaara: Seuraavaksi ongelmana ovat nämä autopaikkamääräykset, jotka uhkaavat nostaa tuotettavien asuntojen hinat nyt ainakin Jätkäsaaressa yli ARA-normien. En tiedä, olenko vainoharhainen, mutta välillä tuntuu, että se on joidenkin kannalta tarkoituskin.

    Pikku Huopalahti on ihan nättiä aluetta, samoin
    Ruoholahti, Vuosaari ja Kivikko.
    Hinnat pysyvät kurissa jos niin halutaan. Olisikohan sijainnilla jotain tekemistä kaavan kustannusvaikutusten kanssa, tehdään aluetta vähän niinkuin itselle ja kavereille.

    Pikku Huopalahti oli perustamisolosuhteiden johdosta teknisesti haastava, kuitenkin hinnat pysyi kurissa hyvän kaavan ja super-laman ansiosta.
    Arabia, Jätkäsaari ja Kalasatama ovatkin omaa luokkaansa toisaalta ARA tuotannossa haittaa että viranomaisen (ARA:n) hintavalvonta on muuttunut erilaisten erityisryhmien asuttamisen erikoiskohteiden ja vaikeiden kaavojen johdosta sallivammaksi.

    Markka-aikaan talon maksimihinta eli vain indeksien mukaan, vuosituhannen vaihteessa ARA löysäsi ihan perustellusti hinaraamia. Tarkoitti käytännössä laminaattilattioiden, parvekelasitusten yms. laatutekijöiden hyväksymistä hintaan mukaan.
    Aiemmin piti tehdä asuntojen lattiat muovimatoilla että varmasti näyttäisi halvalta ja vielä kylpyhuoneen seinätkin matolla tai pellillä ettei vain näyttäisi asunto kodilta.

    Viranomaisen hintavalvonnan oli pakko joustaa kun kaikki suuret yliopistokaupungit ja niiden kehyskunnat kilvan nostivat alueiden tehokkuutta (autopaikat piiloon) ja kaupunkikuvan laatua.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  66. Osmo Soininvaara kirjoitti 29.1.2013 kello 22:26

    Pikku Huopalahtri opn rakennettu erittäin tehottomasti. Sillä rakentamistavalla Jätkäsaareen tulisi ehkä kolmannes nyt suunnitelluista asukkaista.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

  67. Ville kirjoitti 30.1.2013 kello 0:00

    rakentaja:
    Aiemmin piti tehdä asuntojen lattiat muovimatoilla että varmasti näyttäisi halvalta ja vielä kylpyhuoneen seinätkin matolla tai pellillä ettei vain näyttäisi asunto kodilta.

    ARA-säännöissä taisi aikanaan olla säännelty huonekorkeus niin kuin keittiön yläkaappien korkeuskin ja kaikkea muuta hyvin tähdellistä 🙂

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 2

  68. rakentaja kirjoitti 30.1.2013 kello 10:33

    Osmo Soininvaara: Pikku Huopalahtri opn rakennettu erittäin tehottomasti. Sillä rakentamistavalla Jätkäsaareen tulisi ehkä kolmannes nyt suunnitelluista asukkaista.

    ´
    Pohjoiskulma on kummallisen matalaa ja puistoja on runsaasti.

    Mäkkärin pääkonttorin puoleinen nurkka on tehokkaampaa, siellä on joku maanalainen pysäköintikin. Sillä osalla talot ovat nyt 15 vuotta vanhoja eikä kaupunkikuvassa näy ränsistyneitä julkisivuja.
    Uusissa kaavoissa yksi lähtökohta tuntuu arkkitehdeillä olevan että “vältetään Jakomäen pesubetonitalojen tuotanto”, ikääntyvät lähiöt johtavat segregaatioon.
    Onkohan Pikku Huopalahden asukasrakenteesta tutkimuksia siellä oli edulliset rakennuskustannukset ja tuolla opilla siellä pitäisi olla sosiaalisia ongelmia.
    Pyöräilen ja kävelelen alueen läpi töyömatkalla ja elämä näyttää tasapainoiselta.
    Jotenkin on sellainen mielikuva että alueella on aika rajallinen määrä vapaarahoitteisia, Hitasta ja ARA kohteita valtaosa ?

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  69. Pyöräilijäautoilijajalankulkija kirjoitti 30.1.2013 kello 10:47

    Osmo Soininvaara:
    Pikku Huopalahti on rakennettu erittäin tehottomasti.

    Joskus hämmästyttää kuinka vain noin parikymmentä vuotta sitten tehdyt alueet ovat täynnä yksikseen seisovia kolmikerroksisia taloja. Meri-Rastila on ihan vastaavaa. Eikä väljyys ole ollut niistä parkkipaikoistakaan kiinni kun samaan aikaan on voitu tehdä Ruoholahden kaltainen tehokkaampi alue.

    Esteettislaadullisesti pikkuhuopalahti on lisäksi “halpis-postmodernia” eli lateksilla pastellisävyiseksi maalattuja betonielementtejä jotka on asetettu vaihtelun vuoksi vinoon. Joka ajalla on toki omat muotitrendinsä jotka eivät vaan kestä aikaa.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 1

  70. Leena Y-M kirjoitti 30.1.2013 kello 19:17

    Sen sortin sosialisti olen koulutukseni myötä, että olen sitä mieltä, että juuri kaupunki nämä tontit ansaitsee. Kaupunki saa rakentaa ja periä kohtuuvuokraa. Kaupunki tarvitsee omaisuutta, että selviää lukuisista lain velvoittamista tehtävistään ja muut yleishyödylliset yhtiöt ovat kuitenkin siinä suhteessa ihan eri pohjalla. Toki heidänkin rakennustyönsä ja vuokranantonsa on tärkeää. Mutta kun monelle ei ole muuta paikkaa kuin se kaupungin vuokra-asunto.

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

  71. toke lahti kirjoitti 11.3.2013 kello 13:41

    Osmo Soininvaara:
    Pikku Huopalahtri opn rakennettu erittäin tehottomasti. Sillä rakentamistavalla Jätkäsaareen tulisi ehkä kolmannes nyt suunnitelluista asukkaista.

    Tehokkuuden nimissä Keski-Pasilaan pitäisi rakentaa yksi iso torni, johon asutettaisiin miljoona ihmistä ja sen viereen sitten toinen torni, jossa viereisen tornin asukkaat kävisivät töissä.
    On se vaan kumma, ettei tehokkuus siis kiinnosta?

    Otetaan 500 metriä kanttiinsa pinta-ala ja laitetaan 50m2 per asukas, niin saadaan 5000 asukasta per kerros ja laitetaan sitten näitä kerroksia 200. Vihdoinkin on päästy äärimmäiseen kaupunkirakenteen tehokkuuteen ja Pikku Huopalahden vessakaakelitalot voidaan räjäyttää ja myydä alue miljardööreille kesämökkejä varten.
    Kaikki voittaa!

      (lainaa tätä viestiä vastaukseesi)

    Suosittele: Thumb up 0

Jätä vastaus