Kaupunkien rakentaminen maksaa vuodessa noin 6–8 mrd. euroa. Tästä summasta kaavoituksen osuus on mitätön, mutta kaavoitus määrää paljolti lopputuloksen laadun. Laadukkaaseen kaavoitukseen kannattaa siis panostaa.
Kaavoittajan vastuu on suuri kaavoitettaessa kasvavaa kaupunkia, mutta ei nii suuri kuihtuvissa maalaiskunnissa. Silti noudatettava laki on sama.
Kaavoja on moitittu liian yksityiskohtaisiksi. Kaikki viisaus ei ole kaupungin virkemiesten päässä. Kannattaisi antaa rakennusyhtiöiden ideoida, miten tehdä laadukasta toisin.
Huomattakoon, että rakennusyhtiöiden vastuulle ei voi antaa laadusta huolehtimista, jos rakennetaan hintasäännösteltyä tuotantoa, siis ARA- tai HITAS-asuntoja, sillä huonompikin menee kaupaksi, jos hinta on säännelty alle markkinahinnan.
Siihen, että kaavamääräykset ovat liian yksityiskohtaisia on mielestäni kaksi syytä.
Toinen on inhimillinen. Ei löydy maailmasta monta organisaatiot, joka olisi katsonut, että sillä on liikaa valtaa ja olisi siksi luopunut vallastaan oma-aloitteisesti.
Tarkistus rakennuslupavaiheessa
Toinen syy liittyy suomalaiseen laintulkintaan. Joskus 1990-luvulla Helsingissä joku oli pyytämässä rakennuslupaa rakennukselle, joka oli paikkaan täysin sopimaton. Rakennuslupaa ei myönnetty, mistä hakija valitti ja oikeus totesi, että rakennuslupa on annettava millaiselle hirvitykselle tahansa, jos se vain täyttää kaavamääräykset. Tämä on vahva puolto yksityiskohtaisille kaavoille.
Useimmissa muissa maissa harkinta tapahtuu rakennusluvan myöntämisvaiheessa. Silloin kaavamääräykset voivat olla väljemmät ja voidaan antaa enemmän vapauksia rakentajalle.
Olisi järkevää siirtää meilläkin laadun varmistus rakennuslupavaiheeseen.
Helsingissä on muuten keksitty tapa kiertää tämäkin ongelma. Ensin tehdään yksityiskohtainen kaava, joka tehdään varmuuden vuoksi toteuttamiskelvottomaksi, jotta rakentaja ymmärtäisi yskän. Kaupunki kertoo, että voitte tietysti suunnitella rakennuksen toisin. Me tarkistamme suunnitelman ja jos se on riittävän hyvä, muutamme kaavan sen mukaiseksi. Tällainen pieni kaavamuutos menee vaivattomasti lautakunnan päätöksellä valtuustoa tai kaupunginhallitusta vaivaamatta. Käy se tietysti näinkin.
Päätettäköön päämääristä, ei keinoista
Eivät vain viraston virkemiehet ole ihastuneita omaan valtaansa. Sitä ovat myös poliitikot. On järkevää esimerkiksi vaatia rakennuksilta vastuuta ilmastosta, mutta ei ole järkevää, että poliitikot määräävät, millä tavoin tämän pitää tapahtua. Tavoite riittäisi. Olisi suorastaan toivottavaa, että toteuttaja kehittäisi uusia innovatiivisia tapoja saavuttaa tavoite.
“Ensin tehdään yksityiskohtainen kaava, joka tehdään varmuuden vuoksi toteuttamiskelvottomaksi, jotta rakentaja ymmärtäisi yskän.”
Luulen, että tällä saadaan aikaan melkoinen hyväveliverkosto, kun mahdollisten uusien rakentajien pitäisi tajuta ja osata tämä tanssikuvio, että voivat osallistua peliin. Myös melkoinen korruption mahdollisuus, jos julkisen kaavan sijaan tosiasialliset vaatimukset tulevatkin tiskin alta joltain virkamieheltä.
“Olisi järkevää siirtää meilläkin laadun varmistus rakennuslupavaiheeseen.”
Tätä on Espoon rakennusvalvonta demonstroinut menestyksellisesti kuten olemme lehdistä saaneet lukea.
Eikö olisi kova riski jättää päätökset rakennuslupavaiheeseen?
Silloinhan suunnittelutyötä menee hirveästi hukkaan, jos rakennuslupaa ei heltiäkään?
Parempi kun seula on alkuvaiheessa, ei mene työtä hukkaan niin paljon.
En juuri luota rakennusyhtiöiden kykyyn ja haluun ennustaa, millaisia asuntoja heiltä kaivataan, edes vapailla markkinoilla.
2010-luvun alussa suurimpaan osaan kerrostaloasunnoista tehtiin oma sauna, vuosikymmenen lopulla edes 1960–70-luvun henkistä yhteissaunaa ei läheskään aina tehty. Romahtiko saunojen kysyntä uudistuotannossa oikeasti niin rajusti kuin tarjonta?
Kymmenisen vuotta sitten näin eräällä helsinkiläistyömaalla jotain valkoisia styroksin näköisiä levyjä lojumassa sateen armoilla. Kuulemma jo nyt saman alueen asuntoja on jouduttu remontoimaan. Että näin asiakaslähtöistä on meno!
Samoilta ajoilta muistan putkiremontin, joka ei mennyt ihan kuin Strömsössä. Väärin tehdyt vesieristeet kellarikerroksen seinässä pakottivat räjäyttämään maan uudelleen muutama vuosi myöhemmin. Ja jälkimmäisessäkin casessa näin erään sahan lojumassa maassa eräs päivä ja 2 viikkoa myöhemmin sama saha lojui metrilleen samassa paikassa.
Jos uusien ja vanhojen asuntojen hintaero on perusteltu, miksei ala pimittää perusteet? Alan ahdinko vaikuttaa täysin itse aiheutetulta. Ehkä ahneella on vaan p*skainen loppu?
Saunaratkaisu johtuu taloyhtiölainsäädännöstä, jonka epäsuorien vaikutusten takia sauna pitää käytännössä tehdä joko joka asuntoon tai ei mihinkään asunnoista. Se on typerä tilanne, mutta eduskunta on niin suuressa viisaudessaan päättänyt — tai siis kaiketi kuitenkin tietämättään. Muun muassa tuota vaikutusta kun ei ole mainittu hallituksen esityksen vaikutusarviossa koskaan. Suomalainen taloyhtiölainsäädäntö kuitenkin käytännössä vaatii tasapäistämään asuntojen ominaisuudet keskenään. Lisätöinä omaan laskuun osakas voi teettää muutakin, mutta valmiissa asunnossa pitää voimassa olevan lainsäädännön mukaan olla saman taloyhtiön sisällä samat ominaisuudet käytännössä kuin muissakin saman kokoisissa asunnoista, mistä määräytyy taloyhtiölain mukainen perustaso sitten pysyvästi sen jälkeen. Joissain taloyhtiöissä asia on ratkaistu esimerkiksi niin, että esim. yksiöissä ja kaksioissa ei ole saunoja, mutta kolmiota suuremmissa asunnoissa on.
Omasta mielestäni se tilanne on typerä. Ja johtaa juuri siihen, että tarjonta ei vastaa kysyntää. Olisi järkevämpää, että saman kokoisista asunnoistakin osassa voisi olla sauna ja osassa ei. Mutta lainsäädännölle rakentajat eivät mahda paljoa.
Lisäyksenä vielä: rakennusliikkeet tietävät varsin hyvin, että sauna-asiassa tarjonta ei vastaa optimaalisella tavalla kysyntää. Mutta eivät mahda Suomen lainsäädännölle mitään. Jos rakennusliike toteaa, että 30 % haluaisi uuteen asuntoon saunan, ja että saunan haluavia olisi jonkin verran kaiken kokoisissa asunnoissa ja 50 % jättäisi asunnon ostamatta, jos siinä on sauna, ja 20 %.lle asialla ei ole väliä, sitten se ei tee yhtään saunaa, ja rakennusliike joutuu käytännössä joko tekemään saunat kaikille ainakin saman kokoisten asuntojen sisällä, joille tulee samanlainen vastikevastuu, tai olemaan tekemättä, niin kuinka kannattaisi toimia?