Pitäisikö Helsingin kiinteistöomaisuus yhtiöittää?

Minus­ta Helsin­ki ei hoi­da val­tavaa kiin­teistöo­maisu­ut­taan järkevästi. Se ei johdu yksit­täis­ten ihmis­ten kyvyt­tömyy­destä, vaan on jär­jestelmävirhe, joka pitäisi kor­ja­ta jär­jestelmää muut­ta­mal­la. Pitäisin hyvänä yhtiöit­tää kaupun­gin kiin­teistöo­maisu­us yhtiölle, joka voisi tehdä myös investoin­te­ja omaisu­u­den arvon korot­tamisek­si. Puhun yhtiöit­tämis­es­tä, vaik­ka tarkoi­tan tietysti taseyk­sikköä, kos­ka verotus.

Helsin­gin maao­maisu­u­den arvo on val­ta­va. En itse asi­as­sa edes tiedä, kuin­ka suuri se on. Olen kuul­lut luvut kuusi mil­jar­dia ja myös luvun kymme­nen mil­jar­dia. Oikeaa lukua ei tiedä kukaan, kos­ka se riip­puu vähän siitä, miten se las­ke­taan. Kaupun­gin taseesta sitä ei näe, kos­ka siinä maao­maisu­us on aliar­vostet­tu räikeästi. Ei ole mitenkään poikkeuk­sel­lista, että ton­tit myy­dään hin­nal­la, joka ylit­tää tasear­von kaksikymmenkertaisesti.

Oireel­lista tässä on, ettei maao­maisu­u­den arvo ole tiedos­sa tai ei sitä ainakaan ole luot­ta­mus­miehille kerrottu.

Tämän päälle tule­vat kaupun­gin omis­ta­mat raken­nuk­set, joi­ta niitäkin on use­am­man mil­jardin arvosta.

Maao­maisu­us on kaupungille todel­li­nen rahantekokoe. On tehty aikanaan vii­sai­ta päätök­siä osta­mal­la maa. Silti min­ua on pitkään arve­lut­tanut, hoitaako kaupun­ki jät­tiomaisu­ut­taan tehokkaasti.

Olen­naista on, että omaisu­u­den arvoa voidaan nos­taa tai laskea kaupun­gin omil­la toimil­la, mut­ta näitä toimia ei tarkastel­la omaisu­u­den arvoa vastaan.

Bud­jet­tikäytän­tö pakot­taa meno­jen min­i­moin­ti­in, vaik­ka pitäisi mak­si­moi­da tulo­jen ja meno­jen erotusta

Aloi­tan vähän kaukaa, neljän­nesvu­o­sisadan takaa, jol­loin laman vuok­si Helsingiltä alkoi­vat rahat lop­pua. Kaikkia hallintokun­tia velvoitet­ti­in säästämään. Työväenopis­to toteut­ti oman osuuten­sa lakkaut­ta­mal­la eläkeläis­ten ohjatut jump­patun­nit. Protestoin tätä osaop­ti­mointi­na, kos­ka eläkeläisjump­pa säästi tehokkaasti sote-meno­ja. Tarkem­pi pere­htymi­nen osoit­ti asian vielä absur­dim­mak­si. Nuo jump­patun­nit tuot­ti­vat voit­toa, kos­ka mak­savia osal­lis­tu­jia oli ohjaa­jaa kohden niin paljon. Mut­ta tulot menivät kaupun­gin poh­jat­tomaan kas­saan. Työväenopis­ton osak­si tuli­vat vain menot ja se paran­si omaa tulostaan alen­ta­mal­la meno­ja. Tämän takia on siir­ryt­ty yhä enem­män net­to­bud­je­toin­ti­in, mut­ta yksipuo­li­nen tui­jot­ta­mi­nen meno­jen vähen­tämiseen ei ole kadonnut.

Bud­jet­tikäytän­tö johtaa kas­sameno­jen min­i­moin­ti­in, mikä on taloudel­lise­na tavoit­teena joskus aivan väärä.

Investoin­ti maao­maisu­u­den arvoon ei ole meno

Kaupun­ki voi omil­la toimil­laan vaikut­taa maao­maisuuten­sa arvoon. Paran­ta­mal­la liiken­ney­hteyk­siä, huole­hti­mal­la kaupunkiym­päristön viihty­isyy­destä ja puis­to­jen kun­nos­ta tehdään alueesta halut­tavampi ja maao­maisu­ud­es­ta arvokkaampi.

Esitin aikanaan, että kaupun­gin maao­maisu­us Kru­unuvuoren ran­nas­sa pitäisi yhtiöit­tää. Yhtiö rak­en­taisi oma­l­la kus­tan­nuk­sel­laan ratikkay­htey­den ja infran, ja rahoit­taisi sen ton­tin­lu­ovu­tus­tu­loil­la, myymäl­lä tai vuokraa­mal­la. Sen kan­nat­taisi tehdä kaupungi­nosas­ta oikein hyvä, jot­ta alueesta tulisi houkut­tel­e­va ja ton­teista mak­set­taisi­in kunnolla.

Nyt rahankäyt­tö, joka tähtää omaisu­u­den arvon kohoamiseen kil­pailee samoista päivähoit­o­meno­jen kanssa. Päivähoito on arvokas­ta, mut­ta on ymmär­ret­tävä, että sadan miljoo­nan euron investoin­ti, joka nos­taa omaisu­u­den myyn­ti­hin­taa 150 miljoon­al­la eurol­la, ei ole sadan miljoo­nan euron meno vaan 50 miljoo­nan euron tulo – ja helpot­taa siis päivähoidon rahoittamista.

Joskus investoin­te­ja kuitenkin on perustel­tu maan arvon nos­tamisel­la. Esimerkkinä tästä on Aurinko­lah­den kana­va Vuosaa­res­sa. Tämä mon­en mielestä jok­seenkin turhal­ta näyt­tävä kana­va raken­net­ti­in tekemään alueesta houkut­tel­e­vam­paa. En ole näh­nyt, oliko investoin­ti lop­ul­ta kan­nat­ta­va, kos­ka rak­en­tamista sen ympärille vähen­net­ti­in myöhem­min. Täl­laisia investoin­te­ja on aika vaikea saa­da läpi. Kanavaa arvostelti­in aikanaan rahan haaskauksena.

Eri­tyisen tolku­ton­ta on, että rahan­puute jar­rut­taa tont­tien saat­tamista raken­nuskelpoisek­si ja siis myyn­ti- tai vuokrauskun­toon, kos­ka nämäkin rahat kil­pail­e­vat rahoituk­ses­ta päiväko­tien kanssa. Nämä rahat eivät kuitenkaan ole meno vaan tuo­vat huo­mat­tavasti tulo­ja kaupungille. Bud­jetis­sa ne kuitenkin näyt­täy­tyvät menoina.

Yhtä tolku­ton­ta on, että kaupun­gin rahoi­tusjo­hdon mielestä pikaraitiotei­den rak­en­tamista uusi­in kaupungi­nosi­in tulee viivästyt­tää, jot­ta investoin­ti­menot eivät kas­vaisi liikaa. Jos ton­tit luovute­taan ensin ja niiden arvoa nos­ta­va ratik­ka tulee paljon myöhem­min, menetetään suurelta osin se arvon­nousu, jon­ka ratik­ka tuo mukanaan. Aion kir­joit­taa tästä ongel­mas­ta eril­lisen artikke­lin myöhemmin.

Jos kaupun­gin maao­maisu­us yhtiöitetään, se tulee yhtiöit­tää mon­een alueel­liseen yhtiöön. Muuten voi tul­la houku­tus käyt­tää monop­o­livoimaa tar­jon­nan vähen­tämiseen – seik­ka, jos­ta Helsinkiä on jo nyt syytetty.

Siis rahanah­neut­ta? Kan­nat­taa huo­ma­ta, että toimet, joil­la maao­maisu­u­den arvoa nos­te­taan, ovat sel­l­aisia, joi­ta kaik­ki kan­nat­ta­vat: parem­mat liiken­ney­htey­det, viihty­isämpi julki­nen tila, parem­min hoide­tut puis­tot. Ei kai niitä kukaan vastusta?

Mik­si julkiselle omis­ta­jalle aina ker­tyy korjausvelkaa?

Kuvaa­va esimerk­ki nykysään­tö­jen haitallisu­ud­es­ta on kaupun­gin omis­tamien raken­nusten kor­jausvel­ka, joka on jotain mil­jardin euron luokkaa. Tek­isi mieli syyt­tää lyhyt­näköisiä virkamiehiä, mut­ta kun sama ongel­ma vaivaa jok­seenkin kaikkia kun­tia, vikaa on etsit­tävä järjestelmästä.

Kun pitää päät­tää, palkataanko koulu­un yksi opet­ta­ja lisää vai kor­jataanko koulua, palkataan opet­ta­ja, kos­ka koulua ehtii kor­jaa­maan myöhem­minkin. Kun­nil­la on krooni­nen tapa lykätä kiin­teistön huol­lon toimen­piteitä, vaik­ka se johtaa lop­ul­ta paljon suurem­pi­in menoi­hin. Raken­nuk­set päästetään rapis­tu­maan, kunnes lop­ul­ta on tehtävä val­ta­van kallis peruskun­nos­tus. Yksi­tyiset käyt­tävät jatku­vasti rahaa kiin­teistö­jen ylläpitämiseen ja pää­sevät lop­ul­ta halvem­mal­la. Vas­tu­ut ovat kun­nal­la väärin, ja se tulee kalliiksi.

 

14 vastausta artikkeliin “Pitäisikö Helsingin kiinteistöomaisuus yhtiöittää?”

  1. “Jos ton­tit luovute­taan ensin ja niiden arvoa nos­ta­va ratik­ka tulee paljon myöhem­min, menetetään suurelta osin se arvon­nousu, jon­ka ratik­ka tuo mukanaan.”

    Jos olisin sijoit­ta­mas­sa uuteen kaupungi­nosaan, niin kyl­lä minä ainakin hin­noit­telisin tule­vaisu­udessa tule­van ratikan tar­jouk­seeni. Arvioisin ratikan arvon, valmis­tu­mi­saikataulun ja ratikan lupaa­jan luotet­tavu­u­den. Hais­tan tässä bis­nes­mah­dol­lisu­u­den, jos Helsin­gin lähiöi­hin sijoit­ta­vat tahot ovat sel­l­aisia, että ne hin­noit­tel­e­vat ratikan vain jos näkevät sen kadulla.

    Vastaa

    1. Jos olisin sijoit­ta­mas­sa uuteen kaupungi­nosaan, niin kyl­lä minä ainakin hin­noit­telisin tule­vaisu­udessa tule­van ratikan tarjoukseeni. 

      Olisitko hin­noitel­lut tule­van ratikan myös ostaes­sasi raken­nus­maa­ta Suurpel­lolosta? Joskus sin­nekin ratikkaa lupåailöti­in, vaan eipöä ole ollut puhet­ta enää. Asun­nion osta­jaien sijhti ei ole niin pitkä, että ottaisi­vat huomioon kyh­mme­nen vuo­den päästä ehkä tuleg­vaa ratikkaa. Hyvä esimerk­ki tästä on Kruunuvuorenranta.

      Vastaa

      1. Ok. Ajat­telin tuos­sa itseäni alueen kehittäjänä/suursijoittajana. Asun­nonos­ta­jan sihti voi tosi­aan olla lyhyem­pi. Jos Suurpel­toon lupailti­in ratikkaa eikä sitä tul­lut niin tuo sit­ten näkyy mainit­se­mas­sani ker­toimes­sa “lupaa­jan luotet­tavu­us”. Jos sijoit­ta­jat pitävät kaupunkia epälu­otet­ta­vana lupaa­jana niin sit­ten kaupun­gin on tosi­aan ensin tehtävä se ratik­ka ja vas­ta sit­ten haet­ta­va ostajia/kumppaneita. Kaupun­gin toinen vai­h­toe­hto on luon­nol­lis­es­ti han­kkia itselleen luotet­ta­van part­ner­in ima­go toim­i­mal­la jonk­i­naikaa (esim. 30 vuot­ta) luotet­tavasti ja jämp­tisti lupauk­sen­sa pitäen.

      2. Osmo Soin­in­vaara: Olisitko hin­noitel­lut tule­van ratikan myös ostaes­sasi raken­nus­maa­ta Suurpel­lolosta? Joskus sin­nekin ratikkaa lupailti­in, vaan eipä ole ollut puhet­ta enää. 

        Kysymys: Voisiko tuon “mah­dol­lis­es­ti tule­van ratikan” kir­ja­ta ehdol­lise­na ton­tin kauppakirjaan?

        Esim: Hin­ta on X €, mut­ta jos asi­at Y ja Z toteu­tu­vat vuo­teen 2029 men­nessä niin laskute­taan jälkikä­teen vielä kaup­pa­sum­ma X2.

        Keksin kyl­lä hel­posti kaiken­laisia ongelmia mitä tuos­ta voisi käytän­nössä seu­ra­ta, kyse­len siis lähin­nä ihan teo­reet­tiselta pohjalta.

  2. Kaikkein fik­suin­ta olisi tietysti rahas­taa kiin­teistö­jen arvoa nos­ta­vat investoin­nit kiin­teistöverol­la, jol­loin investoin­nin kan­nat­tavu­us ei olisi sidot­tu tont­tien luovut­tamiseen. Samal­la elinympäristön paran­t­a­mi­nen ja kun­nos­s­api­to van­hoil­la alueil­la joil­la ei enää ole maa­ta kaupun­gin omis­tuk­ses­sa muut­tuisi pelkästä kuluerästä investoinniksi.

    Vastaa

    1. Kaikkein fik­suin­ta olisi tietysti rahas­taa kiin­teistö­jen arvoa nos­ta­vat investoin­nit kiin­teistöverol­la, jol­loin investoin­nin kan­nat­tavu­us ei olisi sidot­tu tont­tien luovut­tamiseen. Samal­la elinympäristön paran­t­a­mi­nen ja kun­nos­s­api­to van­hoil­la alueil­la joil­la ei enää ole maa­ta kaupun­gin omis­tuk­ses­sa muut­tuisi pelkästä kuluerästä investoinniksi.

      Tämä olisi ehdot­tomasti paras­ta, mut­ta se edel­lyt­täisi, että kiin­teistövero perus­tu­isi maan todel­liseen arvoon. Jotain tämän suun­taista kaavail­laan, mut­ta varsin pienessä mittakaavassa.

      Vastaa

      1. Osmo Soin­in­vaara: Tämä olisi ehdot­tomasti paras­ta, mut­ta se edel­lyt­täisi, että kiin­teistövero perus­tu­isi maan todel­liseen arvoon. 

        Myös kiin­teistövero­pros­ent­te­ja pitäisi korot­taa. Nyt taita­vat Helsingis­sä olla lain sal­li­mal­la alarajalla.

  3. Län­simetro muis­taak­seni näkyi hin­nois­sa kymme­nen vuot­ta etukä­teen kilo­metrin säteel­lä asemista. Toisaal­ta putkire­mon­tit eivät näy täysimääräis­es­ti. Osa myöhäis­es­tä investoin­nista jäänee kaupun­gin tappioksi.

    Vastaa

    1. Län­simetron rak­en­tamis­päätök­ses­tä matkus­ta­jali­iken­teen avaamiseen meni 11 vuot­ta. Tuona aikana metro ei siis ollut “tulos­sa joskus” kuten Viikin ratik­ka tms., vaan oikeasti päätet­tynä tai rak­en­teil­la, eli siinä mielessä sen pitikin näkyä hinnoissa.

      Vastaa

      1. Näkyy var­masti vähän, mut­ta ei näy täysimääräisenä. Sik­si ratikat kan­nat­taa toteut­taa niin nopeasti kuin mahdollista.

  5. Mik­si pitäisi yhtiöit­tää ja lait­taa väli­in yri­tys­lain­säädän­tö, jota sit­ten pitäisi erik­seen yrit­tää yhtiön järjestyssään­nöil­lä kiertää? Mik­sei suo­raan virasto?

    Yhtiöit­tämisessähan kier­rätetään tarpeet­tomasti rahaa taskus­ta toiseen. Siinä julki­nen päiväkoti mak­saa rahoituk­ses­taan markki­navuokraa julk­i­somis­teiselle yhtiölle tiloista, joi­ta ei voi mihinkään muuhun käyt­tää. Jos tas­apaino katoaa (esim. vuokrata­son noustes­sa, rahoi­tus­ta leikat­taes­sa tai vaa­dit­taes­sa kiin­teistöy­htiöltä parem­paa tulosta), tässä leikataan takaoven kaut­ta puo­li­vahin­gos­sa tai puolisalaa päiväkodin oper­ati­ivista bud­jet­tia. Mik­si turhaan rikkoa automaa­tio ja mah­dol­lis­taa tuollainen?

    Olisi järkeväm­pää perus­taa viras­to ja määrätä sille asi­aanku­u­lu­vat tehtävät, jol­loin se voisi sen sijaan automaa­tiona huole­htia kiin­teistö­palveluista ja skä kokon­ais­val­taisen että yksi­tyisko­htaisen tiedon tuot­tamis­es­ta — olet­taen siis, ettei joku tam­pio mene leikaa­maan sen rahoitusta.

    Mitenkäs muuten menee täl­lä het­kel­lä pysäköin­nin­valvon­nas­sa? Eikö se ole voitol­lista toim­intaa? Kan­nat­taisiko sitä sil­loin ken­ties laa­jen­taa ainakin siihen asti kunnes voit­to laskee?

    Vastaa

Vastaa käyttäjälle anonyymi Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.