Asuntotonttien vuokrauksen yleiset periaatteet

26 vastausta artikkeliin “Asuntotonttien vuokrauksen yleiset periaatteet”

1. > Jos tuot­to­tavoitet­ta nos­te­taan, viljasadot
   > eivät kas­va vaan pel­lon pääo­ma-arvo laskee

   Väite on aivan oikea, mut­ta kun­nal­li­sis­sa laskelmis­sa käytetään poli­it­tista matematiikka.

   Mikä sit­ten on vuokra-asun­non reaa­li­nen tuotan­to: asum­i­nen. Jos raken­nuk­sen koko ja asukkaiden sosi­aa­li­nen koos­t­u­mus on ennal­ta määrät­ty, voidaan asun­torak­en­tamisen tuotan­toa lisätä vain laat­ua paran­ta­mal­la. Esimerkiksi
   – laite­taan taval­lisen korkki­ma­ton sijaan parkettilattia,
   – asukkaat saa­vat itse vali­ta naapurinsa,
   – jne.
   Eli tuote­taan omi­naisuuk­sia, jot­ka tekevät asun­noista enem­män haluttuja.

   Poli­it­tises­sa talousti­eteessä on niin paljon lähtöko­htaisia virhe­o­let­tamia, että huonot päätök­set ovat vääjäämätön seuraus.
   – Jos tuostakin vil­ja­havain­nos­ta keskustelee poli­it­tisel­la tasol­la, niin ain­oa vas­ta-argu­ment­ti on: ei se niin ole.

   Vastaa

2. Mie­lenki­in­toisin asia tässä ovat nuo Hesarin pääkir­joit­ta­jat jot­ka muokkaa­vat mieliku­vaa jatku­vasti siitä, että kaupun­ki voisi vain antaa ton­tit hal­val­la fir­moille ja ne sit­ten yhtäkkiä rom­ah­dut­ta­vat asun­to­jen­sa myyn­ti­hin­nat ja luop­u­vat voitois­taan. Joko Hesaris­sa pääsee todel­la type­r­ät ihmiset korkealle, tai sit­ten lehti on läpeen­sä kor­rup­toitunut ja yrit­tää saa­da kaverei­den fir­moille miljoon­avoit­to­ja kaupunki­lais­ten kus­tan­nuk­sel­la. Vas­taus taitaa olla, että Hesarikin palkkaa enää type­r­iä ja kor­rup­toitunei­ta, jot­ka eivät mis­sään nimessä ala puo­lus­ta­maan mitään muu­ta kuin yri­tys­ten etua, vaik­ka sit­ten vale­htele­mal­la ja muokkaa­mal­la yleisek­si totu­udek­si sen mikä palvelee parhait­en yri­tyk­siä. Vaik­ka lop­putu­los on sit­ten nykyi­nen, jos­sa toim­i­tuk­set pienenevät, oikeat toimit­ta­jat irti­san­o­taan ja jäl­jelle jää ne jot­ka suos­tu­vat hyödyl­lisik­si idiooteik­si eli­it­ille, vaik­ka lehti­talot tekevät miljoon­avoit­to­ja. Tämä näkyy kaikessa, kun kaik­ki moraalit­to­muu­den kyseenalais­t­a­mi­nen on aina medi­an mielestä yritysvastaisuutta.

   Vastaa

   1. Tuo on yllät­tävää, jos Helsingis­sä ei ole raken­nusten lunas­tus­pykälää ton­tin­vuokra­sopimuk­sis­sa. Mon­es­sa muus­sa kaupungis­sa sel­l­ainen on. Ei markki­na-arvos­ta tai edes teknis­es­tä arvos­ta, vaan sopimuk­ses­sa määrite­tyn pros­ent­tilu­vun ver­ran teknisen arvon alle määritellystä arvos­ta — jot­ta vuokralaisen ensisi­jais­es­ti kan­nat­taa hoitaa asi­at niin, ettei tont­ti päädy lunastet­tavak­si, ja pitää raken­nus myös teknis­es­ti kun­nos­sa, mut­ta jot­ta ton­tin vuokran­neelle on myös taat­tu jotain kor­vaus­ta ton­tille jäävästä raken­nuk­ses­ta, jos vuokra­sopimus­ta ei jostain syys­tä uusi­takaan. Jos asi­as­ta ei sovi­ta etukä­teen, saat­taa jotain kor­vauk­sia tul­la mak­set­tavak­si silti lunas­tusti­lanteessa johonkin suun­taan, mut­ta nyt ei ole aav­is­tus­takaan siitä, mil­lais­ten lakien mukaan lunas­tusko­r­vauk­set määräy­tyvät vaikka­pa 50–80 vuo­den päästä. Var­maa on lähin­nä se, että lait muut­tuvat nykyis­es­tä ennen sitä, mut­ta miten, se on arvoitus.

      Vastaa

      1. kk:
         Tuo on yllät­tävää, jos Helsingis­sä ei ole raken­nusten lunas­tus­pykälää ton­tin­vuokra­sopimuk­sis­sa. Mon­es­sa muus­sa kaupungis­sa sel­l­ainen on. Ei markki­na-arvos­ta tai edes teknis­es­tä arvos­ta, vaan sopimuk­ses­sa määrite­tyn pros­ent­tilu­vun ver­ran teknisen arvon alle määritellystä arvos­ta – jot­ta vuokralaisen ensisi­jais­es­ti kan­nat­taa hoitaa asi­at niin, ettei tont­ti päädy lunastet­tavak­si, ja pitää raken­nus myös teknis­es­ti kun­nos­sa, mut­ta jot­ta ton­tin vuokran­neelle on myös taat­tu jotain kor­vaus­ta ton­tille jäävästä raken­nuk­ses­ta, jos vuokra­sopimus­ta ei jostain syys­tä uusitakaan… 

         Tässäkin viimeiselle jää mustapekka. Raken­nusten elinkaari on jotain, nykymenetelmil­lä paljon vähem­män kuin parhaimp­ina vuosikym­meninä, joil­ta on jäl­jel­lä raken­nuk­sia. Niiltäkin vuosikym­me­niltä huonom­mat on jo puret­tu. Ton­teis­sa tulee olla lunas­tus­pykälä molem­pi­in suun­ti­in, niin että vuokra­ton­teista päästään vähitellen eroon.

         Viit­taa­masi “kavereille kanssa” ilmiö on ainakin ollut yleinen. Osmo kir­joit­ti siitä aikoinaan hyvän blo­gis­ar­jan Espoon vuosil­taan. Ilmiön estämisek­si tehokkain tapa on 1) kaavoit­taa riit­tävästi ja 2) pilkkoa ton­tit riit­tävän pieniksi niin, että syn­tyy aito kil­pailu­ti­lanne. Aja­tus poli­it­tis­es­ta ohjauk­ses­ta hin­nois­sa on kuolleena syn­tynyt. Kaupun­gin tehtävänä asun­tomarkki­noil­la on taa­ta kil­pailu, ei rajoit­taa sitä.

      2. Osmo kir­joit­ti siitä aikoinaan hyvän blo­gis­ar­jan Espoon vuosiltaan. 

         Espoon vuosil­taan? Työhuoneeni on tosin nyt Otanieme3ssä, mut­ta Espoos­sa en ole koskaan asunut.

      3. Osmo Soin­in­vaara: Espoon vuosil­taan? Työhuoneeni on tosin nyt Otanieme3ssä, mut­ta Espoos­sa en ole koskaan asunut. 

         Viitan­nee sel­l­aisi­in kir­joituk­si­in kuin tämä tai tämä. Kyl­lä minäkin muistin yli kymme­nen vuo­den jäl­keen, että niis­sä käytet­ti­in esimerkkinä nimeno­maan Espoota.

   2. JS:
      Mie­lenki­in­toisin asia tässä ovat nuo Hesarin pääkir­joit­ta­jat jot­ka muokkaa­vat mieliku­vaa jatku­vasti siitä, että kaupun­ki voisi vain antaa ton­tit hal­val­la fir­moille ja ne sit­ten yhtäkkiä rom­ah­dut­ta­vat asun­to­jen­sa myyn­ti­hin­nat ja luop­u­vat voitois­taan. Joko Hesaris­sa pääsee todel­la type­r­ät ihmiset korkealle, tai sit­ten lehti on läpeen­sä kor­rup­toitunut ja yrit­tää saa­da kaverei­den fir­moille miljoon­avoit­to­ja kaupunki­lais­ten kustannuksella. 

      Ei hätää, tämä kuitenkin harhaut­ti jo kaik­ki nai­iv­it luk­i­jat, pieni osa ymmär­si olla eri mieltä, ja lop­pu­jen omaa etua täl­lainen vale­htelu palveleekin. Tästä sit­ten joutu­vat mak­samaan pien­i­t­u­loiset sekä palvelu­alo­jen yrit­täjät, joille on haas­tavaa saa­da työn­tek­i­jöitä kalli­iden elämiskus­tan­nusten vuok­si. Tosin kun kat­soo EU:n ja EKP:n poli­ti­ikkaa, niin ohjen­uo­rana lie­nee “sijoittaja/omistaja voit­taa aina” kun päätök­siä pitää tehdä, muka­va nähdä että HS on hypän­nyt samaan kelkkaan 🙂

      Pelot­tavaa on se, että kaik­ki klas­sisen talousti­eteen ‘unearned income’ ana­lyysit on uno­hdet­tu tääl­lä län­si­mais­sa ja kasvua ja tuot­toa haetaan lähin­nä toisia kuppaamalla.

      Vastaa

3. Hienoa kun nos­tat aiheen erik­seen esi­in ja jak­sat pere­htyä sen yksi­tyisko­hti­in! Aihe on tärkeä ja hyvin kauaskan­toinen. Kam­ree­rien ahneus on tuot­tanut pros­es­si­in liikaakin detal­je­ja ja salamyhkäisyyt­tä ja sik­si kaikesta on tärkeä puhua kun­nol­la ennen päätök­sen­tekoa, tässä on nyt pajon pelis­sä ja iso luot­tu vaaleil­la valit­tu­jen edus­ta­jien kohtuullisuuteen!

   Muu­tamia kor­jat­tavia pointteja:

   1.
   Jos jär­jestelmän tarkoi­tus on laina­ta hin­noit­telu vapail­ta markki­noil­ta, tulisi ton­tin lunas­tamista ainakin voi­da harki­ta. Täl­lä het­kel­lä moni asun­toy­htiö olisi valmis osta­maan pläntin itselleen pitkäl­läkin laina-ajal­la. Kaupun­ki myy häm­mästyt­tävän avokä­tis­es­ti maataan tarpeet­tomankin hal­val­la isom­mille toim­i­joille, mut­ta torp­pare­itaan se ei käsit­tele samoil­la han­ksoil­la: en ole kuul­lut yhdestäkään tapauk­ses­ta jos­sa asun­toy­htiö olisi voin­ut tässä yhtey­dessä lunas­taa tont­tin­sa. Monis­sa uud­isko­hteis­sa, jois­sa yksty­i­somis­teinen tont­ti on erotet­tu asun­toy­htiöstä, on asukkaal­la mah­dol­lisu­us vali­ta mak­saako vuokraa vai lunas­taako tontin.

   2.
   Ton­tin vuokrahin­nan perus­teena tulee olla ker­rosala ja vain ker­rosala. Tässä viime vuosi­na vahvis­te­tuis­sa vuokrat­a­pauk­sis­sa meni läpi tulk­in­ta van­ho­jen talo­jen kohdal­la, jos­sa vuokraa mak­se­taan ulko­seinien mukaan mita­tus­ta talosta ikäänkuin mak­simikokoise­na. Oikeas­ta ker­rosalas­ta voi kuitenkin pois­taa por­taikkoi­ja, aukko­ja, matalia tilo­ja, aputilo­ja, jne. Mikäli jatke­taan vuokramenet­te­lyä, jos­sa vuokraa mak­se­taan parhaim­mil­lan ei-mis­tää (!), aset­taa kaupun­ki van­hat asukkaansa hyvin eri­laiseen ase­maan uud­isko­htei­den kanssa, jois­sa ton­tin arvo perus­tuu aina per­i­taat­teessa vain raken­nu­soikeu­teen (minkä lisäk­si saa rak­en­taa edel­lä lis­tat­tu­ja tilo­ja). Arvioisin että asia ete­nee oikeusaseteisi­in, mikäli sitä ei korjata.

   3.
   Sys­teemin tulee ottaa huomioon raken­nusten suo­jelu. Voisi ajatel­la, että jos ton­tin vuokraami­nen ei huvi­ta, vuokralainen voi purkaa talon­sa ja pois­tua sopimuk­sen pää­tyt­tyä — näin­hän ei suo­jelu­raken­nuk­sen kanssa ole! On hul­lunkurista, että kaupun­ki saat­taa kaavas­sa kieltää raken­nuk­sen purkamisen, ja saat­taa pakot­taa stan­dar­d­ia kalli­impi­in kor­jaavi­in käytän­teisi­in, mut­ta ei huomioi tätä minkään­laise­na rasit­teena hin­noit­telus­saan. Kult­tuuriym­päristön suo­jelu on kuinkin lähtöko­htais­es­ti yhteistä hyvää, eikä vält­tämät­tä tuo eri­ty­istä lisäar­voa juuri hallinnoivalle raken­nuk­sen halti­jalle. Jos kiin­teistön kor­jaami­nen joudu­taan tekemään aina koris­tei­ta ja van­ho­ja rak­en­tei­ta ja työ­tapo­ja kun­nioit­taen, on vuo­tu­inen kor­jaus­lasku väistämät­tä keskiver­toa kalli­impi. Tämä tulee huomioi­da ton­tin­vuokras­sa alentavasti.

   Vastaa

   1. Suun­nit­teli­ja:

      3.
      Sys­teemin tulee ottaa huomioon raken­nusten suo­jelu. Voisi ajatel­la, että jos ton­tin vuokraami­nen ei huvi­ta, vuokralainen voi purkaa talon­sa ja pois­tua sopimuk­sen pää­tyt­tyä – näin­hän ei suo­jelu­raken­nuk­sen kanssa ole! On hul­lunkurista, että kaupun­ki saat­taa kaavas­sa kieltää raken­nuk­sen purkamisen, ja saat­taa pakot­taa stan­dar­d­ia kalli­impi­in kor­jaavi­in käytän­teisi­in, mut­ta ei huomioi tätä minkään­laise­na rasit­teena hin­noit­telus­saan. Kult­tuuriym­päristön suo­jelu on kuinkin lähtöko­htais­es­ti yhteistä hyvää, eikä vält­tämät­tä tuo eri­ty­istä lisäar­voa juuri hallinnoivalle raken­nuk­sen halti­jalle. Jos kiin­teistön kor­jaami­nen joudu­taan tekemään aina koris­tei­ta ja van­ho­ja rak­en­tei­ta ja työ­tapo­ja kun­nioit­taen, on vuo­tu­inen kor­jaus­lasku väistämät­tä keskiver­toa kalli­impi. Tämä tulee huomioi­da ton­tin­vuokras­sa alentavasti. 

      Kyl­lä vuokralainen voi lopet­taa vuokra­sopimuk­sen vuokra-ajan päät­tyessä ja pakot­taa kaupun­gin lunas­ta­maan vuokra­ton­til­la ole­van raken­nuk­sen ihan riip­pumat­ta siitä, onko se suo­jel­tu. Maan­vuokrala­ki on tältä osin pakot­tavaa oikeut­ta. (Maan­vuokrala­ki 34. pykälä on ton­tin­vuokraa koskevas­sa luvus­sa, mut­ta se kos­kee 55. pykälän mukaan myös mui­ta asuin­tarkoituk­si­in vuokrat­tu­ja kiinteistöjä.)

      Lunas­tush­in­ta ei ole raken­nuk­sen tekni­nen arvo eli puret­ta­va raken­nuk­sen ainesten arvo vaan raken­nuk­sen käypä arvo paikkakun­nal­la. Tältä osin Osmo vaatii vuokra­sopimuk­si­in huonom­paa lunas­tush­in­taa kuin laki takaisi muutenkin.

      Vastaa

      1. Eras­totenes alek­san­dri­alainen:

         Lunas­tush­in­ta ei ole raken­nuk­sen tekni­nen arvo eli puret­ta­va raken­nuk­sen ainesten arvo vaan raken­nuk­sen käypä arvo paikkakun­nal­la. Tältä osin Osmo vaatii vuokra­sopimuk­si­in huonom­paa lunas­tush­in­taa kuin laki takaisi muutenkin.

         Noin on nykyisen lain mukaan. Mut­ta 80 vuo­den päästä voimas­sa ei ole vält­tämät­tä nykyi­nen laki tai sitä vas­taavakaan tek­sti, vaan laki voi olla eri­lainenkin. Ton­tin­vuokra­sopimusten lunastue­hdot ovat siitä jän­niä, että asi­aan liit­tyy niin pitkä aika­jänne, että kukaan ei tiedä, mil­lainen lain­säädän­tö lunas­tushetken aikaan on voimas­sa. Sopimuse­hdoil­la varaudu­taan tule­vaan, mut­ta on mah­dol­lista, että sil­loinkin pakot­ta­va lain­säädän­tö määrää jotain muu­ta. Mut­ta on myös mah­dol­lista, että asi­as­sa sovel­let­tavak­si saat­taakin tul­la vuokra­sopimuk­sen sopimuse­hto, jos sel­l­ainen on.

      2. kk: Noin on nykyisen lain mukaan. Mut­ta 80 vuo­den päästä voimas­sa ei ole vält­tämät­tä nykyi­nen laki tai sitä vas­taavakaan tek­sti, vaan laki voi olla eri­lainenkin. Ton­tin­vuokra­sopimusten lunastue­hdot ovat siitä jän­niä, että asi­aan liit­tyy niin pitkä aika­jänne, että kukaan ei tiedä, mil­lainen lain­säädän­tö lunas­tushetken aikaan on voimas­sa. Sopimuse­hdoil­la varaudu­taan tule­vaan, mut­ta on mah­dol­lista, että sil­loinkin pakot­ta­va lain­säädän­tö määrää jotain muu­ta. Mut­ta on myös mah­dol­lista, että asi­as­sa sovel­let­tavak­si saat­taakin tul­la vuokra­sopimuk­sen sopimuse­hto, jos sel­l­ainen on. 

         Tot­ta on, että lain­säädän­tö voi muut­tua 80 vuodessa suurestikin. Toisaal­ta tätä pitää ver­ra­ta siihen, miten vakaa­ta lain­säädän­tö on his­to­ri­al­lis­es­ti ollut. Maan­vuokralain lunas­tus­ta koske­vat pykälät ovat pysyneet sel­l­aisi­naan läh­es 60 vuot­ta ja niiden taustal­la ole­va oikeusfilosofia on vielä paljon vanhempaa.

      3. Eras­totenes alek­san­dri­alainen: Tot­ta on, että lain­säädän­tö voi muut­tua 80 vuodessa suurestikin. Toisaal­ta tätä pitää ver­ra­ta siihen, miten vakaa­ta lain­säädän­tö on his­to­ri­al­lis­es­ti ollut. Maan­vuokralain lunas­tus­ta koske­vat pykälät ovat pysyneet sel­l­aisi­naan läh­es 60 vuot­ta ja niiden taustal­la ole­va oikeusfilosofia on vielä paljon vanhempaa. 

         Peri­aat­teessa laki ei yleen­sä koske takau­tu­vasti aikaisem­min sovit­tu­ja sopimuk­sia. Sopimus­ta tulk­i­taan sen sopimishetkil­lä olleen lain mukaises­ti, mikään muu ei käy jär­keen. Jos tätä peri­aatet­ta halu­aa muut­taa niin pian ollaan aikamoi­ses­sa suossa.

4. Toiv­ot­tavasti saat mah­dol­lisim­man paljon kom­ment­ti­na esit­tämiäsi asioi­ta läpi.

   Usko­ma­ton­ta ulostet­ta­han tuo virkami­esten valmis­telu taas ker­ran on, mut­ta ei se jak­sa enää edes häm­mästyt­tää. Ihme hom­ma, että kun poli­it­tis­es­ti päätetään jotain, kuten nyt vaik­ka ton­tin luovu­tus markkinahintaan/huutokaupalla, niin sit­ten siel­lä venkoil­laan täysin rin­noin vas­taan ja esitetään jotain “markki­nahin­ta­mallia”, joka on sitä lähin­nä nimeltään. Itse luovu­tuk­sen on tarkoi­tus tapah­tua samal­la run­saal­la virkamiesharkin­nal­la kuin aina ennenkin, markki­namekanis­mia hyö­dyn­netään: ei yhtään.

   Samat­en Helsin­gin asun­tokaup­po­jen runt­taami­nen yhdek­si indek­sik­si on kovin todel­lisu­ud­es­ta vier­aan­tunut­ta, ei uskoisi, että kovin mon­elle Helsin­gin asun­tomarkki­noi­ta tun­te­valle tulisi mieleen sel­l­aista esit­tää. Lait­taa miet­timään, että asu­vatko ne kaik­ki valmis­teli­jat itse jos­sain HITAS-kämpässä?

   Vastaa

5. Välil­lä olen miet­tinyt, mik­sei Lehti­saa­res­sa ole vedot­tu maan­vuokralain 34§:än. Taloy­htiöt oli­si­vat voineet ilmoit­taa ahneelle seu­rakun­tay­htymälle, etteivät suos­tu vuokranko­ro­tuk­si­in. Seu­rakun­tay­htymän olisi pitänyt raapia jostain rahat, jol­la lunas­taa usei­ta ker­rosta­lo- ja riv­i­taloy­htiöitä “paikkakun­nal­la käyvän hin­nan mukaan” +/- 4ke/m2. 300 m² riv­i­taloa­sun­non vuokraami­nen eteen­päin ei pääsään­töis­es­ti ole kan­nat­tavaa bisnestä. 

   “Tekni­nen arvo” on taas mon­imutkaisem­pi kysymys. Juankoskel­la ja Kamp­is­sa sijait­se­vien 70-luvun ele­ment­ti­talo­jen “tekni­nen arvo” on sama. Maan­vuokralain mukainen arvon perus­teel­la tapah­tu­va lunas­tus antaa siis raken­nuk­sille varsin eri­laisen arvon.

   Hitas-tuotan­non alku­vu­osien alen­nus on joskus perustel­tu sil­lä, että kohtei­ta raken­netaan usein kesken­eräisille asuinalueille. Kun asuinalueen infra on kesken­eräi­nen, ei vuokraakaan voi per­iä täysimääräis­es­ti. Itse alen­nus ei ole kovin suuri. Eräässä uudessa Jätkäsaa­res­sa sijait­sevas­sa Hitas-yhtiössä kah­den vuo­den ajan 0,65e/huoneistoneliö. Hitas-asun­nois­sa­han myös raken­nut­ta­jan myyn­ti­hin­ta on jos­sain määrin säädel­ty. Naa­puri­in kiin­teistöra­has­ton omis­ta­malle vuokra­ton­tille raken­net­ta­van talon huoneis­tot oli­si­vat siis edelleen kalliimpia.

   Jk. Näinä aikoina 4% reaa­li­nen tuot­to­tavoite vuokra­ton­tille on erit­täin kiin­nos­ta­va sijoi­tus. Kaupunki­laise­na ter­ve­hdin ilol­la, jos yhteiset varat on sijoitet­tu näin houkut­tel­e­vaan kohteeseen.

   Vastaa

   1. Tutk­i­ja Punavuores­ta:
      Välil­lä olen miet­tinyt, mik­sei Lehti­saa­res­sa ole vedot­tu maan­vuokralain 34§:än. Taloy­htiöt oli­si­vat voineet ilmoit­taa ahneelle seu­rakun­tay­htymälle, etteivät suos­tu vuokrankorotuksiin. 

      Ei ole pätevä pelkästään. Seu­rakun­ta oli ilmeis­es­ti suo­jan­nut itsen­sä tältä:

      https://www.helsinginseurakunnat.fi/material/attachments/viestinta/ChkrFUSjb/Vesa_Majamaan_lausunto.pdf

      https://www.kirkkojakaupunki.fi/-/karajaoikeus-hylkasi-lehtisaaren-asukkaiden-kanteet-maavuokrista-sopimusehdot-eivat-ole-tulkinnanvaraisia-

      “Päätöstään käräjäoikeus perusteli sopimus­va­pau­den peri­aat­teel­la. Sen mukaan Van­taan seu­rakun­tay­htymä voi maan­omis­ta­jana päät­tää, mil­lä ehdoil­la se omis­ta­maansa tont­tia tar­joaa uudelleen vuokrat­tavak­si. ”Lais­sa tai muis­sakaan sään­nök­sis­sä ei anneta tuomiois­tu­imille oikeut­ta määritel­lä, mil­lä ehdoil­la osa­puolten tulee sopimus tehdä”, lukee käräjäoikeu­den perusteluissa.

      Käräjäoikeu­den mukaan Van­taan seu­rakun­tien ja asun­to-osakey­htiöi­den 1960-luvul­la tekemien sopimusten ehdot eivät ole tulkin­nan­varaisia. Niiden mukaan vuokralaisel­la, eli asun­to-osakey­htiöil­lä, on oikeus alku­peräisen vuokrakau­den pää­tyt­täessä saa­da tont­ti edelleen vuokrat­tavak­si 20 vuo­den ajak­si. Vuokranan­ta­jal­la on sil­loin oikeus määritel­lä ne ehdot, joil­la se tont­tia vuokralle tarjoaa.

      Jos vuokralainen ei halua käyt­tää oikeut­taan vuokra­ta tont­ti uud­estaan, sen pitää sopimuk­sen mukaan pois­taa ton­til­la ole­vat raken­nuk­set vuokrakau­den päät­tyessä. Taloy­htiö voi myös tar­jo­ta raken­nuk­sia Van­taan seu­rakun­nille lunastet­tavak­si, mut­ta lunas­tushin­nan määrit­telee vuokranantaja.

      Se, että vuokra­sopimus­ta voidaan jatkaa vuokranan­ta­jan määräämin uusin ehdoin, on käräjäoikeu­den mukaan varsin tavanomainen ehto. Myöskään raken­nusten purkamista koske­va ehto ei ole epä­tavalli­nen. Käräjäoikeus toteaa, että sopimuk­sen päät­tymi­nen ja siihen liit­tyvät ehdot ovat olleet asun­to-osakey­htiöi­den tiedossa.”

      Miten itse ymmärsin, niin vuokramiehen (eli kyseis­ten Lehti­saaren asukkaiden) olisi pitänyt ottaa sopimus 20 vuodek­si vuokranan­ta­jan määrit­telemin ehdoin, jot­ta vuokranan­ta­jan lunas­tusvelvol­lisu­us säilyisi.

      Nythän lop­putu­lok­se­na Seu­rakun­ta puuhaili ja kohtu­ullisti uuden sopimuk­sen näille asukkaille medi­an ja julk­isu­u­den kaut­ta toteutetun pain­os­tuk­sen vuok­si, eli hieno oikeusval­tiope­ri­aate meil­lä kun julk­ista pain­os­tus­ta käytetään lail­liseen ja rehelliseen toim­i­jaan oman edun tavoittelemiseksi.

      Vastaa

6. “Pysäköin­ti­ton­tit ovat liki ilmaisia. Vuokra on nykyra­has­sa noin euro neliöltä paikas­ta riip­pumat­ta. Asun­to­ton­tin vuokra on jotain noin 60 €/m2, olet­taen että raken­nu­soikeu­den arvo noin 1000€/k‑m2 ja tont­tite­hokku­us 1,5. Pysäköimistä sub­ven­toidaan todel­la rajusti.”

   En ymmär­rä, mik­si raken­nu­soikeud­es­ta mak­se­taan niin paljon, eikö tämä nyt yhdessä kiin­teistöveron kanssa kan­nus­ta rak­en­ta­maan ennem­min vähän kuin enemmän.

   Ja mitä nämä tont­tivuokrat ovat, 60€/m2? Jos selaan tuol­ta tont­te­ja, niin ensim­mäisel­lä sivul­la pienin tont­ti on 439 m². Mak­se­taanko tästä oikeasti 60 * 439 = 26_340 € vuokraa? Luvun täy­tyy myös olla vuodessa, sil­loinkin vuokra olisi 2195 €/kk eli joku 99% suo­ma­lai­sista ei kykenisi OKT-taloa omis­ta­maan näil­lä ehdoil­la vuokrat­ul­ta ton­til­ta. Helsin­ki taitaa pyytää PALJON pienem­pää vuokraa OKT-ton­teista kuin kerrostalotonteista 🙂

   Lisäk­si ongel­mak­si muo­dos­tuu se, ettei Suomes­sa ole selkeää maaveroa, vaan kiin­teistövero. Kiin­teistöveroa taas ahtaasti (ja tehokkaasti) asu­vat ker­rostaloa­su­jat mak­sa­vat paljon enem­män kuin OKT-asu­jat, samoin ilmeis­es­ti tont­tivuokraa. Hyvä­tu­lois­t­en sub­ven­tio jär­jestelmän kaut­ta on näköjään paljon syvem­mäl­lä kuin mitä olin koskaan uskonutkaan.

   Yllä nyt ajan takaa sitä, että maan verot­ta­mi­nen karkeasti sijain­nin laadun puoles­ta (eikä suinkaan kiin­teistö­nar­von) pain­os­taisi maan omis­tavia maan tehokkaaseen käyt­töön. Nythän tehokkaasti ker­rostaloa­su­jat mak­sa­vat suh­teel­lis­es­ti enem­män kiin­teistöveroa kuin miljoon­akämp­is­sä asu­jat, tämä sen vuok­si että melko nor­maalinkin ker­rostalon kaikkien asun­to­jen yhteis­ar­vo kohoaa nopeasti use­aan miljoon­aan euroon, mut­ta yhtä hin­tavia omakoti­talo­ja ei liene paljon. Samaan aikaan Helsin­ki ilmeis­es­ti verot­taa ker­rostalo­tont­te­ja paljon kovem­min kuin OKT-tont­te­ja. Toki tämä ohjaa käyt­tämään maan ns. tehokkaaseen asumiseen, mut­ta ei tämä poista sitä tosi­asi­aa että alueel­la jos OKTn omis­ta­vat naut­ti­vat räikeästä verokuopas­ta taik­ka subventiosta.

   https://evonomics.com/josh-ryan-collins-land-economic-theory/

   “How Land Dis­ap­peared from Eco­nom­ic Theory”

   Artikke­lin lopus­sa on myös hyvää keskustelua maan verot­tamis­es­ta, joka näyt­tää ohjaa­van maa­ta mah­dol­lisim­man tehokkaaseen käyttöön.

   Helsingis­sä tilanne tosin näyt­tää pikem­minkin regres­si­ivis­es­ti käyt­täy­tyvältä (ja käytetyltä) lisäverol­ta pien­i­t­u­loisille, joka sisältää huo­mat­ta­van sub­ven­tion sekä henkilöau­toil­i­joille että tehot­tomasti asuville omis­ta­jille. Kyl­lä se taitaa olla niin että Helsingis­sä duu­nar­it mak­sa­vat omis­ta­jien lev­eän elämän, ja ihan jär­jestelmän tukemana.

   Vastaa

   1. Stadist:
      Lisäk­si ongel­mak­si muo­dos­tuu se, ettei Suomes­sa ole selkeää maaveroa, vaan kiin­teistövero. Kiin­teistöveroa taas ahtaasti (ja tehokkaasti) asu­vat ker­rostaloa­su­jat mak­sa­vat paljon enem­män kuin OKT-asu­jat, samoin ilmeis­es­ti tont­tivuokraa. Hyvä­tu­lois­t­en sub­ven­tio jär­jestelmän kaut­ta on näköjään paljon syvem­mäl­lä kuin mitä olin koskaan uskonutkaan. 

      Tämä ei pidä paikkaansa. Kiin­teistöverossa raken­nuk­sen perusar­vo on 659 euroa neliömetriä, oli­pa kyse omakoti- tai ker­rostalosta. Kos­ka omakoti­talos­sa on yleen­sä enem­män asum­isväljyyt­tä, myös asukasko­htainen raken­nuk­ses­ta mak­set­ta­va kiin­teistövero-osu­us on suurempi.

      Ton­tin suh­teen tilanne on samankaltainen. Omakoti­ton­tista mak­se­taan yleen­sä veroa pin­ta-ala mukaan ja ker­rostalo­ton­tista raken­nu­soikeu­den mukaan. Käytän­nössä nämä johta­vat suun­nilleen samaan asuin­neliön maapo­h­jahin­taan, pait­si jos ton­tille on raken­net­tu oikein iso omakoti­ta­lo. Tämä puolestaan on ihan oikein geor­gis­tises­sa mielessä: iso omakoti­ta­lo on tehokas­ta maapo­h­jan käyt­töä, eikä siitä pidä vero­tuk­sel­la rangaista.

      Näin maaseudul­la asu­vana täy­tyy kyl­lä sanoa, että keskustelu on osaltani hiukan aka­teemista. Oman taloni maapo­h­jan vero­tusar­vo on alle 2 euroa neliöltä, mikä on ihan markki­nahin­nan tun­tu­mas­sa. Sen vaiku­tus kiin­teistöverooni on min­i­maa­li­nen. Min­ulle merk­i­tys­tä on ennen kaikkea sil­lä, miten raken­nuk­set arvostetaan.

      Vastaa

      1. Eras­totenes alek­san­dri­alainen:
         Näin maaseudul­la asu­vana täy­tyy kyl­lä sanoa, että keskustelu on osaltani hiukan aka­teemista. Oman taloni maapo­h­jan vero­tusar­vo on alle 2 euroa neliöltä, mikä on ihan markki­nahin­nan tun­tu­mas­sa. Sen vaiku­tus kiin­teistöverooni on min­i­maa­li­nen. Min­ulle merk­i­tys­tä on ennen kaikkea sil­lä, miten raken­nuk­set arvostetaan. 

         Min­ulle tämä asia on aivan sama maaseudun näkökul­mas­ta. Keskuste­len Helsin­gin, ja yleisem­min kaikkien kaupunkien näkökulmasta.

         https://globalartscollective.org/property_vs_land_tax.htm
         ja tältä sivul­ta eri toten tämä video:
         https://www.youtube.com/watch?v=8VhNGdb-fZE

         Yksinker­tais­es­ti kiin­teistövero rankaisee maan kehit­täjiä, samoin se suh­teel­lis­es­ti myös palk­it­see maan tehot­to­mia käyt­täjiä. Joku OKT lan­del­la (riip­puen toki mis­sä päin tarkalleen) ei oikein täytä tehot­toman toimin­nan määritelmää kun Suomes­sa noin yleis­es­ti ei ole oikein maas­ta pulaa, edes Uudellamaalla.

         Toki Helsin­gin korkeat tont­tivuokrat (60€/m2 tiety­il­lä kaa­va-alueil­la, ilmeis­es­ti?) ohjaa vas­taa­van­laiseen, mut­ta eiköhän Helsin­ki toi­mi pikem­minkin niin että päät­tää etukä­teen mihin tulee ker­rostalo­ja ja mihin pien­talo­ja, ja sit­ten tältä poh­jal­ta suun­nit­telee tont­tien vuokraa. Ja siihen päälle vielä säädel­lään hyvin tarkasti miten kaavoitet­tua maa­ta saa käyt­tää. Tosin tämäkään ei poista sitä ongel­maa että tääl­lä on pien­talo­ja sekä ker­rostalo­ja omis­tus­ton­teil­la. Helsin­ki hakee maaveron kaltaista vaiku­tus­ta tont­tivuokril­la, mut­ta tämä kohtelee eri taus­tan ihmisiä epäyhdenvertaisesti.

         Maaverossa veroa mak­set­taisi­in vain maan arvos­ta. Tietenkin kaik­ki julki­nen kehit­tämi­nen, kuten kehäratik­ka, ja pelkästään infran rak­en­t­a­mi­nen nos­taa maan arvoa jol­loin veron tulisi nous­ta. Ymmärtääk­seni itse Blo­gisti kir­joit­ti tämän suun­taisia ajatuk­sia jo aiem­min, tosin hie­man eri kantilta.

         Maavero esimerkik­si kaupunkien itseän­sä keräämänä ei poista enem­män tai vähem­män poli­it­tis­es­ti ohjatun tehot­toman rak­en­tamisen ongel­maa. Näin ollen maaveron tulisi olla val­tion vero. Kaupun­ki kun voi pitää suuria määriä maa­ta luon­non­ti­laise­na eikä tietenkään mak­sa itselleen veroa (tai mak­saa, kuten minä voin mak­saa rahaa taskus­ta toiseen).

         Meinasin kir­joit­taa että maavero sopii maakun­tien veroksi, mut­ta ei se oikeas­t­aan tai­da sopia. Nykyiset kiin­teistöveroas­t­eet kun ovat paljon mata­lampia ns. parem­mil­la paikoil­la kuin huonom­mil­la paikoil­la, eli taaskin toimien läh­es päin­vas­toin kuin mitä maaveron idea on.

      2. Eras­totenes alek­san­dri­alainen: Ton­tin suh­teen tilanne on samankaltainen. Omakoti­ton­tista mak­se­taan yleen­sä veroa pin­ta-ala mukaan ja ker­rostalo­ton­tista raken­nu­soikeu­den mukaan. Käytän­nössä nämä johta­vat suun­nilleen samaan asuin­neliön maapo­h­jahin­taan, pait­si jos ton­tille on raken­net­tu oikein iso omakoti­ta­lo. Tämä puolestaan on ihan oikein geor­gis­tises­sa mielessä: iso omakoti­ta­lo on tehokas­ta maapo­h­jan käyt­töä, eikä siitä pidä vero­tuk­sel­la rangaista. 

         Omakoti­talosta mak­se­taan maapo­h­jan osalta veroa yleen­sä raken­nu­soikeu­den mukaan. Sil­loin, jos ton­til­la ei ole raken­nu­soikeut­ta, ja ollaan kaa­van ulkop­uolel­la, raken­nu­soikeus määritetään raken­nus­lu­van mukaise­na, kos­ka ei ole käytet­tävis­sä kaa­vati­eto­ja, mut­ta raken­nu­soikeu­den mukaan käytän­nössä sil­loinkin ton­tin arvos­tus menee maapo­h­jan vero­tuk­sen osalta. Raken­nuk­sen osalta vero menee kaikkial­la toteu­tunei­den neliöi­den mukaan sil­lä lasken­tasään­nöl­lä kuin mil­lä neliöt vero­tuk­ses­sa huomioidaan.

   2. Lisäk­si ongel­mak­si muo­dos­tuu se, ettei Suomes­sa ole selkeää maaveroa, vaan kiin­teistövero. Kiin­teistöveroa taas ahtaasti (ja tehokkaasti) asu­vat ker­rostaloa­su­jat mak­sa­vat paljon enem­män kuin OKT-asu­jat, samoin ilmeis­es­ti tont­tivuokraa. Hyvä­tu­lois­t­en sub­ven­tio jär­jestelmän kaut­ta on näköjään paljon syvem­mäl­lä kuin mitä olin koskaan uskonutkaan. 

      Ei ole noin. Nykyi­nen kiin­teistövero menee asuin­raken­nus­ton­teil­la maapo­h­jan osalta suo­raan raken­nu­soikeu­den neliömäärän mukaan ker­rot­tuna paikkakun­tako­htaisel­la vero­tusar­vol­la (joka on usein noin kol­mas- tai neljä­sosa markki­nahin­nas­ta), ja raken­nuk­sen osalta vero menee suo­raan neliöpo­h­jais­es­ti vähen­net­tynä ikävähen­nyk­sel­lä, jon­ka sään­nöt myös ovat val­takun­nal­liset. Koko maas­sa on sama vero­tusar­vo neliötä kohti niin omakoti­talois­sa kuin ker­rostalois­sakin Helsin­gin ydinkeskus­tas­ta Liek­san laidal­la korves­sa kaukana muista taloista sijait­se­vi­in kos­teusvau­ri­o­taloi­hin, jos on yhtä isot ikävähen­nyk­set. Nykyisel­lä kiin­teistövero­tuk­sel­la ei ole juuri mitään tekemistä kiin­teistön arvon kanssa, ja maapo­h­jan arvon kanssakin sil­lä on tekemistä kovin vähän. Jos vero­tus menisi markki­na-arvon suun­tais­es­ti, ydinkeskus­tas­sa olisi kovem­mat ton­tin arvot kuin saman kun­nan laidoil­la, mut­ta nykyi­nen vero­tus ei toi­mi niin. 

      Vuokrauk­sen hin­noit­telu menee ihan eri tavoin kuin kiinteistöverotus.

      Vastaa

7. Jos ja kaiketi kun, hin­nanko­ro­tus markki­nahin­taan las­ke­taan jatkos­sa myös van­hoille ton­teille (tark­istusa­janko­htana) ja jos tuot­to­vaa­timus on 4–5%, niin mitä se vaikut­taa asun­to­jen arvoon? Laske­vatko vuokra­ton­teil­la ole­vien asun­to­jen hin­nat vai kohdis­tuuko osta­jien kiin­nos­tus entistä enem­män oma­l­la ton­til­la ole­vi­in asun­toi­hin ja niiden asun­to­jen hin­nat nou­se­vat. Elämme kuitenkin tilanteessa, jos­sa asun­noista on pulaa. Mikäli tapah­tuu jälkim­mäi­nen, niin eikö asumiskus­tan­nuk­set sitä kaut­ta nouse?

   Vastaa

8. “Tämä ei tee asumis­es­ta kalliimpaa”

   Jos henkilön omis­ta­man asun­non yhtiö­vastike nousee ton­tin vuokranko­ro­tuk­sen joh­dos­ta, niin eikö esim. Kelalle ilmoite­ta tuo korotet­tu yhtiö­vastike kokon­aisu­udessaan ja Kela kat­soo sen asumisku­luk­si. Ei kai Kela tuos­ta mitään vähen­nyk­siä tont­tivuokran osalta tee, vaan kat­soo että asumiskus­tan­nuk­set ovat nouseet.

   Vastaa

9. Mie­lenki­in­toista:

   https://www.hel.fi/helsinki/fi/asuminen-ja-ymparisto/tontit/tontit/tonttihaut-ja-kilpailut/laajasalossa-myytavat-omakotitalotontit

   https://www.hel.fi/kaupunkiymparisto/kruunusillat-fi

   Helsin­ki samaan aikaan kehit­tää joukkoli­iken­net­tä Laa­jasa­loon, sekä myy (siis myy, ei vuokraa) OKT-tont­te­ja aivan kehi­tys­su­un­nitelmien vier­estä. Onko tämä sitä helsinkiläistä tehokas­ta kaupunki­rak­en­tamista kun raken­netaan ratikkalin­jo­ja OKT-aluei­den viereen, samal­la kun laa­jen­netaan OKT-aluei­ta? Ai niin, mut­ta tääl­lähän oli tarkoi­tus rak­en­taa suo­ma­lais­ten eri­ty­ispi­irtei­den mukaista puu­tarhakaupunkia, joka on paljon parem­paa kuin muut kaupun­git. Ainakin saavute­taan paljon suurem­pi­en ja dynaamisem­pi­en kaupunkien hin­tata­so, ja paljon pienem­mäl­lä vaivalla.

   Nyt min­ul­la meni viimeinenkin usko tähän toimintaan.

   Vastaa

10. Miten on mah­dol­lista, että joku päästetään kir­joit­ta­maan perustelu­muis­tion osu­ut­ta tuot­to­tavoit­teen vaiku­tuk­ses­ta vuokraan ilman, että hänel­lä on minkään­laista ymmär­rystä siitä miten se kausali­teet­ti menee ja toimii? Eikö oikeasti ole löy­tynyt koko laitok­ses­ta ketään muu­ta kir­joit­ta­maan tätä, vai onko tässä oikeasti ollut koko puljun kovin asiantun­ti­ja kir­joi­tuskoneen ääressä pal­jas­ta­mas­sa kaikille vähänkään asi­aa ymmärtäville luk­i­joille miten heikol­la poh­jal­la asiantun­ti­ju­us on pait­si hänel­lä niin myös kaikil­la, jot­ka hänenkin kir­joit­ta­mansa peruste­lut luki­vat läpi ja hyväksyivät (ole­tan, että joku tarkasti mitä siel­lä on kir­joitet­tu ennen kuin se pis­tet­ti­in kan­si­in ja laitet­ti­in hyväksyttäväksi)?

    Ihan oikeasti tek­isi mieli kom­men­toi­da mon­een muuhunkin, mut­ta tämä vaan jotenkin pysäyt­ti, että meil­lä on poli­it­tisen päätök­sen­teon kannal­ta keskeistä doku­ment­tia valmis­tel­evas­sa porukas­sa ainakin yksi kaveri, joka on näin pihal­la hänen oman osaamisalansa keskei­sistä markki­namekanis­meista ja jolle kuitenkin annet­ti­in tehtäväk­si kir­joit­taa ne peruste­lut. Ei meil­lä yksi­tyisel­lä puolel­la ikinä päästet­täisi ketään näin pihal­la ole­vaa kave­ria kir­joit­ta­maan mitään, mitä mei­dän asi­akkaat näkevät, mut­ta ilmeis­es­ti Helsingis­sä se on ok, ja se vaatii blo­gistin kaltaisen asi­as­ta jotain ymmärtävän luk­i­jan, jot­ta tämä virhe edes huo­mataan. Mui­hin tämä upon­nee kuin häkä ja sit­ten ihme­tel­lään, että miten Helsin­gin kaupun­gin yri­tyk­set kor­ja­ta vinoutunei­ta asun­tomarkki­noi­ta menevät kaik­ista yri­tyk­sistä huoli­mat­ta enem­män ja enem­män päin met­sää. Poli­itikot voisi­vat yrit­tää puut­tua tähän, mut­ta hei­dän kaik­ki aika menee kinastelu­un autop­uolueen ja elävä kaupunkiym­päristöpuolueen välil­lä ja samal­la virkamiehet lyövät kät­tä päälle raken­nus­li­ikkei­den kanssa ja nau­ra­vat koko matkan pankki­in / HITAS-arvontoihin.

    Vastaa

    1. Tämä väärin päin meneä kausali­teet­ti on alal­la erit­täin yleinen. Ser on operäisin siitä osas­ta maa­ta, jos­sa kausali­teet­ti oik­erasti menee noin päin. Omakoti­ton­tin arvon määrää sen vai­h­toe­htoisakäyt­tö maa- ja met­sä­talous­maana ja ton­tin vuokra on neljä pros­ent­tia tuos­ta arvosta.

       Vastaa

       1. Osmo Soin­in­vaara: Ilman tuo­ta lisäys­tä Hitas-asun­toa ei kan­nat­taisi ostaa.

          Hitak­sen “hin­tahyö­ty” ei syn­ny vain ton­tin hinnasta.
          Joten ton­tin hin­ta ei sitä voi myös sammuttaa.

          Osta­jan hyö­ty­hän tulee lähin­nä siitä, että, raken­nut­ta­jan kate on leikat­tu luk­i­t­ul­la hin­nal­la. Kaup­paa ei käy­dä huutokauppana.