Sosiaalinen asuntotuotanto kokonaan ATT:lle

Helsin­gin ei tulisi luovut­taa asuin­tont­te­ja vuokra-asun­to­tuotan­toon niin san­o­tu­ille yleishyödyl­lisille raken­nut­ta­jille, elleivät nämä pysty uskot­tavasti lupaa­maan, etteivät ota Helsingis­sä ylivuokraa ja rahoi­ta täl­lä vuokrat­alo­jen­sa tap­pi­oi­ta muual­la Suomessa.

Helsin­gin kaupung­in­hal­li­tuk­ses­sa on pöy­däl­lä iso paket­ti tont­tien luovut­tamis­es­ta asuinkäyt­töön. Tässä yhtey­dessä ratkaistaan, luovute­taanko tont­te­ja ns. yleishyödyl­lisille yhtiöille, esimerkik­si VVO:lle.

Saadak­seen ARA-lainaa yleishyödyl­lisen yhtiön on sitoudut­ta­va tiet­tyyn vuokrata­soon, joka lie­nee samaa luokkaa kuin Helsin­gin kaupun­gin omis­ta­man ATT:n vas­taa­vat vuokrat. Tari­na ei kuitenkaan pää­ty tähän. Näil­lä yhtiöil­lä on oikeus per­iä luvat­tua korkeam­paa vuokraa, jos ero­tus käytetään vuorien alen­tamiseen tai tap­pi­oiden peit­tämiseen muual­la. ATT taas perii luvat­tua alem­paa vuokraa tasat­en uusien kohtei­den korkei­ta vuokria van­ho­jen kohtei­den matal­ien vuokrien kanssa.

Yleishyödyl­lisil­lä yhtiöil­lä on taakkanaan joitain hyvin tap­pi­ol­lisia kiin­teistöy­htiöitä alueil­la, joil­la ei enää ole vuokra-asun­to­jen tarvet­ta.  Jokin ratkaisu noiden tap­pi­oiden kat­tamiseen on löy­dyt­tävä, mut­ta minus­ta mak­sa­jak­si ei pidä pan­na kalli­ista asumiskus­tan­nuk­sista kär­siviä helsinkiläisiä pien­tu­loisia. Helsin­gin asun­topoli­ti­ik­ka on ennestäänkin liian rasitettua.

Helsin­gin on annet­ta­va kaik­ki sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon osoitet­ta­vat ton­tit ATT:lle tai yhtiöille, joil­la ei ole toim­intaa pääkaupunkiseudun ulkopuolella.

71 vastausta artikkeliin “Sosiaalinen asuntotuotanto kokonaan ATT:lle”

  1. Ihan järkevä hoitaa itse, jos oikeu­den­mukaisia ja toimivia uusia sään­töjä ei löy­dy. Liian mon­imutkaiset kuviot syn­nyt­tävät usein vain harme­ja ja epäoikeudenmukaisuutta.

  2. Pitäisikö sitä ATT:n har­joit­ta­maa vuokran­tasaus­takin hie­man rajoit­taa tas­a­puolisu­u­den nimissä?

  3. Mik­si yleen­sä annetaan markki­nahäir­iöi­den toimia Helsingis­sä? Tiede­tään “sosi­aalisen tuotan­non” vain nos­ta­van hin­to­ja. Mik­si sitä suosittaisiin?

  4. Hyvä jut­tu. “Yleishyödyl­lisyys” on jo kauan sit­ten kadon­nut kys. yhtiöi­den toiminnasta.

  5. Osmo Soin­in­vaara:
    Sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon tule­vat resurssit val­ti­ol­ta ja pankeil­ta. Ei siihen omaa rahaa tarvita.

    Tarkoi­tan esim. työn­tek­i­jöitä suun­nit­telu­un ja sen semmoista.

  6. Osmo Soin­in­vaara:
    Sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon tule­vat resurssit val­ti­ol­ta ja pankeil­ta. Ei siihen omaa rahaa tarvita.

    Ja ton­tit menevät markkinahintaan?

  7. Kalle:
    Mik­si yleen­sä annetaan markki­nahäir­iöi­den toimia Helsingis­sä? Tiede­tään “sosi­aalisen tuotan­non” vain nos­ta­van hin­to­ja. Mik­si sitä suosittaisiin?

    Tiede­tään vai? En minäkään kaikki­in sosi­aalisen asun­topoli­ti­ikan keinoi­hin kovin ihas­tunut ole, mut­ta tuon sosi­aalisen tuotan­non aiheut­tamista “markki­nahäir­iöistähän” empi­iris­es­ti tun­net­tuhan on mm. se, että se ei pyri estämään hin­to­jen laskua lopet­ta­mal­la tuotan­toa taan­tu­man alkaessa.

  8. Kansan­talouti­eteil­i­jöi­den mukaan kun­nal­lis­ten yhtiöi­den ali­hin­noit­telua tulisi vält­tää. Yksi peruste on että löysä hin­noit­telu johtaa tehot­to­muu­teen. Markki­nat pyrkivät staabi­il­i­ti­laan ja kun­nal­lisen palvelun hin­ta käytän­nössä läh­estyy markki­nae­htoista palvelun hin­taa, ja kust­tan­nuse­tu katoaa savu­na ilmaan.

    Näi­nollen kun­nal­lis­ten vuokrat­aloy­htiöi­den, ATT mukaan lukien, tulisi laskea uusien investoin­tiko­htei­den vuokran­määri­tyk­sessä kus­tan­nuk­si­in mukaan omien varo­jen korot.
    Helsin­gin eri­no­maisen tont­tipoli­ti­ikan joh­dos­ta ARA-kohtei­ta tulee hyville paikoille kalli­iden omis­tusasun­to­jen väliin.
    Use­al­la kaa­va-alueel­la perus­tamisolo­suh­teen ja kaupunkiku­val­liset kallis­ta­vat tek­i­jät ovat ikävä fak­ta. Ei voi­da lähteä siitä että vuokra-asun­not näyt­täi­sivät halvoil­ta muuhun asun­tokan­taan näh­den, tämä lisäisi eri­ar­voisu­ut­ta entisestään.

    Kun uudet asun­not ovat lähtöko­htais­es­ti kalli­ita tulee epä­suh­ta kohdeko­htaisen kan­nat­tavu­u­den ja asukkaiden koke­man kohtu­ullisen vuokrata­son välille. Tästä seu­raa tarve laa­tia uuden investoin­tiko­hteen laskel­mat siten että alku­vuokra on mah­dol­lisim­man alhainen.

    Todel­liseen kan­nat­tavu­us­laskel­maan perus­tu­va alku­vuokran määri­tys estäisi ylikalli­it investoin­nin, mut­ta näin ei halu­ta tehdä kun vuokraa jou­tu­isi nos­ta­maan euron tai kak­si / m2.

    Kon­serniy­htiön tasol­la menot eivät saa olla tulo­ja suurem­mat, joten selvi­tys­ti­lan vält­tämisek­si kokon­ais­tu­lo­ja on kas­vatet­ta­va muualla.
    Mah­dol­liset ylikalli­it investoin­nitkin (uud­is­tuon­tan­to tai kor­jaus) voidaan toteut­taa kun jakana käytetetään koko asun­tokan­taa eikä yksit­täistä kiinteistöä.

  9. sosi­aalisen tuotan­non aiheut­tamista “markki­nahäir­iöistähän” empi­iris­es­ti tun­net­tuhan on mm. se, että se ei pyri estämään hin­to­jen laskua lopet­ta­mal­la tuotan­toa taan­tu­man alkaessa. 

    Toisaal­la kir­joitet­tua: Helsingis­sä ja Van­taal­la ei ole lehden selvi­tyk­sen mukaan tänä vuon­na (syksy 2012) aloitet­tu yhdenkään vuokra-asun­non rakennustöitä.

  10. Viherinssi: Ja ton­tit menevät markkinahintaan?

    Se on itseasi­as­sa vähän tois­si­jaista vaik­ka menisi. San­o­taan että markki­nahin­ta on pyöreästi ton­nin asuin­neliö, esimerkik­si Lep­pä­suol­la keskel­lä Helsinkiä se oli suurin piirtein tuon ver­ran mitä kaupun­ki sai ton­tista. 2–4% korol­la tuos­ta tulee pyöristäen 1,5–3€/m2/kk.

    Ongel­ma on siis se että nämä kafka­mais­es­ti yleishyödyl­lisik­si raken­nut­ta­jak­si nime­tyt kiin­teistösi­joit­ta­jat repii 20€/m2 val­tion rahoit­tamista asun­noista Helsin­gin kaupun­gin puoli-ilmaisek­si vuokraa­mal­la ton­til­la, kun todel­li­nen omakus­tan­nehin­ta on jos­sain 10–15€/m2 välillä.

    Viimeisin avaus tuol­ta sek­to­ril­ta on ns. väli­mallin tuotan­to, joka siis tarkoit­taa sitä että sen jäl­keen kun val­tio on mak­sanut korot, asun­non voi gryn­deri vapaasti pistää lihoik­si 5–10 vuo­den kulut­tua rak­en­tamis­es­ta. Perustelu­na että piristää asun­to­tuotan­toa toki pitää sinän­sä paikkansa. 🙂 http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/talous/25354.html

  11. Enem­män ja vähem­män ATT:n vuokrista mak­se­taan yhteiskun­nan kaut­ta. ATT:n asun­nois­sa on Suomen suurin työt­tömyys ja yhteiskun­nan tuen­ta. Myöskin yhtiön kus­tan­nuk­sia jae­taan muualle. Markki­nahin­nan määrit­tää raken­nus­li­ik­keet. ATT:n hal­vat vuokrahin­nat ovat vain markki­noiden häir­iöin­tiä. Siihen pitäisi puut­tua ennenkuin ATT:n asukkaiden sosi­aalipom­mi hajoaa käsiin.

  12. rak­en­ta­ja: ansan­talouti­eteil­i­jöi­den mukaan kun­nal­lis­ten yhtiöi­den ali­hin­noit­telua tulisi vält­tää. Yksi peruste on että löysä hin­noit­telu johtaa tehottomuuteen.

    Jos markki­nahin­noitel­laan, niin syn­tyvät voitot on tietenkin oikeu­den­mukaista ohja­ta kun­ta­laisille. Tämä on mah­dol­lista kun kun­ta omis­taa asunnot.

  13. Paa­vo Puoluk­ka:
    Enem­män ja vähem­män ATT:n vuokrista mak­se­taan yhteiskun­nan kaut­ta. ATT:n asun­nois­sa on Suomen suurin työt­tömyys ja yhteiskun­nan tuenta. 

    Työt­tömyys ja vähäo­saisu­us valitet­tavasti mak­saa. Ei se siitä halvem­mak­si muut­tuisi että ihmiset asute­taan Forenomin asun­toi­hin. Vai pihalle vaan jos ei ole rahaa VVO:n vuokraan?

  14. Helsingis­sä on täl­lä het­kel­lä peräti noin 70 000 val­tion tuke­maa ara-vuokra-asun­toa. Tuet­tu­jen vuokra-asun­to­jen osu­us kaik­ista vuokra-asun­noista on erit­täin korkea. Minkä takia niitä tuet­tu­ja asun­to­ja tarvi­taan vielä lisää? Asuuko nyky­i­sis­sä 70 000 asun­nos­sa juuri ne ihmiset, jot­ka eri­tyis­es­ti tuet­tua vuokra-asun­toa tarvitsevat?

    Omas­ta mielestäni Helsin­gin ongel­ma ei ole tuet­tu­jen vuokra-asun­to­jen alhainen määrä. Niitähän Helsingis­sä on enem­män kuin muual­la Suomes­sa, ja euroop­palaisit­tainkin poikkeuk­sel­lisen paljon. Ongel­mana on asun­top­u­la. Raken­netaan sit­ten omis­tusasun­to­ja (joista osa aina vuokrataan eteen­päin) tai vaik­ka vapaara­hoit­teisia vuokra-asun­to­ja, asun­top­u­la vähe­nee palan ker­ral­laan. Mut­ta jos ei raken­neta, pula jatkuu.

    Onko oikea tapa purkaa asun­top­u­laa se, että tehdään tuet­tu­ja vuokra-asuntoja?

    ATT:n voimakkaam­paa toim­intaa kyl­lä kan­natan. Ja vaik­ka val­tionkin mukaan­tu­loa raken­nut­ta­maan asuntoja.

    Sel­l­aisen ehdon lait­ta­mi­nen, että yleishyödyl­lisel­lä yhtiöl­lä ei saisi olla toim­intaa pääkaupunkiseudun ulkop­uolel­la, lie­nee lain vas­tainen. Tuo­ta ongel­maa pitää ratkoa muual­la, eli käytän­nössä siel­lä, mis­sä tuo siirte­lyjär­jeste­ly on luotukin.

    1. Helsingis­sä on enem­män kuin muual­la Suomes­sa, ja euroop­palaisit­tainkin poikkeuk­sel­lisen paljon

      Mis­tähän Euroopas­ta puhut? Tukhol­mas­ta, Berli­in­istä, Wienistä?
      Vuo­ral­la asum­i­nen voit­toa tuot­ta­mat­tomas­sa kan­nas­sa on monin paikoin pääasialli­nen asum­is­muo­to. ara-asun­nois­sa­han ei ole oikeas­t­aan muu­ta tukea kuin tuo voiton kohtuullistaminen.

  15. tpyy­lu­o­ma: Se on itseasi­as­sa vähän tois­si­jaista vaik­ka menisi. San­o­taan että markki­nahin­ta on pyöreästi ton­nin asuin­neliö, esimerkik­si Lep­pä­suol­la keskel­lä Helsinkiä se oli suurin piirtein tuon ver­ran mitä kaupun­ki sai ton­tista. 2–4% korol­la tuos­ta tulee pyöristäen 1,5–3€/m2/kk.

    Her­ran­jes­tas.

    Jos kämp­piä myy­dään 8000 €/m2 ja niiden tekem­i­nen mak­saa luk­suk­se­nakin 4000 €/m2, niin rak­en­ta­ja tekee voit­toa 3000 €/m2.

    Voiko pitää paikkansa? (En oikein halu­aisi uskoa. Hyvil­lä helsinkiläisil­lä omako­tialueil­la uud­is­tuotan­non hin­ta valmi­ina osatet­tuna on noin 4000–5000 €/m2, jos­ta ton­tin osu­us 1000+ €/m2.)

    Mut­ta jos tuo pitää paikkansa, niin vien OS:n ehdo­tuk­sen numeroa pidem­mälle. ATT rak­en­takoon kaik­ki kaupun­gin omis­ta­mat ton­tit ja myyköön asun­not markki­nahin­taan. Siel­lä näyt­täisi ole­van sato­ja miljoo­nia ilmaista rahaa tarjolla.

  16. Osmo Soin­in­vaara:
    Helsingis­sä on enem­män kuin muual­la Suomes­sa, ja euroop­palaisit­tainkin poikkeuk­sel­lisen paljon

    Mis­tähän Euroopas­ta puhut? Tukhol­mas­ta, Berli­in­istä, Wienistä?
    Vuo­ral­la asum­i­nen voit­toa tuot­ta­mat­tomas­sa kan­nas­sa on monin paikoin pääasialli­nen asum­is­muo­to. ara-asun­nois­sa­han ei ole oikeas­t­aan muu­ta tukea kuin tuo voiton kohtuullistaminen.

    Asum­i­nen voit­toa tuot­ta­mat­tomas­sa kan­nas­sa on eri asia kuin val­tion tuke­ma asum­i­nen. Toisek­seen ara-asun­not eivät ole voit­toa tuot­ta­mat­to­mia, vaan voit­toa tuot­tavia. Osa niiden voitos­ta tulee jo vuokra-aikana, mut­ta viimeistään 40 vuo­den kohdal­la tehdään sit­ten isom­mat rahat, kun rajoituk­set lop­pu­vat. Kyse on taval­laan sel­l­ais­es­ta elinkaar­i­lasken­nas­ta, jos­sa lop­un jään­nösar­vo on yleen­sä huo­mat­ta­van iso. Asun­non kus­tan­nuk­set pois­te­taan hyvis­sä ajoin elinkaaren aikana, ja ara-asun­non omis­ta­ja kerää lop­ut voitot sit­ten 40 vuo­den kohdalla.

    Ara-asun­to­jen keskeinen tukimuo­to on (tont­tien parem­man saatavu­u­den lisäk­si) yhä korko­tu­ki. Täl­lä het­kel­lä korot ovat niin alhaal­la, että korot alit­ta­vat tason, jol­la val­tio mak­saa osan vuokras­ta. Kyse on taval­laan erään­lais­es­ta johdan­nais­pa­peri­sta, jon­ka val­tio antaa ara-asun­to­jen raken­nut­ta­jalle. Lainan korkotue­tu­ille lain­oille saa yleen­sä parem­min ehdoin kuin ilman tuo­ta tukea saisi, eikä näi­den lain­o­jen kohdal­la tarvitse lainan­ot­ta­jan tehdä sel­l­aisia suo­jauk­sia kuin muiden pitkien lain­o­jen kohdal­la jou­tu­isi ehkä tekemään (jot­ka mak­sa­vat). Erit­täin toden­näköis­es­ti tule­van 20 vuo­denkin aikana korot taas kään­tyvät jos­sain vai­heessa nousu­un, ja sil­loin korkotuet tule­vat taas val­ti­olle mak­su­un. Ei siitä ole kovin mon­taa vuot­ta, kun nuo korkotuet tekivät viimek­si val­tion bud­jet­ti­in aika iso­ja lovia.

    1. Ara-asubto­ja tue­taan paljon vähen­nän kuin omis­tusasun­toa. Jos tehdään kak­si saman­laista taloa vierekkäin, joista toiseen ote­taan aravuokralaiset ja toiseen omis­tusasukkai­ta ja molem­mat asu­vat siinä 40 vuotta,omistusasuja käyt­tää rahaaa­sum­is­menoi­hin­sa yhtä paljon kuin vuokra-asu­ja ja 40vuoden kulut­tua myy asun­non ja mak­sa sil­lä pois mah­dol­lis­es­ti jäl­jel­lä ole­van asun­to­lainan, omis­tusasu­jal­la on men­nyt asumiseen vähem­män rahaa.

  17. Tuon tasausjär­jestelmän ongel­man juurisyy­hän on siinä, että osaan ara-asun­noista ei ole löy­tynyt vuokralaisia, ja kiin­teistön kulut juok­se­vat siitä huoli­mat­ta. Itsel­läni on tul­lut sel­l­ainen ehdo­tus ara-asun­to­jen kehit­tämiseen liit­tyen mieleen, että JOS osoit­tau­tuu, että asun­not eivät löy­dä vuokralaisia, pitäisi kiin­teistö voi­da myy­dä. Myyn­tiehtona voisi olla sel­l­ainen, että kun­nal­la ja val­ti­ol­la on halutes­saan etu­os­to-oikeus. Näin väl­tet­täisi­in tilanne, jos­sa alun­perin tuet­tu asun­to-osakey­htiö myytäisi­in ali­hin­taan jollekin. Eli etu­os­to-oikeut­ta ei tarvit­sisi edes ehkä koskaan käyt­tää. Mut­ta näin väl­tet­täisi­in vas­taa­vat tilanteet kuin mitä Avain Asum­isoikeudelle kävi.

    Avain Asum­isoikeu­den 5300 asun­non enem­mistöomis­tushan (51 %) myyti­in pari vuot­ta sit­ten Avaran entiselle johta­jalle 150 000 eurol­la. Se tarkoit­taisi asum­isoikeusy­htiön omis­tuk­sen (asukkail­la 15 % osu­us, asum­isoikeusy­htiöl­lä lop­ut) hin­tata­sok­si 60 euroa per asun­to (150 000 / 5300 / 0,5). Vil­liä menoa.

    http://www.rakennuslehti.fi/uutiset/rakentaminen/23049.html

  18. Osmo Soin­in­vaara: Ara-asubto­ja tue­taan paljon vähen­nän kuin omis­tusasun­toa. Jos tehdään kak­si saman­laista taloa vierekkäin, joista toiseen ote­taan aravuokralaiset ja toiseen omis­tusasukkai­ta ja molem­mat asu­vat siinä 40 vuotta,omistusasuja käyt­tää rahaaa­sum­is­menoi­hin­sa yhtä paljon kuin vuokra-asu­ja ja 40vuoden kulut­tua myy asun­non ja mak­sa sil­lä pois mah­dol­lis­es­ti jäl­jel­lä ole­van asun­to­lainan, omis­tusasu­jal­la on men­nyt asumiseen vähem­män rahaa.

    En usko, että asum­is­menot oli­si­vat yhtä suuret. Tukien määrä riip­puu osin siitä, kuka asun­nos­sa asuu. Jos omis­tusasu­ja osaa opti­moi­da eri­laisia tukia (koti­talousvähen­nyk­set, korko­jen verovähen­nysoikeudet jne.), tämä voi hyö­tyä aika paljon. Jos taas ara-asu­ja saa vuokran mak­se­tuk­si yhteiskun­nan varoista (mikä voi onnis­tua ara-vuokra-asun­non kohdal­la, mut­ta ei omis­tusasun­non kohdal­la), omia raho­ja ei täl­läkään kauheasti asumiseen mene.

    Yksi ara-asun­to­jen tukimuo­to jäi vielä kuitenkin mainit­se­mat­ta. Eikös sin­un esimerkissäsi kiin­teistövero olisi ara-talos­sa kuitenkin alem­pi kuin omis­tustalos­sa? Eli omis­tusta­lo mak­saa enem­män veroa kun­nalle kuin ara-talo, kos­ka se määräy­tyy raken­nuk­sen osalta jälleen­hank­in­ta-arvon ja siitä tehtävien ikäalen­nusten perus­teel­la, ja ara-talois­sa se on alem­pi… en ole tosin koskaan näh­nyt julk­ista ver­tailua kiin­teistövero­tuseroi­hin liit­tyvistä eroista ara-asumisen ja muun asumisen välillä.

    1. K
      Sotket nyt kak­si asi­aa. Sisäl­tyykö Ara-asun­toon enem­män tukea siihen, tukeeko yhteiskun­ta muu­ta kaut­ta vuokra-asun­nos­sa asu­vaa köyhää.

  19. Korko­tu­ki ara-tuotan­nos­sa on 70 pros­ent­tia koros­ta siltä osin, kuin korko ylit­tää 3,8 pros­ent­tia. Omis­tusasumisen korko­tu­ki (verovähen­nys) on noin 25 pros­ent­tia koko koros­ta. Ara-asun­to­jen tuki ylit­tää omis­tusasun­to­jen tuen, jos nimel­lisko­rko ylit­tää 5,9 pros­ent­tia. Jos ei ylitä, omis­tusasumisen tuki on suurempi.

  20. Osmo Soin­in­vaara:
    … omis­tusasu­ja käyt­tää rahaa asum­is­menoi­hin­sa yhtä paljon kuin vuokra-asu­ja ja 40vuoden kulut­tua myy asun­non ja mak­saa sil­lä pois mah­dol­lis­es­ti jäl­jel­lä ole­van asuntolainan … 

    Peri­aat­teessa kyl­lä on mah­dol­lista, että asun­to­lainaa on jäl­jel­lä enem­män kuin asun­nos­ta saa myy­dessä. Muut­to­tap­pios­ta tai työ­paikkaka­dos­ta kär­sivil­lä paikkakun­nil­la hin­tata­so on alhainen jos asun­not menevät kau­pak­si ollenkaan.

  21. T.: Toisaal­la kir­joitet­tua: Helsingis­sä ja Van­taal­la ei ole lehden selvi­tyk­sen mukaan tänä vuon­na (syksy 2012) aloitet­tu yhdenkään vuokra-asun­non rakennustöitä. 

    Val­tio mak­soi laman alus­sa ARA-kohtei­den aloit­tamis­es­ta eri­ty­istä aloi­tus­palkkio­ta. ATT:n vuosik­er­to­muk­s­ta sat­u­in luke­maan että ARA:n aloi­tus­palkkio puolit­tui tois­sa vuon­na (2011) ja lop­pui kokon­aan 2012. Jokainen kyn­nelle kykenevä raken­nut­ta­ja aloit­ti kaik­ki viime vuo­den kohteet jo vuo­den 2011 puolel­la, kos­ka jaos­sa oli ilmaista rahaa.

  22. Osmo Soin­in­vaara:
    Korko­tu­ki ara-tuotan­nos­sa on 70 pros­ent­tia koros­ta siltä osin, kuin korko ylit­tää 3,8 pros­ent­tia. Omis­tusasumisen korko­tu­ki (verovähen­nys) on noin 25 pros­ent­tia koko koros­ta. Ara-asun­to­jen tuki ylit­tää omis­tusasun­to­jen tuen, jos nimel­lisko­rko ylit­tää 5,9 pros­ent­tia. Jos ei ylitä, omis­tusasumisen tuki on suurempi.

    Nyt sekoi­tat mon­ta asi­aa. Nuo eivät ole keskenään ver­tailukelpoisia, ja nyt menee ter­mi­nolo­gia sekaisin muutenkin. Osa omis­tusasu­jis­takin voi saa­da ensin­näkin tuon saman korkotuen (esim. ASP-asun­toi­hin val­tio myön­tää saman korkotuen, eli jos korko ylit­tää esim. 3,8 pros­ent­tiyk­sikköä, val­tio mak­saa osan ylimenevistä koroista. Tosin määräai­ka on ASPin kohdal­la mak­simis­saan 10 vuot­ta, eivätkä kaik­ki omis­tusasu­jat tuol­laista korko­tukea saa, eli ara-lain­ois­sa tuon osalta ehdot ovat paremmat.

    Mitä tulee “korko­tu­keen”, eli korko­jen verovähen­nysoikeu­teen, niin vuokra-asun­nois­sa­han vuokranan­ta­jay­htiöl­lä on TÄYSI korko­jen verovähen­nysoikeus. Yhtiö saa vähen­tää korkomenot tulois­taan täysimääräis­es­ti. Omis­tusasu­ja saa vähen­tää asumisen korkomenoista nykyään enää vain osan (tosi­asi­as­sa vähen­netään mon­en­laista muu­takin korkomenoa asun­to­lainan nimis­sä, kos­ka kulu­tus­lu­o­totkin kan­nuste­taan pankeis­sa otta­maan toisi­naan asun­to­lain­oina verovähen­nysoikeu­den takia, mut­ta se on toinen asia). Vuokra-asun­toy­htiöis­sä verovähen­nysoikeus on siis nimeno­maan SUUREMPI kuin omistusasunnoissa. 

    Osmo Soin­in­vaara:
    K
    Sotket nyt kak­si asi­aa. Sisäl­tyykö Ara-asun­toon enem­män tukea siihen, tukeeko yhteiskun­ta muu­ta kaut­ta vuokra-asun­nos­sa asu­vaa köyhää. 

    Pitää paikkansa. Tuo kom­ment­ti­ni liit­tyi kom­ment­ti­isi, jos­sa puhuit siitä, mitä ASUKAS mak­saa. Se on eri asia kuin yhteiskun­nan raken­nuk­sen omis­ta­jalle anta­ma suo­ra tuki. Eikä tätä puol­ta asi­as­ta tule tosi­aan sekoit­taa ara-tuki­in. Mut­ta eivät ne täysin irralli­nenkaan asia siitä ole. Asi­at ovat monimutkaisia.

    1. K
      Ei nyt edes yritä ymmärtää. Tietysti kin­teistöy­htiön on voita­va vähen­tää korot tulok­ses­taan, jos se mak­saa veroa tulois­taan. Omis­tusasu­jaa ei verote­ta asun­to­tu­losta, joten ei ole sitä tuloa, johon korko kohdis­tuu. Sil­loin verovähen­nysoikeus on selkeä korkotuki.

  23. Osmo Soin­in­vaara:
    Ara-asubto­ja tue­taan paljon vähen­nän kuin omis­tusasun­toa. Jos tehdään kak­si saman­laista taloa vierekkäin, joista toiseen ote­taan aravuokralaiset ja toiseen omis­tusasukkai­ta ja molem­mat asu­vat siinä 40 vuotta,omistusasuja käyt­tää rahaaa­sum­is­menoi­hin­sa yhtä paljon kuin vuokra-asu­ja ja 40vuoden kulut­tua myy asun­non ja mak­sa sil­lä pois mah­dol­lis­es­ti jäl­jel­lä ole­van asun­to­lainan, omis­tusasu­jal­la on men­nyt asumiseen vähem­män rahaa.

    Eihän tämä tarkoi­ta että tukia olisi enem­män (niitä toki voi olla). Näin­hän sen kuu­luukin olla, kos­ka omis­tusasu­ja on ottanut omis­tamisen riske­jä ja vuokralainen ei.

  24. Viherinssi: Mut­ta jos tuo pitää paikkansa, niin vien OS:n ehdo­tuk­sen numeroa pidem­mälle. ATT rak­en­takoon kaik­ki kaupun­gin omis­ta­mat ton­tit ja myyköön asun­not markki­nahin­taan. Siel­lä näyt­täisi ole­van sato­ja miljoo­nia ilmaista rahaa tarjolla. 

    Tässä on ongel­mana se, ettei ATT itse raken­na yhtään mitään, vaan toimii raken­nut­ta­jana joka kil­pailut­taa urakat.

    Urakoi­hin taas on jo nykyisel­lä tuotan­tomääräl­lä ollut vaikeuk­sia saa­da tar­jouk­sia ja yleen­sä tar­jouk­sia tulee vain yksi. Kil­pailu ei toi­mi ja osasyy lie­nee se että suuret urakoit­si­jat toimi­vat asun­tomarkki­noil­la myös gryn­dere­inä myy­den itse asuntoja.

    Yht­enä (tilapäis)ratkaisuna voisi olla ker­rostaloko­rt­telei­den jakami­nen pienem­pi­in tont­tei­hin, jol­loin myös pienem­mät raken­nusy­htiöt voisi­vat niitä urakoi­da. 2400–3600 m² kokoi­sis­sa urakois­sa on mm. Ara­bi­an­ran­nas­sa ollut pienem­piä, maakun­nal­lisia raken­nusy­htiöitä toteuttajina.

    Tätä ton­tin­pilkkomis­mall­ia kai ollaan hie­man kokeile­mas­sa Kalasa­ta­mas­sa, mut­ta tun­tuu että KSV halu­aa suosia suuria tont­te­ja & raken­nut­ta­jia. Syitä en tiedä.

  25. Lisään vielä aiem­paan kom­ment­ti­i­ni yhden huomion.

    k:

    Mitä tulee “korko­tu­keen”, eli korko­jen verovähen­nysoikeu­teen, niin vuokra-asun­nois­sa­han vuokranan­ta­jay­htiöl­lä on TÄYSI korko­jen verovähen­nysoikeus. Yhtiö saa vähen­tää korkomenot tulois­taan täysimääräis­es­ti. Omis­tusasu­ja saa vähen­tää asumisen korkomenoista nykyään enää vain osan (tosi­asi­as­sa vähen­netään mon­en­laista muu­takin korkomenoa asun­to­lainan nimis­sä, kos­ka kulu­tus­lu­o­totkin kan­nuste­taan pankeis­sa otta­maan toisi­naan asun­to­lain­oina verovähen­nysoikeu­den takia, mut­ta se on toinen asia). Vuokra-asun­toy­htiöis­sä verovähen­nysoikeus on siis nimeno­maan SUUREMPI kuin omistusasunnoissa. 

    Nimit­täin lisään vielä sen, että mitä enem­män omis­tusasumisen verovähen­nysoikeut­ta alen­netaan, sitä enem­män kan­nuste­taan tekemään kiin­teistöistä osakey­htiö­muo­toisia, kos­ka yhtiö­muo­toisil­la kiin­teistöil­lä on täysi verovähen­nysoikeus lain­o­jen­sa koroista. Toki osakey­htiö­muo­toisel­la kiin­teistöl­lä on aikanaan myytäessä myös alem­pi varain­si­ir­tovero, jos kiin­teistö on muu­toin korkeam­mal­la varain­si­ir­toverol­la verotet­tu kohde, kuten omakoti­ta­lo. Sen hyö­dyn saa lähin­nä seu­raa­va omis­ta­ja, mut­ta jos verovähen­nysoikeus las­kee esim. 50 pros­ent­ti­in omis­tusasun­nois­sa, Suomes­sa yhä use­ampi uusi omakoti­ta­lo tulee ole­maan asun­to-osakey­htiö. Van­ho­ja kiin­teistöjä ei kan­na­ta sel­l­aisik­si muut­taa, kos­ka yhtiön han­kkies­sa raken­nuk­sen ja ton­tin hal­tu­un­sa menee myös varain­si­ir­toveroa, joten omis­tus kan­nat­taa olla osakey­htiön käsis­sä verosy­istä ennen kuin raken­nus­ta on vielä pystyssä.

    1. Nimit­täin lisään vielä sen, että mitä enem­män omis­tusasumisen verovähen­nysoikeut­ta alen­netaan, sitä enem­män kan­nuste­taan tekemään kiin­teistöistä osakey­htiö­muo­toisia, kos­ka yhtiö­muo­toisil­la kiin­teistöil­lä on täysi verovähen­nysoikeus lain­o­jen­sa koroista.

      Heh Tarkoi­tatko, että möt­tö­nen muo­dostaa omis­ta­mas­taan omakoti­laos­ta kiin­teistöy­htiön, mak­saa sille vuokraa ja kiin­teistöy­htiö saa vähen­tää vuokras­ta korkoku­lut eikä sen takia joudu mak­samaan veroa? Möt­tö­nen ei hyödy tästä jär­jestelystä mitään, pait­si ehkä siis tuon varain­si­ir­toveron. Asun­to-osakey­htiö saa vähen­tää korot vero­tuk­swes­saan, mil­lä nyt ei ole san­ot­tavaa merk­i­tys­tä, kos­ka täy­tyy olla aikamoinen tumpe­lo tekemässä tilin­päätöstä, jos asun­to-osakey­htiö joutuu mak­samaan tuloveroa.

  26. ATT eli Helsin­gin asun­to­tuotan­to­toimis­to on osa Helsin­gin kaupunkia. Se on raken­nut­ta­ja, ei rak­en­ta­ja eikä vuokranan­ta­ja. Eri urakoit­si­jat toteut­ta­vat ATT:n raken­nut­ta­mat kohteet, Jätkäsaa­res­sa NCC rak­en­taa use­am­paakin ATT:n taloa. Kiin­teistövi­ras­to sit­ten hallinnoi valmi­ita vuokrat­aloy­htiötä ja vuokraa asuntoja.

    Moninker­taisen ARA-asun­tomäärän raken­nut­tamiseen pitäisi olla rahkei­ta, ainakin puti­ikin vuosik­er­to­muk­ses­sa syy ARA-tuotannnon vähyy­teen vieritetään näp­pärästi naa­purivi­ras­ton niskaan, ARA-asun­noille sopivia tont­te­ja kun ei ole.

  27. k: Jos taas ara-asu­ja saa vuokran mak­se­tuk­si yhteiskun­nan varoista (mikä voi onnis­tua ara-vuokra-asun­non kohdal­la, mut­ta ei omis­tusasun­non kohdal­la), omia raho­ja ei täl­läkään kauheasti asumiseen mene. 

    Yhteiskun­nan tuki asum­istuen tai toimeen­tu­lotuen muo­dos­sa ei ole riip­pu­vainen siitä onko kyseessä ara-asun­to vai ei. Itse asi­as­sa se ei ole riip­pu­vainen edes asum­is­muo­dos­ta, myös omis­tusasun­non lainan korkoi­hin ja yhtiö­vastik­keeseen voi saa­da asumistukea.

    Ko. tukia joudut­taisi­in toden­näköis­es­ti mak­samaan vieläpä huo­mat­tavasti enem­män, jos vuokra-asun­tomarkki­nat oli­si­vat kokon­aan voit­toa tavoit­tele­vien yri­tys­ten hal­lus­sa. Siinä mielessä “markki­nahäirikkö” säästää yhteiskun­nan varo­ja, mut­ta näin pitkälle­hän ei kovin moni osaa laskea.

  28. Viherinssi: Her­ran­jes­tas.

    Jos kämp­piä myy­dään 8000 €/m2 ja niiden tekem­i­nen mak­saa luk­suk­se­nakin 4000 €/m2, niin rak­en­ta­ja tekee voit­toa 3000 €/m2.

    Voiko pitää paikkansa? (En oikein halu­aisi uskoa. Hyvil­lä helsinkiläisil­lä omako­tialueil­la uud­is­tuotan­non hin­ta valmi­ina osatet­tuna on noin 4000–5000 €/m2, jos­ta ton­tin osu­us 1000+ €/m2.)

    Ei voi pitää paikkansa. Laskuis­tasi puut­tuu mm. 24 pros­entin arvon­lisävero, joka menee val­ti­ol­la. Lop­puhin­nas­ta siis 19,4 pros­ent­tia on ALVia. Jos siis esim. kämp­pä mak­saa 5000 euroa neliö, siitä 1000 euroa menee ALVi­in, 1000 euroa tont­ti­in, 1500–2000 euroa rak­en­tamisku­lui­hin ja 500 euroa markki­noin­tiku­lui­hin, ja joku saa 500‑1000 euron voiton. 8000 euron neliöhin­nal­la ALVia menee noin 1550 euroa.

  29. Ode:

    Ara-asubto­ja tue­taan paljon vähen­nän kuin omis­tusasun­toa. Jos tehdään kak­si saman­laista taloa vierekkäin…

    Et ota huomioon, että uudessa omis­tusasun­to­talos­sa verovähen­nyk­siä aiheut­tavien asun­to­lain­o­jen osu­us raken­nuskus­tan­nuk­sista ei ole läh­eskään yhtä suuri kuin ARA-rahoi­tus vuokrako­hteessa (mak­si­mi 95%).

    Omis­tusko­hteessa yhtiölain­oista ei tule verovähen­nys­tä olleenkaan ja osakkaiden omas­ta osu­ud­estakaan keskimääräi­nen lain­oi­tusaste ei ole lähel­läkään ARAn 95 prosenttia.

  30. Gre­jus:
    Ko. tukia joudut­taisi­in toden­näköis­es­ti mak­samaan vieläpä huo­mat­tavasti enem­män, jos vuokra-asun­tomarkki­nat oli­si­vat kokon­aan voit­toa tavoit­tele­vien yri­tys­ten hal­lus­sa. Siinä mielessä “markki­nahäirikkö” säästää yhteiskun­nan varo­ja, mut­ta näin pitkälle­hän ei kovin moni osaa laskea.

    Tuo on kiin­nos­ta­va hypo­teesi. Itse veikkaan päin­vas­taista. Oma hypo­teesi­ni on se, että osasyy siihen, mik­si Helsingis­sä on niin korkea vuokrata­so suh­teessa mon­een muuhun maa­han, on tue­tus­sa asumises­sa. Edullisen vuokrata­son kon­septe­ja, joi­ta muual­la maail­mas­sa on jos jonkin­laisia, osa säädet­ty­inä, osa luon­tais­es­ti syn­tyneinä, ei pääse sik­si syntymään.

    Mis­sä ovat esim. suo­ma­laiset osu­uskun­tatyyp­piset asun­not, jot­ka tuot­ta­vat asum­is­palve­lut jok­seenkin edulliseen hin­taan? Muis­sa Pohjo­is­mais­sa niitä on tois­takym­men­tä pros­ent­tia asun­tokan­nas­ta, ja ne ovat keskeis­es­ti vaikut­ta­neet siihen, että asumisen hin­ta ei ole nous­sut ylikorkeaksi.

    Asum­isoikeusjär­jestelmähän pyr­ki jäljit­telemään osu­uskun­ta­mallia, mut­ta ongel­mana on se, että asukkaiden omis­tu­so­su­us on vain 15 %. Kulut päätetään muual­la, tuot­to­ja kerätään jonkin ver­ran, ja niitä myös mak­sel­laan ulos. Se on lop­ul­ta aika eri­lainen malli kuin osu­uskun­nan idea on.

  31. Sosial­lisen asun­to­tuotan­non keskit­tämi­nen yhdelle toim­i­jalle ei sovi nykyisen talous­lib­er­aalin hal­li­tuk­sen ohjel­maan. Pitää nääs olla kilpailua.

    Itse en kan­na­ta aja­tus­ta tois­es­ta syys­tä. Markki­noille tulisi niin iso yhteiskun­nalli­nen toim­i­ja, että sen johto ja hallinto kiin­nos­taisi liikaa poli­ti­ikko­ja. Näitä valit­taisi­in määrääville paikoille eduskun­nan voima­suhtei­den määräämässä järjestyk­sessä. kaik­ki yri­tyk­set pes­ta­ta vain ammatil­lis­es­ti pätevää väkeä on tuomit­tu epäonnistumaan.

    Poli­ti­ikko­taus­tan sijas­ta tarvit­taisi­in ammatil­lista osaamista. Ilman sitä han­kkeesta muo­dos­tu­isi vain yksi palkkiovirko­jen lähde yli­jäämäpoli­ti­ikoille. Raken­nus­ra­ha ei riitä tälläiseen.

    1. Sosial­lisen asun­to­tuotan­non keskit­tämi­nen yhdelle toim­i­jalle ei sovi nykyisen talous­lib­er­aalin hal­li­tuk­sen ohjel­maan. Pitää nääs olla kilpailua.

      Kil­pailu on ihan hyvä aja­tus, jos kil­pail­laan samoil­la sään­nöil­lä. Mut­ta jos tois­t­en tarkoituk­se­na on tar­jo­ta mah­dolisim­man hal­paa asum­ista helsinkiläisille ja tois­t­en tarkoituk­se­na riistää helsinkiläisiltä asun­top­u­lan var­jol­la mah­dol­lisim­man paljon rahaa muual­la maa­han leviteltävk­si, helsinkiläisenä en osaa suh­tau­tua näi­hin vai­h­toe­htoi­hin täysin neutraalisti.

  32. Osmo Soin­in­vaara:
    K
    Enyt edes yri ymmärtää. Tietysti kin­teistöy­htiön on voita­va vähen­tää korot tulok­ses­taan, jos se mak­saa veroa tulois­taan. Omis­tusasu­jaa ei verote­ta asun­to­tu­losta, joten ei ole sitä tuloa, johon korko kohdis­tuu. Sil­loin verovähen­nysoikeus on selkeä korkotuki. 

    En ajatel­lut asi­aa lop­pu­un asti, ja myön­nän kir­joit­ta­neeni edel­lä puu­ta heinää.

    Ehkä en itse pidä kaikkia korko­jen verovähen­nysoikeuk­sia niin itses­tään­selvyyksinä, ja olen siinä käsi­tyk­sessä, että suo­ma­lainen jär­jestelmä on kan­sain­välis­es­tikin aika antelias korkovähennysoikeuksissa.

    Ulko­maalaiset fir­mat kyl­lä tykkäävät suo­ma­lai­sista kiin­teistö­jen laa­joista verovähennysoikeuksista:
    http://yle.fi/uutiset/veroprofessori_hallitus_epaonnistui_-_kiinteistosijoittajien_verokikkailu_jatkuu/6382733

  33. Osmo Soin­in­vaara: Muut­to­tap­pioaluieil­la myös se ara ‑yhtiö on vaikeuksissa.

    Asukkaan kannal­ta on kuitenkin edullisem­paa ja riskit­tömäm­pää asua vuokral­la kuin omis­tusasun­nos­sa, jos asuinalueen arvo alkaa laskea.

  34. k: Oma hypo­teesi­ni on se, että osasyy siihen, mik­si Helsingis­sä on niin korkea vuokrata­so suh­teessa mon­een muuhun maa­han, on tue­tus­sa asumisessa. 

    Wien on mie­lenki­in­toinen tapaus. Siel­lä vuokrata­son sääte­ly on toteutet­tu niin, että esim. kun kaupun­ki kaavoit­taa kort­telin, raken­nus­li­ik­keen pitää toteut­taa osa vuokra-asun­to­ja ja osa myytäviä asun­to­ja. Vuokrille ja niiden kehi­tyk­selle laite­taan tiukat raamit ton­tin­lu­ovu­tus­sopimuk­si­in. Vuokrat­alo­jen laatu­ta­solle ja ulkonäölle on myös tarkat kri­teer­it. Käytän­nössä tämä on johtanut siihen että vuokrat­alot ovat laadul­taan ja hinnal­taan hyvin houkut­tele­via (jopa tasokkaampia kuin “kovan rahan” talot) — ja tästä syys­tä myyn­ti­hin­natkin saat­ta­vat jäädä järkevälle tasolle.

  35. “kiin­teistösi­joit­ta­jat repii 20€/m2 val­tion rahoit­tamista asun­noista Helsin­gin kaupun­gin puoli-ilmaisek­si vuokraa­mal­la ton­til­la, kun todel­li­nen omakus­tan­nehin­ta on jos­sain 10–15€/m2 välillä.”

    Omakus­tan­nushin­nas­ta seu­raa­va lasken­taes­imerk­ki vas­ta-argu­men­tik­si, kohde asun­to­tuotan­to­toimikun­nan sivuil­ta. Ensim­mäi­nen vuokrako­hde joka pöytäkir­joista takau­tu­vasti löytyi.

    “Suu­tar­i­lan Kiin­teistöt Oy /Böstaksentien
    raken­nuskus­tan­nuk­si­in lisätään liit­tymis­mak­sut 44 e/asm2,autokatoksen kus­tan­nuk­set 63 e/asm2 ja raken­nu­saikainen ton­tin­vuokra, muo­dos­tuu han­k­in­ta-arvok­si 3.901 e/asm2.”

    Hoito­vastike 4,5 euroa / asm2, omis­tusasun­toi­hin poikkeuk­se­na tämä sum­ma pitää sisäl­lään vuokralais­ten vai­h­to­jen yhtey­dessä uuden asukkaan sopimusten laa­timisen ja pienen pintare­mon­tin. Omis­tusasukas mak­saa välit­täjän palkkion itse ja omis­ta­jat vas­taa­vat pin­ta­ma­te­ri­aaleista ja kalus­teista itse.
    Korko han­k­in­ta-arvolle 3901 euroa / asm2.
    Tästä rahoite­taan omil­la varoil­la 15 % jolle 8 % korko eli 3,9 €/asm2 lop­ulle korko 3,5 % 9,7 €/asm2. Rahoi­tusku­lut (ei lyhen­nyk­siä) 13,6 euroa.

    Hoito­vastike 4,5 + rahoi­tus 13,6 = 18,1 euroa.
    Kaupun­gin ton­tin vuokraa en tiedä tuol­la aiem­mis­sa kir­joituk­sis­sa oli 1,5–3 euroa/asm2.

    Tuos­ta tulisi kokon­aisku­lut noin 20 €/asm2.

    Olete­taan että pankin lainat mak­se­taan 60 vuo­den pois­ton aikana 3901/60/12*0,85 = 4,6 €/asm2.

    20 + 4,6 = 24,6 €/ asm2.

    Tuos­ta sum­mas­ta puut­tuu perusko­r­jauk­set kokon­aan mut­ta olete­taan että ne jäävät juuri perusko­r­jauk­sen aikana asun­nos­sa asu­vien mak­set­tavak­si, yhtiö ottaa uuden lainan ja nos­te­taan vuokrat vaa­di­t­ulle tasolle. Oikeu­den­mukaisem­paa olisi ottaa elinkaaren alkupuolel­la täysin uudessa asu­val­ta korkeampi vuokra joka putoaisi markki­nahin­taan näh­den kohti remont­tia men­nessä ja remon­tin jäl­keen taas korotet­taisi­in kor­jatun asun­non vuokraksi.

    24,6 €/Asm2 omakus­tan­nushin­nas­ta voi vaik­ka puolit­taa laskel­man korkoku­lut 13,6 / 2 = 6,8 €/asm2 ja silti vuokra on 17,8 €/asm2 ilman kor­jauk­si­in varautumista. 

    2008 rahoi­tuskri­i­sis­sa raken­nuskus­tan­nuk­set puto­si­vat 10–20 %, vas­taavaa pudo­tus­ta odotel­lessa kaavoituk­selle voisi tehdä jotakin.

  36. Osmo Soin­in­vaara:
    Sosi­aaliseen asun­to­tuotan­toon tule­vat resurssit val­ti­ol­ta ja pankeil­ta. Ei siihen omaa rahaa tarvita.

    ATT on ihan saman­lainen hin­tata­soa nos­ta­va häirikkö kuin muutkn “sosi­aaliset” pelu­rit. Noiden häiriköi­den saami­nen pois markki­noil­ta siten, että kil­pailu pystytään takaa­maan, tuo lop­ul­ta kohtu­ullisem­mat hin­nat. Kyse on pohjim­mil­taan epäter­veestä asumisen pääomit­tamis­es­ta, joka vain nos­taa hintoja.

  37. Osmo

    Jutuis­sasi ja kom­men­toin­ti­joidesi jutuis­sa alkaa pikku hil­jaa mais­tu­maan ns. puun maku. 

    Että mitä sin­un uudelle polkupyörälle nyt kuu­luu. Oletko uudel­la pyöräl­läsi pyöräil­lyt liki jo sen ver­ran, että lai­tat koost­et­tua matskua asi­as­ta sivulle­si koh­ta puoleen.

  38. k: Van­ho­ja kiin­teistöjä ei kan­na­ta sel­l­aisik­si muut­taa, kos­ka yhtiön han­kkies­sa raken­nuk­sen ja ton­tin hal­tu­un­sa menee myös varain­si­ir­toveroa, joten omis­tus kan­nat­taa olla osakey­htiön käsis­sä verosy­istä ennen kuin raken­nus­ta on vielä pystyssä.

    Mut­ta jos van­ha kiin­teistö vai­h­taa omis­ta­jaa, se kan­nat­taa ostaa perustet­ta­van osakey­htiön nimi­in eikä henkilöko­htaisek­si omaisuudeksi.

    Tässäkin suun­nas­sa on vas­tas­sa se, että kun val­tio yrit­tää kiristää vero­ja kohtu­ut­tomasti, se johtaa kaiken­lais­ten ihan lail­lis­ten veron­vält­tämisjär­jeste­ly­jen lisään­tymiseen. Lakimiehet saa­vat lisää töitä, eivät rakentajat.

    Ehkä se on tarkoituskin?

  39. Osmo Soin­in­vaara:
    Ara-asubto­ja tue­taan paljon vähen­nän kuin omis­tusasun­toa. Jos tehdään kak­si saman­laista taloa vierekkäin, joista toiseen ote­taan aravuokralaiset ja toiseen omis­tusasukkai­ta ja molem­mat asu­vat siinä 40 vuotta,omistusasuja käyt­tää rahaaa­sum­is­menoi­hin­sa yhtä paljon kuin vuokra-asu­ja ja 40vuoden kulut­tua myy asun­non ja mak­sa sil­lä pois mah­dol­lis­es­ti jäl­jel­lä ole­van asun­to­lainan, omis­tusasu­jal­la on men­nyt asumiseen vähem­män rahaa.

    Kuu­lostaa veron­mak­sajien sekä ara-asukkaiden kuse­tuk­selta koko ara-asun­to. Kallista veron­mak­sajille, ja kallista ara-asu­jille. Jos­sain se edun­saa­ja kuitenkin on, kuka­han osaisi val­ot­taa mikä instanssi se mah­taa olla?

  40. Mika: Kuu­lostaa veron­mak­sajien sekä ara-asukkaiden kuse­tuk­selta koko ara-asun­to. Kallista veron­mak­sajille, ja kallista ara-asu­jille. Jos­sain se edun­saa­ja kuitenkin on, kuka­han osaisi val­ot­taa mikä instanssi se mah­taa olla?

    Muu­ta­ma point­ti tähän:

    1. Tilanne riip­puu korko­ta­sos­ta. Nykyisel­lä hyvin mata­lal­la korko­ta­sol­la minkään jär­jestelmän on vaikea kil­pail­la omis­tusasumisen kanssa.

    2. Vierekkäin ole­vien ARA-talon ja ei-ARA-talon kokon­aiskus­tan­nuk­set ovat eri­laiset johtuen ton­tin hin­nas­ta. Tuki ei siis kohdis­tu tiili­in, vaan maapohjaan.

    3. Nuoren per­heen kannal­ta vuokra-asum­i­nen voi silti olla paljon mukavampi vai­h­toe­hto, kos­ka se vie vähem­män rahaa juuri sil­loin, kun sitä ei oikein muutenkaan olisi.

    4. Vuokra-asum­i­nen on riskit­tömämpi vai­h­toe­hto asukkaalle, jol­loin esimerkik­si suuren työt­tömyys­riskin kanssa ei kan­na­ta vält­tämät­tä asun­toa ostaa.

    Mut­ta siinä tietysti men­nään sosi­aalisenkin asun­to­tuotan­non kohdal­la totaalisen met­sään, että tuet ovat huonos­ti näkyviä ja val­u­vat aika epämääräisi­in suun­ti­in. Kaiken asun­to­tuotan­non pitäisi olla tont­te­ja myöten markki­nae­htoista, ja sen jäl­keen tuki pitäisi näyttää.

    (Täy­tyy muuten tode­ta, että tääl­lä maini­tut raken­nuskus­tan­nuk­set 4000 €/m2 ilman maapo­h­jan kus­tan­nuk­sia tun­tu­vat erit­täin korkeilta.)

  41. Ode näköjään sörhäisit ihan oikeaan pesään ja kan­natan sitä lämpimästi. Seu­raa­va asia, joka väistämät­tä tulee eteen, on se mitä sään­nök­sistä vapau­tuville tuhan­sille asun­noille tehdään. Täl­lä het­kel­lä täysin aliar­vostet­tu omaisu­us­mas­sa on hirvit­tävä ja asukkai­ta niis­sä on vähin­tään per­su­jen kan­nat­ta­jien ver­ran. Koke­muk­ses­ta tiedän, että kaupun­gin rahoi­tusjo­hto ja asi­as­ta vas­taa­va apu­laiskaupung­in­jo­hta­ja tuskin halu­a­vat osal­lis­tua keskustelu­un. Jonkun syli­in se kuitenkin tulee.

  42. Mika: Kuu­lostaa veron­mak­sajien sekä ara-asukkaiden kuse­tuk­selta koko ara-asun­to. Kallista veron­mak­sajille, ja kallista ara-asu­jille. Jos­sain se edun­saa­ja kuitenkin on, kuka­han osaisi val­ot­taa mikä instanssi se mah­taa olla? 

    Toi­vo Kan­ni­nen & knit. Plus poli­itikot joi­ta Kan­ni­nen & knit on avokä­tis­es­ti tukenut.

  43. Onkos Nuorisosäätiön asun­to­ja tulos­sa Helsinki­in paljonkin?

  44. rak­en­ta­ja: “Suu­tar­i­lan Kiin­teistöt Oy /Böstaksentien
    raken­nuskus­tan­nuk­si­in lisätään liit­tymis­mak­sut 44 e/asm2,autokatoksen kus­tan­nuk­set 63 e/asm2 ja raken­nu­saikainen ton­tin­vuokra, muo­dos­tuu han­k­in­ta-arvok­si 3.901 e/asm2.”

    ATT:lle on iso ongel­ma, että raken­nus­li­ikkei­den kartel­lia muis­tut­ta­va toim­inta pitää rak­en­tamiskus­tan­nuk­set pil­vis­sä. Talo pitäisi saa­da pystyyn 2000 e/asm2.

  45. rak­en­ta­ja:
    “kiin­teistösi­joit­ta­jat repii 20€/m2 val­tion rahoit­tamista asun­noista Helsin­gin kaupun­gin puoli-ilmaisek­si vuokraa­mal­la ton­til­la, kun todel­li­nen omakus­tan­nehin­ta on jos­sain 10–15€/m2 välillä.”

    Omakus­tan­nushin­nas­ta seu­raa­va lasken­taes­imerk­ki vas­ta-argu­men­tik­si, kohde asun­to­tuotan­to­toimikun­nan sivuil­ta. Ensim­mäi­nen vuokrako­hde joka pöytäkir­joista takau­tu­vasti löytyi.

    “Suu­tar­i­lan Kiin­teistöt Oy /Böstaksentien
    raken­nuskus­tan­nuk­si­in lisätään liit­tymis­mak­sut 44 e/asm2,autokatoksen kus­tan­nuk­set 63 e/asm2 ja raken­nu­saikainen ton­tin­vuokra, muo­dos­tuu han­k­in­ta-arvok­si 3.901 e/asm2.”

    Hoito­vastike 4,5 euroa / asm2, omis­tusasun­toi­hin poikkeuk­se­na tämä sum­ma pitää sisäl­lään vuokralais­ten vai­h­to­jen yhtey­dessä uuden asukkaan sopimusten laa­timisen ja pienen pintare­mon­tin. Omis­tusasukas mak­saa välit­täjän palkkion itse ja omis­ta­jat vas­taa­vat pin­ta­ma­te­ri­aaleista ja kalus­teista itse.
    Korko han­k­in­ta-arvolle 3901 euroa / asm2.
    Tästä rahoite­taan omil­la varoil­la 15 % jolle 8 % korko eli 3,9 €/asm2 lop­ulle korko 3,5 % 9,7 €/asm2. Rahoi­tusku­lut (ei lyhen­nyk­siä) 13,6 euroa.

    Hoito­vastike 4,5 + rahoi­tus 13,6 = 18,1 euroa.
    Kaupun­gin ton­tin vuokraa en tiedä tuol­la aiem­mis­sa kir­joituk­sis­sa oli 1,5–3 euroa/asm2.

    Tuos­ta tulisi kokon­aisku­lut noin 20 €/asm2.

    Olete­taan että pankin lainat mak­se­taan 60 vuo­den pois­ton aikana 3901/60/12*0,85 = 4,6 €/asm2.

    20 + 4,6 = 24,6 €/ asm2.

    Tuos­ta sum­mas­ta puut­tuu perusko­r­jauk­set kokon­aan mut­ta olete­taan että ne jäävät juuri perusko­r­jauk­sen aikana asun­nos­sa asu­vien mak­set­tavak­si, yhtiö ottaa uuden lainan ja nos­te­taan vuokrat vaa­di­t­ulle tasolle. Oikeu­den­mukaisem­paa olisi ottaa elinkaaren alkupuolel­la täysin uudessa asu­val­ta korkeampi vuokra joka putoaisi markki­nahin­taan näh­den kohti remont­tia men­nessä ja remon­tin jäl­keen taas korotet­taisi­in kor­jatun asun­non vuokraksi.

    24,6 €/Asm2 omakus­tan­nushin­nas­ta voi vaik­ka puolit­taa laskel­man korkoku­lut 13,6 / 2 = 6,8 €/asm2 ja silti vuokra on 17,8 €/asm2 ilman kor­jauk­si­in varautumista. 

    2008 rahoi­tuskri­i­sis­sa raken­nuskus­tan­nuk­set puto­si­vat 10–20 %, vas­taavaa pudo­tus­ta odotel­lessa kaavoituk­selle voisi tehdä jotakin.

    Kaavoituk­selle pitäisi toki tehdä vaik­ka mitä. Mut­ta noin­han se menee kuten las­ket jos kus­tan­nus­ta­so on 4 000 €/m2, tosin nyt esim. korko­jen osu­us piene­nee koko ajan. Tohon kyseiseen Att kohteeseen näem­mä kak­si tarjousta.

    Mis­tä tuo tar­jousten taso johtuu?

  46. Yksi mie­lenki­in­toinen seik­ka ns. omakus­tan­nusvuokris­sa on se, että lain­o­jen lyhen­nyk­set las­ke­taan niihin mukaan. Nor­maal­isti ne kat­so­taan voitoik­si, mitä niiden kun­nol­la hoide­tuis­sa kiv­i­taloiss pitäisi ollakin. Täy­tyy muis­taa, että Ara­va muo­dostet­ti­in sodan jäl­keen, kun pääo­maa ei ollut ja asun­noista (ahtais­takin) oli huu­ta­va pula. Tilanne on nyt täysin toinen, mut­ta sitä ei halu­ta val­tavien kassavirtojen/pääomien vuok­si yleiseen ymmär­ret­tävään tietoon.

  47. tpyy­lu­o­ma: Kaavoituk­selle pitäisi toki tehdä vaik­ka mitä. Mut­ta noin­han se menee kuten las­ket jos kus­tan­nus­ta­so on 4 000 €/m2, tosin nyt esim. korko­jen osu­us piene­nee koko ajan. Tohon kyseiseen Att kohteeseen näem­mä kak­si tarjousta.

    Mis­tä tuo tar­jousten taso johtuu? 

    Yksi ongel­ma on se, miten kaavoitus toimii. Ksv ja val­tio voivat lait­taa mitä vain määräyk­siä kasvoihin ja ase­tuk­si­in ja se “ei mak­sa mitään”. Jos vaa­timuk­sista voitaisi­in jous­taa, raken­nut­tamisalalle voisi ilmestyä Ryanairin tai Onnibussin tapaisia hal­patuotan­toy­htiöitä. Nyt raken­nut­ta­jien pitää täyt­tää kaa­va- ja muut määräyk­set ja tehdä sen lisäk­si miutenkin tarpeek­si tasokas­ta, että kaup­pa käy hin­tata­sol­la johon päädytään. Ja kyl­lä tämä lop­pu­jen lopuk­si jotenkin näkyy yleisessä hintatasossa.

  48. k

    Älä anna perik­si. Olet ihan oike­as­sa, kuten myös ja varsinkin Kalle.

    Kalle sai huo­mat­ta­van määrän aplode­ja, mut­ta kun esitin samaa asi­aa toises­sa lin­jas­sa, peukut tuli­vatkin kri­itikol­leni. — Kaipa luk­i­jakun­ta sit­ten on ihan eri porukkaa…

    Asun­non omis­ta­va luon­nolli­nen henkilö mak­saa tulois­taan veroa ja saa vähen­tää koron tulois­taan. Tulolähdesi­don­naisu­us säi­lyy, ts. kyseessä täy­tyy olla henkilöko­htainen tulo (ansio­tu­lo tai pääo­mat­u­lo) eli mah­dol­li­sista elinkeino­tu­losta korkoa ei saa vähentää. 

    Tässä ei ole etua osakey­htiöön näh­den, jos­sa niinikään saadaan vähen­tää korot luon­nol­lise­na vähen­nyk­senä, mut­ta vain elinkeino­tu­losta. Ei henkilöko­htais­es­ta tulosta, jota tulolähdet­tä yhteisöverov­elvol­lisil­la myös näkee.

    Siis se, että meil­lä ei ole käytössä täysin teo­reet­tista (ja käytän­nössä kon­fiska­torista) asun­to­tu­loa, ei mil­lään taval­la merk­itse, etteikö luon­nol­lisen henkilön korkovähen­nysoikeus kohdis­tu­isi hänen tuloi­hin­sa, aivan kuten osakeyhtiöilläkin.

  49. Moi Osmo. Khssa olevas­sa tek­stis­sä ei ehdote­ta VVO:lle eikä muillekaan val­takun­nal­liselle yleishyödyl­lisille yhtään tont­tia. Att:lle sen­si­jaan esitetään erit­täin run­saasti tont­te­ja. Tosin yksi val­takun­nalli­nen löy­tyy nimit­täin TA, jol­la on tosi vihreä han­ke Jätkäsaa­res­sa yhdessä Hgin yliopis­ton ja Aal­to-yliopis­ton kanssa. Et kai sitä vas­tus­ta? Muut ARA-vukrako­hteet ovat opiske­li­joille ja Alkua­sun­noille, jot­ka ovat eri­tysasum­ista opiske­li­joille ja nuo­rille ja yhtiöt paikallisia. Elmusäätiölle ehdote­taan yhtä ja ensim­mäistä kohdet­ta, joten ei voi vuokria tasa­ta ja han­ke on muu­toinkin kiva. Sit­ten on vielä Honka­suol­la puu­rak­en­tamisko­hde jollekin IVH-kodelle, jota en tunne. Eli en kyl­lä löy­dä vas­tus­tami­asi kohtei­ta, jot­ka olisi syytä siirtää Att:lle. Eräässä kom­men­tis­sa kysyt­ti­in esitetään kö tont­te­ja Nuorisosäätiöölle. Vas­taus on ei! Mielestäni Khssa ole­va Samin tekemä ehdo­tus on hyvä ja kannatettava!

    1. Tuo­mas Kivelä on oike­as­sa. Ei esitetä tont­te­ja val­takun­nal­lisille yleishyödyl­lisille. Tämä kaupung­in­hal­li­tus­ryh­mämme ei onnis­tunut heti selvit­tämään, mut­ta on tiedos­sa nyt. Hyvä näin!

  50. Näkyy esi­tys men­neen Khssa läpi. Hyvä jut­tu! Nyt vaan toteut­ta­maan näitä ja aiem­min varat­tu­ja kohtei­ta, joi­ta on yhteen­sä läh­es neljän vuo­den tuotan­toa vas­taa­va määrä.

    1. Näkyy esi­tys men­neen Khssa läpi. Hyvä jut­tu! Nyt vaan toteut­ta­maan näitä ja aiem­min varat­tu­ja kohtei­ta, joi­ta on yhteen­sä läh­es neljän vuo­den tuotan­toa vas­taa­va määrä.

      Seu­raavak­si ongel­mana ovat nämä autopaikkamääräyk­set, jot­ka uhkaa­vat nos­taa tuotet­tavien asun­to­jen hinat nyt ainakin Jätkäsaa­res­sa yli ARA-normien. En tiedä, olenko vain­o­harhainen, mut­ta välil­lä tun­tuu, että se on joidenkin kannal­ta tarkoituskin.

  51. Osmo Soin­in­vaara: Seu­raavak­si ongel­mana ovat nämä autopaikkamääräyk­set, jot­ka uhkaa­vat nos­taa tuotet­tavien asun­to­jen hinat nyt ainakin Jätkäsaa­res­sa yli ARA-normien. En tiedä, olenko vain­o­harhainen, mut­ta välil­lä tun­tuu, että se on joidenkin kannal­ta tarkoituskin. 

    Voin hyvin kuvitel­la, että sil­lä puolel­la “vain­o­taan” täkäläisiä jär­jet­tömik­si koet­tu­ja ja leimat­tu­ja tavoit­tei­ta yhtä innokkaasti kuin täl­lä puolel­la sikäläisiä vas­taavia tavoitteta :-).

  52. Osmo Soin­in­vaara: Seu­raavak­si ongel­mana ovat nämä autopaikkamääräyk­set, jot­ka uhkaa­vat nos­taa tuotet­tavien asun­to­jen hinat nyt ainakin Jätkäsaa­res­sa yli ARA-normien. En tiedä, olenko vain­o­harhainen, mut­ta välil­lä tun­tuu, että se on joidenkin kannal­ta tarkoituskin.

    Pikku Huopalahti on ihan nät­tiä aluet­ta, samoin
    Ruo­ho­lahti, Vuosaari ja Kivikko.
    Hin­nat pysyvät kuris­sa jos niin halu­taan. Olisiko­han sijain­nil­la jotain tekemistä kaa­van kus­tan­nus­vaiku­tusten kanssa, tehdään aluet­ta vähän niinkuin itselle ja kavereille.

    Pikku Huopalahti oli perus­tamisolo­suhtei­den joh­dos­ta teknis­es­ti haas­ta­va, kuitenkin hin­nat pysyi kuris­sa hyvän kaa­van ja super-laman ansiosta.
    Ara­bia, Jätkäsaari ja Kalasa­ta­ma ovatkin omaa luokkaansa toisaal­ta ARA tuotan­nos­sa hait­taa että vira­nomaisen (ARA:n) hin­tavalvon­ta on muut­tunut eri­lais­ten eri­ty­is­ryh­mien asut­tamisen erikoisko­htei­den ja vaikei­den kaavo­jen joh­dos­ta sallivammaksi.

    Mark­ka-aikaan talon mak­sim­i­hin­ta eli vain indek­sien mukaan, vuosi­tuhan­nen vai­h­teessa ARA löysäsi ihan perustel­lusti hinaraamia. Tarkoit­ti käytän­nössä lam­i­naat­ti­lat­tioiden, parveke­l­a­situsten yms. laatutek­i­jöi­den hyväksymistä hin­taan mukaan.
    Aiem­min piti tehdä asun­to­jen lat­ti­at muovi­ma­toil­la että var­masti näyt­täisi hal­val­ta ja vielä kylpy­huoneen seinätkin matol­la tai pellil­lä ettei vain näyt­täisi asun­to kodilta. 

    Vira­nomaisen hin­tavalvon­nan oli pakko jous­taa kun kaik­ki suuret yliopis­tokaupun­git ja niiden kehyskun­nat kil­van nos­ti­vat aluei­den tehokku­ut­ta (autopaikat piiloon) ja kaupunkiku­van laatua.

    1. Pikku Huopalahtri opn raken­net­tu erit­täin tehot­tomasti. Sil­lä rak­en­tamis­taval­la Jätkäsaa­reen tulisi ehkä kol­mannes nyt suun­nitel­luista asukkaista.

  53. rak­en­ta­ja:
    Aiem­min piti tehdä asun­to­jen lat­ti­at muovi­ma­toil­la että var­masti näyt­täisi hal­val­ta ja vielä kylpy­huoneen seinätkin matol­la tai pellil­lä ettei vain näyt­täisi asun­to kodilta. 

    ARA-sään­nöis­sä taisi aikanaan olla sään­nel­ty huoneko­rkeus niin kuin keit­tiön yläkaap­pi­en korkeuskin ja kaikkea muu­ta hyvin tähdellistä 🙂

  54. Osmo Soin­in­vaara: Pikku Huopalahtri opn raken­net­tu erit­täin tehot­tomasti. Sil­lä rak­en­tamis­taval­la Jätkäsaa­reen tulisi ehkä kol­mannes nyt suun­nitel­luista asukkaista.

    ´
    Pohjoiskul­ma on kum­mallisen mata­laa ja puis­to­ja on runsaasti.

    Mäkkärin pääkont­torin puoleinen nurk­ka on tehokkaam­paa, siel­lä on joku maanalainen pysäköin­tikin. Sil­lä osal­la talot ovat nyt 15 vuot­ta van­ho­ja eikä kaupunkiku­vas­sa näy rän­sistyneitä julkisivuja.
    Uusis­sa kaavois­sa yksi lähtöko­h­ta tun­tuu arkkite­hdeil­lä ole­van että “väl­tetään Jakomäen pesube­toni­talo­jen tuotan­to”, ikään­tyvät lähiöt johta­vat segregaatioon.
    Onko­han Pikku Huopalah­den asukas­rak­en­teesta tutkimuk­sia siel­lä oli edulliset raken­nuskus­tan­nuk­set ja tuol­la opil­la siel­lä pitäisi olla sosi­aal­isia ongelmia.
    Pyöräilen ja kävele­len alueen läpi töyö­matkalla ja elämä näyt­tää tasapainoiselta.
    Jotenkin on sel­l­ainen mieliku­va että alueel­la on aika rajalli­nen määrä vapaara­hoit­teisia, Hitas­ta ja ARA kohtei­ta valtaosa ?

  55. Osmo Soin­in­vaara:
    Pikku Huopalahti on raken­net­tu erit­täin tehottomasti. 

    Joskus häm­mästyt­tää kuin­ka vain noin parikym­men­tä vuot­ta sit­ten tehdyt alueet ovat täyn­nä yksik­seen seiso­via kolmik­er­roksisia talo­ja. Meri-Rasti­la on ihan vas­taavaa. Eikä väljyys ole ollut niistä parkkipaikois­takaan kiin­ni kun samaan aikaan on voitu tehdä Ruo­ho­lah­den kaltainen tehokkaampi alue.

    Esteet­tis­laadullis­es­ti pikkuhuopalahti on lisäk­si “halpis-post­mod­er­nia” eli latek­sil­la pastel­lisävyisek­si maalat­tu­ja betoniele­ment­te­jä jot­ka on asetet­tu vai­htelun vuok­si vinoon. Joka ajal­la on toki omat muotitrendin­sä jot­ka eivät vaan kestä aikaa.

  56. Sen sortin sosial­isti olen koulu­tuk­seni myötä, että olen sitä mieltä, että juuri kaupun­ki nämä ton­tit ansait­see. Kaupun­ki saa rak­en­taa ja per­iä kohtu­u­vuokraa. Kaupun­ki tarvit­see omaisu­ut­ta, että selviää lukui­sista lain velvoit­tamista tehtävistään ja muut yleishyödyl­liset yhtiöt ovat kuitenkin siinä suh­teessa ihan eri poh­jal­la. Toki hei­dänkin raken­nustyön­sä ja vuokranan­ton­sa on tärkeää. Mut­ta kun mon­elle ei ole muu­ta paikkaa kuin se kaupun­gin vuokra-asunto.

  57. Osmo Soin­in­vaara:
    Pikku Huopalahtri opn raken­net­tu erit­täin tehot­tomasti. Sil­lä rak­en­tamis­taval­la Jätkäsaa­reen tulisi ehkä kol­mannes nyt suun­nitel­luista asukkaista.

    Tehokku­u­den nimis­sä Kes­ki-Pasi­laan pitäisi rak­en­taa yksi iso torni, johon asutet­taisi­in miljoona ihmistä ja sen viereen sit­ten toinen torni, jos­sa viereisen tornin asukkaat kävi­sivät töissä.
    On se vaan kum­ma, ettei tehokku­us siis kiinnosta?

    Ote­taan 500 metriä kant­ti­in­sa pin­ta-ala ja laite­taan 50 m² per asukas, niin saadaan 5000 asukas­ta per ker­ros ja laite­taan sit­ten näitä ker­roksia 200. Vih­doinkin on päästy äärim­mäiseen kaupunki­rak­en­teen tehokku­u­teen ja Pikku Huopalah­den ves­sakaake­li­talot voidaan räjäyt­tää ja myy­dä alue mil­jardööreille kesämökke­jä varten.
    Kaik­ki voittaa!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.